透過光影與機能提升,賦予舊屋新生命
2025-06-30
矗立在台灣典型狹長形連棟街屋,整體設計以採光為核心,將自然光線引入深邃街屋,化暗為亮,重現家的溫暖靈魂。開放式格局與動線規劃創造符合使用需求的起居空間,改寫街屋的生命章程,成為傳統街屋現代化改造的佳例。Project Data地點:台灣.台中坪數:樓板面積約74坪樓層:地上3F格局:1F:臥房、客廳、餐廳、廚房、衛浴、前車庫、後庭院;2F:臥房X2、衛浴X2、開放多功能區;3F:臥房、洗曬衣間、神明廳、前陽台建材:乳膠漆、水泥漆、隔熱塗料、超耐磨木地板、實木地板、磁磚、烤漆、鐵件、不鏽鋼、烤玻、灰玻、系統板、美耐板、人造石、大理石、木百葉簾、烤漆浪板▲1. 光影交織的溫馨起居場域客廳以開放式設計為核心,引入自然光線營造明亮通透的氛圍。家具布局簡潔有序,搭配溫潤材質與柔和色調,突顯空間的溫馨與雅緻。2. 立面革新,狹長街屋的光影藝術採光高窗與簡約立面構成,打破傳統街屋封閉印象,呈現內外一致的現代簡約美感。一樓以開放式布局串聯客廳與廚房,中島設計促進互動,大面挑空引入自然光。二樓規劃為臥室、衛浴與未來作為兒童遊戲區的大平台,結合天井營造明亮居所。三樓以神明廳與洗曬衣場為主,設有天井採光罩整體。空間滿足多元需求。此住宅位於傳統街屋區,原屋齡約40年,屬於台灣典型狹長形街屋。原況舊屋存在多項問題,包括採光與通風不足、壁癌與結構老化,以及房間與衛浴配置不符合現代需求。屋主一家三口(夫妻與母親)對住宅翻新的首要需求為提升採光、增強收納機能及改善衛浴設備,並考量未來長者的行動便利性。採光與通風的突破性設計,優化格局與收納空間針對長型街屋普遍面臨的採光不足問題,禾良一設計在建築外觀立面及屋頂上進行了大幅度的改造。屋頂新增天井,牆面開高窗,讓自然光能夠照亮各樓層空間。內部結構更進一步在一、二樓間設置挑空設計,不僅提升採光效果,也促進樓層間的視覺互動。尤其是挑空處連接二樓的兒童遊戲區和一樓餐廚空間,讓家人之間在不同樓層仍能保持互動,營造出充滿活力的居家氛圍。住宅格局也重新做了規劃,既增設房間數至四間(分布於三層樓),並在一樓和二樓分別配置衛浴以滿足家庭需求。與傳統街屋「先客廳、後餐廳」的格局不同,此案將開放式客廳、餐廳及廚房設於室內空間後端,並利用中央設置的中島,結合餐桌與廚具,創造靈活的洄游動線。廚房中新增的大型收納櫃進一步解決了舊屋中收納不足的問題,讓空間更加整潔實用。此外,考量屋主母親年長後的生活需求,特別於一樓設置孝親房,並將衛浴地坪與室內地坪齊平以實現無障礙設計;同時整個一樓空間亦取消高低差,確保行動便利,體現對長者的周全考慮。▲以通透性作為公共空間的關鍵從暗淡到明亮,從擁擠到開闊,借助溫暖木紋與淺白色調,搭配光影設計,賦予老屋現代美學與家的全新溫馨質感。▲挑空與中島打造靈動詩意廚餐區廚房區特別設置中島與挑高的公共空間,串聯家庭互動,滿足功能需求,讓生活更有詩意與靈活性。材料與色彩的選擇符合溫馨極簡的調性本案最大的挑戰在於結構改造,尤其是一、二樓間的大挑空設計。設計團隊不僅成功克服結構跨距的技術難題,還精心調整挑空比例,確保一樓與二樓之間的光線引入及空間互動。同時,針對窄幅街屋的外立面,設計團隊以簡約造型與大面積開窗,打造出既具典雅美感又符合使用需求的立面效果。過去屋主在室內洗曬衣物,空間擁擠且不流暢。改造後,三樓頂部新增大型採光罩,並規劃出專門的洗曬衣區,解決了舊有的使用難題。此外,頂樓原本昏暗的空間也因採光罩的設置而煥然一新。為營造家居溫馨感,設計採用暖色調的木紋材質,結合淺白色塗料與水泥漆。地板選用超耐磨木地板,樓梯則以實木打造,整體風格簡約而不失溫暖。本案整體設計上透過合理的空間層次與動線規劃,使舊屋擺脫原有侷限,營造出輕盈、互動且靈活的生活場景,讓每個空間都能充分展現其獨特的使用價值與氛圍。▲虛實幾何融合,極致坪效的設計美學臥室以一體成型的虛實幾何量體,讓機能空間與設計語彙及材質完美融合,發揮空間坪效的最大效益。▲光影與材質譜寫出家的柔美變奏透過暖色木質與流動的光線,重新詮釋了主臥空間感與機能美,彰顯家的溫暖與典雅格調。
財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」怎麼看?
