【文 / 行銷企劃部】首購最佳選擇的太平區太平家樂福加盟店店長林可晴指出，房價居高不下的現況，讓許多人對購屋夢望之怯步。台中太平區近年發展快速，房地產品多樣，與市區價格相比，部份物件房價有達五、六百萬的落差；林可晴店長分析，租不如買，與其幫別人繳房貸，其實只要實際了解自己的需求，再隨同可以信賴、專業的房仲人員一起討論研究、訂出計劃朝著目標執行，相信大家都可以擁有自己的夢想之屋。太平區連結了台中市、大里以及大坑等區域，生活機能健全完整，加上大坑美麗的後花園，環境優勢比以前更強勁。近年來人口逐年增加，吸引各大品牌、企業、建設入駐，如星巴克、UNIQLO、惠宇建設、豐邑建設、總太建設、大毅建設等在此推動各式建設跟建築，新成屋也跟著升值，每坪增值18 萬至20 萬以上，中古屋也跟著水漲船高，每坪增值10 萬至15 萬左右，太平區目前的都市建設、學區、道路，都發展得非常完善，是首購族入場的絕佳地點。「新光重劃區」是台中重要的房市新星，周邊有起自國道3 號快官交流道、連結中彰快速道路及台中生活圈4 號道路、以及國道3 號霧峰交流道的台74 線快速公路，往烏日高鐵站、七期新市政中心，約只需要20 分鐘車程，交通便利，發展備受關注。太平家樂福加盟店店長林可晴補充，太平區人口已突破十七萬，人口增加讓許多新興社區如雨後春筍般的出現。人氣帶動商機使得本地的消費能力大為提升，境內設籍商號有八千餘家，大型的購物中心、保齡球館、餐飲業及服務業競相設立，銀行業亦紛紛搶灘進軍，並開辦外匯買賣等業務，展現出太平旺盛的商業活動力。在地服務十五年的林可晴店長見證了太平的成長，看見了太平未來的發展，相信本區是首購的最佳選擇。新型態住宅區域太平十期加盟店店東梁家瑋表示，太平區為大台中人口數第二( 僅次於大區) ，區內無商業辦公大樓，北太平以住宅大樓與透天別墅產品為主，南太平區則由工業工廠組成，區內以樹孝及中山兩大商圈為主。【樹孝商圈】南起中山路四段，北至太原路三段十期重劃區，房地產品由住宅大樓與透天別墅所組成，路段商家多以庶民生活起居用品與服務為主，以及食衣住行、補教、醫療、資訊、3C 相關。商圈皆為20 年左右的中古住宅大樓，有車位的成交價皆落於12 萬至14 萬，無車位則落於10萬至13 萬，僅有樹孝路頭段的豐邑建設- 時代菁英、尾段由裕國建設-裕國豐順、坤悅建設- 淳境這三個新推案。「裕國豐順」與「淳境」目前行情為16-18 萬/ 坪， 車位為100-120 萬；「時代菁英」尚未完工，但為處於樹孝路精華的頭段，代銷中心的銷售價格為23 萬-26 萬( 依樓層而分)，車位預估為120 萬起跳。樹孝路上的透天皆為店面產品，3 年內新屋總價在2500 萬到4000萬，土地在22 至45 坪左右，樓高4 樓半。中古透天店成交行情，地坪22 至45 坪左右，落點總價約2000萬-4000 萬之間，視角間與商圈頭尾段而有所區分。住宅型透天產品，土地以22 坪-35 坪區間為主，屋齡新舊皆有，20 年起的住宅透天行情落於850 萬至1600 萬之間，3 年內住宅透天則為1300 萬至3000 萬之間。【中山商圈】東起803 菜市場，西至精武路地下道，商圈為北太平區重要的對外聯絡道之一，對外過精武地下道可通一中商圈，往內沿途經太平區與東區九期重劃區。此商圈近年因土地釋出，經營模式場地需求大的知名大型連鎖品牌( 麥當勞、肯德基、四季百貨、寶雅、燦坤3C…等)多選擇進駐於此商圈，重要設施則有太平警察局，太平消防局，74 號快速道路，803 軍醫院，勤益科技大學。太平十期加盟店店東梁家瑋說明，北太平區為新型態的住宅區域，區域發展歷史不長，約在三十年內，所以建物與交通、商店、機構等都為新式型態的規格，區域內補教業、診所、電訊、銀行、機關都近在咫尺，可說是一天24 小時的生活型態區，對外連結北屯、大里、東區，生活機能與交通動線皆便利，非常適合通勤族小家庭。梁家瑋店東認為，最可貴的是太平區的房屋售價在大台中區來說，是相對的平民化，消費者在這裡還可以找到1 字頭且不到1 字尾的新舊大樓購買，中古透天甚至可以找到一千萬以內即能入手的價格，對於小家庭或首購族來說，每期房貸用薪水可以輕鬆駕馭的本區產品絕對是首選。

