不動產投資氛圍有變化 長期持有投資者增
2020-09-10
【圖文/中信舴屋研展室】 民眾藉由不動產進行投資有增加的趨勢嗎?根據中信房屋調查指出,86.7%民眾購置不動產是以「自住」用途為主,「投資」用途則僅占了13.3%,與過去的調查相比,「自住」用途與「投資」用途分別增減了0.6個百分點,幾乎無太大的變化,但進一步分析其中的投資目的時卻發現,「長期持有」已由過去調查的4.6%上升到7%,且普遍認知的兩項投資置產目的:「收取租金」和「短期出售賺價差」,反而分別由過往的5.3%和3.9%降至4.9%和1.4%。 置產用途基本上無大幅變化,顯示房地產市場以自住為基調的特性並未改變。中信房屋研展室副理張漢超認為不動產投資領域的置產目的正發生些微的改變,檯面上看不出來的「茶壺內變化」正在發生當中。 張漢超表示,有能力以不動產作為投資者,多半具有較穩健的經濟基礎,且對經濟前景的變化有著基本的敏銳度。倘若對未來經濟前景有所疑慮,那麼在不動產投資決策上也會做出相對應的避險。 根據主計總處的資料顯示,今年民間消費將可能走向實質負成長的格局,景氣預估明年才有機會重拾成長動能,因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者恐怕也是擔心短期經濟不佳,扣除必要成本後賺頭不佳,轉而偏向「長期持有」。 至於出租不動產收租的投資行為有所轉變,多少也是受到市況不佳、付出成本較高,以致投報率不如預期。張漢超指出,房東遇到的最大變數就是房客素質,有些房東乾脆只租給背景單純的學生,但受到少子化的衝擊,連學生租屋市場也相對萎縮,因此最終只好不再將收租作為主要的投資目的。 任何投資追求的都是最終的收益,而不動產投資領域更是牽涉了持有及轉手成本以及時間成本等問題,不確定的市場變動也加重了不動產投資的隱性風險。張漢超表示,近年有不少不動產投資人賠售出場的消息,這也意味著以不動產從事投資的行為,在市場不明確的情況下確實存在難以捉摸的風險,對於一般民眾而言,除非能做足功課、精準掌握成本與收益,否則不建議將不動產視為投資產品來操作。

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奢侈稅修廢研議 看法兩極
2013-08-22
奢侈稅實施成效座談各方建議及各界看法─(中信房屋整理)-------------------------------------------------------------------------------------------------------代銷全聯會理事長黃炯輝1否認代銷同意延長,主張廢止!2奢侈稅造成房市畸形,量縮價增(價格扭曲,供給不足)應廢止-------------------------------------------------------------------------------------------------------仲介全聯會代表蔣美龍奢侈稅應訂兩年落日,並建立新制接軌實價課稅。-------------------------------------------------------------------------------------------------------建商吳寶田奢侈稅是不健康稅制應廢除,若只修不廢,愈修愈糟,不如維持現狀;若實價課稅應有配套。-------------------------------------------------------------------------------------------------------台北商業技術學院教授黃耀輝奢侈稅確有成效,若無房價將再漲10%;應仿效新加坡、香港將持有年限延長至4年。-------------------------------------------------------------------------------------------------------玄奘大學花敬群奢侈稅應常態化,不應廢除,應接軌實價課稅。-------------------------------------------------------------------------------------------------------立委曾巨威買賣獲利應回歸資本利得稅,奢侈稅只是退燒藥,若不適時退場將傷及無辜。-------------------------------------------------------------------------------------------------------財政部公聽會意見分歧,月底擬定修法恐怕很困難,加上奢侈稅未列入立院下會期優先法案,要修法還得再等等。