【文 / 行銷企劃部】土城位於台北盆地西南角，因臨近的板橋發展快速，進而往南發展至此區，1993年人口突破15萬，現在則已經遠超過23萬人。土城近年來在相關政府單位同心打造下，公共工程及交通建設都陸續完工開闢；北二高貫穿、捷運土城線通車、大型量販店進駐、高科技園區的誕生，都是吸引更多的人口遷入土城的因素。重劃土地將發還 房市黃金十年再起土城學府加盟店店長王錦鈴指出，近年來區域周邊可供建築開發用地已接近飽和，軍事禁限建範圍恰好位於土城的心臟地帶，嚴重影響地方發展，而「土城暫緩發展區市地重劃」的規劃讓限建相關事宜解套，未來將是繼”板橋─新板特區”及”新莊─副都心、頭前重劃區”之後的亮眼新星。其重劃範圍：東以青雲路及其東側之街廊、西以學府路東側、南以金城路及明德路北側、北以工五（大同公司）及文高（海山高工）為界。整體景觀規劃以時空綠廊樂活區、產業記憶生活區，以及御風水岸悠活區等3個主題，進行空間營造，包含植栽質感的街景風貌、串連周邊生活動線的公園綠地，與住宅區商業區退縮綠帶。周邊交通路網計有：捷運板南線、捷運萬大線、國道3號高速公路。今年底將完成整地、排水、纜線等工程，將會有16公頃的公設地，及29 公頃( 包含「住宅區」、「商業區」等2 種使用分區) 的建築用地，預計105 年土地發還原土地所有權人，屆時土地將全面開發，可望引進約1 萬6 千人進駐，土城房市的黃金十年可期。而周邊的大同公司2 萬6 千坪以及日月光集團1 萬2 千坪的土地開發案，為工業用地變更為住宅用地案，未來在房價上將有一波補漲行情。捷運頂埔站通車 改變當地人口結構土城學府加盟店店長王錦鈴補充，土城的產業原本以傳統工業為主，藍領職缺居多，在地方政府積極推動開發下，產業結構開始逐漸轉型，其中以頂埔科技園區最具代表性，與板橋區的台北遠東通訊園區、中華電信雲端產業園區、樹林區的大同科技園區，逐漸形成新北市最重要的新興產業聚落。頂埔高科技產業園區西鄰中央路四段，北臨大暖路，基地面積約有9.72 公頃，園區內的廠商有正崴精密公司、鼎創達科技公司、鴻海精密公司等。軌道住宅正夯，想找新案在3 字頭的產品還真是不容易，而預計2015 年6 月通車的「捷運頂埔站」設於土城中央路4 段頂埔高科技產業園區前，通車後的科技園區將再次改變當地的人口結構，創造更多就業機會，在地消費與居民素質也將跟著提升。金城商圈土城金城加盟店店長陳世庸表示，金城路為土城區通往中和區之主要道路，沿途經新北地方法院、台北看守所、捷運土城站、土城區公所等，人口密集、商家眾多( 麥當勞、肯德基、星巴客、…及多家銀行於此)，是土城熱鬧的商圈道路。金城路生活機能完整，道路兩旁可見綠樹植栽，大樓屋齡約在10 年左右，老舊公寓較少，市容相較土城其他區塊來的清爽整齊，因而吸引許多土城在地居民換屋，或是購置第二屋的首要考量區塊。由於現有的捷運土城線海山站距離這裡較遠，境內捷運效應不大，但已經動工的捷運萬大線，串聯了中和、樹林區，未來將經過金城路，和新莊線的迴龍站相接，區內金城路三段將有預定站點( 站區於地方法院周邊) 設立，因此居民都相當期待捷運萬大線的開通，相信會為金城路商圈帶來另一波房市利多。變電所屋內化 為房市加分土城金城加盟店店長陳世庸說明，土城區幅員不大，但境內卻擁有兩座台電變電所，一處位在延吉街的板橋超高壓變電所，另一處座落在靠近土城金城路上的板橋一次變電所，這兩座變電所各佔地約四公頃，經新北市政府與議會齊頭努力之下，變電所預計於民國107 年6月全數改建搬遷完成。台電計劃將位在金城路上的板橋一次變電所面積縮小，並把變電所由屋外改建為屋內設施。土城變電所路段範圍包含：延吉街、延壽路、金城路三段、延和路等，周邊以住宅區為主，而延吉街是土城區最熱鬧的傳統市場與夜市。此區屬於舊社區型態，房產物件以公寓產品為主力，雖然房價較低，但因生活機能佳，房屋轉手率並無特別高。變電所屋內化的話題，將會為土城市帶來一連串效益，包括房價、商業、市容、交通等機能都會獲得大幅提升，對區域房價亦有加分功效。海山生活圈 運動設施完善 採買方便土城捷運加盟店店長謝明熙表示，土城區共有土城、金城、裕民等三大商圈，其中裕民商圈位於捷運海山站周邊，以學府路、裕民路為主要範圍，交通便利且機能完整，為土城最成熟的商圈。海山生活圈在生活採買上，有裕生路的「裕生黃昏市場」，學府路上也有「學府早市」，另有全聯社、頂好超市方便採買。醫療方面，中央路一段有廣川醫院，為地區型綜合醫院。學區密集，計有樂利國小、廣福國小、中正國中等三所學校。而位於海山捷運站3 號出口的裕民路92 巷及周邊巷弄間，是以小坪數集中的特色商店區域( 如：美甲、格子趣、眼鏡行…)，不少年輕人以自己的創意及夢想來此開店，除了找找機會之外，也圓了一個老闆夢。