【文 / 鍾運凱】 案例：乙是A 屋所有權人，將A 屋出租予丙，租賃期限內，乙又將A 屋出售予甲，甲亦同意承受該租約。不料，辦理過戶完畢後，尚未點交前，承租人丙竟遭人謀害，地點在A 屋室內。試問：甲可否解除買賣契約？   解析：一、買賣不破租賃民法第425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」首先應視甲、丙間的租賃契約是否曾經辦理公證；若有，買賣點交後，甲須承受出租人地位，在該租約期限內不得收回自用；若未經公證，再視該租約的期限，若未超過5 年，甲仍承受出租人地位；若超過5 年，甲不受該租約的拘束，得請求丙搬遷交還A 屋。二、契約承受與債權讓與上述買賣不破租賃，是在買賣雙方未約定的情況下，法律規定的效果；如果當事人之間有約定，應優先適用其約定。本題甲、乙買賣契約有約定買方甲應承受租約，則無論該租約有無經公證，或其期限長短，甲都有承受租約的義務。然而承受租約在性質上是「變更出租人」，形同租賃契約之變換，須經承租人同意才能生效，實務上往往以三方（買方、賣方、承租人）換約，亦即買方與承租人另訂新約，並廢止原租約。倘若未經承租人同意，買賣雙方只是讓與「出租人的權利」，則租賃當事人並沒有變動，構成出租人權利義務分離的情形。例如乙僅將出租「債權」讓與給甲，甲於租賃物交付後有收取租金的權利，但甲並未承受出租人的「義務」（債務承擔須經債權人之承認），例如修繕租賃物的義務，丙仍得請求原出租人乙履行，如此結果極為不妥，因此換約是有必要的。 三、危險負擔民法第373 條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物在交付前，其利益（例如收取租金）及危險（例如標的物毀損）均由賣方負擔，換言之，如果標的物在交付前毀損或發生瑕疵，買方得主張賣方給付不能，或基於瑕疵擔保解除契約或減少價金；反之，如果交付後毀損或發生瑕疵，買方仍應支付全額價金。買賣動產，其所有權移轉以「交付」為準，而不動產以「登記」為準，所有權移轉登記完畢時，買方即取得標的物所有權。然而前述危險負擔以「交付」為準，無論買賣標的是動產還是不動產皆同，因此，在不動產之買賣，「產權移轉」與「危險負擔」的時點不同，產權移轉登記（過戶）後，點交前，所有權人為買方，而危險負擔仍是賣方。 四、點交的意義所謂「交付」（一般在不動產稱為點交）是指移轉標的物之占有；所謂占有，是指當事人能以其實力支配標的物。民法第940 條：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」第941 條：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」就本案例而言，A 屋之「直接占有人」是承租人丙，「間接占有人」是乙；乙將A 屋出售予甲，除了必須將A 屋過戶登記給甲，也有將其「間接占有」移轉給甲的義務。那麼「間接占有」應如何移轉？依前述民法第941 條之規定，丙的直接占有是基於租賃契約，「出租人」是間接占有人，因此「出租人變更」就等於「移轉間接占有」；出租人由乙變成甲之同時，甲即為間接占有人，亦同時點交完畢。 五、結論綜上所述，丙在A 屋室內遭人謀殺，A 屋成為「凶宅」，甲可否主張乙應負瑕疵擔保責任，解除買賣契約或減少價金？關鍵在該瑕疵發生時，A 屋是否已完成點交？然而A屋當時是在租賃中，由承租人丙占有，因此無法做直接占有的交付（例如賣方騰空房屋，並將房屋置於買方的實際管領下），只能移轉其間接占有。依上述，間接占有的移轉以變更出租人為準，而出租人何時變更？視其有無前述「買賣不破租賃」之適用，若有，則依民法第425條，於「所有權移轉」（過戶）時，出租人從乙變成甲，即過戶完成之同時亦完成點交（移轉其間接占有），A 屋之危險由甲負擔，甲自不得主張瑕疵擔保解約或減價。反之，倘若本題沒有「買賣不破租賃」之適用，則出租人的變換須經「三方換約」的手續；在換約未完成前，出租人仍是乙，亦即乙尚未將「間接占有」移轉給甲。雖然已辦畢所有權移轉登記，但因為尚未完成點交，A 屋之危險仍由乙負擔，此時發生凶宅事件，乙仍應負瑕疵擔保責任，甲有權解約或減價。  

