擔憂疫情與台海情勢 但多數民眾無懼:房價仍將持平穩定?!
2020-10-22
全球新冠肺炎疫情再度升溫、台海情勢亦趨於緊張,根據中信房屋網路調查指出,68%的受訪者擔心或非常擔心新冠肺炎疫情再起;對於台海近期軍事緊張,也有56%表示憂心。 不過當問及房價感受度時,55%受訪者覺得今年第三季(7~9月)相較於第二季的房價仍屬於「持平(±5%)」,認為房價「上漲(6~10%)」與「大幅上漲(大於10%)」的比例共計34%,明顯多於認為房價「下跌(6~10%)」與「大幅下跌(大於10%)」的11%,顯示受訪民眾普遍認為過去的第三季房價似乎有中性偏多的走勢。 而對於第四季(10~12月)房價預估,約有54%受訪者認為將會「持平」,認為房價「上漲」與「大幅上漲」者共計31%,仍多於認為房價「下跌」與「大幅下跌」的15%。 中信房屋研展室副理張漢超認為,調查結果反映的是民眾對整體政經局勢所感受到的社會現象,上述結果看似民眾對於房市充滿信心、無畏危機,但與其解讀為民眾「看好房市、無懼內憂外患」,倒不如說是面臨各項外在環境變化,有著追不上房價的無奈。 張漢超解讀,民眾由媒體獲得的資訊,多半是預售、新成屋市場熱銷、完售等利多消息,因此對於房市的感受多半是中性偏多的看法,國內今年第三季房市也隨著疫情趨緩,六都建物買賣移轉棟數比去年同期成長19.5%,走出淡季不淡的格局。但事實上,隨著國際疫情風險再度升高,台海關係也趨於緊繃,民眾心情其實是相當擔憂的。 張漢超指出,疫情導致經濟不振,因而實施寬鬆的貨幣政策以刺激消費。當資金大幅增加之後,部分游資流入房市,使得房市逐步加溫,這些現象環環相扣,也讓民眾充滿「亂世紛擾,唯房地產為穩」的矛盾與無奈。 值得注意的是調查中第四季受訪者對於房價看好與看壞的感受度已與第三季有所不同,差距也有拉近的現象。第三季看好房價上漲者總計為34%,然而第四季僅剩下31%,且看壞房價下跌者也由11%,增加至15 %,顯示民眾雖仍看好第四季房價表現,但也認為房價表現可能將趨於收斂。   您是否擔心國內會再有第二波新冠肺炎疫情高峰? 對岸於台海實施軍演,您是否憂心將威脅台灣經濟穩定? 與上季相較,您感受第三季(7-9月)的房價變化為何? 您預期第四季的房價變化為何?  

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想不想買房?進場意願分水嶺 家庭月收入8萬元
2013-08-06
根據中信房屋第二季宅指數調查發現,購屋M型化的現象仍持續加劇,口袋深的民眾在不景氣的環境下,買房置產的腳步從未停歇。其中家庭月收入8萬元以上的族群,購屋意願逆勢上揚;而家庭月收入8萬元以下,進場意願則呈現下跌,家庭月收入8萬元成買方進場意願消長的分水嶺(如附表1所示)。資料顯示,家庭月收入8 萬元以上買方中,以月收入16 萬元以上族群,在第二季中進場意願增幅最多,由第一季的10.7% 上升至第二季14.2%,增加了3.5%;而月收入8~12 萬族群,由32.2% 上升至32.8%,也較第一季成長了0.6%。而相對地,家庭月收入8 萬元以下買方,如月收入4-8 萬族群,進場意願由31.5% 下跌至29.3%;而月收入2-4 萬族群也由9.9% 下跌至8.3%,所以從宅指數的調查可發現,『家庭月收入8 萬元,已成為第二季買方是否有意願進場買房的基本門檻』。經濟感受指數下滑 投資不動產最抗跌比例創新高第二季宅指數調查的經濟感受指數表現方面,受主計處第一季公布的GDP 成長率下滑至1.67% 的影響,第二季宅指數的經濟感受指數也跟著下滑,由上季38.88 下滑至34.66( 如附圖1 所示),顯示景氣數據表現不佳,投資不動產仍最抗跌,根據第二季宅指數調查,民眾認為最抗跌保值的標的物仍為『不動產』,比例高達44.2%,創宅指數調查18 季以來的新高( 如附圖2 所示)。