因區域開發較早，使得住宅林立，商業活動密集，電梯華廈產品最吸引外來自住客，2 至3 房的格局指名度最高。生活圈內挾帶捷運站優勢，房價又較鄰近的板橋、中和地區相對便宜，總價800 萬至1,000 萬元的兩房大樓，獲不少年輕夫妻青睞。土城捷運加盟店店長謝明熙補充，海山捷運站附近擁有兩個大型戶外運動場所，一是裕民路土城綜合體育場，二是捷運站旁海山高工運動場，兩者運動休閒設施完善，是土城居民主要的休憩空間。緊鄰土城綜合體育場、台灣新北地方法院和中正國中的「土城區國民運動中心」室外除了有漆彈場，還有新北市稀有的冰宮兼冰上曲棍球場。該區生活機能便利、商圈成熟，運動中心北側的學府路，有學府傳統市場，南側的青雲路則有家樂福，各式採買都相當方便。承天禪寺位於新北市土城區南天母山，為知名佛教僧侶廣欽上人於1955 年創建的佛教寺廟。因為位置得宜，香客參拜之餘，在寺前即可欣賞到淡水河和大屯山、觀音山的山水景色，林口臺地也盡收眼底；依照地理，新北市政府並將中和圓通寺、烘爐地與承天禪寺這三處步道串連，承天朝山步道，由原石石階鋪成，拾級走來，兩側石碑、石雕與石柱林立，帶引出莊嚴祥和的氛圍，進入山門後的白牆綠瓦建築，氣勢恢宏壯觀。步道沿途的相思樹林、蕨類植物和各種鳥類等等自然生態，以及油桐花季時，在一片綠蔭之中展現丰姿的白色油桐花海，都相當適合民眾踏青。土城桐花節 日賞桐花夜賞螢土城桐花公園有完整的步道、看臺等設施，油桐樹散生其間，花開時分，花瓣散落在綠色落葉及青色苔衣間，形成一處處白色花毯，如畫般的美景，讓人看了都要不忍心踩踏下去，愛花人士千萬不能錯過。桐花節創造出土城特有的自然人文之美，讓熱愛鄉土藝術文化的種籽，能紮根及持續傳承。除了四、五月可以欣賞到桐花成林，白雪紛飛的美景，五、六月火金姑接著開「螢火晚會」，七月以後換成蝴蝶飛舞秀和蟲鳴蛙叫音樂會，一連串的自然饗宴，也可說是這座城市最棒的深度行銷。結語土城區自從捷運板南線開通，加上台64 線、台65線快速道路與國道三號連接，並在「暫緩發展區市地重劃完工發還配地」、「總面積約162 公頃的司法園區規劃」、「土城醫院成為區域( 土城、樹林、三峽、鶯歌) 最大規模醫院」、以及「捷運頂埔站的通車」…等優勢帶動之下，不缺題材的土城房市，漲勢動能可說是源源不絕。

首購自用坐大位 購屋三要三不要 【文 / 行銷企劃部】中信房屋連續第25季的《宅指數》調查，為2015年上半年房市運勢把脈，除了總脈之外，另有四大脈象值得留意，分別為：政策脈、首購自用脈、觀望脈及壓力脈。綜合這五大脈象，2015年上半年，房市有以下三大走向：（一）「不動產」仍為抗跌保值第1名，然而民眾對房價走勢，呈持平偏悲觀的態度；（二）因應稅制未明而導致觀望氣氛濃厚，使得「觀望」成為賣方最大的敵人；（三）首購自用當道，房市漸趨健康。中信房屋副總劉天仁建議，此時正是進場多看屋的好時機，若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則，早日購得黃金屋不是夢。第一，要選擇有基本面，同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品；第二，要詳細了解該區域過去幾年的成交行情；第三，要買符合自己生活型態的房子。至於三不要，第一，不要過度膨脹自己的能力，以免繳不出自備款或房貸，樂極生悲；第二，不要衝動，不要被感覺牽著走而忽略安全、實用等理性考量；第三，不要一眛追逐名牌地段，如果說台北市仁愛路是大部份民眾心目中的頂級路段，每個行政區也都會有自己的「仁愛路」，只要多累積看屋經驗、多詢問有買賣房屋經驗的親友、多向區域房仲探詢打聽，入住精華地段不是夢。《總脈》：「房市三味」民眾好感度皆上揚，後市仍有可為美食有「前、中、後」三味，房市也有「景氣、物價和房價」三味，只要嗅到景氣和物價變化的味道，就能夠做為判斷房市酸甜苦辣的有力佐證。與前一季相較，民眾對於這三者的好感度皆上揚，其中對於景氣好感度指數的提升最明顯，由前一季的34.51，上升到本季的39.74，增加5.23；而對於房價好感度指數的增加雖然只有0.32，不過卻是連五季緩步走升，顯示民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感，買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近，後市仍有可為。《政策脈 》：對於17%的房地合一稅率，73.8%民眾認為過高中信房屋此份首次提出民間版房地合一稅民調結果顯示，民眾對於〈房地合一稅〉稅制是否買單，或是否照章全收，仍有不同聲音。