【文 / Acer.L】央行意外降息 有利未來房市中央銀行2015 年12 月17 日召開年終理監事會議，決議降息半碼，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，各調降為年息1.625%、2% 及3.875%。顯見近期國內經濟表現仍未改善，為搶救經濟，央行不得不再度降息，未來房貸利率有望維持低檔，有利買方貸款，加上近期房市炒作風氣減弱，屋主價格鬆動，2016 年買方市場將持續。打破房貸利率將調升  不動產市場將崩盤的預期--房地產其實沒那麼悲觀首先，未來房貸利率仍會維持低檔，央行此波升息也打破原本市場傳言，認為美國聯準會若升息，台灣必然跟著升息的理論。所以房貸利率並未跟著上揚，就沒有所謂投資客及自住客因為付不起房貸而拋售不動產的情形發生，既然未來市場仍是維持「低率環境」，錢放銀行不保值，因此還是買房置產最實在，自住需求的買方應積極進場。此外，銀行資金水位多，有錢還放不出去，若未來持續維持低利，買方不妨仔細挑選好標的，適度地向銀行貸款，讓擁有屬於自己不動產的理想早日實現。台幣持續貶值 房地產相對保值目前台幣兌美元匯率，已由原先的1 比30 逼近1:33，貶值近一成，持有現金將不再保值，買房地產將是更好的選擇。此外，由於台幣相對便宜，對海外投資者而言，選擇購買台灣商用不動產亦相對便宜，只要收益性佳的標的，都有可能成為外資獵樓的目標，所以台幣續貶，將使不動產相對保值，口袋深的買方亦將會持續進場買房，有利房市回溫。拚經濟 政府救房地產是唯一之路根據這幾年的打房經驗，房價有大跌？經濟有變好？相信多數民眾的感受都是搖頭的，且事實上經濟表現維持低檔，好地段的房地產價格仍舊上漲。政府只要遏止的是房地產炒作，而非房地產發展，唯有房地產才是經濟的火車頭，才能帶領百業成長；以目前打房政策來看，由於過去失敗的打房經驗，房地合一稅將是最後一波了，2016 年估計不會再有新的重大政策來干擾房市。此外，嚴格說來房地合一稅並非是來打擊房市的，是用來取代奢侈稅這個極端不合理的稅制用的，房地產交易將更健全，買賣交易不必再受制兩年奢侈稅閉鎖期，所以奢侈稅解禁，2016 年房市交易量將會逐步回穩，政府為了拚經濟，救房市鬆綁打房措施是唯一之路。物極必反 銀行不動產放款 將鬆綁金管會近期(2015 年12 月) 表示，將鬆綁銀行不動產放款，原本「銀行辦理住宅及企業建築放款總額」（分子）占「存款總餘額及金融債券發行額」（分母）的比率，不得超過30%。調整之後，將海外不動產放款部位扣除後，國內不動產放款部位將增加，官員指出，國內景氣冷，適度放寬不動產放款限制，相信可藉由提振房市為景氣添增柴火。由上述不動產放款鬆綁的政策可看出，為挽救經濟發展，刺激房市的政策將會在2016 年起逐步端出，有利未來房市發展。奢侈稅落日 房地合一稅上路 不動產交易將更活絡2016 年為房地合一稅元年，奢侈稅將正式終結，從奢侈稅時期的「賺賠皆課稅」到房地合一的「有賺才課」，不論屋主在價格動或是長期置產、短期投資的買盤，相信都會比過去奢侈稅時期的意願來得高，未來不動產交易將更形活絡。綜合以上 明年房市在選後將會回溫低利環境、台幣貶值、奢侈稅落日、政府救房市拚經濟等等因素下，有利房市買盤進場，所以2016 年交易會逐步回溫，建議有自住需求的民眾勇於進場出價，房價要崩盤很難，低利環境及台幣貶值下，不動產仍是最保值的標的。

事半功倍加溫小撇步 不會覺得空虛寂寞覺得冷~~~~    近日，難得一見的超級寒流籠罩全台，各地氣溫驟降，北部陰雨綿延多日，中南部就算不下雨，也無陽光露臉，台灣著實進入所謂的「冬天」！尤其北部因緯度高，溫度較低，且只要受鋒面影響，常常一下雨就是連續下個好幾天不停，濕氣重，人就容易受寒感冒，房子就容易漏水壁癌。而外面已經溼答答滿地，回到家還覺得房子裡頭比外頭冷，這樣的房子怎麼會住的舒服呢！既然我們控制不了老天爺，想冷就冷、想下雨就下雨，起碼我們還可以為自己的房子多增加溫暖的設備與氣息！    