【文 / 行銷企劃部】 新營昱欣加盟店店長林忠信表示，新營區位於台南市北方，縣市合併前的原台南縣政府所在地，是台南市傳統的市政中心，區內行政機關和商店林立，教育、文化、醫療、鐵公路發達，又鄰近嘉義高鐵站，交通相當便利。。新營火車站目前有九成的火車在此停靠站，高速公路也在此設立交流道及轉運站；學校則計有6所國小、4所國中、5所高中，吸引了許多鄰近地區的學子來上課。由於區域腹地不大，且人口較集中，在新營走路散步10分鐘就能和綠地、公園或學校相遇，生活氛圍優閒，曾榮獲「國際宜居社區大獎」銅牌獎，所以說新營是(談情說愛、休閒、養生)最好的所在！文化中心精華舒適純住好區眾多政治、文化、綠地等公共資源群聚的文化中心一帶，是當地人心中最舒適生活圈的純住宅好區，主要範圍約是北至新建國小，南達中山路圓環，東側以新營火車站為界，西邊則至民權路，雖然附近是屬於早期發展的舊部落，但因為當初即以市政中心、文教區來規畫，全區大部分的街廓整齊、寬敞，還有腹地廣大的南瀛綠都心公園，商業設施相對較少，不過民權路與復興路交會沿線就有各式店家，中華路、民生路的十字路口沿線，周末變身為知名夜市，基本生活飲食不成問題。大新營、雲嘉南中心點 房市穩定新營昱欣加盟店店長林忠信補充，在新營的房地產以“透天厝”為主力，且在學區附近的房子較搶手，新東重劃區漸漸飽和，房價也漸漸升高，居住人口大都是公教人員和來此讀書的外地人，換屋式售屋的機會很少，不會有空屋的產生，所以房價居高不下。在地的建商：自地、自建、自售，案量不會超過20 戶，標榜是在地的建商信用、可靠、實地、服務好，打遍天下無敵手，案案出清。外來的建商：大面積的開發，都是20 戶以上，強調是團隊各負其責、各展所長，銷售時間會拉長。由於縣市合併升級，大新營區變成新營、柳營、鹽水、六甲、後壁、白河六區域合併再成一個大生活圈，新營區即位於大新營地區中心點，亦為雲嘉南中心點，與嘉義共構生活圈，雖然近期房市反轉，但對該區房價卻幾乎沒有影響，除了有公教人員、醫師等穩定、高收入族群支撐，相對親民的價格更讓房市表現穩定。

【文 / 行銷企劃部】 新市南科加盟店店長呂一文指出，新市區位於台南市的中部，鐵公路交通便捷。境內地形平垣，屬嘉南平原的一部份，昔日為農業城鎮，隨著台灣經濟發展，工商業起飛，許多知名的紡織、食品廠等傳統產業紛紛設立於本區，深具都市發展潛力，1995年在自然條件、產銷環境、研發機構、 生活環境、行政配合細分等18條項目的整體評比雀屏中選為台南科學園區所在地。 南科園區持續開發生活圈不斷成長 房市看好南科園區1038 公頃的基地，新市區佔有568 公頃，園區周邊3283公頃(70% 在本區) 已獲准為特定開發區，帶給新市區的發展無可限量。並且園區持續開發建設，台積電與聯電晶圓雙雄，陸續投入數千億元資金擴廠，就業人口超過8 萬人，在大量就業與消費人口增加的效應影響下，讓南科周圍包括新市、善化、永康、安定等生活圈不斷成長，區域房市前景看好。同時交通建設形成四通八達的路網，可迅速串連南科與台南市區，也將不少南科人購屋置產觀念轉變，以能夠負擔的相同總價帶範圍，增加約十分鐘通勤時間，換取享有充裕的居住空間與樂活環境，不再只選擇南科周圍或東區虎尾寮重劃區，帶動了市郊各主要生活圈的購屋需求。南市交通網中心 占盡地利新市南科加盟店店長呂一文說明，由於中山高速公路、第二高速公路、東西向快速公路、台一省道皆彙集於新市區，從新市區至台南市的各個區域行車時間平均不超過1個小時，是台南市整體交通網的中心；占盡地利的新市不只有高科技產業，位於南科園區管理局旁的國立台灣史前文化博物館南科分館去年底完工，800 多萬件文物正陸續遷入館內，預計今年正式開館；還有連續舉辦14 年的新市白蓮霧節活動，在在見證本區的文化發展與地方產業活力。整體而言受惠於台南科學園區這顆引擎帶動，人口日增，建商不也斷的開發建設，房價上漲幅度大，以目前消費者的選擇性來看：一是來南科工作的人多；二來則是以政府對地方的照顧編設下，造就新市未來多方發展，2016 年選出台南新市政中心包括新市看西農場周邊等3個優先設置地點，都在南科旁；三來在地有多種房屋類型符合各式需求，以上皆是來新市置產自住或投資的最有利因素。脫胎換骨的新市區，就是台南市明日之星！

