文 / 鍾運凱 案例：老張於民國107 年7 月1 日出租房屋給小李作為住宅使用，租期2 年，每月租金1 萬元，押金2 萬元。到了109 年6 月30 日租期屆滿，雙方沒有續約，但小李繼續居住，並且按時繳房租，老張也沒有表示反對，就這樣持續了半年。然而小李因為失業，110 年1 月及2月沒繳房租。試問，此時房東老張可以要求小李搬家嗎？ 解析：一、民法的不定期租約民法第451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」本題的租約期滿後，小李沒有搬遷繼續居住，老張也沒有即時表示反對，因此該租約已變成「不定期租約」。民法第450 條：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」因此，如果按照民法的規定，老張可以隨時終止該「不定期租約」，要求小李搬家。 二、土地法的不定期租約雖然依照民法規定，不定期租約雙方都有權隨時終止，但土地法第100 條特別規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」由於土地法關於「房屋租用」的相關規定，屬於民法租賃的特別法，應優先適用土地法，因此房東不能依前述民法的規定隨時終止不定期租約，只能在土地法第100 條各款情形才能終止。而前述第3 款規定，必須房客所欠租金「扣除押金後」仍欠2 個月租金額以上，才可以終止，小李只積欠租金2 萬元，扣掉押金後等於沒欠租金。因此房東老張還是不能終止租約收回房屋。三、租賃專法的提前終止租約「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法）已於民國107年6 月27 日正式施行，本題租約簽訂於107 年7 月1 日，且為住宅租賃，應優先適用租賃專法，優先於前述的民法及土地法。租賃專法第10 條第1 項規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達2 個月之租額，經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」雖然本條規定的是「提前」終止租約，似乎針對租期屆滿前的提前終止，但在租約期滿後轉為不定期租賃的情形亦可適用。依第2 款規定，只要欠租達2 個月，經催告仍拒繳，房東不需要先以押金抵償就可以終止租約。四、結論在租賃專法尚未實施前，依土地法的規定，必須在「扣除押金後」再欠租達2 個月，房東才可以終止租約。但本題的租約簽訂時，租賃專法已經實施，只要房客欠繳租金達2 個月，房東無須扣除押金就可以終止租約。但要注意，終止租約前房東還是必須先行催告，訂一個相當期間向房客催繳租金；房客逾期仍未繳租，房東才可以終止租約，要求房客搬遷。此外，上述租賃專法只是針對「住宅租賃」的特別規定，如果是住宅以外的房屋租賃，例如辦公室、店面、廠房等，仍應適用土地法，須扣除押金後還欠2 個月，房東才可以終止租約。  

文 / 郭騰尹 以前曾經去過台東的志航空軍基地演講，那裡是空軍戰術的假想敵中隊，他們必須要模擬敵人的進攻纏鬥方法，以加強我們空軍健兒的即戰能力，所以他們要有比一般飛行員更高的能耐，要是菁英中的菁英，而且在演練中絕不能因為都是自己人而鬆手，這樣才能鍛練出最優秀的飛行員，保衞台灣領空的安全。所以能擔任假想敵中隊的教官，這是飛行員生涯中非常榮耀的一件事情！他們的貢獻已經不是擊落多少架的敵機，而是用生命來孕育更優秀的飛行員。