【文 / 行銷企劃部】新豐街商圈  生活、交通機能便利 大台北房價偏高，基隆房價僅北市 1/3，基隆新豐 加盟店店長廖振宏表示，位於基隆市中正區的新豐街 商圈，是由幾個大型社區所組成的特殊商圈，主要範 圍為信義區深溪路與中正區新豐街，近年來愛買商場 的進駐，62 快速道路的開通拉近與新北市車程時間， 使生活、交通機能便利，且又有知名的深美國小、國 立海洋大學的加分，使得該區房價升值不斷，也是讓 許多建商在這大興土木的原因。 此外在海洋科學博物館與九份金瓜石風景區的帶 動下，每到假日，人潮車潮形成熱鬧景況，更加繁榮 該區域商圈。目前尚有許多社區型態的建案正在開發興建當中，大、中、小型的電梯社區，別墅、透天、 公寓、透天店面都有，這讓消費者能有更多選擇，也 證明該區房價的利多；未來還有海景度假社區的建案， 不僅吸引其他縣市購屋族，更加有外資來詢問，成交 價格屢創新高，幾乎成為投資置產之要地，相對的也 是房仲業者的一級戰區。 基隆新豐加盟店店長廖振宏補充，新豐商圈鄰近 八斗子漁港，區域中古大樓屋齡約在15年左右，海景戶別行情每坪均價 15~18 萬元，開車半小時內可達 台北市，相較於北市水岸宅每坪破百萬元的行情，吸 引不少台北客輕移民進駐！基隆市政府獲體育署補助 1600 萬元，建設自行車道系統「濱海支線」，從望海巷到舊漁會大樓，長 7.8 公里，預計 2016 年 9 月完工，未來基隆可串聯 東北角到北海岸的自行車道路網， 加速觀光的發展，將基隆打造為樂 活悠閒的旅遊城市。醫療生活圈  食衣住行完全滿足需求 基隆麥金加盟店店長邱垂茂 指出，安樂區佔基隆市總人口數的 22%，是基隆近年來發展速度最快的 區域，於七個行政區中(除市中心外) 因生活機能便利，聯外交通便捷， 近年來購屋民眾指名度相當高，尤 其是台北來客，詢問多集中於基金 一路、麥金路、中和路、樂利二街、 樂利三街、武嶺街一帶。 基隆長庚院所是安樂區重要指標的醫療生活圈，以醫院為中心向外500公尺擴散，食、衣、住、行 完全滿足當地民眾需求，周邊除了 政府大樓外全是住宅區，沒有商辦， 人口簡單生活輕鬆；房產都是以中 古屋為主，屋齡 20 年上下，電梯每 坪售價約 16~18 萬，公寓約 12~16 萬 / 坪。從此地約 3 分鐘即可上中山 高速公路，20分鐘直達台北，往基 隆市中心也只要 5~10 分鐘。 聯外快速道路四通八達，加上 房市行情相較於雙北地區普遍較低， 相當吸引大量外來客群詢問與入住。 甲山林城上城為安樂區之新建案， 一分鐘上中山高，多路公車，R81、 R82直達七堵火車站，南港展覽館9026 路線公車，5~10分鐘就有一 班，約 15 分鐘即可到達台北，交通 非常方便。 安樂人數多房市補漲  七堵發展為基隆副都心  暖暖高綠覆率宜居 基隆昱信加盟店店長陳志宏分析，緊鄰雙北的基隆市，受到台北 居大不易的高房價影響，購屋人想 找1字頭的物件可說是難上加難， 從蛋黃區向蛋白區移動的築巢模式， 已悄悄往基隆各區域展開。 基隆市區多山坡地，屬市中心 的基隆車站商圈因腹地有限，推案 不多。安樂區人口數達8萬1千多 人，位居七個行政區第一，除建商關注外，周邊房市也因此受惠補漲， 無論是電話詢問或是假日看屋，都有明顯增加。鄰近的七堵區生活機 能完整，為基隆市面積最大的行政區，近年已逐漸發展為基隆之副都 心，主要房市成交區塊集中於明德 一路與百福社區一帶，區域交易量穩定，其中以百福社區最為熱絡， 區內電梯住宅成交價約16~20萬左 右，公寓住宅成交價 14~16萬左右， 七堵區域內大樓產品大致區分5年 內屋齡及 15 年以上的中古物件兩大 類型。另一個鄰近的暖暖區是台灣 最早水源地所在，目前分為舊社區 與源遠路、碇內街所組成 ( 大型建案 多集中於此 ) 的新興社區兩大區塊， 區內坐擁暖暖運動公園、暖東苗圃、 暖暖親水公園及碇內公園等休憩性 公共建設，高綠覆率最是適合居住。 整體而言，隨著台鐵捷運化及 62 號快速道路等建設先後完工，補 強了交通機能，生活機能與品質也 逐漸到位，知名建商看好基隆潛力 紛紛搶進推案，挾著相對較低總價 的優勢，可說是大台北通勤不論首 購或換屋族群的上選。   

