郊區新北大增13.3%  土城、淡水、汐止新建案行情創新高近期大台北郊區屢傳創高價建案。華固建設在土城首次推案，開價突破6字頭；鄉林建設在淡水紅樹林新推案，也開出頂樓戶7字頭行情，潤泰建設在汐止開出6、7字頭的豪宅價，都創下區域行情新高。大台北郊區新建案持續創高價，主要都是具有知名度的上市建商前往推案，不僅帶動區域行情，也吸引原本台北市中心的老客戶前往購屋。市區北市課豪宅稅 鎖定北市約3200戶 近2年交易豪宅 一律實價課稅明年財政部 房地產查稅重點●豪宅：．訂定台北市為豪宅查稅示範區，列管158棟、3200餘戶．列管期間近2年交易一律按『實價』課徵售屋所得稅．每季申報成效．逃漏稅罰金為補稅金額的1倍，如漏繳300萬稅金，須補繳300萬加300萬罰金，共600萬元●預售屋：積極查核紅單交易課徵所得稅●頻繁買賣自用住宅：一年買賣超過6次以上※註：豪宅定義為每戶『總價8000萬以上』、『每坪100萬以上』或『每戶80坪以上』；若每棟房屋符合前述兩項條件的『戶數達70％，就整棟列入』結論1.市區精華區塊建商在無地可蓋的情況下，建商必定往外向郊區發展，並且挾帶品牌優勢，在當地創下新高價，所以郊區中古屋低總價、低單價的案件將逐漸絕跡，有便宜的物件先買先贏。2.市區的豪宅及大坪數電梯產品，未來受限於政府打房及查稅，買盤會較保守，但小坪數電梯產品，以及低總價近捷運老公寓將會是未來市場主力，所以同樣低總價產品在市區，也會是明年房價補漲的主流產品。明年房價六大支柱長虹建設董座李文造近期發言認為：低利、通膨、游資、供需、稅率以及經濟持續成長等六大支柱支撐下，房市將持平或微漲5%。結論1.美國失業率未改善，QE3不會那麼早退場，國際間仍是走寬鬆貨幣政策，國內央行明年有望持續維持低利。2. GDP經濟成長率今年預測將不保2，明年也不樂觀，所以預計央行不敢隨便升息，會戰戰兢兢地觀察國內景氣表現好壞才做決定，在景氣變動大的情況下，游資必然往最穩健的房地產跑，所以在低利環境及游資過多的情況下，明年房市仍相對穩定，現在就是房價最穩定最適合進場的時候。

先問台灣房地產到底是自己人買比較多，還是外國資金?首先－外國人買台灣房地產條件 需享有完全平等互惠之國籍人士，可無限制的購買台灣不動產；詳見「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表(連結 http://www.land.moi.gov.tw/filelink/797c-1.12.pdf 其實台灣房地產，外國人買得真的非常非常少（如下頁表格），每年約1000件(2013年全台買賣移轉件數估36.8萬件)，所以熱錢影響股匯市較多，買房地產少，因此談論QE退場，房地產投資會變少，台灣房價會崩的理論其實不成立。那陸客買台灣容易嗎?陸客買房限制--大陸自然人買台灣房地，3年內不准出售，1年最多只能住4個月，限制頗多 ü   申請耗時 包括港澳人民的外籍人士在台買屋，只要符合「公平互惠」原則即可，不限買賣移轉時間，雖然2009年6月30日，政府也開放大陸地區人民可在台購買房地，但對於住宅卻有買進3年不能移轉的限制，加上購屋審核流程費時1至2個月，目前仍未能有效吸引陸客大舉來台買房。 利多：現在陸客在台停留的時間，從過去的1年最多不超過1個月，延長至4個月，且可以買進商辦、廠房與自用住宅等，且也取消申報資金來源的規定。但…ü   3年不得移轉ü   貸款限制外籍人士在台購屋申請貸款，銀行會要求須有另一位擁有中華民國國籍的人民擔任保證人，且多數屋主的申貸成數可達6~7成，但若是陸客身分，按目前法令規定，最高核貸成數不超過5成。 綜合以上1.台灣房屋自有率約85%~88%，受外來資金影響較少，這樣的情況下，國際熱錢退出亞洲市場時，對台房市反而影響不大，影響較多的是股匯市，房地產仍然穩健，可中長期持有。2.而陸客來台買房限制多，目前仍不是影響台灣近年房價上漲的主因，這樣封閉的買盤，其實房價反而相對穩健，不易受國際事件影響。 結論1.台灣房屋自有率高，受國際熱錢波動小，房價相對穩定，可中長期置產投資。2.海外不動產實際投報率在扣除隱含費用後須打折，建議買方先佈局台灣房地產，有多餘資金才考慮海外標的或股票基金。3.近期財政部宣布奢侈稅維持兩年不變，在GDP成長率不保2的狀態下，政府打擊房地產的力道會減少，畢竟房地產是經濟發展的火車頭，不會過度打擊。4.今年全台整體房市成交量已較去年同期成長11.8%(根據內政部買賣移轉棟數統計)，顯見一般民眾買房需求仍在，近期房價仍可望維持然溫和成長，現在房價穩定，反而是最好的進場時機。

