文 / 營銷企劃部 台北居大不易 基隆房市大躍進基隆仁愛加盟店店長劉德鳳表示，基隆市以基隆港為中心，依山傍海向周邊延伸，是北台灣重要的航運樞紐，除了貨運、軍事需求，近年觀光郵輪也頻繁停靠，帶來豐沛的商機。新車站的啟用，將幾十年來未曾改變的基隆重新締造一個新里程。車站啟用後，打通忠一路與中山一路讓前後站貫通、舊車站站體即將拆除設立基隆城際轉運中心、東岸停車場的商場化、客運大樓的擴建，使基隆成為郵輪中心，總總的建設，讓基隆邁向優質的都市。火車站附近商圈孝二路至孝四路間，報關行林立，因為是早期發展的區域，較缺乏大樓案件，普遍為公寓式建築單價約在13~18 萬/ 坪之間。仁愛市場廟口商圈，此區域為外地人對基隆最熟悉的地方，由於鄰接仁愛傳統市場及全省聞名的基隆廟口，商業活動興盛亦是基隆最貴店面愛三路之所在，區域內電梯大樓單價約在25~30 萬/ 坪。海科館特區是新興地帶，更是眾多建商兵家必爭之地，以八斗子漁港一帶為中心，由濱海公路往南延伸至新豐街、調和街、深溪路等路段，有好幾個數百戶到上千戶的大樓社區，新豐街與深溪路是這一帶主要商圈，生活機能完善。推案熱區 房市發展不容小覷沿著愛三路向前走到基隆豪宅區--- 田寮河兩岸，由於橫跨信一路、仁一路及田寮河，造就近80 公尺的二岸建築大棟距，再加以河岸風光，夜景亦是迷人，讓去年預售工地「璽悅」能在一星期內完銷創造佳績，最近該建案轉售開價約在42 萬/ 坪；同樣在河岸旁，中古屋以世紀首席最負盛名，近期成交價已破39 萬/ 坪的大關，邁向40 萬/ 坪挺進，25 層樓的建物，僅稀有148 席，彌足珍貴。在二豪宅建築間就屬信義市場旁的信義君悅及柏悅府，社區質感較高，房價6 年來已經由預售的24萬/ 坪來到36 萬/ 坪，漲幅極大。 由於市區可建築的基地愈加稀少，再加上交通及公共建設大量更新改造，吸引著廠商進駐，從東岸商場到World Gym 健身俱樂部的設立，無疑地，帶動整體大商圈的繁榮與進步。基隆房屋市場盤整多年，去年在多家指標建商的進駐推案下，一改低迷走勢展現多頭的氣勢。重量級建商紛紛開始押寶基隆房市，使得基隆成為今年全台熱門的推案區域之一，其中包括興富發、麗寶、愛山林、國揚、達麗及白天鵝等知名建商，在基隆陸續加碼推出新案。 交通串聯 築巢夢想的起跑點基隆仁愛加盟店店長劉德鳳補充，基隆是一個歷史的古都，以海運聞名，陸運也同樣發達，基隆火車站是台鐵縱貫鐵路的起點。市政府周邊鄰近基隆港的傳統市區幾乎是基隆市的代表，全市最高的華冠大樓和長榮桂冠酒店都在中正區，旅館、影城等商業活動集中，也鄰近著名的仁愛區廟口夜市商圈、東岸停車場和海洋廣場。前瞻基礎建設計畫中，也規劃興建與台鐵共用軌道的Tram-train 輕軌系統，由基隆直達南港車站，加上未來能串連台北捷運民生汐止線，交通可望更便利，將引進更豐沛的人潮與錢潮。中正區可說是基隆市的核心地帶，包含了基隆港東岸，也向東北延伸到濱海，基隆市政府、文化中心、國立海洋科技博物館、國立台灣海洋大學、台灣造船基隆廠、和平島、八斗子漁港、正濱漁港都在這個行政區，不僅是基隆的行政中樞、工商重鎮，也是重要的文教區。背山面海的海科館特區更是近年新興的發展重點地帶；這幾年才開幕的海科館是國內唯一以海洋科技為主題的博物館，結合八斗子漁港的環境資源，沿海地帶為潮境公園，未來還規劃擴增海生館，台鐵深澳支線已配合海科館開幕而復駛，可由此通往瑞芳站。八斗子今年起也多了觀光遊憩用途的深澳線鐵道自行車，這些優勢都讓基隆的房地產市場注入一股新活力。基隆的發展雖沒有隨著時間而演繹出繁榮的盛世，但近年的快速成長，對多數小家庭而言，築巢的夢想有機會從台灣頭成為起跑點。

