文 / 營銷企劃部 人口逆勢成長 鹿港房市自成一格鹿港鹿東加盟店店長施隆雄表示，據內政部統計顯示，彰化縣近六年外移遷出人口高達15,883 人，人口流失程度居全台之首，多區人口長期呈現負成長趨勢，唯濱海偏鄉，包括伸港、和美、鹿港等區，人口分別逆勢成長1106 人、676 人、1250 人。中美貿易戰持續，台商回流，彰濱工業區工作機會增多，帶動涵蓋大半工業區的鹿港鎮人口成長。以往鹿港鎮房市自成一格，少有外地客移入，但隨著近年人口持續增加，加上在地傳統產業老闆多，強大購買力支撐房市發展，現在鹿港購屋族多是公司中階主管。素有「台灣水龍頭故鄉」的彰化鹿港頂番婆水五金產業聚落，當地未登記工廠林立，為解決農、工混雜亂象，全國首座田園化生產聚落示範區邁出第一步，已被視為解套良方。彰化縣政府於108 年8 月27 日公告「擬定彰化水五金田園生產聚落特定區計畫」案計畫範圍圖，本計畫緣於鹿港鎮頂番婆地區經40年之發展，群聚中小型水五金產業鏈，生產高品質水五金行銷全世界，年產值高達500 億。整體水五金產業鏈之廠家多數坐落於非都市土地農牧用地，為使土地合法利用並促進產業發展，經過多年討論研議後於頂番婆地區擬定特定區計畫，劃設約720 公頃土地作為水五金田園生產聚落。老街房市超搶手 想租店面看緣份鹿港鹿東加盟店店長施隆雄指出，鹿港是台灣最早期開發的城鎮，區內保留大量的歷史建築成為小鎮觀光資產，形成重要觀光資源。近30 年來公部門資源不斷挹注於古蹟維護及興建公共設施，大力行銷鹿港觀光，小鎮從逐漸凋零慢慢轉變成現今台灣的熱門旅遊景點。都市計畫內老街區觀光人潮帶來源源不絕的商機，促進飲食及零售業蓬勃發展，在一位難求情況下推升租金及房地價格不斷上漲，天后宮商圈中山路路段土地每坪已高達百萬以上。都市計畫內住宅及商業區用地已高度使用，可供開發之素地案源稀少，在購屋需求大於供給量及金融市場處於低利率環境下，鹿港鎮整體房地價格支撐強勁， 以都市計畫內主力產品四樓透天新屋為例，價格介於1000 萬~3000 多萬，都市計畫外零星甲乙種建築用地開發之透天建案價格亦逐年攀升，今年來價格已經達到800萬~1000 多萬。鹿港天后宮創建至今已400 多年，鹿港老街人潮眾多，形成觀光商圈，老街每月舉辦活動，也規劃徒步區與停車場等公共設施，近年持續吸引大批觀光客，目前區域店面的空置率很低，想等店面釋出還得看緣份。台灣好行鹿港線自推出起， 一直受到各地遊客的喜愛，每年搭乘人數均穩定成長，單是2018 年，總搭乘人次已突破12萬人次。為了充分傳達鹿港的意象，並且讓遊客可以更直接的了解到鹿港的特色，政府於今年自6月6日起正式更名為鹿港祈福線。古蹟林立 再造鹿港歷史鹿港天后宮位於鹿港鎮玉順里中山路，與鹿港龍山寺、鹿港文祠並列鹿港三大古蹟，每年的農曆3月23 日媽祖聖誕，總是吸引大批香客湧入參拜，廟前的香客大樓，是提供進香團或遊客住宿的所在。彰化縣政府於105 年至107 年皆辦理縣內歷史古蹟林立的老街補助計畫，107 年特為鹿港地區老屋打造專屬修繕活化補助方案，也獲文化部核定的「千帆入港- 再造鹿港歷史現場」計畫。再造鹿港歷史現場計畫，包括南門戶再造計畫、福興穀倉歷史場景再造、打造文開書院漢學中心、台鐵鐵道車站歷史環境景觀再現、和興派出所宿舍修繕再利用。此外，還包含老屋再生部分，涵蓋老屋修繕活化、國寶工務店計畫和產業進駐老屋媒合平台。補助項目主要包含「小型修繕類」和「文化經營類」，其中修繕補助每案最高達60 萬元，如同意修繕後無償提供給文化局使用五年者，最高可補助90 萬元；文化經營類每案則可補助老屋月租金最高5,000 元。期望透過補助老屋修繕經費及經營所需租金，帶動鹿港老屋保存活化的風潮，再現鹿港原味的街景風貌。