根據全球房地產指南(Global Property Guide)網站公布2013年第二季房價變動調查，亞太地區領漲全球，其中台灣以14.5%年增率衝上亞軍，單季成長更以漲幅7.33％高居全球第一，大演多頭行情。但北市租金投報率平均1.57%則是全球最低，反觀美、日、東南亞國家，因房市、匯率政策或經濟快速成長，投報率相對亮眼，民眾因而興起海外置產潮。 根據以上調查後，許多買方也開始認為投資海外比投資台灣好，因此不想在台灣買房，究竟這樣的問題如何破解呢?海外不動產的投報率真有如此驚人，可以到實收5%以上?以近期最夯的日本與馬來西亞來說明，投資這兩處是否還有其他的稅費成本呢?日本房地產投資的其他成本物業公司代租管理費用  每年租金的10%租賃所得稅每年20%中古屋可能每3~5年需定期提撥修繕基金屋主來回管理機票錢購屋時買方服務費3%可能有匯損：近兩年，日本政府實施日圓貶值救出口政策，日圓近期已大貶三成，在一年多前用台幣換日幣買日本不動產的台人，則現虧三成。 所以在扣除以上成本下，本來設定5%投報率物件，實際則至少須打七折或更多，若再加上日圓大幅貶值，又賠掉了三成房價。所以高投報率數字背後，其實仍有其風險存在。總評：日本經濟泡沫後，房價長期維持不變，適合保守的收租客，較難賺取房價增值的價差，而選擇投資台灣房地產的好處是，要找到三年內至少漲10%物件，認真挑，其實不難。 馬來西亞房地產投資的其他成本最大費用：每年租賃所得稅26%買方印花稅約1%~2%2年內出售房屋且有獲利，繳交資本利得的15%作為交易增值稅；若是2年至5年售屋，獲利部分則得繳交10%的資本利得稅，5年後賣屋就免繳馬國買賣合約律師費1%總評：馬來西亞物件，租賃所得稅高達26%，加上其他費用，實際投報率也同樣要再打七折，且因為五年內買賣要課資本利得稅，不適合極短線或想兩三年內就賣掉的投資買方。 綜合以上1.若北市能找到三年內可以漲10%以上的物件(認真挑，真的不難)，應該買，不用考慮投報率低的問題，因為反觀日本房價20年沒什麼變化，身為外地台灣人，投資資訊相對當地日本人薄弱，要在日本找到會漲價的物件，比自己長年在台灣看房子挑有潛力的物件困難。2.若您在台灣外能找到投報率2~3%以上物件(相信還很多)，其實不比投資海外不動產差，應該買台灣。

文 / 行銷企劃部50歲以上及退休族 買房意願 創史上新高第三季中信房屋宅指數調查中發現，從購屋『年齡層』及『行業別』來看，『50 歲以上』及『退休族』的購屋計畫分別創下歷史新高，其中50 歲以上有購屋計畫者，第三季來到47.1%，較第二季增加2%；而退休族進場買房的意願也由第二季的4.4%，大幅倍增到第三季的8.9%( 如附圖1 所示)。中信房屋董事長鄭余正全表示，50 歲以上的族群，資產普遍較年輕人雄厚，所以在全球景氣多變的環境下，這些有錢人會選擇將部份比例的資產配置在不動產上，例如買來投資或留給子女用，形成50 歲以上的族群購屋計畫創下史上最高，至於其他年齡層如『40 到49歲』、『30 到39 歲』及『20 到29 歲』，購屋計畫則隨著年齡層下降，顯見年輕人買房愈不容易，政府的社會住宅政策刻不容緩。而退休族本季購屋計畫也由4.4%，大幅提升8.9%，顯見退休族手握現金的，第三季有逐步把資產往不動產配置的趨勢，這也表示，自從2008 年全球金融海嘯以來，投資基金、股票的績效表現波動頻率過大，都不如投資不動產來得穩健，所以退休族在保全資產的前提下，必須將資產投入一個最安全的避風港，此時不動產就成為首選。