今年十一月底將有七合一選舉，為贏得廣大無產階級的支持，政府近期頻頻利用打房措施來抑制房價，以博取年輕族群的選票，很多人也開始擔心房價是否會因政策干擾，在未來半年內產生泡沫，所以台灣的房地產會泡沫嗎? 【文 / Acer.L】台灣房地產絶對不會泡沫1. 房地產是目前最安全的財富儲存工具不夠了解房地產功能才會有房地產泡沫之說，事實就是房地產不會泡沫，有錢人會把財富儲存在什麼地方最安全呢？股票、基金、貨幣投資都無法如房地產一樣，能長期保值。近幾年，各個主要貨幣發行國家都在不斷地印鈔票，貨幣將愈來愈貶值，而通膨將不斷增加，造成萬物齊漲的狀態，所以若有錢，把錢放在銀行定存，錢將愈放愈薄，只有將錢投資到最安全的地方，才能保值。因此，聰明的有錢人拼命在買房地產，因為有錢人知道貨幣並不是最安全的財富儲存工具，有些發行貨幣的國家甚至出現國家要倒閉破產的風險。再者，過去大家認為永遠不會破產的政府勞保，現在都有可能面臨破產危機，連政府都會倒。所以您若是有錢人，應該相信擁有一張房地產權狀還是一疊容易貶值的貨幣呢？2 .房地產不會泡沫化 但為何還是有人賠錢有的人聽到房地產不會泡沫，就隨便去買房，但房地產「保值」與「賠錢」，不能混為一談，例如購買房地產保證持有三十年後一定比現在值錢，並不保證今年買，明年賣一定不會賠錢，太多人將房地產投資戰線看得太短，且融資槓桿太大，在資金成本有時間壓力的情況下，常常賣錯時間點，例如SARS、金融海嘯房價大跌時賣房的人，現在同樣的錢再也買不回來了，同時間滷肉飯跟茶葉蛋又比十年前漲了多少？把錢放在貨幣可靠嗎？相反地，當時勇敢買地現在不知道賺了多少？所以，會賠錢的都是因為賣錯時間點，或有資金成本的時間壓力，而被迫做出錯誤決策，而沒買房賺到錢的都是因為不了解房地產保值性的功能，受錯誤市場的訊息影響，以為不買房，資產放在銀行就不會縮水。從長線來看，房地產很難泡沫，會賠錢都是因為「賣錯」而非「買錯」。3. 台灣在華人社會擁有最具優勢的土地私有制度以中國大陸為例，房地產只有土地使用權沒有私有權，而在新加坡大部分土地是公有的，雖有部分土地有私有權，但擁有這些私有權的房價不但高，且持續上漲，這就證明為什麼房地產具有儲存財富的功能，有私有權的房地產，價值為持續上漲。所以，台灣是目前華人地區，唯一真正允許土地可以私有的地方，以投資角度，能夠買到私有權的東西，就是房地產保值性的最佳保證，從以下台商鮭魚返鄉買帝寶豪宅新聞就可驗證這個道理：新聞實例：1 坪298 萬　河南王買帝寶5 分鐘成交全台最知名的豪宅「仁愛帝寶」，2013 年12 月25日首度揭露實價行情，共4 戶，單價最高的，一坪298.2萬元，創國內豪宅新高；4 戶中，3 戶是由有「聖誕燈大王」、「河南王」之稱的台商王任生向建商購買，1 戶則由蔡姓旅美華僑向住戶所購。東裕集團、河南丹尼斯百貨集團董事長王任生原本就是帝寶住戶，並持有三戶，媒體報導，他是日前在帝寶大廳喝咖啡碰到帝寶建商、宏泰集團董事長林堉璘，問林手上還有沒有帝寶可買，林說「有」，短短5 分鐘雙方就搞定這筆交易。( 聯合新聞網 記者游智文/ 台北報導2013.12.25)而近年來，有錢的中國人不斷地到日本、歐美國家甚至馬來西亞大量購買房地產，最主要原因就是因為擁有私有權，就有儲存財富的功能。可惜我們很多學者、專家、政客搞錯問題方向，忽略了台灣房地產擁有儲存財富的優勢，反將房地產高漲認定為是短期買賣及投資炒作所造成的，為了討好一般選民因而推出一些打擊房市的政策，但政府打房房價就會跌嗎？這些買得起房的有錢人都是放中長線的，沒有資金成本的壓力，房價怎可能說跌就跌。古時大禹治水首重策略在於疏導而非防堵，同樣道理，錢會往最安全的地方竄流，政府打房，防堵房價上漲，到最後只是將在台灣的錢逼出台灣，去購買他國房地產而已，對於身為經濟火車頭的房地產產業，打房最終是打擊整體民間財富及經濟發展。所以台灣房地產的私有制度，在華人社會中是相對具優勢的，房價中長期持續成長趨勢不變，了解這點才能機會從房地產賺到錢。因此，您若是聰明的買方，應該趁選舉年政府打房之際，房價漲幅穩定時，進場好好物色一個合適的標的，進行中長線投資，因為房地產代表著國家經濟發展和競爭力的箭頭，所以長期維持打壓是有困難度的，若聽信房價會崩盤口號，最終將錯過從房地產致富的機會。

房地合一實價課稅公式:è (售價-成本)*稅率-土增稅目前立法方向:         時間：最快105年實施，且奢侈稅將會同步停徵。稅率：房地資本利得確定分開計稅，稅率最高可能45%，但僅有一戶自用住宅且持有5年以上者享有免稅優惠。原則: 房產交易利得將採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。溯及既往：不論取得年度為何新法施行後出售房產者，即需按實價課稅。