美國電影Rudy( 中譯為豪情好傢伙/ 追夢赤子心)，講述一個鄉下的孩子Rudy( 魯迪) 為了追逐自己的夢想，經過多年努力，終於考進了知名的聖母大學，他年輕時成績並不突出，連社區學院都考不上，但他一心想進聖母大學，這樣他才有機會進入學校的美式足球校隊。雖然考上了大學，但還必須經過球隊的甄選才行，魯迪並沒有良好的體格條件，但比任何人都認真，最後終於幸運地入選，不過只是陪練員，就是正式隊員的人肉沙包，在球場上練習時也扮演對手的角色，魯迪還是一如往常的認真，別的球員告誡他這樣會有生命危險，但是魯迪正氣凜然地說，若他不認真，就沒有辦法讓球員熟悉對手，就沒有辦法讓球隊獲得勝利，魯迪的作用和空軍的假想敵中隊是一樣的。公司最近推出一個App，把這近二十年的有聲及視頻重新整理上線，我的合伙人林偉賢老師每天有十分鐘的直播，來談當今最新的趨勢，而我則每天十分鐘的音頻，談學習、理財、人際、家庭、休閒等各面向。加入的會員也可以是經銷商，在組織裂變方式下，會員數的成長會非常快，這是一個大工程，為了順利的推展，我們招募了一千名的體驗官，這裡體驗官都是對公司長久支持的學員或客戶，他們的作用就是發現App 在使用程序時的問題，讓在後台的技術人員能夠有效的改進，他們要有一顆挑剔的心，才能讓這產品在上市時能夠讓客戶有更好的體驗。從軍隊到球隊再到研發，我們都不能只有自己人，自己人可以鼓勵你，卻沒有辦法強力的鞭策你，讓你看清事物的盲點。我們在公司開會也一樣，如果沒有反方的觀點，我們很容易的理所當然，大而化之，然後在避免爭論的和諧氣氛下達到共識，其實這是團隊運作中非常危險的狀態！在會議中不能只有經營者或推廣者的想法，有時還要有人以通路商以及消費者的角度來提出質疑，這才叫做集思廣益。集思廣益若是許多人，但都是同樣的想法，那就沒有辦法做到廣益。對於一個領導者而言，更要容納不同人的觀點，大家充份的表達，即使還沒有結論，那代表還有更好的方案，只是目前還沒有浮現罷了，一個單方向草率的決策，往往在事後要付出更大的成本。讓你的會議中安排一個反對派吧！唱反調的人，也許才是一個重大決策真正的貴人。  

文 / 行銷企劃部 鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示，鳳山區位於高雄市內西南方，緊臨三民、苓雅、前鎮區，為高雄市政府鳳山行政中心及市議會的所在地。原高雄縣市交界，進出便利，加上房價明顯低於市區，所以很多首購族會優先考慮本區。近年鳳山人口不斷移入，房屋交易量擴大，除了受惠捷運等重大交通建設，房市的議題包括衛武營藝術中心、大東藝文中心，以及新規劃的捷運黃線等，帶動周邊公寓、透天別墅、大樓新建案行情挺升，不僅抗跌還有增值機會。區域內人口主要集中在鳳新高中對面〈新富路至瑞隆東路之間〉、以及二聖路到瑞隆路之間；東面正門設於武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠，西鄰凱旋三路、北臨武昌路，南側進出口在二聖路，待搬遷後31公頃的土地即將重劃變更為住商用地，成為「凱旋新境」，又臨C35、C36輕軌站，完成後必定能帶動區域發展。鳳山武慶加盟店位置即在武慶二路上，於前鎮、鳳山、苓雅區交接處，可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈，且附近有三多、瑞隆高速公路交流道，南來北往交通便利。 