其中，針對全體受訪者詢問認為對房地合一稅的看法，與針對有購屋意願者的看法，有不同的結果。劉天仁表示，這可解讀為對真正想要買房子的人而言，支持政策以資本利得分離課稅的族群佔顯著比重，政府應可有信心朝此方向大步前行；只不過對於17% 的稅率，73.8% 民眾認為過高；劉天仁進一步說明，這個結果與外界批評17% 稅率過低的論點，恰好相反；況且政府不斷宣稱國人房屋住宅自有率高達 87.8%，因此未來受政策影響的民眾，將高達近九成，以人性的觀點思考，17%的稅率對大多數有房子的人而言是否會過高，相信已不言自明。那麼，稅率要課多少，在民眾的心目中才算是合理呢？調查也顯示，無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查，超過1/3 的比例認為「稅金5% 以下」為合理（各佔34.5%，以及35.9%)。《首購自用脈》：自用與首購 創25季調查以來新高及次高記錄由於房地合一稅草案傾向「抓大放小」，首購族購屋信心受激勵，在本次有購屋計畫的受訪者中，「首購族」佔57.3%，較上一季增加0.9%，創下《宅指數》2009 年Q1 調查以來次高記錄；而且購屋目的以「自用」為主（62.2%，不包括買給父母／子女用），更創下《宅指數》調查以來新高記錄。中信房屋副總劉天仁指出，由此可見，自住型買盤撐盤，房市體質將漸趨健康，價格將回歸以市場和產品基本面為判準依據，建議買方不妨在這段時間多進場看屋，並掌握前述「購屋三要三不要」的原則，提高購屋圓夢的機率。《觀望脈》：稅制不落地，觀望氣氛成房市殺手中信房屋副總劉天仁表示，左右本季房市的關鍵，是房產相關稅制的政策走向。調查發現，在稅制未明確之前，有購屋意願者之中，高達43.5% 的民眾選擇拉長觀望期，而在全體受訪者之中，持同樣觀望心態者也佔了37.4%，對賣方而言，等於是形成了成交壓力，要不就堅持價格，放手一博，要不就甘心降價，提高成交機率。由於在未來2 年內有購屋計畫者的比例較上季續增1.5%，達到48.0%，劉天仁指出，這應該是由於本季〈房地合一稅〉見雛型，有利空出盡的意謂，因此帶動了購屋意願的往上提升；只不過，就因稅制內容還飄在天上，尚未確定落地方式與時間，因此調查中3 個月內買盤續縮，顯見觀望氣氛濃厚。《支撐壓力脈》：2015年房市 面臨1991年以來的M頭防守點過去的歷史軌跡，是預測未來的最好基石，2015 年房市，面臨1991 年以來的M 頭防守點。回望自1991 年至今，全國買賣移轉件數的變化，可看出大略呈M 字線型，而2014 年的件數320,598，與1992 年的312,796 件接近，而這個數字若以12 個月平均來看，單月需達2.6 萬件；換句話說，若未能達此數量，房市交易將一蹶不振 ，所幸2014 年12 月的件數達到30,140 件，守住了元氣，因此，2014 年歲末守住元氣，具備再戰2015 第一季能量，決戰關鍵仍是單月能否守住2.6 萬件，這是房市發展的支撐壓力線。中信房屋副總劉天仁認為要能夠解除這條壓力線，〈房地合一稅〉將扮演關鍵角色，若能夠儘早在民眾希望的方式和社會公平正義之間取得平衡點，〈房地合一稅〉盡早拍板落地實施，那麼將有利於2015 年房地產市場發展。若以目前公佈的〈房地合一稅〉草案內容，並以2014 年年度移轉棟數及全國房屋戶數分別試算，無論是個人或營利事業出售總價4000 萬元以上房產，算出的移轉件數佔比都極小（詳附表），因此，若以現行草案實施，有利於房地產市場，交易量可望回升。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/02/07-2015/02/15取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

雙贏租屋三法  房東房客沒有困擾    最近租屋市場不甚平靜，不是惡房東欺壓多名房客，就是遇到「租霸」，積欠房租，合約到期賴著不走等新聞事件，這些租賃合約的糾紛或許在我們日常生活中時有所聞，但透過媒體的強力放送下，即使當事者不是我，也吸引許多民眾的目光與討論，當民間常態變成了社會事件，我們就不得不注意這樣的事，防患未然。而居高不下的房價，也讓台灣的年輕人只能暫時先租個房，有個安身之所，再來好好打拼存錢買房。此時，如何租到有保障，有品質的房子，而房東又如何篩選有素養的好房客，便是雙方都需要作一番功課了！