從總體經濟情勢來看,近期美國聯準會主席柏南奇預告,QE 可能將在明年中退場;而國內方面,又有首季GDP 數據表現不如預期的影響,所以在宅指數調查中可發現,最抗跌保值的標的除『不動產』項目創史上新高外,現階段傾向『保留現金』的比例也大幅提升了,從上季的15% 上升至17.5%,排名第二。而長期高居榜上第二名的『黃金、貴金屬』項目,受國際金價大跌影響,從15.8% 腰斬至8.4%,排名下挫至第四名。所以在目前總體經濟相對不穩的情況下,投資最穩健的不動產或保留現金在手上,才是最佳投資策略。在央行關切下 桃園區購屋預算第二季下跌從第二季宅指數調查各縣市的『購屋價位』可發現,桃園地區的購屋價位由第一季的712 萬元下跌至第二季的687萬元,此結果是因為近期央行開始『關切』桃園房市是否過熱,進而導致桃園區的購屋預算微幅下跌,顯見央行打噴嚏,桃園房市也跟著著涼。另外,除桃園之外,台北市的購屋價位近期也受買盤外移新北郊區購屋影響,購屋預算從1136 萬元,小幅下跌至1121 萬元( 如附表3 所示)。相對地,台中、台南、高雄等中南部一字頭地區,受惠郊區低總價宅補漲效應,購屋預算全面上揚。而新北市購屋預算,受惠郊區補漲效應,加上投資桃園房市買盤也逐漸回籠新北購屋,所以新北市的購屋預算也從842 萬元小幅上漲至860 萬元。桃園投資買盤重回新北而若以『投資需求』的角度來看,根據中信房屋第二季的宅指數調查數據顯示( 如附表4 所示),近期投資桃園的買盤已逐漸重回新北市購屋,新北市的投資需求比例由31.48% 上升至42.86%,排名竄升第一。而桃園地區的投資需求,在2012Q4時創下50%的史上新高後,開始連兩季下滑,來到29.17%,顯見在主管機關的關切下,桃園房市投資熱潮有稍微趨緩的態勢 。另外,屬於一字頭區的台中、台南、高雄,第二季投資買盤則相對穩定,投資需求皆維持在三成以上。低總價、低單價的雙低物件,今年仍是首購族購買的主流產品,所以一字頭區下半年的房市表現仍會持續火熱。此外,新北市及桃園地區單價二至三字頭的中古屋也可考慮進場布局,雖然受央行關切,桃園地區投資買盤短線稍作休息,但未來在桃園機場捷運通車後,沿線橫跨新北三重、新莊、泰山、林口以及桃園龜山、蘆竹、大園、中壢一帶的中古屋依舊看好補漲,中長線置產的買盤仍可進場布局。若繼續實施奢侈稅 仍願投資買房者達57.2% 不願進場24.2%奢侈稅於今年五月底屆滿兩年,財政部表示未來將檢討修正,不排除延長奢侈稅年限,根據中信房屋第二季宅指數的調查,『假設政府未來繼續實施奢侈稅,會影響買方的購屋意願嗎?』調查結果顯示,在『2 年內有購屋計畫的受訪者』中,多數受訪者受認為,因考量中長期置產的需求,不會影響其投資買房的意願,仍願進場的比例高達57.2%( 如附圖3 所示)。相對地,認為奢侈稅繼續實施,會影響其投資買房意願的比例為24.4%。從數據中可發現,不論奢侈稅未來是否繼續實施,民眾買房置產的意願仍相當強烈,下半年台灣房市仍相對穩定。超過七成民眾認為 奢侈稅抑制房價的政策失靈而在奢侈稅屆滿兩年後,民眾對周遭房價的感受如何? 調查發現,在全體受訪者中,排名第一的是,有41.5% 民眾認為,「奢侈稅後,投資客沒變少,口袋深的投資者只是將成本疊上去或放兩年後再賣,房價仍在上漲。」而排名第二的是,有30.0% 民眾認為,「奢侈稅確有抑制投資買盤,使投資客變少了,但『房價仍在上漲』」。排名第三的是,僅有6.4% 民眾認為,「奢侈稅有抑制投資買盤,房價有下修的跡象」。整體而言,有超過七成的民眾認為,奢侈稅抑制房價的政策失靈,房價仍在上漲。多數民眾認為奢侈稅政策無法有效抑制房價,因為口袋深的屋主,只是將『成本轉嫁』或是『延後釋出造成短期房屋供給減少』的情況,都是促使房價再上漲的原因,若要解決房價過高的問題,根本解決之道在於增加房屋供給量,例如廣設合宜住宅,讓年輕人住得起,而非透過奢侈稅來限制所有房屋交易,解決供需問題,才是健全房市最佳之道。