【文 / 行銷企劃部】最抗跌保值標的不動產蟬聯23季冠軍但較去年同期下滑4%根據中信房屋第三季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯23 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39%，比上季回升1.7%；而此次排名上升為第二的是「保險」，比例14.9%，比上季增加了1.5%；排名第三的則是「保留現金」項目，比例14.3%，較上季成長0.9%；而上季表現不佳的「投資外幣」選項，比例由4.7% 回升至6.0%，顯示民眾較衷心於抗跌保值標的，風險性資產投資減少( 附圖1)。 中信房屋副總劉天仁表示，不動產雖已連續23 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，整體數據表現也稍見回升，但比去年第三季同期的43% 下滑了4%，顯見政府打房不斷，加上房地合一稅的研議，以及QE 可能退場的的影響下，不動產的投資項目仍未顯著回升，觀望氣氛轉濃。此外，今年為選舉年，政府為回應民眾心目中的居住正義，而研議出各項打房政策與限貸令，雖說調查指出不動產的保值性雖仍大幅領先其他理財工具，但表現卻不如之前亮麗，在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。 民眾購屋意願再創新低…買氣瀕潰散邊緣打房應適可而止根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者佔44.4%，較上季的48.6% 下降了4.2%，顯見政府抑制房價的措施不斷，民眾進場意願轉趨保守，導致購屋意願創下自2009 年Q1 宅指數調查以來的新低( 附圖2)。 劉天仁副總指出，調查中可發現，短線「三個月到半年內」想要進場的買方減少最多，由上季的4.2% 下跌至本季的2%，除了近期房地合一稅的政策干擾外，下半年的「七合一選舉」也是重要變數之一，部分民眾選擇先待選舉結果後才要進場。此外，極短線「三個月內」想要買房的只剩1%，顯示在打房政策與限貸令壓力下，資金都選擇在場外觀望。整體而言，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手之意，現實的買氣已在瀕臨潰散邊緣，打房應該適可而止，否則恐有硬著陸的風險。 政策偏空首購觀望第三季有購屋計畫者「首購族」佔45.8%，較去年同期(2013Q3) 減少0.7%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔32.3%，則較去年同期(2013Q3) 的34.1%減少了1.8%( 附圖3)。中信房屋董事長鄭余正全認為，政策偏空導致首購觀望不前，奢侈稅、實價登錄、囤房稅與房地合一稅接連出招，市場瀰漫觀望氣氛，買賣移轉持續下滑，所以讓從來沒買過房的首購族更加擔憂不敢出手，第三季首購進場意願創下調查以來的次低點。 北北桃地區購屋預算往下修根據第三季宅指數的購屋預算調查發現，台北市購屋預算為1102 萬，相對於今年Q1 的1485 萬減少了383 萬，減少的幅度達到25.79%，而與去年同期比較，本季的1102萬還比2013 年Q3 的1181 減少79 萬，創下兩年以來的新低；另外，新北市的購屋預算也從Q2 的1051 萬下降到Q3 的959 萬，總計減少92 萬，而桃園縣市更是一口氣下修161 萬，為本次調查預算下修最大地區。 劉副總補充，首都台北市購屋預算下修，可見在政府打房政策與實質平均薪資下滑，北市購屋族面臨的壓力越大下，選擇下降購屋預算來因應，也是希望降低壓力和風險，而短期買盤退縮也反應在今年雙北的買賣移轉件數上，持續的下滑，統計今年1-8 月台北市買賣移轉件數相較去年同期下跌了19.09%，新北市更是下滑了21.91%，未來房地產走向政府政策還是最大的關鍵。 多數民眾認為第四季量縮價平偏漲根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者有26.8%的民眾，認為第四季房地產將呈現價量持平的情況，其次有20.8% 民眾認為量縮價漲，再有15.1% 民眾則認為價量齊漲，綜觀以上民眾看法第四季應為量縮價平偏漲。 多數民眾認為不動產交易稅應採分離課稅劉天仁副總認為，目前在討論的房地合一議題，在此次調查中發現2 年內有購屋意願的民眾，有45.5% 認為不動產交易稅應採分離課稅，也與現在財政部立場一致。 