【文 / 行銷企劃部】花蓮全縣面積約46萬餘公頃居全台之冠，但適合居住的平原面積僅占百分之七，河川占百分之六，其餘百分之八十七為不適合居住開發的山地。花蓮市位於台灣花蓮縣東部北段，為東臺灣人口最為密集的縣轄市，同時亦為花蓮縣政府之所在地，也是花蓮縣及東台灣的政治、經濟、交通、文化中心。車站改建 串連前後商圈花蓮站前加盟店店長張文琳表示，火車一直都是花蓮聯外的重要交通工具之一，而”站前商圈”便成商店集中的重要地點。近幾年隨著運能及運量的提升，花蓮車站一直有增改建的需求與規劃傳出，目前改建案( 高架化) 已經發包執行，等待前、後站打通後，勢必串連周邊商業行為的變化。火車站前多為中古大樓及透天( 透店) 產品，近期新興的大樓以飯店經營居多。前站商業行為集中，大樓及透天產品屋齡約10~20 年。大樓目前成交區間在15~16萬/ 坪，透天則在700~2000 萬/ 棟，近期規劃興建的別墅或透店屋齡多在3 年內，價位3000 萬/ 棟左右。受到觀光產業的影響，民宿型的新興飯店也大舉推出。後站生活圈則以住宅產品為主，商業行為極少，集中在富吉路、富安路上；區域以透天產品集中，屋齡在二年內，部份物件規劃有電梯，院子及車庫成為基本配備，售價在2000~3000 萬/ 棟之間，未來花蓮車站改建打通後，預計將有2 成左右的補漲空間。新興崛起商圈花蓮中山加盟店店長溫文雅指出，花蓮市區最熱鬧的地段莫過於中正路、中華路、中山路的「金三角商圈」，另結合週遭的溝仔尾、一心街、光復街、大禹街、舊鐵道商圈而形成的商業區域。而”商校商圈”是區域內新興崛起的商圈，近幾年來陸續有連鎖商家進駐，中山路及國聯一路、國聯五路一帶商業行為集中，麥當勞、花蓮影城、各型飯店群聚，每天晚上總是聚集許多旅客，成為花蓮市的另一熱點。受到車站改建相關影響因素，目前地價愈墊愈高，以去年中山路與商校街口成交的一塊土地為例，當時成交價每坪接近50 萬左右成交，目前已有約2 成漲幅，成交價來到60 萬/ 坪，就未來性而言，非常值得投資人切入購買。中正路上目前正興建大型賣場，內部含蓋的飯店及百貨，預計近2 年將可完工，將為區域內帶入人潮與商機。民宿需求大增 帶動「價、量」跟進花蓮吉安真好加盟店蔡順富經理表示，太魯閣、七星潭、鯉魚潭三處，是陸客來花蓮必到的參觀景點，留宿花蓮一晚成為旅行社規劃的行程重點之一。飯店需求量因陸客變大，所以新飯店一直興建，舊飯店一直翻修。近兩年來市區多了好幾棟大型飯店，樓高多在9 層樓以上，較知名的以：美崙府前路上的「伊達斯飯店」、國聯五路上的「百事達飯店」，以及去年在國盛二街上熱鬧開幕的「F 飯店」，這些大樓型的飯店全部以接待陸客為主。而近年來台灣本地觀光客對花蓮的住宿需求則明顯轉變( 品質與寧靜度)，透天式的民宿產品接受度佔大宗。目前分布區塊為花蓮市與吉安鄉，以透天別墅規劃為主，北部客來此投資佔比最多，因此帶動了當地民宿產品的價跟量。花蓮吉安真好加盟店蔡順富經理補充，近來成交案件以理財型店面、壽豐農地、看海農地或民宿為大宗，買方大多來自於對蘇花改的期待及中長期的投資客，而大型飯店的移轉，則往往有陸資的影子。理財型店面：市中心為熱門區域，產品類別還是以「透店」需求最高，詢問度以中山路與火車站周邊最熱。壽豐農地：因土壤好、水質佳、離花蓮市近、價位相對低點的優勢條件帶動下，吸引不少以栽種中藥材或經營休閒農場的投資人來此( 以民宿操作者少)，購買客群大部份是外地客，面積操作以大筆農地為選，單位以「甲」購入，此區農地目前成交價在8000 元/ 坪。看海農地：分布在鹽寮村一帶，背山面海的地形優勢，加上無敵海景加持，境內還有花蓮溪的支流像是木瓜溪、知亞干溪、荖溪等匯集，吸引眾多當地居民與外來客駐足停留。遠雄海洋公園在這裡經營多年，所帶入的成熟交通及周邊多家知名海鮮餐廳群聚，也磁吸了各類型的民宿產品陸續推出。此區的民宿投資以買地自建為主，因有農地相關限制，購買土地最少要在756 坪以上，興建面積上限為十分之一。目前區域內每坪售價約在2 萬元左右，現行成交總價則在3000 萬以上才有辦法取得。因地型與氣候影響，加上後續維修的準備金，建築成本每坪建議估算在11 萬/ 坪上下。大學(學生與教授)、醫院(醫生與護士) 住屋需求大不同花蓮真好加盟店周國正經理指出，慈濟大學及慈濟醫院皆位於中央路上，擁有不少學生及護士租屋需求。學生租賃宅以「銘星學園」大樓最集中，該社區正對慈濟大學，大樓全部以套房產品作為規劃，坪數在7~10 坪左右，同層約有20 幾戶，月租金在4000~5000 元，與售價相比，其投報率在5~6% 區間，雖總價在百萬元內可得，但投資人必需考量到未來的增值性與脫手性，以及目前花蓮地區的銀行無法配合套房產品的貸款狀況。另一需求客群為慈濟醫院的護士，因收入不及醫生和教授，故租屋選擇多以後站、北昌一帶，該區華廈屋齡在17~20 年之間，以整層出租為主，坪數在20~30 坪(2~3 房)，租金7000~10000 元/ 月。透天隔間雅房也是另一種選項，但土地與建坪因區域狀況各有所不同，目前租金行情在3500~4500 元/ 月區間。醫生與大學教授則多以購買為選，農地自地興建是優先選項，選擇區塊集中在太昌( 約在建國路二段左側)一帶，目前該區農地成交價在3~4 萬/ 坪，規格多為2 層樓、有院、有車庫的方式興建，建築成本一般概抓7~8 萬/ 坪，若要求材質與配備更佳者，成本需調高至10 萬/ 坪左右。