「相信許多民眾想要換新車，下一輛就是電動車！」，近期台股掀起了一股「交通風」，除了過去股民熱愛買船票(航運)之外，現在更喜歡買車票(電動車)，已成為市場最火熱的投資焦點。2020年裕隆集團與鴻海集團合資成立鴻華先進，並發表採開放式平台架構的MIH模組化電動車平台，日前於「鴻海科技日」發表3款臺灣自主研發的電動原型車(Model C電動跨界休旅、Model E電動豪華房車以及Model T電動巴士)，鴻海集團展現強烈企圖心進軍電動車市場。2018年麥肯錫未來移動(Future Mobility)報告就提出汽車產業未來發展四大趨勢「A.C.E.S」：自動駕駛(Autonomous)、車聯網(Connectivity)、電動車(Electric)與共享經濟(Shared)等4大未來移動關鍵趨勢，將引爆4大兆元龐大商機，可看出電動車與未來車的長期趨勢確定。面對氣候變遷  「第五次工業革命」電動車趨勢崛起人類近代史約每隔10年就會出現一波產業創新，像是過去歷經個人電腦、網路、智慧型手機等浪潮，而現在這一波電動車浪潮的崛起，堪稱「第五次工業革命」、「第二次汽車產業革命」，就是一次「從無到有」，從根本上改變產業的革命，電動車取代燃油車之路已經展開。電動車是面對氣候變遷下，各國政府解決燃眉之急所提出的應對政策之一，所掀起的產業革命浪潮，規模將更大、時間更長，電動車市場大餅可能長達10-20年，是一個10年的年複合成長率近3成，年產值高達1.5兆美元的新汽車產業，將可帶來新台幣逾百兆元產業龐大商機。各國政府全力支持電動車產業為何各國政府會大力支持電動車產業？主要有三大原因：(一)全球共識：1997年12月聯合國通過《京都議定書》之後，碳排量就逐漸成為評估環境成本的一項重要指標；2015年12月，各國在《巴黎協定》中承諾，在2050-2100年實現全球「碳中和」(Carbon Neutral)目標。「節能減碳」已是全球共識！為了因應氣候變遷，今年各國陸續宣布採行動達到碳中和目標，打造「低碳」生活環境，目前全球已有超過50個國家宣告在本世紀達到「碳中和」。(二)政策支持：美國總統拜登就任首日就重返《巴黎協議》，2035年實現發電來源「零碳排」；中國十四五計畫綠能比重由15%調升至20%；歐盟復甦基金7500億歐元中有1/3投入綠能，2030年底再生能源發電佔比從32%提至65%。美國總統拜登今年5月參訪密西根州Ford福特電動車工廠表示，預計投入逾1700億美元資助國內車廠生產電動車、電池及相關零組件，並對消費者提供國產電動車稅務減免。(三)商機龐大：預估2021年全球電動車銷量為353萬輛，較2020年成長69%；2025年銷量估將達1,252萬輛，未來5年平均年複合成長率達38%。根據彭博報告預估，電動車在2030年可拿下半數市場，2040年將可全部拿下汽車市佔率。2030年全球電動車產值1.3兆美元  上看3110萬輛根據Deloitte 2020年針對電動車市場的研究報告，傳統內燃機引擎銷售高峰期已過，未來10-20年電動車將會全力攻佔市場；預估2030年，全球電動車投資額將達2.5兆美元，產值達1.3兆美元，更可續上升至3110萬輛，未來每3輛車中，就有1輛是電動車。地球溫度不斷攀升，根據統計，過去5年是地球史上最熱的5年!主因就是人類文明在現代化的過程中，排放了過多的二氧化碳量，其中燃油車的廢氣排放更是大宗，所以各國積極政策作為之一就是加速電動車發展，未來不再銷售燃油車。