【文 /  研究發展室】總統大選即將來臨，由2015年第4季中信房屋宅指 數調查，發現有七大趨勢領軍，讓2016房市似 可嗅出春天的訊號。趨勢一：不動產坐穩抗跌保值王座，再次衛冕 中信房屋宅指數調查，不動產仍然持續蟬聯抗跌 保值冠軍，而且在本次與「保留現金」拉開距離，與 前一季相較，認為此時選擇不動產最抗跌保值的比例 增加 2.5%，來到 30.2%，而選擇保留現金的比例下降 了 5.7%，僅 21.9%，兩者差距為 8.3%。劉天仁表示， 由此看來，民眾對於購買不動產的意願以及好感度不 降反升，只是在等待時機出手罷了。趨勢二：民眾希望房價能跌得更快、更深， 買賣雙方膠著去化天數拉長 中信房屋宅指數調查，民眾對於房價的好感度些 微提升 1.89%；透過房仲店頭的第一線感受，目前賣 方以實價登錄加價 1 成，作為開價，而買方則以實價 登錄的 8 成出價，也就是說議價空間高達 3 成，買賣 雙方對於房價認知的差異仍大，民眾希望房價能跌得 更快、更深，房市陷入膠著，去化天數拉長。中信房屋副總劉天仁指出，以台北市為例，2014 年平均去化天數為48天，2015年拉長至63天，而 新北市以新莊和樹林為例，2015年去化天數暴增為 2014 年的 3 倍，從 30 天來到 90 天，房市膠著的嚴重 程度由此可見一斑。趨勢三：房市落底訊號出現，2016年可望從 「底部出發」 中信房屋宅指數調查，打算在半年至一年內購屋 的比例翻轉回升 0.8%，而且 2 年內有購屋計畫的受訪 者有高達 49.3% 認為明年房價會落底，中信房屋加盟 店更有 72.2% 認為明年房價會落底；劉天仁副總表示， 2016 年 1 月 1 日「房地合一稅」正式上路，以及 1 月 16 日選舉結束後，市場及政治的不確定性降低，房市 格局可望從「底部出發」。趨勢四：首購加價，老手不追價， 首購族的剛性需求，是2016年房市的主要支撐 本次宅指數調查出現了一個有意思的現象，第二 次購屋的比例上升了 4.5%，而且第三次、第四次及第 五次購屋的比例也都上升，表示購屋人其實是不看壞房市的，首購族的價位更較上一季大幅增加 了117萬元，顯示首購族是以需求為首要 考量，較不受市場影響；中信房屋董事長鄭 余正全指出，來自首購族的剛性需求，將是 2016 年房市的主要支撐。 分析第二次以上購屋者也就是房市老手 的動機，有46.3%的目的為投資，其購屋 款和自備款都減少，劉天仁表示，這是因為 房市老手等待出手時機，所以呈現「首購加 價，老手不追價」此一截然不同的情況。在 自住客等待房價跌深的同時，房市老手早就 擬好投資策略進場獵屋了，這都是「春江水 暖鴨先知」的表現。趨勢五：成屋市場跌多漲少，房價似 已出現10%的跌幅底線。 居住地的房價變化是民眾最有感的，尤 其是有購屋計畫的人，敏感性很高，本次宅 指數調查顯示，35.4% 的有購屋計畫者感受 到居住地的房價下跌，2 年內有購屋計畫的感受集中在 10% 以內，若將下跌 1-3%、4-6%、7-10% 的比例加總， 感受到跌幅 1 成以內的達 30.6%。然而就單項比例來看，目前購屋 人的感受仍以房價上漲 1-5% 最多，達 18.2%。 從中信房屋加盟店感受調查回應則高達 77.9% 認為房價下跌， 跌幅在 1 成以內者達 63.5%，下跌幅度超過 1 成以上的僅 14.4%； 劉天仁副總指出，綜合購屋人與加盟店的看法，目前市場跌幅沒有 那麼深，房價似已出現 10% 的跌幅底線，預期 2016 房價應該不會 大跌，購屋人應理性期待房價跌幅，以免錯失購屋良機。趨勢六：民眾與加盟店認為明年第一季價量齊跌 針對 2016年第一季房市價與量的變化預測，本次宅指數調查指 出，認為價、量將持穩的民眾比例最高，達25.6%，其次為24.3% 認為將價、量雙跌，這兩個數據都較上一季增加，前者增加 8.4%， 後者增加 5%。觀察中信房屋加盟店反應，認為價、量雙跌的比例最 高，達 38.5%。 因此，綜合此兩項結果，劉天仁認為，價量雙跌與持平，雖然 形成拉鋸的情況，但兩者加起來的比例達 49.9%，支持了房市落底 的發展方向，有購屋計畫的民眾，不妨善加利用這樣的氣氛，進場 多看屋，提高自己挑選到好房子的籌碼。趨勢七：總統大選在即，民眾對未來政府仍期待希望看見調控的手 本次宅指數特別針對總統參選人提出的住宅政策進行民意調查， 無論是 2 年內有購屋計畫的受訪者，或是全體受訪者，都認為「透過市場機制調控房市，定期檢討行政措施」，對於健全房市發展最有幫助。同樣的調查項目，中信房屋加盟店頭的調查結果也相同， 比例最高，達 44.2％。 由以上七大趨勢中，總結歸納：有購屋意願的民眾希望房價能 跌得更快、更深，目前雖然想買，但暫不出手，房市因買賣雙方對 於房價認知的差異仍大而陷入膠著，然而，根據宅指數調查以及加 盟店的回應，房價跌幅現況約在 10% 以內，因此，中信房屋判斷明年房價應該不會大跌，而且成交量將會微增。不動產仍持續蟬聯民 眾心目中抗跌保值的冠軍地位，明年第一季預期將價量雙跌，想一 圓擁有自己房子夢想的民眾，應把握總統正式上任前的空窗期多進場看屋。 