文 / 營銷企劃部 匯聚六大機能於一身大橋重劃區深受台南人關注新永康加盟店店長蔣貹賢表示，台南市永康大橋重劃區位在中山南路以北、中華路以東、東橋七路以西、縱貫鐵路以南的區域裡，總面積約49.5 公頃，他的發展之所以深受台南人關注，主要是市政府規劃的「大台南新都心計畫」，其中的住宅新興區域就設在大橋重劃區裡。大橋重劃區位於永康正核心位置，匯聚行政、捷運、人文、文創、綠園、休閒六大機能於一身，世界級的身價，超越台南重劃區規格。大台南鐵路地下化及捷運藍線，全面啟動規劃施工，捷運機能大大加分。未來砲校創意設計園區進駐，台南市圖書總館109 年落成，都心生活也有文青風。小橋公園、15 公頃中央公園、45 米康橋林蔭大道，大面積綠化，整齊街廓享無遮蔽視野。大橋都心幅員近中華商圈、夢時代百貨商圈、小東路商圈、成大商圈，銜接南紡夢時代二期、平實轉運站，未來捷運藍線啟動，價值無限。 新永康加盟店店長蔣貹賢說明，當各行各業都在等待春燕來臨之際，台南市人口居冠的永康區房市表現一枝獨秀，其中早期持有東橋重劃區物件者，幾乎買到賺到，2 年房價漲幅逾18％，大樓每坪單價從17 萬元漲至19~20 萬元，2 房總價從400 ～ 500 萬元漲至800 ～900 萬元依舊搶手，房價2 字頭有撐。市政府更於今年標售此區康橋段三塊土地，由建商成交單價於46~49 萬之間，更顯現建商對於此區土地的厚愛。因大橋重劃區素地漸少，地價每坪上看50 萬元，土地成本高漲也是推案動輒破2 字頭的關鍵原因，目前尚有聯上康橋、上揚國寶( 地上權) 準備推案，勢必產生一波銷售熱潮。永康區擁地利之便，不僅區內有永康工業區，距離善化南科，走高速公路也只需10 餘分鐘車程，考量南科周邊生活機能尚未成形，不少科技新貴選擇當通勤族，未來此區還有中山南路砲校遷移、台南市立圖書館總館明年完工啟用等利多，後勢看漲。外來重量級建商或上市、上櫃建商紛紛前來台南高價搶地，帶動房價上漲的力道加強，有意願且能力可購屋的消費者，可趁當前房價相對低檔，進場多看屋比較，看中意適合物件即可出手，應是有利策略。 高投報率學生宅南台科大表現最亮眼崑科大加盟店店長陳偉傑指出，永康區因交通位置優越、工商業蓬勃發展，包括永康工業區、亞太工業區及大橋科技創意園區，使區內就業機會眾多，加上公共建設有市立美術館、小巨蛋、市圖總館，在兩個主要因素帶動下，人口數和家戶數均讓永康區快速成長，成為台南人口最多的行政區。根據統計，投資報酬率前3 名的大學為高雄三民的高雄科大、台南永康的南台科大以及台南東區的成功大學，報酬率分別為4.8%、4.54%、4.15%，表現亮眼，但能有如此高的投報率，主因還是在中南部房價相對比北台灣便宜。少子化衝擊下，還是要提醒有意投資大學城的民眾，一定要注意周邊租客是否多元，實地走訪了解當地租屋市場的供需狀況，從學生人數、校外租屋人數等做觀察，搭配網路待租量做比較，避免陷入超額供給、租金報酬不如預期的行列。崑科大加盟店店長陳偉傑補充，中華路為貫穿區內主要幹道，沿線商辦大樓林立，商業活動頻繁，東側鄰接北區開元商圈，南側臨接東區夢時代商圈及平實重劃區，南側復興路延續東區小東路，經中山高速公路銜接大灣路通往新化區，使得本道路成為與市區聯通之主要道路，也持續帶動住宅人口進駐。大灣交流道開通後，不但紓解仁德交流道車流，也成為市區對外主要聯通道。旁邊的復國商圈，商業活動集中在復國一路沿線，為一發展成熟的商圈。商圈內有大型永康公園及新完成的忠孝運動公園，商圈內住宅大樓集中，中古屋成交行情約11~13 萬/ 坪，近幾年已完工交屋的建案有H 會館，漾煙波，及興建中的山見晴，春上春福，房價均在一字頭，略低於相鄰的東區，一直以來皆為首購族首選區域。南與平實重劃區相鄰，北與砲校東橋重劃區相鄰，在南北兩處最具發展前景區塊帶動下，復國商圈仍是購屋聚焦之處。

