文 / 營銷企劃部 翻轉東台灣  建商悄佈局 花蓮真好加盟店店長簡妙芬表示，蘇花改(台9線蘇花公路山區路段改善計劃的簡稱) 通車帶來交通利多，台北至花蓮行車時間有效縮短，約從3個半小時減為2個半小時，除來引入人流之外，同時也刺激區域消費，從過去市場經驗來看，重大建設完工後，對於區域房價都有所帶動，預計蘇花改的全線通車將翻轉花蓮各項消費佈局。以「山」和「樹」為意象的花蓮火車站於2018年更新啟用，花蓮前站屬於住商混合區，除有影城、KTV等娛樂場所，新建物多規劃為飯店、壽險公司，一般住宅大樓則集中在國盛一～八街。後站因環境相對單純，除基本商家，學區有自強國中，往中山路、中央路則有慈濟醫院、慈濟大學與靜思堂，機能同樣成熟完整。   花蓮房市強強滾 電梯華廈接受度變高 房地合一稅執行加上景氣翻轉，花蓮買氣明顯下滑，但在蘇花改通車及艾美酒店開幕雙引擎拉抬下，大面積建地價格飆漲，近期的房市也逐漸加溫。花蓮的住宅習慣，早期以透天厝為主，僅花蓮市、吉安鄉、新城鄉、壽豐鄉有數棟電梯華廈，隨著時代轉變，花蓮居民慢慢接受電梯華廈的居住方式，除了認為無障礙設施對老年人的便利性外，加上花蓮市、吉安鄉建地單價日益飆升，在中山路和林森路口，一坪成交價為99萬，35坪左右的店面開價在4680萬，如此高的總價讓小康家庭望之卻步，因而更增加華廈的需求量，近年來，花蓮市、吉安鄉陸續有新的華廈建案推出，單價落在18萬到35萬之間，並因應單身貴族及小家庭的普及化，一大房和兩房式的產品，因為建坪小，總價較低，為市場需求所接受，反之，以往受歡迎的正規的三房，因為建坪大，導致總價相對較高，新成屋總價大多落在800萬以上，讓小康家庭無法承載頭期款以及貸款壓力。由於蘇花改的通車，雖然尚未看到大量移民潮的呈現，但明顯感受到首當其衝的新城鄉，其房地產的活絡化，包括一批批建案的推出，更有建商瞄準其商機，早期乏人問津的大筆建地，開始有人進場詢價、議價，由於新城地價較低廉，加上青年住宅等政策推行，讓新城鄉的房地產成交量明顯增加。 花蓮不僅美麗 更加便利 位在花蓮市中心的花蓮文創產業園區是文建會在台灣推動的五大文化創意產業園區之一，由舊酒廠修整而成，現在內部空間改建成:文藝展覽、藝術演出、文創商品、講座等，除了活化土地利用、凝聚藝文氛圍，同時也帶動了周邊房市。花蓮的房地需求，除了在地居民的生活必需，風華萬千的生活魅力，更吸引許多外來客，讓花蓮的房價逐年高升，甚至0206的花蓮地震，都僅僅帶來短期間的房地產交易量減少，卻不因此讓房地產價格大跌，讓建商都有信心推出新建案，在蘇花改通車後，相信花蓮不再僅僅美麗，更是便利！    中信房屋花蓮區服務據點----------------------------------------------- 花蓮美崙真好加盟店  03-8225201  花蓮縣花蓮市中美路246號 花蓮遠百加盟店       03-8350999  花蓮縣花蓮市林森路149號 花蓮真好加盟店       03-8330581  花蓮縣花蓮市國光里12鄰進豐街26號

文 / 郭騰尹 在台灣若是談到搬家，對許多家庭主婦而言就像是個夢魘，避之唯恐不及，談好價格又坐地起價的司空見慣，粗心把東西損壞的亦常常見到，尤其是看到嚼著檳榔、穿著背心拖鞋、身上露著刺青的搬運工人後，連想要客訴的勇氣都沒有了。當然台灣這幾年搬家公司的素質提升了不少，但是和日本還是有一段差距，日本在服務的細緻上已經成為世界的標竿，這種細心會讓客戶留下難忘的記憶，所以在以服務為主的行業裡，我相信周到就是王道。日本的服務是建立在信任的基礎上的，以搬家為例，它有半包與全包的差別。