青年購屋大利多，「小、中、巧」三字訣貸你找好屋！！    在一陣歡呼聲與煙火聲中，我們送走了2015，並且滿心期待2016的到來，相信許多人在新的一年的開始，先許下自己的新年新希望，而眾多願望中，「買房」是不是願望清單之一呢？房市的寒冬在2015的年中就提前影響台灣房市，買氣大幅降低，盡是觀望再觀望，有房產雜誌統計顯示，2015年已出現新成屋、預售屋價格「溜滑梯」的現象，不只成交銳減55.87％，成交額更是近10年來新低，只剩下2200億元，政府「打房」似乎開始見到了明顯的效果。且隨著新制「房地合一」上路，期待台灣的房價能修回「正常」的價格發展，希望那些蓄意投資哄抬、炒作房價的投資客收斂收手，還給台灣青年一個公平買房的機會。   房地合一正式上路對於自住族群來說影響不大，根據房地合一稅規定，只要持有6年內沒有出租、營業的紀錄，就可享有400萬元的免稅額，即使超過400萬元還可享有10％的優惠稅率，對於首購、換屋族群十分有利。例如新婚夫妻在今年購入小坪數物件，若在6年後出售，說不定搭上小孩出生、成長、上小學等換屋需求，趁機「以小換大」，屆時就可依照房地合一稅，辦理全額退稅，可以輕鬆「無痛換屋」享新制優惠。且行政院在2015的尾聲公佈將「青年安心成家購屋優惠貸款」由500萬提高到800萬，吸引首購族進場購屋。其實各大銀行也有利率優惠的房貸商品供選擇，整體換算下來甚至不輸給青年安心成家購屋貸款，可見現在買房不但利率極低，也不用擔心貸不到錢。兩大利多放出，希望讓眾多想成家立室，卻怕無合適貸款可貸的年輕人，能有更多管道，早點完成買房的夢想。    而青年首購，宜從「小、中、巧」這三字訣開始！「小」，先從小坪數買起，無論是單身或新婚夫妻，若在資金有限的情況下，盡量買在15~25坪左右的物件，既跳出套房難脫手的限制，又不會因總價過高而無法負擔，等之後資金充裕再以小換大。 「中」，第一間房其實選擇稍微有點年紀的中古屋，會是一個好的買房歷練，通常新屋價格高，中古屋只要選到體質不錯，不一定非得是在精華地段，好好整理一下，住起來通常不會太差，重點是買得起。「巧」，買房不是只有買一個殼而已，周邊的生活機能也非常重要，一定要檢視自己的需求，掌握最重視的需求後再選擇適合地點看房，讓自己住在裡面、生活在其中感到靈巧方便，相信人生也會跟著順~啦！文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】房地合一稅的成本費用認列原則根據財政部表示，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；另外，仲介費 、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但財政部強調，取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。此外，納稅人列報成本及費用，都必須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。所以，根據上述課稅原則，若能明確地將成本費用列入扣除，實際上課徵的所得稅費用，有可能比奢侈稅依總價課徵10%~15% 的稅額來得輕，其關鍵在於如何將成本費用有效列舉，或是透過合法的手段來節省稅費，若能如此，待明年房地合一稅實施，預計投資型客戶的曙光將重新出現。個人與法人獲利與課稅案例以個人而言，可列舉有開發票之相關費用，如裝潢修繕費用或仲介費用等，都能列舉扣除；而法人可節稅的方式又更靈活了，假設一個專業的投資團隊名下有三間公司法人A、B、C，今天有一不動產標的透過A 公司的名義以新台幣1000 萬元購入，然後請B 公司來裝潢花費了300萬並開立發票，後續A 公司再將這掛有三百萬裝潢發票的標的，以1500 萬過戶給C，最後C 再委請仲介以1590 萬元( 仲介費1500 萬*6%=90萬) 賣給自住客，在房地合一稅的架構下可以獲利多少? 並且需課多少稅?計 算--A 法人名義1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-300 萬( 裝潢費)-1000萬( 購入價)=200 萬( 課稅額)法人稅率為17%，所以所得稅費：200 萬*17%=34 萬。