-------------------------------------------------------------------------------------------------------1透過奢侈稅的延長來抑制房價的策略,恐不樂觀。ü   因為2年變4年,物件流通量變少,當需求大於供給時,房價有可能繼續溫漲。ü   時間成本增加,屋主期望值反增高,本來只想賺一成,既然等四年,怎麼會只想賺一成便宜賣呢?當然要買更貴啊!獲利期望值恐變更高,屋主口袋深的不怕。2學者主張透過奢侈稅抑制房價,讓年輕人買得起房的論點,太天真!ü   應改善的是所得,而非限制交易自由。ü   若所得無法改善,應在郊區廣建合宜宅讓年輕人去住,有能力的可買精華區,交易自由化,皆大歡喜。財政部也不敢貿然做主,現在只是拋風向球觀察民意階段,目前有走向『實價課稅』的聲音,但如何做,沒有明確配套,各方仍在角力,若能『有賺再課』,將奢侈稅落日,而非賺賠都課稅,對仲介業者反而是個契機,一起支持奢侈稅落日,有獲利才課稅,而非以學者的意見為主流,應考量整體經濟發展。
實價登錄 老公寓 小二樓最值錢
2013-08-14
中信房屋研展部    根據中信房屋的統計今年八月份第一波實價登錄所公布的數據顯示,以台北市老公寓各樓層的平均單價來看,『公寓二樓』的平均成交單價最高,每坪單價為53.6萬元,較北市全體公寓平均單價的48.93萬還溢價高出9.52%,而『公寓五樓』平均單價最低,每坪單價為45.41萬元,較北市全體公寓平均單價便宜了7.21%(如附表1所示)。    就中信房屋統計研究的數據指出,北市公寓一到五樓平均單價依序為一樓的50.35萬元,二樓53.6萬元,三樓48.02萬元,四樓48.3萬元以及五樓45.41萬元,其中一樓及二樓成交價皆較平均值高,溢價幅度分別為2.89%及9.52%,而三樓及四樓成交價約在48萬元附近,和平均價落差不大,差距在2%以內,而最高的五樓,平均單價為45.41萬最便宜,價差達7.21%。    中信房屋副總劉天仁表示,若以『投資需求』的角度來評定公寓產品各樓層的價格,樓層因素影響較少,反而是所在『地點』及權狀上的『土地持分』才是考量要點。舉例來說,若是在地點絕佳的精華區或捷運站附近,一般來說物件要釋出都很難,所以有好案要賣,只要價格合理,就會有買盤進駐,樓層的考量因素就變得次要。    劉天仁進一步補充,若還考量未來『都更價值』,一般在權利變換過程中是看該戶土地持分總價及建物殘值來評估,樓層影響的因素不大,除非是一樓有店面效益的住戶才會另行評估其價值,否則還是回歸到土地持分多寡來評估其未來的都更價值。    劉天仁接著說,若以『自住需求』為考量的話,則要評估家中是否有年老體衰成員,或是本身是否願意爬樓梯來考量,一般來說,四、五樓以上爬樓梯較為辛苦,低樓層反而較受到買方的青睞,所以在中信房屋統計的數據中可發現,公寓二樓比整體成交價還多出9.52%的溢價空間。    整體而言,『自住』應將樓層數納為考量,評估是否願意爬樓梯;『投資』的話,則可將樓層因素的條件放寬,評估是否有都更的機會,以地段好壞及權狀的土地持分為主要考量。    中信房屋研展室副理廖鴻箕進一步表示,老公寓各樓層的價格認知一直以來各有不同的派別看法及爭論,有人認為二樓是管線交會處,會有排水阻塞的問題,所以價格應低於其他樓層;而也有買方則認為四、五樓以上要爬樓梯太累,價格應比低樓層便宜,所以針對各樓層的房價一直存在不同看法,但實務上若回歸到市場供需來看,近期間在物件的委售上,由於公寓二樓物件的釋出量確實較少,地點好的物件若有屋主要賣的訊息,甚至會被快速秒殺,所以公寓二樓產品現階段在實價登錄上的成交均價也略高於其他樓層,完全是市場供需所造成的結果。不過買方仍應自身的需求去選擇合適的物件,不同樓層仍各有其優缺點,可依個人需求來評估選擇。    舉例來說,就公寓各樓層優點來評估,若選擇一樓的話,年長者進出方便,有的物件門口還可停車,而二樓的物件,樓梯少,好到達,三、四樓則是通風採光較佳,而五樓可能還有頂加的空間可使用,所以各樓層價格的高低是見仁見智。此外,不同的物件依『本身屋況』、『周遭環境』等因素的優劣,也會造成房價上的差異,各樓層的價值仍應看買方本身的需求及心理的所能接受的價格為主要考量。<<>附表1>實價登錄 北市住宅類公寓各樓層平均單價(2013.8.1公布6月上旬申報資料)註:實價登錄自7月1日起,雙週(1日及16日)揭露一次最新資料,本次統計數據為8月1日最新公布的資料,登記期間為2013.6.1~6.15。<<>附表2>一般對不同公寓樓層所認知的優缺點整理