半包是顧客自己打包，然後搬家公司負責從甲地搬到乙地，到了新家，顧客再自行開箱整理；全包則是從舊家的打包開始，到了新家之後，將物品按照顧客的規劃定位，最後再做好清潔的工作才算大功告成。對於忙碌的現代工商社會，全包是比較符合大城市上班族的需要的。若要做好服務，事前的溝通就很重要了，搬家公司先要去看兩個地方的空間大小，並且測繪拍照，也要知道物件的多寡，以及顧客對新家的空間規劃，提早知道書櫃、沙發、電視、音響等應該放的位置，而且盡量不改變原先顧客的生活習慣。在搬家日前，需要打包的各式紙箱以及材料就會提早送到顧客家裡。搬家當天打包工作要如何有效率的進行呢？這時各種箱子就能派上用場了。如果全包的業務，一些大型家具如沙發及餐桌櫥櫃，全用被褥或保護墊包好；廚房裡的碗盤有專用的箱子分層擺放，避免一個一個包裝浪費時間；鞋子也有專用箱一雙一雙間隔，不造成擠壓而變形；客人的CD架也不會動其排列的順序，而是整個放進箱子，再以填充物塞滿箱子以防散落。當然每個搬家人員都統一穿制服、戴帽子，到顧客家時會另外穿上新的襪子。當車子運到新家時，搬家人員會依照之前與顧客溝通的內容，將所有東西恢復其正確的位置，這一天時間顧客可以不用在現場，可以照常的工作上班，只是下班後回到新家，一切都已安頓好，不用再費心開箱整理，可以立刻展開新的生活。所以，彼此間良好詳盡的事前溝通就非常重要，它會帶給我們更多的信任，一旦信任感建立之後，就會成為忠實的客戶，我想這在任何一種行業都會適用的。以為這樣搬完就結束了嗎？周到的服務還不止呢，日本的搬家公司還會回到舊家幫客戶做好收尾清潔的工作，也會在搬到新家後為你準備幾份禮物，這禮物不是給你用的，而是送給左右鄰居當見面禮，同時也為搬家時所造成的不便致意，我相信收到禮物的鄰居街坊也會留下美好的回憶，這就是日本服務讓人佩服的地方，若有機會，我都很想親自體驗。「周到」是一顆同理心，深知客戶的需求與痛點，然後提出更好的解決方案來創造價值，我們只有在服務的品質超越過往，才能立於不敗之地。科技產品的研發可能需要龐大的經費，但是周到的心不一定要花很多錢，只要老百姓的素質夠，又肯從客戶的內心需求著手，我們也一樣可以創造出更動人的服務！所以，周到就是王道。

文 / 營銷企劃部 武漢肺炎疫情尚未趨緩，部分民眾擔心房市會受疫情影響而產生波動。對此，中信房屋依據過去一年六都各行政區房價，統計出六都價穩行政區，這些區域受市場影響較低，利空波動反應不顯著，適合追求不動產穩定的購屋族。中信房屋根據去年不動產交易實價資料，以統計計量方式計算六都各行政區住宅大樓房價相對穩定的區域，其中以新北、台中最多，分別有5個行政區，高雄有4區，台北、桃園和台南則分別各有2區。 中信房屋研展室副理張漢超分析，台北市的文山、北投分別位處北市南北的邊陲，前往核心市中心距離較遠，整體居住環境較為單純，深受文教或退休族群的喜愛。實價資料統計住宅大樓成屋單價約在50多萬左右，是六都價穩區中價格最高的區域。 新北市的汐止、三峽、泰山、蘆洲、淡水，大部分都具有新興發展的話題性。除了汐止和蘆洲因比鄰北市，而使成交單價站上3字頭之外，其餘三處都還能找到2字頭房價，不過因為距市中心較遠，且部分區域目前未有捷運貫通、通勤時間較長，不過對於剛入社會或第一次買房的族群而言反倒是福音。 桃園市平鎮、八德分別緊鄰中壢區和桃園區，是近年市政府大力發展建設的區域，由於區域內就業機會多、人口持續攀升，房地產價量有基本盤支撐，再加上住宅大樓成屋CP值（性價比）高，購買門檻低，長期以來都是在地首購族的喜愛。 台中市價穩行政區包含南區、北屯、西屯、大里與太平。該5區都是台中房市的交易熱區，區域內人口眾多是支撐房價穩定的主因，再加上物件選擇性眾多、市場較為競爭，即使有少部分投資型買盤存在，但基本上仍以自住為大宗，因此房價才得以維持穩定的格局。 