※租約安全須知：    常見租屋糾紛中，以「終止租約」、「租金返還」、「違約金過高」、「修繕責任歸屬」、「費用分攤」等狀況最常發生，情節嚴重還會對簿公堂，想要減低雙方對簿公堂的可能，專家建議，租約規則必須鉅細靡遺且房東、房客兩方都能取得共識，並一定要有公證程序，才能免除後顧之憂、避免糾紛不休。民眾可透過法院公證處或是民間公證人兩種管道，經由法院或公證人審核，讓雙方權益多一層保障，若真鬧上法院也有雙方簽字的依據可供判斷，萬一出事時，自己才能捍衛自己的權益。※ 雙贏租屋三法 － 房東租好客，房客租好房！一、收入穩定無不良嗜好 房東放心好議價    大多數房東都非常在意房客的是否有穩定的工作，家庭狀況，若了解房客生活與工作都單純，沒有不良嗜好，也會租的比較放心，房客也可透過收入穩定的優勢來進行議價。二、不特定要求家具 自行處理部分修繕    一般來說，沒有家具的物件租金會比有附家具的來得便宜些，對房東的好處在於不用特別張羅家具，自然減少修繕維護責任，而對房客而言，除了可稍微壓低租金外，也能選擇適合自己使用的家具，不會浪費租屋空間，盡量避免損壞家具時可能衍生的爭議。三、預繳租金簽長約 誠意有多少 議價就有多少    常說「有錢好辦事」這句話自然有它的道理在。若是打算長租2~3年以上的租客，可先預繳半年左右的租金，讓房東沒有催收租金的顧慮，從此處進行議價。而房東要是遇到這樣有誠意的房客，給點優惠做做人情，也算是禮尚往來，雙方合作愉快，什麼事情都好談！租屋過程中 最重要是誠信：http://www.cthouse.com.tw/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

和房仲打交道  觀察這六道~~  幫自己找到買賣屋的好幫手    揮別2014的房市寒冬，2015將是自住買方的天下，過去一兩年處在觀望不敢出手的民眾，今年將會是進場的好時機，無論是想換屋還是首購，有意購屋的你勢必要跟房仲來好好"打交道"。    雖然網路發達，自己上網找房子也很方便，但平日忙碌於工作，而買房的瑣事甚多，的確需要一個專職處理的人來幫自己分擔買房大事，這時房屋仲介人員就扮演著非常重要的角色，一名優秀的房仲是買方與屋主的潤滑劑，可以幫買方找到價格合理的好房子，讓你買對不買貴！重點是要如何判斷我找的房仲是好還是不好，可以透過下列6點評估觀察，幫助你找到好房仲！※尋找好房仲 靠這六道：第一道：專業度    凡從事不動產營業員職務工作，必須參加中央主管機關或認可機構訓練滿30小時，合格後會領到不動產經紀營業員證明，且每4年要複訓一次。若這名業務員已經複訓超過2、3次，代表他在房仲這一行超過10年，基本的相關法令規範、買賣契約，還有買賣雙方之間的權利義務保障都應該瞭若指掌，不必擔心一問三不知。還有專業的房仲在帶看房屋時會主動出示「不動產說明書」，透過書面的資料來為你解釋這間房子的產權、屋齡、房屋現況等，有憑有據，不會只出一張嘴，催你下訂。第二道：整潔度    房仲業務是一個服務業，乾淨整齊的樣貌衣著是對客戶的基本禮貌。那些業績名列前茅的房仲，都會非常注重儀容，因為他必須讓客戶對他留下好印象，才能有成交的機會。如果你眼前的房仲穿的襯衫沒燙、皮鞋沒擦、頭髮沒梳，蓬頭垢面的幫你介紹房子，就是一個連基本禮貌都做不好的房仲！因為連自己的服裝儀容都管理不好，怎麼能夠細心、耐心地幫客戶處理物件，關於房子的產權、交易安全、房價談判技巧等各個環節，很可能也會處理的七零八落，這樣又怎能幫助客戶買到一間好房子呢。第三道：忠誠度    在與房仲人員往來時，不妨透過聊天去觀察了解這名房仲的背景，像是在同一家公司服務超過5年，對於自家的品牌有一定的忠誠度，而不是那種一、兩年就換間公司，到處打游擊混時間的沒定性業務員。若自己的房仲是屬於對自家品牌非常認同的，日後有什麼需要也比較不會面臨找不到人的窘狀。第四道：熱誠度    做服務是需要熱誠的，尤其是對客戶的熱心！如果第一次沒有成交或只是留留資料而已，他還能發送房屋資訊給你，主動詢問找屋的需求是否有調整變更，並推薦適宜的物件給你，連續3個月到半年以上持之以恆的進行，就算是很有心、很勤奮的業務，如此有熱誠的房仲，必定對客戶的事宜親力親為。第五道：了解度    一個好的房仲，除了專業知識不能輸人之外，對於當地的行情、生活機能都必須能夠明確詳述。    看房時可以拿出幾筆實價登錄資訊考考房仲，如果他能依登錄資訊判斷出此區域明確的成交物件，並將相關建物、車位價格全部拆算清楚，進而透過比價提出更多推薦物件，顯示其房仲人員對當地行情有一定程度的掌握。如果他還能告訴你怎樣上下班最省時省錢、菜市場哪個攤位最物美價廉、哪間店的食物最實在公道，代表他的的確確深耕經營此區域，未來買房絕對要找這種在地的！第六道：誠實度    有些房仲為了成交，帶客戶看房時會隱惡揚善，只說優點、不說缺點。專業的房仲，除了介紹房子的好，也會提出這房子的一些缺點，畢竟沒有房子是十全十美的，主動公開挑出缺失讓客戶知道，可以展現真誠，並讓客戶對自己增加信任度。不過，有時房仲選擇性的說一些較無傷大雅、可以透過日後修繕改進的缺點，購屋者也不能漏了多多利用自己的雙眼雙手雙腳，找出問題，去選擇適合自己的物件。最有門道的房仲服務人員：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