目前許多國家明定「禁售燃油車/新車銷售全面電動化」時間表，包括2025年的挪威/荷蘭、2030年的德國/英國/比利時/愛爾蘭/冰島/丹麥/瑞典/日本/歐盟、2035年的美國加州、2040年的法國，將嚴禁銷售燃油車。「女股神」看好特斯拉  電動車產業投資更多元化美國「女股神」Wood伍德，十分看好電動車龍頭Tesla特斯拉，認為2025年股價有機會來到翻5倍至3000美元水準。因此，想學習「站在巨人肩膀上」投資未來趨勢產業，電動車產業絕對不可或缺。所以，投資人可以直接買電動車相關供應鏈股票，或是連結電動車概念股金融商品，但仍需評估自我承受風險程度。在股票方面，建議可投資電動車上游的鋰原料，中游的充電樁、自駕技術、智能座艙零組件及電池製造，與下游的智能電動車廠等，涵蓋整車系統、電池、電控、馬達、感測、半導體、光電及智慧IC等相關電動車供應鏈。此外，連結電動車概念股商品近來如雨後春筍般推出，因此也可多元化挑選主動型基金(日盛全球智能車基金、合庫AI電動車及車聯網創新基金)；以及ETF指數型股票基金(富邦未來車ETF、國泰全球智能電動車ETF(00893)、統一NSYE FANG＋ETF（00757）)；甚至是ETN指數投資證券(元大電動車N(020022))。其中，元大電動車N（020022），是國內目前唯一「純」集結台灣電動車產業鏈相關商品。

案例：陳一向林二借款200萬元，以自己名下A屋作為借款的擔保品，但不是設定抵押權給林二，而是訂立信託契約，將A屋信託登記到林二的名下。債務到期後，陳一無力清償，於是林二以1000萬元的價格將A屋賣給張三。取得價金後，扣掉借款本金、利息、仲介費和稅金等交易成本後，餘額還給陳一。試問，陳一與林二之間的信託契約有效嗎？林二可以自行出售A屋來抵償陳一的欠款嗎？解析：一、何謂信託？信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」是指財產的所有人（委託人）為自己或自己指定之人（受益人）之利益或特定目的，將財產權移轉或為其他處分，使受託人按照信託契約約定的內容進行管理或處分。因此信託必定要將某個財產權移轉予受託人，使受託人以財產權利人的名義管理該信託財產，並且在信託關係存續中，受託人是該信託財產對外唯一的管理權及處分權人。受託人管理或處分信託財產之效果或對價，在信託關係終了前，仍歸屬於受託人。二、信託與委任有何不同？民法第528條規定：「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」委任與信託原則上都是「不要式」行為，也就是不一定要訂立契約書，但如果是「營業信託」，依信託業法第19條規定必須訂立書面。其次，處理委任事務，如果是以財產的管理或處分為其契約內容時，委任人無須移轉財產權予受任人，受任人管理的財產仍屬委任人所有，委任關係存續中，委任人未必喪失其管理處分權限。因此，受任人管理或處分該財產的效果或對價，直接歸屬委任人。三、何謂讓與擔保？實務上有一種擔保債務的方式稱為「讓與擔保」，是指債務人為擔保其債務，將擔保品的所有權移轉給債權人，使債權人在不超過擔保的目的範圍內，取得擔保品的所有權。換言之，表面上是財產所有權的移轉，但當事人真正的意思不是要讓債權人取得該財產，只是用來擔保債權的擔保品，外觀行為（所有權移轉於受託人）與內部目的（擔保債權）並不符合。