文 / 鍾運凱 案例：老王出租房屋一間給小陳，每月租金3 萬元，租期至107 年6 月31 日止，但租期屆滿後小陳卻沒搬家，還繼續繳房租，老王也繼續收租金。到了108 年8 月，小陳在網路上看到有關租賃法律的文章才知道，原來土地法第97 條有規定租金上限，經過計算，他發現租金3 萬過高，於是要求房東老王調降租金，老王卻不以為然。試問：小陳可否訴請法院降低租金？小陳為了減少房租的壓力，找同事來一起住，分攤房租壓力。老王發現後，主張小陳違反租約，多一個人要多繳1.5 萬元。小陳認為既然自己已經租下房屋，要找誰來住應該是他的自由，房東無權過問。試問：老王有權調漲房租嗎？ 解析：一、租金有沒有上限？土地法97 條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97 條規定。」小陳向老王租屋居住，屬於「租賃住宅」，應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例，不適用土地法第97條，即使租金過高也不能要求降低。 二、民法的租金調整本題租約到期後，小陳繼續居住，老王繼續收租，依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」而民法第442條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」依前述法條，小陳的租約自107年6 月31 日後就變成不定期租約，如果小陳能證明該租屋自107 年6月31 日到現在，其價值有顯著降低的情形，就可以依民法第442 條聲請法院裁定降低租金。至於降低的標準，可參考最高法院81 年台上字第3062 號判決：「租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。」三、租屋的轉租或轉借首先要判斷，小陳將租屋提供他人居住是「有償」或「無償」，也就是該他人使用房屋是否有支付對價，如果是有償屬於「轉租」，若是無償則是「轉借」。法律沒有明文禁止房客轉借他人使用，只要沒有特約禁止，且在合理範圍內不違反建物用途，轉借是不違約的。但轉租就不同了。租賃住宅市場發展及管理條例第3 條定義轉租：「指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他人居住使用，他人支付租金之租賃行為。」第9條：「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後30 日內，以書面通知出租人。」承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人，依同條例第10 條，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償，但出租人必須在終止租約前30 日，檢附相關事證，以書面通知承租人。小陳找同事來居住，是有分攤租金的，等於是有償的轉租行為，在老王沒有書面同意的情況下，小陳已構成違約，老王有權終止租約。四、 結論本題租金雖然過高，但依照租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定，小陳不能主張土地法第97 條減少租金，但如果房價有明顯降低的情形，小陳可以依民法第442 條請求法院裁定降低租金。小陳找同事來住會構成違約，依前述租賃住宅市場發展及管理條例第10 條，老王有權提前終止租約，但除非雙方在租約上另有特別約定，例如多一人居住租金增加若干元，否則房東無權片面調漲租金。假若在租約變成不定期租約之後，有不動產價值上升的情形，房東老王始可依前述民法第442 條規定調漲租金。老王可以與小陳商議，如果不同意調漲租金則行使終止權，看小陳是否接受調漲，或雙方議定調漲的幅度。  