七大風水「適」家看屋原則，洋洋得意氣場up up↑    羊年到來，大家應該都希望處處喜氣洋洋，更期望新的一年在工作、家庭、健康各方面也都事事順心，好運不斷！有道是「一命、二運、三風水」，除了認真努力的工作過生活之外，能藉由居家風水的妝點改善，聚集好的能量磁場，可以幫助自己提升運勢或避開凶厄，所謂寧可信其有，不可信其無，風水是不是迷信？其實換個方向想，就是一種居家格局的選擇，好的格局擺設自然衍生好的風水，住起來當然舒適自在，反之，若是自己都覺得奇怪的格局，那又怎麼可能住的踏實！下列的風水「適」家大法，讓你可以在新春開年之際，無論是要換屋、首購看房子時可以參考，或是想輕鬆轉換居家擺設，來改善家中氣場，提升正面能量，皆可適用！ ※風水「適」家大法：一、戶型端正    無論房子坪數大小，戶型格局一定要方正。而三角型、梯型的房子或其他不規則形狀的房子，在風水上是大忌，是不祥之宅。若戶型不正，以風水角度來看，長時間下來易使居者思想歪偏，可能做出觸犯法律上的事情。二、陽光照射充足     採光對一個房子而言極其重要，若是室內長年缺少陽光照射的話，則會匯聚陰氣，對居住者的心情產生不利影響，易導致心情鬱悶，生活沒有動力，工作沒有企圖心，更嚴重者還會讓人身體不適。所以房子光線一定要充足，牆壁顏色也不宜選擇太暗的色調，明亮的房子能帶來旺盛家運。三、綠意盎然，舒目舒心    外國人喜歡在家裡擺一些盆栽植物，目的是讓植物行光和作用，釋放出氧氣，讓居家空氣清新健康。而在中國風水中，家中擺放常綠、生命力強，不易凋謝、落葉的中、小型盆栽，如萬年青、龍骨、發財樹、黃金葛….等植物不僅有招財作用，更象徵朝氣蓬勃，能量生生不息之意。但要避免擺放太多濃密或大型的盆栽，一來遮擋光線，二來容易招來蚊蟲和產生壓迫感。四、家有明堂，必有名堂    風水講說藏風聚氣，吉瑞祥氣從大門而入會聚集在家中客廳的位置，因為明堂代表事業前景，明堂之氣穢亂就會影響事業發展。而住家的旺位通常也是在客廳，且忌諱擺設太多家具，過多的不同磁場的物品放在同一個房間，不僅室內磁力線混亂，也會氣場不順。一般而言旺位是在進入客廳門口的斜對角，須為清靜、安定，不可為通道的動線，而旺位可擺上寬葉綠色植物以助長運勢。五、忌橫樑壓頂    客廳上方不宜有橫樑，若出現橫樑，易使人產生緊張和恐懼感，這是一般人在自我安全意識的正常反應。風水上講就是氣場直衝你的頭部，要是你的沙發、餐桌、床頭、辦公桌在棟樑的下方，易影響居者的情緒與健康，並抑制你的運氣。如要改善，可將橫樑遮掩在夾層的天花板裡面，選用淺色進行粉刷，減弱沉悶感。六、色調比情調更重要    有些人家中的牆面或擺設品偏好深重的色調，看上去雖然很有情調，但就以風水而言，在這樣偏暗偏重的居家色調中長時間生活，無形中壓抑、沉重的氣場會影響運勢發展。其實居家佈置宜素雅溫暖的色調，切忌顏色太過鮮艷或暗重，也不要佈置的琳瑯滿目，過度豪華，那種bling bling的家飾品尤為不宜。七、入門見廚廁，風水上不宜     在正常的風水學原則下，所有房子一入門最先看到的一定是客廳。而現代的建築設計，有時為了考慮空間的配置，可能一進門會先見到廚房、餐廳或浴廁，其實這是陽宅的大忌，因為考量到像是廁所是我們排除髒污的所在，氣場難免較為穢亂，故需時時緊閉廁所的門，以免穢氣充斥屋內，影響運勢。而廁所的方位非常重要！以下廁所位置重點請必須好好注意：（1）忌直對大門，大門直對廁所會使理財投資出錯，使人財進財出，損害居者的財運。（2）忌正對、側對床位，長久下來容易使人罹患嚴重惡疾，在廁所門口加上珠簾或門簾，可阻擋穢氣直衝。（3）忌陰濕、有異味，易破財，保持浴室廁所清潔乾爽才能夠留住財氣。（4）忌浴廁設在走廊盡頭，浴室廁所只適宜設在走廊邊上，不可設在盡頭。‍‍‍‍看房要有好風水更需要好房仲：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ ‍‍‍‍文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