衛武營公園附近是購屋好選擇鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明，區域內主要有鳳新明星學區，新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中，升學率高，學習環境氛圍佳，附近大明路有傳統市場採買方便，生活機能佳，許多家長皆優先以這學區考量；加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園，及今年10 月即將開幕的衛武營國家藝術文化中心，提供良好休閒環境、豐富市民的文化生活，周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站，可直達表演中心門口，未來加上捷運黃線，行經五甲三路、二路、南京路至衛武營，可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場，以及去年3 月動工的第二階段環狀輕軌，預計完工後可串聯捷運及台鐵，能聚集更多人口及需求。目前中古屋市場熱賣的產品及價位：公寓約150 萬~400 萬、大樓〈需有車位〉約400 萬~700 萬、透天〈須能停車〉約600萬~1,200 萬；新建案部分，若正面衛武營公園，如園丰景、永信鼎席等豪宅案，價位在24-30 萬/ 坪，其他建案價位大致19-23 萬/ 坪。目前市場以首購客戶為主力買盤，2-3 房加車位，600-800 萬的價位最好賣，未來趨勢因人口少子化及老年化，小宅當道，房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不多、管理良善的社區及環境，以及如捷運、公車、輕軌站附近，交通、生活機能好的物件，且現代人重視休閒生活品質，若鄰近公園綠地，未來出售時速度更快！衛武營公園附近是很好的選擇。謝惠雯店長指出，今年上半年高雄市的不動產買賣移轉棟數，鳳山再度拿下第1 名，新建案不論首購或換屋、預售或成屋，只要價格不太離譜，幾乎去化速度都不差，文山特區最熱門之外，位在鳳山區東北側的華鳳特區，也是新興發展區，區內大小建案林立，還有位於鳳山鳳頂路、過埤路商圈核心地帶，房價更相對親和的「頂新特區」。土地資源欠缺的鳳山區，在今年1月舉辦了「第93 期市地重畫工程」動土典禮，將原屬國軍眷村（海光四村、莒光三村、慈暉新村等）在眷舍遷建後閒置或低度利用的土地重畫，規畫大街廓的住宅用地，預計2019 年可提供建築用地約10.82公頃，有效釋放都市發展空間，配合鄰近交通路網，串聯起重要的遊憩據點，無疑將成為人文薈萃，高品質的宜居環境，並藉由重畫工程，闢建基礎公共設施，解決交通壅塞問題，促進產業與經貿活動；鳳山區在市縣合併後宛如成為高雄市的新市中心，人口已近36 萬人，為第一大行政區，也是市府建設重點區，種種優勢力拱，房市像最美麗的鳳凰持續飛翔！

文 / 行銷企劃部 龜山萬壽加盟店店長李政德表示，桃園市東北部的龜山區人口15.8萬，地處桃園區、新莊區中間，與新北市共有五個行政區毗鄰，是桃園市進出大台北都會區的門戶。區內有三大工業區：龜山工業區、華亞科技園區、林口工業區；銘傳、長庚、龍華科技、國立體育、中央警官多所大學林立；醫療資源有大型醫院-林口長庚、桃園長庚、長庚護理之家；採買可到鄰近家樂福、愛買、台茂、好市多等等大賣場；交通更充滿便利性，到桃園火車站約10分鐘，到中正國際機場也只需要30分鐘，機場捷運也在去年通車了，生活機能、就業機會多，房價只有新北市的一半都不到，成為有心購屋的小資族外溢首選。龜山區物件多元化，有透天、公寓、電梯大樓、華廈、出租套房、農地、工業地，能滿足各類需求，目前新北客戶詢問度最高的物件為陸光新城、千禧新城、貿商新城、明駝國宅這四大國宅，屋齡介於10-20年間，每坪單價大約成交於15萬左右；近年來多家建商搶進，推出的案件有：西班牙廣場、山葉大和、樂沐等成交價都破20萬以上；公寓行情，比較靠近市中心的物件成交坪單價約13-14萬，是首購族的最愛，透天也是相當搶手的物件，1,000-1,500萬是一般客戶比較容易出手買進的價位，現在貸款成數可到七成左右，自備款方面比較容易準備。