QE若退場 多數民眾認為不影響房市下半年房價仍有一成漲幅空間近期美國聯邦準備理事會主席柏南奇暗示,QE 可能在明年中退場,此消息一出,震撼了國際股市,而國內房市方面,若QE 退場是否會衝擊國內的房價呢?根據中信房屋最新的市調結果指出( 調查期間6/21~6/23),有32.3% 的民眾認為,「下半年台灣房價表現,不受QE 退場影響,房價仍舊會上漲0% ~10%以上」,在調查中排名第一。再者,有25.2% 的民眾認為,「QE 若退場,房價將下修0~10%」,在調查中排名第2; 另外,有20.1% 的民眾認為,「下半年房價將維持平盤」,排名第三。從數據中可看出,若QE 退場,多數民眾認為下半年的房價表現將不會受影響,預計下半年房價還有至少一成左右成長空間。美國QE 若逐步退場,資金行情退燒後,首當其衝的股市及債市,但相對地,國內住宅市場則會持續穩定,因為台灣房地產自有比率超過八成,而且精華區土地供給稀少,在近期土地標售價格不段飆升的情況下,未來房價要大跌不易,反而會走向溫和成長的格局,尤其是在國際景氣相對不穩情況下,現階段投資房地產,反而成為資金最佳的避風港,若有置產意願的買方,下半年房市仍可以持續進場布局。
成交熱點分析
2013-07-31
新北市-「林淡三新」 第二季交易量從斷頭區變熱區新北市今年3~4月建物買賣移轉棟數共1萬2994棟,較去年同期增14%,而奢侈稅後被稱為房市斷頭區的「林淡三新」,今年交易量明顯增溫,3、4月建物買賣移轉棟數分別為1090、1353、453與1451棟,各較去年同期增加137%、38%、36%與42%。A.新北市低單價大樓產品,新成屋每坪25~30萬,中古屋20~25萬,較受首購族青睞。B.新北外環郊區2至3字頭熱賣,若有單價1至2字頭物件,應立即出手,將來買不到。桃園縣-桃園平鎮成交量暴增89%根據桃園縣地政局資料顯示,今年上半年買賣移轉數最多的為桃園市(包含龜山),共8098棟,較去年同期增長5.9%,第2名為中壢(包含觀音)為5801棟,成長9.5%。值得注意的是,平鎮市竟然較去年同期成長89.3%,從1708棟增長至3065棟,堪稱買氣成長最為驚人的區域。桃園縣上半年買賣移轉熱區桃園外環的平鎮、楊梅熱賣,顯見首購族正外移單價更低郊區,只要低總價就可布局。台中市-西屯、北屯穩坐冠亞軍,郊區太平成黑馬台南市-永康區、東區、安南區、安平區交易旺安南:隨著市區土地成本推高,原被低估的安南區逐漸抬頭,吸引建商推案,而且對購屋者來說,安南區的房價也較具親和力,因此中短期內仍對首購與首換族群有吸引力。永康:區內有永康工業區、亞太工業區以及科技園區,需要大量就業人口,衍生出食衣住行育樂之需求,也造就了此區的繁榮。區內砲兵學校有搬遷可能,屆時大面積土地釋出開發,將進一步挹注發展動能,更使此區房市充滿想像空間。東區:除了成大之外,還有文化中心,以及南紡夢時代開發案都正興建中,對東區的繁華有錦上添花之效果;此區離高鐵也很近,吸引不少外來的房地產投資客,後市展望的能見度高。高雄市-低總價鳳山區崛起上半年買賣移轉數第1名的鳳山區為3280棟,較去年同期的2260棟,大幅成長45.1%,超越三民、鼓山、左營區。去年的房市題材多圍繞在鼓山區的美術館特區,尤其的土地飆風再起,加上高雄房價補漲,不少民眾為尋求較便宜房價,而移入鳳山區(註1:左營2012.6月為1262棟,自治新村改建後單月大量交屋,使去年上半累積數據創新高)1.郊區:平價宅仍是今年主流,鳳山、左營仍會續熱。2.市區:選擇有捷運、公園綠地、百貨商圈的地段,仍是中長期抗跌保值的重要關鍵,有一字頭或更便宜的中古屋,皆可進場。
美國QE若退場 台灣房價短線會跌否?
