就是愛台灣! 外國人置產 高雄狂增46.9%
2019-11-12
文 / 營銷企劃部 外國人士來台置產,在六都中究竟會選擇在哪裡落腳?根據統計,外國人士最青睞高雄市,今年1到8月累計買賣取得建物棟數年增率已達46.9%,新北、台南亦呈現年增正成長走勢。中信房屋研展室依據六都資料進行統計,其中高雄今年前8 個月外國人士買賣取得建物棟數較去年同期成長46.9%,其次為台南11.1%,新北亦有9.6% 的正成長,而台中則呈現負成長20.2%,桃園和台北分別小幅年減5.1% 和4.7%。中信房屋研展室副理張漢超指出,以國內不動產交易量體而言,外國人士買賣取得建物所有權的數量雖屬稀少、份額亦不具撼動性影響,但就比重變化上的趨勢意義而言,外國人確實有看好台灣而進行加碼。外國人士來台置產時,主要著眼於發展條件、商機與話題性,研判高雄市之所以能大幅成長46.9%,應是看好當地發展和政治話題性有所關。張漢超表示,對於大陸人士是否會大舉來台進駐高雄置產的問題,以政府對「外國人地權管理」的定義,資料內已將「大陸地區人民」排除在「外國人」相關統計中,換句話說,外國人來台置產加碼的現象,並未包含中國大陸人士在內。相對於中國大陸人士,香港人士來台居留定居反倒有增加的現象。中信房屋研展室統計比對移民署資料發現,大陸地區人民在台無論是居留或定居許可人數,在今年前8 個月都較去年同期呈現減少的趨勢,但香港居民在台居留或定居比例卻大幅提升,研判這樣的現象應與中國大陸限縮來台許可有關,而香港反送中事件越演越烈,更可能是促使港人來台置產的主因。張漢超認為,自從香港反送中事件發生以來,港人來台居住比例較以往大增,除顯示港人因憂心抗爭而採取風險分散的資產配置外,另一方面也是因台灣房地產價格與居住空間都相對比香港來的更具優勢,在諸多考量下,港人因此會願意選擇在台居留或定居。

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2011年影響房市因素 民眾認為房價.通膨.利率三高最為關鍵
有泡沫化疑慮佔2成 與股市表現及政治選舉齊看重
2011-01-31
    民國百年開春已有學者喊出年中房市即將泡沫化的可能,但也有代銷業者認為時機點應在三年後,究竟消費者怎麼看待百年房市呢?中信房屋與創市際市場研究共同舉辦網路調查結果出爐,民眾認為影響2011年房市表現的重要因素首推「房價持續攀高」佔33.2%,亞軍為「通貨膨脹」佔31.2%,其後依序為「股市表現」、「利率調升」、「政治選舉因素」分別有20.3~20.5%。至於對房地產有泡沫化疑慮的民眾也有 19.9%的比例(詳見附表一)。此一結果顯示影響百年房市關鍵有三高:房價高、通膨高及利率高。     中信房屋表示,無論是全體受訪者或是再區分出近期內有購屋計畫民眾的投票結果來看,「房價持續攀高」及「通貨膨脹」不約而同分列前兩名,且比例均高達三成以上,顯示多數民眾認為房價今年仍然看漲擔心再不下手更買不起的心態以及抗通膨的保值性需求十分明顯,強度高於其他選項10個以上的百分點。相較於上一年度的調查,民眾認為影響去年房市的因素前二名分別為「失業率惡化」及「兩岸經貿交流」(詳見附表二),今年出現了大洗牌的狀況。     除了前兩名關鍵因素對房市的買氣有正向加熱的影響之外,其他降溫的因素也在後面追趕,中信房屋指出「股市表現」將決定民眾資金分配的比例,「利率調升」則對購屋民眾施加或多或少的房貸壓力,而「政治/選舉因素」成為許多政策與措施的影響主因,對民眾來說也具有相當程度左右房市的能力。     至於房市是不是會出現百年大泡沫?在這次的調查裡,無論是全體受訪者或是近期內有購屋計畫的受訪者之中,都有兩成左右的比例認為房市泡沫化將會是影響2011年房地產的因素。但中信房屋點出一個有趣的現象,對照近期內有購屋計畫的受訪者選擇「房市泡沫化」的佔比及選項排名上,都比全體受訪者來得高,顯示部分購屋民眾的心理反而認為可以在泡沫化的時機點進場,所以今年的買盤不論是對房市看好或看壞的民眾都一致認為應該下手的買點。而回歸實際的市場銷售端來看,由於12月的買賣成交狀況較11月有一成以上的成長,目前這股買氣在百年開春仍有氣勢如虹持續暢旺的走勢,預料一月的買賣移轉件數仍將持續成長! <附表一>民眾票選影響2011年房地產因素   <附表二>民眾票選影響2010年房地產因素   研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制) ‧ 調查期間︰2010/11/23-2010/12/03 ‧取樣來源:創市際大型樣本群(CyberPanel)。 ‧取樣條件:台灣地區20歲以上,有固定工作,或對家中消費有決策權的家庭主婦、退     休者。   總樣本數︰共回收1,321份有效樣本,在95%的信心水準下,抽樣誤差在正負2.70%以內,重點地區(台北市、台北縣、新竹縣市、臺中縣市、臺南縣市、高雄縣市)佔全體樣本64.14%,再依照行政院主計處公布2010年10月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權,加權後樣本規模為N=1,068份,結構如下: crack car loan new online
搶抗通膨避險資產 購屋意願上升 兔年房市跳
2011-01-27