文 / 行銷企劃部 頭份建國加盟店店長蔡議鋒表示，頭份、竹南位於苗栗縣內最北端，素有北苗及苗栗雙子星之稱。憑藉地理位置優勢，交通上不僅有中山高、中二高、西濱快速公路、後龍高鐵站、台一線、台三線等觀光景點之串連，且台鐵竹南站為山線與海線之交會樞紐，所以交通便利、四通八達。 科學園區支撐 人口增加 商圈蓬勃發展頭份、竹南設籍人口超過18 萬人，竹南科學園區現在已有超過50 家廠商進駐，從業員工1 萬2,800 人以上。由於人口持續增加，食衣住行育樂的需求也不斷提升，頭份市中正路、中華路間之舊有商圈飽和不敷使用而向外擴張，尚順商圈儼然成形，知名品牌、精品、大型賣場、餐飲陸續進駐完成。竹南鎮由於台鐵竹南東站的完工，更將萬坪運動公園、苗北藝文中心及周邊商業區與竹南光復路、立達街商圈連成一線，帶動了頭份、竹南近年來的蓬勃發展，也因土地取得不易且成本增加，使得建商推案價格上揚。新推案量的增加，讓購屋族群從地點、每坪單價、建材、用料、建築外觀、社區營造等等都有更多的選擇，例如：昌隆廣場- 好漾( 佳昂建設) 每坪單價15~16 萬、中央都會( 正群建設) 每坪單價18~20 萬、誠品2( 理德建設) 每坪單價17~18 萬、樹上景( 東陞建設) 每坪20~22 萬( 取自：591 房屋交易網站/ 新建案 )。建案的開價會視地點、周邊環境、學區、商圈及推案戶數的多寡而有所增減，中古屋情況亦相同，再加上屋齡及屋況，更是成交價格增減的一大要素。區域人口、就業機會→影響住屋、租屋需求→影響區域房價，以頭份、竹南未來的發展相信會更趨於穩定成長，所以房價起伏不至於落差太大，只要住屋需求確定就是進場談價的好時機。 頭份建國商圈交通、生活、休閒機能完備頭份建國加盟店店長蔡議鋒說明，頭份建國商圈發展早，建國路及中央路是其主要幹道，有各式的商家聚集，號稱全台最大唯一全室內5D、VR 體感樂園的尚順育樂世界、購物中心就位於中央路，生活與休閒機能皆完備。學區有建國路上的建國國中小，是頭份明星學校。交通方面，商圈的右側就是頭份交流道，距離約5 分鐘，開車南北往返很便捷，通勤族可選擇到竹南車站搭乘台鐵，住宅產品早期以透天為主，近年有不少大樓推案。竹南鎮傳統購屋區段受青睞蔡議鋒店長補充，竹南大多都是低矮的透天厝，即使新建案也以透天為主，新大樓集中在竹南車站周邊及新興重劃區較能見到，地理位置鄰近竹科、坐擁竹南科學園區，但卻仍保有輕鬆愜意的小鎮氛圍。以竹南車站為竹南鎮的發展重心，站前商圈的博愛街、延平路、民族街等路段從生活百貨、傳統市場，藥局、電器行、餐飲店到金融機構一應俱全、最為熱鬧，竹南國小、國中一路到高中，也都集中於此。包括竹南車站前後站商圈、立德重劃區，與竹南運動公園周邊的竹南鎮傳統購屋區段，仍受青睞，在地的自住客族群多選擇透天或別墅，科學園區及工業區的外來就業人口對大樓產品較有偏好。根據實價登錄資料，竹南、頭份在2017 年的成交總價都較2016 年增加，其中竹南增加近1 成，而交易量方面則頭份增加約2.6%，竹南較2016 年是減少的狀況。觀察2015~2017 年數據，可說自從2016 年房地合一上路後，房市反轉，雖然大型企業進駐園區設廠利多，但投資客退場，買方觀望心態強，對價格起伏更加敏感，還是期待下修，讓利才有機會成交。頭份鄰近竹科、頭份、竹南、廣源四大工業區，有大量就業人口的需求支撐，生活機能亦不遜色於新竹，在建案讓利、中古屋屋主心態軟化下，目前只要有價格修正後的物件釋出，就能吸引買方進場，建議民眾可多看多比較。秀麗山水與生態景觀是苗栗縣的特色，頭份除了本身立地條件就極具磁吸效果，區域內的頭份市綜合運動公園與毗鄰的竹南運動公園，加總17 公頃以上，想欣賞各項展演活動可就近到苗北藝文中心，人文休閒軟實力更加分，苗栗雙子星值得您選擇！  

圖 . 文 / 寶瓶文化 什麼樣的動力，讓一個台灣年輕醫生，千里迢迢跑到祕魯的貧民區辦學校？七年級前段班的李尚儒，曾是長庚醫院神經外科、萬芳醫院麻醉科的醫師，現任華盛頓大學國際醫療碩士班研究生，自嘲不知道哪根筋不對就是沒辦法在台灣好好當醫生，對背包旅行有著非理性的狂熱，加上大學時代從大一到大五參加了社會服務社團，寒暑假都到偏鄉為小朋友課輔的經驗，於是，穿了白袍三年後，一個念頭，「十年後的我是什麼樣子？」李尚儒投身國際志工，飛向祕魯貧民區，當起英語學校校長。 有教育 人生才有轉機這裡成了李尚儒的第二個家，他是老師也像哥哥，有時學生們甚至脫口喊他「爸爸」，一百多個可愛的孩子，讓他甘願傾注所有的愛。