2 實際獲利：因裝潢發票開立了300 萬，但假設實際進貨材料及人工成本約三成為100 萬；而開立發票的營業稅為5%：300 萬*5%=15 萬。所以，法人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-15 萬( 發票營業稅)-34 萬( 所得稅費17%)-1000 萬( 購入價)= 351 萬( 獲利金額)B 若以個人名義則實際獲利為1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-1000 萬( 購入價)=400 萬( 課稅額)個人稅率為45%( 一年內出售)，所以所得稅費：400萬*45%=180 萬。2 實際獲利：費用為實際裝潢費了100 萬，仲介費90 萬所以，個人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-180 萬( 所得稅費45%)-1000 萬( 購入價)= 220 萬( 獲利金額)比較：若以個人名義購買不動產，一年以內出售課所得稅額的45%，而法人的所得稅額為17%，法人比個人在稅務上擁有更多節稅空間，在上述個案下，法人實際獲利為351 萬，個人則為220 萬，所以在短期投資買賣上，法人擁有更彈性地節稅方案。快速結論綜合以上，2016 年後，當房地合一稅開始實施後，專業的資產管理公司或投資客集團在稅務上，比一般個人戶擁有更多的節稅方案來避稅，所以隨著奢侈稅的落日，房地合一稅上路後，以短期買賣而言，法人有更多的節稅空間，而個人則需拉長持有期間，等稅率降低才能出售，相比之下個人戶的節稅方案較少。換句話說，待房地合一稅實施，過去個人戶短期投資房地產買低賣高情況將不易見，這一塊會成為大型資產管理公司所籌組專業投資團隊之戰場，屆時可能會搜刮市場上的低價物件包裝後再以較高價格釋出。個人戶應趁這波房地產不景氣下，進場尋找優質物件，否則房地合一稅後將更無機會跟專業投資團隊來拚搏，現在若有好物件應立即進場。< 提醒> 民眾如果為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。此外，稅務機關亦可依稅捐稽徵法第41條移送法辦，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6 萬元以下罰金；法人虛開發票遭國稅局查出亦可能遭到罰款，勿以身試法。

【文 / 行銷企劃部】彰化市處於南北縱貫線上之中樞位置，擁有近24萬人口，西鄰鹿港文化古鎮，東有八卦山脈風景線，民風純樸，人文薈萃，政、經資源豐沛，是縣治所在地、中台灣的第二大都市。彰化市住宅區多集中於彰化火車站北側、南側及鐵路以西，住宅區開闢率約為 89％，未開闢之住宅區多為附帶條件之整體開發地區。商業區集中於彰化火車站前，現況開闢率約為 96％，商業型態以批發零售業、服務業、金融機構為主。另於主要幹道兩側住宅區形成帶狀商業型態分佈，尤以中山路、金馬路、中正路、三民路、和平路、中華路、中華西路、光復路兩側最為明顯。曉陽路生活圈彰化中山加盟店店長蔡世賢表示，彰化市以曉陽路為當地核心路段，連結中正路、民族路，形成3 大商圈，周邊建物以老舊透天為主，可開發空地不多，不過靠著土地整合，也有少數別墅個案，甚至睽違近8 年後，出現罕見的換屋大樓案「中正雲端」，標榜健康生態大樓，首創社區空中步道，及生機菜圃等多項公設，每坪23 萬元起，也創下區域新高價，顯示房市逐漸升溫。曉陽路商圈機能發達，具有發展潛力，從早到晚都維持一定的人口密集度，道路寬度達16 米，交通流量暢通且停車方便，加上多家大型連鎖店聚集，及有平和國小、彰安國中等傳統學校加持，店面補漲空間約1~2 成，成為購屋族指名度最高的路段。中古市場部分，由於透天屋齡多在20 年以上，甚至不少30 年老屋，因此交易量較少，多是長期居住者擁有，除非第2 代接手，否則較難有買賣，老舊透天若臨2 米道路，總價甚至僅有300~400 萬元；若臨6~8 米以上，總價約為800~900 萬元不等。彰化購屋族雖然以別墅為首選，不過中古大樓規劃20~35 坪、總價低，頗受年輕族群喜愛，交易量相對多，大樓屋齡普遍介於10~20 年，每坪12 萬元起，總價400 萬元左右。