 6成以上民眾景氣看法穩定樂觀 高房價問題升息抗壓性低     台灣房市在2010年第3季末止跌回彈的前提下進入第4季買氣高的傳統需求旺季,而第4季的成交價量並沒有在選舉前後產生觀望或遞延的震盪表現,以最新公佈的北市買賣移轉件數來看,11月交易量為5,200戶,單月成長6.9%且是9月以來連續三個月成長。中信房屋董事長鄭余正全表示以中信房屋2010年截至12月的成交統計來看,12月全國交易量體有一成以上的增幅,推估全年買賣移轉件數可達40.4萬件,較去年成長4%。 雖政府持續祭出各項積極查稅與稅制改革措施,希望能緩和高房價問題以避免房市泡沫化風險,但Q4房市穩定成長不畏打房的關鍵根據中信房屋2010年第4季宅指數調查結果顯示,隨著美國量化寬鬆政策引發熱錢效應,使得民眾抗通膨避險置產的需求強健,不但在第4季購屋意願明顯上升,對2011年的房市表現依然持續看好。 熱錢.通膨來襲 保值抗跌概念資產搶手 經濟感受樂觀購屋意願明顯增加    中信房屋鄭余正全董事長表示:中經院預估2010年GDP成長率可達9.98%,2011年也有4.51%的水準,其中四成以上的經濟成長來自民間的消費;而消費金融日趨活絡,定額基金人數、信用卡簽帳金額、住宅貸款餘額屢創金融海嘯後之新高。在各項經濟指標翻紅的狀況下,Q4民眾對於經濟感受的綜合指數評比穩定上升,構成因素除了物價滿意度下降之外,家中經濟及理財滿意度最高,甚至連房價滿意度也較前期小增。而在購屋意願的綜合指數表現上,各項因素滿意度皆提高,其中對於景氣跟房價有較明顯成長。單就購屋意願佔比的數值來看,相對於Q3受政府打房影響購屋意願低落,使得Q4出現了宅指數調查以來最大幅度的成長,近期內有購屋意願的比例成長5.2個百分點,為57.1%。     而深入了解支撐購屋意願上升的原因,可以發現Q4近期有購屋意願的受訪者換屋及分戶的需求比例明顯的浮現。除了自住需求以外,在熱錢與游資入場的情形下民眾產生較強烈的理財動能,抗通膨概念的資產如外幣、貴金屬及房屋,在民眾現有及未來看好的避險配置上有明顯的增強趨勢,房地產蟬聯7度保值抗跌首選。 收入與需求M型化 北市忙避險 新北市急首購 議價空間略縮雙北市房價漸認同     主計處公佈2010年1~10月平均薪資為44,919元,為近17年來最大增幅;經常性薪資也有36,205元,但多數民眾感受不到這般的好薪情。據統計全國有360萬上班族月薪不到3萬,事實上根據中信房屋宅指數的統計,近期內有購屋計畫的民眾竟有過半54.9%個人月收入不到4萬元水準,即使以家庭收入來看月收入未達8萬元的比例也依然過半有52.1%。收入的M型化趨勢也造成購屋需求走向M型化的發展,中信房屋鄭余正全董事長指出在宅指數近兩年的調查數據裡,總價500萬以下及700萬以上的購屋預算比例也同步漸增。再進一步理解各縣市民眾購屋預算及對房價現況所預期的議價空間的交叉比對,可以發現民眾在Q4預期可以殺價的空間較上一季減少,61.9%的民眾認為殺價空間不到兩成較上一季增加了7.3%。而各縣市的房價接受度以雙北市較高,即普遍認為可議價空間有限。細分近期內有購屋計畫的民眾的購屋原因可以發現自用及投資需求皆成長,各縣市差異上,新北市首購的需求明顯,北市則在投資避險的目的上偏強。 物件需求指數走軟 投資型客戶口袋深 限縮貸款打房無效     相對於經濟感受及購屋意願綜合指數的上升,Q4的物件需求指數則略微下滑;坪數、生活消費商圈及停車位依然名列重要性的前三名,注重指數分別為74.83、69.1及68.36。本季以停車位及屋齡注重程度上升較多。值得注意的是停車位需求增加交通要站相對減少,顯示以空間換取時間的策略在高房價的現況下頗為受用。鄭余董事長表示還有一項有趣的發現是賺取利差的投資型購屋需求民眾在購屋預算及自備款比例上相對於其他購屋目的的民眾來得高 ,表示這類型客戶口袋夠深,政府為平抑房價提出限縮貸款的相關政策恐怕這個族群是最不受影響的;倒是新婚首購族在購屋總預算及自備款比例都最為弱勢,恐怕會是貸款成數限縮或央行升息會最受打擊的購屋族群。 2011房市關鍵 6成民眾看景氣V型反轉樂觀穩定 房價逐季看漲 高房價唯恐升息     相對於2009年第4季所做的調查,民眾對2010年的景氣樂觀程度由年初到年尾逐季下降,但對2011年的想像則是由年初到年尾逐季上揚,兩個年度呈現V型的反轉,2011年每季認為樂觀及穩定的民眾皆有6成以上;但隨著景氣樂觀程度一起上漲的還有房價的漲幅,8成以上民眾認為房價可望持平或上漲,顯示絕大多數民眾不認為房市明年會出現泡沫化的可能。但2011年的房市也未必全然的正向與樂觀,隨著國際經濟局勢的變化,美元走貶台幣仍有升息的壓力,但升息對於購屋民眾來說無疑是在高房價的壓力上增添雪上加霜的危機感,全體受訪者有31.9%認為只要一升息就影響購屋意願,僅有16%的民眾可以接受2碼以上的升息空間。到底民眾購屋能力的可承受範圍有多少?根據第4季宅指數民眾家庭收入及購屋預算來做比對及換算,全國平均購屋可承受指數為6.07年,意即全家需要不吃不喝6.07年才能存到預期的購屋預算;主要都會區的差異上還是由北市承受度較高為7.49年,相對較低的則為大台中地區的5.22年。     中信房屋董事長鄭余正全分析2011年房市主要關鍵將受到美元影響。由於聯準會在11月宣布啟動二次量化寬鬆政策並指出後續不排除還有QE3的釋出,主要目的在阻止經濟陷入二次衰退的危機。如果QE2能成功刺激美國經濟,將有助於帶動全球經濟的提升,對於各國貨幣及物價的影響將以溫和來形容;但如果QE2或後續可能出籠的QE3、QE4、QE5…都無法有效提升美國經濟,造成劇烈的美元貶值及物價攀升,將會把熱錢資金進一步推向所謂的硬資產及新興市場,這將導致原物料及新興市場資產價格上漲,引發全球經濟的另一個泡沫。而回到台灣房市的基本面來看,利率目前仍處於相對較低點,由於自住及避險置產需求強勁,明年上半年價量預估仍將穩定成長;但以美元將牽一髮動全身影響全球貨幣經濟及資產價格的重要因素,將會是下半年總體經濟影響房市經濟的關鍵指標。 <中信房屋報導2011.01月號>crack car loan new online