文 / 王人群 自2008年起開放陸客來台後，陸客參訪數量逐年以爆炸式成長，國內旅館業、觀光業及名勝處無不受惠，除旅遊業者及投資者紛紛將資金挹注於不動產內，甚有養老村之投資案進行，休閒不動產一片看好，但就在2016年政黨輪替後，一切風向改變。2016 年後，雖外籍旅客來台旅遊人次逐年增加，但團體行陸客數量明顯減少，對於部分以團客為主要收入來源之旅館有相當大之衝擊，2017 年開始有旅館拋售潮之出現。另外一方面，即便團客減少，自由行陸客仍處於成長情形，但對於幾乎是所有外籍旅客都一定會造訪的台北市及在地旅館業者，卻未有明顯的影響。中國近年內部發生P2P 借貸風暴使內部金融風險加劇，對外又得面對美國之關稅貿易戰與一帶一路願景下之眾多錢坑，中國對於安內攘外之力道及態度更為強硬，在香港反送中持續發酵之際，中國於7 月尾聲突發公告，自8 月起暫停47 個城市中國居民赴台個人遊的簽證核發，該公告視為2016 年政黨輪替陸客團大減後，對於國內觀光業之另一波衝擊。禁令讓觀光業迎來下半年景氣寒冬並衝擊各行各業中國文化和旅遊部官網於2019 年7 月31 日無預警公告，鑑於當前兩岸關係，自8 月1 日起暫停申請及核發赴台灣自由行通行證，而47 個開放來台自由行的省市都將停發，為中國政府首度針對來台自由行祭出限縮手段。在祭出禁令前，根據交通部觀光局統計，2019 年上半年陸客來台人數達167 萬人次，較去年同期成長近3 成，而禁令生效後，預期自由行來台人次將明顯下降，而團客數量亦將持續限縮，衝擊國內觀光業者。不同於先前團客數量控制，造成部分陸客團一條龍旅遊服務之旅行社、遊覽車業者之營收衝擊，陸客自由行逐年成長，對於一般零售業、首都之平價旅館及計程車包車業者來說，並無明顯之影響，但在禁令生效後，可預見各行各業之影響，根據學者預估，全台將面臨百億元之觀光外匯損失。 全台旅館待售量暴增 下半年拋售潮恐加劇旅遊業在歷經國民黨執政8 年之榮景後，2016 年因陸客團限縮之因素，衝擊台北地區以外之觀光業者，2017 年來旅館拋售潮即湧現，自由行禁令祭出，使得業者及投資者紛紛看衰欲撤出市場。根據業者統計，目前全台於網路上待售之旅館高達200 餘間，較去年成長近1 倍，其中又以台中、高雄及花連地區為主，在住房率持續下探，營收無法持續負擔營運成本後，未來半年拋售潮恐加劇。金融機構趨向保守 難以融資影響買賣另外金融機構對於飯店業融資，及以旅館不動產作為擔保之貸款承作，更趨向保守。部分銀行在景氣轉向後，採飯店業之總額管制，壓低對飯店產業授信餘額，放款餘額占總授信比重越來越低，授信餘額只減不增。而部分銀行則視經營者之經營能力及其背後股東結構，如股東實力堅強、有集團背景，或是連鎖系統、品牌強，較有可能評估放款；如客源以陸客為主的，則盡量不評估考量，顯見金融機構業者對於旅館不動產及其相關放款之看法趨於保守。台政府：秋冬國民旅遊補助祭出因應中國旅客數銳減對於國內觀光業之衝擊，交通部祭出新台幣36 億元國旅補助，行政院長蘇貞昌宣布自9 月1 日上路。交通部預估將帶動768 萬人次出遊，直接及間接觀光效益約256 億元。根據交通部觀光局規劃，「國旅秋冬遊獎勵方案」有4 大方案，第一是團體旅遊優惠，方案二是自由行旅客住宿優惠，方案三是觀光遊樂業入園優惠，方案四則為公協會辦理觀光活動優惠，相關辦法將於8 月底核定確認。結論面臨市場帶來之衝擊，近期已有部分遊覽車業者，調整目標市場客群，轉型承接日韓團客，補足中客流失之業務，業者透過自我檢視並優化經營體質，或增加業務之多元性，以降低損失。旅館及休閒不動產價格也經歷了相當之資產價格膨脹階段，若出現市場供過於求之情形，相信市場價格必將做出修正。  

圖 . 文 / 鳳凰旅行社 斯里蘭卡擁有重量級的佛教文化遺產、迷人的海灘、大自然生態、還有大家熟悉的錫蘭紅茶、魔法般的香料…構成它獨一無二的魅力，並曾獲得全球權威旅遊雜誌《Lonely Planet孤獨星球》推薦為最佳旅遊國度！ 世界遺產-佛國之都斯里蘭卡的佛教文化，絕對是其最大的魅力之一，雖然國土面積不大，卻囊括了六大項世界遺產，寺院佛像與高塔隨處可見，其中以名列世界遺產像是丹不拉的黃金寺廟及洞窟寺廟、希里基亞的獅子岩、波羅那露瓦的宮殿遺址、坎迪的佛牙舍利子…等，絕不能錯過。丹不拉洞窟寺廟裡的佛像，展現了精湛的工藝，所有佛像都是由整塊岩石雕刻而成，且每尊佛像的姿態都不盡相同，若旅人注意到佛像們的腳底，會發現佛像們的腳底都是紅色的，這是為了紀念祖先抵抗印度人時，腳底會沾滿泥土。