東區都市計畫 生活圈再擴大彰化中山加盟店店長蔡世賢補充，民國92 年提出的彰化市東區擴大都市計畫案及東西向快速道路彰濱台中線彰濱連絡道( 簡稱彰濱聯絡道)，將台中大都會生活圈擴大到北彰化，讓彰化市的新都市規模將再增加都市計畫面積1,026.5 公頃；未來新城區將提供田園住居、商業發展、行政園區、轉運中心及產業發展等機能，舊城區則朝向文化、經貿、餐飲、古蹟觀光及傳統工藝等面向發展。擴大東區都市計畫和鐵路高架及新的道路建設，使得彰化和台中相互輝映，成為雙子星城市。金馬商圈發展潛力強金馬加盟店店長謝其洲指出，彰化市商圈多、生活機能佳，又有中山高、中彰快速公路可連結台中市中心，是彰化縣中小企業主首選的購屋區段，但因區內土地開發趨於飽和，地價持續上漲，新推案房價也愈來愈高。金馬路是彰化市最寬的外環道，沿路三百公尺內的學校有精誠中學、平和國小、彰安國中、忠孝國小、彰泰國中、大成國小、泰和國小、國聖國小等多所公私立學校。許多大型賣場、喜慶會館、餐廳、夜市和年底即將完工的彰北國民運動中心等設施，也紛紛進駐金馬路商圈，吸引彰化市周圍鄉鎮市民眾，到此就學、就業和消費，因此金馬路商圈成為廠商開店的熱點，亦是新建案最密集的區域。金馬路商圈目前腹地大、停車方便，新成屋比市中心相對便宜，不僅電梯豪宅、花園別墅四處林立，公寓大樓也較寬敞，未來發展潛力強，可說是首購族群最佳選擇的路段。金馬路一段緊鄰烏日交流道，三段近彰化交流道，二段則是近和美交流道，連外道路四通八達、交通十分便利，非常適合首購族、換屋族和企業老闆入住。金馬路周圍尚有許多未開發的都計內田地，政府單位已規劃重劃，一旦完成重劃，對金馬路商圈將是如虎添翼，各項發展將更有利。彰北運動中心 熱門自住區金馬加盟店店長謝其洲說明，「彰北國民運動中心」坐落在建國東路、北路口，周邊向來是熱門自住區，也是建商推案一級戰區。彰泰國中離運動中心僅一路之隔，為彰北的明星學區，而金馬公園綠地寬闊，是當地重要的休閒機能場所。區內有家樂福、三民傳統市集和明星學區，區段優越吸引買方目光。周圍建物新舊交雜，但仍屬純住宅區域、並無複雜業種，當地購屋門檻較低，近年以中古大樓買賣較熱絡，然而供給不多，所以也刺激價格微幅走揚。八卦山大佛風景區早年被喻為「亞洲第一大佛」、遠近馳名的「黑身釋迦如來大佛」，是彰化市特有地標及精神象徵；大佛全身以鋼筋水泥雕塑而成，自蓮花座起佛身高72 台尺，佛像內分成六層，第一層佛堂供奉釋迦牟尼佛祖，第二層起陳列佛陀典故，介紹其修行過程。大佛風景區近年經整頓改建後已展現全新風貌：古樸巍峨壯觀的大佛前方正對著整個彰化市的雙獅獻珠，像是在守護這個城市；佛前下方設有九龍浮雕噴水池，定時會有噴泉與水舞表演；廣場的270 度的大視角觀景台讓遊客看盡整個彰化地區；景觀台樓下為文化藝廊，以石刻方式保留書法家們的作品；入口參佛林蔭大道的三十二尊石雕觀音，法相肅穆莊嚴、造型各異，訴說著佛法無邊力量；風景區另有精緻庭園區、建築設計得很特別的旅遊服務中心、餐飲及特產專賣店、多媒體視聽室、社區文化博覽會及展示室等，滿足遊客不同需求。徜佯於自然的自行車道彰化自行車道是在桃源社區中，位於八卦山脈與彰化市區的交界地帶，風景優美，有如世外桃源，多處綠林小徑和登山步道是社區居民散步休閒的好去處，沿途中會看到一些有關自行車的標誌；再往八卦山路上走，還有一些景點：八卦山大佛、自然生態園區、節孝祠、賞鷹平台等可以遊玩。車道旁一棵棵的大樹，加上徐徐的微風，驅走了身心的煩熱，讓人無比舒暢，運動兼玩樂，一舉數得。【自然生態園區】園區內除了運動休閒公園、還有外形奇趣的水梯、花草扶疏的展示中心，及受到眾人喜愛的兒童親水區等。園區植有數百種珍貴植物並經人工培育數種鳥獸棲息，綠蔭盎然，空氣格外清新，每當假日，總有許多家庭來此進行休閒親子活動。【節孝祠】是目前國內唯一獨座主祀貞節烈婦的祠廟，其木結構採用罕見的「移柱法」，在本土文化意涵及建築史上具有絕對的價值與意義。格局為四合院，兩殿兩廊，依序有山川門帶兩耳房、中庭、軒亭、正殿，祠旁有一片綠地和百年老樹，祠內許多雕工造型技巧與彩繪手法優美精巧，均為台灣首見，彌足珍貴。【賞鷹平台】位在山頭的制高點，除了可以看見過境的灰面鵟鷹外，在兩個山頭間的山谷地形，更是灰面鵟鷹捕食、下午落鷹及清晨起鷹的最佳觀賞場所，每年三月至四月為其過境彰化八卦山的季節，政府因此都會舉辦「鷹揚八卦」的賞鷹活動，這可說是彰化的年度自然生態盛事。結語以彰化火車站為核心發展區的彰化市，是全國唯一山線和海線鐵路交會的城市，有許多土地在民國67 年就納入都市計畫，目前雖然尚未重劃、開發，但將來配合鐵路高架化、捷運等公共設施建設完成，將帶動區域更加繁榮、便利；縣市合併後，台中市核心發展趨勢明顯，緊臨的彰化也為次要核心區，與台中的交通來往也十分便利，因此新都市計畫對彰化市來講相當關鍵，為加速都市計畫發展，彰化市公所已成立專案的推動小組。除了東區擴大計畫外，台中捷運綠線如能延伸到金馬路至鹿港，串連鹿港成為歷史文化園區，觀光帶動之餘也勢必讓房價起漲，未來的發展值得期待。