政經樞紐 都更再造的房價不敗區域─台北市中正區
2010-12-28
    中正區位於台北市西南側,是台北市較早開發的區域,民國79年因臺北市行政區調整,取其區內著名的觀光名勝中正紀念堂為名,訂為中正區。除了古蹟數量為全市之冠外,博愛特區亦座落於本區的北部,其中重要的中央行政機關匯聚,包含總統府、行政院、立法院、司法院、監察院、外交部、內政部、國防部、中央銀行、最高法院等等。 交通與學區     信義新生加盟店店長歐正和表示,中正區通達的捷運路線非常發達,淡水線、板南線、新店線、中和線皆於區內通過,交通匯集的台北車站位於中正區與大同區區界處一帶,捷運、台鐵、高鐵、客運業者均於此處設站。興建中的捷運東門站未來也由新莊延伸線與信義線交會,是屬雙捷運站的重要站別。軌道住宅在都會區一直以來都是房市票房的保證,近期受到都市更新的議題影響,東門站周邊公寓產品售價已逼近一般大樓。     東門加盟店店長王耀德補充,近三年的站區周邊房價漲幅非常明顯,2008年受全球金融風暴影響,公寓售價約為42-50萬/坪之間,因整體經濟及交通建設的多重加持,2010年的公寓已飆升至55-65萬/坪的行情,好的路段常有飆新高的情況發生。 捷運東門站近三年房價一覽        單位:萬/坪 站名 2008年 2009年 2010年 公寓 大樓 預售 公寓 大樓 預售 公寓 大樓 預售 東門站 42-50 47-52 70-75 47-55 50-60 75-85 55-65 60-70 85-95     中正寧波加盟店店長黃?山說明,群聚於本區的明星高中有建國中學、北一女中、成功高中等,未來12年國教實施與否,將牽動現代孟母的學區佈局。黃?山店長表示,轄區內的明星國小及國中,以“中正國中”指名度最高,學校周邊中古大樓房價行情約於65-80萬/坪,公寓則在55-65萬/坪的區間,有不少家長為了學區購屋,11~12坪總價在800萬上下的套房產品最搶手。對於部份以租賃方式設籍者,建議一定要經過租賃契約公證,國中須連續同址六年入學資格才有保障。若想購買便宜的設籍住宅,不妨往羅斯福路找尋,部份住辦產品雖出入人員較純住宅產品來的複雜,但在價位上可能有一成到一成五的落差。 台北華爾街-華光社區     信義新生加盟店店長歐正和指出,華光社區位於台北市中正紀念堂東側,面積占地約11公頃,行政院自2006年起規劃整合政府週邊證券、金融及保險單位進駐,意圖將其打造為「台北華爾街」的金融特區。由於華光特區範圍內的土地,大部分是司法院、法務部等公家機關的職務宿舍,另外還有一部分違法占用的違章建築,所以影響了都市更新案進度。
臨近竹科 超多優勢匯集的城市新貴—新竹縣竹北市
2010-11-12
沿革     竹北市位於台灣西北部,屬於新竹平原北半部,地形略似一三角旗,是新竹縣西側沿海的行政區,也是縣治所在地。本市南有頭前溪自竹東奔流而來,成為與新竹市的天然交界,另北有鳳山溪,居兩河下游之沖積扇,土壤肥沃適宜農業栽培,是新竹縣的米倉。竹北為新竹市的衛星城市,且地近新竹科學園區,加上各項交通建設陸續完成(國道一號竹北交流道、台灣高鐵新竹車站、台鐵六家車站),以及大專院校與研究機構的進駐計畫,近年來房地產交易熱絡,人口成長極為迅速。 族群融合     竹北市族群之間一直相處得十分融洽,各族群彼此尊重,相互學習對方母語,客家人到西邊講閩南語,閩南人到了東邊就講客家話,溝通上毫無障礙,所以「族群和諧」一直就是當地在人文發展上的最大特色。而在宗教信仰方面,竹北市與台灣其他地區無異,以信仰佛教、道教為主;此外,東區以客籍為主的村里參與每十五年輪值一次的「義民節」中元祭祀活動,更是地方的一大盛事。 舊商圈富特色  新興區最熱門     竹北台大加盟店店長何治憲指出,竹北的商圈可劃分新、舊兩個區塊。博愛路、中華路以西,中正東、西路以北為舊市區,該區域仍保留著傳統竹北市的傳統商業模式風貌,雖然未有重新規劃,但也成為喜愛傳統市集的人的好去處。該區房屋買賣交易量較小,以在地客為主, 八成以上客戶多為自住型。      新興區以縣治一期、縣治二期、高鐵特定區、台科大重劃區、縣治三期五大重劃區為主。為維護重劃區內之居住品質,禁止八大行業進駐,當地主要之商業活動之發展主要以提供民生必需之商店與量販店為主,及提供新竹地區內許多從業人員休閒飲食類的各種風貌的美食大小型餐廳、休閒咖啡廳及近期盛行之單車活動而有之自行車行與如棒球打擊場、健身、游泳類之運動服務為主要之地區商業經濟模式,主要以休閒、飲食、民生三大類商業模式為主。     