圖 . 文 / 漂亮家居雜誌（圖片提供＿築夢室內設計） 從居住者需求出發，用去蕪存菁的創意，讓空間美學發揮到極致，實現每個家族成員的夢想與期待。 建築既有的斜屋頂，複層空間刻板的格局安排，是激發築夢室內設計羅芳銘設計師創意的源頭。對某些設計師來說，或許這是讓設計無法突破的限制，但羅芳銘卻打破了限制，讓創意無限發揮。首先，築夢設計團隊保留了公共區的客廳挑高，利用3 個ㄇ字型框架，創造步步高升的視覺延伸效果，讓不可避免的結構樑消弭於無形。其次，則是依使用需求依序擘劃客廳、餐廳、休憩區等不同活動空間，讓公共區成為凝聚情感的重要場域。餐廚區設計，以中島吧台結合餐桌，滿足平日用餐以及派對宴客的需求，再利用穿透的玻璃拉門區隔廚房，不僅油煙不外溢，更有放大空間的視覺效果。另一個讓人歎為觀止的改造，則是兒子房間，原本斜屋頂構造下，臥房內有數根結構柱，羅芳銘及築夢設計團隊，以雪梨歌劇院為靈感，利用裝置藝術般的造型，讓樑柱消弭於無形，增添視覺亮點。 為家族成員圓夢的巧思每個家族成員對家的期待都不同，男主人對於華麗的水晶吊燈情有獨鍾，而築夢設計團隊在公共區的挑高設計，恰好讓水晶吊燈得以閃耀登場，為客廳增添磅礡氣勢。向上延伸的電視牆，則以帶有東方意境的「竹」圖騰，為空間增添人文氣息，與一旁的和室休憩區相呼應，讓風格完美融合，毫無違和感。溫柔婉約的女主人，是主臥房空間設計的靈感來源，不同層次的紫，柔化了整個空間，尤其床頭主牆量身訂製的花鳥圖案壁紙，更成為吸睛亮點，同時也隱喻熱愛歌唱的女主人特質。此外，築夢設計團隊更為屋主寶兒子收藏的飛機模型，打造了一個停機坪，在開闊廊道區增設的平台，儼然成為夢想起飛的展演場，讓精采的收藏，得以盡情展示。 設計師解讀屋主需求● 讓複層空間的高度優勢被看見● 改變斜屋頂帶來的壓迫與限制● 實現家族成員不同的夢想● 讓生活品質獲得提升     01 風格 東、西文化融合，意境深遠客廳的挑高天花板，讓男主人鍾愛水晶吊燈閃耀登場，搭配東方語彙的電視牆造型，將東西文化的設計精髓融合為一，絲毫沒有違和感。02 格局 挑高格局，氣勢非凡保留客廳挑高，搭配華麗的水晶吊燈，展現大器格局。利用步步高升的3 個ㄇ字型天花板，改變斜屋頂帶來的空間限制。 03 機能 機能俱足，凝聚情感以吧台結合長桌，用玻璃拉門區隔餐廚區，不僅隔絕廚房油煙，也讓空間有放大效果，滿足平日用餐、派對宴客需求，成為家中凝聚情感的重心。04 設計 量身訂製，彰顯生活品味主臥房採用女主人喜愛的紫色，多層次的豐富色彩，加上量身訂製的花鳥圖騰壁紙妝點，不僅隱喻了她熱愛歌唱的喜好，更凸顯溫柔婉約的個人特質。

文 / 鍾運凱 案例：小真是單親媽媽，育有一子剛滿月。小真向老王承租一間公寓，租賃契約書上訂有一條：「乙方（承租人）不得遷入戶籍。」小真當時不以為意，便簽下租賃契約。搬家後不久，小真才知道租屋所在的市政府有發放育兒津貼，但條件是必須設籍在該市滿一年以上。小真除了租屋處外，在本市並無其他可設籍的地址，於是向老王反應此事，老王卻堅決不同意改契約，試問，小真可否自行向戶政事務所辦理戶籍登記？ 解析：一、 租賃契約適用何種法律規定？民國106 年12 月27 日通過的「租賃住宅市場發展及管理條例」第5 條第1 項規定：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。」因此首先要判斷本案小真與老王之間的租賃契約是否屬於「消費關係」。消費者保護法第2 條規定：「本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三、消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」本案小真確實為消費者，但須判斷老王是否以提供服務（出租房屋）為「營業」的企業經營者，如果是，則應適用「消費者保護法」；如果不是，則應適用「租賃住宅市場發展及管理條例」。