冬天室內溫度約19~22度左右，濕度則為40%~70%之間，是讓人覺得舒適的範圍，如果待在家還是覺得冷吱吱，主要是因為冷空氣吹進來，或是輻射冷卻效應加上對流冷卻效應而導致的，專家表示，建築物雖然將冷空氣擋在外面，可是熱傳導效應會慢慢讓牆面、天花板、窗面和地板的溫度降低，當靠近它們時，人體的熱能會因為輻射現象傳給環境，所以才會覺得冷，這就是「輻射冷卻效應」。而牆面、窗面和天花板的空氣會變冷，然後往下流動，這股冷卻環流會讓室內氣溫不斷下降，就變成了「對流冷卻效應」。所以當寒流來臨時，光是把家中門窗關緊緊不僅沒用反而更危險，以下6招溫暖小撇步，讓你的房子不再寒氣逼人!! 第1招：選好窗戶勝過銅牆鐵壁     戶外低溫或室內暖空氣容易透過窗戶傳導，故須慎選窗戶玻璃材質，單層玻璃容易透風，如果預算充足，可試換裝雙層玻璃或是中空、真空玻璃；另外，比起推拉型式窗戶，平開式的窗戶較具防寒效果。  第2招：裝上窗簾等於幫房子穿上衣服     裝設窗簾，應視季節來選擇不同材質，氣溫低時，窗簾可換成較厚、較密的布料材質，如果是落地窗，窗簾一定要選擇落地的長度，才能防範冷風從縫隙鑽入。 第3招：陽台是家中重要防線     陽台可視為家中環境的第一道防線，有了陽台做緩衝，當強冷寒風吹來，可讓冷空氣經過陽台減弱強度後才接觸到室內。 第4招：地墊隔絕親密接觸     不管家中地板為磁磚、拋光石英磚、木質地板等，天一冷，腳底板可首當其衝，雖然可穿拖鞋阻絕地板低溫，但仍可在家中主要活動區域鋪上地墊或是地毯來保暖，穿雙厚襪子或不穿，也可在家裡暢行無阻。  第5招：視覺溫暖也很有效     通常都說黃色燈泡會讓家中氛圍看起來較溫馨，白色日光燈感覺就是冷冰冰。其實我們可在家裡放置一些暖色調的家具、抱枕或毯子，一方面用來保暖，二來搭配黃色光源，會讓居家空間更顯暖意，在外面冷了一天，回去看見溫馨又溫暖的家，寒意先去了一半。 第6招：終極暖氣 必先除濕     不少人會買一些暖氣設備讓家裡溫度升高，但前提是，必須先減少空間的濕度，因為空氣愈溼，人體的熱能就愈容易被冷空氣帶走。所以開任何暖氣設備錢前應該要先用除溼機去除空氣中的水分，最好定期除濕讓空間維持在適當濕度，如此一來才不會過度耗費能源，增溫效果卻平平。文 by  中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 /  研究發展室】總統大選即將來臨，由2015年第4季中信房屋宅指 數調查，發現有七大趨勢領軍，讓2016房市似 可嗅出春天的訊號。趨勢一：不動產坐穩抗跌保值王座，再次衛冕 中信房屋宅指數調查，不動產仍然持續蟬聯抗跌 保值冠軍，而且在本次與「保留現金」拉開距離，與 前一季相較，認為此時選擇不動產最抗跌保值的比例 增加 2.5%，來到 30.2%，而選擇保留現金的比例下降 了 5.7%，僅 21.9%，兩者差距為 8.3%。劉天仁表示， 由此看來，民眾對於購買不動產的意願以及好感度不 降反升，只是在等待時機出手罷了。趨勢二：民眾希望房價能跌得更快、更深， 買賣雙方膠著去化天數拉長 中信房屋宅指數調查，民眾對於房價的好感度些 微提升 1.89%；透過房仲店頭的第一線感受，目前賣 方以實價登錄加價 1 成，作為開價，而買方則以實價 登錄的 8 成出價，也就是說議價空間高達 3 成，買賣 雙方對於房價認知的差異仍大，民眾希望房價能跌得 更快、更深，房市陷入膠著，去化天數拉長。中信房屋副總劉天仁指出，以台北市為例，2014 年平均去化天數為48天，2015年拉長至63天，而 新北市以新莊和樹林為例，2015年去化天數暴增為 2014 年的 3 倍，從 30 天來到 90 天，房市膠著的嚴重 程度由此可見一斑。趨勢三：房市落底訊號出現，2016年可望從 「底部出發」 中信房屋宅指數調查，打算在半年至一年內購屋 的比例翻轉回升 0.8%，而且 2 年內有購屋計畫的受訪 者有高達 49.3% 認為明年房價會落底，中信房屋加盟 店更有 72.2% 認為明年房價會落底；劉天仁副總表示， 2016 年 1 月 1 日「房地合一稅」正式上路，以及 1 月 16 日選舉結束後，市場及政治的不確定性降低，房市 格局可望從「底部出發」。