買屋Buying
dream house

文 / 行銷企劃部50歲以上及退休族 買房意願 創史上新高第三季中信房屋宅指數調查中發現，從購屋『年齡層』及『行業別』來看，『50 歲以上』及『退休族』的購屋計畫分別創下歷史新高，其中50 歲以上有購屋計畫者，第三季來到47.1%，較第二季增加2%；而退休族進場買房的意願也由第二季的4.4%，大幅倍增到第三季的8.9%( 如附圖1 所示)。中信房屋董事長鄭余正全表示，50 歲以上的族群，資產普遍較年輕人雄厚，所以在全球景氣多變的環境下，這些有錢人會選擇將部份比例的資產配置在不動產上，例如買來投資或留給子女用，形成50 歲以上的族群購屋計畫創下史上最高，至於其他年齡層如『40 到49歲』、『30 到39 歲』及『20 到29 歲』，購屋計畫則隨著年齡層下降，顯見年輕人買房愈不容易，政府的社會住宅政策刻不容緩。而退休族本季購屋計畫也由4.4%，大幅提升8.9%，顯見退休族手握現金的，第三季有逐步把資產往不動產配置的趨勢，這也表示，自從2008 年全球金融海嘯以來，投資基金、股票的績效表現波動頻率過大，都不如投資不動產來得穩健，所以退休族在保全資產的前提下，必須將資產投入一個最安全的避風港，此時不動產就成為首選。<附圖1> 宅指數各年齡層及各行業別第三季的購屋計畫不動產 連19季蟬聯抗跌保值第1名鄭余正全進一步說明，第三季宅指數調查中，最抗跌保值的標的物仍是不動產，比例達43%( 如附圖1-1 所示)，已連19 季蟬聯最抗跌保值標的物第1 名，而選擇『保留現金』的比例達19.1%，排名第二，連兩季超越保險及黃金，顯見民眾對未來景氣仍有疑慮，所以除了投資不動產外，寧願保留更多現金在手上。排名第三的是保險，由第二季的13.3% 微幅下跌至第三季12.7%，另外，排名第四的為黃金及貴金屬，由第二季的8.4% 上升至第三季的10.2%，整體而言，第三季民眾最青睞的投資選項為『不動產』或『保留現金』。<附圖1-1>宅指數第三季最抗跌投資標的 NO.1不動產 NO.2保留現金NO.3 保險廣義投資需求者 第三季達53.3% 創新高若從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較第二季下跌3%；而『投資』目的則由第二季的32.5%上升至第三季的35%；另外『買給父母或子女用』的，則由第二季17.7% 上升至第三季的18.3%。買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的購買，也可歸類為中長期置產的投資者，屬於廣義的投資客群的一部分，所以第三季的廣義投資者，在扣除自用目的客群後，可包含『投資』目的及『買給父母及子女』兩個項目來統計，高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 ( 如附圖2所示)。從宅指數2009 年Q1 調查以來，廣義投資客群比例為39.1%( 投資：28.8%+ 買給父母女用：10.3%)，逐年逐季地上揚至本季的53.1%，顯見近年來國人在買賣不動產的目的上，有愈來愈多的比例是隱含有中長期置產投資需求的，並且不受政府打房的干預，近年還是最受投資買盤的青睞。< 附圖2> 第三季購屋目的：自用、投資、買給父母子女( 廣義投資)< 附圖3> 第三季民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，哪項方式最有效?僅26.5%民眾相信 政府用奢侈稅能有效抑制房價63.5%民眾希望政府推社會住宅中信房屋董事長鄭余正全指出，民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，根據中信房屋第三季的調查，在有購屋計畫的買方中，有高達63.5% 的買方認為，政府打壓房價的效果有限，應廣推租或售的社會住宅，大刀闊斧地進行住者有其屋政策比較實際。