而牆上的壁畫還是用樹汁畫成的，就算過了那麼多年，依然在牆上綻放迷人的魅力。古時候，斯里蘭卡曾被叫做「獅子國」，旅遊必去的獅子岩上，矗立著舊皇宮遺址，從頂端往下望，更能一次收藏壯觀美麗的好風光。通往獅子岩頂的道路上，沿途的洞窟中還有色彩豔麗、風情萬種的古仕女壁畫，栩栩如生。從遠處看，這座高約200 公尺的巨大獅子岩隱身在層層綠意之中，神秘又引人注目。斯里蘭卡第二大古都的波羅那露瓦，為辛哈里王朝首都，一般陽春團常漏掉安排此地相當可惜，這裡的宮殿遺址原是樓高七層的宮殿，每層有上百個房間，還有皇家浴池、最古老的圖書館等遺址，可說是斯里蘭卡最精華、保留最完整的歷史遺跡。 斯里蘭卡的聖地「卡拉尼亞神廟」，是釋迦牟尼第三次來到斯里蘭卡時，曾親自造訪的地方，在斯里蘭卡人心目中地位極為崇高。巨大的白色佛塔是當年佛祖講道之處，室外室外的浮雕、壁畫，值得品味流連，甚至，還能在外牆上發現偷摸同伴屁股的小童，及其他各種姿勢俏皮的可愛兒童浮雕喔！ 動物的天堂 野外巡遊不必到非洲，在斯里蘭卡，也能搭吉普車來場野外巡遊大冒險！想近距離和野生動物們接觸，就到斯里蘭卡最大的野生動植物及鳥類保護區─雅拉國家公園，搭上吉普車探索叢林，這座公園以象群聞名，除了大象，也有很多平常看不到的特殊生物，像是鹿、水牛、熊、豹與孔雀…等，這可是一般陽春團體行程沒有的特殊體驗喔！許多到過斯里蘭卡的人，都會覺的這裡比想像的更有趣，除了搭吉普車深入野生動物園，還可以前往參觀海龜撫育中心、去看看奇特的「立釣」，體驗無形文化財產的奧妙之處，斯里蘭卡道地的甜點─水牛優格的小攤販，更是必嚐！茶山上的小英倫斯里蘭卡的高山茶園氣候怡人，是昔日英國人避暑地，又有茶山上的小英倫之稱，在這你可以體驗入住英倫高級百年飯店，享受宛如貴族般的優雅與閒適，這裡還有5 星級的綠建築飯店Kandalama Hotel，飯店與周遭環境完美結合，未破壞原有生態，因此有很大的機會能看到充滿活力的猴子們出沒在飯店四周哦。  

中信房屋新任總經理張世宗於8月1日正式升任，首位由中信房屋基層一路升任的他，對於產業面與市場交易面發表了他的看法。張世宗總經理表示，房仲業是以人為核心的產業、是人與人感情互動，資訊交流的信任產業，因此未來將朝強化中信房屋質與量的目標前進。至於市場交易面，張總經理認為今年房市干擾因素多，交易將是保溫狀態，以目前市況推估，預計仍有28萬棟的交易量。 房仲業屬零散型產業 成長仰賴市場環境與業者間競合關係 張總經理表示，台灣各家房仲品牌佔國內整體交易市場的份額都不算大，再加上房產仲介是屬於零散型的產業結構、跨入及退出的門檻不高，因此造成過去相關從業人員較為短視近利且素質良莠不齊。 近幾年來，隨著消費者意識逐漸抬頭，房仲產業也進入了體質的轉換、服務水準亦有相對的提升，專業度更是消費者在意的基本要求，在經營上，雖然仍會因大環境景氣波動而受有影響，但只要市場基本需求仍在，業者能把握在第一線面對消費者時的各種服務機會、不斷求新求變、展現出最佳的服務態度，那麼自然就不易落入經營無以為繼的窘境。 面對業者間的關係，張總經理認為品牌之間應是既競爭又合作的關係，唯有業者共同將市場的餅做大，這樣整體產業才會有更好的發展空間。 中信房屋品牌將朝質量同步優化 對中信房屋而言，唯有不斷提供加盟店最佳的產品與服務，使加盟店每位業務同仁展現最佳的專業與服務熱忱，那麼才能帶給消費者最優質的服務體驗感受，而這也是身為具有競爭力的加盟總部所應具備的價值。加盟店夥伴在業務過程中得到消費者的肯定、獲致業務增長，同樣地中信房屋品牌亦會得到認同，因此總部和加盟店間是屬於互利共生的關係。未來，中信房屋將朝幾個方面來持續優化：   第一，以中信房屋穩健質樸的特性為基調，注入年輕活力有朝氣的元素。 最顯而易見的，就是在6、7月間在電視網路等媒體所上檔的廣告片。呈現手法突破過往中規中矩的形象，透過代言人謝震武律師生動快節奏的表現方式，讓大眾深刻感受買房置產時的複雜心情。