趨勢四：首購加價，老手不追價， 首購族的剛性需求，是2016年房市的主要支撐 本次宅指數調查出現了一個有意思的現象，第二 次購屋的比例上升了 4.5%，而且第三次、第四次及第 五次購屋的比例也都上升，表示購屋人其實是不看壞房市的，首購族的價位更較上一季大幅增加 了117萬元，顯示首購族是以需求為首要 考量，較不受市場影響；中信房屋董事長鄭 余正全指出，來自首購族的剛性需求，將是 2016 年房市的主要支撐。 分析第二次以上購屋者也就是房市老手 的動機，有46.3%的目的為投資，其購屋 款和自備款都減少，劉天仁表示，這是因為 房市老手等待出手時機，所以呈現「首購加 價，老手不追價」此一截然不同的情況。在 自住客等待房價跌深的同時，房市老手早就 擬好投資策略進場獵屋了，這都是「春江水 暖鴨先知」的表現。趨勢五：成屋市場跌多漲少，房價似 已出現10%的跌幅底線。 居住地的房價變化是民眾最有感的，尤 其是有購屋計畫的人，敏感性很高，本次宅 指數調查顯示，35.4% 的有購屋計畫者感受 到居住地的房價下跌，2 年內有購屋計畫的感受集中在 10% 以內，若將下跌 1-3%、4-6%、7-10% 的比例加總， 感受到跌幅 1 成以內的達 30.6%。然而就單項比例來看，目前購屋 人的感受仍以房價上漲 1-5% 最多，達 18.2%。 從中信房屋加盟店感受調查回應則高達 77.9% 認為房價下跌， 跌幅在 1 成以內者達 63.5%，下跌幅度超過 1 成以上的僅 14.4%； 劉天仁副總指出，綜合購屋人與加盟店的看法，目前市場跌幅沒有 那麼深，房價似已出現 10% 的跌幅底線，預期 2016 房價應該不會 大跌，購屋人應理性期待房價跌幅，以免錯失購屋良機。趨勢六：民眾與加盟店認為明年第一季價量齊跌 針對 2016年第一季房市價與量的變化預測，本次宅指數調查指 出，認為價、量將持穩的民眾比例最高，達25.6%，其次為24.3% 認為將價、量雙跌，這兩個數據都較上一季增加，前者增加 8.4%， 後者增加 5%。觀察中信房屋加盟店反應，認為價、量雙跌的比例最 高，達 38.5%。 因此，綜合此兩項結果，劉天仁認為，價量雙跌與持平，雖然 形成拉鋸的情況，但兩者加起來的比例達 49.9%，支持了房市落底 的發展方向，有購屋計畫的民眾，不妨善加利用這樣的氣氛，進場 多看屋，提高自己挑選到好房子的籌碼。趨勢七：總統大選在即，民眾對未來政府仍期待希望看見調控的手 本次宅指數特別針對總統參選人提出的住宅政策進行民意調查， 無論是 2 年內有購屋計畫的受訪者，或是全體受訪者，都認為「透過市場機制調控房市，定期檢討行政措施」，對於健全房市發展最有幫助。同樣的調查項目，中信房屋加盟店頭的調查結果也相同， 比例最高，達 44.2％。 由以上七大趨勢中，總結歸納：有購屋意願的民眾希望房價能 跌得更快、更深，目前雖然想買，但暫不出手，房市因買賣雙方對 於房價認知的差異仍大而陷入膠著，然而，根據宅指數調查以及加 盟店的回應，房價跌幅現況約在 10% 以內，因此，中信房屋判斷明年房價應該不會大跌，而且成交量將會微增。不動產仍持續蟬聯民 眾心目中抗跌保值的冠軍地位，明年第一季預期將價量雙跌，想一 圓擁有自己房子夢想的民眾，應把握總統正式上任前的空窗期多進場看屋。 

【文 / 行銷企劃部】新豐街商圈  生活、交通機能便利 大台北房價偏高，基隆房價僅北市 1/3，基隆新豐 加盟店店長廖振宏表示，位於基隆市中正區的新豐街 商圈，是由幾個大型社區所組成的特殊商圈，主要範 圍為信義區深溪路與中正區新豐街，近年來愛買商場 的進駐，62 快速道路的開通拉近與新北市車程時間， 使生活、交通機能便利，且又有知名的深美國小、國 立海洋大學的加分，使得該區房價升值不斷，也是讓 許多建商在這大興土木的原因。 此外在海洋科學博物館與九份金瓜石風景區的帶 動下，每到假日，人潮車潮形成熱鬧景況，更加繁榮 該區域商圈。目前尚有許多社區型態的建案正在開發興建當中，大、中、小型的電梯社區，別墅、透天、 公寓、透天店面都有，這讓消費者能有更多選擇，也 證明該區房價的利多；未來還有海景度假社區的建案， 不僅吸引其他縣市購屋族，更加有外資來詢問，成交 價格屢創新高，幾乎成為投資置產之要地，相對的也 是房仲業者的一級戰區。 