二、房東可否禁止房客遷入戶籍？消費者保護法第17 條第1 項：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」第4 項：「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第4 項：「非具消費關係之租賃契約條款，違反第1 項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。」換言之，無論是否屬於消費關係，政府都有依法制訂「契約不得約定事項」，違反者，該條款無效。而不得約定事項有明文規定：「不得約定承租人不得遷入戶籍。」因此本案租約上的禁止遷入戶籍條款是無效的。三、房客可否自行遷入戶籍？由於禁止遷入戶籍條款無效，老王不得依照租約禁止小真遷入戶籍。但這並不等於老王「有義務」配合小真辦理遷入戶籍的手續，於是關鍵的問題在於，小真可否在老王不配合的情況下，自行辦理遷入戶籍之登記？依照內政部106 年3 月16 日台內戶字第1060404048 號函的解釋，向戶政事務所申請戶籍遷入租賃房屋，需提出經法院或民間公證人公證之租賃契約書；如果提出未經法院或民間公證人公證，除了租賃契約書外應同時檢附經房屋所有權人註記與正本相符並簽章之房屋所有權證明文件影本，以避免申請人持不實之租賃契約書辦理遷徙登記，影響房屋所有權人權益。但如果無法提出房屋所有權人註記的證明文件，也可以申請當地警察局或戶政事務所人員實際到租屋現場調查，確定實際上有居住的事實，也可以辦理遷入登記。四、結論依照上述內政部解釋函令，承租人只要確實有居住在租屋處的事實，經過警察或戶政人員的調查確認，即便沒有房東出具的同意書，也可以單獨向戶政事務所辦理遷入戶籍登記。然而戶政事務所為了避免糾紛，通常會建議租賃雙方充分協調，盡量取得房東的同意書再來辦理，但假如房東堅持不出具同意書，戶政事務所依法還是必須受理。從另一個角度來說，房客固然可以單獨辦理遷入戶籍，但在房東堅持反對下執意遷入，往往造成雙方關係惡化；又假如租約上有約定「得隨時終止」，房東也可能因此就提出終止租約收回房屋，雙方都蒙受不利。再從房東的角度來看，禁止房客遷入戶籍往往是為了逃避租賃收入被課徵所得稅，但這並不能完全讓國稅局查不到，例如實價登錄租賃資料或遭人檢舉，不但要補稅還有罰款，實在得不償失。不如配合房客遷入戶籍，稅金的負擔就在雙方議約時算入租金中，不但合法也較能維繫雙方的良好關係。

文 / 營銷企劃部 長輩移轉不動產給子女，採取哪種移轉方式最為有利？中信房屋日前進行網路調查顯示，有51.5%的受訪者有意採取贈與的方式將不動產傳承給子女，29.6%會選擇讓晚輩自然繼承，18.3%會採用買賣方式移轉給子女。中信房屋總經理張世宗認為，不動產傳承子女以何種方式移轉並無最佳模式，最主要應考量稅務層面的優勢差異，想要有效節稅，應先了解有哪些稅目後再精算而定。張世宗指出，以贈與方式移轉不動予晚輩，最主要的特色在於所贈與的不動產價值並非以市價認定，而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基。負擔的稅目除有贈與稅外，還有契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。至於讓子女以自然繼承遺產的方式取得不動產，其特色除了房屋是以評定現值來認定之外，還有1200 萬元免稅額，喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額，且除了遺產稅外，其他土地增值稅、契稅則無須課徵。