【文 / Acer.L】房地合一稅近期已經立法院三讀通過，內容為：1.課稅稅率：持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有2 ∼ 10 年：20%、持有超過10 年：15%。2.課稅稅基：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額因此，持有不動產兩年以內交易，未來勢必會被課徵35%~45%的交易所得稅，對於短期房地產投資者，想靠房地產買低賣高獲利的難度將大幅提高，以下筆者整理目前市場上提到的四個方案，供民眾參考：列舉費用 降低稅額若有親自報過個人綜合所得稅的就了解，每年若有許多額外的費用支出，如保險費、房貸利息、醫藥費等都可以作為費用扣除，並且提列到列舉扣除額中扣抵所得稅額；而房地合一稅也是如此，取得和出售不動產時所繳納的相關費用可以拿來折抵，取得房子的契稅，買賣時的印花稅、代書費、仲介費、搬家、清潔費用也可以納入費用扣抵。另外，裝潢費用上，若可以再持續使用2 年以上可折抵，如舖新地板、汰換老舊水電管線等，這些通常可以做折抵，但必須跟裝潢公司取得發票或是打契約有檢附付款記錄，以證明你確實有支付這些款項，才能申請減免。若無法列舉時，那就只能以「標準扣除額」方式來扣抵，當無法提出相關處分「費用」的憑據時，可以按成交價額的5% 設算費用，自利得中直接扣除。法人不受短期交易限制 一律課稅17%適短期交易者若以公司名義買進不動產，目前只課17%，有成立公司者，若想避開兩年內短期交易的高額稅率，可考慮以公司名義購買不動產。不過，此方法只針對短期交易者較有誘因，因為一般自然人持有超過兩年，稅率就從35%~45%，降到20%，所以持有兩年以上者稅率最高不過20%，與企業的17% 稅率，相距僅3 個百分點，轉以公司名義買賣房地產的誘因並沒那麼大。此外，若有人想借用公司名義買賣房地產避稅，須顧及利用公司操作所得之利益要先扣除17% 的營所稅，若要將錢落入個人口袋，還要再課徵綜合所得稅，因此利用公司方式買賣房產不見得有利。再者，營利事業售屋雖維持17％稅率，但若以法人（公司）名義持有房產，將課營業稅5%，盈餘若未分配，則要加徵10％未分配盈餘稅，法人可另外抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等，實質稅率達25.3％。假設在房市看漲、交易熱絡的時期，投資客短期即能脫手房產，「45％與25.3％的稅率差距，的確會吸引投資客成立一人公司避稅。」但若房市不景氣，成交時間拉長，成立公司就不一定划算，因為「持有兩年以上才賣出，稅率就降為20％，與法人持有17% 稅率差異不大，所以本方案對短期交易買賣者較有誘因，長期持有者則沒有太大的節稅機會。一屋一公司 以股權買賣代替實體過戶此方案即購買一筆不動產時，就成立一個新公司，以公司的名義買入持有這筆不動產，等於公司的帳上唯一資產就是這筆不動產，當不動產要處分時，不用透過實體買賣不動產登記過戶，只要將公司股權轉讓到新的買家身上即可，持有了這公司的股份就等於持有這筆不動產，以股權交易代替傳統的實體過戶。但此方式因股權交易所得最終仍會歸屬到綜合所得稅，如何控制所得額在一定的稅額內節省費用，端看投資人自己的本事。但地政士也提醒，民眾如果是為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責。自用六年 交易所得400萬以內免稅本方案即夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6 年且無供營業使用或出租。若所得在4百萬元以下免稅；超過4 百萬元部分，也僅按10% 稅率課徵，6 年內以1 次為限。只是對於短期投資需求者來說，在資產變現的等待時間成本太高，沒什麼誘因。結論綜合以上，以自用名義購屋稅率最優惠，但須持有自用六年；而短期交易獲利是否可以透過法人交易形式省稅，還須民眾仔細盤算。

【文 / 行銷企劃部】竹北市位於新竹縣西北西方，從地圖上看形狀好似竹筍頭大尾尖，地勢狹長，是新竹縣縣治所在地，政治、教育、文化、交通、工商之重鎮。近年來傳統工業因為失去了競爭力而面臨困境，經過一段關廠、遷移、轉型求生的過程後，取而代之的是高科技電子、電機產業的興起。遠東百貨竹北建購物中心 再造話題竹北六家加盟店店長莊家財指出，目前新竹新商圈開始逐漸往高鐵站周圍一帶移動，遠東集團看好新竹消費市場發展潛力，近日與新竹縣政府合作，簽訂「新竹縣竹北市停八停車場」開發與經營權，將複製City 系列購物中心模式，預計2019 年營運；一旦遠百在竹北的商場開發完畢，將與現有新竹市區的遠東SOGO 百貨、巨城購物中心串聯成為北新竹的零售重鎮。「停八停車場」位於光明六路東二段及莊敬北路交叉口，周邊已無建地可釋出，目前以「東坡硯」「MoMa」兩個社區的指名度最高，每坪成交區間在27~30 萬，未來待購物中心完成時，應該會有2~3 萬/ 坪的補漲空間。六家國中生活圈竹北六家加盟店店長莊家財表示，六家國中為了因應12 年國教，現已改制為「新竹縣立六家高級中學」( 附設國中部)，推出雙語教學環境。該校在竹北市算是歷史悠久的學校，附近老舊透天店面多，屬早期發展的區域。生活圈內接近喜來登，自從飯店開幕後，成功帶動人潮，吸引商家紛紛進駐，除採買飲食便利，鄰近竹北體育場，附近多社區型公園，休閒綠地多成為另一優勢。國道1 號竹北交流道於周邊，區域內還有客運、免費接駁公車，通往新竹市區相當便捷，吸引不少自住客群。街道範圍包括嘉興路、光明六路、自強北路、福興東路、東興路，平常衣食採買集中在嘉興路、光明六路兩側的商店、餐廳，若有大型購物需求，可至縣治1 期重劃區的家樂福。高鐵站前特區高鐵站前加盟店店長葉雲旭說明，隨著高鐵新竹站與台鐵六家站的啟用，帶動了竹北市重劃區發展，近年人口成長，加上周邊有台元科學園區及新竹科技園區，牽動了住宅剛性需求增加。龐大的人口運輸流量強勢帶動「高鐵站前特區」經濟發展，各項大型建設也即將陸續，使得周邊土地取得困難，連帶推升高鐵站前特區內的房價。