2013-07-24
若QE代表的是國外的市場資金在亞洲各地購買股市、匯市、房市,那麼台灣房市有『外資』在買嗎?如果外資買賣台灣房地產比重很小的話,那麼QE退場,對台灣房市則影響不大,所以房價不受QE退場影響。證據1台灣房地產買盤是本土盤,非國際盤!如附下圖:投審會的統計資料,在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額,即使以最高2009年的2.5億美元,也不過75億台幣,反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆,我們房地產都是自己人在買。證據2台灣房地產租金投報率,對外資吸引力不大!QE造成的大量國際游資,但對台灣的投資,主要都是容易進出的股市與匯市。至於房地產,外資深知我們台灣房地產在國際上是知名的低收益率(詳下圖),根本看不上!QE結束 長線若升息?  房價會跌嗎?有人說,QE若退場,量化寬鬆結束,全球央行將跟著升息,台灣房貸利率將跟著上揚,因此房價會跌!?升息房價就一定跌嗎?不一定,除非升得非常非常高,例如年利率從原本的1.875%~2.5%,升到4%~5%以上才有感,預期官方若升息,都只是每期微幅調整,不是猛烈式的升息,很難影響房市。QE退場,對台房市直接影響不大唯一可確定的是,近年台灣經濟不振,央行維持低率,不敢緊縮資金活水,以維持市場動能;而百業不興,房地產相關投資,是目前撐起經濟成長動能一盞明燈,所以要說QE退場,台灣房市資金動能減少,房地產將走下坡的論點,恐怕機會不高。
北中南 實價登錄各區豪宅單價 維持高檔
2013-07-24
1.比價效應下,未來周圍中古屋房價將穩定補漲。2.實價登錄資訊透明後,買賣價有參考依據,房價不易大跌。3.新北豪宅挑戰90萬,台中挑戰60萬,高雄挑戰50萬,物以稀為貴,精華區產品將越賣越貴。奢侈稅修正財政部朝四大原則討論奢侈稅上路滿2年,財政部擬延長續課稅,8月中將召開公聽會廣徵意見,9月底前擬出修法草案,據了解,財政部擬提4大原則,包括:ü「奢侈稅只修不廢」ü「應延長賣方持有不動產時間」ü「擴大適用課稅範圍至工廠、農地等非都市土地課稅」ü「仿照香港、新加坡針對不動產買家課稅」。奢侈稅是否延長,且若延長修正草案方向為何都備受矚目,財政部最快8月中旬邀請內政部、央行、經建會等政府單位與學者、不動產業界共同召開奢侈稅修正公聽會,希望可以在9月立法院新會期開議前達成共識,送出草案。市場預期,若立法院年底前完成奢侈稅修法審查,最快明年新制可上路。若奢侈稅年限延長,房價將會越來越貴~1.市場物件釋出的供給量減少,買方搶貨搶不到,房價會變便宜嗎?恐怕會越來越貴!2.屋主囤貨的時間成本增加,本來只要兩年,現在要等三到四年才能賣,屋主設定的獲利期望值會增加,都等這麼久了,本來只想賺一成,現在可能考慮賺兩成以上才想出場,房價怎麼跌呢?奢侈稅若延長,恐不會抑制房價,反而會造成供需失衡,房價因此上漲;若屋主等更久才賣,只會增加屋主對其獲利的期望值,現以,在就是進場買房的好時機,好物件將會越賣越貴,應趁房價穩定時趕快進場選貨。
最新都市地價指數 桃園漲5.79%居冠
2013-07-17
內政部今(15)日公布第40期(2012年10月1日至2013年3月31日)都市地價總指數為123.32,與上(39)期地價總指數(118.78)比較,本期都市地價總指數上漲幅度為3.82%。其中,上漲幅度較大的縣市包括:桃園縣上升5.79%、金門縣上升5.31%、新北市上升5.15%以及苗栗縣上升4.72%。內政部分析指出,桃園縣漲幅最大主要是因為該縣整體開發案陸續開辦、國道1號五楊高架完工通車及機場捷運興建等利多因素影響,帶動周邊地價漲幅相對顯著。ü新北市地價指數漲幅前三名(一)淡水區本期地價指數較上期上漲8.34%。本區住宅因具備捷運沿線交通便利、自然景觀及低總價等優勢,持續吸引購屋族群進駐,帶動交易價格穩定成長。商業區方面,受惠於捷運生活圈日益成熟,商業活動需求提升,商圈持續發展,使房地產價格亦呈上漲情形。(二)林口區本期地價指數較上期上漲6.88%。本區受惠於機場捷運線中壢至三重路段持續施作,加以林口產業專用區將有廠商進駐,且北臺灣規模最大的購物商城開發案「中商36」招商案決標等利多因素,提供就業機會並帶動周邊地區發展,進而推升地價成長。