民法第87條第2項：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」外觀上移轉所有權屬於雙方的虛偽意思表示，隱藏的法律行為則是提供債權擔保，所以要適用的是擔保的規定。然而法律對此種讓與擔保的方式並沒有明文規定，而是以司法實務見解確定的，例如最高法院70年台上字第104號判例及59年台上字第3870號判決都認可此種擔保方式合法且有效。既然是為了擔保債權，為何不設立擔保物權呢？例如動產質權或不動產抵押權。主要是考量實現債權的便利性，以抵押權為例，要實行抵押權首先必須先聲請法院許可拍賣抵押物，待取得許可裁定後再聲請法院拍賣，也就是進入強制執行程序，查封、估價、公告、投標等流程，費時費力，還不一定能順利拍定。而讓與擔保則可以迅速靈活的變現，因為擔保品的所有權已經移轉到受讓人名下，受讓人即可直接以所有權人的名義出售或者出租，或者抵押借款等方式來滿足債權。換言之，使用讓與擔保的方式，當債務人不依約清償債務，債權人即得依約取償；縱無約定，債權人亦得逕將擔保物變賣並就該價金受清償。此外，就不動產的讓與擔保而言，擔保權人（受讓人）既然登記為所有權人，將擔保標的物的所有權移轉予第三人，該第三人無論是否善意，均可取得且保有所有權。四、結論由上述可知，「讓與擔保」的目的是財產所有人（債務人）為了擔保其債務而提供財產給受讓人（債權人），而「信託」則是為了財產所有人（委託人）自己或自己指定之人（受益人）之利益或特定目的，二者在本質上是不同的。而且讓與擔保的受讓人僅限於保全債權時可以行使其權利，與信託的受託人負有積極管理處分信託財產義務之情形，完全不同，因此讓與擔保不是一種信託關係，也不能適用信託法。本題為了擔保林二借給陳一的200萬元，由陳一提供其名下A屋移轉登記所有權予林二，在法律上是有效的，而雙方就擔保品A屋成立的契約，性質上是「讓與擔保契約」，而非「信託契約」；雖然契約書上寫的是信託，但實際法律關係及其效力均應依讓與擔保之性質決定，不能適用信託法。陳一到期未清償債務，林二即可依雙方約定的方式變賣A屋取償。就對外關係而言，林二與張三的買賣不受影響，但在內部關係上，對於讓與人陳一而言，受託人仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，變賣房屋抵償債務後（本金、利息及交易費用等）之剩餘價金仍應歸還陳一。

隨著5倍券的發放和疫情趨緩鬆綁，許多人已經在準備年底的出遊旅行，消耗累積的年假，各飯店和旅行社都祭出搭配的活動，另外還有千元國旅券，到底要怎麼花才划算，現在就告訴你，部分相關行程內容隨著政府規定滾動式調整。國旅滿五送仟 振興有禮國旅行程衝衝衝，疫情降溫加上疫苗施打率提高，在解封降級的狀況下，適合安排一趟國內旅遊，利用10月份發放的振興券5,000元，不論紙本或數位綁定都超優惠，報名指定【振興有禮‧加碼送千】台灣團體旅遊行程，持振興券5,000元單筆消費，鳳凰旅遊再加碼優惠總團費減1,000元，國旅折扣活動此時用最划算。北部行程推薦住一晚圓山飯店天際客房(每人3,930起)，可以一窺神秘的圓山飯店東密道，以及不經由密道外人無法探訪的秘境花園、孔二小姐故居；秋天賞楓前進南投，選擇秋限定~武界、奧萬大追楓、部落文化3天，武界全程專人專車專業導覽和山上部落民宿一泊五食，還有提到秋日不能錯過的奧萬大楓紅，不僅含門票更有園區內中餐安排，玩得更愜意。