在學校，他「校長兼工友」，每天提著兩大桶水走過長長的上坡路，讓學生有乾淨的水用；他和其他幾位資深志工確立了許多規模和制度，設法讓學校變得名符其實，而不是只有四、五個房間的遊樂場，在這窮困生了根的地方，唯有教育，孩子才可能走出自己的人生。 有一次，李尚儒親眼看著認識的大孩子當起「車掌」，此後他再也沒來英語學校；在幾次偶然的交錯下，他站在車門邊笑著跟自己揮揮手，李尚儒也笑著回應他。但看著以往握著的手、笑著的孩子開始在公車上工作、在農田裡幫忙，或者不到十八歲就結婚生子……為什麼內心就是有那麼一點點的感慨？這世界有因為志工的加入而變好嗎？難道自己千里迢迢從台灣來祕魯，只是教教英文、陪小朋友玩耍？所有的志工抱持著各種理想從世界各地來到這物質相對較為缺乏的地方；然而五年、十年後，他們會過怎樣的生活？ 出力更出錢 愛不需條件秘魯的公立學校的教育品質低落，雖然學費與私立學校相差一大截，但幾乎沒有英文課，上課時數少，毫無競爭力，因此公立學校畢業後的孩子們，多半跟著父母一起從事薪資低廉、勞力密集性的工作。生活在同樣的環境養育下一代，一樣的人生故事會繼續上演。李尚儒和志工於是在會議中提出一個極具改變性的想法，設立一個「獎學金專戶」，第一年他和兩位志工先自掏腰包，之後以募款的方式，幫讓想念書但沒錢的孩子去念品質稍微好一點的私立次級學校( 五年，類似台灣的國、高中），打破惡性循環，只要能完成學業，對他們的人生已是極大的改變，這樣的學歷足以讓他們在城市求得較好的工作，再加上熟練的英文能力，很有可能在旅行社或觀光產業立足，或許可以走出跟父母親不一樣的路。 一個週末，李尚儒幫獲得獎學金的學生Percy 補習到晚上九點多，他明白在這愛玩的年紀，週六、週日整天耗在書本上是很大的折磨，有時連他自己都被搞得筋疲力盡。搭著Percy 的肩，李尚儒說道：「我知道你很辛苦，平日要上課，週末還要來算數學。可是啊，你要想想，這個機會很難得，你可能是這社區最有機會念大學的男生，你可以懷抱希望，想想將來要念什麼，想做什麼事……」「嗯。」隔了一會兒，Percy 好像突然懂事了，回拍他的肩膀說：「No te Preocupes, voy a intentar. （你不用擔心，我會試試看的。）」 聽了那一番話，李尚儒說自己不感動是騙人的，他默默地拍下一張兩人牽著腳踏車的影子的照片。照片放上臉書，留下了一段話當作紀念。You are the biggest reason that Istay here. （你是我留下來的最大理由。）這個世界 值得我們去作夢 熱情發揮能量這裡的人們教會了李尚儒，付出愛是很單純的事，不需要任何條件。受他的熱情感染，台灣的年輕志工一個接著一個來，發揮了驚人能量，甚至吸引知名導演吳乙峰前來拍攝「Team Taiwan」的紀錄片。拋下醫師的耀眼光環，放棄了世俗的優渥，在這裡用二千五百元過一個月，他卻甘之如飴，因為他終於看到了多年後，他會愛上的自己！李尚儒說：「我沒那個能力改變別人改變世界，我只是終於找到了適合自己坐的位子。」  

【文 / 莉思】 「縮表」之緣由及背景美國聯邦準備理事會(Fed，即美國央行) 於2008年金融危機爆發後，為刺激經濟成長與維持金融市場穩定，推出3 輪被稱為印鈔票的量化寬鬆(Quantitative Easing，QE) 政策，也就是透過買進公債及抵押擔保證券(MBS) 等資產對金融體系注入資金，使資產負債表規模從金融危機前約9,000 億美元，快速膨脹五倍至約4.5兆美元，而之後Fed 為避免經濟與市場過熱及因應日後金融市場危機，需保留貨幣政策的操作空間，擬將資產負債表規模回歸至正常水準，因此，Fed 採QE 反向政策，不再大買美國公債及抵押擔保證券(MBS)，而從市場收回QE 政策釋出的大量資金。 「縮表」時程Fed 從2014 年1 月逐步削減QE 政策之購債規模，並於同年11 月完全停止購債，但Fed 仍持續將到期證券本金再投入市場，是以，Fed 在2017 年9 月宣布自10 月起採漸近式作法，在舊債到期後減少投資金額及停止購買新債，象徵著寬鬆資金時代即將宣告終結。由於Fed 並未提到縮表金額，但據紐約聯準銀行的預估，Fed最終縮減金額將介於1 兆至2 兆美元，遠低於之前「擴表額」的3.7 兆美元，代表對金融市場的收縮效果可能「相當溫和」。 