<附圖1> 宅指數各年齡層及各行業別第三季的購屋計畫不動產 連19季蟬聯抗跌保值第1名鄭余正全進一步說明，第三季宅指數調查中，最抗跌保值的標的物仍是不動產，比例達43%( 如附圖1-1 所示)，已連19 季蟬聯最抗跌保值標的物第1 名，而選擇『保留現金』的比例達19.1%，排名第二，連兩季超越保險及黃金，顯見民眾對未來景氣仍有疑慮，所以除了投資不動產外，寧願保留更多現金在手上。排名第三的是保險，由第二季的13.3% 微幅下跌至第三季12.7%，另外，排名第四的為黃金及貴金屬，由第二季的8.4% 上升至第三季的10.2%，整體而言，第三季民眾最青睞的投資選項為『不動產』或『保留現金』。<附圖1-1>宅指數第三季最抗跌投資標的 NO.1不動產 NO.2保留現金NO.3 保險廣義投資需求者 第三季達53.3% 創新高若從購屋目的來看，本季『自用』比例為46.8%，較第二季下跌3%；而『投資』目的則由第二季的32.5%上升至第三季的35%；另外『買給父母或子女用』的，則由第二季17.7% 上升至第三季的18.3%。買給父母或子女用的，通常屬於第二屋以上的購買，也可歸類為中長期置產的投資者，屬於廣義的投資客群的一部分，所以第三季的廣義投資者，在扣除自用目的客群後，可包含『投資』目的及『買給父母及子女』兩個項目來統計，高達53.1%，創下宅指數調查以來的新高 ( 如附圖2所示)。從宅指數2009 年Q1 調查以來，廣義投資客群比例為39.1%( 投資：28.8%+ 買給父母女用：10.3%)，逐年逐季地上揚至本季的53.1%，顯見近年來國人在買賣不動產的目的上，有愈來愈多的比例是隱含有中長期置產投資需求的，並且不受政府打房的干預，近年還是最受投資買盤的青睞。< 附圖2> 第三季購屋目的：自用、投資、買給父母子女( 廣義投資)< 附圖3> 第三季民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，哪項方式最有效?僅26.5%民眾相信 政府用奢侈稅能有效抑制房價63.5%民眾希望政府推社會住宅中信房屋董事長鄭余正全指出，民眾認為要解決年輕人買不起房的問題，根據中信房屋第三季的調查，在有購屋計畫的買方中，有高達63.5% 的買方認為，政府打壓房價的效果有限，應廣推租或售的社會住宅，大刀闊斧地進行住者有其屋政策比較實際。而『改善所得』的方式，雖在全體受訪中也有62.5% 民眾贊成，但是此舉緩不濟急；另外，在全體受訪者中，僅有26.5% 民眾相信，政府用奢侈稅來抑制房價，讓年輕人買得起房的方式有效( 如附圖3 所示)。顯見奢侈稅讓房市量縮價漲，年輕人買不起房的問題，並不會因為奢侈稅的實施或延長而獲得解決。32.9% 奢侈稅應訂落日 並接軌實價課稅27.1% 贊成將奢侈稅延長近期財政部召開奢侈稅公聽會，哪個修法方向較符合民意期待? 在宅指數的調查中可發現，排名第一的是，有32.9% 的民眾認為奢侈稅應訂兩年落日，並接軌實價課資本利得稅，不應賺賠都課，有獲利再課比較合理。而排名第二的是，有27.1% 民眾認為奢侈稅應延長，否則房價會再漲。另外，有10.8% 的民眾認為，奢侈稅造成房市量縮價增，應廢止。而有9.6% 民眾希望奢侈稅維持兩年現狀( 如附圖4 所示)。< 附圖4> 第三季奢侈稅修法方向鄭余正全表示，實價課稅部分措施政府已經默默在做了，例如將公告現值或地價調整與市價接近，所以在買賣交易的土增稅上，未來將大幅增加。而在奢侈稅方面，自從實施以來，賣方售屋不論賺賠都還要再繳奢侈稅，等同於變相加稅，應簡化稅率，走向實價課資本利得稅較為合理，多數民眾認為售屋有獲利，應繳稅給政府實屬合理，但若賺賠都課稅，則有檢討改進的空間。56.4%民眾認為奢侈稅不影響投資意願鄭余正全補充，從第三季宅指數的調查還可發現，假設政府未來將奢侈稅由2 年延長至4 年，有高達56.4%的民眾認為奢侈稅不影響投資意願，其中33.3% 的民眾，認為有獲利就會賣，而23.1% 的民眾會轉嫁買方，希望多賺一點才賣( 如附圖5 所示)。