結論:1. Q4預測量縮價疲面臨反轉關鍵中信房屋副總劉天仁表示，Q4 適逢大選，政府在需回應民眾居住正義的壓力下，打房政策接續不斷，再加上國際情勢不明，央行亦有可能升息的考量，總體Q4 應會量縮，成交單價亦會呈現疲軟的趨勢，即將面臨反轉的關鍵。2. 不動產市場是否硬著陸端看政府政策從奢侈稅、實價登錄、囤房稅到房地合一稅，政府一連串的打房措施不斷，影響了買方資金的停留，又從中抑制到交易的發展，後市如何走，政府的政策最為關鍵！3. 不動產投資看好高雄都市更新之後的後勢發展最後，劉副總點出氣爆後的高雄，都市更新計畫更形重要，短期來說或許有些買方不敢切入買進，但只要復原進度順利與配套措施完整，好的地段與交通樞紐點大家可以好好把握！宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2014/08/25-2014/09/04取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年8月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

【文 / 行銷企劃部】1.桃園捷運綠線環評通過， 預計2021年完工，桃園八德將受惠桃園八德桃園縣將於今年12 月25 日正式升格成為第六都，桃園八德地區因區內規劃有航空城綠線捷運，以及現有國道二號機場聯絡道銜接中山高、北二高交通建設等利多，在近期也吸引許多台北客買房置產，加上區內房價相對桃園市區便宜，2013 年中古屋均價每坪為13.81 萬元，2014 年1-6 月小幅成長4.34% 來到每坪14.41 萬元，而今年七月份最新消息是，原本環評因徵收範圍過大及恐危及古蹟景福宮等因素，引發部分居民反對航空城綠線捷運，在桃園縣政府自願將爭議最大的Ｇ９、Ｇ 10 及Ｇ 11 車站，縮減徵收九成五民地，全案環評通過，評估明年可動工，2021 年完工。這一重大利多，將使八德中古屋房價由近期的一字頭逐步向二字頭邁進，首購族可加速佈局有捷運設站區域，未來增值可期。2.機場捷運2015年將通車，新北五股成房市黑馬新北五股在五楊高架通車後，五股往來桃園機場只要25 分鐘車程，往台北內湖科學園區也只要15 分鐘，是目前新北郊區第一環房價最有潛力的區域。此外，機場捷運預計2015 年底通車，五股與相鄰的泰山及新莊地區，共有新北產業園區、新莊副都心、泰山等三個車站可供週邊居民通勤北車及桃園機場，在交通上可以說是連結北市及桃園的重大樞紐，而五股在房價上也相對新莊副都心一帶新建案便宜，車行約5 分鐘就到新莊副都心，房價卻僅新莊的1/2。本區中古屋房價在2013 年為每坪22.97 萬元，2014年則成長14.45% 來到每坪26.29 萬元，在區內洲子洋重劃區新建案逐步邁向四字頭後，未來中古屋有機會補漲至三字頭，對於想在新北置產的民眾，五股將是未來房市成長的大黑馬。3.台北基隆未來擬規劃BRT或捷運延伸線，一字頭七堵區小資可進場基隆七堵基隆地區整體環境因為多山及多雨，房市發展長期受到限制，尤以緊鄰汐止的七堵區，區內環可發展用地又多工業區為主，房價是台北近郊最便宜的區域之一，中古屋均價在2013 年每坪僅13.82 萬元。但近期由於北市信義、南港、內湖一代中古房價皆已站上五字頭，使首購族開始外移郊區購屋，因此七堵地區一字頭的中古屋也開始受到年輕族群的青睞，在通勤優勢上，除緊鄰汐科外，往來南軟及內科也只要15 分鐘車程，在三大科學區的就業人口加持下，2014 年房價較去年成長6.95%，來到每坪14.78 萬，未來房市成長可期。目前七堵已被規劃為基隆副都心，而車站旁就是七期重劃區，是基隆市未來開發重點，附近又有長興國小、明德國中、基隆商工等學校，預計七堵火車站周邊仍是未來房市的重點發展區域，首購族可以往車站附近進場佈局。4.台灣大道BRT開始營運，台中捷運業已啟動，北屯區相對市區便宜，為年輕族群進場首選台中北屯北屯區鄰近洲際棒球場、大坑風景區及大坪林森林園區，生活機能堪稱完善，加上「水湳經貿生態園區」即將開發完成，現又有台74 線加持，通往市中心的交通時間大幅縮短，吸引不少外圍舊台中縣的自住客移入，目前是台中人口最多的區域。人口象徵房價買盤的穩定，加上台中捷運綠線已經開始動工，未來本區與七期新市政中心、新光百貨商圈及烏日高鐵站區連結，往來南北非常便利，2013 年本區中古房價每坪13.66 萬元，2014年則成長9.81% 來到每坪15 萬元，預計台中捷運啟動後，房價有望繼續推升，適合中長期置產的買方進場布局。