基隆新豐加盟店店長廖振宏補充，新豐商圈鄰近 八斗子漁港，區域中古大樓屋齡約在15年左右，海景戶別行情每坪均價 15~18 萬元，開車半小時內可達 台北市，相較於北市水岸宅每坪破百萬元的行情，吸 引不少台北客輕移民進駐！基隆市政府獲體育署補助 1600 萬元，建設自行車道系統「濱海支線」，從望海巷到舊漁會大樓，長 7.8 公里，預計 2016 年 9 月完工，未來基隆可串聯 東北角到北海岸的自行車道路網， 加速觀光的發展，將基隆打造為樂 活悠閒的旅遊城市。醫療生活圈  食衣住行完全滿足需求 基隆麥金加盟店店長邱垂茂 指出，安樂區佔基隆市總人口數的 22%，是基隆近年來發展速度最快的 區域，於七個行政區中(除市中心外) 因生活機能便利，聯外交通便捷， 近年來購屋民眾指名度相當高，尤 其是台北來客，詢問多集中於基金 一路、麥金路、中和路、樂利二街、 樂利三街、武嶺街一帶。 基隆長庚院所是安樂區重要指標的醫療生活圈，以醫院為中心向外500公尺擴散，食、衣、住、行 完全滿足當地民眾需求，周邊除了 政府大樓外全是住宅區，沒有商辦， 人口簡單生活輕鬆；房產都是以中 古屋為主，屋齡 20 年上下，電梯每 坪售價約 16~18 萬，公寓約 12~16 萬 / 坪。從此地約 3 分鐘即可上中山 高速公路，20分鐘直達台北，往基 隆市中心也只要 5~10 分鐘。 聯外快速道路四通八達，加上 房市行情相較於雙北地區普遍較低， 相當吸引大量外來客群詢問與入住。 甲山林城上城為安樂區之新建案， 一分鐘上中山高，多路公車，R81、 R82直達七堵火車站，南港展覽館9026 路線公車，5~10分鐘就有一 班，約 15 分鐘即可到達台北，交通 非常方便。 安樂人數多房市補漲  七堵發展為基隆副都心  暖暖高綠覆率宜居 基隆昱信加盟店店長陳志宏分析，緊鄰雙北的基隆市，受到台北 居大不易的高房價影響，購屋人想 找1字頭的物件可說是難上加難， 從蛋黃區向蛋白區移動的築巢模式， 已悄悄往基隆各區域展開。 基隆市區多山坡地，屬市中心 的基隆車站商圈因腹地有限，推案 不多。安樂區人口數達8萬1千多 人，位居七個行政區第一，除建商關注外，周邊房市也因此受惠補漲， 無論是電話詢問或是假日看屋，都有明顯增加。鄰近的七堵區生活機 能完整，為基隆市面積最大的行政區，近年已逐漸發展為基隆之副都 心，主要房市成交區塊集中於明德 一路與百福社區一帶，區域交易量穩定，其中以百福社區最為熱絡， 區內電梯住宅成交價約16~20萬左 右，公寓住宅成交價 14~16萬左右， 七堵區域內大樓產品大致區分5年 內屋齡及 15 年以上的中古物件兩大 類型。另一個鄰近的暖暖區是台灣 最早水源地所在，目前分為舊社區 與源遠路、碇內街所組成 ( 大型建案 多集中於此 ) 的新興社區兩大區塊， 區內坐擁暖暖運動公園、暖東苗圃、 暖暖親水公園及碇內公園等休憩性 公共建設，高綠覆率最是適合居住。 整體而言，隨著台鐵捷運化及 62 號快速道路等建設先後完工，補 強了交通機能，生活機能與品質也 逐漸到位，知名建商看好基隆潛力 紛紛搶進推案，挾著相對較低總價 的優勢，可說是大台北通勤不論首 購或換屋族群的上選。   

青年購屋大利多，「小、中、巧」三字訣貸你找好屋！！    在一陣歡呼聲與煙火聲中，我們送走了2015，並且滿心期待2016的到來，相信許多人在新的一年的開始，先許下自己的新年新希望，而眾多願望中，「買房」是不是願望清單之一呢？房市的寒冬在2015的年中就提前影響台灣房市，買氣大幅降低，盡是觀望再觀望，有房產雜誌統計顯示，2015年已出現新成屋、預售屋價格「溜滑梯」的現象，不只成交銳減55.87％，成交額更是近10年來新低，只剩下2200億元，政府「打房」似乎開始見到了明顯的效果。且隨著新制「房地合一」上路，期待台灣的房價能修回「正常」的價格發展，希望那些蓄意投資哄抬、炒作房價的投資客收斂收手，還給台灣青年一個公平買房的機會。   房地合一正式上路對於自住族群來說影響不大，根據房地合一稅規定，只要持有6年內沒有出租、營業的紀錄，就可享有400萬元的免稅額，即使超過400萬元還可享有10％的優惠稅率，對於首購、換屋族群十分有利。