「縮表」對金融市場之影響1.2018年下半年到2019年金融市場將趨緊，並開始出現較明顯的動盪根據全球主要投資機構預測，2018 年經濟榮景持續，但全球經濟與資產市場的最大風險之一，是落實「貨幣政策正常化」之進程及規模，也就是各主要央行縮減寬鬆政策的規模。其中Fed 已正式啟動縮表；歐洲央行雖將「停止擴表」，但決策委員會對「貨幣正常化」的速度仍立場分歧；日銀「擴表」的速度可能減緩；英國因面對經濟成長下修，通膨率居高不下，英格蘭銀行去年11 月已經升息1 碼，但以英國的經濟規模，對全球經濟及金融市場的影響相對有限；中國人民銀行不會隨Fed 而調高基準利率，貨幣政策仍持續偏重「宏觀審慎（Macro Prudential）」措施；是以，由各主要央行的「貨幣正常化」步調觀之，升息的國家只有美國及英國，而各國QE 的淨效將仍維持「擴表」階段，理論上，2018年全球金融情勢尚不致吃緊，而金融趨緊的真正時點，應該落在2019 年，但基於市場預期通常會提前反應，因此市場最早在2018 年下半年，便可能針對金融趨緊的預期，開始出現較明顯的動盪。2.資金行情暫告段落由於美國、歐洲及日本等主要國家央行連袂實施寬鬆政策多年，推高全球資產價格，並營造多年的大多頭行情，而Fed 啟動縮表後，資產與負債同時、同額縮小，貨幣供給量將減少，在實施初期影響不顯著，但在持續實施後將使流動性緊縮，可能引發股票拋售潮，資金行情恐暫告一段落。3.美債殖利率攀升，資金湧入一般而言，債券利率高於通貨膨脹率和股票紅利，投資人會選擇債券，而長期債券利率低，投資人願意冒更大的風險，轉向投資股票，因此，債券市場利率愈高，投入股票市場的資金愈少；反之，債券市場利率愈低，投入股票市場的資金愈多，是以，隨著Fed 購買美國公債及MBS 的金額減少，將使兩者價格下跌，殖利率上升，資金將湧入債券市場。4.美元相對其他貨幣可能走強，減弱金價上漲動能Fed 正式啟動縮表，但歐洲及日本央行在未來一年將採「停表」及「擴表」政策，殖利率相對較低，導致資金流入美國，將使美元對日圓、歐元等貨幣升值，連帶將影響美國企業出口競爭力及海外獲利。此外，美元相對其他貨幣走強，將不利於以美元計價的黃金，金價可能走跌。 「縮表」對台灣之影響1.央行升息機率低台灣是否跟隨美國啟動升息及貨幣緊縮政策，目前仍未出現明顯跡象，將視2 月央行總裁彭淮南退休後，新任總裁的態度而定。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示，歐洲央行應會跟進美國升息腳步，亞洲( 如：中國與日本) 經濟表現沒那麼好，不太會跟進，而台灣的經濟成長率與物價比美國低，應該不會馬上跟進。2.熱錢回流美國，台股壓力大影響台幣未來動向還是要放眼國際金融情勢而定，地緣政治上雖有北韓演習問題，不過目前看來影響不大。但據財金部會預估隨著Fed縮表，美元會更為強勁，台幣貶值機率大增，將有利出口，但不利進口內需。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示，隨著美國聯準會去年第4 季縮表及台幣升值，自去年10 月起台灣的資金行情不再，外資已慢慢流向美國，沒有加碼台股，操作轉為賣台股、台幣，買美元與原油，預期今年台股與台幣表現更難有起色。 個人資產配置之調整1.加碼貨幣持續寬鬆政策市場當Fed 縮表，貨幣政策的刺激效應恐將退場之際，聰明的投資人開始轉向其他仍在灌注「景氣特效藥」的市場，如：日本的貨幣政策至少需再維持一段寬鬆時間。2.新興市場股市可望持續有優於成熟市場股市表現市場法人認為新興市場的貨幣寬鬆政策可說「方興未艾」，全球經濟未來3 ～ 5 年間，即使仍然維持低成長、低通膨及低利率下，新興市場的投資前景仍然正面，其中，中國穩定的政治局勢，為亞洲經濟及股市表現提供強而有力的支撐，是以，以中國股市為首的新興亞洲，是整體新興市場配置重點。  