台南環保署綠色旅遊，漁夫抓螃蟹捕魚樂2天，漁米樂生態之旅很適合親子旅行，台江祕境紅樹林生態觀賞水鳥和罕見圓軸蟹，海上蚵田生活體驗活動，還要帶大人小孩體驗台江漁夫抓蝦。另外也可安排專人專車旅行，「偶像劇追星中台灣2天」，去台灣目前唯一以巧克力為主之大型莊園巧克力雲莊、大坑風景區著名的地標-新社古堡莊園，彰化「甜蜜巧克力好姻緣2天」 (日月潭、鹿港)、南投「走在雲端日月潭阿里山太平雲梯3天」「百岳石門山、清境、日月潭3天」…等豐富的行程。中了立刻玩起來！國旅券這樣用最划算過往僅在「天母古道祭」開放三小時參觀的「藍寶石泉」，現在可安排導覽參觀了。限量入場資格的陽明山藍寶石泉系列行程，可享第二人半價或使用國旅券享特價每人1,000元(原價1288元)【優惠２選１】，等於使用國旅券直接現省288元。離島安排小琉球賞日出或夕陽，用獨木舟的方式讓你體驗不同角度的小琉球，12/31出發的團體更加碼提供攝影服務、專業人員幫你攝影您與海龜共遊的畫面，讓回憶蒐藏更久遠，安排全新開幕-南方休閒民宿「海景房」，用國旅券團費立即優惠1,000元(每人限使用一次)。台灣好行-皇冠北海岸線套票加贈喔熊組長U型枕、使用國旅券購買「高鐵假期二日遊全線產品」更享每人減200元，心動趕緊預定。藝FUN券 竟然可以台灣旅行?!誰說藝FUN券只能藝文活動使用，現在藝FUN券還能這樣玩，單次購買滿600元(全額使用)，即可獲得世界列國誌書籍任選兩本，並參加鳳凰旅遊相關活動加碼三選一。除了能在書籍中暢遊世界各國景點解解饞外，還有半價購、送雙套票、免費行程等三大活動可以參加。包含買書送免費東滿步道一日遊行程【價值599元/人】、買書送台灣好行【皇冠北海岸線】+【濱海奇蹟線】指定行程套票、買書以半價600元加購藍寶石泉一日遊行程【原價1288/人】。高鐵振興 5折券驚喜送想要把時間省下來玩，高鐵是不錯的選擇，現在針對五倍券高鐵更推出【五星自由行】、【自駕輕鬆升級】、【饗宴之旅】、【精緻豐富行】四大類型套裝，供旅客選擇。活動方式單筆訂單滿$5,000元，即贈送高鐵半價乘車兌換券乙張，滿$10,000送2張，依此類推。紙本半價券在出發完成後的隔月月底前寄出，拿著高鐵折價券繼續玩。五星自由行的部分，包含台北、板橋、台中、嘉義、台南、高雄、屏東等地的五星級飯店自由行二日，台北遠東飯店更將房型從豪華客房限量升等尊榮客房、台中長榮桂冠酒店限量升等貴賓樓層高級客房，趁活動期間拿半價高鐵券還能享房型升等，相當划算。此外在高雄，麗尊酒店除了升等尊榮客房，還加贈精緻雙人份下午茶，讓你優閒度過假期。自駕輕鬆升級則規劃格上與和運兩大租車二日遊，在台北、台中、嘉義、台南、高雄高鐵站內即可租車，標準車款使用36小時，並贈免費升等車款(升等之車款由現場安排無法指定)。家庭旅遊計畫到旅遊地租車更輕鬆。饗宴之旅則安排知名必比登美食餐廳、台北-松竹園午餐，於陽明山經營已有30年歷史，透過經營人用心培育出的優良品質放山雞，帶動風靡陽明山的野味料理，多重美味讓人應接不暇，吸引舊雨新知延續幸福味蕾。台中-新月梧桐午餐，以30年代上海人家為場景的主題餐廳。一入店彷彿走進時光隧道來到老上海，在懷舊復古又低調華麗的氣氛下，帶給您不一樣的味蕾體驗。