新市鎮龜山段外圍 機能佳、就業人口支撐買盤穩龜山萬壽加盟店店長李政德說明，龜山大約分為三大區塊。第一塊是舊市區( 龍壽迴龍)，主要道路為萬壽路。舊市區發展較早，生活機能完整，新推案以大樓社區為主流，楓樹坑重劃區內透天厝相對來得多。舊市區房價雖親民，但因街貌老舊，環境質感相對較不吸引台北客，買方多以在地客、桃園客為主。第二區塊則是林口新市鎮，林口新市鎮的重劃開發範圍橫跨林口與龜山，從國道一號、龜山一路往東南方延伸，一直到華亞科技園區為止。林口長庚、機場捷運A7 合宜住宅，基於習慣，常被誤以為林口，其實都是龜山門牌。A7 站重劃區的房地產發展目前處於「起步階段」，後續行情應該還有比價補漲的機會。而這個重劃區內，以接近生活機能成熟的「長庚人文生活圈」為最佳選擇，可以避開重劃區發展初期的不便利。第三區塊林口新市鎮龜山段外圍，也就是重劃區以外的地方，約略是林口工業區、華亞科技園區、警察大學南側，一直到體育大學、機場捷運A7 站為止。這裡的最大優是就是房價基期低、鄰近新市鎮重劃區，在地客買盤穩定，最具補漲力道。龜山段具有生活、產業、醫療、交通機能這四高，且機場捷運A8 直達站加上環球購物中心兩個區域亮點，房市潛力不容小覷，目前該區有5、6 個新案，長庚醫院及華亞科技園區帶來龐大的就業人口支撐，大多數買房者為外地到本地工作的科技族與醫護人員，從家裡步行到公司，不需要10 分鐘，中小坪數物件最受歡迎，交易總價約落在800-1,200 萬區間。 交通、學區、價位、民情治安、就業全方位好選擇李政德店長指出，過去雙北人移居多以林口或南崁為選，龜山在缺乏外來購屋買方、投資客比例少的情況下，房價相對上述區域來得「實在」。龜山有很大一部分區域是跟林口綁在一起的，林口特定區、林口新市鎮、也都包含了龜山的部分區域。桃園通往新莊主要交通要道的台一號省道萬壽路兩旁，是龜山地區另一個發展重鎮，雖然比林口邊緣地帶還早開發，不過受制於山坡、丘陵的地形，商業機能相對欠缺，因此房價低於龜山其他地區，只有接近桃園市巨蛋體育館一帶的房價較高。桃園市升格為直轄市後建設經費大幅提高，區域地勢高排水設施佳，不必擔心淹水問題，龜山區域未來也還有棕線捷運建設要興建，交通動線無論上中山高、北二高、到青埔搭高鐵都極為便利，受限預算的購屋朋友們，本區無論交通、學區、價位、民情治安、就業各方面都是一個上好的選擇，自住或投資收租皆宜，又加上目前房貸年利率1.7% 左右非常的低，介於用租金付房貸利息足足有餘，歡迎大家到龜山來當鄰居。

圖 . 文 / 寶瓶文化 現職yes123編輯總監，也活躍各大網站，擔任專欄作家，數度創下了單篇文章全台灣七十萬次的超高瀏覽率；媒體記者出身並做到主管的黃大米，曾任非凡電視台採訪中心副主任、東森及TVBS電視台記者，電視圈、求職場上見識過各種光怪陸離的事情，與形形色色的求職者，黃大米以其經驗及觀察，提供實際做法和建言：想要的就得動身去爭取，光用喊的不會有改變！這本書，是把一路上遇到的珍禽異獸、獨特人種，從記憶的大包包一隻一隻抓出來，寫下這些怪物是如何做選擇，讓人生綻放光芒。有很年輕就當上總經理，也有為愛不顧一切拋下主播位置的正妹，還有不到三十歲，薪水就衝破十萬的職場冒險王……用輕鬆中帶點幽默、嘲諷的筆法偷渡藏在故事裡的大道理，提供讀者面臨人生抉擇時，多點思考或者參考。