(三)新莊區本期地價指數較上期上漲6.80%。本區臺65線快速道路全線通車,加以新莊捷運線及機場捷運線等交通建設,大幅提升對外聯絡之便利性;另中央合署辦公大樓預計今年完工、新莊北側知識產業園區已完成公告徵收等利多加持,使本區房市需求持續熱絡,而本區二大開發區(頭前、副都心)新建案持續推出,亦帶動鄰近舊市區房地產價格上漲。ü北市地價指數漲幅前三名(一) 大安區本期地價指數較上期上漲4.21%。忠孝復興、敦化商圈內辦公大樓、百貨公司林立,商業氣息濃厚,公共設施完善,生活機能極佳,加上擁有雙捷運線及20線以上公車匯集的交通網絡優勢,地價上漲。 (二) 信義區本期地價指數較上期上漲3.98%。受惠於捷運信義線即將於年底通車,捷運場站周邊如信義路5、6段、福德街一帶,交通條件佳,交易熱絡,交易價、量均有成長,帶動地價上漲;信義商圈周邊地區如松仁路、松德路、仁愛路及逸仙路一帶,因居住環境及生活機能良好,地價持續上漲。(三) 中正區本期地價指數較上期上漲3.90%。臺北車站特定專用區及站前商圈一帶,為本市交通之樞紐,百貨公司、購物商場匯集,商業繁盛,地價上漲。和平西路及南海路一帶,鄰近植物園、國立歷史博物館,區內有國語實小、南門國中、北一女中、建國中學等知名學校,條件優越,調查地價上漲。羅斯福路一帶,因有捷運新店線、中和線,交通便利,又鄰近公館、南門商圈,生活機能佳,區內都市更新改建案交易熱絡,地價上漲。ü中市地價指數漲幅前三名(一)北屯區本期地價指數較上期上漲10.97%。本區內中清路、文心路、北屯路及崇德路等成熟商圈之商業活動依舊熱鬧非凡,加上水湳經貿園區及十四期市地重劃區陸續動工、第八單元自辦市地重劃區完工在即及臺74線快速道路分段開通與捷運綠線場站開發等重大建設題材發酵下,多數地區之地價持續看漲。(二)西屯區本期地價指數較上期上漲9.58%。七期重劃區內重大公共建設不斷,中部地區新興景點秋紅谷廣場於去年11月啟用、新市政水景公園及大都會歌劇院亦正在施工當中,由於各項公共設施趨於完備,加上交通便利,帶動強勁的住宅需求。另水湳經貿園區已如火如荼動工中,尤其號稱臺中之肺的清翠園,讓各界引頸期盼,引發周邊的住宅需求,而十二期重劃區鄰七期重劃區、逢甲商圈及水湳經貿園區,成為最具發展潛力之區域。(三)太平區本期地價指數較上期上漲7.85%。本區相較於鄰近地區房地產價位屬中價位,吸引年輕首購族置產,再加上因臺74號快速道路完工通車,交通生活機能提升,新光地區建商於區內熱推建案,銷售成績亮眼,吸引人口移入本區,不動產交易行情上漲,整體而言,地價呈現上漲情形。ü南市地價指數漲幅前三名(一)永康區本期地價指數較上期上漲10.47%,呈現持續上漲趨勢。因本區人口密度高、毗鄰南科且交通便利、生活機能完善,吸引首購自住民眾在本區置產,帶動房地需求增加,加上砲校遷移後將闢建創意設計園區等因素,吸引建商持續購地推案,帶動地價上漲。(二)安平區本期地價指數較上期上漲5.86%。本區因市政中心所在五期重劃區,公共設施及生活機能完善,建商推出高價住宅及大樓,吸引自住需求並帶動地價上揚,使住宅區上漲5.28%。商業區因安平老街商圈觀光人潮湧入,商業活動熱絡,帶動地價上揚9.81%。(三)中西區本期地價指數較上期上漲4.40%。本區民族路、民生路,臨安路一帶因生活便利性高,買氣旺,成交快速,小型建案不斷推出,另高價住宅如頂美、湖美一帶,電梯住宅銷售佳,致住宅區地價上漲。ü高雄地價指數漲幅前三名(一)三民區本期地價指數較上期上漲6.47%。自辦41期重劃區東毗鄰鳳山文山特區,西銜接陽明商圈原有發展優勢,新建案不斷推陳出新,吸引商家進駐,帶動商機與人潮,房地產交易熱絡,地價仍為量價齊揚走勢。河堤社區受惠於景觀優美的愛河沿線地景及73 期重劃區河堤國小設校等效益影響,成為優質河岸生活圈,地價仍持續上漲。 (二)鳳山區本期地價指數較上期上漲5.41%。衛武營藝術文化中心及大東藝術文化中心常舉辦大型藝文活動,帶來人潮並提升附近整體文化水準,對房地產價格有明顯加分效果,地價上漲。大貝湖、文福、華鳳、福誠、鳳翔及鳳西等開發區,因建商積極推案,加上房地產景氣明顯熱絡,成交件數顯著增加,地價明顯上漲。(三)小港區本期地價指數較上期上漲4.99%。廈莊、孔宅地區,相隔10年後大樓產品再獲建商青睞,素地交易行情創區域新高之帶動下,地價明顯上漲;漢民路、二苓路、宏平路及孔鳳路一帶,因生活機能成熟、公共設施完備,且價格相較市區為低,地價呈上漲之勢。結論1.關鍵字為捷運、快速道路、景觀公園綠地,重大交通建設及公共設施就是房價上漲的保證,買方跟隨政府重大建設來佈局,穩賺不賠。2.政府左手打房,右手推動重大建設政策來推升房價及地價,是為何故?房地產是經濟發產火車頭,讓房價溫和成長,各行各業將雨露均霑,所以不用擔心房價會大跌,在好地段有重大建設利多的地方買房不會吃虧。