不要當雷神屋！  速速成交有撇步    房市近期交易冷清，總是看的人多出手的少，大家都還在觀望，市場呈現一種「敵不動，我不動」的局面。買賣雙方的關係就像跳恰恰，一來一往，你進我退，總還是可以找到彼此覺得最完美的定格Ending Pose，就怕雙方僵滯原地，誰也不讓，這生意就做不下去了，導致目前台灣房市去化的時間全面拉長，如總價超過2500萬的物件，需要至少3個月才能順利去化。    根據房仲業統計顯示，目前台北市總價500萬以下的物件，平均只需要50天就能順利去化，500萬～1000萬的物件，則需多出36天的去化時間，平均約86天才能順利完成交易。 但若將總價拉高到2500萬至3000萬的價格區間，可發現平均流通天數暴增至121天，3000萬以上的房屋更要140天，成功去化至少費時超過3～4個月，但對要處理資產的屋主來說，時間就是金錢，房子可不希望慢慢賣！哪些情況會讓多數的買方覺得這間房可能是心目中的「雷神」呢…第一雷：價格過度偏離市場行情    如果物件本身開價脫離實價登錄行情，易讓買方認為售價是否水灌得比較多一些，就會形成更大的價格認知落差；房仲業者建議賣方開價以實價登錄多1~2成為佳，保有讓買方殺價的空間，也不會偏離自己理想價格過多。 第二雷：總價高一點，時間就長一點    若物件不是現在主流的小坪數、低總價，也會增加物件的流通時間，以市面上主流的20～40坪物件為例，可推得目前以2房、2+1的房型較受青睞，大坪數的物件受到總價影響，口袋較淺的自住客接手能力較差，無法吸引首購族或青年購屋族群，只好等待口袋深一點又有緣的買主了。第三雷：有無法一見鍾情的因素    倘若屋主仍居住在待售物件中，或者有飼養寵物，也會影響買方的交易意願，除了家具可能縮小視覺面積外，體味重的寵物，氣味流通在房子裡，也容易讓買方退避三舍，或是屋內雜亂擁擠，第一眼印象就大打折扣，這些因素都會影響買方出手意願。不過，有些屋主或仲介為了加快銷售速度，特意請來專業居家佈置公司，為房子打造有如家的氛圍，討好看屋的消費者，通常有經過精心佈置的物件，比沒有佈置的，成交機率高將近三倍！    所以想讓房子快速、順利賣出，該做的準備也是一樣不能少，不是只有買房的人需要認真做功課，屋主想賣個好價錢，也可以從買房子的角度來下點工夫唷！比實價登錄平均還便宜的物件，請在此立即搜尋>>http://www.cthouse.com.tw/event/103/cheap/文  by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令圖片來源：https://unsplash.com/photos/revxuIor0nY

【文 / 研究發展室】 綜合中信房屋第三季宅指數調查，以及抽樣旗下加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查，交叉比對發現，多數民眾與加盟店認為此波房價修正可望在明年落底，而1-2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2%，時間上與房價落底的預測符合。     落底不一定谷底反彈,購屋人提早進場準備才能爭取下一波好位置 中信房屋副總劉天仁針對買賣移轉棟數變化的預測，也直指2016 年將是探底格局。劉天仁說，今年度移轉棟數動態預估落在25.5 萬與27.5 萬之間，即使25.5 萬跌破2001 年的259,491 ，決戰點仍將端看2016 年的移轉棟數。然而，劉天仁提醒，落底不代表谷底反彈，如果是U 型谷底，要等待多久才會反彈，是一個變數；現在對市場的預期是在2016 年落底，對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確的訊號，因為房地產永遠是看下一波，下一波才是決定房價漲跌的關鍵，如何爭取下一波可以站在比較好的位置，為手中的物件開創更好的未來時代，才是正確的購屋思維。     多多看屋 為“好緣份”增加積分 尤其這次調查，民眾對不動產抗跌保值的信心回升(27.7%)，以0.1 % 領先積極走升的「保留現金」(27.6%)，仍為抗跌保值第1 名。