建築形式：電梯大樓   ５０坪、3房2廳房屋狀況：新成屋空間格局：客廳、餐廳、廚房、主臥、工作室、衛浴×2主要建材：噴漆、超耐磨木地板、銀狐大理石、鐵件從合宜動線、格局安排起始，個性化機能為輔，打造品味獨具的人文生活空間。室內設計是融合各種專業的總和，專業的設計師，必須在建築、工程、生活美學等不同領域間穿梭自如，才能醞釀出符合個人生活習慣及品味的獨一無二空間作品。森境&王俊宏室內裝修設計的王俊宏設計師，向來擅長以一針見血的格局安排，為空間設計破題。同時因應居住者個人習性、喜好與生活特質，量身打造專屬住宅空間。這次的個案，從玄關入門處具有《曲徑通幽》意境的入口規畫起始，引領觀者感受到行走於其間，跌宕起伏的空間律動。看似狹窄的入口，不過轉個彎，視野就豁然開朗，開闊明亮的客廳，逕自在眼前開展。讓動線、格局丕變，令人拍案叫絕的神來一筆，則是將盥洗台機能挪出衛浴之外，巧妙地與玄關端景展示櫃融合的設計。延續圓弧造型語彙，勾勒出貫穿縱軸的廊道動線，則是另一個讓人讚嘆的空間鋪陳。實用性十足的廚房，以大尺度鐵件、玻璃拉門，替廊道引光，同時也讓視覺延伸。精準的格局、動線安排，充分展現設計專業。錙銖必較的美形機能住宅空間的生活機能、收納規劃與美感訴求，向來是讓設計者頭痛的兩難。不論「形隨機能」或「機能隨形」，一直是森境設計團隊游刃有餘的強項。從玄關處以曲線造型的白色立面隱藏收納；客廳區深色木皮襯托的開放式層架，結合白色收納櫃線性切割的俐落；臥房區結合隔間、電視牆、收納機能的複合設計，滿足多元應用需求的規劃，讓每一處都有專屬收納安排，家中物件，得以各安其位。更值得一提的客製化機能，則是位於採光明亮之處的女主人專屬工作區。各色繡線，以量身訂製的開放、收納層架妥為收藏，繽紛的色彩，讓閒暇之餘的工作區，化身個性化十足的空間。錙銖必較的收納規劃與尺度要求，機能便利的設計安排，讓生活美感自然流露，充分展現居住者內斂的人文特質。設計師解讀屋主需求● 流暢的格局動線安排。● 溫潤而不失現代感的空間氛圍。● 內斂沉穩的用色。● 依據個人需求的實用性機能規劃。以弧形曲線的設計語彙，勾勒出貫穿空間縱軸的廊道動線。玄關入口處彷彿蜿蜒小徑的動線，創造了《曲徑通幽》，意境深遠的空間格局。將廚房的隔間改以大尺度的鐵件、玻璃拉門取代，既可以隔絕油煙，也能替廊道引光，更讓空間有延伸放大的效果。「形隨機能」的收納規劃，充分展現設計者解決生活難題的專業。錙銖必較的講究，不僅讓家井然有序，更凸顯居住者深具人文內涵的個性化特質。主臥房利用雙面用的電視櫃結合收納櫃，讓寢居區與更衣區有所區隔，同時滿足多元應用的生活機能。

台灣年均溫在過去110年間上升約1.6度，且增溫有加速的趨勢，若不積極減碳，在最惡劣的情境下，2060年後台灣冬季日數恐怕就會歸零。今年7月，日本靜岡縣連日大雨，導致山泥傾瀉，多間房屋、土地遭沖毀；中國河南發生時雨量達201毫米的暴雨，相當於北京半年的降雨量；德國、比利時等歐洲國家也因暴雨嚴重淹水，超過百人死亡；美國紐約9月初也因暴雨來襲，引發致命洪災。全球極端氣候事件頻傳　台灣走向旱澇兩極交替時間往回推，今年6月底北美洲發生致命熱浪，部分地區甚至出現攝氏49.5度高溫；今年2月，阿根廷內格羅河省（Río Negro）、丘布特省（Chubut）因高溫、乾旱讓森林大火迅速蔓延，焚燒面積超過3萬公頃。回到台灣，根據中央氣象局氣候年報，去年台灣年均溫24.6度，創下1947年以來最高溫；此外，去年7月西北太平洋零颱風生成，也打破台灣46年來的紀錄；去年颱風總數偏少，今年又遇春雨為有正式紀錄以來的最低值，造成今年上半年為1947年以來最嚴重乾旱。