台南市北區、永康是商業活動最為熱絡的區域，近年市府積極進行開發整併活化用地，利多話題不斷，相對於台南其他區域，該兩區不僅生活機能完善、房價基期又低，近年房價絲毫未見疲軟，甚至有溫和上揚的走勢，因而成為在地青年購屋族的最愛。 高雄市新興、苓雅、鼓山、三民都位在市中心內，是早期工商發展、人口聚集的地區，也是目前房市交易的熱區。去年高雄房市一飛沖天，房價在屋主的堅持下難有調降的空間，但由於高雄長期人口外流嚴重，房市發展略顯溫吞，房價要大幅調升相對不易。不過這幾處價穩區域還有發展空間，未來應會以溫和、低波動的方式緩步成長，對期待資產穩定的族群來說仍是不錯的選擇。 仔細觀察南北價穩區就可以發現所在區位大不相同。雙北幾乎都位於市區邊陲地帶，而桃園是緊鄰於房市交易熱區旁，台中、台南與高雄則都位於市區核心之內，張漢超指出上述現象可以反映市場價格敏感度的現象。北部核心區域房價波動度大，對風吹草動較為敏感，而中南部核心區域因有買氣撐盤，房價波動反而較穩的現象，這應該是南北市場結構上的差異使然。 不過談到疫情對房市的影響，張漢超認為需等到第一季後才會較為明朗，民眾對房市、房價毋須太過悲觀恐慌。按照過往數據統計，即使大環境負面因素衝擊房市，但影響時間仍然有限，如果區域基本面具有發展性、物件本質亦相當不錯，那麼就不需太過擔心房市短期內的波動變化。  

圖 . 文 / 鳳凰旅行社 巴塞隆納之外，西班牙最具設計感的城市畢爾包 擁有一幢幢怪怪建築徹底解構了我們的想像力　   「西班牙根本就是一個創造天才藝術的國度！」許多人來到西班牙旅行後，都會有這樣的讚嘆。從巴塞隆納的高第建築開始，就已經讓人對西班牙的建築美學驚奇萬分，但更厲害的還有設計之都-畢爾包，從機場開始，就讓你融入在充滿線條張力的建築空間裡。  畢爾包的世界遺產橋～比斯開橋 畢爾包是以建築、藝術聞名的城市，跨立於伊拜薩巴河口的「比斯開橋」，是世界上第一座以金屬建造，提供行人和車輛通過的高空運渡橋，此橋運用創新的螺紋鋼索輕量技術，被視為工業革命時期最傑出的鋼鐵建築之一，又因特殊的構造被聯合國評選為世界遺產。在這裡可體驗比斯開橋的交通船貢多拉，連結河岸的兩側地區，並搭乘電梯至橋面步道，將畢爾包的市景一覽無遺。 而畢爾包的「行人徒步橋」也不惶多讓，橋身運用鋼鐵建構以拋物線造型，懸掛河面上，交叉鋼骨造型也有人形容像極了竹節蟲，展現出力與美的獨創特色，更是畢爾包建築新地標及SNS打卡熱點。   綻放的金屬花～畢爾包-古根漢美術館 著名的「古根漢美術館」更是畢爾包的必遊景點，是全世界數間古根漢美術館之一，也是建築解構主義的代表作。建築體本身就是一棟雕塑藝術品，混合了玻璃、石灰岩、鈦金屬等材質，有如一朵綻放的金屬花，又像是變型金剛，館內專門展出現當代藝術作品，可欣賞六十年代以來的歐洲藝術品、美國普普藝術等。事實上漫步在畢爾包，城市裡處處充滿驚喜，就連一棟尋常的公寓與圖書館都會讓人忍不住多看幾眼！   律動感十足的酒鄉美學 距離畢爾包車程約一個半小時的酒香之都-拉里歐哈LA RIOJA，也是欣賞西班牙建築美學很推薦的地點，這裡不僅生產品質優越的葡萄，著名的「Marques De Riscal 酒莊」，其技術與法國知名酒莊波爾多交流，在國際紅酒界多次榮獲獎項，酒莊由知名設計師FrankGehry精心設計，造型有如彩帶，曲線律動感十足。還有另一座億喜歐司酒莊Ysios，由知名建築師Santiago Calatrava打造，新穎的波浪形屋頂設計，詩意地召喚聯想酒液盪漾的美妙意象。   