另外，若奢侈稅延長，有34.2% 民眾則不考慮投資台灣房地產，其中20.6% 民眾會轉投資股票及基金等標的，而3.6% 民眾將考慮轉戰海外不動產。鄭余正全認為，奢侈稅不影響中長期的投資買盤，反而會助漲都會區房價，口袋深的屋主還是會將成本轉嫁給買方，因此奢侈稅實施以來，量縮價格卻上揚，所以年輕人要買得起房，透過奢侈稅打壓房價，恐怕無法有效解決房屋供給不足的問題。< 附圖5> 奢侈稅若延長 民眾投資意願Q4房市 量增價穩鄭余正全接著說明，2013 年Q4 的房市會比Q3 來得好，整體表現將會是『量增價穩』，而支持第四季房市表現較第三季來得好的理由有四：第一、根據中信房屋第三季宅指數的調查，『三個月內有購屋計畫的買盤上升』，加上『第四季為傳統旺季』，已備妥自備款的自住急買盤，Q4將積極進場買房。第二、根據第三季宅指數調查，不受奢侈稅影響，仍有56.4% 民眾願意投資台灣房地產，僅有20.6% 民眾會改投資基金或股票等標的，3.6%會轉戰海外不動產，所以台人購買不動產的意願仍相當濃厚。第三、最新美國聯準會9 月19 日公告，暫不縮減QE3的額度，此舉將有利全球市場的整體信心。第四、奢侈稅修法方向，目前暫無定論，財政部長張盛和9 月12 日表示，奢侈稅並非立法院新會期的優先法案，財政部將綜合考量國內外經濟情勢，包括QE 退場，日本加徵消費稅等。綜合以上四點，Q4 房市將呈現量增價穩的格局，在傳統旺季的購屋需求下，預計成交量會比第三季來得好。註：宅指數資料來源中信房屋於2013年8月與創市際合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，執行日期為2013年08月22日～2013年08月29日，調查對象為台灣地區20歲以上、有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者，共計回收1,703份有效樣本，在95%的信賴水準下，抽樣誤差為±2.37%；重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.2%，再依照行政院主計處公布2013年7月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後全體樣本規模為N=1,068份。

1. 購屋選擇上，新成屋價格太高，中古屋相對便宜兩到三成，未來買方仍應以中古屋布局。2.預售屋價格反應未來房價，照此趨勢，台北市中古屋未來每坪上看80萬，新北為40萬，台中高雄每坪17~20萬，台南約13萬，因此3-5年較新的電梯中古屋若價格相對便宜，應馬上進場掃貨。結論:1.預售屋價格相對高檔，喜歡新房子的買方，3-5年的電梯是更好的選擇。2.可接受屋齡較高的買方，地點好，低總價的物件皆可進場。3.低總價勝高總價，中古屋勝新屋，買地段不買屋齡才能保值。

1. 北市成交量較上月小跌1.56%，基本盤仍在，首購或換屋族購買總價位在1500萬~3000萬產品仍看好，低總價1-2房價格會漸漸墊高，要趁早卡位。2. 新北受惠今年建商郊區平價宅推案較熱絡的影響，淡水及新莊表現不差，郊區外環買三房，內環買兩房，未來受惠捷運通車的區域，仍然看好。 3. 台中文心路捷運沿線多留意，郊區太平價格相對低檔，成交量已竄升至第四位，可見中低總價產品，首購族買盤應加速進場買房。 4. 台南，移轉件數歷經兩個月低潮後，終於回到2000棟以上，第四季展望佳。 5. 高雄，郊區鳳山、楠梓今年表現佳，隨著市區行情走升，會推升首購族往外圍購屋，郊區價格也會漸漸向市區靠齊，有重大建設題材的地方，皆可進場。總結：2013年1-9月買賣移轉棟數較2012年1-9月成長11.52%。低總價，首購族及換屋族仍是未來的市場主力，第四季應加速進場買房。