新竹縣政加盟店店長古政育表示,縣治一期是五個重劃區中發展時間最久,整體建設最完整的區塊,購屋消費族群需求以店鋪及首購產品為主,店面單價約40萬元左右,電梯產品單價約14~16萬元,主力總價在500~800萬元;該區因為有大型賣場,生活機能強相對比其他區塊強。     竹北台大加盟店店長何治憲說明,縣治二期發展至今約有9年的時間,區域房產的興建已達9成,可釋出之土地不多,來此購屋的買方以首購族最多,30~40坪規劃最受歡迎,平均單價區間約15~18萬元,總價主要落在500~800萬元,該區有近新竹縣體育場及高鐵站的優勢。     高鐵特定區開發至今約有5年的時間,新竹高鐵加盟店店長莊岳霖表示,現存土地與建案比約為4:6,區域多為5年內的新大樓,單價區間在18-24萬/坪之間,部份特殊預售產品更有高達30萬/坪以上的超高行情,是竹北房市的未來明星區域。先前標售高鐵特定區土地時,底標價為一坪28萬元,沒想到拍定價一坪為44.8萬元,可想見未來推案的行情會在該區域造成震撼,看漲態勢極強。     古政育店長說明,台科大重劃區靠近頭前溪岸,是一狹長型的重劃區跨越中山高速公路,該重劃區北側接壤縣治一、二期,待開發土地大於已興建大樓。主要是靠近頭前溪水岸住宅行情較高,新成屋價格單價約20萬元,總價分佈在2000~3000萬元。何治憲店長補充,縣治三期是五個重劃區中空地最多的一區,目前該區僅有預售推案,預計在半年內陸續交屋,目前預售價位以21-25萬/坪為主。 [竹北市五大重劃區一般住宅產品房價一覽表]   縣治一期 產品 中古大樓 新成屋 預售屋 透天 單價 14~16萬(6~12年) 18~19萬(3年內) 無 土地35~40萬/坪(10年左右) 縣治二期 產品 中古大樓 新成屋 預售屋 透天
生機盎然 淡海新市鎮讓淡水房產起飛
2010-10-07
沿革     淡水鎮位於台北盆地的西北方,古時稱「滬尾」,區域由大屯山與淡水河環繞,兼具山城與河港特色,景緻優雅,人文薈萃,是個擁有400年歷史城鎮,自古即為台灣八景之一,昔日並有「東方威尼斯」之稱。遠在中國清朝時期,就因位於淡水河出海口,成為北部船舶往來重要的港口,進而帶動淡水的繁榮與發展,曾為台灣最大貿易港,近日已成北台灣觀光勝地。在氣候方面,當冬季的東北季風蒞臨大屯山系時,地處迎風區的淡水首當其衝,雨天雨量均多,所以較台北盆地為寒,全台最低溫常出現在淡水。 淡水捷運延伸線串起更多希望     關渡加盟店副店長葉雅玲表示,通車後的捷運淡水線為本地帶來不少商機,人潮的引入帶動整體的商業行為,從竹圍站至淡水站都有不錯的表現。竹圍地區是淡水鎮距離北市最近的區塊,周遭生活機能完善,近七成的房屋多為工業住宅產品,馬偕醫院淡水分院設在此區;因本區就在北市往返淡水的聯絡孔道上,因此假日及上下班時間車流量均極大,算是區域較大的問題。而捷運紅樹林站附近,實質上並無太多的生活機能,但水岸景觀宅倒是近期多為討論的話題,紅樹林發展快速主因,除了有捷運淡水線經過,就是它的自然景觀;兩者相輔相成,也造就該區休閒房市的主要規模。     淡水新市加盟店店長張彥淇補充,全鎮生活機能最好的舊市區房市,大致可分為兩大區域:第一是淡水捷運站到學府路之間,從河岸一路延伸到淡大前面之區塊,另一則是淡江大學後側的區域;在近河岸的這塊區域中,還是以訴求景觀為主。規劃中的淡水捷運延伸線,未來在紅樹林站或淡水站可與淡水線轉乘,串連的捷運延伸線也將串起淡水的商機。   [淡水鎮捷運各站行情一覽]          單位:萬/ 坪 站別 公寓 大樓 一般中古屋 3年以上 3年內 竹圍站 17~18 20~25 30~40 紅樹林站 無 20~30 35~45 淡水站 17~19 18~23 25~35     淡海新市鎮     淡水新市加盟店店長張彥淇指出,淡海新市鎮緊鄰淡水都市計劃區北側,主要路段:橫向以新市一、二路及濱海路為主,縱向以中山北路與沙崙路為主。開發面積約 1,759公頃,公共設施面積約 581.11公頃。計劃分為三期七區開發,目前優先開發第一期發展區第一開發區(即綜合示範社區)及第二開發區。其開發係規劃為一具有多元休閒、知識產業、商業服務與優質居住的複合型山海悠遊城市。關渡加盟店副店長葉雅玲說明,新市鎮開發的主要目的即為提供適宜價位之住宅,並紓解台北都會區人口膨脹之壓力,合理有效的利用土地資源,以提供良好的生活品質,創設工業區,闢建休閒設施,充實文化、教育、藝術、體育設施,興闢醫療設施、購物中心及建設交通網。目前區域內約有10個案場推出,平均開價在15~20萬/坪之間,主要訴求以景觀宅和第二宅為主,雖生活機能仍需仰賴舊市區商圈的協助,但等相關交通建設及機關移入後,新市鎮將更為熱鬧。   大學收租穩定  套房產品最夯     淡水新市加盟店店長張彥淇表示,淡水鎮內擁有3所大學,大學生套房租賃市場一直是淡水鎮重要的房產商機,區域內以淡江大學和真理大學周邊的套房市場最夯,而路段各以學府路和新春街分別受到學生的青睞。淡江大學周邊大樓型的套房產品較受歡迎,租金部份略高於公寓隔間套房約1千~2千元,但因市場轉型,不少公寓隔間套房也逐漸改變室內裝潢與傢俱提供,主要還是以吸引學生進住為主,不過這樣的方法也確實得到部份學生認同。真理大學以新春街為學生租賃市場的集中區,這兒大樓產品則以整層分租方式為主,就投報率來說,明顯低於公寓隔間套房。無論是為淡江或是真理,受到取得成本的差異,對於包租公與包租婆來說,公寓產品的投資報酬率約5%~8%之間,就長期包租的投資角度而言,此區的公寓隔間產品優於大樓型的套房產品。   [淡水鎮學生套房產品房價一覽] 學校 主要套房路段 公寓 大樓 售價 套房租金 投報率 售價 套房租金 投報率 淡江大學 以學府路為主 13~14萬 4千~6千元  5%~7% 15~17萬 6千~8千元  4%~5% 真理大學 以新春街為主 11~13萬 4千~5千元  5%~8% 11~14萬 1萬~1.5萬元  3%~4% 註:學府路之大樓產品多為套房式規劃。公寓隔間套房約可規劃4~5間。         新春街之大樓產品多為整層分租無套房隔間。公寓隔間套房約可規劃4~5間。   老街、步道、漁人碼頭     中正路老街於1999至2000年間進行街道拓寬工程,花崗岩舖設成的人行道,老街居民配合門面復古整修,加上整齊的招牌的規劃,成了吸引觀光客的美麗街道,在老街的入口處有一藝術地標「藝航滬尾」,中段有一座長十六公尺的燒陶藝術牆,是2004年淡水藝術節時,由淡水鎮內藝術家即席創作的燒陶真跡。前行有紀念馬偕博士的馬偕石像公園,沿路更有清水祖師廟、福佑宮、滬尾偕醫館、淡水禮拜堂等古蹟。除了尋幽訪勝,老街內的特色商店是逛街及享受美食的好所在。老街旁從和衷宮至小漁港間長1.5公里的淡水河沿岸,有林蔭步道、親水河岸、水上舞台、咖啡座椅區、觀潮灣等設施,靠近小漁港的八棵百年榕樹是民眾最喜歡的乘涼、垂釣、觀賞夕陽的地方,而商家捐贈余蓮春的「戲魚」,上原一明的「舟月」,賴哲祥的「迎曦」等三件藝術雕塑品的設立更增添了河岸的藝術氣息。     淡水漁人碼頭舊名淡水第二漁港,漁獲曾盛極一時,但因淤塞而漸廢置,政府其後大力補助經費,將漁人碼頭規劃成為一個兼具漁業發展與觀光休閒的優質公園,成功的朝漁港功能多元化方向發展。如今,漁人碼頭不但擁有一座美輪美奐的浮動碼頭,其中著名的景點,就是330多公尺的木棧道、堤岸咖啡、情人橋和超大的港區公園,與淡水燈塔、中崙海堤、石滬角和沙崙海灘,連成賞景、雅坐、垂釣、騎協力車和觀賞夕陽的著名風景線;站在步道遠眺觀音山和出海口盡頭的台灣海峽,吹著海風,聞名遐邇的『淡江夕照』於此一覽無遺,美景令人流連。   紅毛城     十七世紀初期,看上台灣優越地理位置的西班牙人,在淡水河口邊的山丘上建城。爾後,擊退西班牙人的荷蘭人,接著在原城址附近重建一座更為堅固的城砦。因國人昔稱荷人為「紅毛」,多年後人皆稱其為「紅毛城」。清末淡水開港後,英國人在1867年租得此廢城做為領事館及官邸,大肆整修成今貌。戰後,中英斷交,此城經澳洲、美國托管至1980年方由我國收回接管,並評定列為國家一級古蹟予以整修後,開放供民眾參觀。紅毛城俯視淡水河口,形勢險要,「戍台夕照」素為淡水八景之一;而近四百年的台灣與世界交流史,也在紅毛城的見證下,如劇般一場場上演著,可謂集古蹟與勝景於一處。   達觀樓(紅樓)     位於福佑宮後方靠近重建街的山坡上一幢兩層洋樓,異國的風貌,圓拱型的造型令人賞心悅目,為本地李姓富商建於清末的宅第。由於在此展望淡水,東起關渡西至海口一目千里,後來的屋主將它命名達觀樓。過去不少淡水港及街景都由此拍攝。目前屋主已將此百年古蹟整修,開放為餐飲與文物展示中心,為近年古蹟再利用的範例。   清水巖祖師廟     祖師廟建竣於1937年,殿宇軒昂,裝飾精美華麗,有名匠師黃龜理生動不凡之木雕,陳天乞活靈活現之交趾陶、張木成高超技藝之石雕等作品,可稱是淡水民藝寶庫;其奉祀之「落鼻祖師」傳說每遇天災人禍,皆會落鼻示警預告,以清朝同治年間顯神通,救石門鄉民免地震之災的神話,最為人所流傳。又傳說中法戰爭,祖師爺也大顯威靈擊退法軍,而獲光緒皇帝御筆所賜之「功資拯濟」匾額。祖師廟座落清水街87號,即五虎崗的第三崗上,高聳突出,在寬闊的廟埕廣場一望淡水河畔的美景,觀音山景致都可盡收眼底。每年農曆五月初六清水祖師祭典,熱鬧滾滾,是地方的年度盛事。   結語     隨著大台北都會區的發展,淡水的產業與社會漸漸有了改變。早先經濟依賴在此就學的大學生;之後,逐漸變為北海岸觀光遊憩的重點而生機蓬勃;直到近十年來房地產的熱絡發展才讓淡水在人文與自然環境上起了結構性的變化。淡水特有的人文與自然資源,讓淡水在居住環境、經濟產業和文教發展的生機盎然。「大台北都會捷運系統」和將來「淡海新市鎮」的完成,多項重大發展計畫陸續將被開發執行,如台北商港、BOT污水下水道工程、8萬坪綠地,34公里自行車道、台北海洋技術學院等大學院校匯聚等,對於區域價值與地段的提升都有明顯幫助。預期淡水嶄新的面貌,前程是無可限量的樂觀位置。    
開發動作不斷  縣市升格新寵兒—台北縣林口鄉
2010-09-06