超現實的瘋狂城堡～達利美術館　 提到西班牙的怪怪建築物，超現實主義大師大師達利絕對是怪的數一數二，在達利的家鄉費格列斯，將老劇場改建成的「達利美術館」就是由他本人親自操刀設計，搞怪功力堪稱一流，蛋形的外牆，巨大玻璃的圓形天花板，格外地引人注目，達利最著名的招牌就是他的兩撇翹鬍子，想進入他獨特的瘋狂世界，走一趟這裡，絕對叫你驚豔的目瞪口呆，館內收藏了達利的作品約三百多件，像是雨中計程車、梅韋斯小姐的房間、風之宮等，直面大師來挑戰你的藝術視角與思考邏輯！   冰與火之歌的外星沙漠 你肯定不知道原來西班牙還有沙漠吧，西班牙還有罕見的沙漠地區BARDENAS REALES，這裡也是《冰與火之歌.權力遊戲》取景地，也是歐洲唯一的沙漠，又有外星沙漠之稱，土壤由粘土，白堊和砂岩組成，並被水和風侵蝕，形成了令人驚奇的形狀；此外，還有西班牙第五大城-薩拉戈札，這裡保有11-12世紀時所建造的阿拉伯泰法王宮，重新呈現阿拉伯宮廷建築及工藝特色，相當值得一遊。  

文 / 吳鈺 隨著時間迎來2020年，回首2019年全球經濟情勢，以及台股表現。2019年的國際局勢，可謂風起雲湧。百般波折的美中貿易戰，甫因美中雙方簽訂第一階段協議落幕。開年緊接著接踵而至的2019新型冠狀病毒（COVID-19，台灣稱武漢肺炎），旋即引起舉世關注。在疫情升溫影響下，全球稍見起色的經濟表現，又蒙上一層陰影。同在亞洲，鄰近的香港也因為接連在中美貿易摩擦、反送中風波，加上疫情影響下，出現港府15年以來的首次財政赤字。地球彼端的南美國家，經濟、社會也普遍出現動蕩。在海地，甚至因為警察薪資凍漲等因素，爆發大規模反政府遊行，甚至演變成軍警衝突…  視角拉回台灣，根據台灣經濟研究院公布的1月營業氣候測驗點調查。製造業、服務業和營建業3個產業同步下滑。台灣整體產業，對於未來半年景氣看法亦趨向保守。   回首2019年國際局勢 在進出口貿易方面，自2018年下半由於美中貿易戰擴大，廠商愈趨觀望。而全球經濟需求由此轉疲弱，使各主要國家出口表現多呈頹勢，台灣經濟當然也未能免於其害。不過，貿易戰也是把雙面刃，由於美國限制中國進出口關稅影響，造成轉單效應及生產地轉移。   展望2020年  肺炎攪局，國際、國內變因多 數次協商及破局後，美中貿易戰展露和解曙光。原先於2019年底，美中雙方預計達成初步協議，使冰凍許久的貿易情勢獲得緩解。然因各種不確定因素，中美雙方最終在2020年1月，才正式簽署第1階段貿易協議。此舉降低了國際間，因拉鋸許久產生的不穩定因素。   2020年國際情勢，依然受多方不確定因素影響。最主要的原因，莫過於越演越烈的肺炎疫情。目前主要各國家，均採取較保守策略，包括封閉交通、停工，以因應疫情。   在國內方面，未來產業方向同樣也受到疫情左右。製造業、服務業，因經濟活動減少產生不利影響，將受到較大衝擊。而旅遊業，則因旅行取消和旅遊需求大幅下降，會受到短期內不小打擊。   原先台灣出口表現前景看俏，除了一樣受到美中貿易戰、生產線回台等因素外，5G基礎建設同樣也是拉抬製造業動能。有助於帶動內需，就業環境愈發穩定。   受疫情影響，除因設廠於中國境內的廠商停工，國內製造生產活動亦降低。惟半導體高階製程產能依然維持高檔，2020年1月份電子零組件業生產指數成長17.73%，為近34個月來，最大增幅。再者，受惠於全球晶圓代工龍頭台積電持續投資設廠、改善工藝，以及貿易戰衝擊的台商回流投資，預期2020年台灣經濟成長，拋開疫情影響後，幅度將為之提高。   製造業、服務業短期衝擊加劇 首先，因農曆春節工作日數減少的影響，使得製造業不僅看壞1月景氣，對於未來半年景氣看法亦偏向保守。製造業終結連2月上揚，轉為下滑。   而長期方面，對未來半年景氣趨勢，除了鋼鐵基本工業看好比例較高外，對未來景氣看好的廠商比例月減6.7%，跌至26.0%。