部份不願被農地相關法規限制的購屋人，會選擇在建國路二段右側的「碧雲莊」社區( 為花蓮六星級的別墅型社區)，該區別墅以屋齡區分；7 年內及25~30年兩種，30 年舊屋土地坪數大，較受醫生喜愛，目前社區售價約在700~1500 萬/ 棟。周國正經理補充，受蘇花改的議題效應影響，建議有興趣的投資人，以花蓮市精華區的理財型店面做為首選，其次再以農地做為投資二順位，主因有：1. 農地免增值稅2. 農地免財產交易所得的優勢，將來無論是退休自用或是以民宿經營或是轉手出售，都是做長期投資的抗跌保值標的。低總價高收益花蓮遠百加盟店店長彭惠玲表示，近年來花蓮縣推動大型觀光活動，拓展國際能見度，加上東部鐵路電氣化即將完工及蘇花改工程順利施工等利多之期待因素影響，旅客人數增加許多。舊市區重新整理的透天( 隔12間套房) 售價約1580 萬元，月收租金合計在5~6 萬，若在台北相同價位的物件，其租金收益約月收2 萬元左右；再以目前花蓮房價400~600 萬的收租行情就有1~2 萬來看，算是不錯的長期投報型產品。干城單車步道周邊農地，前有寬灌溉水道，坐擁大自然生態，如詩如畫堪為清境好居所。沿台九線向北直達花蓮市中心，往南直達東華大學，並貫穿花東縱谷通往各地鄉鎮大小型遊樂場所，是投資族的另一處選擇。峽谷斷崖、崖壁峭立 太魯閣雄偉壯觀的太魯閣峽谷現已成陸客必遊行程景點。其特色為峽谷和斷崖，崖壁峭立，景緻清幽，太魯閣國家公園內的高山地帶並保留了許多冰河時期的孑遺生物，如山椒魚等。在清水斷崖路段設有三處遊憩區，分別是『和仁遊憩區』、『匯德遊憩區』以及『崇德遊憩區』；和仁遊憩區中的和仁步道約有200 多公尺，可到達和仁海灣，海蝕洞、片麻岩壁等等海岸景觀，是最大的特色；匯德遊憩區位於匯德隧道口處，隧道長約1 公里是蘇花公路上最長的隧道，其中有一段舊蘇花公路已規劃成為匯德景觀步道，觀景台上可欣賞花東沿岸的景致；崇德遊憩區位於176.4 公里處的崇德隧道口，即是清水斷崖的起頭處，崇德遊憩區停車場有一條步道，前往海邊只要大約6、7 分鐘的路程即可到達遍佈卵石的礫石海灘。弧形海灣 七星潭位於新城鄉東北角海濱的七星潭又稱月牙灣，除了弧形海灣令人著迷外，海水潔淨蔚藍，原本只是一處平靜的小漁村，因擁有得天獨厚的自然地理環境，加上簡單的賞景步道、海邊亭台、觀日月樓、賞星廣場等設施，讓遊客能盡情徜徉於碧海藍天之中。夜間無光害的海灘無論賞星、賞月或只是單純想聽聽石礫與海濤的歌唱都是最佳選擇。內陸湖泊 鯉魚潭花蓮縣內最大的內陸湖泊-- 鯉魚潭，位於壽豐鄉池南村鯉魚山腳下，距花蓮市僅18 公里，是花蓮地區早期頗負盛名的一處風景區。潭西的水岸休憩區裡設有各項親水活動與休憩設施，適合全家老少小歇賞景；長約5公里的環潭自行車專用道，讓騎士們可以慢慢踩輪愜意享受怡人的湖光山色；標高601 公尺的鯉魚山上更有數條森林步道，是享受森林浴、賞鳥賞花賞景的最佳健行路線。創意文化園區由位在花蓮市區精華地段的花蓮舊酒廠修整而成，花蓮文創產業園區是文建會在台灣推動的五大文化創意產業園區之一。擁有廣大的腹地，從昔日釀酒轉型為釀製另一種文化芬芳。園區內各式的廠房經過改造後紛紛成為藝術空間，舉凡展覽場、小劇場、倉庫、辦公廳無一不有，懷舊風與現代感同時呈現的步調，也是花蓮許多重要藝文活動發生的地方。園區內各個設計皆別具巧思，就看遊客們有沒有放慢腳步去發覺，創意就在你身邊囉。結語花蓮超優質的人文和自然環境，無論國內外的觀光客，都相當喜愛到此旅遊，更是越來越多嚮往純樸生活的城市人、與退休後最想長居地點的首選；受惠於近年的巨大觀光商機及蘇花改等利多，在海陸空交通皆備、以及教育、醫療資源的加分、重大公共建設不斷推動下，台灣後山的光芒愈發火熱耀眼。

【文◎中信房屋-你的達令臉書粉絲團】誰不想有個自己的房啊！！買不買得起是一回事，但幻想一下自己心中未來的夢幻之屋，也算是提早做了買房前的功課，而房子百百款，就看粉絲們喜歡的是優雅不費力的電梯大樓、渡假感濃厚的別墅，還是絕對燃燒脂肪的透天厝！另外像是公寓、套房、農舍…等其它選擇，就是青菜豆腐，各有喜好啦。現在小編就針對電梯大樓和透天厝這兩類，依便利性、安全性、增值性、自由度、運動量，五項基本面來做個超級比一比！經過上述表格大樓V.S.透天比拼的殊死戰(是有這麼慘烈??)，大樓透天各有優劣，喜好自在粉絲心中啊！無論選擇哪一種住宅類型，粉絲們購屋一定要先做好購買前的準備功課，並選擇有品質、有品格的仲介協助，才不會買個房子賠了夫人又折兵，願粉絲們目光雪亮、貴人相助，有朝一日買到心中的夢幻之屋！ 買房需要機運，更需要貴人幫幫忙：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/