萬事起頭難 布局要提早某支「人力銀行面試實測」的廣告：「不怎麼樣的二十五歲，誰沒有過？」廣告裡，履歷表上封住了應試者的大名，僅呈現其學、經歷。第一位先生有好學歷，卻沒有工作經驗；第二位先生在菜市場當過學徒、洗車員和麵包店學徒等，學歷只有國中。幾位主管紛紛搖頭，兩人都不被錄取，最後姓名欄揭開：第一位是李安，第二位是吳寶春。可見每個人的二十五歲都是從沒有企業理睬開始的。萬事起頭難，當你缺乏資歷，在履歷表中的差異性不大，自然難引起注意。回想起自己還在電視台工作時，有一天，看著辦公室身旁座位上的四位女記者，突然發現她們有個共同點：都參加過美女選拔，有葡萄公主、茭白筍姑娘、蓮花小姐和校園美女。她暗暗驚嘆：「這些少女們真不簡單，大學時代就在布局，有了這些頭銜替外表背書，對於需要上鏡頭的電視產業來說，絕對是履歷上亮眼的重點。」你想進入什麼產業，又是從幾歲開始布局的呢？黃大米自己在念大三時，從報社的免費實習生開始，每天自動到辦公室幫忙打雜，以行動證明熱情，這份認真被報社主管看到了，有了第一篇採訪報導的作品，而雖然有開始就有希望，但她自嘲「女主角」奮鬥的故事總得特別坎坷，她也曾經歷畢業後每天都覺得煎熬，不解為什麼履歷丟了這麼多，一直都沒有人找她去面試的階段。圓夢前難免吃苦 能限制你追夢的 只有你的心黃大米認為，想在二十五歲時就被看到，要在二十四歲、二十歲開始布局。舉例來說：想從事傳播工作的，報名選美證明自己外表出色，或是參加影片徵選證明自己創意破表，都能加分。想做金融業，多爭取銀行的實習機會以及增強外語能力，早早決定想爭取外派到哪一國，先學習該國的官方語言，增加自己的競爭力。她認識一個年輕人，看準台灣銀行積極在東南亞設分行，在大學期間很有魄力地休學一年去越南學習越南語──對於擁有這般資歷與企圖心的求職者，企業不錄取他，要錄取誰？在面試時，你是與眾多競爭者們華山論劍比高下，如果你拿出來比劃的武器只是「我很喜歡這份工作」、「我對這份工作非常感興趣」，這樣的兩句話夠強到打敗其他的競爭者嗎？如果你是社會新鮮人要拿到機會，更必須擁有一些具體且法力高強的武器。一回，黃大米缺一名編輯，應徵的好手以中文系、新聞系居多，有份理工科系出身的履歷卻讓她眼睛一亮，這位應徵者在學生時代得過文學獎、編過社團刊物，還有個獲勝的大絕招：在履歷中，他比較了多家報紙版型的優、缺點，以及各家下新聞標題的偏好等，這樣的用心，讓他脫穎而出。還有一點也很重要：好好地客製化每一份要給出去的履歷，從履歷上是看得出誠意的。瞎丟一百份，不如好好丟一份。他的工作機會不是她身為主管大發慈悲、廣開善門給的，而是他以努力與積極，敲開了機會的磚。李安的導演夢、吳寶春的麵包夢，都堅持了超過十年以上；李安無業時，被太太養了許多年；吳寶春當學徒時，曾窮到睡在中正紀念堂旁邊的水泥椅子上被冷醒。如果你跟他們一樣有才華和巨大的夢想，要把「吃苦」當作是通往成功路上必須拿下的祝福。在亮麗的青春下，面臨著前途茫然的痛苦，這困頓誰都有過，在二十幾歲時夠勇敢、夠努力，才可以讓未來三十歲、四十歲的你，笑著感謝過去所有給你機會的人。限制你追夢的，不是你的科系、不是年齡，也不是財力，是你的心。  