想不想買房?進場意願分水嶺 家庭月收入8萬元
2013-08-06
根據中信房屋第二季宅指數調查發現,購屋M型化的現象仍持續加劇,口袋深的民眾在不景氣的環境下,買房置產的腳步從未停歇。其中家庭月收入8萬元以上的族群,購屋意願逆勢上揚;而家庭月收入8萬元以下,進場意願則呈現下跌,家庭月收入8萬元成買方進場意願消長的分水嶺(如附表1所示)。資料顯示,家庭月收入8 萬元以上買方中,以月收入16 萬元以上族群,在第二季中進場意願增幅最多,由第一季的10.7% 上升至第二季14.2%,增加了3.5%;而月收入8~12 萬族群,由32.2% 上升至32.8%,也較第一季成長了0.6%。而相對地,家庭月收入8 萬元以下買方,如月收入4-8 萬族群,進場意願由31.5% 下跌至29.3%;而月收入2-4 萬族群也由9.9% 下跌至8.3%,所以從宅指數的調查可發現,『家庭月收入8 萬元,已成為第二季買方是否有意願進場買房的基本門檻』。經濟感受指數下滑 投資不動產最抗跌比例創新高第二季宅指數調查的經濟感受指數表現方面,受主計處第一季公布的GDP 成長率下滑至1.67% 的影響,第二季宅指數的經濟感受指數也跟著下滑,由上季38.88 下滑至34.66( 如附圖1 所示),顯示景氣數據表現不佳,投資不動產仍最抗跌,根據第二季宅指數調查,民眾認為最抗跌保值的標的物仍為『不動產』,比例高達44.2%,創宅指數調查18 季以來的新高( 如附圖2 所示)。從總體經濟情勢來看,近期美國聯準會主席柏南奇預告,QE 可能將在明年中退場;而國內方面,又有首季GDP 數據表現不如預期的影響,所以在宅指數調查中可發現,最抗跌保值的標的除『不動產』項目創史上新高外,現階段傾向『保留現金』的比例也大幅提升了,從上季的15% 上升至17.5%,排名第二。而長期高居榜上第二名的『黃金、貴金屬』項目,受國際金價大跌影響,從15.8% 腰斬至8.4%,排名下挫至第四名。所以在目前總體經濟相對不穩的情況下,投資最穩健的不動產或保留現金在手上,才是最佳投資策略。在央行關切下 桃園區購屋預算第二季下跌從第二季宅指數調查各縣市的『購屋價位』可發現,桃園地區的購屋價位由第一季的712 萬元下跌至第二季的687萬元,此結果是因為近期央行開始『關切』桃園房市是否過熱,進而導致桃園區的購屋預算微幅下跌,顯見央行打噴嚏,桃園房市也跟著著涼。另外,除桃園之外,台北市的購屋價位近期也受買盤外移新北郊區購屋影響,購屋預算從1136 萬元,小幅下跌至1121 萬元( 如附表3 所示)。相對地,台中、台南、高雄等中南部一字頭地區,受惠郊區低總價宅補漲效應,購屋預算全面上揚。而新北市購屋預算,受惠郊區補漲效應,加上投資桃園房市買盤也逐漸回籠新北購屋,所以新北市的購屋預算也從842 萬元小幅上漲至860 萬元。桃園投資買盤重回新北而若以『投資需求』的角度來看,根據中信房屋第二季的宅指數調查數據顯示( 如附表4 所示),近期投資桃園的買盤已逐漸重回新北市購屋,新北市的投資需求比例由31.48% 上升至42.86%,排名竄升第一。而桃園地區的投資需求,在2012Q4時創下50%的史上新高後,開始連兩季下滑,來到29.17%,顯見在主管機關的關切下,桃園房市投資熱潮有稍微趨緩的態勢 。另外,屬於一字頭區的台中、台南、高雄,第二季投資買盤則相對穩定,投資需求皆維持在三成以上。低總價、低單價的雙低物件,今年仍是首購族購買的主流產品,所以一字頭區下半年的房市表現仍會持續火熱。此外,新北市及桃園地區單價二至三字頭的中古屋也可考慮進場布局,雖然受央行關切,桃園地區投資買盤短線稍作休息,但未來在桃園機場捷運通車後,沿線橫跨新北三重、新莊、泰山、林口以及桃園龜山、蘆竹、大園、中壢一帶的中古屋依舊看好補漲,中長線置產的買盤仍可進場布局。若繼續實施奢侈稅 仍願投資買房者達57.2% 不願進場24.2%奢侈稅於今年五月底屆滿兩年,財政部表示未來將檢討修正,不排除延長奢侈稅年限,根據中信房屋第二季宅指數的調查,『假設政府未來繼續實施奢侈稅,會影響買方的購屋意願嗎?』調查結果顯示,在『2 年內有購屋計畫的受訪者』中,多數受訪者受認為,因考量中長期置產的需求,不會影響其投資買房的意願,仍願進場的比例高達57.2%( 如附圖3 所示)。相對地,認為奢侈稅繼續實施,會影響其投資買房意願的比例為24.4%。從數據中可發現,不論奢侈稅未來是否繼續實施,民眾買房置產的意願仍相當強烈,下半年台灣房市仍相對穩定。