新竹高鐵站區第一線以住辦混合大樓產品為主，目前一樓店面空置率尚高，租金行情較弱，相對投報率低，因住辦產品多以大坪數為主力，總價區間落在2000萬~3000 萬。第二線房產以住宅大樓產品為主，“富宇建設”是當地指名度較高的建商，主因除了建材、品質、口碑這些因素外，價位親民是吸引首購族進場另一關鍵。目前高鐵站前特區發展以5 個計畫最俱話題：1. 暐順經貿大樓-- 預計2017 年營運，同時提供購物、辦公、渡假、美食複合式服務。2. 橋下道路-- 跨越頭前溪，迅速抵達竹科、工研院。3. 國際世貿會展中心-- 舉辦國內外大型展銷會，提升新竹產業經濟能量。4. 生醫園區--招商率已達90%，台大醫院確定進駐，將是新竹地區規模最大的醫院。5. 中央公園-- 開闊的綠地、生態埤塘，適合家長們帶孩子假日前往玩樂。竹北縣治重劃區新竹高鐵加盟店店長呂怡薔表示，縣治一期重劃區以新竹縣政府為腹地中心，東邊隔縣政二路與縣治二期重劃區為鄰，西側以竹北車站的鐵道為界，北邊溪至光明一路，南側則是以福興路與台科大重劃區為界，40 米路寬的光明六路橫貫，成為縣治一期重劃區裡最重要的道路。光明六路以北是新竹縣重要的機關群聚處，包括新竹縣政府、縣議會、衛生局、警察局、新竹地方法院簡易庭、縣立美術館及圖書館等都設立在此區，為區域提升不少文化氣息。縣治二期重劃區範圍東邊以自強南北路與竹北高鐵特區為鄰，西側隔縣治二路與縣治一期重劃區為界，北邊以勝利八街與縣治三期重劃區為鄰，南側則是以成功八路與台科大重劃區為界。因為比一期擁有更大的規劃腹地，加上寬敞筆直的大馬路、多處的綠地、運動場所等﹝擁有縣境內最大的運動公園，裡面包括縣立運動場、體育館、大央公園、游泳池、籃球場、網球場等設施，佔地近20 公頃﹞規劃，使得縣治二期重劃區一下子就搶走所有竹北市重劃區的風采。縣治一、二期重劃區開發飽和，以及高鐵新竹特定區土地價格上揚，目前縣治三期重劃區成為建商搶進推案標的。三期重劃區面積約75 公頃，以國道1 號為界，分為東西兩側，東側以國道1 號以東至嘉興5 街、豆子埔溪以北至勝利15 街，西側範圍則為國道1 號以西至惟馨街、中山路以北至台元街。區內電線桿及下水道皆地下化，並採棋盤式道路，規劃16 座公園預定地，並整治豆子埔溪建造自行車道，區域綠覆率高。打通後的莊敬3街、6 街便橋，加速通往二期喜來登商圈的交通時間，加上國際綠能智慧園區招商及安興國小甫完工招生，皆使重劃區發展更加成熟。竹北濱海遊憩區遊憩區的海岸線雖然只有四公里，不過在河口潮間帶具有豐富的自然生態，設置有觀景台、人行步道以及停車場等設施，當地市公所致力將這裡發展成為新竹的重點觀光景點之一。在牛埔溪附近河口的紅樹林景觀區是積極復育下的成果，七十五公尺長的棧道讓民眾可以近距離一窺溼地生態美景。另一處的海岸原生林是目前全台灣僅存較為完整的海岸生態資源，市公所特地打造了一條環山步道系統，沿途建立了休憩亭、眺望台以及植物的標示、解說牌等，是寓教與休閒的好去處。自行車道竹北市區自行車道全長11.4 公里，坡道平直，成為許多學生與上班族通勤的重要道路。欲前往新瓦屋與新竹縣立體育館的民眾，也可以利用這條自行車道，騎過高速公路涵洞後，經新竹縣政中心、稅捐稽徵處、縣政府特區，是客家風味的竹北美食街，四周農家田園風光與流經此處的豆子埔溪相呼應，純樸自然、空氣清新，讓人心情大為開朗！結語竹北的商業發展，可以從大型賣場( 如：頂好、家樂福、特力屋、Home Box、中聯社、北聯社、全聯社、燦坤…等等) 如雨後春筍冒出可見一般，縣治區的餐廳更是三步一店五步一館的，密度高得驚人，很多還需要預約才能訂得到餐。熱絡的商情帶動資金的流動，一家一家的金融行庫紛紛搶入分食大餅；竹北的工業轉型成功，近來又有科技公司將進駐設立企業總部，商業熱鬧滾滾，還持繼增溫，這些都是竹北市房市未來能持續再拉抬的最重要資產。

【文 / 行銷企劃部】平均海拔250公尺的林口台地，總面積54平方公里，是新北市的行政區之一，與八里區、五股區、泰山區及桃園市龜山區、蘆竹區為鄰，北濱台灣海峽。區域興起主要源於30年前政府參考英國的「花園城市」新市鎮理念，在此規劃面積約8000公頃的「林口特定區」，其中新市鎮面積僅1620公頃，規劃為20萬人的居住空間，其餘約有9成以上的範圍，屬於禁止開發的保護區，因此被稱為新北市的陽明山。隨著交通建設及工業區、新市鎮重劃區陸續開發，林口逐步轉變為工業、商業與農業共存的區域，人口快速成長，境內較重要的地標有竹林山觀音寺、醒吾科技大學等。長庚生活圈林口冠權加盟店店長李文傑表示，長庚生活圈屬於林口特定區( 行政區為桃園市龜山區)，人口因長庚醫院的醫療體系加上華亞科技園區，及工四工業區、工三工業區進駐，帶動周圍生活機能，同時也支撐該生活圈的住宅需求。生活圈的商業行為依附於長庚醫院向外擴散，機場捷運A8 站設於文化一路、復興北路口，捷運聯合開發案由環球購物中心與福容飯店攜手合作，打造結合住宅、購物中心、商務飯店等多型態綜合商業開發，其中冠德環球購物中心預定年底開幕；而文化二路與文興路是商業集中區，旁邊的復興北路與文昌街交叉路口近文興國小，則是另一個生活熱區。由於長庚生活圈可興建土地趨於飽和，住宅區新建案基地偏小，大多200 坪以內，建商多以大樓產品為主力興建。由於有長庚醫院提供完善醫療資源，吸引不少台北客購屋給長輩使用，方便就近就醫。低密度開發別墅區李文傑店長指出，在大台北地區，想要擁有生活機能佳、交通便利、環境舒適的別墅區實屬不易，而林口的低密度開發重劃區遂成為首選。林口區於市地重劃時，就以限高3 樓半、10 米高的低密度開發社區為主，因此別墅產品因應而生，不少建商規劃興建，部份消費者則會購地自建。文化一路、忠孝路口近林口交流道，屬早期開發別墅區，因為旁邊有麗園國小及崇林國中的區域明星學區加持，加上太平洋國宅人口的集中，使得這裡的別墅區有著極佳生活機能。此區透天屋齡新舊都有，建築面積於70~200 坪之間，樓高3 樓半，地下室規劃車庫，前庭後院是這裡的格局特色，受限屋齡及坪數，總價在2300 萬~5000 萬之間可購得。仁愛路與育林街是新市鎮後期開發的別墅產品，這裡的屋齡較新，多在8 年內興建完成。