【文 / 行銷企劃部】汐止位於台北盆地外緣東南隅，四面環山，大部份山高多位於三百至六百公尺之間，是為小型山系。早期以茶葉、農業、煤礦及重工業為主，居民都是黑手或農民。過去，北台灣兩大礦坑在汐止和基隆，而由汐止所出產的煤礦，名稱叫做木蘭煤礦。日據時代，曾經在汐止發展重工業（即今台灣煉鐵廠），政府開發基隆港後，位在基隆港背後的五堵、汐止，成了最重要的貨櫃集散中心。2001 年之前的汐止一直受到嚴重水患所苦，但在納莉之後的颱風，汐止各地幾乎沒有大淹水，主因是瑞芳的員山子分洪道完工，改變了汐止每逢颱風必淹的窘況。淹水問題解決後，在交通、城市軸心東移、經貿園區等利多帶動下，漸漸帶動區域發展的再前進。汐科商圈 前景看好汐止大同加盟店店長陳玉玲表示，「汐科商圈」是汐止最精華的地段，由火車站與未來捷運站建構出最大的交通樞紐，發展前景最被看好，也是上班族集中的區域。新台五路一段是辦公產品的大本營，以遠雄、東帝士及遠東ABC 最為知名，目前房價成交區間在25~40 萬/ 坪之間。汐止地型屬於長條型，大同路二段位於汐止的中心點，是房市交易最熱的地段。「甲山林天下」是該區指名度極高的大樓，主因除了鋼骨結構興建外，健全的管理和回饋住戶的公設( 空中泳池、花園、烤肉區)，都是支撐房價的最大因素。甲山林天下總樓高29 層，坪數規劃在15~83 坪，成交單價50~55 萬/ 坪區間可得。除了大眾運輸系統、高速公路等交通建設聚集，汐止規模最大的中正傳統市場也位於此，每日消費人潮絡繹不絕，而周邊的萬坪運動公園、河濱公園、河堤步道…等綠地，也吸引區域外的民眾到此一遊。汐止大同加盟店陳玉玲店長補充，另一必推的鬧中取靜優質社區，是位於南興路上的「早安清境」，其基地前有小溪，後鄰萬坪山林保護區，宛若崁鑲在森林綠野的城堡。社區中庭擁有一個600 坪的水景花園，並規劃有龐大的公共設備供全體住戶使用。至於小資族、口袋不深想築巢的消費者，目前區域中汐萬路仍有1 字頭便宜好屋，可滿足總價在200 萬元內圓夢的計劃；公寓可選擇單價7 萬/ 坪的「林肯大郡」，坪數規劃在25~32 坪區間，總價約175 萬。大樓則以「瑞士山莊」的天外天社區為選，該區都以16 坪為單位，每坪成交單價在10 萬元可購得。雖然該二社區進住率變高、空置率降低，但仍必須提醒購屋人，銀行對社區的貸款承作意願偏低甚至不貸，在買屋前一定要先評估自我資金的調度，以免造成後續困擾。遠雄U-TOWN汐止新地標汐科站前加盟店店長王俊雄指出，汐止生活機能發達，開車由環東大道下來，行駛大同路一段，即可見到好市多Costco，即使在非假日，仍有不少車輛和人潮湧入。汐科車站分為南北兩出口，南站接近遠東世界中心，北站則鄰近人口密集的住宅區，捷運民生汐止線雖處於討論階段，但未來若順利興建，將會與大同路二段上的汐科站共構。周邊房產目前以國泰及潤泰二社區為主，房價成交區間在35~42 萬/ 坪左右。六本木設計團隊打造的遠雄U-TOWN 共規劃ABCD四棟辦公大樓，基地面積約 13890 坪，結合了廠辦與複合式商場，地下一樓到地上三、四樓規畫了美食街、國際精品百貨、健身房、國際會議中心等設施，該建案被視為汐止新地標。 第一期的AB 兩棟已經完成，待正式營運時，將釋出近3 萬個就業機會，相信將再次帶動周遭商圈。隨著商圈開發和交通工程逐一拍板定案，汐止鄰近南港、內湖的位置優勢，儼然成為建商搶市的新寶地，未來新北市政府持續的都市更新計畫和各項建設等利多，預計會使本區再現漲幅。汐止西門町─中興商圈汐止福德加盟店店長彭家寶說明，發展歷史較資深的「中興商圈」，是以福德一、二、三路、中興路、明峰街所交織匯聚而成的區域，福德一路上的住宅產品密集，區域內社區大樓以：長堤、喜來登、伊登及生活大國等社區詢問度和指名度最高，主因除了公共設施的完整性外，住戶水平和管理上的要求是影響因素。大汐止百貨和麥當勞為中心所發展而出的生活圈，是汐止近年新發展較為完整的商圈，商圈內近期少有新推案，住宅大樓產品屋齡在6~20年區間。屈臣氏、好樂迪、松青超市、燦坤、全國電子等大型連鎖賣場聚集在此，還有多家商店、小吃餐館，區域內的學區則有北峰國小，生活機能成熟完整，熱鬧程度讓此區有汐止西門町之稱。不少台北客來此尋屋，探究原因，還是在於相對台北市便宜的房價和健全的生活機能，都是吸引這群購屋人來此的誘因。原為人工挖掘、蓄水作為灌溉之用，現今則肩負防洪的重要功能，並成為汐止市著名遊憩景點之一的金龍湖，湖邊較知名的社區有”水蓮山莊”，而山下的”夢想家社區”也因為嚴謹管理，使得不少購屋人指定要求參觀該大樓。沿著金龍湖向上走，還有個私房景點翠湖，每年四月底至五月初，正值桐花盛開的季節，翠湖被雪白花瓣覆蓋，美景常吸引在地住民前往朝聖。北峰寺坐落於風景秀麗的金龍湖畔，創建於日據石時代，建築外觀雄偉，早已成為社后地區近十萬人民間信仰中心。