沿革 林口鄉,舊名樹林口、坪頂,為台北縣所轄29個鄉鎮市之一,位於台灣西部沿海,八里鄉和桃園縣之間的縱谷台地,臨山面海,具有良好之地理景觀條件。除濱海地區的狹窄平原外,主要由平均海拔高250公尺的林口台地組成,總面積54平方公里。明朝鄭成功時期,因無運河,交通不便,漢人未移入,根據荷蘭人的記錄推斷,林口一帶為八里坌社的原住民所居;漢人對林口的開墾,首先以林口北部的海岸平原開始,至乾隆五年(1740),林口地區已經有漢人聚落「大灣莊」(今日的大、小南灣,位於海邊)的存在。 由於氣候造成土壤不利農耕,只利於茶樹栽種與紅磚的生產,日治時期日人積極開發,設茶業傳習所,廣植茶樹。因此林口的茶園開墾與紅磚製造業曾盛極一時。   縣市升格  改制林口區 林口冠權加盟店店長李文傑指出,林口鄉於2010年12月25日起,配合台北縣改制為直轄市(新北市),行政區名稱將改制為林口區、地方政府名稱改為林口區公所,而鄉內所屬之各村也改為里。隨著交通建設的開發及工業區,林口鄉已經由農業鄉逐步轉變為工業、商業與農業共存的鄉鎮,人口快速成長。重劃區內住宅與商業新大樓聚集的路段為文化一路、文化二路、文化三路、忠孝路及仁愛路這四條路段所圍起的街廓。隨著新住民移入,屬於林口鄉新市鎮區域的南勢村、湖南村、西林村為人口增加比例最多的3個村,設籍人口分別均近八千人(註:98/9,台北縣林口鄉戶政事務所),而縣市升格將帶來地方資源的重整,區域發展與房價的補漲可期。   [主要路段中古屋房價行情一覽]   單位:萬/坪 路段 大樓 套房 店面 文化一路 10~16 ~ 55~65 文化二路 14~18 16~18 60~75 文化三路 20~30 20~23 70~85 忠孝路 18~23 ~ 60~70 仁愛路 15~18 15~18 55~70   林口新市鎮 1968年起,政府就計畫在林口成立新市鎮,以紓解台北市的人口。1975年發佈實施以中山高速公路林口交流道為中心,包括了林口特定區、工業區、住宅區等規劃。林口交流道以北屬台北縣林口鄉,以南為桃園縣龜山鄉,新市鎮橫跨兩鄉但仍冠名林口。新市鎮多數設施多位於龜山鄉而非林口鄉:如林口長庚醫院、林口體育園區等,這裡屬於早期發展的一期重劃區(文化一路、文化二路)及二期重劃區(林口長庚園區),而現在開發的三、四期重劃區(文化二路、文化三路)改變了舊時農業、磚窯等用地而重新再發展,該區未來將是撐起商業及住宅區塊的重要地點。   新屋集中區 林口文化捷運加盟店店長王嘉慶表示,近年房市新推案場多集中在文化二、三路之間,包括遠雄推出的“未來”系列、亞昕、麗寶、寶佳…等大型建商,連桃園的另一大建商竹城建設在此也有推案。該區目前釋出的中古屋齡約在5年內左右,中古電梯大樓每坪約在15-17萬元,近日推案之預售屋價位則在25-40萬/坪之間。另外因為受到容積相關限制及影響,林口透天別墅集中地點以仁愛路與忠孝路為主,成交總價區間約從1500-2500萬不等,法國小鎮及米蘭小鎮是區域指標個案。   [林口鄉預售及透天產品房價一覽]   單位:萬/坪 案名 位置 成交價 坪數 未來之光 文化三路 25-28 55-110 福樺謙禮 文化三路 31-33 100-160 峰景 文化二路 25-30 75-130 領袖花園 文化一路 24-26 65-80 亞昕日向 八德路 35-40 80-150 透天別墅 法國.米蘭小鎮 仁愛路.忠孝路 20-25 100-170 註:三樓半雙併透天別墅為主.土地:50-70坪。建物:100-170坪   學區帶動周邊生活 林口冠權加盟店店長李文傑指出,重視子女就學的父母多會考量設籍的相關問題,林口鄉的麗園國小、麗林國小、崇林國中、林口國中都有不錯的風評,是區域內詢問度極高的學校,接受度也優於高速公路另一側的龜山鄉學區。其中麗園國小位於麗園一街、忠孝路口,學校有完善的設備,周邊以國宅大樓及別墅住宅為主,國宅房價每坪約9-11萬。而麗林國小則是北縣知名的城堡造型學校,校址座落於公園路上,大樓房價行情在12-16萬/坪區間。在國中的部份則是以文化一路的崇林國中指名度最高,近學校周邊房價與一般住宅房價約有近一成的價差,在房價上與林口國中相近,每坪成交價約於12-16萬。   交通串連新商機  捷運再造新話題 林口站前加盟店店長陳秋全表示,林口距離台北市區僅二十公里,經由中山高速公路到台北火車站,約半小時可底達。聯外交通方面除有高速公路,還有省道(西濱公路)、縣道( 105、106、108)等,班車有三重客運(通往泰山、八里、樹林、新莊、板橋、台北)、桃園客運(通往蘆竹、龜山、桃園市),目前林口高速公路第二 交流道 已完工通車,使得聯外交通更為便利。 桃園機場捷運為服務桃園國際機場聯外交通為主之大眾捷運系統。起自台北車站,經由桃園國際機場、止於中壢市,整體路線橫跨台北市、台北縣、桃園縣等三個縣市,全長約51.5公里,共設置22座車站,於林口的站區計有體育園區站A7、長庚醫院站A8、文化三路站A9等三座,整體工程預定2013年後分段通車。屬於龜山的A7站因平價住宅話題,近日成為媒體爭相報導的新寵,目前周邊並無住宅產品,未來推案雖以一坪15萬為訴求,但區域的發展時間仍是消費者所顧慮的問題。A8站近長庚醫院,生活機能相當完整,目前商圈內無新案推出,5年內大樓產品售價在25-30萬/坪, A9站的中古屋房價每坪約於21-25萬區間,未來商機的轉移值得觀察。 [機場捷運站A7.A8.A9站周邊房價一覽]   單價:萬/坪 站別 路段 5年內大樓 預售 體育園區站A7 文化一路.近體育學院 無 15(平價宅) 長庚醫院站A8 復興一路.文化一路 25-30 無 文化三路站A9 文化三路.八德路 21-25 35-40 竹林山觀音寺 竹林山寺是林口鄉的著名景點,位於林口鄉竹林路325號,由蘆竹、林口、龜山三鄉信眾共同供奉,故取蘆竹之「竹」;林口之「林」;龜山之「山」而得名,為一佛道混合寺廟,殿奉祀十八手觀世音菩薩寶像,兩側並列金身十八羅漢;東西兩殿塑有關聖帝君、天上聖母像暨其祂神祇。廟前有佔地約兩萬坪的中式庭園,供遊人休憩,園中種植的櫻花,在春天湧入賞櫻人潮。目前正進行重建工程,金額超過10億元新台幣,預定2010年完工。   