【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 共享經濟的崛起共享經濟（Sharing economy），又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜（Marcus Felson）和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思（JoeL.Spaeth） 於1978 年發表的論文（Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach）中提出；但此現象卻是在近幾年開始流行的，其主要特點是，包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台，這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府，個體或個人藉由這些平台，交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗，來籌集或賺取分享的利益。常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等，在此同時，共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用；在共享經濟的體系下，人們可將所擁有的資源有償租借給他人，使未被充分利用的資源獲得更有效的利用，進而使資源的整體利用效率變得增加許多。 日本不動產與住宅住宿事業法將自己空置的房間或住處作為「民宿」，有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」，又稱民泊新法，已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過；換言之，民泊新法具備法律效力，新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準，房東只要向地方政府登記後，就可在規定的區域內，以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務，法案最快2018 年開始實行。由於法案的正式通過，遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化，屋主只要在合乎規範的前提下，就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用，估計可望創造出兩千億日圓的產值，日本電商企業樂天（Rakuten）非常看好這波民泊前景，設立繁體中文網站和平台，寄望吸引亞洲遊客預約住宿，預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外，這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機，在出租民宿合法化後，置產客就能放心地、合法地賺取租金! 民宿物件的挑選與商機中信房屋商仲部副理王藝樺表示，隨著2020 年東京奧運即將來臨，尋找民宿物件更應選擇東京為優，若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內的地點，或者是步行 10 分鐘內可達的距離；若預算相對有限，則可放寬標準，選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外，礙於日本人不喜歡較舊的房子，物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主，除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外，日後出售時又可兼顧保值性，可說是進可攻、退可守的好選擇。王藝樺認為，日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理，但尚缺乏「日租代管」的公司，物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務，可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資，讓整個市場更為活絡，是一個極新穎的商機；還有，「日租」民宿相較於「月租」，投報率可能高出更多，雖然日租客源較不穩定，但單日租金高，若以一間月租15,000 元的套房為例，日租一日租金設定為 2000 元，一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平，假設與合法的分享經濟平台配合好，入住率拉高，投報率將相當驚人和可觀。 