醫療養生區─建成商圈汐止站前加盟店店長簡天泉指出，大同路及建成路所組成的「建成商圈」，是以國泰醫院為中心所構成的生活圈，有燦坤、全聯福利中心、頂好超市、屈臣氏、康是美…等連鎖商店集中，就便利性來說，「中正傳統市場」是區塊內的生活機能代表。從建成商圈內步行至汐止火車站約5~10 分鐘，若開車至汐止交流道也只要5~7 分內可達。此區經統計約有4~6 成的住戶上班地點在台北市市區內，以時間換取空間，鎖定低總價產品入住。汐止火車站是汐止早期重要樞紐與商業活動中心，區域的發展早，商圈生活機能早已成型，包括火車站附近忠孝東路與仁愛路一帶、以及大同路二段的麥當勞周邊，都是發展較具規模的商圈，除了可供日常生活所需採買的小吃店及商家林立外，亦有國小學區、圖書館、派出所、消防分隊等公家單位進駐，生活機能性強，深受不少習慣區域生活的在地客喜愛。雖汐止的捷運仍屬規劃之中，但區內轉乘公車可到達捷運南港展覽館站，車程約20 分鐘，對於無車的民眾，也是通勤另一選項。永豐金控於建成路與大同路附近有一大片土地規劃中，未來有機會以住宅產品興建釋出，其基地面積與整個建成商圈相當，就未來性評估，將可帶動周邊環境的改變。大尖山—賞櫻好去處別名大針山，是汐止最熱門登山休閒路線。山區一片蒼松翠柏，沿著登山路線而上，可見竹林遍山，山上有多間廟宇古剎，如慈航堂、靜修禪院、彌勒內院、天秀宮等，在天秀宮附近有櫻花樹及桂花種植，每到三月，櫻花爭艷、百花齊放之時，常吸引大批遊客造訪賞花。山頂視野極佳，可遙望基隆山、七星山、觀音山及臺北盆地全景，西側山腰有秀峰瀑布，北側有茄苳瀑布，從高處落下的流瀑飛瀉入潭，層次分明，水氣瀰漫就好像秘密仙境一般，加上步道森淋浴，令人心曠神怡，是親子同遊的好地方。菁桐古道古道開闢距今至少已有百年以上歷史，全程分兩段，步行約三小時，汐止段約二公里，入口處在東山路過仁愛橋谷登山；平溪段則約三公里。目前古道路線清晰可見，沿途還有多處路口通往獨立家舍，以及耳空龜山、姜子寮山、石底古道、三坑山、石筍山、薯榔尖分支登山步道。汐止段沿途多田園，景緻優美，平溪段則原始而蠻荒，蒼茫寂寥，親自探索會發現各有千秋。沿途地貌多變，物種資源豐沛，從前遺留的古礦坑、礦工工寮、石碑均是先民生活滄桑的歲月痕跡。廟宇巡禮─三聖宮小南港山是一座大約90 公尺高的小山，山腰上有一座終南洞三聖宮，一般稱仙公廟，此廟從日據時代開始已經有70 多年歷史，主要供奉孚佑帝君（呂洞賓先祖）、關聖帝君和司命帝君，故稱為三聖宮。廟旁種有有杜鵑花、含笑和桂花，廟後左右方有小徑通往山頂，沿路可看到相思樹林，也設置了許多涼亭座椅；山頂視野良好，可眺望基隆河和大坑溪的匯流點，還可俯瞰台北盆地、大台北景觀和南港山區。附近步道完整，是民眾放鬆心情、休閒健身的好去處。結語以地理位置來說，該區是最靠近北市東區軸心的行政區，交通上兼具鐵、公路機能，比新北市許多第一環區域在通車時間上來說更具優勢；而外來人口大量移入、商業行為的興起，更吸引了200 多家的國際級企業進駐，老市鎮也逐漸轉型。隨著許多大型廠辦興建與大型購物中心進駐，區內逐步推行「大汐止經濟園區」整合方案，全面提升地方繁榮，正變身為新興的科技城的汐止，在鄰近區域房價的比較效應下，蓄滿潛能又相對親民的價格已成為首購、換屋族的熱門選項之一。

【文/行銷企劃部】近期雙北地區的地上權新建案，打著市價七折的口號吸引許多買盤進駐，究竟合理的地上權案應為市價的幾折呢?買地上權案有哪些應注意的地方？地上權住宅，就是買來“只有房屋使用權，卻沒有土地所有權〞，買方未來須每年繳納地租、房屋稅，但不必繳地價稅。而地租多為公告地價百分之3.5 至5 之間，使用年限一般約定為五十年至七十年之間，一旦使用期限到，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或者雙方續約繼續使用。隱性成本—地租恐逐年上漲公告地價每三年調整 使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍公告地價每三年調漲一次，為地上權案最大的「隱性成本」，以近27 年北市的公告地價來看，平均每3 年調升幅度為10.63%( 見附表一)，以10.63% 每3 年複利一次的概念計算，一個七十年的地上權物件，預計在持有第21 年時，每年地租會是原始地租的2.03 倍；預計在第48 年時，每年地租會是原始地租的5.03 倍；最後在第69 年地上權快到期時，每年地租為原始地租的10.21 倍( 見附表二)，膨脹超過十倍，這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。