林口高爾夫球場 林口高爾夫球場位於太平嶺上,占地約85公頃,1963年由政府官員與社會人士所籌建,適逢林口茶業不振,由林口鄉公所負責茶園土地收購工作而建成,目前共有球道27洞,為台灣早期著名的高爾夫球場,舉辦無數場的國際比賽。 而就位於高爾夫球場對面的風迷樂賽車場,佔地約一萬餘坪,是全省首座迷你賽車場,近年來是十分熱門的新興活動,這項活動牽動著視覺和身體的賽車活動,至今已培育出不少賽車好手。   林口頂福巖森林步道 位於林口鄉頂福村,是一條由林口登山健行協會開闢而成的森林步道,全程3450公尺,步行約1.5小時路程,整個林口森林步道以「泉園」為交叉點,呈8字型,左線有部份農宅及開墾地,右線為原始森林,林相較優美,視野遼闊,此區生態豐富、多樣化,沿途多各種中低海拔的樹種,其中尤加利樹更是少見。這是一條遠離人煙雜沓,富有芬多精、林相豐富且兼具有趣味性的休閒森林步道。   結論 林口長庚醫院的設立為林口帶來新商機,使新市鎮開始有了起色,加上近年來機場捷運計畫在此地設站{A9站}(文化三路與八德路口),與新市鎮附近龜山鄉的華亞科技園區之開發,分別改善未來林口連動台北市區、桃園機場間的交通,以及增加就業機會,更帶動了當地的房地產市場,目前的林口新市鎮正蓬勃發展中,非常值得新移民的進駐。 隨著交通建設及工業區、新市鎮重劃區陸續開發,林口鄉已經由農業鄉逐步轉變為工業、商業與農業共存的鄉鎮;在既有工業區發展成果、與優質住宅環境之優勢中,真正成為一個能夠自給自足的都會區,主要就學與居住中心,並結合醫療、觀光資源,發展為適合銀髮族休閒養生的園區。 <中信房屋報導2010.09月> 
享受低物價、低房價 錢進台中正是時候
2010-08-08
NOWnews|財經新聞 文/李兆華       「悠閒」與「繁榮」通常是兩種極端,但是全台唯有台中市,能夠居住起來很有悠閒的感受,卻又深具繁榮錢景,吸引投資人與消費者相繼湧入。坊間有不同單位、媒體,針對「最佳居住都市」做過多次調查,無論是從退休、閒適做考量,還是居住的便利性、繁榮程度考量,台中市總會擠進前3名,能夠跟最先進的台北市並駕齊驅,也可以和好山好水的花蓮、宜蘭媲美。       台灣人口最多的前3個都市為台北市、高雄市和台中市。台中市的人口數低於高雄市,但是精華區七期、八期的房價,卻遠遠超過高雄市,緊追台北市的水準,成為投資客與陸資的關注重點。許多精品旗艦店,也多半先開在台中,再考慮進高雄,LV台中旗艦店是最佳代表。大台中地區涵蓋豐原、彰化、南投、雲林,擁有114家上市櫃公司,這些公司多半是經營數十年的資深企業,更是最早期進入中國的首批台商,家底豐厚、作風踏實。今年的台股股王大立光(3008),正誕生在台中,這是台中出現的第1家股王,也似乎宣告著投資台中的最佳時機,已經來到。 3大絕佳優勢 無可取代       不可否認,台北市仍是投資和就業的首選,但是一國經濟發展如果長年仰賴同一個區域,是不健康也不合理的,競爭過度也讓許多人無法負荷。資金和人都是活的,自然會尋找下一個具備潛力的區域,台中市在氣候條件、交通位置和產業結構上,明顯具備了接棒氣勢。人類生存的3要件分別為陽光、空氣、水,這3個條件愈優異,人也過的愈舒適,而氣候就是台中得天獨厚的優勢。 氣候條件→舒適宜人        台中擁有全台第3高的日照時數,陽光充足。台中美術館周遭、綠園道和多座大型公園等綠地,讓台中市民每人平均享有4.89 平方公尺的綠地,是都市型城市第1名,也讓空氣品質有效提升。而光學研磨產業如大立光、亞光、玉晶光都群聚有利於研磨品質的穩定。尤有甚者,中研院地球科學所研究員、水資源專家汪中和認為,在全球氣溫暖化效應下,海平面升高,海島型的台灣未來最適合遷居的地方,就是台中。他認為台北未來可能變回內陸湖,南部因地形平坦淹沒範圍也大,台北市和高雄市都有可能被迫棄守,台中雖也是盆地,但腹地還有台地,看來是最佳「遷都」位置! 交通位置→台灣核心        南來北往,是台中地理位置的最佳形容。隨著高鐵通車,台中到台北或高雄,時間都大幅縮短,成為各企業設立分支據點的首要考量點,也讓更多人願意到台中就業。許多南部人原先在台北就業,考量回家鄉的方便性,紛紛往台中找工作。台中港在1976年啟用,原先只是想舒緩基隆港和高雄港的運量,結果到2009年為止,台中港已經超越高雄港成為運量第2大的海港,而且金融海嘯時運量幾乎沒有衰退。       台中港距離廈門最近,也等於是離中國最近的海港,如果能在台中港附近設立機場,飛往內陸的時間也會最短。因此,許多台中人認為,台中最欠缺的就是具規模的國際機場,往後隨著兩岸活動趨於頻繁,台中國際機場將有一定的運輸量。 產業結構→績優資深       現任台中磐石會會長、也是車王電董事長蔡裕慶說,全台灣最早開始國際化、接代工訂單、全球跑透透的,就是中區的廠商。早期台灣還沒有電子代工,最早去談代工單的是鞋業、紡織業、雨傘、毛巾、機械業等等,這些產業都發源於中區。台中區的中小型廠商是第1批前進中國的台商,單打獨鬥摸索出一套商業模式。有掛牌上市櫃的業者,成為國庫的最佳支持者,蔡裕慶笑說:「之前政府調降營所稅,對台中的上市櫃廠商最有利,因為我們以傳統產業居多,一直最老實繳稅。」       因為稅負考量,未在台灣掛牌的台中企業,不乏財力雄厚的大富豪。