而看壞的廠商比例，則至26.4%。可謂，整體製造業短期看衰，長期則仍需觀察。   在貿易部分，隨著5G基礎建設持續發力，加上雲端運算、物聯網…等因素發酵，2020年全球半導體銷售，可機會回歸平穩。但由於台灣出口與全球半導體銷售，呈密切相關。長期來看，未來景氣若走出疫情影響，仍然有機會向上發展。   國內整體房市呈現短期觀望，與預售相較，中古屋衝擊較低 根據台灣經濟研究院資料，製造業、服務業和營建業3個主要下跌行業中，前景最悲觀的莫過於營建業。其營業氣候測驗點，創下去年5月以來新低。除此之外，40%以上的營造業者看壞未來半年景氣。其中最大的原因，仍然是武漢肺炎疫情。   而聚焦房地產，不動產業受到疫情干擾，民眾外出看屋意願下降….等等因素。台經院表示，目前房市抗壓力仍優於SARS期間。超過40%以上的業者，仍看好未來房市。目前預估待疫情結束後，成交量有望回到正常水位。且因房貸利率水準低，國內資金充裕，土地及商用不動產仍有需求，房市價格難急跌，未來住宅市場交易仍可維持一定的規模。   結論 2019年全球經濟，可謂受到諸多因素牽引。而2020年，全球經濟趨勢受到疫情影響仍然未明，金融資產價值面臨重新評估。台、美股市短期仍處於盤整階段，而全球市場也位於高點，仍有機會爆發風險事件。值此局勢混沌之際，建議增加投資布局中的避險部位，以保守操作為宜。當更大風險來臨時，才能及時出場，以靈活操作，達保本避險目標。

圖 . 文 / 漂亮家居雜誌（圖片提供＿ 地所設計） 這間屋齡約37 年的老屋，格局方正、房間數也充足，但受早期建築規劃影響，部分出入口位置不佳、動線也迂迴，進行翻修時，屋主希望透過設計改善原屋問題，另也期盼家的模樣能更貼近自己。地所設計在微幅調整格局尺度、修繕老屋問題後，多以傢具、傢飾定調空間，將屋主喜歡的老件融入其中，輔以適度留白作法，滿足女主人樂於搭配、變化的喜好，時時替家妝點出不一樣的味道。 1.徵幅調整兩間衛浴的位置，合理銜接與其他空間的使用機能，更讓出入口位置變得更合理。 2.捨棄廚房一道牆，並更改為開放式，使用上不再感到侷促。 3.適度修飾次臥格局尺度，並將部分空間挪給餐廳使用，發揮坪效價值。 從環境優劣勢中，找到最合宜的空間配置 因早期建築規劃方式，使格局出入口位置不佳，連帶也造成動線上較為迂迴；再者，原先衛浴雖有兩間，但空間尺度窄小關係，使用上較不便利。另外，此空間向陽條件理想處在於自玄關入室後的右側帶，另一旁左側帶雖鄰近社區天井，但光線未盡理想，再加上樓下即為營業餐廳，也需將油煙氣味問題一併納入考量。 綜觀上述問題之後，設計者首先將兩間衛浴位置做了調整，更把主臥衛浴的洗手台採取獨立開放形式，如此一來合理銜接一旁的更衣室，自盥洗到換妝打扮的行徑動線也能變得更加合宜；而另一處的客衛，隨廚房空間打開後，出入動線也不再感到突兀。向陽處佳的地帶，安排作為客餐廳、次臥、主臥之用，至於另一處則安置了書房、廚房以及更衣室，從環境優劣勢中找出合宜的格局配置，同時也能滿足生活所需。 設計留點彈性，滿足日後想做變化的可能性 至於在內裝上，設計團隊則藉由傢具、傢飾以及色系的鋪排，來展現家的姿態。由於女屋主喜好打扮，自然對於家的期待，也希望能藉由「搭配」來展現家的不同面貌。 本身對於老件相當感興趣的女主人，原先住家就是運用過去自身蒐藏的二手物件來做妝點，搬遷至新居，也希望能延續過去的風格喜好，於是，設計團隊多以老件傢具、傢飾來形塑各個小環境的機能，略帶點古樸、復古味道的單品，清晰定義場域之餘也豐富了空間表情。「正因為知道女主人樂於替家做搭配、變化，空間設計上刻意不做太滿，好讓女主人在日後能依季節、心情甚至喜好，替家做不一樣的妝點。」