五都買賣移轉棟數 上半年表現比去年好
2013-07-11
1上半年買賣移轉棟數和去年相比不減反增,顯示想買房的人仍然很多,房市交易穩定。2 預估今年買賣移轉棟數較去年成長3%~5%,2013年整體房市較去年樂觀。3 QE退場新聞,影響力會逐漸降低,等市場專家喊話結束後,還是會重回交易基本面,2013年郊區補漲,低總價產品熱賣格局不變。近期市場多空看法美國QE退場訊息對房市影響,市場過渡反應ü台灣住宅房價是local在地買盤在支撐的,不是走國際盤,外資是以進出股市及匯市為主,而非住宅市場買賣,所以下半年房市仍相對穩定,沒有利空,QE對房市影響只是專家過渡反應的議題,除非實價登錄網站的成交資料都是外資在成交,否則在本土買盤的支持下,下半年房地產市場仍然相對穩定。ü外資投資較有機會購買的是商用不動產,但假設外資資金伴隨QE減碼從亞洲退場,台灣商辦會因此跌價嗎?不會,原因如下:1在兩岸服務貿易協議簽訂後,來台設據點的陸資可能是下一波買盤。2 台灣商辦的主力買盤是本土壽險業不是外資,上半年商用動產交易減少是因為金管會管制令所造成(人為干預),並非房地產基本面不好。新聞:中檢實業以總價約4億元,買下葉財記世貿大樓12層樓辦公室和停車位,是陸企來台的最大買樓手筆。大陸央企-中國質量監督檢驗檢疫總部駐香港的香港商中檢實業,首度登台買樓,買下北市敦南二段葉財記世貿大樓1戶辦公室,創下央企在台北市精華地段買樓第一例。隨著兩岸簽署服貿協議簽訂後,預期陸企來台設立據點將產生對辦公室、店面的潛在需求,成為新的商辦潛在買盤。不景氣下 民眾更想買不動產來保值 房地產仍為資產配置的最佳避風港根據中信房屋2013年第二季宅指數調查,由於首季GDP成長率表現不佳,腰斬至1.67%,整體購屋信心短線受到波及,但調查發現,在不景氣下,民眾更想買不動產來保值,比例高達44.2%,創下宅指數調查4年來的歷史新高。買方若有購屋計畫,仍應積極進場佈局。(文/行銷企劃部)
台灣地理中心 觀光、交通促繁榮 —南投縣草屯鎮、埔里鎮
2013-07-08
文 / 行銷企劃部南投縣位於台灣中部,是島上唯一不臨海的縣,聞名海內外的日月潭即座落於此。南投縣西北方的草屯鎮,與台中市及彰化縣相鄰,主要公路台14線、台3線、台76線、中投公路、國道三號以及國道六號皆通過這裡,居於交通樞紐的重鎮,為進入南投縣的門戶。而埔里鎮為臺灣本島地理中心,今日已逐漸發展為台灣中部的旅遊樞紐,也是南投縣東北部區域中心。南投重鎮─草屯草屯中興加盟店店長曾宥達指出,草屯商圈以太平路二段、中正路、虎山路、中山路等路段組成,由麥當勞為中心向外擴散,人口多集中於此。【太平路】是草屯最主要的商店街,商街約有一公里長,是鎮內逛街消費大街,店家招牌整齊。【中山路】上有著名的麻糬店家,也有三大生活百貨,是僅次於太平路的商家集中地。【虎山路】商家北起中正路,南至民生路,本路段以飲食業為多,也是山腳里重要商街。鎮內有兩大早市,一是「大觀市場」,為全鎮最大零售市場;「草屯公有市場」是鎮內另一公有市場,設有停車場及人行步道。「大觀市場」是草屯40 年不變的早市,這裡的房屋租金最高,產品規劃全部都是透天產品,地坪約在25~30 坪,建坪則在55~70 坪,樓高規劃在3 樓~4 樓,房產售價皆以總價論,每棟透店依位置與條件不同,成交價在1200 萬~4500 萬可得。商業區的特殊產品透店也有破億元的成交資訊釋出。曾宥達店長說明,地方房產仍以透天為主,大樓多於民國82~85 年間興建,集中在正興街、太平路、碧山路、虎山路、中正路、大成路、忠孝街一代。舊大樓最高以13 樓規劃,售價每坪約5~7 萬。921 之後因容積相關限制,大樓高度最高僅能在7 層樓,區域重建大樓僅有:藝術國家、總統官邸、正興家園三個社區於民國93 年完工,成交價在8~10 萬/ 坪,車位多含於總價一併出售,車位租金於1000~2000 元/ 個可得,是區域大樓指名度較高的物件。