例如新婚夫妻在今年購入小坪數物件，若在6年後出售，說不定搭上小孩出生、成長、上小學等換屋需求，趁機「以小換大」，屆時就可依照房地合一稅，辦理全額退稅，可以輕鬆「無痛換屋」享新制優惠。且行政院在2015的尾聲公佈將「青年安心成家購屋優惠貸款」由500萬提高到800萬，吸引首購族進場購屋。其實各大銀行也有利率優惠的房貸商品供選擇，整體換算下來甚至不輸給青年安心成家購屋貸款，可見現在買房不但利率極低，也不用擔心貸不到錢。兩大利多放出，希望讓眾多想成家立室，卻怕無合適貸款可貸的年輕人，能有更多管道，早點完成買房的夢想。    而青年首購，宜從「小、中、巧」這三字訣開始！「小」，先從小坪數買起，無論是單身或新婚夫妻，若在資金有限的情況下，盡量買在15~25坪左右的物件，既跳出套房難脫手的限制，又不會因總價過高而無法負擔，等之後資金充裕再以小換大。 「中」，第一間房其實選擇稍微有點年紀的中古屋，會是一個好的買房歷練，通常新屋價格高，中古屋只要選到體質不錯，不一定非得是在精華地段，好好整理一下，住起來通常不會太差，重點是買得起。「巧」，買房不是只有買一個殼而已，周邊的生活機能也非常重要，一定要檢視自己的需求，掌握最重視的需求後再選擇適合地點看房，讓自己住在裡面、生活在其中感到靈巧方便，相信人生也會跟著順~啦！文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】房地合一稅的成本費用認列原則根據財政部表示，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；另外，仲介費 、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但財政部強調，取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。此外，納稅人列報成本及費用，都必須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。所以，根據上述課稅原則，若能明確地將成本費用列入扣除，實際上課徵的所得稅費用，有可能比奢侈稅依總價課徵10%~15% 的稅額來得輕，其關鍵在於如何將成本費用有效列舉，或是透過合法的手段來節省稅費，若能如此，待明年房地合一稅實施，預計投資型客戶的曙光將重新出現。個人與法人獲利與課稅案例以個人而言，可列舉有開發票之相關費用，如裝潢修繕費用或仲介費用等，都能列舉扣除；而法人可節稅的方式又更靈活了，假設一個專業的投資團隊名下有三間公司法人A、B、C，今天有一不動產標的透過A 公司的名義以新台幣1000 萬元購入，然後請B 公司來裝潢花費了300萬並開立發票，後續A 公司再將這掛有三百萬裝潢發票的標的，以1500 萬過戶給C，最後C 再委請仲介以1590 萬元( 仲介費1500 萬*6%=90萬) 賣給自住客，在房地合一稅的架構下可以獲利多少? 並且需課多少稅?計 算--A 法人名義1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-300 萬( 裝潢費)-1000萬( 購入價)=200 萬( 課稅額)法人稅率為17%，所以所得稅費：200 萬*17%=34 萬。2 實際獲利：因裝潢發票開立了300 萬，但假設實際進貨材料及人工成本約三成為100 萬；而開立發票的營業稅為5%：300 萬*5%=15 萬。所以，法人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-15 萬( 發票營業稅)-34 萬( 所得稅費17%)-1000 萬( 購入價)= 351 萬( 獲利金額)B 若以個人名義則實際獲利為1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-1000 萬( 購入價)=400 萬( 課稅額)個人稅率為45%( 一年內出售)，所以所得稅費：400萬*45%=180 萬。