文 / 行銷企劃部 中信房屋明湖加盟店經理顏永杰表示，內湖區位於台北市東邊，主幹道由文湖捷運線串聯，交通機能便捷，居住生活圈大致呈現東西橫向發展，因商場、學區或地理位置又可分為：西湖、內湖、東湖生活圈以及四期生活圈。AIT新館、CITY LINK商場地區當紅話題『西湖生活圈』，港墘路以西為主，內湖科技園區科技業就業人口為主體，平均素質較高，且區內有熱門額滿學區麗山國小、國中，又吸引不少年輕家庭進住；在商場方面，除了就業人口多而蓬勃發展的小吃、餐廳，其中西湖捷運站二樓的西湖市場美食街最出名，媒體常報導，而這裡鄰近大直，居民要逛百貨公司也多習慣到美麗華；交通機能以捷運港墘站與西湖站為主。『內湖生活圈』則以成功路四段為中心，本區域早先有德安百貨進駐，商街活絡，一直是大內湖地區的核心生活圈，最近加上3 月開幕的內湖捷運站CITY LINK商場，以及AIT〈美國在台協會〉6 月落成的內湖新館，已成為地區最有話題的當紅炸子雞；因為AIT 的成立進駐，星雲街一帶在近幾年新建住宅皆規劃為高級住宅，漸漸凝聚成豪宅聚落，頗有新天母高級住宅的趨勢，交通機能以內湖捷運站為主。 『東湖生活圈』為早期內湖地區發展的住宅區之一，整體住宅區氣息較為濃厚，由於居住人口眾多，小小區域範圍即設立了東湖、明湖及南湖三所小學，生活圈也與學區的劃分相仿，分為東湖國小學區的東湖生活圈、明湖與南湖國小學區的明湖生活圈。東湖國小生活圈內住宅社區發展較早，30 年左右公寓密集；明湖國小生活圈則為1994 年後才大幅開發的住宅區，多為20 年以下大樓，巷道較為寬敞整齊，其中成功路五段420 巷、450 巷的二期重劃區，以白領住戶的高級大樓為主，已是名宅區的代名詞；商業機能部分，因汐止靠近內湖地區的居民在交通上常需要借道經過東湖路前往市區，東湖路便成為汐止居民順道採買的商街，長期發展下來商業活動越來越蓬勃，如：屈臣氏、佐丹奴、肯德基都進駐其中，哈拉影城在德安百貨停止營業後，也取而代之成為內湖居民主要娛樂的選擇之一，交通機能有捷運葫洲站及東湖站。 『四期生活圈』為麗湖國小到民權東路六段、三軍總醫院內湖區所環繞區域，純住宅為主，除民權東路邊外，鮮少商業機能，土地分區多為住二用地，建商當初產品定位就鎖定白領階級以上為目標客層，因此區內物件主要是大坪數透天，大坪數大樓居次，雖然採買較不方便，但未來捷運民生汐止線在福華廣場內湖店前方有規畫設置SB08 站，旁邊的民權東路六段成功路口又有三軍總醫院坐落，投資置產與上班族可考慮該區段。 內科支撐 房價保值 康寧社區可優先選擇中信房屋明湖加盟店經理顏永杰指出，大內湖地區因有文湖捷運線貫穿，捷運住宅可說全區都是，但想購置還是須注意區域的差異性，如西湖生活圈，因有內湖科技園區就業人口支撐，租金、房價皆為內湖地區較高區段，當然也相對保值，建議以通勤走路10 分鐘內為佳，若是熱門額滿麗山學區更加分。近期的焦點-- 美國在台協會〈AIT〉附近多為豪華大樓如：文心AIT、榮耀世紀、輝煌世紀等，總價也都相對可觀，而內湖捷運CITY LINK 則是著重在靠近商場的生活便利性。東湖生活圈明湖國中後方街廓整齊寬敞，建築規劃與住戶平均質感較佳，住宅產品套房到大坪數皆有；明湖國小後方除了30 年左右公寓，以20年大樓的康寧社區〈原明湖國宅〉為大宗，戶數最多，單價水準與30年沒有電梯的公寓相差不多，加上又有抽籤車位，建議可作為優先比較選擇。四期生活圈是內湖地區生活圈唯一沒有捷運經過的地方，但對區內多為層峰階級的大坪數透天住戶〈去年寶湖里為全國繳稅第一名〉，這一點反而有加分不少的單純性，只是需注意飛機航道經過等問題，若想以少許金錢進住層峰特區，長耀朗朗小坪數規劃社區可以參考〈四期小坪數產品稀少〉。在交通建設與日俱進下，加上內科造就的強大就業和居住需求，內湖擊敗傳統蛋黃區對手，交出房市亮眼成績單。 -------------------------------------------------------------------- 中信房屋台北市內湖區服務據點明湖加盟店      02-26349699  台北市內湖區康寧路三段22 號內湖文德加盟店02-26583318   台北市內湖區文德路139 號捷運內湖加盟店02-27918000   台北市內湖區成功路四段168 號 --------------------------------------------------------------------