【文 / 行銷企劃部】服貿與房市的關係—你怎麼看？多數民眾中立不選邊 認為房價不一定跟漲據中信房屋最新民意調查，假設服貿協議今年將通過，您手頭若有多餘資金，現在會如何佈局房市? 多數民眾持「中立」看待，認為房價不一定會漲，不會加碼，但也不會馬上售出持有的不動產，比例有37.1%，排名第一；排名第二有20.4%，認為應「加碼」房市，並提前卡位，佈局台灣不動產，等待房價上漲；最後有18.4% 選擇應「減碼」房市，認為現在應獲利了結，房價已在相對高點，服貿只是議題炒作( 如附表1 所示)。兩岸交流頻繁之下，若陸企來台設服務據點，商用不動產市場仍可期待，但在住宅市場上，政府對大陸來台買房有嚴格的法規限制，所以服貿通過與房市不一定有直接的連動關係，此外，台灣房市自有比例高達八成以上，未來房價漲跌仍要看首購族及自住客的進場意願是否持續，以第一季中信房屋的宅指數來看，首購及自住需求皆比去年第四季成長，預計今年房價仍會走向持平穩定的格局，低總價產品將續漲。今年房價 何去何從？有錢人並未看空房市 房價仍穩近期新聞指出，有錢人看空房市，舉國泰集團蔡鎮宇賣西門町商辦(TiT 廣場) 為例，媒體解讀為買方獲利了結，看空房市。其實投資者買低賣高是常有的事，此新聞應為媒體過度解讀。有錢人真的看空房市?※ 華固建設創辦以來規模最大的開發案- 內湖廠辦大案「華固V Park 園區」，2012 年9 月以90.96 億元的金額被神秘買家一次買走，神秘買家證實為霖園集團三公子蔡鎮宇的寶豐隆興業公司。 (2012 年9 月新聞)※ 國泰蔡家老三蔡鎮宇看好內科五期後市，轉投資寶豐隆購買「V Park」。負責招租的高力國際董事總經理劉學龍透露，年底前商辦部分將會有兩大客戶進駐。業者推估，若「V Park」全部招租，一年租金收益最少有2.4億元(2013 年10 月新聞)所以蔡鎮宇看空台灣房市了嗎? 沒有!! 手頭還一大堆不動產在管理，若有好標的仍會進場加碼! 台灣房市現階段還是相對穩定，不易大幅修正。地價一直調升 視為房價穩定的保證書隨著未來升息疑慮及房價所得比創新高，許多買家都認為今年房市將到達頂點，也有許多學者專家鼓勵買方用力「殺價」。但房價要降，關鍵就在於「地價」走勢，以及屋主是否急需用錢想要拋售。若政府願不願意讓土地跌價，想要擴大稅基，房價將很難修正；而屋主口袋若夠深，沒有意願降價，那買方想撿便宜，除非第二次SARS 及金融海嘯來臨才有機會。

年輕人渴望有房 進場意願創三年新高【文 / 行銷企劃部】人民幣夯 資產配置大洗牌 投資不動產影響最輕根據中信房屋第一季『宅指數』的調查顯示，「不動產」連續蟬聯21 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39.7%；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有15.4%；排名第三的為「保險」項目，比例有10.8%；排名第四的為「黃金及貴金屬」，比例有9.6%；排名第五的為「投資外幣」，比例有9.4%，其中在外幣選項中，人民幣佔了6.9%。整體而言，由於投資人民幣需求正熱，資金排擠下，選擇「保留現金」及「保險」的項目，分別比去年第四季減少2.6% 及4%，而投資外幣( 含人民幣)比重，則由4.8% 大幅上升至9.4%( 如附圖1)。自從去年人民幣存款業務開放後，在高利的誘因驅使下，民眾的資產配置出現大洗牌，在資金排擠下，「保險」項目則影響最鉅，比例由去年第四季的14.8% 下跌至今年第一季的10.8%，多數民眾仍看好不動產的抗跌保值性，不動產項目僅由41.2% 小幅修正至39.7%，受影響幅度最輕，不動產仍是民眾心目中的最佳理財工具。年輕人渴望有房 首購族進場意願 創三年新高此外，從第一宅指數的『購屋次數』調查發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達55.8%，比去年第四季的51.5% 增加了4.3%，創下三年新高；而第二次購屋的換屋族及投資客群，則由27.5% 下跌至24.1%( 如附圖2 所示)。儘管近幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，進場意願仍比去年第四季大幅增加4.4%，更比去年2013 年Q1 同期增加了8.1%，來到今年第一季的55.8%，進場意願相當濃厚。而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群則相對保守，在擔憂政府實價課稅將悄悄上路的影響下，第一季購屋意願則下跌至24.1%。購屋目的 自用需求大增 投資需求下降根據第一季宅指數的購屋目的調查，屬於「自用」需求的買方由去年第四季的52.9% 上升至今年第一季的59.2%；而屬於「投資」目的的買方，比例則由28.1% 下降至26.9%；另外屬於廣義投資族「買給父母及子女」用的客群，進場比例也從19% 下跌至13.9%( 如附圖3 所示)。由於自用客群擔心未來物價持續上漲，所得恐追不上房價，所以若有能力購屋者仍希望買房來自用。而屬投資客群的，包括純「投資」及「廣義投資者( 買給父母或子女用)」，在擔心政府恐逐步落實「實價課稅」的衝擊下，短期投資及中長期置產的投資族群在第一季皆呈現下跌的情況。人民幣存款業務開放後，資金排擠效應也在第一季發生，不動產投資雖然仍是民眾心中最抗跌保值的標的物，但在近期政府針對不動產擴大查稅的措施下，本次調查購屋目的時，投資族群也選擇暫避風頭，相對地自用及首購族群則連創新高，預計今年的房地產仍將是以自住客及首購族為市場的買盤主力。年增349萬 北市購屋預算 創新高據宅指數的數據顯示，第一季北市購屋預算為1485萬元，新北為974 萬元，台中市為779 萬元，高雄為533 萬元( 如附圖4 所示)，其中北市1485 萬元，還創下宅指數歷次調查以來的新高，更比去年Q1 同期1136萬元大增了349 萬。過去北市民眾心目中的理想購屋預算皆維持在1100萬元至1200 萬元之間，而近兩季則有了大幅增加的趨勢，購屋預算已從去年Q1 的1136 萬元大增至今年Q1的1485 萬元，顯見民眾逐漸接受市區高房價的事實，而在去年八月實價登錄屆滿周年後，北市房價看回不回，所以民眾也將購屋預算逐漸拉高，預計未來電梯1 到2房的小坪數產品，或3 房的老公寓將是台北市自住客及首購族的主要置產標的。