而『改善所得』的方式，雖在全體受訪中也有62.5% 民眾贊成，但是此舉緩不濟急；另外，在全體受訪者中，僅有26.5% 民眾相信，政府用奢侈稅來抑制房價，讓年輕人買得起房的方式有效( 如附圖3 所示)。顯見奢侈稅讓房市量縮價漲，年輕人買不起房的問題，並不會因為奢侈稅的實施或延長而獲得解決。32.9% 奢侈稅應訂落日 並接軌實價課稅27.1% 贊成將奢侈稅延長近期財政部召開奢侈稅公聽會，哪個修法方向較符合民意期待? 在宅指數的調查中可發現，排名第一的是，有32.9% 的民眾認為奢侈稅應訂兩年落日，並接軌實價課資本利得稅，不應賺賠都課，有獲利再課比較合理。而排名第二的是，有27.1% 民眾認為奢侈稅應延長，否則房價會再漲。另外，有10.8% 的民眾認為，奢侈稅造成房市量縮價增，應廢止。而有9.6% 民眾希望奢侈稅維持兩年現狀( 如附圖4 所示)。< 附圖4> 第三季奢侈稅修法方向鄭余正全表示，實價課稅部分措施政府已經默默在做了，例如將公告現值或地價調整與市價接近，所以在買賣交易的土增稅上，未來將大幅增加。而在奢侈稅方面，自從實施以來，賣方售屋不論賺賠都還要再繳奢侈稅，等同於變相加稅，應簡化稅率，走向實價課資本利得稅較為合理，多數民眾認為售屋有獲利，應繳稅給政府實屬合理，但若賺賠都課稅，則有檢討改進的空間。56.4%民眾認為奢侈稅不影響投資意願鄭余正全補充，從第三季宅指數的調查還可發現，假設政府未來將奢侈稅由2 年延長至4 年，有高達56.4%的民眾認為奢侈稅不影響投資意願，其中33.3% 的民眾，認為有獲利就會賣，而23.1% 的民眾會轉嫁買方，希望多賺一點才賣( 如附圖5 所示)。另外，若奢侈稅延長，有34.2% 民眾則不考慮投資台灣房地產，其中20.6% 民眾會轉投資股票及基金等標的，而3.6% 民眾將考慮轉戰海外不動產。鄭余正全認為，奢侈稅不影響中長期的投資買盤，反而會助漲都會區房價，口袋深的屋主還是會將成本轉嫁給買方，因此奢侈稅實施以來，量縮價格卻上揚，所以年輕人要買得起房，透過奢侈稅打壓房價，恐怕無法有效解決房屋供給不足的問題。< 附圖5> 奢侈稅若延長 民眾投資意願Q4房市 量增價穩鄭余正全接著說明，2013 年Q4 的房市會比Q3 來得好，整體表現將會是『量增價穩』，而支持第四季房市表現較第三季來得好的理由有四：第一、根據中信房屋第三季宅指數的調查，『三個月內有購屋計畫的買盤上升』，加上『第四季為傳統旺季』，已備妥自備款的自住急買盤，Q4將積極進場買房。第二、根據第三季宅指數調查，不受奢侈稅影響，仍有56.4% 民眾願意投資台灣房地產，僅有20.6% 民眾會改投資基金或股票等標的，3.6%會轉戰海外不動產，所以台人購買不動產的意願仍相當濃厚。第三、最新美國聯準會9 月19 日公告，暫不縮減QE3的額度，此舉將有利全球市場的整體信心。第四、奢侈稅修法方向，目前暫無定論，財政部長張盛和9 月12 日表示，奢侈稅並非立法院新會期的優先法案，財政部將綜合考量國內外經濟情勢，包括QE 退場，日本加徵消費稅等。綜合以上四點，Q4 房市將呈現量增價穩的格局，在傳統旺季的購屋需求下，預計成交量會比第三季來得好。註：宅指數資料來源中信房屋於2013年8月與創市際合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，執行日期為2013年08月22日～2013年08月29日，調查對象為台灣地區20歲以上、有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者，共計回收1,703份有效樣本，在95%的信賴水準下，抽樣誤差為±2.37%；重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.2%，再依照行政院主計處公布2013年7月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後全體樣本規模為N=1,068份。