此次「百年大旱」因5月底至6月底的幾波明顯降雨而緩解；但到了7月底至8月初，受西南氣流及熱帶性低氣壓影響，氣象局連續兩次啟動較大規模或較劇烈豪雨作業，雨勢造成台灣中南部多處積淹水，統計10天左右的降雨量已超過年平均值；其中，累積雨量以高雄御油山的2,579.5毫米最多，當時累積雨量前百名皆位於中南部。台灣百年增溫1.6度　2060年冬季日數恐歸零今年8月，聯合國政府間氣候變遷問題小組（IPCC）公布氣候變遷第六次評估報告指出，近期的地球氣候系統與其各面向的變遷程度，是過去數世紀至數千年來前所未有的，氣候諸多變遷與全球暖化程度直接相關。以此報告為基礎，台灣氣候變遷科學團隊比對歷史紀錄，發現台灣年均溫在過去110年間（1911年至2020年）上升約1.6度，且近50年、近30年增溫有加速的趨勢。氣候劇變的壞消息接二連三。根據美國國家環境資訊中心（NCEI）今年8月發布的全球氣候紀錄，今年7月是自1880年有現代分析以來最熱的7月，全球陸地和海洋加總表面溫度比20世紀平均值15.8度高了0.93度，較2016年7月創下的前一個最高溫紀錄高出0.01度。中研院環變中心「人為氣候變遷專題中心」執行長許晃雄指出，若不積極減碳，在最惡劣的情境下，2060年後台灣冬季日數恐怕就會歸零。許晃雄語重心長地提到，類似這種「破紀錄」的新聞已經逐漸不再是新聞；為減緩暖化，各國陸續宣示2050淨零排放的目標，或許有機會將增溫控制在2度以下，最好的情況是能維持在1.5度左右，讓人類能夠承受氣候變遷的衝擊。綠色和平：不積極減碳　10年後水淹台北車站2050年太遠，若是以10年後推估，是否會更讓人提高警覺。綠色和平今年6月發布《2030年極端海平面上升對七座亞洲城市之預期經濟影響》報告，挑選曼谷、香港、東京、雅加達、首爾、台北和馬尼拉七座鄰近沿海地區的亞洲重要城市分析。根據報告，在最不積極減碳的情境下，極端海平面上升將影響上述七座城市GDP共7,240億美元（約新台幣21兆6,982億元），約1,500萬民眾、1,829平方公里的土地將暴露於淹水的風險之中。以台北市為例，約17%面積將受到淹水威脅，尤以淡水河沿岸地區影響較嚴重，歷史悠久的大同區與交通樞紐台北車站皆可能淹水；若再對照中低收入者、身心障礙者、需關懷獨居老人等社會脆弱度指標，萬華地區社會脆弱度為北市最高、衝擊最大。綠色和平專案主任張皪心指出，面對氣候緊急狀態，雖然現在中央在修《溫室氣體減量及管理法》（溫管法），但進度牛步；地方政府應自主強化氣候災害訓練，並且將氣候風險納入國土計畫考量。溫管法修法進度牛步　企業共組氣候聯盟減碳總統蔡英文在今年4月22日世界地球日宣示「2050淨零轉型是全世界的目標，也是台灣的目標」；行政院環境保護署表示，溫管法在積極修法中。環保署表示，修法以「去碳能源」、「產業及能源效率」、「綠運輸及運具電氣化」與「負碳技術」四大工作圈做跨部會評估，並規劃2030、2040至2050年短中長程的能源及產業政策發展路徑。歐盟、美國、日本、加拿大陸續傳出將研議實行「碳邊境調整機制」（Carbon Border Adjustment Mechanism, CBAM）。環保署提到，台灣產業界也建議加強減碳管理，並考量國際間產品競爭的公平性，評估對進口產品採取相對應的碳排放管制措施，這些都會納入修法的考量。溫管法尚未定案，但民間已做出反應。台達電、台積電、友達等八家科技巨頭今年6月共組「台灣氣候聯盟」，主動承諾減碳目標，並帶領各自的供應鏈一起做，向大眾倡議減碳。台灣氣候聯盟祕書長彭啟明直言，面對氣候變遷，就是需要一個上位的決策團體，讓民間、政府各部門互相配合，而整合跨部會資源需要更上位的法案，「不期待環保署的位階能做到」。彭啟明認為，相對於國際，台灣深度減碳藍圖的動作還是比較慢一點，總是先射箭再畫靶，能力到哪裡才設目標；應先有很遠大的目標，再想辦法達到。