法國小鎮是此區指標，規劃樓中樓上下疊別墅及透天3 樓半兩種格局，建坪在60~125 坪之間，地下室規劃社區型停車場，樓中樓總價約在1200 萬~1400 萬，透天別墅則在1600 萬~2800 萬區間可購得。而其它透天產品建坪大多落在80~150 坪，售屋總價約在2200 萬左右，屋齡也多在8 年內。交通拉近台北客購屋意願林口區內主要道路分別為文化一路、文化二路、文化三路、文化北路、忠孝路、仁愛路、中山路、中華路等，以棋盤式設計，路幅20~40 米寬，林口冠權加盟店李文傑店長補充，隨著地方建設和交通串連，林口已經不再是舊時的林口。就以公車密集度來說：936、937 從捷運圓山站開往林口，920 及786 於板橋車站停靠，945 更直達松山機場。高速公路是來往台北的主要道路，距離台北市區僅20 公里，經由中山高速公路到台北車站，約半小時可抵達，以前來回一趟要價80 元的過橋費，自從更改為ETC 後，從林口至台北只要20 多元就搞定，如果再加上年底通車的機場捷運，林口相關建設及需求，將再成為消費者話題。Outlet帶動商機林口A9 加盟店店長莊智銘指出，機場捷運線從台北車站(A1)~ 環北站(A21) 全長51.03 公里，中間軸心的A9林口站( 林口鄉文化三路與八德路交口) 是為焦點，站區出口依附在長庚醫院生活圈旁，延伸到林口文化路二段、三段的精華生活商圈，軌道住宅是為票房保證，當進駐的人潮開始往這個區域消費、休閒、娛樂之後，區段價值自然增加。捷運A9 站到忠孝路的區塊，因捷運機場線題材發酵，近3 年房價漲幅約30~40%，尤其是捷運A9 站周邊500 公尺的地段，屋齡3~5 年較新的大樓詢問度極高。重劃區開發原先集中在文化一路二段東側，於2004 年開始往文化二路、三路發展。商業活動集中於仁愛路家樂福商圈，日商三井不動產將其國際成功模式帶入台灣，首次合作案即選定位於交通樞紐的新北市林口區，將開發林口成為國際級outlet park，開發案包含精品商店、電影院與美食餐飲等多功能消費休憩空間，預期為林口區域帶來龐大的消費商機，強化林口各區段的生活機能。林口大未來捷運林口站加盟店店長邱政偉表示，1968 年起，政府就計畫在林口成立新市鎮，以紓解台北市的人口，而今，仍有少部份民眾對林口的觀念，還停留在那個交通不便，塵土飛揚，前不著村後不著店的興建中新市鎮。但隨著工業區及華亞科學園區，加上三井Outlet、民視、TVBS…等廠區進駐，區域就業機會變多了。32 座預定公園綠地，綠地覆蓋率達60%；全區電纜地下化，幾乎看不到電線桿，街道、植栽、建設、建築外觀等，都有嚴格且有秩序的規劃，媲美英國倫敦；文教用地密度高，雙語小學數座，預計規劃國際學校；住宅區，和商業區分離，居住品質也相對提高，讓新市鎮房價跟著上揚。對於未來，機場捷運預計104 年底完工進站，大大縮短與城市的距離。新北影視媒體園區，由民視及TVBS得標，將打造有如日本「台場」般的影視城，提升、行銷台灣影視產業，提高林口在國內外的能見度。林口六合一行政特區，泰林分局、第二消防隊、圖書館、公共托育中心等公共設施，預計104 年起陸續完工，讓洽公更便捷。林口第一運動公園的保留，林口第二運動公園的啟用，婦幼公園美化，棒球場、網球場及全區多座滯洪池公園設立，使林口成為綠地高覆蓋的城市。連動大台北，交通、就業、大型建設…等等，區域的房地產市場推升力道強勁，林口大未來正蓬勃發展中。竹林山觀音寺竹林寺奉祀十八手觀世音菩薩尊像，建築沿襲南方傳統風貌，兩側鐘鼓樓巍然聳立，莊嚴壯麗，寺區中的木雕、石刻，不論鳥獸蟲魚、人物花卉都雕鏤得十分精緻典雅，寬闊的中庭可容納千人同時參拜。前後花園每年春天時節，總能引來無數的遊客上山賞花，媲美陽明山花季。濱海步道林口區太平濱海步道位於太平里，全長約2.53 公里，大部份都是完善石砌材質而成的石板路面及階梯，沿途保留原有植栽及自然生態，由觀海平台向下俯視，可鳥瞰西濱海線及山邊不同景緻點。步道有7 處出入口，主幹線在入口處都有標示明顯的石碑寫著「懷舊古道」，不開車的能搭乘免費社區巴士5 號線，如果是近黃昏，更不可錯過西濱公路夕陽美景，無價！結語林口正卯足全力蛻變中，不論是整頓區內重大建設、提高行政效率、產業發展整體規劃，新北市政府仍陸續投入更多資源。再加上新商城將創造的就業機會、完善醫療體系、多座高爾夫球場、綠地多、好停車，新建的頭湖國小也成為新手爸媽搶著來當地購屋設籍的明星學區，種種可以吸引更多特定族群的利多，都是林口房市能持續升火的籌碼。

【中信房屋/企研室】綜合中信房屋連續第26季的《宅指數》調查，以及抽樣加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查，著眼於房地合一稅定案後，所產生的效應，共有七大值得注意的現象，包括影響未來市場脈動的五個走向，以及出現「房仲浪人」和「都更速度減緩」兩大經濟殺手。影響未來市場脈動的五個走向：走向一：買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待•   兩年內有購屋計畫的民眾，房價漲跌看法分歧，但量縮•   加盟店對下半年「房價」和「交易量」的看法，預期價穩偏跌量增•   屋主心態：54.4%堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價(附圖一)•   屋主降價幅度（有意願的），93.1%的屋主，降價幅度在5-15%之間(附圖二)走向二：房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。•   房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低（購屋意願綜合指數下降3.39，來到34.62），顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。•   然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。