家庭月收入8萬以下 購屋信心下滑而從「家庭月收入」分析中可發現，家庭月收入8萬以上的買方，第一季進場意願全面上揚，其中家庭月收入8-12 萬的，購屋意願由去年第四季的33.8% 上升至第一季的37.8%；而家庭月收入12-16 萬的，購屋意願由13.6% 上升至14.1%；另外，家庭月收入16 萬以上的，購屋意願由7.9% 上升至11%。反之，在家庭月收入8 萬以下的族群，則呈現全面下跌，其中以家庭月收入4-8 萬的購屋主力族群來看，進場比例由去年第四季的30.1%下跌至今年第一季的25.5%。以北市購屋預算需約1500 萬元，家庭月收入8 萬以下族群，若貸款1000 萬元，二十年期房貸本利攤還每月需繳款約5.5 萬元，若是家庭月收入8 萬以下，恐難進場買房，目前只有雙薪家庭較有機會來進場購屋，在所得長期不漲的情況下，家庭月收入8 萬以下的族群，購屋信心呈現崩跌的狀態。民眾對房價多空看法不確定 持平者比例增加最多第一季民眾對房價的看法，有27.4% 民眾看漲今年房價；31.7% 的民眾認為今年房價將持平；18.4% 的民眾則看跌，22.5% 表示沒意見( 如附圖5 所示)。若對照去年第四季宅指數調查，房價看漲的比例由47.3% 下跌至27.4%；此外，房價看跌的比例也從36.1%下降至今年第一季的18.4%，顯見現今民眾對房市多空看法不確定，究竟今年房價會漲還是會跌，沒人敢說得準，似乎房價要漲不容易，房價要跌也有困難，反而是認為房價會持平者，由16.6% 上升至31.7%，所以預計今年房價將在高檔徘徊，大跌不易，大漲也難，建議自住客及首購族可以進場耐心選屋，低總價及重大題材的郊區仍可進場卡位。

根據內政部統計資料， 2013年法拍屋交易量8,093棟，較2012年再度減少15.57％，寫下拍賣移轉新低量(如表一所示)←市區房價崩盤不易，買盤向市區外延伸，郊區低總價區域將繼續補漲←法拍屋減少，顯見貸款戶穩定，房價崩跌不易對房市的影響1．多數人仍負得起貸款，自住客需求仍旺—雖然市場對精華區房價的看法是，未來成長幅度恐將逐漸趨緩，但2013 年法拍屋量並未減少，多數人仍負得起貸款，所以在自住客需求仍旺的前提下，預計房價要下修仍有難度，現階段房價溫和成長或持平的機率最高。2．房價穩定時，買方進場選貨好時機房價穩定時，是買方進場選貨的好時機，房價投機氣息高時，泡沫反而容易形成，當大家都覺得部分區域房價應當走和緩格局時，就不容易泡沫。現在就是精華高價區人人想喊跌，房價卻未跌的狀況，這些喊跌的人通常是想進場掃貨的人，自住客現在應果決進場買房。3．法拍屋接近市價，法拍量下滑的另一層意義：A．市區法拍屋接近市價，顯示地段好的精華區，物件仍是供不應求，房價 要跌很難。B．此外，國內金融機構對房貸放款非常謹慎，例如名下擁有第二房或套房產品的貸款成數都會減少，顯示未來台灣房價要崩盤很難，因為還在市場的屋主，都是口袋深付得起房貸的客群，只要大部分屋主仍負得起房貸，就沒有急售的需求，房價就不容易下跌，買方現在就應該進場。五月報稅季 不動產交易所得稅申報須知根據財政部爰訂定「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，其重點如下：●個人若出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14 條第1 項第7 類相關規定，核實認定。‍●未能提供證明文件者個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：‍（一）稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15% 計算其出售房屋之所得額：１、臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣（以下同）捌千萬元以上。２、臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額伍千萬元以上。（二）除前款規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其所得額。至於非屬上開高價房屋者，102 年度之房屋交易所得標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定。經各地區國稅局調查後，臺北市都市化程度較為平均，且整體房地價格與上年度比較尚稱平穩，爰不予分區並維持上年度標準[ 按房屋評定現值（以下同）42％計算]，僅就價格漲幅較大之高級住宅，按較高所得額標準（48％）核定；新北市由4級改為5 級、臺中市由9 級改為10 級、臺南市由3 級改為5 級及高雄市由4 級改為9 級，其他地區亦均適度分級並反映市場行情，均將使該標準更趨於細緻化，以適度反映地區差異性，俾趨近實情。「102 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」詳http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/384/8162746724810879188?tagCode= ( 資料來源：財政部網站)