【圖文/中信房屋研展室】中信房屋10月份（1～29日）房地產成交量持續溫和放量，全台成交件數較上月成長5.8%，其中以台北市及新北市表現最佳，中南部則是微幅成長。與去年同期相較，六都均為正成長，全台年增率達10.4%。本月與上月相比，台北市月增9.7%、新北市月增10%、桃園市月增6.5%、台中市月增6.1%、台南市月增2.5%、高雄市月增5.4%。與去年同月相較，台北市年增8.3%、新北市年增7.4%、桃園市年增19%、台中市年增11%、台南市年增減8.4%、高雄市年增5.1%。交易量持穩 促成買氣有原因10月份不動產交易持續走穩，桃園以南交易呈現溫和成長格局，台北、新北表現更是出色，且隨著房市進入年底交易旺季，各門市來電及帶看組數均有顯著成長，網路預約看屋也成長近1成。中信房屋總經理張世宗分析其原因，認為除了民眾置產需求之外，各區域發展利多、不動產保值抗通膨話題，也都是促使買氣加溫的原因。張世宗說，像是南台灣具備的園區話題、基礎建設題材，不僅讓在地民眾引頸期盼，甚至連外縣市買方也都來搶先卡位，再加上浮現檯面的通膨及物價問題，順勢拉高了房地產的討論度，進一步推升了本季房地產交易的期待性。換屋、購置第二戶交易件數略見萎縮本月由消費者端調查亦觀察到換屋或購置第二戶以上的交易，已受央行取消購置第二戶寬限期政策的影響而略見萎縮。張世宗分析，過往換屋及購置第二戶自住的交易約佔整體44%左右，不過目前僅剩不到39％，顯示9月下旬以來央行取消自然人購置第二戶寬限期的政策，的確對相關族群造成影響。據了解，這些流失的交易量應正在為資金及財務重新做規劃及部署，在自住前提不變的情況下，應只是延後購屋，不至於打消購屋念頭而真正的「消失」。  

【圖文/中信房屋研展室】 疫情趨緩，房地產近月交易量也逐步走穩，但隨著國際金融風向轉變，資金寬鬆政策也即將步入縮減，消費者也深刻感受到當前景氣與房價上的變化，甚至得調整消費支出以因應未來的改變。中信房屋上月進行網路調查，其中42%的受訪者認為第三季國內景氣較第二季差。房價感受度方面，56%受訪者雖認為房價約略保持平穩，但感受房價上漲的比重卻仍有38%，明顯高於感受下跌的6%。而對於年底第四季房價的看法，預期房價上漲的比重也有39%，高於看跌房價的10%。中信房屋研展室副理張漢超表示，中經院昨（10/20）日大幅上修今年經濟成長預測至5.84%，國內疫情警戒也已在第三季起逐步鬆綁，但各產業景氣要見到回穩其實還需要一段時間，況且目前並未完全脫離疫情威脅，部分店家因客源回流慢、無力支撐營運，因而歇業閉店，種種面向都讓民眾對於整體景氣的感受度較差。至於房地產方面，受國際原物料上漲的影響，預售及新成屋房價蠢蠢欲動，部分地區案場甚至傳出搶購的消息，在此情況下，多數民眾雖認為房價仍屬持平格局，不過受漲價效應及預期心理影響，房價看漲的比重其實也相對較多。