•    房地合一稅定案後，49.1%購屋人因房地合一稅底定進場，43%認為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿，於是看屋意願增加。走向三：投資客應把握「黃金下半年」•   房地合一拍板，投資理財伺機進場。兩年內有購屋計畫的受訪者中，購屋目的仍以「自用」為主（61.6%），只有「投資」目的在本季微幅上升1.7%，代表奢侈稅掰掰，投資客甦醒中。(附圖五)•  出價買方族群分析，有9.7%為投資客。(附圖六)走向四：海外市場變數多，國內市場相對掌握度高，將擇期再起•   雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產。走向五：購屋人對台北市房價下降已絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上•   在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。房地合一稅導致兩大經濟殺手：殺手一：房仲浪人，影響經濟發展•   房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。(附圖九)•    房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩•    買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。•    由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。房地合一稅定案後，有意買屋的民眾及有意賣屋的民眾，究竟應該怎麼做？〈買方對策〉跳脫「追漲不追跌」的心態制約，下半年應踴躍進場著眼房屋稅持有成本，買中古屋比買新成屋好期待房價下降，新北市比台北市機會大綜合中信房屋第二季宅指數調查，以及抽樣旗下127家加盟店對〈房地合一稅〉後的市場即時反應調查，買方部份，首先，雖然有房地合一稅打房政策，但兩年內想買屋的購屋人卻有59.4%認為下半年房價是持平甚至看漲，顯示買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待。(附圖十)劉天仁建議，購屋人應把握下半年有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿的好時機，進場看屋。而由房地合一稅底定之前進行的第二季宅指數調查，就有49.1%購屋人表示會因房地合一稅底定進場，43%會因為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，顯示買方進場意願的確會隨著房地合一稅的底定而提升。其次，房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。宅指數調查結果，「2年內有購屋計畫」僅佔40.1%，較上季(48.0%)下降7.9%，為歷年最低，其中唯有「3個月到半年」的受訪者增加0.3%。劉天仁指出，房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低，顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。第三，在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。劉天仁指出，這代表民眾對於寄望台北市房價下降已經絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上，可見台北市的黃金門牌與首都的吸引力仍然是不敗。第四，在產品選擇方面，由於房屋稅的課徵基準是採用「房屋評定現值」，而「面積越大、總樓層越高、屋齡越新」房屋評定現值也就越高，以此標準來看，買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。〈賣方對策〉有數間非自用豪宅者應趁下半年先出清一部份賣方部份，有54.4%的屋主堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價，有意願降價的屋主，有93.1%降價幅度在5-15%之間。劉天仁建議，有意賣屋的民眾，尤其是手中有數間豪宅的族群，如果不是自用，應該要趁下半年先出清一部份，以減輕將來萬一需要脫手時，被6年的時間限制卡住而產生的資金壓力。〈投資客對策〉把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋投資行為方面，雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產；而以投資為目的而購買不動產的比例有上升的趨勢，上升幅度為1.7%。劉天仁建議，房地合一拍板之後，實際出價的客群中，約一成為投資客，而某些區域也出現投資客進場看屋意願明顯增加的現象，例如新竹，但是還沒有反映在成交量上；對於打算短期賺差價的投資人而言，房地合一稅定案之後，應該如何作出投資決策，由於房地合一稅比起奢侈稅要輕很多，而且預期未來房價不太可能再像過去一樣大幅飆漲，投資客應該把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋。〈買方與房仲從業人員對第三季市場價量看法出現分歧針對下半年房價與交易量的看法，宅指數顯現的買方意見，與房仲店頭對市場感受調查，出現意見不一致的看法。針對第三季房價預測，買方有29.6%近三成預期價漲，勝過店頭的12%；針對第三季交易量預期，買方有46.6%預期量跌，勝過店頭的18%。劉天仁指出，店頭只有12%認為房價將上升，是因為店頭感覺市場氛圍漲價不易。由屋主心態分析佐證，雖然有54.4%的屋主仍堅持開價或繼續加價賣，但也有45.5%的屋主願意下修價格，且降價意願大多數為5-15%之間。雖然宅指數與店頭第一線市場感受調查結果有點出入，但中信房屋認為，房地合一稅塵埃落定後，態勢底定的氛圍仍有助成交量提升、房價部分則端看產品別與區域而定。 