搭車族交通利多漸浮現 房價好親切下手要趕快(文 / 行銷企劃部)本區為新北市的市轄區，屬於台北都會區衛星城市之一，區內大小工廠林立，提供大量就業機會。樹林區有「紅露酒的故鄉」之稱，早年以台灣省立菸酒公賣局樹林酒廠出產的紅露酒而聞名全台，酒廠於西元2004年拆遷至林口區，原地則變更使用為「大同科技園區」。樹林區民風淳樸，位於中華路上的新北市立樹林高級中學更是孕育跆拳道選手的搖籃。一橋之隔房價大不同樹林溪洲加盟店店長李玉鳳表示，板橋區溪洲六里（崑崙里、成和里、溪北里、堂春里、溪洲里、溪福里，共約四萬多人）因地緣關係與樹林區區民生活較為密切。溪洲地區鄰近的「城林橋」與土城( 捷運永寧站) 相望，與「浮洲橋」的板橋( 捷運亞東站、亞東醫院) 連結，房價因建設與機能狀況的不同，在售價上也有10~20 萬/ 坪的差異。近期許多板橋、土城及中和區的居民漸漸轉移至樹林區購屋，主要原因在於樹林房價相對便宜所產生的牽引。而一路之隔的大觀路、保安街，將板橋與樹林劃分成兩個行政區，但房價因生活機能與商圈相同，並不因行政區之不同而有價差。據新北市實價登錄一周年報告顯示，樹林火車站周邊房價有翻漲的趨勢，初步分析是因為板橋、中和等地段太貴，產生擴散效應，將鄰近的樹林火車站漲幅拉高近29.6% 之多，與鄰近的中、永和，板橋，土城房價相比，相對親民。區塊內有多處公園綠地，國中、小學各有2 所，博愛傳統市場也滿足居民食的需求，對於中產階級的購屋族群來說，這裡是非常值得入住的地方。優質推薦社區以金門街上的「麗池、青木賞、金銘」三個社區最為推薦，主要理由除了管理健全、住戶水平佳之外，俱抗跌保值的特性最是主要。學區、綠地、交通 優質前站生活圈樹林站前加盟店店長馬重義說明，樹林前站是樹林最早成形的商圈，主要是樹林區公所設於此區，而保安街、鎮前街還有一座樹林區最知名的「濟安宮」。生活圈以：篤行路、金門街、大觀路三段、溪崑一、二街等街道組成，大型社區林立，道路也整齊，行政區都屬於板橋，因和樹林連在一塊，和板橋反而隔了一條大漢溪，在房價並沒有所謂的門牌效應。商圈內有火車站交通加持及北二高、65 快速道路串連，從溪洲地區至五股只要約15 分鐘的車程即可到達，故在高房價的當下，引入不少雙北地區看屋族群，其中仍以土城、中永和的購屋客群居多。當地居民在交通上多以火車為交通接泊工具，樹林地區的捷運雖然尚未完成，但於篤行路及金門街上的接泊公車，串接了往板橋的“捷運亞東醫院站”，以及往土城的捷運板南線最終站─“永寧站”。生活圈內機能一應俱全，頂好超市、全家便利商店、全聯社、麥當勞…都集中在這兒，健全的生活機能與學區，造就抗跌保值的房價保證，該區公寓產品每坪成交價在25~28 萬/ 坪，大樓以10~20 年的物件居多，房價區間在27~35 萬/ 坪可得，透天產品稀有，集中在金門街337 巷和滿平街84 巷，售屋以總價計算，目前成交區間落在1400 萬~1800 萬。前站的綠化於樹林區是一特色，溪北公園、溪洲公園、崑崙公園及城林橋周邊的體三公園，都是民眾散步、運動的絕佳去處。黃金地段 後站生活圈樹林文化加盟店店長高克邦指出，樹林火車站距離台北車站通勤時間約15 分鐘可達，居民多仰賴火車通勤，火車站成為樹林地區的發展中心，生活圈也以站前、站後區分兩大區塊。中山路為樹林後站商圈最熱鬧黃金地段，不僅是當地銀行聚集的金融中心，更有許多連鎖商店、賣場進駐，主要原因是樹林火車站後站地區腹地廣大，除中山路、長壽街沿線為商業區外，中山路至大安路中間區段，大部分皆為住宅區，人口發展迅速。區域內建築以「米蘭」系列指名度最高，早期因中國化學製藥廠將部份土地捐贈公園使用，才得以使「米蘭」社區由工業用地轉變為住宅用地。由於屋齡相對較新、標榜新日鐵制震，且是當地少見的中大坪數社區，加上「中化公園」緊鄰社區，以及離火車站也只要約5 分鐘的路程，就樹林區域而言，此區屬於高單價區塊，以外來客群接受度較高。量販店俱有「磁吸效應」，除了零售生活用品外，還會引進美食街、速食店、連鎖咖啡店…等，形成以保安路一段、大安路組成的「家樂福商圈」；未來三環三線於樹林家商有一停靠站區，因有捷運題材加持，加上文林國小及商圈帶動，看好未來的潛力補漲。目前區域內公寓屋齡都在22 年以上，行情區間23 萬/ 坪~26 萬/坪，大樓無新推案，屋齡以15~20 年佔大宗，成交區間在25 萬/ 坪~30 萬/ 坪可得。樹調車站 樹林一字頭房價最後區段樹林中山加盟店店長鍾其璁指出，樹調車站是樹林調度場新設的簡易車站，也是台鐵捷運化的題材產物。站區僅以區間車通行，與三佳站約有2 公里距離，與樹林站則約4~5 公里路程，區域周邊雖生活機能不佳，但車程5~10 分鐘就能抵達商家密集的樹林車站，也成為以“距離換取空間”的首購族群另一種選項。樹調站周邊以工業區為主，中華路379 巷、東興街、東大街、東順街及中山路2 段151 巷等街道皆為連棟透天廠房，以井字型集中於此。未來樹調站開通，可望帶入中華路部份人潮進駐。目前區域內無建地，三批工業宅支撐當地房市，房價在16~20 萬/ 坪可得，該區可說是樹林房價一字頭的最後區段。下一波潛力區及商圈移動將以浮洲橋往迴龍的中正路兩側最被看好，主要理由有三：一、由火車站為中心發展的舊商圈已有數十年光景，可發展空間相當有限。二、位於中正路及保安街口的“光華營區”已遷移，新北市政府將此地租賃給「全球傳動科技」經營，預計將帶來數千名就業機會，其人流所帶來的商機與住屋需求也將跟進。