不過需留意的是遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量，若遺產淨額5,000 萬元以下者，課徵稅率10%；超過5,000 萬元至1 億元者，課徵稅率15%；超過1 億元者，課徵稅率20%。而讓子女以二親等以內親屬間財產買賣的方式移轉不動產，特色在於父母可利用每年各贈與220 萬元的方式，逐年以現金贈與子女，並有確實的資金流向，之後子女再以贈與的現金買入父母名下不動產，相關稅賦則按一般不動產買賣規定辦理。張世宗指出，實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多，不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象，且中南部地區似乎更偏好以贈與的方式移轉給子女。觀察今年1 到8 月六都建物所有權移轉的變化，在繼承部分，台北與新北比例分別成長5.35% 與3.26%，為六都之最，而贈與的部分，則以高雄5.59% 成長最多，其次為台中2.76%。張世宗認為，由於牽涉資產規模不同，因此考量不動產以何種方式移轉給子女，應先顧及晚輩日後可能出售的時間點，將房地合一稅同時納入試算，相關稅賦負擔能力也應預先精算，這樣才能發揮利益最大化的節稅效益。

文 / 營銷企劃部 公園林立的軍(國)宅　特殊新移民文化，退休、銀髮族最愛松山區北濱基隆河，南臨市民大道為界。原來的國泰民生新城，婦聯公寓已有40 多年屋齡，更舊的眷舍也已全面改建成一棟棟整齊的新大樓，如：健安新城、平安新城，加上已有28 年的早期國宅( 健康新城、延壽國宅)，形成了有趣又特殊的移民文化。區內的公園裡有許多安靜而優雅的外省老伴侶，大樹底下有本省籍媽媽高談闊論，老將軍們卸甲歸田依舊非凡，加上社區中庭有著大棟距的舒暢感，整齊巷道綠蔭盎然，軍眷色彩已經非常淡薄，這裡成了資深社區人的換屋首選。延壽街上咖啡飄香，客家小炒搭著麵疙瘩，小北平麵食旁有泰式小館。巷弄裡的運動健身中心，老人社會大學，小巨蛋關懷據點，加上健康工宅的日照及托兒，新移民形成的新店面，文化互相交融並和平共處，新的商業型態正在產生，大大小小，或新或舊的店面都在轉型中。延壽健安加盟店店長蘇鈺珺說明，民生社區近捷運南京三民站，比起民生東路，富錦街，健康路，更接近捷運。目前商圈正在轉移，比起民生東路的位置，三民路跟健康路上的店面幾乎滿租。市場採買有武昌市場，南京市場和全聯都在附近，生活機能相當便利。健康國小，介壽國中，西松完全中學等學風鼎盛，是現代孟母優先選擇的學區。店長蘇鈺珺強調：我們不僅僅只是房屋仲介，我們一直用心凝聚鄰里，敦睦關係，因為我們相信，良好的鄰里關係與文化活動氛圍，都是打造幸福居所的配方。「越幸福越保值」將成為房市主流，我們提供「健康快樂站」供鄰居閱讀，聊天及公廁使用，我們還提供「社區工具牆」修好人情味，我們帶社區孩子認識自己鄰里公園文化，我們為社區的老人辦共餐，這一切的種種，就是希望和鄰里住戶們一起打造「幸福平安好居所」。交通網絡發達 台北華爾街就在這裡南京加盟店店長邱福泉指出，松山區主要商辦路段以南京東路三、四段、民生東路三段、敦化北路、復興北路為核心；南京東路為傳統商業金融大道，發展較早且商業活動熱絡。民生東路三段是早期外商集中商圈，雖然信義計畫區崛起，但整齊劃一的帷幕大樓仍獲得許多跨國企業青睞而進駐於此。本店位於捷運松山線南京三民站4 號出口旁，為南京商圈中人文薈萃之地段，往北與優質民生社區為鄰。