本刊今年5月號封面故事「再賺1倍私房股」中訪問過的達人——禹盛投資執行長曾信達觀察,金融風暴對台北造成衝擊,在台中卻感受不大,高爾夫球場還是天天客滿,原因在於台中企業底子夠厚,不亂擴張信用,因此只是生意少做一點,不至於影響到生存。       親家建設是台中區推案量最大的建商之一,總經理張鈞豪也很認同曾信達的說法。他表示,對台中地區最沉重的打擊不是電子泡沫、不是金融風暴,而是921大地震,尤其重創建商。只要是能度過921打擊的廠商,都有極佳的應變能力。他半開玩笑的說:「金融風暴讓人最困擾的是生意沒那麼忙,只好每天想著要約誰打球、出國,很麻煩的。」低物價、低房價 吸引就業台中還有一個吸引就業、創業人口的優勢:物價低,一般住宅房價低,創業的租金和人事成本也低。       雖然沒有明確的物價指數佐證,但是從台北搬到台中的居民估計,台中的消費約莫是台北打個8折,而且好吃的東西特別多,尤其最著名的逢甲夜市,號稱全台灣第1大夜市,幾乎是所有新創食品的發源地,能在逢甲夜市賣得好的商品,才有機會推廣到全國的夜市去。 http://www.nownews.com/2010/08/08/320-2633862.htm ◎更多精采內容請看:Money錢NO.35 2010/08crack car loan new online
利多新源注入  活了百年傳承—台北市大同區
2010-08-05
沿革    大同區位於台北市西部,是台北市最早發展的區域,北與士林區為界、東鄰中山區、南接萬華區、西臨淡水河。區域以大稻埕與大龍峒為重點,文化始於大龍峒,商業活動則從大稻埕延伸至今。大稻埕因一大片曬穀廣場而得名,原是平埔族的居住地,在淡水正式開港通商後,因地利之便,成為台北市最大的物資集散中心;更在劉銘傳擔任台灣巡撫前後,劃定大稻埕的淡水河沿岸為外國人居留區,改善貨運、碼頭設施及電力通訊等,奠定了商業繁榮的基礎,傳承至今的百年老店比比皆是。。 都更話題  再造都市新利基    中信房屋重慶昌吉加盟店店長傅文忠表示,大同區的房產屋齡大多介於25-40年之間,公寓為主力產品,佔整體產品約60%-65%,中古大樓次之,新成屋佔比則不到5%。近年,區域因為都市更新議題的增溫,中古屋市場也因此水漲船高。根據台北市都市更新處統計,大同區今年以37件的案量超越中山區,名列北市12個行政區中的第三位。傅文忠店長說明,都市更新是為了復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益為目的。都市更新採多數決機制,土地及合法建物所有權人超過一定比例之人數及一定比例之土地總面積、合法房屋總樓地板面積之同意即可實施。都市更新處理方式,分為下列三種︰一重建︰係指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。二整建︰係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。三維護︰係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀況。 新舊生活圈  再創人潮與商機    中信房屋重慶北加盟店店長陳哲楓表示,大同區因發展時間較早,區域房產物件多為公寓及老舊社區,但隨著地方建設、交通連結與都市更新變化,很多路段已有不同於從前的風貌。寧夏夜市生活圈由南京西路至民生西路等範圍組成,該生活圈多學校﹝蓬萊國小、日新國小、靜修女中﹞,因夜市的聚集使得生活機能相對方便,但也因此,於生活品質上較其它路段略嫌吵雜。寧夏觀光夜市從平陽街延伸至民生西路,老字號台灣小吃在這裡展現出大稻埕古早風味,如赤肉蒸餃、沙拉船、沙拉魚卵、魚翅肉羹….等,都是吸引人潮和製造商機的重要因素。而民權西路與承德路二段交會地點,是大同區近年來的豪宅聚落所在,較知名的個案以華固千代田及夆典克里翁最俱知名度,坪數訴求以55-110坪等大坪數為主力,目前成交價位約於70-80萬/坪區間。成淵高中附屬國中部與雙蓮國小是區域的明星學區,不少外區購屋族會以這裡做為買屋設定目標,而不少建商也以此區為獵地選擇標的。 [成淵高中、雙蓮國小學區房價]                  單位:萬/坪 路段 公寓 中古大樓 3年新大樓 承德路二段、錦西街 35-40 40-45 55-80 交九轉運站    中信房屋重慶北加盟店店長陳哲楓指出,台北轉運站(又稱交九轉運站)是集合長途客運業者站點為核心的綜合交通轉運設施,也是台灣第一座集合國道客運車站、購物中心、影城、飯店等不同類型設施的大型複合式交通轉運站,站區可經由台北地下街、中山地下街來聯絡捷運、高鐵、台鐵等重要大眾運輸工具,未來亦可經由機場捷運來往桃園國際機場。    建築分為「京站」和「轉運站」兩個部分。京站部份包含集合住宅、飯店、購物商場等;而轉運站部分包含候車月台、售票處、商店街。陳哲楓店長補充,目前京站以住辦及住宅兩種產品為主,住辦多為16坪的空間佔大宗,可登記一般零售業,售價約於35-45萬/坪區間,而住宅產品從14-47坪之間為分佈,售價略低於住辦產品,每坪成交價約於32-42萬之間。因為京站屋齡較周邊同級產品新穎,且僅需地上物之費用﹝地上租賃權到民國143年止﹞,無土地成本壓力,所以無論是為住辦或純住產品,在售價下都比一般產品來得便宜,而租金投報率高於周邊一般產品約有500-1000元/坪之多。 [京站周邊房價一覽] 產品 住辦