2013-10-30
前言:財政部近日擬對多屋族加課「囤房稅」,尤其是名下擁有三房以上的房產者。現行房屋稅機制中,已賦予地方政府調高房屋稅率的機制,除用做「自住」的住家用房屋,稅率固定為1.2%之外,其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋(如醫院診所等),都有上、下限稅率,但各地方政府目前普遍都按下限稅率,從低徵收房屋稅,調漲空間極大。財政部舉例,出租供住家使用的房屋,法定稅率為1.2%至2%,但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人,非供自用的可能性較大,地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋,按其持有屋數加重課稅,即能達到「囤房稅」的目的。過去嘗試打壓房價的政策效果1. 奢侈稅實施兩年多來,2011~2012台灣房市量縮價卻不跌反升。奢侈稅後,卡兩年才能賣,造成市場供給減少,還在市場買房的買方,都是口袋極深的屋主,屋主會將等待2年的時間成本,轉嫁給買方,期望獲利更多才賣。好案件往往要加價才能成交,所以造成房市『量縮價漲』。2.實價登錄快一年,台北市房價怒漲10.74%。由於交易資訊件透明,成交價有依據後,造成好案惜售,價格逐步墊高的現象,所以除精華區台北怒漲一成外,未來低總價的郊區也會以同樣的模式複製,要買要快。分析:情況1:囤房者房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%真正有錢囤房的,根本不怕,更何況房屋稅若從房屋評定現值的1.2%調升為2%,對有錢人是九牛一毛,對一般人也是不痛不癢。 情況2:囤房者房屋稅若調高為房屋評定現值的2%以上,或非常高(僅為假設,實際上財政部只是考慮由1.2%增加至2%而已)→囤房稅,最終會演變成是在幫助更有錢人進貨而已,首購族現在反而更應加快進場搶貨。     就算大幅調高擁有三房以上的房屋稅,打壓的是『中等有錢』的買方買給父母或子女的需求,對真正的『超級有錢人』影響不大。擁有3屋的中等有錢買方因房屋稅增加而選擇出脫房產,然後超有錢的人反趁機收購來囤房,口袋超級深的超級屋主擁有的房子變更多了,如此下去,打擊不了房價,超有錢人反而推升房價賣給賣給真正有需求的首購族。 所以囤房稅若調得更高,會讓財富轉向更有錢的人集中,房產壟斷在少數人,一般人資產會變更少,首購族會更買不起,除非你付出高額的代價,讓囤房者獲利飽飽,願意賣您。 結論:首購族或買第二屋的,第四季應大舉進場,先買先贏,囤房稅根本打擊不了有錢人,等到未來房地產落到金字打最頂端的客群之中後,房價已漲上來,再買就來不及了。
房市非常好 超乎預期
2013-10-23
2013年買賣移轉棟數  全台估較去年成長一成以上1.以今年1到8月累計表現,和去年累計8個月應有的交易量比較後,目前全台共成長11.90%,故2013全年移轉棟數,保守地以年成長10%來推估,今年買賣移轉棟數將至少來到36.3萬棟以上,而若按今年1-8月進度,累計成長11.9%來樂觀預估,今年買賣移轉棟數也會將來到36萬8964棟,所以今年比去年好,也有望超越2011年奢侈稅實施那年的36.1萬棟。2.以區域別來看,其中以都會區台北市,成長4.32%,符合3%~5%的預期,而其餘五大都會區,新北、桃園、台中、台南、高雄年成長分別為15.21%、11.59%、12.67%、13.04%、11.94%表現超過原先期待。3.今年買賣移轉棟數較去年增加1成,比原始市場期望好,就連高總價區台北市都有4.32%的成長率。所以市場上的買方仍在買,房市其實非常非常好,現在應趕快進場,尤其低總價產品,未來會買不到。4.2013年成長率增加的主因為:→平價宅策略奏效,建商推案策略全面轉向低總價平價宅的效果超出預期拜今年建商推案轉向郊區平價宅的激勵所賜,首購族大舉進場下,也帶動台北市外低總價郊區的中古屋銷售量,六大都會除北市以外,交易量皆成長一成以上。→媒體所預期的實價登錄向下比價的效應未發生,在交易價格透明下,出價有依據,反而加速買方進場出價的意願,增加交易速度結論:1.低總價產品應加快進場,實價登錄資訊透明後,反加強買方出價意願。2.未來郊區低單低總的好社區、好物件,在實價登錄基礎下,價格只會越疊越高。
央行利率 本季按兵不動 Q4房市可期 總裁放話未來升息 如何解讀?