廣告在上檔期間也創下超過九成的收視閱聽印象，日後也將結合其他活動與行銷資源，嘗試以貼近消費者並具活力朝氣的形象元素與中信房屋品牌進行結合。 第二、全力展店，強化品牌影響力。 房仲在零散型的產業結構中能致勝的關鍵就在於量的規模與質的差異化。中信房屋除了在質的層面不斷推陳出新和進化，更重要的是期盼藉由「質」來帶動「量」， 因此展店必然也是中信房屋的營運主軸，當中信房屋量能提升，自然而然能帶動品牌服務亮度，讓質與量、量與質達到相輔相成的加乘效果。 第三、以資訊力輔助人員的業務力，而人員的服務溫度才是決勝關鍵。 在資訊當道的時代，中信房屋藉由AI、數位化、大數據等資訊科技，提供門市第一線從業人員最有效的數位工具，讓業務經營效率不受時間場域的限制、提供消費者最完整即時的相關訊息。然而資訊化最終的決勝點仍在於「人」，因此中信房屋一方面積極投入資訊工具，另一方面也要讓消費者不是只感受冷冰冰的房地產資訊，更有人員貼心有溫度的服務。 房市展望：市場由回溫轉為保溫 對於房市展望，張總經理指出，買賣移轉棟數已連續4年（2015至2018年）呈現下半年大於上半年的狀況。但今年下半年受到總統選戰的影響、買氣仍將由自住換屋族群持續撐盤。倘若國外政經情勢如中美貿易戰、日韓貿易爭端、香港反送中事件、美聯準會因經濟疑慮降息等負面局勢持續加劇，將會使得下半年交易量體較上半年微幅減少，這也使得房產交易趨勢逐漸回溫的房市進入暫時保溫的狀態。 張總經理表示國內不動產交易受國內外諸多因素影響仍大，今年建物買賣移轉量在前述因素干擾之下，下半年買賣移轉量估將低於上半年的14.3萬棟，全年預計將落在28萬棟左右。

文 / 營銷企劃部 首購與投資的第一首選陽明國中加盟店店長曾裕祐表示，高雄市目前除了集中在亞洲新灣區的建設，市政府推動中的６大建設有一半在三民區，跟著都市計劃發展，高雄鐵路地下化的綠廊道，讓三民周遭區段增值潛力備受關注。地下化的土地創造１６公里的綠色創意走廊，也將原來隔閡三民區東西發展的鐵道，隨著自立、九如、大順、民族、自強、維新等配合鐵道陸續拆除，促使周遭商圈合成一氣。十全寶珠溝、親水公園整建，將覺民路與十全路貫穿，帶動科工館商圈與高醫十全商圈的繁榮，提供市民更多遊憩時的生活空間，連帶提高附近房地產的價格。三民區發展較早，擁有十全中都溼地公園，金獅湖等景點，呈現多樣自然生態的公園景觀。緊臨仁武區位在覆鼎金的雙湖森林公園，歷時２年投資６億元經費，首期遷葬已完成，並將打造成配合澄清湖、金獅湖雙湖的花海公園，將少人親近的墓園，打造綠色森林園區，帶動三民、鳥松、仁武，三區的發展。原少有建商推覆鼎金段，房價始終處於低檔，未來勢必拉抬房價，從遠期角度來看，至少上看２成以上，值得首購和投資人注意。三民區２０１８年房產，從下半年逐漸加溫，雖然各行政區價格漲跌互見，但至目前為止，三民區表現依舊亮麗，也是高雄首購的熱區，成交景象依舊佔全市第一名，房市供需市場熱絡，甚至無案可賣。三民區的產品多樣性，獲首購族的青睞，透天、大樓為主流產品，迎合市場需求，新建案產品房價從原本２字頭水準，上漲超過２５萬( 坪)，漲幅高達３６％，甚而影響中古屋房價的推升。從文化的角度來評估，知名的明星學區─陽明國中緊臨文山特區，周遭需求，買盤強勢。三民區交通便利，商圈繁榮，生活密集水準高，人文公設完善，是首購族跟投資人的第一首選。 北高雄發展亮點 鼎山家樂福商圈高雄自由加盟店店長曾士賢指出，三民區包括三塊厝、大港、灣子內、寶珠溝、獅頭、本館、覆鼎金等七大聚落。區內以電梯住宅為大宗，成交價格平均在15.33 萬/ 坪；再者為透天厝，成交價格平均在22.17 萬/ 坪；接著第三多的為公寓，成交價格平均在10.76 萬/坪。當中以透天厝及公寓平均價格較以往相比皆有漲幅7%~11%。輕軌、捷運、鐵路地下化等利多在三民區都持續發酵，土地交易也十分熱絡，各建商購地主要圍繞高醫商圈、中都重劃區、和鼎山家樂福商圈。三民區內主要重大公共建設包括高雄車站、國立科學工藝博物館、文化傳承的客家文物館，加上環狀輕軌捷運預定路線等，因為房屋價位不似市中心及近年開發的鼓山、左營等區飆漲得高，而成為首購族及換屋族的最愛。