文 / 王人群 社會住宅是新政府上任後重要的安居樂業政策。8年20萬戶中12萬為政府直接興建、8萬戶為包租代管，尤其是藉由包租代管民間的閒置住宅，讓租屋市場更能幫助無力購屋者解決居住問題，落實居住正義。近期，內政部成立「國家住宅及都市更新中心」，即希望達成20萬戶社會住宅之目標，以每戶3人計算，社會住宅可服務60萬人左右。興建12萬戶尚須借款3000億根據內政部統計及相關推測，政府尚須向銀行借款3000 億元興建社會住宅，加計土地成本，整體經費更達到1.2 兆元，對於中央來說是一項財政負擔，對於地方政府而言，負擔更是沉重，雖社會住宅有往後租金之收益以作為償還貸款之支應，但以目前社會住宅租金，標榜比市價便宜2 成情況下，仍有自償性不足之疑慮。雙北公宅供不應求 登記爆滿中籤率低台北市都發局統計顯示，截至2018 年底，預計已完工加上施工中的公宅，數量可達近1.4 萬戶，加計因都更政府分回的預計作為公宅之聯開宅部分，預計 2018年底公宅總數可達1.9 萬戶，如此公宅供給數量多，還是呈現供不應求之情形。依今年初松山健康公宅之登記抽籤情形，507 戶供給吸引8000 多件申請，中籤率僅6%；新北市青年社會住宅先前推出位於三重及中和之物件，登記亦是踴躍，顯見民眾對於較平價之住宅需求甚大，政府也預期透過青年住宅釋出之政策，減輕在地青年之居住負擔外，更希望抑制大台北租金連年上漲之情形。包租代管 房東租稅減免優惠而為減輕社會住宅興建之財政壓力，另鼓勵閒置房產對外出租，扶持包租代管業者，提升居住使用空間品質及效率，政府亦提出包租代管之政策，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。包租代管業者經營如具規模，依服務項目多寡及內容不同可賺取約為租金一成左右之管理報酬外，房東另享稅賦減免（房屋稅、地價稅、綜合所得稅）、修繕補助等優惠，而一般房客則可依租金市價八至九成承租，另社會或經濟弱勢戶則可以租金市價七成或五成承租，可謂三方雙贏，健全住宅租賃市場。只是目前包租代管雖提供租稅減免之優惠，但在租金收入申報上即難以吸引房東，就台北市中心2 房之大樓空間來看，多數租金動輒2 萬5，依地點及內部裝修條件不同又可更高，且台北市中心2 房物件出租率高，所需時間短，房東所承受之空置損失相當低，交由包租代管業者，除租金低於市價外，又要申報租金收入，對於個體房東或持有好租物件之房東來說，政策不足以吸引他們加入。租金補貼少 租屋者感受幫助性不大順應內政部祭出之相關政策，各地方政府亦有不同程度之住宅租金補貼政策釋出，惟多數租屋者表示，受限於家庭成員擁有住宅（但與本身工作地點相隔甚遠，或面積過小以致另尋租屋）等資格，無法申請補貼，或房東因房客申請而須提列租金收入所得，而將增加成本之轉嫁於房客負擔之租金上，一來一往並無實質租金補貼之效用。 租屋市場短期難以影響目前社會住宅的興建供給與需求顯不相當，包租代管相關運作也尚未發展完全，租金補貼少民眾無感，加上租屋市場多年來係為檯面下發展，雖上述相關新政上路，但對於租約公證與租金收入申報並不具有強制性，公證申報者若將該增加之成本轉嫁於房客，反增加房客之負擔，還有違建的老問題更是讓房東們避之唯恐不及。預期都會地區租金仍會持續成長，短期內社會住宅政策難以影響租屋市場。另外，大台北地區租屋市場依舊是供不應求的情況，社會住宅租金較市價低，多少對於區域租賃市場產生一些話題及影響性，但畢竟目前僧多粥少；「租賃住宅市場發展及管理條例」於今年6 月27 日施行，多屬健全租賃市場及相關產業運作，對於租金成長管制及承租人之保障這部份仍少，尚不足以減輕大眾對於租屋往後風險諸多疑慮，能刺激租屋供給量成長的幅度也有限，要推行到一定程度，還有一段長路。  