三、第二期規劃中的捷運路線，串連起萬大─中和─土城─樹林之間的連動，樹林中華路、八德街、大安路轉中正路直行與捷運新莊線迴龍站相接，而中正路上停靠的大安中正站、光武中正站、三峻中正三個站區，相對於八德大安站、樹人家商車站來得親民。聞香下馬 樹林夜市樹林夜市位於樹東里及樹北里，主要以樹林車站及濟安宮為中心，早期是由火車站的交通便利性所發展出來的，隨著樹林日漸朝向都市型城鎮發展，樹林夜市也轉型為綜合型的夜市，白天當地是現代新穎的商店街道，到了下午四時以後，小吃攤開始悄悄地現身，一場令人聞香下馬的喧鬧，一直要持續到午夜十二時。雖然聲名不像台北都會區其他著名大夜市遠播，但是樹林夜市中聚集了美食、服飾以及各式生活實用服務，小巧卻機能齊全，且有位於火車站旁的地利之便，仍吸引大批晝伏夜出的食客，從四面八方而來。鹿角溪人工溼地為樹林區的一個人工溼地，位於大漢溪與其支流鹿角溪匯合處。該地原為廢棄之垃圾場，嚴重污染河川，2004 年起，台北縣政府開始清運廢棄物及整地，整建後以濕地為主體，利用水生植物及自然淨化工法進行大漢溪水質淨化工程，同時營造溼地生態環境，提供民眾休憩空間及生態教學場所。假日休閒好去處 青龍嶺青龍嶺有拾階而上的登山步道，約300 餘階，山林小道，景色十分優美，令人身心為之舒暢。除了觀景平台上可飽覽大台北盆地的日出與夜景，櫻花季時，從保安街二段45 巷進入，就可以欣賞到兩旁夾道歡迎的朵朵浪漫豔紅。結語從社會的發展歷程可發現樹林的文化多元性，長期移民的狀況使樹林人口分布了大量的原住民及客家人。2鐵1 高4 客運，共構樹林地區綿密交通路網，眾所矚目的樹林捷運系統通車營運，也將帶動樹林另一個整體經濟發展。加上周邊各行政區的房價持續上揚，相對低價的樹林看屋人潮已較前幾年增量許多，預料未來房市買氣也一定不寂寞！

【文 / 行銷企劃部】位於台灣東北部的基隆市，地勢多丘陵而少平地，因此住宅區大多位於丘陵地上，獅球嶺為基隆市重要的地理分界線，以北為市區及港口所在，是基隆市的精華地帶；以南則為基隆河河谷，碇內、暖暖、八堵、七堵、六堵、五堵等市街聚落皆沿河而建。中山高速公路、福爾摩沙高速公路等國道皆以基隆為起點，並有多條省道通往全台各地，縱貫鐵路的北端位於基隆，台鐵東部幹線的北端也是從市區近郊的八堵開始。山、雨是基隆的特色，冬季受東北季風經過海洋及因背山面海的原因，每年進入12 月後，便壟罩在陰溼多雨的氣候當中，特別於冬季和春季交際之時，基隆港區及市中心時常發生大霧，「霧鎖雨港」之稱也由此而來。黃色小鴨風暴來襲基隆港是台灣第二大港，以前往東部及離島的交通船航線，現在大部分已經停駛，取而代之的是觀光航線的發展。黃色小鴨來台第3 站選定基隆碼頭進行，鴨鴨的造訪除了替基隆市民帶來一股歡樂的氣氛外，估計將吸引超過500 萬人次的參觀人潮，也預期為基隆市的商業及觀光業帶來龐大經濟效益，及提高基隆在國際間的知名度。展出期間，有五大場館供民眾參觀，內容包含氣球藝術、飲食、藝文等，民眾可持觀光護照在基隆140家特定商店使用，優惠將超過5000 元。相關建設推動 基隆再起基隆仁愛加盟店店長許志彰表示，近年來基隆天氣明顯改變，過往的年降雨天數約有300 天，而現在每年約只有200 天左右會下雨，使得該區生活舒適度提升。且重大建設早期逐步推動，現在已漸漸成型，未來將帶動人口移入與商機再造。從交通觀察，台62 線快速道路匯集國道一及國道三號，加強了東西向的連結，省去不少在交通上消耗的時間( 如：以前從暖暖到中正區必須走國道一，下市區後再轉省道。現在走台62 線有效縮短約25 分鐘的時間)。再從育樂切入，海洋館的改造計劃推動( 潮境海洋研究中心、環保復育公園、潮境公園、八斗子公園都已完工開放)、獅球路上救國團舊址也將改為基隆市運動中心、基隆西岸碼頭擴建計劃內有國際級旅客中心設置，都將再造育樂新話題。火車站遷移與興建( 從原來的港西街遷到中山一路)，拓寬了原有狹窄道路，而舊鐵道高架化後，地面土地可有效再利用，這將讓市中心擺脫擁擠的亂象。觀光商機是基隆的一大命脈，觀光夜市重整、擴大行人徒步區，義二路及愛六路將完成藝文街道改建，而愛三路與仁三路也將跟進。雙北移入入口增加10~15% 房市利多房價受惠基隆仁愛加盟店店長許志彰指出，全市山地雖然普遍不高，但大多為陡坡，對城市的發展與擴張造成很大的阻礙。舊時基隆市多為依山興建的開放式舊透天及公寓產品為主，從市中心到周圍的山坡地到處佈滿各式建築。隨著時空變遷，現以集合式住宅大樓有管理的建築為大宗，市中心多以住商混合電梯大樓為主力，飯店式管理及商務型經營的方式也日益增加。區域知名預售案場集中在信二路及安樂路一段，售價約在36~40 萬/ 坪，中古大樓目前1 字頭都能買得到，20 年以上屋齡的產品在15~18 萬/ 坪可得。受到近年房市利多的影響，基隆也跟著受惠，從去年至今的漲幅約2~3 成之多，而雙北市移入基隆購屋的人口數也有10%~15% 的增加區間。若以長期投資的包租公、婆的最愛-- 大學城周邊物件來說，基隆目前為海洋大學及經國技術學院的學生租賃宅需求度最高。海洋大學以中正路、祥豐街學生宅最集中，經國技術學院周邊則以復興路、文化路的隔間套房則最受青睞。部份屋主為求租客品質、同時增加租金價位及縮短去化時間，有時除了提供基本傢俱外，電器用品及網路配備也會依需求增加。