而且有購屋計畫的首購族，意願創下歷年新高，但是首購族缺乏買屋經驗，補強的做法就是把握機會，「早起的鳥兒有蟲吃」，提早進場，多多看屋，增加自己對房屋的認識，就像是遊戲中的積分，多看屋就是多幫自己增加積分，培養看屋的眼光，才不會人云亦云，才有本事挑到「有未來」的房地產；也像是女孩子挑選另一半的原則，如果這個對象有上進心、人品值得信賴，就算現在只是個默默無聞的小上班族，也能夠放心讓人依靠，因為他有能力開創美好的未來。根據代銷業者統計，9 月上旬預售現場看屋人數約成長20 %，代表市場對於房地產仍是有需求的，這些進場看屋的人就是早起的鳥兒，或許已經找到蟲兒吃了。     Less is more, 少賺為贏 賣方可趁機整理手上物件 預計2016 年落底對賣方也是一個明確的訊號，手上有一間以上房地產的持有者，可趁機整理手上物件。劉天仁副總說，賣屋如同嫁女兒，現在市場上有那麼多人要嫁女兒，但是買方心態是『給我低價，其餘免談』 ，再加上首購族的購屋價位與上一季相比，下跌102 萬元，如果目標是要把女兒嫁出去，那就不必太堅持價格，甚至多準備一些嫁妝，才能夠為房子找到適合的對象「嫁」出去。   值得留意的未來趨勢>> ‍中小坪數物件躍為主流‍ 中信房屋指出，今年8 月的全台平均家戶人口數與2000 年的3.33 人相比，平均每戶減少了0.55 人至2.78人。再加上新世代觀念出現轉變，單身族、頂客族（雙薪水、無子女）越來越多，使得出生率下降，造成台灣平均家戶人口數持續減少，低總價的中小坪數住宅將成為台灣購屋需求的主流。劉天仁補充，未來在平均家戶人口數逐年下滑，以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下，未來建商推案也勢必以低總價的中小坪數物件為主。   房貸限縮鬆綁，有助買氣回溫 宅指數的調查數據中，有65％的民眾希望貸款成數能在八成以上，需要銀行支持才買得起房子，顯示房貸對於絕大部分民眾來說是不可或缺的。劉天仁指出，央行近期已無預警放寬不動產信用管制措施，北台灣6 個行政區的房貨成數被放寬，而且針對豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數，由5成提高為6 成，讓民眾有更高的購屋能力進入房地產市場，有助買氣回溫。  

【文 / 行銷企劃部】左營是高雄市的市轄區，西臨台灣海峽，左營軍港也是我海軍最大和最重要的基地；本區域人口目前約19萬5千多人，是高雄市較早開發的區域，可分為舊部落、新社區、與眷村等三大區塊，各個區塊的背景差異性也為此地帶來極大文化潛力。【高鐵商圈】交通、商務、休閒、旅遊聚集左營高鐵加盟店店長蔡永固表示，左營高鐵特區位居高雄重要的交通樞紐，站區旁邊有灣市BOT 公共建設案、五星級國際旅館及多功能現代零售市場，形塑成高鐵左營站區商圈。生活圈內有福山廣場、重平兒童公園、博愛扶輪公園等綠地，休閒機能豐富；福山國小、福山國中與新莊高中，為高市知名的福山明星學區，吸引不少購屋族移居。高鐵左營站為高雄唯一三鐵共構車站，緊鄰三大百貨( 新光三越左營店、彩虹市集與環球購物中心左營店)，消費與交通機能完善是該區最大特色，周邊推案產品多元，從首購、換屋大樓到別墅都有。高鐵特區內因大中路以北、華夏路以西的使用分區為住三，容積率偏低，故均以透天產品為主力。店面集中在重信、重愛兩條路上，其餘大多為透天車庫型住家，大樓多為容積率實施前興建的20 年舊大樓，成交價每坪約在15~16 萬之間，華夏路以東五年內新大樓成交價則在20~30 萬/ 坪區間。高鐵路上之文府國小及文府國中為新成立之學區，此區多為透天車墅及透天店墅，因供給量少，需求者眾多，故有出售之物件釋出時都變得非常搶手，準買方多鎖定總價在2000 萬上下之產品。夜市、捷運與百貨結合共伴效應的【巨蛋商圈】漢神巨蛋加盟店店長鄧啟華指出，巨蛋生活圈屬於早期發展的25 期重劃區，緊鄰漢神巨蛋購物廣場，博愛二路有捷運紅線巨蛋站設立，沿裕誠路可到高雄最大的瑞豐夜市，周邊商業行為熱絡，具捷運與百貨結合的共伴效應。此區不少社區房價比鄰近的農十六、美術館重劃區還親民許多，目前自住型買方大多鎖定R15 生態園區捷運站四周至自由黃昏市場一帶，區塊內有左營國中、左新圖書館，在食、衣、住、行、育樂等方面都滿足消費者需求。而位於漢神巨蛋百貨旁，新庄仔路往西和華夏路交叉口附近的建案，也是許多在地置產投資、自住買方考慮的地點。