大順路除「悅誠廣場」將開幕，短短1500 公尺內還有另3 家新商場將進駐，若延伸至鼎山街，則等於2 公里內共有4 家商場、2 家大型量販店。不論頂級百貨、社區百貨、量販店、飯店、影城等皆備，購物機能的密集度堪稱高雄之冠，是北高雄近年發展的亮點。 北高雄鼎山家樂福生活圈的發展，除了坐擁量販賣場充裕消費機能，對外交通迅速便利，同時串連大片公園綠意環境，並與明誠、大順、博愛商圈緊密結合，成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一，也是高質感住宅大樓推案新重鎮。鼎山生活圈鄰近中山高，鼎金系統交流道使得交通十分便捷，同時與明誠、鼎力商圈緊鄰，成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一，甚至帶動地上權住宅大樓市場的發展。該生活圈的重大建設，除了鄰近巨蛋體育館與漢神百貨巨蛋店之外，西緊鄰瑞豐商圈與農16 附近明誠富國商圈，東連結好市多大順店、家樂福大順店鼎山街商圈，與總投資額370 億元的義聯集團義享天地購物中心，已逐漸呈現北高雄核心商圈的發展態勢。 匯聚消費力的高雄天母—文山特區澄清加盟店店長葉東和表示，稱號「高雄天母」的高雄文山特區，在生活機能及總人口數增加的條件下，所之匯聚的消費力，讓建商持續進案。以城揚建設為首，先前推出『帝匯』及『文山帝寶』、『帝凡妮』，接著又推出『帝之匯』、『文山方城市』及『文山ID』，房價每坪都站上25 萬。政府的前瞻計畫中，黃線捷運連接橘線，經澄清路到澄清湖與棒球場，讓原本已是高雄第一大區的鳳山區，更是成為一級商的最後一塊拼圖，也在捷運交通涵蓋下，這幾年鳳山區房屋交易量常常站上高雄的榜首。加上現今已經完工的衛武營國家藝術文化中心，寬廣的腹地（佔地66.6 公頃），除了國際級的展演，又有藝文生態鏈的戶外園區，每天匯集人潮已融入當地生活圈中。對應澄清湖優美湖岸園區，知名商家及創意店頭如雨後春筍般出現，無論是商圈機能或是生活品質，文山商圈已是周邊區域置產生活的首選。三民與鳳山區是高雄人口最多2 大行政區，文山特區除位於交界，也是目前高雄市區中少見仍有空地可推案的重劃區。文山特區生活圈的交通脈絡，主要以建國路、澄清路、青年路、本館路與文衡路，為生活圈對外重要通聯道路，加上鐵路地下化建設與中山高九如交流道鄰近生活圈，捷運黃線也將經過澄清路，交通便捷性頗高。目前該生活圈的自辦41 期重劃區，設置大片公園綠地，可望吸引更多高消費人口進駐，讓商圈發展加入新活力，這種強勁購屋需求，也帶動高質感大樓市場迅速成長。文山特區內的寶業滯洪公園，占地4.46 公頃，不僅是假日休憩的好去處，更是居民下班運動的地方，對外交通方面，從澄清路轉至中山高速公路九如交流道，不到10 分鐘，前往漢神巨蛋百貨商圈與高速公路鼎金系統交流道，車程也不到15 分鐘車程。正因如此，聚集各項優點，使得這個區域的房價保值性很強，如果民眾想選擇寧靜且兼具增值性的區塊，此一區域是值得考慮的地段之一。文山特區多項興利建設持續進行，像是未來即將坐落於特區內澄清路與文龍路，由三地開發和秀泰影城合作的百貨開發案，預計規劃地上11 樓地下5 樓的複合式商城，是特區內的第一間大型百貨中心，再配合公共交通建設，如捷運黃線的規劃及鐵路地下化完工，都讓文山特區在市場中持續嶄露頭角。

文 / 營銷企劃部 商圈擴大串連 建商積極搶進台中高工加盟店店長林明富表示，南區擁有中興大學及中山醫學大學，商圈發展成熟。過去因為受到鐵路影響，交通不便，整體發展緩慢，不只老舊住宅偏多，部分區域有不少家庭工廠，居住環境不盡理想。隨中彰與中投快速道路，環中快速道路、生活圈四號線等開通，加上鐵路高架化，區內交通便捷順暢，商圈串連再擴大，生活品質變好，建商積極搶進推出新大樓，更讓市容改觀。南區主要商圈以文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路構成，商業區是沿著復興路兩側往北，首購族多以10 至20 年華廈為主，價位600 萬至1000萬。