海洋大學以舊透天產品為主，屋齡多在30 年以上，土地坪數約在15~35 之間，約可隔8~15 間套房，投報率約為6%~10%，公寓佔少部份，可隔套房約4~7 間，投報也在5%~10% 之間。經國學技術院則以舊公寓改建套房居多，無透天產品，屋齡都是30 年以上的老舊物件，目前租金行情在4000 元~6000 元區間，投報率約在5%~10% 區間。許志彰店長補充，交通的有效串連可以縮短城鄉之間差距，基隆有不少民眾工作地點在台北市或新北市，自從台62 線快速道路開通後，基隆到台北車站的“時間”已經縮短到如同汐止到台北車站，但在公寓房價上，汐止卻要高於基隆的近3 倍價差，新大樓也有1.2~1.5 倍的差距，對於自住型且口袋不深的購屋人來說，基隆是推薦選擇的城市。醫療生活圈 基隆長庚醫院基隆麥金加盟店店長黃堅修指出，基隆市安樂區於七個行政區中( 除市中心外) 因生活機能便利，聯外交通便捷，近年來購屋民眾指名度相當高，尤其是台北來客，詢問多集中於基金一路、麥金路、中和路、樂利二街、樂利三街、武嶺街一帶。目前區域最大的建案「甲山林城上城」預計2014 年交屋，基地面積10800 坪，總戶數約有1900 戶，社區下方1、2、3 樓規劃商城、文創展覽空間，創造便利生活機能，屆時商家的進入將引入人潮移動。基隆長庚院所是安樂區重要指標的醫療生活圈，以醫院為中心向外500 公尺擴散，食、衣、住、行完全滿足當地民眾需求，周邊除了政府大樓外全是住宅區，沒有商辦，人口簡單生活輕鬆，依路段及屋齡樓層的不同，中古大樓成交價位區間在12~23 萬/ 坪。從此地約3 分鐘即可上中山高速公路，20 分鐘直達台北，往基隆市中心也只要5~10 分鐘。聯外快速道路四通八達，加上房市行情相較於雙北地區普遍較低，除建商關注外，亦吸引大量外來客群詢問與入住。安樂區人口數居冠基隆昱信加盟店店長陳志宏表示，受到台北居大不易的高房價影響，購屋人想找1 字頭的物件可說是難上加難，從蛋黃區向蛋白區移動的築巢遷移模式，已悄悄往基隆各區域展開。安樂區人口數達81973 人(2013 年10 月統計)，位居七個行政區第一，除建商關注外，周邊房市也因此受惠補漲，無論是電話詢問或是假日看屋，都有明顯增加。以2013 年與2012年房價相比，就有近15% 的成長，交通的串連可說是一大助力關鍵。而鄰近的七堵區生活機能完整，為基隆市面積最大的行政區，近年已逐漸發展為基隆之副都心。主要房市成交區塊集中於明德一路與百福社區一帶，區域交易量穩定，其中以百福社區最為熱絡。七堵區域內大樓產品大致區分5 年內屋齡及15 年以上的中古物件兩大類型，價位區間每坪約在15~30 萬可得。另一個鄰近的暖暖區是台灣最早水源地所在，目前分為舊社區與源遠路、碇內街所組成( 大型建案多集中於此)的新興社區兩大區塊。區內坐擁暖暖運動公園、暖東苗圃、暖暖親水公園及碇內公園等休憩性公共建設，除提供民眾假日休閒去處外，環境清幽更適合居住。廟口小吃「基隆廟口」小吃位於愛三路到愛四路間的仁三路兩側，近年來因經過重新規劃整修，小吃街變得井然有序，琳瑯滿目的各項美食、零嘴滋味獨特，聲名遠播，愛四路的傳統夜市更有許多商品叫賣。『2010 年特色夜市選拔活動 』基隆廟口夜市摘下『最美味』與『最友善』的夜市。基隆獨特的地標 中正公園中正公園處於山海的交界點，是基隆相當具有特色的景點，公園內有砲台遺蹟、涼亭、步道、棋藝中心與佛教圖書館等，在入口處有一座中式牌樓寫著「華嚴法界」，兩旁則有兩隻白象雕像，繼續往上行走就會看到笑容滿面的大型彌勒佛，彌勒佛的右後方就是位於公園最高點、最為著名的觀音像，觀音像共有五層樓高，攀上最高層可眺望港口與市區夜景。雞籠中元祭雞籠中元祭名列台灣十二大節慶之一，不僅吸引北部地區的民眾，也逐漸為國外的民俗愛好者所傳聞。中元祭起源於清代時漳泉移民間的長期械鬥，當時地方人士提議「以鬥陣頭代替鬥人頭」，並選在中元節紀念這些客死他鄉的孤魂，形成了現在的開鬼門、迎斗燈、迎水燈、放水燈、關鬼門... 等諸多崇敬亡靈的儀式，其中又以十四夜的放水燈遊行最為吸引人。鎖管季鎖管每年6-9 月自彭佳嶼東北方逐漸向台灣本島近岸洄游，成為燈火漁業的主要漁獲；夏季漁訊期間，沿近海域漁火點點，由岸邊望之宛如美麗的海上城市。基隆市政府每年都會舉辦「鎖管季」之活動，以彰顯此一產業特色與重要性，民眾參加活動可飽覽基隆夜間海上風光、親身經歷漁夫夜間捕魚辛勞，還能在船上試吃新鮮鎖管的好滋味。結語區域房地產發展，有賴區域內持續推動重大公共建設，基隆現階段推動中的重大公共建設有基隆港列入第一階段自由貿易港區示範區、已完工營運的大型海洋劇場和區域探索館以及都更計劃、招商投資案等等，加上基隆各界也積極爭取台北捷運路線延伸基隆，相較鄰近的新北屬於緩漲態勢的基隆房市，未來長期的增值空間將不容小覷。