左營火車站地下化後，左右城市的縫合、美麗景觀的一致，新莊一路將可直通南北向翠華路又可直接接入勝利路，許多商圈將會漸漸轉移在此範圍形成，自住買家可趁現在前來感受周遭環境的美感和未來。左營近20 年來因東側龐大重劃區快速發展，目前已經成為北高雄之新興商業核心，住宅大樓及人口密度相當高，各類異國餐廳也相當蓬勃，明誠路和裕誠路一帶已經形成北高雄密集的餐飲商圈。河堤社區人文素質整齊，社區每年定期舉辦音樂晚會，有「高雄小天母」之稱，周邊有新上國小、龍華國中等明星學區優勢，緊鄰明誠商圈與裕誠商圈，又有幽靜的水岸綠帶、自行車道，可同時享受都市的便利與優質的生活環境。河堤社區設有人行景觀橋「光雕橋」以及「光之橋」，增添社區藝術氣息，也配合愛河藍色水路觀光船停靠，縮短兩岸民眾往來，成為人人稱羨的水岸模範社區。高雄博愛加盟店店長陳揚智表示，被視為北高雄近期崛起的重要商圈的「巨蛋商圈」，近年成為年輕族群首選，也吸引不少原先居住在南高雄的年輕人移居北高。商圈內新推案大多集中在明倫路、華榮路附近，建商以首購及換屋型的大樓產品為主力。『聯上真品』：以中大坪數36 坪~62 坪規劃、每坪單價約28 萬~31 萬，『聯上F1』 及『棋琴15 重奏』：則以2~3 房隔局規劃，售價區間在28~34 萬/ 坪。自由行陸客創造瑞豐夜市店面商機瑞豐夜市位處在左營區的黃金地段，已擁有20 年的歷史之久，可以說是高雄規模最大且規劃管理最優的夜市，裡頭的攤位超過一千個，不但是高雄市民夜晚喜歡去散步品嚐小吃的聚集，現今更是自由行陸客鍾愛的商圈，也為知名景點周邊的店面帶來龐大商機；若有意投資周邊店面，陳揚智店長建議挑選附近有重要交通建設的，不僅可藉此帶進人群、創造錢潮，房價也較保值。周邊店面產品投報率大致為約為1.5%~2% 之間。【崇德生活圈】 綠地受歡迎左營崇德加盟店店長蔡政穎說明，崇德路由西向東貫穿翠華路、華夏路及博愛三路，博愛三路、孟子路口有捷運生態園區站，沿博愛三路往北可銜接大中二路上國道10 號左營端入口，大中二路西行則可至高鐵左營站，交通網路發達。區內凹仔底森林公園面積約為10 公頃，公園四周設置行人徒步休憩空間及自行車道，公園中央留有廣闊的大草原提供民眾活動休憩，園區遍植適合亞熱帶氣候及隨季節變化的樹種與開花植物，展現各色繽紛，並以複層植栽與生態濕地達到生物多樣性，成為高雄市生態廊道中的一環。許多購屋族群因學區、生活、交通機能便利而遷入，居住環境受到不少自住客青睞，提供周邊房價穩定支撐。公園綠地一直是購屋族重要的選擇條件，若為大型帶狀公園設施多、服務範圍廣，更受民眾歡迎。區內另一綠地：微笑公園屬於47 期重劃區，佔地約3 萬6000 坪，西起博愛三路、文自路口，東至河堤社區，自行車道長度約1.7 公里都是本區購屋熱區。雖然受政府打房影響，近2 年主打的大坪數、高總價豪宅產品表現略有停滯，但本區新成屋25 ～ 32 萬元/ 坪 中古大樓14 ～ 19 萬元/ 坪的房價區間，又比鄰近的漢神巨蛋商圈、農16 特區來的低，在詢問度、交易量上，均屬生活圈內最高，且崇德路生活圈已具備成熟生活圈的型態，鐵路地下化後，預料將有更多外來人口移入，房價更具上漲空間。蓮池潭蓮池潭長1.4 里，寬約400 公尺，湖面約75 公頃。在潭的西岸，由北而南分別有孔廟、啟明堂、春秋閣、五里硬、龍虎塔等，長橋、藝閣、寶塔，形成左營著名的寺廟觀光勝地。蓮池潭東岸為寬敞的環湖道路，西岸即左營的舊市街，聚集各式特產小吃店，非常熱鬧；南岸則由勝利路及新莊仔路所銜接成一完整的環湖公路，沿著這條道路繞湖一周，約4.1 公里。潭水盈盈，粼粼波光，加上湖畔的垂柳搖曳，潭面的浮萍與水蓮隨風起舞，畫面之美如置身於西湖之中，是國內外知名之勝景。高雄市孔子廟占地1800 餘平方公尺，參照宋制山東曲阜孔子廟配置，主體建築大成殿仿中國北京故宮太和殿之建制，採重檐宮殿式，氣魄雄偉，殿內供奉孔子暨四配（顏子、曾子、思子、孟子）、十二哲木主牌位；屋頂則依照清朝體制，採金黃色琉璃瓦，屋脊上有飛禽走獸，代表孔子「有教無類」，連飛禽走獸都樂於從四處前來聽道。結語—高雄信義計劃區美譽 生活品質高在房地產景氣的推波助瀾及重劃區大規模開發下，捷運、高鐵、台鐵「三鐵共構」共生效應，打通高雄南、北交通的任督二脈，加上鄰近副都心農16 特區、美術館文化園區，不僅讓左營區享有「高雄信義計劃區」的美譽，提高了區域的生活品質，使得左營各項建設發展突飛猛進，已經是目前人口增加最多的地區之一，也代表此區房市的熱度動能不虞匱乏。