。 除了傢具、傢飾，設計師也嘗試運用色彩來替空間做不一樣的詮釋。延續軟件佈置的概念，在次要牆上做了大面色彩的表現，不僅使整體環境有了重心，視覺也有了另一層的變化，更重要的是，也同時滿足女主人日後想更換顏色的渴望。 Cozy Lightning Point 1依循向陽條件，決定機能的配置 室內向陽條件最佳的位置在於自玄關入室後的右側帶，在與屋主討論後，一致認為採光條件佳應配置活動頻率相對高的機能，因此將客廳、次臥、主臥安排在這一側，家人處於這些空間能獲得好的光線，同時也能得到陽光的照拂，自然生活起來也就更感舒適。   Cozy Space Point 2修飾格局尺度，重新抓回空間應有的舒適比例 早期格局規劃方式，會利用隔牆盡可能地替環境創造出最多的格局數，看似效益很大，但相對也縮限了空間感受。在這次調整上，設計團隊除了將廚房隔牆剔除，製造開放的感覺，同時也將次臥的尺度做了調整，找回整體該有的舒適比例，行走之間也不會覺得狹小、侷促。再者也因為隔牆的位移，結構柱體也順勢表露了出來，讓屋主身處其中能感受到建築本體，也增添不同的空間味道。 Point 3位置轉個向，讓衛浴更合理銜接其他空間 原格局就配有兩間衛浴，但空間尺度過於窄小的關係，使用上相對不方便，再者出入口位置也使得動線上較為迂迴。考量衛浴兩側分屬主臥與更衣室，為了有效串聯彼此，便決定將衛浴的位置做了調整，同時也把主臥衛浴的洗手台設計為獨立開放形式，如此一來合理銜接兩旁的空間，自主臥要進到更衣室拿取衣物進行盥洗的行徑動線也能變得更加合宜。 Cozy Material Point 4材質做點延伸，讓視覺感官更具玩味 不喜歡地坪做制式鋪排的屋主，期望材質表現上、配置上都能做點變化，讓空間到視覺都很與眾不同。對此，在來回地選材過程中特別訂製黑白兩色馬賽克磚做拼接鋪設，並自廚房內蔓延至餐廳區，由於材質安排的基準點是與格局有相對應的，因此不會造成凌亂，甚至還能有效控制各個空間上的比例，不僅視覺感官更加有趣，整體的空間感也更佳良好。 Point 5地磚+ 紗簾，替主臥重新找回陽台設計 原主臥格局本該有個陽台，但先前屋主已做了外推處理，但現今的屋主很希望能找回陽台的感覺，在有所限制之下，設計師透過不同的地磚做環境上的分界，同時也讓紗簾安置於地坪界線上，在不同材質的幫助下，清楚做了不一樣的環境劃分，更重要的是替主臥重新找回陽台空間。 Cozy Decor Point 6善用次牆勾勒色彩，創造不一樣的視覺變化 屋主喜歡色彩點綴居家，但又不希望用色過於多或是濃厚，幾經討論後，決定在靠近餐廳、廚房一帶的端景牆做上色處理，由於它屬於環境中的次要牆，在這進行大面色彩的展露，無須擔心影響整體設計，反而還能帶出空間層次的作用。日後業主若想替牆面重新上色，既不會綁手綁手也能更隨心所欲。 Point 7用屋主自身蒐藏做妝飾，帶出家的生活感 喜好打扮的女主人有許多包包蒐藏，地所設計靈機一動，提議何不妨將這些蒐藏物品置於玻璃櫃中，一來這些物品有了安置處，順勢解決收納問題，二來也能利用這些藏品作為居家裝飾、展示的一種，擺於主臥一隅成為小環境的端景，亦成功帶出家獨特的生活感。