本區有健安新城( 格局以3-4 房為主，房屋面積以56~75 坪為主) 、松山新城( 格局以2~4 房為主，房屋面積以32~60坪為主) 、平安新城( 格局以3~4 房為主，房屋面積以52~65 坪為主) 、健康新城( 格局以2~3 房為主，房屋面積以25~42 坪為主) 、延壽國宅( 格局以2~4 房為主，房屋面積以28~45坪為主) 、捷運共構宅有南京三民站1 號出口興富發藏富( 格局以4~4 房為主，房屋面積以65~120 坪為主)、4 號出口台北摩根( 格局以1~2 房為主，房屋面積以14~33 坪為主) 、及健康路上國美建設新美館( 格局以4~4 房為主，房屋面積以65~80 坪為主) 。南京加盟店店長邱福泉補充，松山區擁有文湖和松山新店雙捷運線，公車網絡四通發達，松山機場和台北小巨蛋也座落於此區。而敦化北路和南京東路一帶，更是台北重要的金融商圈，有「台北華爾街」之稱。此區除了醫療資源豐富，還享有雙百貨優勢、公園林立，成為台北市區傳統的優質住宅區之一。松江南京生活圈範圍大致為長春路以南、長安東路以北、建國北路以西、吉林路以東為界，區內主幹道有南京東路二、三段與松江路，沿線多辦公大樓、銀行金融機構，商業氣息濃，巷弄內有松江、吉林、四平以及伊通公園等綠意規劃，以及長春國小、長安國小、長安國中、大同國中，學區完整。飲食採買有四平街商圈，長春路還有國賓影城，為機能齊備的成熟生活圈。生活圈內多辦公大樓，商業氣息較重，住辦產品占比達7 成，對自住客來說出入較為複雜。由於商圈發展起源早，因此屋齡多偏舊，購屋應多注意屋況。

文 / 營銷企劃部 外國人士來台置產，在六都中究竟會選擇在哪裡落腳？根據統計，外國人士最青睞高雄市，今年1到8月累計買賣取得建物棟數年增率已達46.9%，新北、台南亦呈現年增正成長走勢。中信房屋研展室依據六都資料進行統計，其中高雄今年前8 個月外國人士買賣取得建物棟數較去年同期成長46.9%，其次為台南11.1%，新北亦有9.6% 的正成長，而台中則呈現負成長20.2%，桃園和台北分別小幅年減5.1% 和4.7%。中信房屋研展室副理張漢超指出，以國內不動產交易量體而言，外國人士買賣取得建物所有權的數量雖屬稀少、份額亦不具撼動性影響，但就比重變化上的趨勢意義而言，外國人確實有看好台灣而進行加碼。外國人士來台置產時，主要著眼於發展條件、商機與話題性，研判高雄市之所以能大幅成長46.9%，應是看好當地發展和政治話題性有所關。張漢超表示，對於大陸人士是否會大舉來台進駐高雄置產的問題，以政府對「外國人地權管理」的定義，資料內已將「大陸地區人民」排除在「外國人」相關統計中，換句話說，外國人來台置產加碼的現象，並未包含中國大陸人士在內。相對於中國大陸人士，香港人士來台居留定居反倒有增加的現象。中信房屋研展室統計比對移民署資料發現，大陸地區人民在台無論是居留或定居許可人數，在今年前8 個月都較去年同期呈現減少的趨勢，但香港居民在台居留或定居比例卻大幅提升，研判這樣的現象應與中國大陸限縮來台許可有關，而香港反送中事件越演越烈，更可能是促使港人來台置產的主因。張漢超認為，自從香港反送中事件發生以來，港人來台居住比例較以往大增，除顯示港人因憂心抗爭而採取風險分散的資產配置外，另一方面也是因台灣房地產價格與居住空間都相對比香港來的更具優勢，在諸多考量下，港人因此會願意選擇在台居留或定居。

文 / 可樂 現代人平均壽命越來越長，但人長壽錢也要長壽，拒絕當下流老人已成為現代人的共識。但根據調查，台灣每10個人就有7個人未做退休規劃，而國人平均壽命已來到80.4歲，以勞工平均退休年齡為61.1歲來看，退休後還有近20年的日子要過，如果沒有存夠退休金，退休後的生活恐怕是惡夢的開始。在台灣，一般勞工目前退休金的主要來源為「勞保老年給付（俗稱勞保）」與「勞工退休金（俗稱勞退）」，在現行退休制度下，國人並無太多自主選擇；再加上勞保破產年限不斷提前與年金改革議題的延燒下，多數民眾對於未來的退休收入感到不安，也逐漸喚起國人對於退休議題的重視。