中長期置產 有投資價值嗎?若以一個台北市七十年的地上權案，標的物為30 坪兩房的物件( 售價每坪45 萬元) 除了要負擔總價1350 萬元，從第1 年到第69 年總共還需付出651 萬的地租。除了買總價外 還多了個七十年期的額外房貸—甩不掉的地租假設地上權物件的買方貸款1350 萬20 年期，利率2.5%~3.5%( 以3% 計)，本利攤還每月需繳7 萬4871 元，而地租以每年4 萬1800 元的來算( 以近期北市南區某建案30 坪，目前所公告出來的地租為例)，月繳為3483元，在第69 年時，每年地租會恐變成41.8 萬，月繳3萬4833 元，這額外的地租成本，是房貸繳完後還要持續負擔的，感覺很像是房貸永遠沒有繳完的一天，等於是揹一個七十年期的額外房貸，而且越繳越高，壓力真大，沒有解套的一天。30 坪兩房物件在北市南區，用租的每月2 萬~3 萬預算非常好找，而買地上權，七十年後財產也是歸零，好處可能就是不必擔心房東趕人了。房地產增值及保值重點在持有土地持分建物只會折舊近十年台灣房地產大漲，多半漲幅是來自土地價格的上漲，而建物價值只會逐年折舊而已，所以沒有持分土地所有權的物件，要靠建物價值上漲，除非整體房地產價格處於上升階段，或物件地點絕佳，例如未來三鐵共構之類，才有價格上漲的機會。合理的地上權案 應為市價的幾折？若為自住客，沒有要留財產給子孫，市價六折至七折附近，規劃良好的新建案可以考慮，但如果考慮中長期置產的客群，未來有換屋需求，或不想長期住在同一地點，在考量轉手性不佳及殘值逐漸下降的情況下，地上權案應比市價七折再便宜非常非常多，才考慮進場，不然租就好了，或是跟買地上權案的投資客租房子，保證您每月付得比他少。地上權難估價 成為貸款時的一大問題買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差，轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算，將成為銀行評估貸款時的絆腳石。假設買一個1350 萬元的地上權物件，使用十年房屋還剩多少價值，而二十年或三十年後又剩多少?由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎，地上權物件則沒有，於不同使用年限來出售時，每筆交易都是一個新的特殊案件，加上未來地租逐年調整的不可控性，銀行房貸審核難度增加，下一手買方若難貸款，勢必影響轉手性，買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 ! 尤其是多年後，房屋使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。快速結論1 買地上權置產需考量地租不斷上漲，及未來轉手性的問題 投資或中長期置產皆不宜。2 若膝下無子嗣，或不打算留點財產給子孫，可以買但其實用租的方式取代，就無須背負一個70 年期的額外房貸( 不可控的地租) 。3 建議仍以買可長期擁有所有權的物件為主，轉手性較佳。

因為住家安全很重要，所以要講三遍也不嫌多~~~    高雄發生的嚴重氣爆事件，讓美麗港都瞬間蒙上灰暗，高雄市民餘悸猶存，家家戶戶人人自危，也引發台灣的住宅環境背後是否隱藏更可怕的危機，大家都在擔心：「我家地下會不會突然爆炸啊？走在路上會不會突然被炸飛？」，擔憂的你該如何預防與自救？目前雙北地區已有建置地下管線分布的相關資訊，提供民眾查詢，例如台北市從民國85年開始就已建置地下管線電子化，像是「台北市道路挖掘管理系統」提供電力、電信、自來水、汙水、雨水、有線電視、固網8大管線位置，且施工單位在施工前，都必須要上網更新管線狀況。    而新北市的「公共管線資料庫」，則在民國90年起開始建置，此系統原本目的是提供各管線機構查詢其他管線之資訊平台，在規劃埋設新管、汰換舊管或緊急搶修時，可藉此資料庫事先了解欲施工之位置的管線資料，以避免意外事件發生，現在也成為一般民眾查詢自家地區地下管線資訊的重要平台。    不僅是地下管線危機四伏，地上的一些設施建構，也因可能會影響到住家安全，而成為民眾眼中的「嫌惡設施」，小編在此整理出三大類最被嫌惡的嫌惡設施，要是住到這些設施附近，長久下來，可能有傷身之虞外，還傷你一個精神耗弱、心靈脆弱，建議民眾購屋挑地點時，能力所及，可要多看多思量呀~~~一、健康好傷：    這類傷身型嫌惡設施，受傷步驟由外而內、由身至心的全面式進攻，影響範圍最廣，深度最深！如高壓電塔、變電所的強力電磁波，垃圾場、焚化爐的臭摸摸，高架橋、飛機場、夜市、菜市場則是噪音穿腦附帶空氣差、環境易髒亂！