圖 . 文 / 鳳凰旅遊 期待已久的紐西蘭旅遊新路線，讓你擁抱更多紐西蘭的美紐西蘭的地形豐富，一向有「活的地理教室」的稱號，在這個羊比人多的國度裡，科學家也在當地陸續發現新的物種。迎接11 月1 日的紐航直航的啓動，旅行業及媒體們已迫不及待的前往踩點，搶鮮規劃包裝新鮮的旅遊路線及行程，包括馬爾堡、凱庫拉、亞伯. 塔斯曼國家公園等地區，旅客將可遊歷南北島更多新亮點，體驗不一樣的紐西蘭新企劃，屆時必掀起一波熱門旅遊話題，甚至吸引曾經到過紐西蘭旅遊的人，興起二度重遊紐西蘭的欲望。全球最火紅的白葡萄酒~長相思　就在紐西蘭的馬爾堡葡萄酒迷們肯定要大呼過癮了！紐西蘭地區日照時間最充足的馬爾堡，溫暖乾燥，擁有全紐西蘭面積最大的葡萄酒莊園，這裡盛產一種名字相當浪漫的頂級白葡萄酒，叫做「長相思」（白蘇維濃Sauvignon Blanc），混合了青草、白花、檸檬、百香果的口感，微酸又帶有清爽口感，紐西蘭超過八成的長相思酒都來自於此。當地的雲棋灣酒庄，更被譽為紐西蘭最美酒庄之一！ 一次暢遊南島最美的「雙峽灣」馬爾堡不僅是知名的葡萄酒產區，馬爾堡峽灣綿長的海岸線，也為南島最北端帶來明媚的風光。由往來北島威靈頓渡輪的交通重鎮─皮克頓搭乘遊輪出發，夏洛特皇后峽灣秀麗的風光就在眼前。經過帝王養殖鮭魚場，攀上山羊島，俯瞰馬爾堡峽灣的美景令人動容。此外，另一個位在南島的美麗峽灣，就是世界第八奇景的米佛峽灣，米佛峽灣由千萬年前的冰川自然侵蝕而成，沿岸矗立著高聳的山崖，不時能看見白了頭的山頂。乘遊覽艇巡遊深谷及峽灣，近距離接觸壯麗的瀑布，迎面而來的水霧、遊船周遭的海洋生物讓人感受到最真實的峽灣風情。 亞伯塔斯曼國家公園　眺望海中的蘋果岩想在紐西蘭南島玩沙踏浪，就到亞伯塔斯曼國家公園吧，這裡非常適合享受一段森林和金色沙灘健走之旅！踏上金色的沙灘，在潮起潮落中感受來自紐西蘭澄澈的海水，森林中的鈴鳥所演唱的歌曲，是天然的背景音樂。此地，還有一個神奇的景觀，就是「開運蘋果岩」，彷彿被巨人剖開一半的巨岩，壯觀又有趣。附近還有普普冷泉，號稱是「全世界最乾淨的水」，寶藍色的澄淨透明感，心也跟著透明起來！ 凱庫拉賞鯨與海豹生態　五星級路邊攤大嗑龍蝦對海洋生物及景色有興趣的旅人，不妨到凱庫拉走一回。這座人口僅約2 千人的小鎮，每年卻吸引了高達100 萬的旅人拜訪，究竟這裡有什麼神奇魅力？凱庫拉在地理環境上擁有絕佳優勢，漁產豐富、盛產龍蝦，成為海豹、鯨魚良好的覓食場所。乘賞鯨船出海，有很高的機率能遇見野生的抹香鯨與座頭鯨。此外，海豹保護區也有許多超萌的海豹等著旅人來訪喔！凱庫拉還有一項超酷體驗，就是在海濱的五星級路邊攤享用龍蝦料理。這家路邊攤由一對夫妻經營，老闆娘負責開設路邊餐車，你可以面對心曠神怡的大海，一面品嚐老闆使用自己的漁船捕撈的新鮮海味，整個就是太讚了。紐西蘭航空　連續5年蟬聯全球最佳航空公司　獲獎無數的的紐西蘭航空，將在今年11 月1 日直飛奧克蘭，飛行時間只需11 小時，直飛航線全面採用波音787-9 豪華夢幻客機，飛機內部相當寬敞，經濟艙使用質感黑色皮椅，享有個人娛樂設備，坐在經濟艙也能享有充足的伸腳空間，並聘請紐西蘭國寶主廚設計機上菜單。另外，經濟艙、豪華經濟艙可托運2 件分別不超過23 公斤的行李。