超過七成民眾認為 奢侈稅抑制房價的政策失靈而在奢侈稅屆滿兩年後,民眾對周遭房價的感受如何? 調查發現,在全體受訪者中,排名第一的是,有41.5% 民眾認為,「奢侈稅後,投資客沒變少,口袋深的投資者只是將成本疊上去或放兩年後再賣,房價仍在上漲。」而排名第二的是,有30.0% 民眾認為,「奢侈稅確有抑制投資買盤,使投資客變少了,但『房價仍在上漲』」。排名第三的是,僅有6.4% 民眾認為,「奢侈稅有抑制投資買盤,房價有下修的跡象」。整體而言,有超過七成的民眾認為,奢侈稅抑制房價的政策失靈,房價仍在上漲。多數民眾認為奢侈稅政策無法有效抑制房價,因為口袋深的屋主,只是將『成本轉嫁』或是『延後釋出造成短期房屋供給減少』的情況,都是促使房價再上漲的原因,若要解決房價過高的問題,根本解決之道在於增加房屋供給量,例如廣設合宜住宅,讓年輕人住得起,而非透過奢侈稅來限制所有房屋交易,解決供需問題,才是健全房市最佳之道。QE若退場 多數民眾認為不影響房市下半年房價仍有一成漲幅空間近期美國聯邦準備理事會主席柏南奇暗示,QE 可能在明年中退場,此消息一出,震撼了國際股市,而國內房市方面,若QE 退場是否會衝擊國內的房價呢?根據中信房屋最新的市調結果指出( 調查期間6/21~6/23),有32.3% 的民眾認為,「下半年台灣房價表現,不受QE 退場影響,房價仍舊會上漲0% ~10%以上」,在調查中排名第一。再者,有25.2% 的民眾認為,「QE 若退場,房價將下修0~10%」,在調查中排名第2; 另外,有20.1% 的民眾認為,「下半年房價將維持平盤」,排名第三。從數據中可看出,若QE 退場,多數民眾認為下半年的房價表現將不會受影響,預計下半年房價還有至少一成左右成長空間。美國QE 若逐步退場,資金行情退燒後,首當其衝的股市及債市,但相對地,國內住宅市場則會持續穩定,因為台灣房地產自有比率超過八成,而且精華區土地供給稀少,在近期土地標售價格不段飆升的情況下,未來房價要大跌不易,反而會走向溫和成長的格局,尤其是在國際景氣相對不穩情況下,現階段投資房地產,反而成為資金最佳的避風港,若有置產意願的買方,下半年房市仍可以持續進場布局。
成交熱點分析
2013-07-31
新北市-「林淡三新」 第二季交易量從斷頭區變熱區新北市今年3~4月建物買賣移轉棟數共1萬2994棟,較去年同期增14%,而奢侈稅後被稱為房市斷頭區的「林淡三新」,今年交易量明顯增溫,3、4月建物買賣移轉棟數分別為1090、1353、453與1451棟,各較去年同期增加137%、38%、36%與42%。A.新北市低單價大樓產品,新成屋每坪25~30萬,中古屋20~25萬,較受首購族青睞。B.新北外環郊區2至3字頭熱賣,若有單價1至2字頭物件,應立即出手,將來買不到。桃園縣-桃園平鎮成交量暴增89%根據桃園縣地政局資料顯示,今年上半年買賣移轉數最多的為桃園市(包含龜山),共8098棟,較去年同期增長5.9%,第2名為中壢(包含觀音)為5801棟,成長9.5%。值得注意的是,平鎮市竟然較去年同期成長89.3%,從1708棟增長至3065棟,堪稱買氣成長最為驚人的區域。桃園縣上半年買賣移轉熱區桃園外環的平鎮、楊梅熱賣,顯見首購族正外移單價更低郊區,只要低總價就可布局。台中市-西屯、北屯穩坐冠亞軍,郊區太平成黑馬台南市-永康區、東區、安南區、安平區交易旺安南:隨著市區土地成本推高,原被低估的安南區逐漸抬頭,吸引建商推案,而且對購屋者來說,安南區的房價也較具親和力,因此中短期內仍對首購與首換族群有吸引力。永康:區內有永康工業區、亞太工業區以及科技園區,需要大量就業人口,衍生出食衣住行育樂之需求,也造就了此區的繁榮。區內砲兵學校有搬遷可能,屆時大面積土地釋出開發,將進一步挹注發展動能,更使此區房市充滿想像空間。東區:除了成大之外,還有文化中心,以及南紡夢時代開發案都正興建中,對東區的繁華有錦上添花之效果;此區離高鐵也很近,吸引不少外來的房地產投資客,後市展望的能見度高。高雄市-低總價鳳山區崛起上半年買賣移轉數第1名的鳳山區為3280棟,較去年同期的2260棟,大幅成長45.1%,超越三民、鼓山、左營區。去年的房市題材多圍繞在鼓山區的美術館特區,尤其的土地飆風再起,加上高雄房價補漲,不少民眾為尋求較便宜房價,而移入鳳山區(註1:左營2012.6月為1262棟,自治新村改建後單月大量交屋,使去年上半累積數據創新高)1.郊區:平價宅仍是今年主流,鳳山、左營仍會續熱。2.市區:選擇有捷運、公園綠地、百貨商圈的地段,仍是中長期抗跌保值的重要關鍵,有一字頭或更便宜的中古屋,皆可進場。
美國QE若退場 台灣房價短線會跌否?