〈政府應注意政策出現預期以外的邊際效應〉房地合一稅導致兩大經濟殺手：房仲浪人、都更減緩殺手一：房仲浪人，影響經濟發展宅指數調查，房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。。劉天仁指出，房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。根據買賣移轉件數統計，房地合一稅是2014年6月提出研擬，一直到今年的6月初定案，若計算2014年6月至2015年5月的全國買賣移轉件數為294656件（2015年5月的數字是以六都數字推估），與同期（2013年6月與2014年5月）的360880件相較，大幅減少了18.4%。劉天仁說，台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩劉天仁指出，由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。 宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/05/28-2015/06/07取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,404份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

根據北市府2014年時統計個人擁房相關數據，其中最多者是一人有59戶。媒體進一步追查，北市前五大擁屋戶，房屋稅低得離譜；擁59戶者課18.6萬多元，其次是57戶者課13.9萬多元、53戶課4.9萬多元、47戶課11.6萬多元及46戶課16.7萬多元。若換算平均每戶房屋稅，約為2、3千元；擁53戶者，平均每戶更只要繳約938元。一、 持有成本低 老屋成未來房地產投資顯學北市稅捐處長黃素津解釋，老屋較新屋稅低，房屋稅是以房屋評定現值，加成路段率（與房屋所在地段有關）計算；現值評定標準含屋齡、結構、地段與坪數等，如30 坪、屋齡30 年公寓，房屋現值僅數十萬元，每年約繳3 千多元房屋稅；此外，「房屋現值10 萬元以下還免稅」，屋齡愈久稅愈低，戶數多、稅不見多。由此一事件來看，老屋房屋稅低，即便持有多戶老舊公寓，加總起來的房屋稅也比買一間豪宅的持有成本低。加上總價低，出租時的租金投報率反而較豪宅產品高，老房子反而享有「低稅制、高投報」的優勢，所以未來下半年，在新屋房屋稅高漲的情況下，買老屋將成未來房地產投資顯學。二、 投資低總價產品較容易脫手根據媒體揭露的2014 年1-8 月時的實價登錄資料統計發現，北市中心10 大熱銷中古宅，以位於中山區的「大直基河國宅」成交居冠，平均每月交易三戶，買氣最為熱絡；其次，位於大安區的「成功國宅」則以成交21 戶居次，平均每月交易也有二戶多。此外，觀察北市蛋黃區的10 大熱銷中古宅可發現，除了第一、第二名屬於國宅外，其餘均是以低總價「套房」產品為主的社區，如：中山區的「春暉大廈」，交易總價在1000 萬內、中山區的「金磚密碼」交易總價在700-1500 萬、信義區的「EAT國際館」交易總價在1500-2500 萬、松山區的「台北摩根」交易總價在1000-2000 萬…等，都是小坪數、低總價的產品。因此，在「囤房稅」、「房屋稅」、「豪宅稅」三大稅制加持下，因持有成本攀升，多屋族及有錢購買大坪數豪宅的買方會選擇觀望；而低總價小而美的產品反而成為首購族及小資族投資的主流，交易量會相對熱絡，所以未來投資低總價產品反而較容易脫手，獲利機會更高。綜合以上，未來房地產投資 要考慮兩大指標，一為「持有成本低」，二為「變現速度快」的產品，才有機會賺到錢。所以老屋及低總價產品將是下半年房地產的置產主流，買方可多加留意。從供需及政策面因素了解總統大選前後的進場機會點以往總統大選前半年，買方都會先觀望一陣子，等待選舉結果公布後再進場，而究竟是選舉前進場，還是選舉後進場對買方最有利呢?這問題可從兩個角度來看，一為「供需因素」，二為「政策因素」。首先，當供給大於需求時，買方較有機會進場撿便宜，以目前局勢來看，較保守的賣方會選擇今年就先脫手，而不會等到明年總選後才來處理，所以選擇拋售的賣方會集中在今年下半年就先出場，買方較有機會在這時間點挑到好案子，並且有機會向這群想要急著出售的屋主議到合理的成交價；反之，能夠撐到明年總統大選後再賣的屋主，都是口袋比較深且價格彈性比較低的賣方，對於市場自有一套看法，買方很難從這些「個性堅毅」的屋主身上討到便宜，到那時要跟屋主議價反而更難，所以筆者認為買方今年下半年進場反而更有機會挑到合適的案子。第二，從政策面的因素來分析，今年有「房地合一稅」的議題干擾房市，營建業及代銷業今年多數被政府政策打趴，部份都會區的房價也已經開始鬆動，但這已是目前打房政策的最終章，身為經濟火車頭的房地產業，政府不會坐視其倒下，所以明年在政策面應為利空出盡，不會再有新的打房政策干擾，房價明年將會回穩，建議今年應趁市場利空時先進場選貨。綜合以上，從供需面及政策面的角度來判斷下，下半年房屋供給量增，政策利空持續影響下，反而是買方最佳進場議價的好時機，可以進場選購老屋及低總價產品，如此投資置產將立於不敗之地。