文 / 行銷企劃部在什麼都漲，唯有薪水不動的現在，小資族想買房成家，是否就只能像電視廣告那般等中頭彩呢……，本期月刊特收錄『今周刊』三篇不同區域、不同狀況的小資族存房心法，分享讀者，本單元也針對存房心法中提到的北中南三個買房區域，請中信房屋的店長們分析現在房市環境，和提供低總價的購屋建議。【北部-新北市蘆洲區】民族路、信義路、九芎街、永安南路二段公寓價位親民南港仔重劃區規劃完整蘆洲集賢加盟店店長闕泰光指出，蘆洲自民國70 年施設二重疏洪道完工通車，及完成排水系統改善工程，與軟硬體建設等重要工程之後，終於揮別水患夢魘，「水鄉澤國」臭名不再，取而代之的是，高樓如雨後春筍到處林立，公共設施亦漸臻完善。民國99 年，台北縣改制升格為直轄市，加上捷運蘆洲支線也趕在同年完工通車，蘆洲區可說是脫胎換骨，並順勢躍登為一座最具發展潛力的衛星都會。若以小夫妻家庭收入在7 萬多元，依333 原則規劃，月繳房貸預算建議壓縮在2.5 萬/ 月以內為佳，反推總價約為600 萬。蘆洲三民捷運加盟店店長連柄瑞表示，近年來蘆洲地區發展快速，新興大樓陸續興建，捷運的開通更拉近台北市和新北市的生活連動性。目前區域仍以公寓產品的價位較親民，建議小資家庭往民族路、信義路切入選擇。雖然該區的公寓多在25年的屋齡以上，但受到捷運三民高中站及徐匯站等兩站區的軌道加持，周邊生活機能成熟完整，鷺江國小、三民國中、三民高中等學區的帶動，未來房價都有其支撐力道。現況區域成交行情概為公寓2、3 樓在28~32 萬/坪區間，4、5 樓則在26~30 萬/ 坪之間可得。蘆洲區現以“南港仔重劃區”的規劃最為完整，區間以電梯大樓為主，部份為透天別墅。重劃區興建約已完成70%，內有三個公園綠地，2 所學校，蘆洲捷運總站亦位於旁，均價每坪都在40 萬/ 坪以上。蘆洲捷運加盟店店長張祈隆表示，若以今時今日蘆洲，總價600 萬購屋已有難度，因區域大樓多以大坪數為主，社區住宅也都規劃30 坪以上3~4 房的物件為主，想找套房也不容易。自備款少是首購族或新婚族、小資族群最大的痛，若可有家人的支持或調借，會建議拉高自備款為方向運作，貸款鎖定每月可動用資金的3 成，最高也不得超過4成為範圍，先求有再求好。蘆洲另一個低價區可往九芎街、永安南路二段這兩個路段加以搜尋，此區以公寓產品為主，單價區間落在28~32 萬/ 坪( 視屋況及樓層而定)，因屬於舊社區，屋齡大多在25~30 年。光華傳統市場於附近，對生活機能有所加分。捷運站雖有段距離，但免費接泊公車有經過此區，對沒有交通工具代步的消費者可謂一大福音。【中部-台中市文心路四段、十期重劃區】文心路四段上班族群帶動周邊暢旺十期重劃區公園、綠地及學校多北屯松竹加盟店店長黃啟瑞指出，小資男女若以總價500 萬為購屋目標，並鎖定文心路四段做為區段選擇，主力應該聚焦在2 房附車位的產品上，屋齡落在10~20年的區段會比較有機會。目前該路段大樓房產行情為：3年內售價在18~20 萬/ 坪、3~10 年之間物件約15~16 萬/坪、而10~20 年的中古大樓則在13~14 萬/ 坪。文心路四段介於興建中的捷運G5 站、G6 站之間，正文心路上的商辦大樓目前都是滿租的情況，上班族群集中並暢旺，相對帶動周邊商機，而住的需求也因應而生，若有當包租公婆的長期投資規劃，此地上班族與房產物件的供需，將輕易完成租賃撮合，目前2 房有車位無附傢俱的中古大樓，租金行情約在1.2~1.3 萬/ 月，投報率在2.5%~3% 之間。未來有轉手出售的想法時，建議可在捷運通車後( 預估106 年左右) 執行，其補漲空間保守估計應該在2~3 成。台中佑信加盟店店長呂承翰表示，十期重劃區為住宅區，公園綠地及學校多，休閒氛圍是一大賣點。重劃區範圍：東起景中路，西至旱溪路三段，南以太原北路、軍功路，北臨松竹路，搶搭74 號快速道路年底全線通車的利多議題，十期將是受惠的重要區域。小資族若想以500 萬買此區的全新物件，可選擇軍福13 路上的預售推案，因附近仍有不少待開發的土地，所以價位相對親民，目前推案價位每坪在17~18 萬，以20~25 坪二房﹝含車位﹞的規格最為熱銷，較可惜的是周邊生活機能尚處於發展階段。若消費者必需考量整個作息及便利性，則建議往軍福七路的7~8 年中古大樓評估，商圈不但近中山高中，鄰近的太原路更是主要幹道，商業行為相當集中，目前總價500 萬亦可購得2 房﹝含車位﹞的中古電梯好宅。【南部-高雄捷運生態園區站周邊】R15生活機能完整 總價500萬建議鎖定2房產品植物園周邊政德路 作息有彈性的小資族可選擇左營高鐵加盟店店長蔡永固指出，位於博愛路上的R15 生態園區站生活機能已完整健全，左營國中明星學區、生態園區綠地、自由黃昏市場…等建設依附其中，近年受到房市利多議題帶動，讓該站周邊的詢問度變高。若以站區為中心向外推估，3 年內的全新大樓售價在20~25 萬/ 坪，10 年內在18~20 萬/ 坪區間，屋齡10~20年的中古大樓每坪則在15~16 萬可得。小資族想以總價500 萬預算做為購屋準備的話，建議鎖定站區周邊2 房產品，若要3 房規劃的物件，可往巷弄間15 年以上屋齡的房產做為目標。如果不局限在R15 站周遭，往外圍移動，步行約20 分鐘左右，近民族路上的房產，相對選擇的機會較大，唯便利性上的條件不及R15 站來得強。左營崇德加盟店店長顏麗美補充，單身小資或新婚小資的作息富有彈性，亦可往植物園周邊的政德路一帶尋屋，500 萬買2 房附平面車位的中古大樓機會較大，目前該路段中古大樓行情約在16~17 萬/ 坪。若是小夫妻以未來有小孩納入規劃，想在此區購買3房產品難度相對變高，可能要往16 年以上舊大樓評估，找無車位、屋況較普通的物件，相對取得機會會較高。因該區有新光國小及左營國中的明星學區光環加持，蓮潭會館高指名度帶動了附近人流，加上蓮池潭可滿足部份的樂活一日遊，完整的生活機能讓此區房價一路看好。如果小資族是屬於不需要考慮學區、無生活機能強度的需求者，建議可往北邊的R16 站搜尋，該站區規劃有三鐵共構﹝高鐵、台鐵、捷運﹞，唯目前周邊商機尚未成型，房價上尚屬親民，總價500 萬買屋齡較新的2~3房大樓較為容易，未來仍有其補漲空間。