張漢超認為，房價長期以來都維持上漲格局、近年成長相對溫和，但考量到市場對房價的接受度，建商基本上不太可能會將增加的物價成本，大幅反映於售價上，可能的因應方式是改推總價較低的產品，或於土地成本較低的區域推案。至於中古成屋市場則是回歸市場機制，屋主想高賣，得看市場是否買單。在物價上漲的年代，賣方得對售屋開價拿捏的合宜、買方欲取得理想房價，也得想方設法縮短考慮時間、加快決策速度，避免過長的「猶豫遊戲」（考慮時間），這對於買賣雙方而言都是新的學習與考驗。調查中也詢問受訪者對於物價上漲的對策及看法。面對通膨帶來的物價上漲，受訪者大多預期會減少「衣」與「樂」兩大消費的支出，而消費不減反增的兩大項目則為「食」與「住」。此外對於目前物價的感受度，逾75％的受訪者明顯感受目前物價比去年同期來的更高，甚至當中有30.1%受訪者覺得物價已經到了非常昂貴的程度。張漢超分析，部分民眾會因物價上漲壓力而有縮減消費的打算，不過由於飲食及居住開支屬生活必需項目，在維持既有生活品質的狀態下，該兩項生活項目不易像服飾或休閒娛樂可以不花費或減少延緩消費，因此只能順勢拉高「食」與「住」的消費預算。          

【圖文/中信房屋研展室】通貨膨脹造成的物價上漲已蔓延至房地產了嗎？根據中信房屋統計，北市第三季老宅房價，比去年同期平均成長了6.3%，其中以南港、萬華、大安等三區的房價漲幅最為顯著。若觀察屋齡30年以下成屋與老宅之間的房價差距，全市僅有文山、內湖、北投低於1.2倍，南港與大同兩區甚至達到1.3倍以上、房價差距頗大。根據實價交易資料顯示，北市今年第三季屋齡30年以上老宅房價比起去年同期明顯上漲。12個行政區，除士林、大同區年增率微減之外，其餘各區均為正成長。南港、萬華與大安區老宅房價成長更是顯著，季增及年增均為全市之最。中信房屋研展室副理張漢超表示，北市老宅房價年增率達6.3%，其中南港、萬華和大安區的房價年增率突破兩位數最高，分別是19.9%、14.5%及12.3%，大幅超越消費者物價指數年增率2.63%。也就是說，南港去年總價834萬元的老宅，現在得花1000萬才能買得到。只是老宅房價雖上漲，但漲幅還不及預售、新成屋及低屋齡的成屋。張漢超指出，國際原物料價格上漲及資金逐漸緊縮，引發全球通貨膨脹的發生，因此早在去年疫情導致營建物料及人力成本短缺之時，預售及新成屋的售價即已先行喊漲。如今雖然中古房價也鬆動上漲，但由新舊屋房價比的變化來看，老宅房價的成長其實還趕不上屋齡較低的成屋。觀察北市各區域屋齡30年以下的成屋與30年以上老宅的平均房價比，可以看出南港與大同區的比值最高，分別為1.39及1.32，也就是低屋齡的成屋是老宅房價的1.39倍及1.32倍。這意謂著新舊房價間的差距大，同時也顯示出老宅房價雖然成長，但還是跟不上屋齡較低的成屋。以南港區為例，區域內除了有臺鐵、高鐵、捷運三鐵之外，又有國道一號及三號兩條高速公路、以及園區展館帶來人流，建案開發頗具商業效益，因此各家建商積極搶進，創造出的話題自然也不少，現有成屋當然也聯袂受惠，只是如果就老宅本身的價值而言，僅能依賴土地價值的成長來拉抬房價，也因此造成老宅房價雖居全市之冠，但同時也與低屋齡新屋價差較大的現象。張漢超以現況來研判，認為通膨所引發的房價上漲趨勢，短期內恐難以改變，因此對於預算有限的族群來說，老宅房價雖漲，但漲幅較為溫和，或許是房價高漲下可以參考的標的，只不過入手老宅有仍有諸多面向需要考量，購屋人要入手，可先行評估，再做最佳的選擇。