【文 / 行銷企劃部】抗跌保值 大家還是最愛不動產根據中信房屋最新『宅指數』的調查顯示，最抗跌投資標的不動產還是位居第一名(36.8%)，2014 第4 季已跌破當年度Q2(37.3%) 的比例，第3 季短暫回升到39%，雖仍居抗跌保值第一名，第4 季下滑2.2%，今年整體呈現疲態。( 如圖一所示)。另外保留現金及保險比例差距不大，保留現金2014年第4 季較第3 季微漲1.7% 為16%，保險則較上一季漲0.8%，第4 季來到15.7%。最新宅調查指出在保值抗跌項目，選擇外幣投資為8.8%，相較上一季上升2.8%，外幣投資也與2013 年Q4同期相較上升4%，呈現穩定成長趨勢，近來匯率市場變動大，美國量化寬鬆退場，美元走強，投資價值浮現，民眾資金有流向外幣市場趨勢。選後變天 預期居住正義落實購屋意願回升2.2%新格局新氣象 56.4%首購族 創19季新高根據調查，「2 年內有購屋計畫」受訪者佔46.6%，較上季(44.4%) 增加2.2%，此次宅指數民眾購屋意願擺脫上季因政府接連祭出抑制房價措施以及九合一選舉，種種不確定干擾因素，出現回溫，本季回升至46.6%。另外，除短期買盤「3 個月內」計畫購屋者因現階段房價尚無明顯下跌，減少0.4%，其餘三個月以上到兩年的民眾購屋意願皆呈現上升的情況( 如圖二所示)。此次調查中發現，首購族佔56.4%( 如圖三所示)，較上一季大幅上升10.6%，創下19 季新高，由此可見六都選舉後，藍綠變化大，新地方首長帶來新氣象，民眾預期未來居住正義落實，房價有下修的空間，兩年內有購屋意願的購屋族來說，原本有剛性需求，但因稅制改革和選舉等種種因素觀望，可望在新政局新希望之下有所鬆動，進場信心回升。34.7%民眾 看跌今年房價宅指數調查民眾對2015 年第一季的房價的預測，兩年內有購屋計畫的受訪者中，有34.7% 認為房價跌，價格維持平穩則是33%，全體受訪者中認為房價持穩占34.5%( 如圖四所示)。2015 年房市將呈量微增價微跌格局，去年選舉後到今年上半年因房地合一稅課稅方案、土地公告現值續漲明顯及容積總量上限新制上路，建商將在上半年可能出現大量推案，導致供給大於需求，呈現量增價跌，下半年進入2016 年總統大選，政局變化，影響不動產市場投資，勢必轉為量縮狀況。73.9%民眾認為 房地合一稅影響購屋意願宅指數也針對近來討論熱烈的房地合一稅進行調查，結果發現兩年內有購屋意願的受訪者中，有73.9% 民眾認為房地合一稅直接影響購屋意願，其次依序為銀行對第二屋貸款成數降至5~6 成(54.4%)、房貸利率調升兩碼(0.5%) 以上(53.4%) 等因素影響購屋意願( 如圖五所示)，這也顯示民眾對房地合一實價課稅議題非常在意，有將近有七成四民眾認為房地合一稅會直接影響購屋意願。財政部選後持續推動房地合一實價課稅，提出交易獲利千萬可能課45% 稅，目前自用住宅的免稅金額及戶數限制未定，其中累進稅率最高可課45% 稅的方向，更是讓市場有重稅的疑慮，在聽完各方意見後，財政部現轉為較圓融保守，表明不排除採單一稅率20% 貼近民意，現階段在政策不明之下，房地合一稅仍是影響民眾購屋意願的最大因素。海外投資 日本獨占鰲頭民眾跨國投資影響因素 風險評估打敗獲利根據宅指數調查，民眾在考慮海外投資地點做投資時，台灣人最熟悉的日本地區名列前茅，其中東京五都心( 新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區)最受青睞，兩年內有購屋計畫者中有34.8% 會選擇日本五都心做海外投資( 如圖六所示)，其次依序是日本大阪及京都(24.3%)、日本東京五都心以外的區域(13.7%)。調查中指出兩年內有購屋意願的民眾在跨國投資不動產投資時，有超過半數的民眾(56.4%) 認為「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」，為最首要的考量，大過投資報酬率高低(48%)( 如圖七所示)，這也顯示民眾在海外房產投資，還是會選擇對台灣持有友好態度的國家，由此也呼應首選前三名是日本及新加坡，符合以上低風險的條件。民眾偏好短期投資 海外投資變數大宅指數調查指出民眾在投資海外不動產的用途中，以「 5 年以內視市場情況隨時轉手獲利」比例高達45.8%，然而「持有5 年以上並以出租收益為主」則是39.9%，根據調查顯示民眾在海外投資上還是著眼於短期投資，導致海外投資時風險變數大，近來匯率市場變動大，亞洲貨幣走跌，若還是選擇熟悉且風險低的日本，匯率差距就成了影響短期獲利報酬率最大的因素。2015年房市趨勢1. 量微增、價微跌！