2013-10-02
在美國QE3未來若將退場的情況下,央行總裁彭淮南預警(9月26日),長期利率恐怕會升息。現象1 100年07月01日後,央行已兩年利率未變。2 景氣越差時,為刺激經濟,利率會降,如2009年~2010年,為全球金融海嘯復甦期間,央行重貼現率維持在2以下(1.5~1.625)。1 台灣近期經濟表現平淡,央行不敢大幅升息主計處預估全年GDP成長率2.31%(8月16日公布),國內電子品牌宏達電(hTC)、宏碁(acer),在智慧型手機及平板電腦的銷售上,短期間都無法突破國際大廠Apple及Samsung的夾擊,難以帶動台灣電子業的出口表現,所以近期GDP表現要靠出口成長帶動有其難度,央行考量台灣經濟未好轉情況下,不敢有大幅升息動作。 2 房貸利率要升破4%~5%買方才有感,歷史經驗,近十年沒發生過,買方擔心什麼?  是要相信專家亂放話,還是看真實的表格數據比較實際?(如表1所示)從台灣銀行房貸利率(表格A欄)及基準利率來看(表格B欄),近幾年房貸放款利率介於1%多~3%多附近,要升破4~5%,機率頗低,加上全球景氣已完全復甦了嗎?沒有,那有什麼條件可以大幅升息呢?美國QE3近期未減碼,全球寬鬆貨幣短期將持續,央行利率近期按兵不動,買方免驚!即使明年美國QE3明年會逐步退場,央行也不會急升國內利率,會考量整體經濟情勢,並維持金融穩定,房貸利率從2%變4%~5%無稽之談,僅會微調。央行放消息的動機:純粹打預防針,美國若升息,台灣當然跟著走,但9A總裁要在退休前拿到第10個A,為維持市場穩定,先放話給大家打預防針是必要。3 財政部  也怕錯殺經濟成長率,買方課奢侈稅,傾向不實施財政部10月1日最新消息:奢侈稅修法可能「從寬處理」中央銀行日前示警「利率不會永遠維持低檔」,加上經濟成長率只能勉強保2,財政部長張盛和昨在立院財委會說:「國內經濟動能不夠強」、時空環境在變化,暗示奢侈稅修法方向已朝向限縮範圍,買方課稅不會實施4 立法院  青安房貸2年不升息立法院財委會9月30日:財委會將為房貸戶撐起「升息保護傘」。財委會與財長張盛和討論後,9月30日通過 提案,「倘若未來央行升息在1碼(0.25個百分點)內,目前青年安心成家專案的利率將維持兩年不變」,預計現行近11萬貸款戶受惠。目前青年安心成家專案的前兩年利率為 1.72%,第三年前為2.02%。結論1 經濟表現越差,打房會力道會減少,升息也會從長計議。2 2008年金融海嘯,台股指數自當年五月高點九○三九點,至十一月份低點三九五五點,幾近腰斬走勢。房地產卻沒有,變動的環境,資產最佳的避風港仍為房地產。
最新實價登錄 各行政區住宅產品單價
2013-09-18
(七月資料為9.16公布  單位:每坪/萬元) 從七月份實價登錄資料來看,雙北桃園仍是漲多於跌,台中持平者多,台南高雄短線陷入盤整,所以買方購屋時,仍應以該區最抗跌保值標的為主,其中雙北桃園以捷運宅為首選,中南部以快速道路、公園綠地、未來捷運為主要挑選方向,只要符合雙低(低總價低單價),皆可建議買方進場布局。第四季房價趨勢1. 奢侈稅修正案暫時按兵不動  Q4自住買盤有望回籠財政部長張盛和9月12日表示,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)並非立法院新會期的優先法案,但仍將遵守立院決議,送出修正草案,財政部將綜合考量國內外經濟情勢,包括QE退場、日本加徵消費稅等,擬定修法方向,目前尚無定論。2. 房價M型化發展,好物件的房價仍會溫和上漲房市價格真的會下跌的嗎? 房市恐會呈現M型化的價格發展:好地段或稀有產品價格仍持續上漲,地段或生活機能差的物件則會有房價下跌空間。而位於精華區優質地段的物件,除非屋主有急迫性的資金周轉壓力,一般開價跟議價姿態都頗高。此外,市區精華土地已一地難求。因此倘若建商們有機會取得地對絕佳的土地,建商們無不費盡心思,尋找最好的國外建築師、最優的營造廠、最佳的物業管理,甚至找名人為鄰,打造獨一無二特色豪宅。價格呢?當然只有越開越高。要主動降價?絕無可能。3. 實價登錄後,買賣方出價皆有依據,買方想利用資訊不對稱撿便宜的機率變低了,若有好案件,加價5%~10%以內若能買到的話,買方皆應進場搶貨。