【文 / 行銷企劃部】以區內著名的地標與觀光名勝「中正紀念堂」取名的中正區，位於台北市西南側，為台北市區較早開發的區域，擁有許多全國知名的學府以及重要政府機關，如總統府、行政院、司法院、監察院、建國中學、北一女中、臺大法律學院、醫學院等等，都是自日治時代便屹立於此的建築；除了首都核心的博愛特區，三鐵共構的臺北車站亦座落於此區，可說是金融、商業、文化、政治與交通營運聚集地。得天獨厚的教育資源中信房屋南門加盟店店長曾重銘表示，中正區為交通重要樞紐，加上明星學校集中，吸引許多重視學區的家長在這裡買房設籍，部份民眾會等小孩畢業後再轉租出去收取租金。就網路調查統計，2014 年全台北市最貴租金前3 名分別是中正區、大安區跟信義區，其中中正區價格自2013 年每坪1,119 元飆漲至1,748 元，漲幅超過56%。本區5~9 月開學前為交易旺季，「中正國中」因升學率高，一直以來都是設籍宅的指標，國小則以「師大附小」為主力。設籍宅的公寓屋齡多在30 年以上，成交單價區間在65~100 萬/ 坪，大樓產品除了中正國中的屋齡較新外，其他物件多在20~30 年之間，每坪價位在70~130 萬。植物園旁邊的南門國小、南門國中、建國中學亦為設籍名校，文教氣息頗豐，周邊多公家機關，如農委會、內政部入出境管理局等。房市交易以和平西路為界，以北的廣州街（近警廣段）、延平南路機能較佳，大樓以屋齡約20 年的「愛國新城」社區為主，行情每坪70~75 萬元。南門加盟店曾重銘店長補充，明星學區置產一直是不敗的房產話題，設籍不一定代表獲得就讀入場券，現在審查十分嚴格，設籍時間要越早越好，更要求提供房屋所有權狀等資料，以證明學童確實居住在學區內，若是在學區內租房子，則必須提供每年的租賃契約、水電費等繳費收據，證明擁有居住事實，資料提供的越完整、越齊全，設籍時間越久，成功機率越高。設籍前要注意是否為正確的學區地段，學籍以鄰里為劃分，就算學校離得近，也不代表屬於同一個學區，很可能鄰里差了1條街、門牌差了1 號，只好揮淚就讀其他分發學校了。購屋前一定要依小朋友戶籍地址的區、里、鄰，至各區公所網站或臺北市政府教育局國小新生分發入學資訊網上查詢學區，並且向房仲、學校等單位多方確認才保險，避免花大錢卻白忙一場。集「交通、綠地、醫療、學區」四大優勢區域東門加盟店藍仁鴻店長指出，大台北捷運三環三線規劃皆以中正區為軸心，以同心圓向外擴張，此區擁有密度最高的捷運系統及最多的捷運轉運站，如：台北車站、西門、忠孝新生、中正紀念堂、東門、古亭等、皆為捷運轉運站，便捷的交通網路帶來區域無限的發展性。中正紀念堂、植物園、客家文化中心、華山藝文特區、紀州庵古蹟公園、河濱公園等大型公園及區域型的數個小公園，讓本區綠地占比極高，美化了街景市容，也讓人在繁忙的工作生活中，多了一個放鬆心情的去所。中正區擁有額滿率最高的國( 中) 小學群，從國小到國中學區內都有指名度極高的學校，再至高中前三志願的高中也都在本區內。醫療品質更不在話下，台大醫院—國內首屈一指的醫療品質、和平醫院—國內防災的示範醫院、婦幼醫院—市立醫院中婦幼科的翹楚、郵政醫院—區域型醫院的學習標竿。在中正區指標型豪宅的共通性，除了嚴謹建全的管理外，名人進駐加深了話題，少有釋出增添神秘色彩，而百達富麗、元大欽品、元大一品苑、麗麒麒御…等幾個社區，詢問度更高。大八德商圈聯盟東門加盟店藍仁鴻店長補充，位於中正區的三創生活園區於2015 年5 月份隆重開幕，話題延燒了好幾天，台北資訊園區宣傳上常被稱作「台北秋葉原」，正確來說是台北市資訊產業專用區三期計畫，以結合第1 期- 光華數位新天地、第2 期- 台北資訊園區等，整體規劃成所謂的「台北秋葉原」。目前三創園區與華山文創園區、台北科技大學、光華數位新天地、八德商圈及建國啤酒廠等商圈與學區籌組「大八德商圈聯盟」，以資訊科技產品之消費、生產及研發三者的結合為核心，形塑成兼具數位科技、文化創意與休閒觀光的綜合性城市產業空間發展動能。從「台北華爾街」到「台北六本木」？‍東門加盟店藍仁鴻店長表示，華光社區位置在中正紀念堂東南方，由：杭州南路、金山南路、金華街等路段組成，為大安區與中正區交界處，總占地面積約有33695坪，土地屬於國有，管理單位是法務部。目前開發計畫並不明朗，從2007 年行政院提出四大金磚計畫，欲開發華光社區為「台北華爾街」，到2012 年「台北六本木」，但2013 年卻說「台北六本木」要轉到仁愛路的中華民國空軍舊總部開發，而2014 年又傳出設立「社會宅的中繼站」。因此華光社區之後到底用途為何，社會大眾不知道、華光居民不清楚，政府始終也拿不出一個完整的規劃公諸於社會，讓周邊發展仍存有無限想像空間‍。植物園南海路上的台北植物園，隸屬於農委會林業試驗所，佔地約8.6 公頃，宛如一座小型森林，是台北市內知名的休閒公園，與旁邊的國立歷史博物館及荷花池齊名。園內西側有二級古蹟欽差行臺，在部分大王椰子樹幹上還留有二戰的砲彈痕跡。國立歷史博物館，簡稱史博館，位於南海學園內，是故宮博物院外另一個以展示中國歷史為主的博物館，藏品中多為早期商朝開始的河南一代的古代文物，也有部分台灣出土的早期文物。除了館內藏品之外，自1990年代起，史博館也定期與國內外知名博物館、民間機構合作推出大型特展，皆在台灣社會受到矚目。國定古蹟 中正紀念堂中正紀念堂全區25 萬平方公尺，主樓高76 公尺，其頂仿北京天壇模式，琉璃瓦八角攢尖頂代表八德，而隱藏其中的人形象徵天人合一；園區占地廣闊、建築典雅，是大台北地區民眾例假日休閒旅遊、活動聚會及婚紗攝影的最佳勝地，加上三軍儀隊每整點的交接，更成為外國人來台旅遊必訪的景點之一。園區廣場南北側另建有國家戲劇院和國家音樂廳，古色古香的中國宮殿式建築，莊嚴宏偉，落成以來即為台北市最著名地標之一，許多國內外之文化表演均在此進行。結語生活樣貌多元的中正區，房價區段相當廣泛，但也因為老舊社區較多，劃定的都更地區範圍，和鄰近的大同區並列第一，有27 處，由此可見本區的房市潛力極大；近年隨著台灣觀光業發展快速，陸客、外國背包客人數增加，觀光人潮幾乎都向台北車站靠攏，帶動了區域的旅館業、運輸業、補教等發展，挾著交通便捷、行政中心與明星學區等優勢，房價支撐力道可謂強勁；台北雙子星案目前雖停滯，待未來修正執行後，將有效加快軸線翻轉腳步，以忠孝東西路做串連，東到華山行政特區、雲端園區，西到西門町，將會發展成一個交通匯集、商業活絡的繁榮帶，為中正區建立嶄新國門印象。