1. 購屋選擇上，新成屋價格太高，中古屋相對便宜兩到三成，未來買方仍應以中古屋布局。2.預售屋價格反應未來房價，照此趨勢，台北市中古屋未來每坪上看80萬，新北為40萬，台中高雄每坪17~20萬，台南約13萬，因此3-5年較新的電梯中古屋若價格相對便宜，應馬上進場掃貨。結論:1.預售屋價格相對高檔，喜歡新房子的買方，3-5年的電梯是更好的選擇。2.可接受屋齡較高的買方，地點好，低總價的物件皆可進場。3.低總價勝高總價，中古屋勝新屋，買地段不買屋齡才能保值。

1. 北市成交量較上月小跌1.56%，基本盤仍在，首購或換屋族購買總價位在1500萬~3000萬產品仍看好，低總價1-2房價格會漸漸墊高，要趁早卡位。2. 新北受惠今年建商郊區平價宅推案較熱絡的影響，淡水及新莊表現不差，郊區外環買三房，內環買兩房，未來受惠捷運通車的區域，仍然看好。 3. 台中文心路捷運沿線多留意，郊區太平價格相對低檔，成交量已竄升至第四位，可見中低總價產品，首購族買盤應加速進場買房。 4. 台南，移轉件數歷經兩個月低潮後，終於回到2000棟以上，第四季展望佳。 5. 高雄，郊區鳳山、楠梓今年表現佳，隨著市區行情走升，會推升首購族往外圍購屋，郊區價格也會漸漸向市區靠齊，有重大建設題材的地方，皆可進場。總結：2013年1-9月買賣移轉棟數較2012年1-9月成長11.52%。低總價，首購族及換屋族仍是未來的市場主力，第四季應加速進場買房。

前言：財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」，尤其是名下擁有三房以上的房產者。現行房屋稅機制中，已賦予地方政府調高房屋稅率的機制，除用做「自住」的住家用房屋，稅率固定為1.2%之外，其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋（如醫院診所等），都有上、下限稅率，但各地方政府目前普遍都按下限稅率，從低徵收房屋稅，調漲空間極大。財政部舉例，出租供住家使用的房屋，法定稅率為1.2%至2%，但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人，非供自用的可能性較大，地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋，按其持有屋數加重課稅，即能達到「囤房稅」的目的。過去嘗試打壓房價的政策效果1. 奢侈稅實施兩年多來，2011~2012台灣房市量縮價卻不跌反升。奢侈稅後，卡兩年才能賣，造成市場供給減少，還在市場買房的買方，都是口袋極深的屋主，屋主會將等待2年的時間成本，轉嫁給買方，期望獲利更多才賣。好案件往往要加價才能成交，所以造成房市『量縮價漲』。2.實價登錄快一年，台北市房價怒漲10.74%。由於交易資訊件透明，成交價有依據後，造成好案惜售，價格逐步墊高的現象，所以除精華區台北怒漲一成外，未來低總價的郊區也會以同樣的模式複製，要買要快。分析：情況1：囤房者房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%真正有錢囤房的，根本不怕，更何況房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%，對有錢人是九牛一毛，對一般人也是不痛不癢。 情況2：囤房者房屋稅若調高為房屋評定現值的2%以上，或非常高(僅為假設，實際上財政部只是考慮由1.2%增加至2%而已)→囤房稅，最終會演變成是在幫助更有錢人進貨而已，首購族現在反而更應加快進場搶貨。     就算大幅調高擁有三房以上的房屋稅，打壓的是『中等有錢』的買方買給父母或子女的需求，對真正的『超級有錢人』影響不大。擁有3屋的中等有錢買方因房屋稅增加而選擇出脫房產，然後超有錢的人反趁機收購來囤房，口袋超級深的超級屋主擁有的房子變更多了，如此下去，打擊不了房價，超有錢人反而推升房價賣給賣給真正有需求的首購族。 所以囤房稅若調得更高，會讓財富轉向更有錢的人集中，房產壟斷在少數人，一般人資產會變更少，首購族會更買不起，除非你付出高額的代價，讓囤房者獲利飽飽，願意賣您。 結論：首購族或買第二屋的，第四季應大舉進場，先買先贏，囤房稅根本打擊不了有錢人，等到未來房地產落到金字打最頂端的客群之中後，房價已漲上來，再買就來不及了。