投資工具百百種，在用來準備退休金的理財工具中，年金險具有「活到老、領到老」的特性，民眾繳交保費給保險公司後，經過一段期間或繳交躉繳保險費後一年內，保險公司會依照契約一次或分期給付年金金額，直到保戶身故或是110 歲保單效期終止，提供被保險人在長期且穩定的經濟來源。而且，年金險設計的原意，就是用來抵禦長壽風險，因此不像其他壽險或健康險，可能需要體檢或是健康告知，年金險不注重被保險人的年紀、健康與否，即使體況不佳也能購買，投保年齡最高可達80 歲，是各類保險當中，最能抵禦長壽風險的工具之一。運用年金險打造穩定金流，提升老年生活品質年金險分為「即期年金」與「遞延年金」。即期年金險是民眾躉繳一大筆保費後，保險公司會依照投入的金額算出年金金額，保戶可選擇年給付或月給付領取，適合手邊有一筆資金可作投入的退休人士；遞延年金則是民眾分期交付保費直到一定的年齡，保險公司才開始給付年金。一般來說，大多數人無法一次躉繳一大筆保費，因此規劃退休養老金時會以遞延年金為主。在年金遞延的期間，保單的價值會依預定利率或宣告利率增值，到年金給付開始年齡時，保戶可選擇一次領回年金或年金化，若選擇年金化，保險公司會依照累積的金額，計算每年或每月可領取多少年金。 舉例來說，小明自保險年齡40歲時，投保利率變動型遞延年金，宣告利率2%，保證期間20 年，年繳保費11 萬4,160 元，並約定保險年齡60 歲時開始支領年金。當小明達60 歲，也就是年金給付開始日時，若選擇一次領取年金，在宣告利率維持2% 不變的情形下，共可領回277 萬2,684 元；若選擇分期領取年金，每月可領取1 萬元，直至小明110 歲止。若小明在保證期間過世，保險公司會繼續給付年金給受益人，直至保證期間屆滿，或將剩餘年金一次貼現給受益人。 對於年金給付方式，建議年金化會比較符合打造穩定退休金流的初衷，一次領回固然可以馬上得到一筆不小的金額，但要確定這筆錢會妥善作為退休用途，而不會被挪為他用。不過年金化的缺點是，每年或每月可領取的年金額無法更改，也無法辦理保單借款或解約。保證期間結束仍繼續給付完整年金，才是真正具有抵抗長壽風險的保單不過可能有人會想：「那如果我沒有活那麼久，買年金險不是很不划算？」其實，大多數保險公司都有提供「保證期間」或「保證金額」。「保證期間」是指，若被保險人在保證期間過世，保險公司會繼續給付年金給受益人，直至保證期間屆滿，或將剩餘年金一次貼現給受益人。一般來說，保證期間有5 年、10 年、15 年、20 年，保證期間的長短最主要的影響，是每年年金領取的多寡。舉例來說，如果手上價值500 萬元的年金險保單進入年金給付後，若選擇20 年保證期，每年最多領取25 萬元；但若選擇10 保證期，每年就能領到50 萬元。「保證金額」則是指，若被保險人死亡時，已領取的年金給付低於保證金額，保險公司會給付受益人至約定的總額。保證期間或保證金額主要是保障，無論要保人是生是死，要保人或受益人都可依約領取年金，且保證期內領回金額不得低於躉繳保費。值得注意的是，年金險在保證期間結束後，年金有兩種給付方式，一種是保證期間到終身都領同一金額；另一種是保證期間內領一種金額，保期期間結束後，年金給付會大幅減少。舉例來說，A 保單在20 年保證期間內，都是年領10 萬元，保證期滿後若仍生存，依然是繼續年領10萬元，直到身故或是110 歲保單效期終止；B 保單一樣是20 年保證期間內年領10 萬元，但保證期滿後，年給付卻大幅銳減成3000 元，要保人只能年領3000 元到身故，或是110 歲保單效期終止。年金險最主要的目的就是抵抗長壽風險，因此民眾在挑選年金險的時候，一定要注意年金給付在保證期間結束後是否會大幅縮水，以上述案例來說，在保證期滿後，年給付只剩3000 元，根本無法支撐生活所需，在保證期滿後仍繼續給付完整年金的，才是真正具有抵抗長壽風險的保單。