展望今年房市應是量微增價微跌，2015 年由於政府延續打房措施，加上不動產課稅之「實價課稅」等稅制改革，不動產市場難望大幅轉好，但由於容積率總量上限限制1.5 倍新規定，建商在實施前，多會積極搶建開發，市場將形成供給大於需求，不過由於土地成本高及建商成熟的開發經驗，市場不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，在價跌情形下促成交易量微幅將會增加。2. 選後變天，首購進場意願高選後民眾對於新政局新改革的期待，再加上新任市長都提出社會住宅政策，今年將會是嶄新的一年，房價將有所調整空間，原本觀望的人開始鬆動，購屋信心開始回溫，吸引首購族進場，買下人生第一房。3. 國內房產稅務走向不明，資金流向海外置產海外投資在國內房產在政府打房動作不斷，房地合一實價課稅續影響下，投資資金轉流向海外置產，而多數民眾選擇「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」為影響海外投資的主要原因，風險評估大於報酬率高低，不難知道為何現在日本和馬來西亞會是海外投資的熱區。

【文 / Acer.L】台幣續貶值 不動產成保值避險標的今年元旦連假後第一個交易日，受到國際美元走強影響，亞洲貨幣紛紛重挫，新台幣匯率也如溜滑梯般每況愈下，2015 年1 月5 日當天，新台幣匯率還一度貶值近三角，失守32 元整數大關。未來半年新台幣兌美元恐將持續維持在31 元至32 元以上，二字頭勢必難回。因此，台幣越放越不值錢的情況，在銀行有用台幣存款的買方勢必會將資產做重新配置，以避免台幣持續貶值的風險，而避險方法有三，一為前進股市或基金市場，以求得更高的投資報酬率；二為將新台幣存款，轉為其他國家有升值潛力的貨幣存放；三是將現金轉投為最穩健的不動產投資。投資風險 股票最高 不動產最穩健上述三種避險方式，以投資股票風險較高，次為投資外幣，最安全的是買不動產。其中買股票，若選錯標的，或誤買地雷股時，股價隨時都有腰斬可能，資產恐減半再減半；而投資外幣風險也不小，例如近期投資日幣者，可以發現從安倍三支箭政策以來，日圓已大貶三成，若沒有及時停損，立即轉換投資幣別，恐躲不掉龐大的匯率損失，所以買股票或投資外幣，都必須時時刻刻緊盯國際情勢及盤勢變化，才能避免押錯標的，造成損失。投資不動產的優勢在於市場好壞一般投資人較容易預測而不動產投資則沒有資產會腰斬的困擾，不動產只有賣錯時間點，卻沒有買錯的，只要選對時機賣，不動產很難虧錢。不像投資股票，買錯標的資產常常會腰斬減半，因為不動產要漲得時候很快，要跌的時候都有跡可循。從政府拋出的政策風向球就可看出動產未來走勢會如何，所以不動產是最安全的避險工具，因為它讓投資人有足夠的時間能反應政府政策走勢，知道何時該進場買房，何時該向屋主大力地議價。舉例而言，現在政府拋出2016 年要準備實施房地合一稅，這時就是大力進場掃貨，並且向屋主議價的好時機，這些政策都會提前拋出測試市場反應，當買方知道這些政策未來實施的機會高時，當然就會向屋主砍價，而屋主通常也會有自知之明，在政府政策不利賣方時，自然要調整售價才有機會賣出，所以不動產投資人對市場好壞較有充足的時間能預測，這就是投資不動產最大的優勢。那麼，未來那些政策會影響不動產投資，投資人該選擇什麼產品來避險呢?房屋稅新制 新成屋稅率暴升 投資新房子風險高應避開內政部於今年1 月16 日揭露去年(2014)11 月底為止所登錄的不動產交易實價，其中首次揭露的知名建案是位於中山區正松江路門牌的「華固松疆」共12 筆，以揭露的15 樓為例，交屋時的契稅從199 萬增加至475 萬。另外以房屋稅而言，位於松江路最貴路段率270%，且構造標準單價由原本每平方公尺7800 元調整至1 萬8650 元， 激增2.4 倍，130 坪的自用住宅房屋稅， 從39.8 萬元爆漲至95.1 萬元；若是屋主持有3 戶以上則認定為非自用住宅，房屋稅更從原本119 萬元升至285 萬元。從以上的時事可發現，由於房屋稅屬地方稅，稅率掌控在各地方政府，房屋現值的評定方式又有一項”路段率”可以供政府操控，新屋的房屋價值折舊較少，自然容易成為被課徵高額房屋稅的目標，所以現在投資新房子風險較高，每年繳納的房屋稅成本只會高不會低，應避開新屋投資。中古屋機會大 持有成本低 未來首購族寧可選老房子以前買預售屋的投資客光靠紅單轉讓，就可賺取高額的價差利潤，現在紅單也查了，賺多少錢恐都將被政府課稅；另外，奢侈稅實施以來口袋深的投資客買方，買來放兩年後再賣就不會有奢侈稅問題，但現在若是買新成屋投資，光是每年持有房屋稅就比以前高許多，放兩年還要多付兩年的高額房屋稅，所以投資新屋的人將會變少，買盤會轉向持有老房子，至少擺在那慢慢等好價錢，不用付高額房屋稅，時機好再賣即可，所以未來中古屋的機會來了，買盤就會湧向地段好的老舊物件，在政府打房之際時，買中古屋最實際。