【文 / Acer.L】前台北市副市長張金鶚在卸任前表示，打房只差「臨門一腳」，而根據近來從政府到業界各項數據顯示，台北市的房市已經相當受傷了。所謂的張金鶚三支箭是哪三箭呢?●用來計算房屋稅基礎的「房屋標準單價」調高● 用來加乘豪宅房屋稅的「路段率」調高●加徵囤房稅：持有超過三戶者，房屋稅由1.2% 調高至2.4% ∼ 3.6%全台目前房屋構造標準單價調整概況今年北市增160% 新北約一倍 高雄81% 宜蘭35% 預估3萬戶受影響去年7 月取得使用執照的房屋調高房屋構造標準單價，目前全台共有雙北、高雄、宜蘭四縣市調高，以這四個地區去年7 月後取得使照戶數推估，初估約一年有約有3 萬戶在今年5 月需繳房屋稅中，會受到新版房屋稅影響。其中台北市的房屋構造標準單價平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，這四個縣市自去年7 月至11 月取得使照的戶數共約1.38 萬戶，預估一年將有3 萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響。全台囤屋稅加徵概況過去不管自住或非自住，房屋稅均是1.2%，但立法院去年通過修正房屋稅條例，明定「自住房屋」限供本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多三戶、稅率維持1.2%；非自住房屋稅率則提高為1.5% 至3.6%，由地方政府自訂差別稅率，外界稱此為「囤房稅」。以台北市為例，持有二戶非自住房屋稅率為2.4%、三戶以上是3.6%，對北市特定精華路段、80 坪以上大坪數等的新完工大樓最受影響。北市豪宅路段率調整概況臺北市稅捐處表示，依規定房屋路段率的調整每三年檢討一次，當年度調整後，隔年適用，而上一次2011年已就全市作通盤檢討大幅調高452 條街路的路段率，總計影響39 萬餘戶房屋，而2014 年再就捷運信義線周邊及永康商圈、公館商圈、美麗華商圈、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區、豪宅建案林立區、原適用路段率偏低等部分路段調高。預估2015 年~2017 年新的路段率再增加9％，將影響6.6 萬戶，由於路段率是評定房屋現值的重要因素之一，位於調高路段率之房屋，其房屋稅將會增加。舉例說明，北市永康街路段率調高10％，附近約50坪的店家，房屋稅約由37,000 元提高至41,000 元左右，增幅約10％；位於中山區高總價別墅型房屋，路段率調高50％，房屋稅約由44,000 元提高至65,000 元左右，稅額增幅達48％。未來何種產品衝擊最大?2014 年7 月後拿到使照交屋的「豪宅新屋」衝擊最大，因為「房屋標準單價提高」是以2014 年7 月後拿到使照的新屋為分界點，北市平均調增160%，加上坪數大，稅基就拉高；此外還要加乘北市特有的豪宅「路段率」，若是路段率評定為209%，就是房屋稅再乘2.09 倍。以知名建案「松江一院號」等數個豪宅案，試算後初估每戶房屋稅都從百萬起跳，所以未來在台北市買豪宅產品，買賣過戶交屋時契稅可能先付一百萬元，每年持有房屋稅又一百萬元，再加上豪宅高額的管理費，有錢人本來是要買房子給子女住，讓他們有個可以傳承子孫的不動產標的，沒想到是給了一個負現金流，每年須繳幾百萬的稅，所以未來北市的新豪宅產品，除非物件極其稀有特殊，否則大坪數高總價產品在高額的持有稅下，恐怕讓人難以買單，會迫使有錢人轉戰其他標的!未來在台置產投資應買什麼產品?1持有稅基低的買2014 年7 月以前交屋的中古屋機會較大，因為可以適用舊的房屋標準構造單價，房屋稅的稅基較新屋低，未來新屋產品不再吃香，三到五年屋齡的新古屋反而就有投資機會。2 能創造現金流的房屋稅倍被調高的新屋及路段率加持的豪宅產品，將成為新負債，未來已無投資機會，可考慮投資收租型產品，最好是有一些屋齡且房屋稅低的老舊房屋，只要是捷運站周邊或有就業市場支撐的區域，因為出租率較高可以創造較穩定的現金收入，這類型標的就是可以長期投資的產品。以目前銀行大額定存五百萬以上為例，平均利率不到1%，若不動產收益性能在2% 以上的標的，未來就還有增值的機會，可以考慮長期置產。3 買有改建或包裝價值的老屋選擇權有些父母會考慮買新房給子女當作傳家置產投資標的，但以現在政府加重房屋稅的狀況下，買新不如買舊，買豪宅不如買中小坪數；買規劃好的新屋不如買老舊公寓自己整理。因為持有稅率低的舊房子，只要地段好，捷運站五百公尺內的，屋齡超過三十年的舊房子未來都還有改建及都更機會。重點是現階段老屋買來房屋稅成本低，每年不用付高額房屋稅給政府，然後又有穩定收入，可以先隔套房或整層出租，只要能負擔貸款利息都好，未來改建後房價至少比老房子增加1.5 倍，屆時想自住就留，不想付新屋房屋稅就賣掉來賺資本利得。這樣投資老屋的好處是，從持有到改建期間有正的現金流幫忙付利息，不是負債繳稅給政府，投資者未來五到十年後還有一個選擇權決定是要住新屋還是賣掉，在房屋稅高漲的情況下，可以說是一個最有彈性的投資策略。結論:再次強調 房屋稅易受各縣市政府操縱 買新屋要考量到持有成本高由於房屋稅屬地方稅，稅率掌控在各地方政府，地方政府每年缺錢時都想要跟中央要更多的統籌分配款，如今有一項稅收的調整可以掌握在地方政府手中，就像打嗎啡一樣會打上癮的，調高就不可能再降了。所以從這邏輯分析，新屋房屋稅是回不去了，每年繳納的房屋稅成本只會高不會低，若有意購買新屋要對持有成本謹慎盤算。中古屋的機會來了 持有稅低 能創造現金流的 未來爆發力最大首購族應掌握趨勢，把握好地段的中古屋，價格會溫和成長，還有機會買一個未來改建的選擇權，若等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時，房價恐又會重新炒高。2015 可說是中古屋的機會之年，未來房地產的投資攻略是：老屋勝新屋，且好地段能創造現金流的物件應要強力買進。