南區三鐵共構地段連接南屯八期有秀泰影城、好市多，左有烏日ATT 購物商場，以及十三期重劃區，地理位置也是首購族一大考量，生活機能相當豐富。 國家數位圖書館，建築外觀以「流動」為主題，形似水流，地上五層、地下兩層建築物，本身就是一個大型公共藝術。新圖書館以充實數位館藏資訊、提昇智慧型管理系統為重點，將大量採購電子書，成為國內最大的公共數位圖書館，資源可與全國五百所公共圖書館流通共享，供不想出門的民眾上網隨點隨看，借期一到，系統自動解除，不用到館還書，更是便利。國圖館位在五權南路、建成路跟復興路附近，鄰近地區南投、彰化、草屯、霧峰、大里可經由中投公路進入五權南路抵達，已成為南區景點與地標。 包租公首選 中興大學購屋熱區台中高工加盟店店長林明富補充，中興大學附近是熱門購屋區，週邊房價最為保值，因有醫生、公教人員及學生族群的剛性購屋需求，價位本來就相較其他區域高，再加上大慶火車站與捷運綠線G13 站雙鐵共構，區域不僅商圈成熟交通便利，而且兼具綠地機能與人文氣息，對生活機能加分不少。中興大學一帶除了吸引鍾情文教區民眾移居之外，由於中興大學學生租屋多，也有不少投資人在此買房出租。林明富建議消費者，購屋族看屋應先從主要商圈、具備交通建設的路段開始，南區生活機能完善、建設完整，且交通便捷，不少購屋民眾選擇移居南區，南區多以600~1000 萬產品可以選擇，行情值得首購族選擇。南區是開發中的地區，商圈形成健全，主要幹道為復興路、文心南路、忠明南路，交通網絡便捷，兩所大學、兩所中學、三所小學，生活機能健全，南區為台中市綠覆比最高的地區，讓民眾享受城市綠生活，交通建設完善，是首購族的天堂。 鐵路高架化之後的城市縫合台中復興加盟店店長林原吉指出，都市發展交通先行！南區之前受鐵路阻隔，房價在台中市向來偏低，但是鐵路高架化後，綠化下方空間、增設自行車道提供民眾休閒，更開放鐵路周邊200公尺招商，給更多餐飲、特色店家營業，不少人預期引來更多人潮，也提前帶動周邊房市交易。南區城市縫合之後，民眾不論從中興大學到美術園道，或自台中高工往返8期重劃區的好市多、文心秀泰廣場、迪卡儂，都變得十分便利，生活機能增強許多。台中捷運綠線大慶站G13 位於南區建國路與文心南路口，是台中火車站和舊市區前往烏日高鐵站的交通要衝，也是新市政特區往來大平霧區域的要道，加上緊鄰中山醫學大學附設醫院及北側的13期重劃區，總面積超過200 公頃，是台中少數大型重畫區域，市府積極辦理西側九德區段徵收，在兩大精華新興開發區的加持下，看好帶動周邊發展。 台北有松菸文創園區，台中也有一個文創園區。佔地5.6 公頃的台中文化創意產業園區，原為日治時期民營「大正製酒株式會社」，隨著時代變遷及因應台中市都市計劃規劃發展之需，台中酒廠於1998 年搬遷到台中工業區新廠，留下大片工業遺址與歷史建築。遺留在園區內的日治時期歷史建築及製油機具設備，是目前全台灣各酒廠工業遺址中保存最完整的一個。2002 年7月台中市政府順應民意將全區登錄為歷史建築16 棟。逐期發展成為文建會五大文化創意產業園區之一，並被定位為「台灣建築、設計與藝術展演中心」。舊台中酒廠從此由製酒工業遺址活化新生，蛻變成文化創意產業的推動基地。 綠川是台中市中心四條重要河川之一，整治之後成為市區永續性生態工法開發的景觀河川，台中市政府因應不同的節日打造不同的亮點，白天和夜晚更是呈現不同風貌，目前已成為IG 熱門打卡景點。綠川改善南區的水岸環境以及景觀，並提升水岸住宅的居住品質，對於房地產市場具正面效益。 文教地標成為周邊房市的利多題材台中復興加盟店店長林原吉說明，南區近幾年重大建設逐漸到位，全台藏書名列前茅的國立公共資訊圖書館，是民眾精神食糧的書香殿堂，更是亮眼的文化指標，激勵周遭房地產行情水漲船高，國立中興大學、國立公共資訊圖書館飄書香，不只是重量級的文教地標，也成為加持周邊房市的利多題材。南區主要商圈以文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路等路段構成，同於一中街夜市、逢甲夜市、東海別墅夜市等地的混合商圈，南區的忠孝夜市是一處專以美食聞名的商圈，商圈內以小吃攤及餐廳為眾，主要範圍由台中路至國光路之間的忠孝路，中間橫貫有民意街、正氣街、合作街、正義街及濟世街。南區住宅選擇多元，以低單價、低總價產品為主，非常適合自住客購屋入住。想要生活機能的購屋族可選擇工學商圈，重視生活環境可挑選樹德公園周邊住宅，預算有限者可至中興大學周邊覓屋，價格相對親民。