中古屋的機會來了 精華區好物件人人搶首購族應掌握趨勢，新屋將看跌，中古屋則較保值，且價格會溫和成長，所以未來的政府政策包含房地合一稅及房屋稅新制等，乍看之下是在打擊房市，實際上是在保護弱勢買方及首購族，等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時，房價恐又會重新炒高，所以2015年中古屋機會很大，應該把握時機好好進場選貨，才有機會趁這波政府打房之際跟屋主好好議價，以選到合適的物件，預料精華區地段好的中古物件仍會是人人搶著買的情況。

房貸好好貸五大絕技，讓你「貸」走更多買房錢!!    2015年房市前景不明，即使房地合一稅是「重重拿起，輕輕放下」，但尚未真正拍板定案之前，買賣雙方的一顆心仍高懸空中，心情起伏不定。而與房市息息相關的銀行業對於今年房市景氣，持保守、看淡的態度，進而產生調高房貸利率的動作，銀行界的龍頭台灣銀行在2/3宣布2月起全面調升房貸利率0.1～0.2個百分點，調高後房貸利率將介於2.4％～2.5％之間，而一般的房貸利率也將介於2.5％～2.6％之間，台銀發難，各家民營銀行也陸續調高房貸利率，為降低授信風險。    已經買房的，之後的每月的房貸支出可能要多準備一些，未來有意置產的民眾，可貸款的成數降低了，核可條件嚴格了，對於青年購屋可謂是一大衝擊。難道，買房真的是人生的殘酷舞台嗎？既不是軍公教，也不是律師、醫師、會計師三師無敵，公司也沒有擠進台灣前500大企業，是不是就貸不到款，買不了房子？當然不是！！沒有上述這些條件的人比比皆是，但只要做足功課，用對方法，銀行照樣歡迎你來貸款！下列五大借貸絕技，最好都要學起來，在跟銀行斡旋時才能無往不利！※房貸好好貸五大絕技：第一技：卡不在多，一、兩張顧好就靈    請即刻辦一張對自己較有用處的信用卡，無論哪家銀行、哪種卡種，辦一張就對了！「為什麼？信用卡不是循環利息很高，一不小心刷爆就變成卡奴，豈不是申貸汙點？！」但對銀行來說，有汙點總比沒紀錄來的強！銀行要貸款給你之前，會先去聯徵中心調閱你的信用紀錄，因為這是銀行審核放貸的依據，而紀錄良好者，核可機率高；紀錄不良，機率降低；沒有記錄的，銀行沒得參考，就更沒機會。所以，辦一兩張自己覺得好用的信用卡，其實是申請房貸的利器，但要小心不能刷爆或延遲繳款，這些都會影響房貸核可成數。第二技：減少分期、付清餘款    買房是長期作戰計畫。當確定要買房時，就要著手釐清自己的財務狀況，如購屋前半年最好減少有分期付款類的消費，若是有車貸、信貸的就盡快還清，半年不夠就拉長一年，目的就是要把自己的信用紀錄洗白，消除銀行對你申請房貸的種種疑慮，並提高貸款成數與核貸速度。第三技：集中火力，現金要放在一個籃子裡    銀行要核可房貸時，先評估你有沒有還款能力，這時銀行就會看你戶頭現金有多少，要是戶頭眾多，裡面卻沒太多錢，銀行覺得奇怪或不妥，房貸申請很容易被打槍。所以有意購屋的民眾可在購屋前的一年到半年間將薪資、獎金或是工作以外的收入存入同一戶頭來提高存款餘額，向銀行證明自己存款足夠，有還款能力。金額方面，近一年需有平均六位數的存款基數，較為妥當。第四技：火眼金睛，慎選物件    決定貸款成數的高低，購屋標的是重要關鍵，因此在挑選物件時，要觀察物件周邊的機能與建設是否周全。通常附近有重大交通、公共建設或熱門商圈的物件，不僅保值、增值性高，要轉手也較容易，這樣的物件在銀行眼中，安全又優質，自然貸款成數也會比較高。反之，偏僻或周邊機能不全的物件，能核貸的成數就低了許多。而申請貸款時最好找有長期往來的銀行，不僅在諮詢房貸、還款方面比較好溝通，貸款成功的機率也大大提高。第五技：善用數據，多方參考    申請房貸最大的困擾之一就是不確定可向銀行貸款多少成數，這攸關到買房成不成功的關鍵。聯徵中心將在今年底完成並上線「不動產授信統計資訊平台」，提供民眾作為購屋評估。不動產授信統計資料分為三部分，第一、購屋者的年齡、性別、收入；第二、不動產也就是擔保品的資訊，包括地點位置、價格、坪數區間、物件類型；第三、授信的結果，也就是貸款成數、金額、年限。這3大資料金管會將會做部分上網揭露，未來民眾要買房時可自行上網查詢參考，有助於了解區域行情及申請房貸的前置準備。簡單買賣屋 快樂過生活：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令