結論日本政府通過住宅住宿事業法，猶如打開「潘朵拉的盒子」一般，好處是可以更促進經濟的發展，讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020年東京奧運所到訪的觀光客，以彌補目前不足的飯店與旅店量)，若單純以這樣來看，立意是很正向的，不過值得注意的是，現在日租民宿的開放合法，對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等，在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力，需要配套措施相對跟上，但可以想見的是，隨著日租民宿的合法與上路後，就海外的置產客與聰明錢而言，無疑更加相得益彰；日本不動產較低的基期、較高的投報率，再搭配做多的政府法律，2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機! 中信房屋海外不動產推薦  https://global.cthouse.com.tw/  

每個人生階段，都有不同的任務與期許，家，是所有夢想的總和，用空間設計，呼應女主人的人生歷程，讓人與房子一起優雅蛻變。---圖 . 文 / 漂亮家居雜誌（圖片提供＿築夢設計） 女主人從年輕時相夫教子，積極為人生下半場的豐足生活打拼，即使多年前買下透天別墅卻遲遲未實現自己對家的想望，直到孩子長大，生活更有餘裕，才決定由築夢設計的羅芳銘設計師為她量身改造新居。向來注重觀人、觀心、觀境的羅芳銘設計師，深入了解女主人的人生歷程後，決定從兩個大方向著手空間改造，藉此呼應人生轉折。其一是建築外觀的的重塑，其二是透過從黑白到彩色的漸進式色彩變化，與其人生經驗相應和。羅芳銘設計師首先透過線條俐落的鐵件，拔高建築外觀，並建構出具荷蘭風車意象的外型，同時規劃植栽架的功能，不僅讓老舊建築變得亮眼吸睛，同時滿足實用機能。不論室內、外空間格局的鋪陳，都將女主人期望與親友、鄰居共享的願望納入其中。彷彿歐洲露天咖啡座的戶外庭園，春天可賞櫻，冬季則有大型喬木相伴，隨時歡迎左右鄰居一起聊天、共享。一樓室內空間則以舉辦派對、宴會的大型餐廳為主軸，單張餐桌，可供家人平日用餐，數張桌椅合併連成一氣，就成為辦派對、宴會的最佳場域，讓空間利用更有彈性。私領域臥房設計各有主題，羅芳銘設計師特邀專業職人現場在牆面彩繪，其一是以五月繽紛荷蘭花海為主題，且刻意挑選壓克力床頭櫃，避免影響畫作在視覺上的整體感。整幅畫延伸至窗邊牆面，與窗外薰衣草植栽相呼應。另一間用希臘愛情海洶湧的海浪意象為靈感，精彩的創作，充滿浪漫色彩，連地坪材質、色彩，也與之相襯，讓空間更有整體感。設計，必須關注人與環境的關係羅芳銘設計師認為，空間設計，必須從人與環境的關係入手。觀人，就是必須理解每個不同屋主性格、喜好、生活習慣與需求，從而作出符合期望的設計：而觀心，則進一步依其人生歷練及追求的夢想為考量，作出貼近人心的規劃，並給予超乎預期的驚喜。而觀境，則是所有專業設計師必備的基本條件，分析基地條件優劣，順應自然，讓空間與環境呼應，又不悖離需求，著實考驗專業規畫的功力，然而唯有觀人、觀心、觀境，三者合一，才能讓設計超乎預期。 Sllution 3 01 色彩 漸進式的色彩鋪陳從黑白到彩色的漸層用色，象徵著女主人的人生歷練，從年輕時的辛勞至今日的豐收。善用環境優勢，利用大面開窗引光、借景，打造親友齊聚一堂，共享天倫的大宅。02 設計 從材質到軟裝的縝密安排以愛情海洶湧的海浪為靈感繪製而成的主牆，搭配和牆面用色呼應的復古磁磚地坪，甚至連寢具的藍、白色調，也呼應著愛琴海的海天色彩，讓人置身其中，就能感受浪漫幻想。03 設計 為空間增色的職人彩繪透過主題式發想，特邀專業職人在現場進行藝術彩繪，讓五月荷蘭的花海景象，栩栩如生，甚至為了不影響畫作完整性，刻意挑選壓克力床頭櫃來搭配。