2 實際獲利：費用為實際裝潢費了100 萬，仲介費90 萬所以，個人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-180 萬( 所得稅費45%)-1000 萬( 購入價)= 220 萬( 獲利金額)比較：若以個人名義購買不動產，一年以內出售課所得稅額的45%，而法人的所得稅額為17%，法人比個人在稅務上擁有更多節稅空間，在上述個案下，法人實際獲利為351 萬，個人則為220 萬，所以在短期投資買賣上，法人擁有更彈性地節稅方案。快速結論綜合以上，2016 年後，當房地合一稅開始實施後，專業的資產管理公司或投資客集團在稅務上，比一般個人戶擁有更多的節稅方案來避稅，所以隨著奢侈稅的落日，房地合一稅上路後，以短期買賣而言，法人有更多的節稅空間，而個人則需拉長持有期間，等稅率降低才能出售，相比之下個人戶的節稅方案較少。換句話說，待房地合一稅實施，過去個人戶短期投資房地產買低賣高情況將不易見，這一塊會成為大型資產管理公司所籌組專業投資團隊之戰場，屆時可能會搜刮市場上的低價物件包裝後再以較高價格釋出。個人戶應趁這波房地產不景氣下，進場尋找優質物件，否則房地合一稅後將更無機會跟專業投資團隊來拚搏，現在若有好物件應立即進場。< 提醒> 民眾如果為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。此外，稅務機關亦可依稅捐稽徵法第41條移送法辦，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6 萬元以下罰金；法人虛開發票遭國稅局查出亦可能遭到罰款，勿以身試法。

【文 / 行銷企劃部】彰化市處於南北縱貫線上之中樞位置，擁有近24萬人口，西鄰鹿港文化古鎮，東有八卦山脈風景線，民風純樸，人文薈萃，政、經資源豐沛，是縣治所在地、中台灣的第二大都市。彰化市住宅區多集中於彰化火車站北側、南側及鐵路以西，住宅區開闢率約為 89％，未開闢之住宅區多為附帶條件之整體開發地區。商業區集中於彰化火車站前，現況開闢率約為 96％，商業型態以批發零售業、服務業、金融機構為主。另於主要幹道兩側住宅區形成帶狀商業型態分佈，尤以中山路、金馬路、中正路、三民路、和平路、中華路、中華西路、光復路兩側最為明顯。曉陽路生活圈彰化中山加盟店店長蔡世賢表示，彰化市以曉陽路為當地核心路段，連結中正路、民族路，形成3 大商圈，周邊建物以老舊透天為主，可開發空地不多，不過靠著土地整合，也有少數別墅個案，甚至睽違近8 年後，出現罕見的換屋大樓案「中正雲端」，標榜健康生態大樓，首創社區空中步道，及生機菜圃等多項公設，每坪23 萬元起，也創下區域新高價，顯示房市逐漸升溫。曉陽路商圈機能發達，具有發展潛力，從早到晚都維持一定的人口密集度，道路寬度達16 米，交通流量暢通且停車方便，加上多家大型連鎖店聚集，及有平和國小、彰安國中等傳統學校加持，店面補漲空間約1~2 成，成為購屋族指名度最高的路段。中古市場部分，由於透天屋齡多在20 年以上，甚至不少30 年老屋，因此交易量較少，多是長期居住者擁有，除非第2 代接手，否則較難有買賣，老舊透天若臨2 米道路，總價甚至僅有300~400 萬元；若臨6~8 米以上，總價約為800~900 萬元不等。彰化購屋族雖然以別墅為首選，不過中古大樓規劃20~35 坪、總價低，頗受年輕族群喜愛，交易量相對多，大樓屋齡普遍介於10~20 年，每坪12 萬元起，總價400 萬元左右。東區都市計畫 生活圈再擴大彰化中山加盟店店長蔡世賢補充，民國92 年提出的彰化市東區擴大都市計畫案及東西向快速道路彰濱台中線彰濱連絡道( 簡稱彰濱聯絡道)，將台中大都會生活圈擴大到北彰化，讓彰化市的新都市規模將再增加都市計畫面積1,026.5 公頃；未來新城區將提供田園住居、商業發展、行政園區、轉運中心及產業發展等機能，舊城區則朝向文化、經貿、餐飲、古蹟觀光及傳統工藝等面向發展。擴大東區都市計畫和鐵路高架及新的道路建設，使得彰化和台中相互輝映，成為雙子星城市。金馬商圈發展潛力強金馬加盟店店長謝其洲指出，彰化市商圈多、生活機能佳，又有中山高、中彰快速公路可連結台中市中心，是彰化縣中小企業主首選的購屋區段，但因區內土地開發趨於飽和，地價持續上漲，新推案房價也愈來愈高。