【文 / 行銷企劃部】鶯歌區位於新北市西端，因境內盛產窯土，因此陶瓷製造工業發達；鶯歌的陶瓷工業大約分為五大類，除了像花瓶等裝飾、怡情養性的藝術瓷外，還有壁磚、瓷磚的建築瓷，做臉盆、馬桶的衛生瓷，茶具、碗盤的日用瓷，以及做瓷牙、耐火材料、剪刀、甚至可以做為飛彈雷達罩的工業用陶瓷。全區的工廠約有八百多家，資本規模、生產技術皆超過中國大陸的景德鎮。時間換取空間 鶯歌軌道宅正夯鶯歌建國加盟店店長盧美君表示，建國路是鶯歌火車站周邊最主要、最繁華的道路，商圈從阿鴻當家算起，經過鶯歌火車站後分別與中正一路、國慶街、育英街交會，經過全聯福利中心、阿婆壽司、康是美、屈臣氏、陶瓷老街、鶯歌國小、鶯歌國中、鶯歌消防分隊。商圈內店面多為透天產品為主，一樓出租、樓上自住的情形不少。該區透店土地持分在20~30 坪之間，樓高3 層，建坪在50~60 坪區間，因市場穩定，售屋總價約在3000 萬/ 棟左右，但近期少有買賣，一屋難求。一樓出租行情在4~5 萬/ 月，因地段的不同，最高曾有月租8 萬元的特殊個案訊息傳出，若整棟出租，行情約在7~8萬可得。商圈周邊房產則仍以大樓及七樓華廈居多，早期舊社區因地主自建或與建商合建，產品規劃多以公寓及華廈為主力，屋齡多在10~20 年之間。大台北因高房價引來民怨，不少民眾漸漸接受拉長通勤時間，尋求較便宜的房價，目前正在進行的台鐵捷運化，前幾年浮洲、汐科站通車後都帶來不錯的效益，而鶯歌火車站與板橋火車站只要約15~20 分鐘的車程，但在軌道宅的房價上確有近2.74 倍的落差，對於善用時間換取空間的購屋人，這裡是一個不錯的選項。區域便宜好屋鶯歌建國加盟店店長盧美君指出，捷運三鶯路線規劃自土城線延伸之頂埔站起，將與臺鐵鶯歌站以及目前興建中之土城線頂埔站轉乘，未來可促進三峽、鶯歌地區之都市發展，並擴大北桃都會生活圈範圍，「雙鐵交會」將是鶯歌房市最大秘密武器。而尖山路屬於鶯歌區外圍的住宅區，近三號公園的綠地優勢〈位在陶瓷老街下方，是一個擁有小橋、流水、迴廊，與寬敞綠意的雅致公園〉，雖無軌道及捷運話題，但有第二高速公路經過〈設有三鶯交流道〉，及另一條對外聯絡的國道二號高速公路，可從八德交流道前往機場方向並連接中山高速公路，還可透過環河快速道路外環道與樹林、板橋連結。目前該區推出的預售個案售價多在23~27 萬/ 坪，與市區已破每坪30 萬元大關的狀況比較下，相對親民。尖山路距離市區不遠，區域大樓社區約有10 多個，平均屋齡多在20 年以上，公寓每坪約13~14 萬元，大樓在16~17 萬元/ 坪區間。對首購族來說，這裡房價基期低，負擔較輕，周邊還能買到1 字頭房價的中古屋，總價500多萬元的3 房產品最受歡迎。鳳鳴重劃區鶯歌鳳鳴加盟店店長許宜蓁說明，因為規劃完善、道路整齊，學校、公園等設施均齊備，重劃區近年來話題不斷，也成為建商獵地的首選，而鳳鳴重劃區就是鶯歌區的指標。鳳鳴重劃區面積約50.75 公頃，範圍以：鳳一路、鶯歌路、鳳福路、鶯桃路等四條主要道路組成，2014 年完成整地與道路工程，未來規劃將有住宅、商業和學校機關及建鳳鳴簡易車站，將成為桃園鐵路高化起點。由於占地遼闊，是近年釋出的重劃區中較為完整的地塊，因此吸引不少建商目光，包含寶佳、新潤、三發等，都計劃在此區插旗。鶯桃路是往來桃園區、八德區、龜山區重要的道路，也是鶯歌人口密集的道路之一。鳳鳴重劃區外圍的「三元市場」位於鶯桃路二段，是鳳鳴地區最熱鬧的中心點，除了兼有早晚兩市，附近還有連鎖餐廳、生鮮超市、餐飲小吃，即使到凌晨仍有店家營業，相當便利。往南有龜山工業區，房屋需求量大，房價支撐力道不弱，讓三元市場周邊成為購屋黃金區段。鳳鳴車站鶯歌鳳鳴加盟店店長許宜蓁補充，鶯歌大部分區域屬於丘陵地，而鳳鳴地區卻擁有大面積平地，特別適合發展為住宅區，但因地處邊陲又缺乏聯外運輸系統，一直以來，發展都落後於鶯歌車站商圈。不過，台鐵計畫新增鳳鳴站點後，外界普遍看好未來將吸引大量移居人口，可望創造鶯歌第二市中心。鳳鳴車站位於鶯歌火車站北側，預計2017 年完工通車，前後站分別為鶯歌及桃園，同時將成為桃園鐵路高架化的起點，班次間距預估為10 到15 分鐘。過去受限交通性不足，區塊內並沒有特別發展，如今有了鳳鳴站及鳳鳴自辦重劃區相關建設，激勵此區房價的補漲空間。房市需求部份，仍以區域民眾為主力消費群，不過近兩年，價位上已掀起若干變化，而且相關發展利多題材也已浮現。雖然鳳鳴站周邊建設及新建個案尚未形成，但站區對面大湖路上的「國際新城」中古社區已有不少外來客來此購屋。鶯歌過去給人聯外交通不便的印象，近年也在政府著手提升當地交通條件下而陸續獲得改善，搭配興建中與規劃中的多項重大交通建設，房市發展潛能無可限量。老街藝術 存在街頭巷尾的每個角落老街泛指文化路、尖山埔路與重慶街一帶，為鶯歌陶業最早的聚集地，兩旁坐落陶瓷餐具專賣店、陶藝家工作室、鶯歌陶瓷老店、陶藝家展售中心、陶藝DIY 教室及工廠直營商店等陶主題店家。從步出鶯歌火車站，便開始能感受到上個世紀初的建築風韻，讓人發思古幽情。老街入口有一座仿文化路百年古厝成發居的閩南式紅磚建築，與鐵製鶯歌鳥裝置藝術所營造的入口意象，沿途商店均以紅磚柱為統一建築特色，加上陶瓷座椅等象徵陶瓷產業的設施，以及象徵著當年窯廠林立的繁榮舊觀的鶯歌著名地標「四角窯」，還有牆面以一大片色彩鮮豔的陶瓷拼貼畫、位在尾端的鶯歌國小，在在突顯鶯歌是名符其實的陶鄉。陶瓷觀光的代表景點位於文化路上的陶博館，以台灣200 年來的燒窯文化為主，採清水模和鋼骨呈現的灰色系外觀建築，挑高加上顏色素淨的設計，以及大面積的玻璃帷幕，透過外頭灑落進來的自然光，連結內外環境，在寬闊的空間中展現光線透射的各種效果，襯托室內的陶藝展品隨著陽光的變化，呈現出無限豐富的質感與面貌。極具特色的建築造型與文化氣息，使此處經常成為偶像劇中的場景，戶外還有大型的親水公園，是親子同樂、接觸陶藝美好體驗的最佳去處。碧龍宮位於中正一路石灰坑山區的碧龍宮，原本是供奉「龜公石」的小廟，由於當地的居民認為「龜石公」頗為靈驗，一些信徒在四十年前共同出錢興建此廟，並因龜石公的背面似八卦，此後即把此守護神稱為「八卦祖帥」，因信徒日益增多，後來發動募款改建。碧龍宮規模宏偉，有數百個階梯通往正殿，最大的特色就是皆由金黃與紅兩色搭配而成，金碧輝煌，遠望起來真像是黃金打造的金城。結語鶯歌是一個相當具有地方特色的城區，除了匯聚歷史人文美學的陶瓷老街這項觀光資源外，還有名列愛台十二建設的「三鶯水岸都市發展總體計劃」、三鶯二橋，以及捷運三鶯線與台鐵捷運化雙鐵交會等多項發展中的重大建設利基；目前往北跨越三鶯大橋可連結北二高三鶯交流道，約莫30 分鐘車程即可抵達台北市中心，若往南經由機場聯絡道，也差不多半小時車程直達桃園機場大門，在外來人口不斷移入、鄰近區域房價相對較高的關鍵因素下，此區的房市展望正像夜鶯高歌一般出色動聽。