2013-07-24
若QE代表的是國外的市場資金在亞洲各地購買股市、匯市、房市,那麼台灣房市有『外資』在買嗎?如果外資買賣台灣房地產比重很小的話,那麼QE退場,對台灣房市則影響不大,所以房價不受QE退場影響。證據1台灣房地產買盤是本土盤,非國際盤!如附下圖:投審會的統計資料,在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額,即使以最高2009年的2.5億美元,也不過75億台幣,反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆,我們房地產都是自己人在買。證據2台灣房地產租金投報率,對外資吸引力不大!QE造成的大量國際游資,但對台灣的投資,主要都是容易進出的股市與匯市。至於房地產,外資深知我們台灣房地產在國際上是知名的低收益率(詳下圖),根本看不上!QE結束 長線若升息?  房價會跌嗎?有人說,QE若退場,量化寬鬆結束,全球央行將跟著升息,台灣房貸利率將跟著上揚,因此房價會跌!?升息房價就一定跌嗎?不一定,除非升得非常非常高,例如年利率從原本的1.875%~2.5%,升到4%~5%以上才有感,預期官方若升息,都只是每期微幅調整,不是猛烈式的升息,很難影響房市。QE退場,對台房市直接影響不大唯一可確定的是,近年台灣經濟不振,央行維持低率,不敢緊縮資金活水,以維持市場動能;而百業不興,房地產相關投資,是目前撐起經濟成長動能一盞明燈,所以要說QE退場,台灣房市資金動能減少,房地產將走下坡的論點,恐怕機會不高。
北中南 實價登錄各區豪宅單價 維持高檔
2013-07-24
1.比價效應下,未來周圍中古屋房價將穩定補漲。2.實價登錄資訊透明後,買賣價有參考依據,房價不易大跌。3.新北豪宅挑戰90萬,台中挑戰60萬,高雄挑戰50萬,物以稀為貴,精華區產品將越賣越貴。奢侈稅修正財政部朝四大原則討論奢侈稅上路滿2年,財政部擬延長續課稅,8月中將召開公聽會廣徵意見,9月底前擬出修法草案,據了解,財政部擬提4大原則,包括:ü「奢侈稅只修不廢」ü「應延長賣方持有不動產時間」ü「擴大適用課稅範圍至工廠、農地等非都市土地課稅」ü「仿照香港、新加坡針對不動產買家課稅」。奢侈稅是否延長,且若延長修正草案方向為何都備受矚目,財政部最快8月中旬邀請內政部、央行、經建會等政府單位與學者、不動產業界共同召開奢侈稅修正公聽會,希望可以在9月立法院新會期開議前達成共識,送出草案。市場預期,若立法院年底前完成奢侈稅修法審查,最快明年新制可上路。若奢侈稅年限延長,房價將會越來越貴~1.市場物件釋出的供給量減少,買方搶貨搶不到,房價會變便宜嗎?恐怕會越來越貴!2.屋主囤貨的時間成本增加,本來只要兩年,現在要等三到四年才能賣,屋主設定的獲利期望值會增加,都等這麼久了,本來只想賺一成,現在可能考慮賺兩成以上才想出場,房價怎麼跌呢?奢侈稅若延長,恐不會抑制房價,反而會造成供需失衡,房價因此上漲;若屋主等更久才賣,只會增加屋主對其獲利的期望值,現以,在就是進場買房的好時機,好物件將會越賣越貴,應趁房價穩定時趕快進場選貨。
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