省府中興加盟店店長劉俊溢表示,目前土地價值最高的區段仍以「中興新村」為主,主因除了省府時代已有完整的規劃外,健全的食、衣、住、行機能及綠樹公園遍及,加上近期馬政府的愛台12 項建設中,於此規劃興建的“高等科技園區”第一期工程款已投入( 約16 億),在左右坐擁華新段( 中興特區) 及首區段( 豪宅區) 的優勢之下,成為外來客戶最佳的投資區塊。區域土地都是住宅用地,素地售價在22~30 萬/ 坪。華新段目前已有完工的透天產品釋出,戶數約60~70 戶,售價在1300~3600萬/ 棟,2000 萬以上的透天別墅都有規劃室內電梯。首區段是地方的豪宅區,目前推案僅約30 戶,未有完工產品,區內多以電梯別墅興建,售價在2000~3300 萬/ 棟區間。劉俊溢店長補充,南開科技大學學生約7,500 人,學生套房租賃宅大多集中在富頂路、富春路、富林路、富中路、富昌路、中正路一帶;區域做為租賃宅透天物件屋齡以10 年為主力,售價在400~500 萬左右,都是整棟出租規劃( 並無像北部都會區那樣整層多間的隔間方式),房間數在4~5 間的產品接受度最高,其租金行情在2 萬~2.5 萬區間,投報率約有5%~6%。部份建商為因應這些學生族群需求,興建6 層樓高的整棟套房式產品出租,依配備及空間的差異,每間可租得4000 元/ 月~6500元/月。草屯鎮消費不高,交通動線好,住宅品質不輸台中市。以保值性來說,建議購屋人可往中興段、建興段及市中心加以運作,這裡將是不錯的抗跌保值區段。夜市文化中正路上的「草鞋墩人文觀光夜市」是接續早期位於碧山路642 巷旁空地、星期六晚上營業的「拜六街夜市」,除了包含傳統夜市的特色之外,更以人文、藝術、關懷作為理念,創設公益慈善團體義賣專區,與結合地方農特產品的銷售專區、特色美食區等,;現在為每周五六日營業,占地約8 千坪,不論南投在地人或是鄰近鄉鎮民眾都愛造訪,已成為帶動整個草屯經濟起飛的重要夜市。另一個位於南埔將軍廟前廣場的「南埔夜市」在1996 年曾有70 餘攤販,但因離市區較遠,又「草鞋墩人文觀光夜市」名氣大增,現在成為地方性夜市,為每週二、五營業。火燄山亦稱九十九尖峰,擁有火炎山特殊地理景觀,諸峰獨立,鮮有稜脈相連,最高峰為海拔779.4 公尺,與三義火炎山、六龜十八羅漢山並稱為「台灣三大火炎山地形」。九九峰地質涵有具鐵、鋁等氧化物成份的赭土,在晨間、黃昏之時遠觀,宛如火紅般的山色在燃燒,故得火燄山〈火炎山〉。921 地震後,原本光禿禿的山頭,現已蒼翠一片,2012 年重新啟用的九九峰森林步道,沿山稜環繞美景天成,除了親近九九峰,還可以俯瞰霧峰、草屯、烏溪、國道六號、平林、雙冬里等景觀,深受熱愛健行民眾喜愛。中部旅遊樞紐─埔里鎮埔里中華加盟店李志成店長表示,由於地理因素,大埔里地區成為一較為獨立之生活圈,和以南投市為核心的生活圈分為南投縣內兩大生活圈。埔里鎮的商業區具有服務國姓、仁愛、魚池等地的機能,連鎖商家都以埔里為進駐大埔里第一據點,以「東環」為中心的中正路、中山路是埔里的商業中心。鎮內的金融機構家數為南投縣內第三位,僅次於南投市和草屯鎮,是大埔里地區中唯一設有銀行的行政區。醫院及診所總數埔里也為南投縣第三位,包含埔里基督教醫院、臺中榮民總醫院埔里分院等二醫院。李志成店長指出,埔里鎮於民國61 年重劃後,街道多以8 米路寬為主,隨著時代演變及國道六號的開通,整體市場皆往北邊的西安路、中正路、中山路移動,路面拓寬也都在15 米以上,生活機能和動線隨之改變。商家開業會以此做為主要選擇區塊,消費者進出往來的道路也改變習慣,就不動產價值而言,這幾條路段的價值最是看好。而“福星村”目前因廬山遷村話題,加上已規劃59 甲土地做為溫泉特區的利多,商業行為因此帶動,建議有購買土地的投資人可往北選擇,目前區域內之農地成交價約在2 萬/ 坪,建地則在5 萬/ 坪~6 萬/ 坪區間。市區內20 米路旁的物件已有30 萬/ 坪的成交價出現,待未來相關建設加持,房市表現樂觀期待。臺灣地理中心埔里鎮是台灣地理之中心位置,地理中心碑設於虎頭山山麓,外觀是3 公尺高的赭色碑座,碑身為蔣故總統經國先生匾題「山清水秀」四字,左右兩側立有白色弧形牆面,碑座上立一根不鏽鋼製的長桿,桿頂承有兩圓環互為相交,沿碑後的階梯而上,登頂後可見一等三角點,該點便是台灣地理中心天文原點。