金馬路是彰化市最寬的外環道，沿路三百公尺內的學校有精誠中學、平和國小、彰安國中、忠孝國小、彰泰國中、大成國小、泰和國小、國聖國小等多所公私立學校。許多大型賣場、喜慶會館、餐廳、夜市和年底即將完工的彰北國民運動中心等設施，也紛紛進駐金馬路商圈，吸引彰化市周圍鄉鎮市民眾，到此就學、就業和消費，因此金馬路商圈成為廠商開店的熱點，亦是新建案最密集的區域。金馬路商圈目前腹地大、停車方便，新成屋比市中心相對便宜，不僅電梯豪宅、花園別墅四處林立，公寓大樓也較寬敞，未來發展潛力強，可說是首購族群最佳選擇的路段。金馬路一段緊鄰烏日交流道，三段近彰化交流道，二段則是近和美交流道，連外道路四通八達、交通十分便利，非常適合首購族、換屋族和企業老闆入住。金馬路周圍尚有許多未開發的都計內田地，政府單位已規劃重劃，一旦完成重劃，對金馬路商圈將是如虎添翼，各項發展將更有利。彰北運動中心 熱門自住區金馬加盟店店長謝其洲說明，「彰北國民運動中心」坐落在建國東路、北路口，周邊向來是熱門自住區，也是建商推案一級戰區。彰泰國中離運動中心僅一路之隔，為彰北的明星學區，而金馬公園綠地寬闊，是當地重要的休閒機能場所。區內有家樂福、三民傳統市集和明星學區，區段優越吸引買方目光。周圍建物新舊交雜，但仍屬純住宅區域、並無複雜業種，當地購屋門檻較低，近年以中古大樓買賣較熱絡，然而供給不多，所以也刺激價格微幅走揚。八卦山大佛風景區早年被喻為「亞洲第一大佛」、遠近馳名的「黑身釋迦如來大佛」，是彰化市特有地標及精神象徵；大佛全身以鋼筋水泥雕塑而成，自蓮花座起佛身高72 台尺，佛像內分成六層，第一層佛堂供奉釋迦牟尼佛祖，第二層起陳列佛陀典故，介紹其修行過程。大佛風景區近年經整頓改建後已展現全新風貌：古樸巍峨壯觀的大佛前方正對著整個彰化市的雙獅獻珠，像是在守護這個城市；佛前下方設有九龍浮雕噴水池，定時會有噴泉與水舞表演；廣場的270 度的大視角觀景台讓遊客看盡整個彰化地區；景觀台樓下為文化藝廊，以石刻方式保留書法家們的作品；入口參佛林蔭大道的三十二尊石雕觀音，法相肅穆莊嚴、造型各異，訴說著佛法無邊力量；風景區另有精緻庭園區、建築設計得很特別的旅遊服務中心、餐飲及特產專賣店、多媒體視聽室、社區文化博覽會及展示室等，滿足遊客不同需求。徜佯於自然的自行車道彰化自行車道是在桃源社區中，位於八卦山脈與彰化市區的交界地帶，風景優美，有如世外桃源，多處綠林小徑和登山步道是社區居民散步休閒的好去處，沿途中會看到一些有關自行車的標誌；再往八卦山路上走，還有一些景點：八卦山大佛、自然生態園區、節孝祠、賞鷹平台等可以遊玩。車道旁一棵棵的大樹，加上徐徐的微風，驅走了身心的煩熱，讓人無比舒暢，運動兼玩樂，一舉數得。【自然生態園區】園區內除了運動休閒公園、還有外形奇趣的水梯、花草扶疏的展示中心，及受到眾人喜愛的兒童親水區等。園區植有數百種珍貴植物並經人工培育數種鳥獸棲息，綠蔭盎然，空氣格外清新，每當假日，總有許多家庭來此進行休閒親子活動。【節孝祠】是目前國內唯一獨座主祀貞節烈婦的祠廟，其木結構採用罕見的「移柱法」，在本土文化意涵及建築史上具有絕對的價值與意義。格局為四合院，兩殿兩廊，依序有山川門帶兩耳房、中庭、軒亭、正殿，祠旁有一片綠地和百年老樹，祠內許多雕工造型技巧與彩繪手法優美精巧，均為台灣首見，彌足珍貴。【賞鷹平台】位在山頭的制高點，除了可以看見過境的灰面鵟鷹外，在兩個山頭間的山谷地形，更是灰面鵟鷹捕食、下午落鷹及清晨起鷹的最佳觀賞場所，每年三月至四月為其過境彰化八卦山的季節，政府因此都會舉辦「鷹揚八卦」的賞鷹活動，這可說是彰化的年度自然生態盛事。結語以彰化火車站為核心發展區的彰化市，是全國唯一山線和海線鐵路交會的城市，有許多土地在民國67 年就納入都市計畫，目前雖然尚未重劃、開發，但將來配合鐵路高架化、捷運等公共設施建設完成，將帶動區域更加繁榮、便利；縣市合併後，台中市核心發展趨勢明顯，緊臨的彰化也為次要核心區，與台中的交通來往也十分便利，因此新都市計畫對彰化市來講相當關鍵，為加速都市計畫發展，彰化市公所已成立專案的推動小組。除了東區擴大計畫外，台中捷運綠線如能延伸到金馬路至鹿港，串連鹿港成為歷史文化園區，觀光帶動之餘也勢必讓房價起漲，未來的發展值得期待。