只要你的住家附近有中了上述任何一項設施，小編要大聲的告訴你—該~~找~~房~~仲~~了！！（此地不宜久留，快找新房子搬搬去卡好）二、感情好傷：    俗話說千金買房，萬金買鄰，有個好鄰居生活起來和樂融融，要是遇到素質良莠不齊的鄰居就等著每天滿肚子火吧！像是開設神壇會持續誦經燒香，或是家庭代工廠的生產線運轉啊轉的，都難免影響住家環境，遇到像這樣的鄰居，又不可能逼迫他搬走，只能規勸，若是屢勸不改，難免大動肝火，氣憤與尷尬的氛圍傷了鄰里間的感情，又是何必呢……（買房前多打聽，這種「鄰居型」的嫌惡設施最好避開）三、風水好傷：    台灣人購屋不僅在意地段，風水更是極重要的買房參考，加上傳統有人鬼殊途的觀念，所以像殯儀館、墳墓、靈骨塔這一類忌諱設施，大多數人都敬而遠之。不過也有信仰不同或大膽的民眾抱著井水不犯河水，只要心存正念的心態，只要我喜歡住有什麼不可以，所以像這類設施的好壞評斷，見仁見智！(是哪來的大膽哥、大膽姐，敢跟好兄弟們當鄰居呀……)    與嫌惡設施為鄰，房價與區域行情的落差會差至10~20%左右，大多數人都不希望自己家旁邊有這些嫌惡設施，未來的轉手性也會比較差，銀行在風險考量下，貸款成數會比較少，所以提醒民眾購屋的不二法門就是「多看、多聽、多問」，最好在白天、晚上、平日及假日等各個時段都去附近繞繞觀察，向附近的居民或里長探聽一些資訊。等到購屋入住後也要記得為住家購買全額保險，因為在無法預知未來的狀況下，多一份保障、多一份安心！達令是你和樂生活中的好鄰居：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令

不動產 續坐抗跌保值標的寶座【文 / 行銷企劃部】2014上半年部分資金轉向股市但最抗跌保值標的為不動產 蟬聯22季冠軍根據中信房屋第二季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯22 季最抗跌保值標的冠軍，比例達37.3%，但比第一季的39.7% 下滑了2.4%；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有17.0%，排名第三的則是「保險」項目，比例有13.4%，兩項皆較第一季的比例微增；再者，排名第四的是「黃金及貴金屬」，比例有9.6%，和第一季持平；而第二季受股市表現熱絡的影響，「股票」項目在第二季排名竄升第五，比例達9.1%，比第一季6.6% 增加了2.5%，而第一季表現較佳的「投資外幣」選項，則因人民投資熱潮轉涼，第二季調查排名滑落至第七位，比例9.4% 下跌至4.7%( 附圖1)。未來房市看政府臉色不動產雖已連續22 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，但整體數據表現卻連續四季下滑，也比去年第二季同期的44.2% 下滑了6.9%，顯見因政府打房不斷，加上財政部近期擴大查稅措施，以及立法院三讀通過囤房稅等政附圖1--最抗跌保值標的，不動產37.3%奪冠附圖3--民眾購屋意願策的影響下，多數民眾開始將資產由不動產轉移到其他理財項目上。此外，今年為選舉年，政府振興股市不遺餘力，台股日前也超越了9400 點大關，部分市場資金恐轉往股票市場投資；在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。下半年首購仍為主力奢侈稅 實價登錄 囤房稅 連續進逼 換屋及投資族轉趨保守 首購族則積極進場第二季有購屋計畫者「首購族」佔53.6%，較去年同期(2013Q2) 增加了5.1%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔26.2%，則較去年同期(2013Q2) 的31.1% 減少了4.9%( 附圖3)。從第二季宅指數的『購屋次數』調查可發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達53.6%，為近兩年調查次高，而屬於二次購屋的換屋及投資族佔26.2%，為近兩年調查次低。顯見年輕人渴望有房，儘管這幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，所以第二季進場意願仍比去年同期大幅增加5.1%，顯見下半年房市，首購仍為主力。附圖4--全台與各縣市首購及二次購屋預算比較附圖5--您覺得政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因為何？