前言：財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」，尤其是名下擁有三房以上的房產者。現行房屋稅機制中，已賦予地方政府調高房屋稅率的機制，除用做「自住」的住家用房屋，稅率固定為1.2%之外，其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋（如醫院診所等），都有上、下限稅率，但各地方政府目前普遍都按下限稅率，從低徵收房屋稅，調漲空間極大。財政部舉例，出租供住家使用的房屋，法定稅率為1.2%至2%，但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人，非供自用的可能性較大，地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋，按其持有屋數加重課稅，即能達到「囤房稅」的目的。過去嘗試打壓房價的政策效果1. 奢侈稅實施兩年多來，2011~2012台灣房市量縮價卻不跌反升。奢侈稅後，卡兩年才能賣，造成市場供給減少，還在市場買房的買方，都是口袋極深的屋主，屋主會將等待2年的時間成本，轉嫁給買方，期望獲利更多才賣。好案件往往要加價才能成交，所以造成房市『量縮價漲』。2.實價登錄快一年，台北市房價怒漲10.74%。由於交易資訊件透明，成交價有依據後，造成好案惜售，價格逐步墊高的現象，所以除精華區台北怒漲一成外，未來低總價的郊區也會以同樣的模式複製，要買要快。分析：情況1：囤房者房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%真正有錢囤房的，根本不怕，更何況房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%，對有錢人是九牛一毛，對一般人也是不痛不癢。 情況2：囤房者房屋稅若調高為房屋評定現值的2%以上，或非常高(僅為假設，實際上財政部只是考慮由1.2%增加至2%而已)→囤房稅，最終會演變成是在幫助更有錢人進貨而已，首購族現在反而更應加快進場搶貨。     就算大幅調高擁有三房以上的房屋稅，打壓的是『中等有錢』的買方買給父母或子女的需求，對真正的『超級有錢人』影響不大。擁有3屋的中等有錢買方因房屋稅增加而選擇出脫房產，然後超有錢的人反趁機收購來囤房，口袋超級深的超級屋主擁有的房子變更多了，如此下去，打擊不了房價，超有錢人反而推升房價賣給賣給真正有需求的首購族。 所以囤房稅若調得更高，會讓財富轉向更有錢的人集中，房產壟斷在少數人，一般人資產會變更少，首購族會更買不起，除非你付出高額的代價，讓囤房者獲利飽飽，願意賣您。 結論：首購族或買第二屋的，第四季應大舉進場，先買先贏，囤房稅根本打擊不了有錢人，等到未來房地產落到金字打最頂端的客群之中後，房價已漲上來，再買就來不及了。

1.2013年九月經濟數據：M1A、M1B貨幣年增率成長約8%→貨幣供給若持續增加，錢將越放越薄，精華區的北市或其他都會區房地產，房價仍有可能以每年8%的成長幅度向上挺進。驗證→台北市地政局(10.28)公布全市住宅價格指數為110.74，標準住宅總價1386萬，標準住宅單價每坪50.96萬，較6月上漲1.2%，較去年上漲10.74%實價登錄快一年，北市房價怒漲一成!!2. 住宅貸款餘額連7增央行(10.28)日公布9月購置住宅貸款餘額5兆5413億元，較上月續增266億元，不僅已連7增，更續創歷史新高，而建築貸款餘額達1兆4861億元也較上月增加71.4億元，同創歷史新高。結論1中長期房地產是最抗跌保值的標的物主因是當貨幣供給持續增加，各國政府持續印鈔票，通膨因素下，物價、房價理當跟著貨幣供給持續成長。 2 同樣的錢，購買力下降，必須選擇合適的標的物避險十年前的一百元，能買二十包科學麵(假設一包五元)，現在一百元只能買十包(7-11現在一包賣十元)，錢真的是變薄了。所以中長期，在貨幣供給持續增加的前提不變之下，同樣地的一百元可買的東西越來越少，所以若有一點閒錢，一定要置產，才能有機會防止錢變薄，尤其是首購族應加快進場腳步，才有機會翻身。