文 / 鍾運凱 案例： 張三自行籌資建造一棟透天厝，後來因為週轉資金的需求，將該房屋座落的「基地」出售給李四，仍保留房屋所有權。李四後來又將該筆土地轉賣給王五，王五又將該土地設定抵押權給銀行，再後來因為銀行實行了抵押權，該筆土地經拍賣後被趙六拍定買下。試問：趙六取得土地所有權後，可否要求張三拆屋還地？ 解析： 一、何謂買賣不破租賃？ 所謂「買賣不破租賃」的原意，是指出租人交付租賃物後，在承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。但在不動產租賃，僅適用於經公證的租約或租賃期限未超過5年者（民法第425條）。換句話說，只要構成買賣不破租賃，即使買受人與承租人之間從來沒有訂立過租約，甚至也沒有「換約」，依法買受人與承租人之間仍有租約存在，這屬於一種法定租賃關係。 二、何謂法定租賃？ 此外，如果土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人（如案例中，張三僅將土地賣給李四，自己保留房屋），或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，相關的當事人之間，推定在房屋得使用期限內，對於該土地有租賃關係。由於這種「推定租賃關係」不是當事人間合意訂立的契約，只是因為有某些事實存在，而基於法律規定就直接發生租賃關係，因此稱為「法定租賃」（相對於意定租賃）。案例中張三的房屋座落在李四的土地上，推定張三與李四間有土地租賃關係。 三、法定租賃與買賣不破租賃 由於當事人之間實際上並沒有訂立租約，因此雙方對於租金數額從未約定，因此法律規定，如果租金的數額雙方當事人無法協議，可訴請法院決定。除租金外，由於法定租賃並非當事人雙方約定成立，因此也沒有約定租賃期限，就本案例而言，只能以房屋得使用的年限認定為土地租賃期限。假如本案例張三的房屋得使用年限超過5年（即租賃期間過5年）且沒有經法院公證，似乎沒有「買賣不破租賃」的適用，當李四再將土地賣給王五的時候，張三能否依民法第425條主張自己與王五依然有租賃關係存在呢？ 四、實務見解 最高法院73年度第5次民事庭會議決議認為，土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，繼續其原來之法律關係。最高法院48年台上字第1457號判例也認為，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 五、結論 由於法定租賃關係也可以適用買賣不破租賃，因此本案例王五或趙六在房屋得使用期限內，均不能對張三請求拆屋還地，僅得請求支付租金。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋觀察農曆年後各店受疫情影響的狀況，上週大部分門市營運幾乎未受疫情干擾而有來客明顯減少的現象、各店正常營業，反倒因為農曆春節期間店休的關係，部分門市甚至有來客增加的現象。 疫情未影響營運 年後來客反增 中信房屋總經理張世宗表示目前各門市均正常營運，未受武漢肺炎疫情而有明顯影響營運的現象，少數客戶雖要求延後改期帶看，中信房屋也積極聯繫並協調其他時間，不僅疫情未影響營業運作，在農曆春節開工後，門市反倒增加些許春節期間想看屋的客戶，甚至積極下了斡旋，顯示大部分客戶目前並未受到疫情的影響而對房市卻步，市場氛圍仍屬理性看待後市。 門市積極應戰疫情 降低衝擊 面對這次疫情，中信房屋也做好準備，除加強宣導各店人員因應疫情的注意事項，與客戶互動時，也加強洽談環境與個人的清潔消毒，帶看房屋時也會先開啟門窗讓空氣流通，以避免密閉空間傳染的可能性，並配戴口罩、勤洗手等積極作為以降低客戶的擔憂，不僅保護客戶，也保護個人及店內同仁的健康。 疫情發展影響未來房市？ 張世宗指出，疫情短期內對股市及經濟成長的影響較大，但對房市尚無觀察到有明顯影響，況且國內有SARS的過往經驗，買賣雙方都有心理準備，觀瞻2003年SARS爆發當年，全國建物買賣移轉棟數反而較前一年增長9.2%，因此疫情如能在短時間內獲得舒緩，那麼房市交易也將能持續既有穩中有升的格局。