而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群，在近年奢侈稅、實價登錄等政策連續進逼下，再加上今年五月囤房稅三讀通過，第二季購屋意願轉趨保守，選擇暫不進場。北市首購族預算下跌未來低總價跟小坪數產品是交易主流根據第二季宅指數的購屋預算調查發現，全台首購族的平均購屋預算由2013Q1 的627 萬元上升至2014Q2的696 萬元；而二次購屋族的預算則由2013Q1 的784萬元上升至994 萬元，不論從首購或二次購屋者來看，第二季全台平均購屋預算，皆創下宅指數調查以來新高，顯示近年整體房價表現緩步上揚，民眾的購屋預算除了較去年來得高外，也逐漸認清高房價的事實( 附圖4)。雖然全台平均購屋預算創新高，但若從各縣市的資料來看，屬於精華區的台北市，首購族購屋預算從第一季的1091 萬元，下滑到第二季的1000 萬元，北市首購族第二季面臨預算千萬保衛戰，顯見年輕人在北市買房大不易，有能力買房的，不願追價，只願意往坪數較小及總價較低的產品進場。同樣地，北市二次購屋的換屋族及投資買盤，購屋預算也從第一季的1827 萬元下降到第二季的1455 萬元，所以口袋較深二次購屋族群，對於中高價位的產品也轉趨保守，下半年1500 萬元以內的低總價產品才是市場主力，老公寓或小坪數產品還有補漲空間。而精華區的中高總價產品，在政府打房措施不鬆懈的情況下，將面臨買方預算下修的風險，以宅指數調查的資料可發現，北市首購族預算下跌，未來低總價跟小坪數產品是交易主流。政府政策影響力 已超越市場供需及景氣變化根據宅指數調查，政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因究竟為何? 調查發現，排名第一的有39.8%民眾認為「持有稅太輕，口袋深的買盤仍拼命進場」才是主因；再者，認為「政府房地產政策失靈，公告現值及地價調升反助漲土地價格飆漲」有37.9% 民眾，排名第二；而排名第三的是23.9% 的民眾認為「華人有土斯有財的觀念太深」；排名第四和最末的五則分別是「市場資金過多，在景氣不振下，資金轉而投資最穩健的房地產」和「台灣土地有限，精華區供給不足所造成」。民眾認為持有稅制太輕，及土地稅增加轉嫁房價皆是政策面問題，顯見政府房地產政策失靈，才是近年頻頻打房，但房價卻還遲遲打不下來的原因。而屬市場供需及景氣變化等問題則不如政策面的影響有殺傷力，整體而言，民眾認為未來房價漲跌要看政府態度，現階段政府政策影響力已超越市場供需及景氣變化。多數民眾認為下半年房價漲幅會在正負3%徘徊房價是否下跌 仍屬未定論根據宅指數調查下半年的房價表現為何? 結果顯示，全體受訪者有22.9% 的民眾認為「下半年房價會持平，並且在正負3% 徘徊」，排名在第一位；而排名第二到第四位的，皆是看好房價會上漲，分別是有14.9% 的民眾認為會上漲5%~10%；14.8% 的民眾認為會上漲10% 以上；14.5% 的民眾認為會為漲3%~5%。而排名第五到第七位的，皆認為房價會下跌。 ( 附圖6)附圖6--下半年房價表現為何附圖7--各縣市購屋預算下半年房市 低總價產品為主力郊區追價意願勝市區調查顯示下半年房價不會大幅修正，也不會大幅上漲，持平的機率仍高，至於房價未來趨勢是否因政策打房及七合一選舉，或美國QE 退場等因素的干擾而走跌，目前仍屬未定論，從宅指數第二季調查可發現，多數民眾認為下半年房價會在正負3% 間震盪，整體而言是看漲比例較多，而看跌的比例較少，市場短期購屋意願雖轉趨觀望，但對房價看法仍偏中性樂觀，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。此外，從各縣市的整體購屋預算來看，北市購屋預算終結連三漲的格局，第二季由1485 萬元下跌至1239萬元。而相較之下，郊區新北及桃園的購屋預算則屢創新高，分別來到1051 萬元及809 萬元，所以下半年房市，郊區追價意願勝市區，低總價及有重大建設利多的地方，仍可逢低進場布局( 附圖7)。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2014/05/29-2014/06/05取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,347份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.67%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年5月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份