現在這裡已規劃成一個環境優美的公園,附設羽球場及供散步的休憩步道,還可至虎子山頂遠眺埔里全景,兼具地理與人文的雙重特性,目前可說是中台灣地區最具特色的旅遊休憩勝地之一。埔里酒廠臺灣菸酒公司位於埔里鎮的酒廠,主要生產紹興酒、愛蘭白酒與愛蘭囍酒,現在以「觀光酒廠」的經營方向轉型,每年入園人次高達130 至150 萬,假日遊客如織。對外開放供民眾參觀酒文物館、品酒、介紹紹興酒與愛蘭白酒的特色、產製及飲酒文化,以及販賣相關酒副產品:紹興酒冰棒、紹興米糕、紹興滷味、紹興香腸、紹興酒蛋、不老蛋、蛋糕…等,其中以酒蛋與香腸的最為熱銷。除了積極發揚紹興酒的國粹文化外,也努力保存著酒廠的歷史及沿革。來埔里享受南投的好山好水的同時,也別忘了到「埔里酒廠」走走,體驗酒香的魅力。中台禪寺又稱中台山,由惟覺老和尚創辦,樓高達136.0 米,三十七樓,為目前台灣最大、最高的佛教寺廟,及世界第二高東方、佛教建築(僅次於天寧寶塔)。中台禪寺規模龐大,由著名建築師李祖原先生所設計,外觀融中西工法,運用佛法頓漸、大小乘的精神,將藝術、學術、宗教和文化融為一體,卻不失禪宗的風格,令人讚嘆;硬體設備也相當完善,有禪堂、四天王殿、菩薩殿、三世佛殿、講堂、知客室、大寮、齋堂讓信眾參拜、使用。是眾多佛教信眾的信仰中心,慕名而來的遊客和信眾絡繹不絕。結語在九二一之後地方政府陸續推出新豐、虎山及碧峰重劃區進行土地重劃,加上國道三號、八卦山隧道東西向76 快速道路及國道六號的通車,讓交通條件大幅改善,以及台中升格為直轄市也帶動大台中生活圈,臨近南投草屯地區土地及房市也就水漲船高。而埔里鎮交通方面,除了國道六號南來北往十分便利,還有陸客來台觀光效應,在文化藝術與山岳旅遊發展的構想下,區域更加繁榮有活力。
QE若退場 民眾認為不影響房市
2013-07-05
美國QE若逐步退場,資金行情退燒後,首當其衝的股市及債市,但相對地,國內住宅市場則會持續穩定,因為台灣房地產自有比率超過八成,而且精華區土地供給稀少,在近期土地標售價格不段飆升的情況下,未來房價要大跌不易,反而會走向溫和成長的格局,尤其是在國際景氣相對不穩情況下,現階段投資房地產,反而成為資金最佳的避風港,若有置產意願的買方,下半年房市仍可以持續進場布局。QE退場與台灣房市關係短線不影響:1.台灣的房地產本身並不像香港、新加坡那麼國際化。參考經濟部投審會的統計資料,在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額,即使以最高2009年的2.5億美元,也不過75億台幣。反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆,我們房地產都是自己人在買的!因為我們房地產夠Local,所以買盤不受QE3退場的影響。2. QE資金影響台灣較多的是股市、匯市,若QE退場,國內股市資金動能減少,股市表現差,股民的錢還有可能轉戰房市,房市不見得會變差。中長線央行若升息恐有影響:   QE3結束代表國際低利率時代的結束,隨著國際利率的逐步調升,台灣央行生息的壓力也隨後將至。只要銀行開始調升房屋貸款利率,許多手上擁有數十間房屋,同時運作高槓桿的屋主,就會開始吃不消。如果租金淨收益仍不敵貸款支出,現金流為負,屋主只有降價拋售手上物件,現金落袋為安,同時帶動房價下跌。營建業也是一樣,倘若銀行加強授信風險評估,進而選擇雨天收傘,建商稍微周轉不靈,就可能面臨跳票風險。因此若有買方組成購屋團,針對有資金周轉壓力及餘屋出清需求的建商提出團購,也有機會買到便宜的新成屋。若賣方反應不及,也有大量物件會落入法拍市場,預期法拍價格也將影響房價。至於台灣何時會升息呢?最新消息指出,未來新任美國聯準會主席可能將由走保守路線的蓋特納出線,市場認為,蓋特納將不會做出短線太激烈的QE退場措施,QE要逐步退場可能到2015年,所以未來兩到三年,順應國際寬鬆貨幣政策,台灣央行的低利政策可望持續,要在2015年時QE完全退場時,央行才會面臨較大的升息壓力,所以低利的房市環境至少應可持續到2015年。
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