文 / 可樂 受惠去年景氣熱絡，上市櫃整體獲利有機會超過2.2兆元，預估今年配息總金額上看1.5兆元，改寫歷史新高；而隨著6月股東會結束，台股正式迎來每年一度的除權息大戲，「要不要參與除權息」再度成為投資人關心的話題。可是，到底什麼是除權息？要怎麼參與？而股利股息跟除權息又有甚麼關係呢？除權息日前一天買股票，即可參加除權息投資股票有分短中長期，有些人習慣短期買賣賺價差，有些人則習慣長期持有。對長期持有的投資人來說，抱了一整年的股票，最在意的當然是股利了。每年上市櫃公司會根據去年的營運績效，將獲利以股利方式分享給股東，配發方式分為「股票股利」與「現金股利」兩種，而除權息就是發放股利的過程。「除權」是分配股票股利、「除息」是分配現金股利，民眾只要在除權息日前一天，買進或持有該張股票，都能參加除權息。舉例來說，假設A 公司除權息日為7月20 日，只要在7 月19 日前（含）買進或持有該公司的股票，才能享有配發股利的權利，即使是7 月19 日買進7 月20 日賣出，一樣享有配發股利的權利。而要如何查詢個股除權息的日期呢？很簡單，現在有很多網站都有提供免費查詢除權息資料的功能，或是利用券商提供的免費看盤軟體，就能查到何時發放股利。股票需成功填權息，才算真正的獲利不過有除權息經驗的投資人都知道，除權息時戶頭裡雖然多了股息，但股價也減少了，也就是說除權息日的當天投資人手中的價值並沒有多拿到。舉例來說，A 公司除權息日前一日收盤價為100 元，除權息當日配發1 元的現金股利以及1 元股票股利，則除息日開盤的股價會以90 元開出（99÷1.1 ＝ 90）。除息前投資人手中的價值是10 萬（100x1000 股=10萬）；除息後投資人手中的價值為9 萬（90x1000 股=9萬）＋ 0.1 萬的現金股利＋ 100 股的股票股利（90x100股=0.9 萬）合計仍為10 萬。投資人手中的部位價值沒有任何改變，除非有「填權息」，否則除權息等於是把左邊口袋裡的錢放到右邊口袋罷了，財富根本沒有增加。那什麼是填權息呢？當除權息後，股價漲回原來除權息前價格，稱為「填權息」；若股價除權息後，不但沒有回補除息差價，反而下跌，則稱為「貼權息」。 承上述例子，A 公司股價因配股配息受影響而減少，若股價能站回除權息前的100 元，便是成功填權息，投資人才算真正獲利；如果只是部份填權息甚至是貼權息，就變成「賺了股息賠了價差」。最慘的是，若單次股利總額超過20,000 元，還須繳交健保補充保費，陷入賠錢還要繳稅的窘境，這也是為什麼許多投資人煩腦要不要參與除權息的原因之一。高殖利率股吸睛，選對股才是獲利關鍵其實要不要參加除權息，跟買股票的道理一樣，最終回到選股策略上，想在除權息前想買進卡位、領息的投資人，在挑選股票時可把握以下三大原則：一、 超過五年完成填息：大多數公司派都對於除權息後的填權息速度，都擁有一定的掌握度，建議挑選歷年來填權息機率偏高的個股布局。二、 產業前景佳與公司營運成長：一家公司如果經營績效良好、產業前景佳，營收獲利才有機會再創新高，較有機會推升股價走揚，投資人比較有機會完成填息；反之，若是獲利營收衰退，恐不利股價表現，落入貼息窘境。三、 現金殖利率高於5％：因考量所得稅及二代建保補充保費，建議挑選現金殖利率高於5％的個股最佳，但千萬不要看到高殖利率就盲目進場，因為，並不是每一檔股票都能成功填息，而且殖利率越高的股票，要成功填息需要較高的上漲幅度，困難度當然也就越高。