1.2013年九月經濟數據：M1A、M1B貨幣年增率成長約8%→貨幣供給若持續增加，錢將越放越薄，精華區的北市或其他都會區房地產，房價仍有可能以每年8%的成長幅度向上挺進。驗證→台北市地政局(10.28)公布全市住宅價格指數為110.74，標準住宅總價1386萬，標準住宅單價每坪50.96萬，較6月上漲1.2%，較去年上漲10.74%實價登錄快一年，北市房價怒漲一成!!2. 住宅貸款餘額連7增央行(10.28)日公布9月購置住宅貸款餘額5兆5413億元，較上月續增266億元，不僅已連7增，更續創歷史新高，而建築貸款餘額達1兆4861億元也較上月增加71.4億元，同創歷史新高。結論1中長期房地產是最抗跌保值的標的物主因是當貨幣供給持續增加，各國政府持續印鈔票，通膨因素下，物價、房價理當跟著貨幣供給持續成長。 2 同樣的錢，購買力下降，必須選擇合適的標的物避險十年前的一百元，能買二十包科學麵(假設一包五元)，現在一百元只能買十包(7-11現在一包賣十元)，錢真的是變薄了。所以中長期，在貨幣供給持續增加的前提不變之下，同樣地的一百元可買的東西越來越少，所以若有一點閒錢，一定要置產，才能有機會防止錢變薄，尤其是首購族應加快進場腳步，才有機會翻身。

2013年買賣移轉棟數  全台估較去年成長一成以上1.以今年1到8月累計表現，和去年累計8個月應有的交易量比較後，目前全台共成長11.90%，故2013全年移轉棟數，保守地以年成長10%來推估，今年買賣移轉棟數將至少來到36.3萬棟以上，而若按今年1-8月進度，累計成長11.9%來樂觀預估，今年買賣移轉棟數也會將來到36萬8964棟，所以今年比去年好，也有望超越2011年奢侈稅實施那年的36.1萬棟。2.以區域別來看，其中以都會區台北市，成長4.32%，符合3%~5%的預期，而其餘五大都會區，新北、桃園、台中、台南、高雄年成長分別為15.21%、11.59%、12.67%、13.04%、11.94%表現超過原先期待。3.今年買賣移轉棟數較去年增加1成，比原始市場期望好，就連高總價區台北市都有4.32%的成長率。所以市場上的買方仍在買，房市其實非常非常好，現在應趕快進場，尤其低總價產品，未來會買不到。4.2013年成長率增加的主因為：→平價宅策略奏效，建商推案策略全面轉向低總價平價宅的效果超出預期拜今年建商推案轉向郊區平價宅的激勵所賜，首購族大舉進場下，也帶動台北市外低總價郊區的中古屋銷售量，六大都會除北市以外，交易量皆成長一成以上。→媒體所預期的實價登錄向下比價的效應未發生，在交易價格透明下，出價有依據，反而加速買方進場出價的意願，增加交易速度結論：1.低總價產品應加快進場，實價登錄資訊透明後，反加強買方出價意願。2.未來郊區低單低總的好社區、好物件，在實價登錄基礎下，價格只會越疊越高。

1.近期各行政區房價普遍較去年成長5%~10%不等，房地產仍是最抗跌保值的標的。 2. 雙北：電梯或華廈漲幅約落在4%~6%差異不大。 桃園：大樓產品漲幅10.69%勝華廈的6.73%，顯見在機場捷運建設及重劃區的推案帶動下，大樓產品漲幅勝傳統華廈。 台中：華廈漲幅21.66%，大樓為3.15%，顯見中小型社區，屋齡較久的平價電梯中古華廈較受當地人青睞，而重劃區高總價的大樓豪宅產品近期漲幅不如一般華夏。 台南及高雄：大樓漲幅較多，分別有10.29%跟8.11%的漲幅，未來買方可往屋齡15年以內的大樓產品布局。

廣義投資需求者 本季達53.3% 創新高從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較上季下跌的3%；而『投資』目的則上升至本季的35%；『買給父母或子女用』的，則由本季17.7%上升至18.3%。其中，買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的中長期置產投資者，為廣義的投資客群的一部分，調查發現本季的廣義投資客群(投資：46.8%+買父母子女用：18.3%)高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 (如附圖1所示)。Q4房市 量增價穩1.奢侈稅不影響民眾投資意願，投資或買第二屋給父母或子女用的比例逐季創新高，廣義投資置產需求者高達53.3%(如附圖1)。2.Q4為房市傳統旺季，交易量將回穩，五都2013年1-9月累積買賣移轉棟數年增率，皆較去年(1-9月累積)成長，2013整體房市仍比2012好。