二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  

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保留採光,動線俐落的21坪 小確幸北歐宅
2017-01-25
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】 這是一間21坪的新成屋,比較多時間都是一對姊妹居住,而雙親則偶有來到這裡度假享受親子團聚時光。然而,儘管坪數空間不大,但因為是複合式夾層的屋況,因此視覺空間的層次感相對重要。設計師為了讓空間看起來較為清爽寬敞,首先移動了樓梯位置,在樓梯位居於空間的中間,上樓左右兩側為姊姊與妹妹的房間,而一樓夾層則是擁有兼具儲藏的客房。儘管為單面採光,設計師為了保留這單向採光的美好,引光入室,盡可能挑選簡單白淨的溫潤材質提升空間溫度,創造非常清新的空間。 木質調空間與隱藏收納,讓空間寬敞兩倍耀昀設計強調,由於屋主喜歡清爽的北歐風格,因此選擇淺色的超耐磨木地板,電視牆以貼木皮的方式平衡以白色為主的空間溫度。收納空間上,進門右手邊的設計櫃體,不僅創造出小小的設計感,實用上也同時能擺放鑰匙和鞋子,讓玄關無形中成型。儘管是兩姊妹居住時間多,但收納空間也不能馬虎,在樓梯旁有間可以充當儲藏與客房的小臥室,讓兩姊妹的雜物收得乾乾淨淨。從一字型的開放式公領域,以灰色系或大地色系的傢具,搭配文化石沙發背牆,讓整個空間充滿了小確幸,可以說是一間溫暖又清新的小住宅。 Solution 4 --------------------------------------------------------------- 01 收納 美型設計櫃體,讓收納不再是困擾要滿足屋主的收納量,也要花點設計巧思。設計師為屋主專屬量身訂製美型櫃體,不僅打破眾人對系統櫃的刻板印象,同時也豐富了空間線條。 02 格局 以樓梯為中心,劃分公私領域儘管只有小小的21 坪,但也要容得下4 位大人的居住空間,設計師以樓梯為主要動線,將二樓完全打造成私領域空間,一樓則為公領域與客房。 03 材質 溫暖材質打造清新北歐喜歡北歐風的屋主,設計師以白色為主要色調,搭配木皮、文化石和超耐磨木地板,自然的醞釀出空間的溫暖氛圍。 04 格局 引光入室,讓臥房一樣清亮舒適由於此案為單面採光,設計師也盡可能保留採光條件,並設法引光入室,讓睡眠空間也保有一定的明亮度。
年關將屆!瓦斯管線定期檢查確保用氣安全
2016-12-28
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市4家天然瓦斯公司依規定為家庭用戶提供每2年1次免費瓦斯管線檢查,2016年截至11月底大台北區瓦斯、陽明山瓦斯、欣欣天然氣及欣湖天然氣公司定檢比率分別為90.98%、89.99%、90.80%及91.67%,整體平均定檢比率為90.90%,針對定檢率較低之瓦斯公司,產業局已督促其加強辦理定期檢查,以策安全。      台北市產業局表示,為提高市民天然瓦斯使用安全,已要求台北市4家天然瓦斯公司主動配合用戶作息,增派定期檢查人員,平日延長至夜間9時30分,另增加週六及週日上午9時至下午6時定期檢查時段,並設置定期檢查專線服務電話,提供用戶預約排定定期檢查時間,請用戶多加利用。 另日前有用戶收到假冒定期檢查通知,不肖業者企圖魚目混珠,假借大台北區瓦斯公司定期檢查名義進入用戶家中強制推銷瓦斯開關,產業局提醒用戶分辨真假定期檢查謹防受騙,請市民謹記防騙口訣:「二要、二不要」,「一要」:電話查證、「二要」:確認公司名稱;「二不要」:現場不接受推銷、不付錢(如有更換器材,現場不會收費,也不會推銷器材或零件)。    針對家中僅有年長者、婦孺、單身獨居女子在家、拒檢或對定期檢查有疑慮之個案用戶,天然瓦斯公司將請里長會同協助辦理管線檢查作業,以免被不肖廠商假藉瓦斯定期檢查名義詐騙。 台北市為加強市民用氣安全,將大力推廣具有自動切斷瓦斯功能的微電腦瓦斯表,微電腦瓦斯表具有「大量漏氣自動遮斷」、「5級以上地震自動遮斷」、「超過正常時間自動遮斷」及「管線微漏發出警訊」等功能,除了在災難發生時具有緊急遮斷天然氣外,也具備用戶異常使用天然氣時的自動遮斷功能。 我國的鄰國日本同為地震頻發的國家,為了防止管線破損導致瓦斯外洩,自1995年起強制立法用戶需裝設具自動遮斷功能的微電腦瓦斯表後,安裝率將近100%,而相對事故發生率也大幅下降。 一般家庭用戶換裝微電腦瓦斯表無須換表費用,每月基本費僅增加40元,平均一天1.3元即可以保障住家的用氣安全,台北市府為達宣示目的,台北市各機關學校計畫於2017年底將全面換裝微電腦瓦斯表,並推動台北市府新建公共住宅全面安裝微電腦瓦斯表,為了您的住家安全,請將家中的傳統瓦斯表換裝微電腦瓦斯表,鞏固住家用氣安全0死角。 年關將近,北市府產業局呼籲市民在過節圍爐團圓享受闔家溫馨幸福的同時,務必要記得「三點不漏」:「瓦斯不洩漏」、「檢查不缺漏」、「通風不遺漏」等三原則,避免一氧化碳中毒並確保瓦斯使用安全。 天然瓦斯公司服務專線如下:大台北區瓦斯股份有限公司連絡電話2332-1070下班時間 2767-6552 陽明山瓦斯股份有限公司連絡電話2894-8686分機812、320下班時間2898-8111 欣欣天然氣股份有限公司連絡電話2922-0606下班時間2921-7811分機235、277、276 欣湖天然氣股份有限公司連絡電話 2791-3491分機485、486、202下班時間 2794-3218
資源利用!北市「再生家具年終拍賣」01/08登場
2016-12-28
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】一年一度「再生家具歲末年終回饋大拍賣」,計上千件物品將於2017年1月8日上午9時至下午5時在內湖再生家具展示場正式登場。台北市環保局2016年12月27日表示,本次大拍賣物件中最受矚目的是一張國防部衡山指揮所(國軍聯合作戰指揮中心)已報廢的將軍級使用過的檜木書桌,製造時間為40-50年代,深具收藏價值。該局指出,2016年活動特別推出限量早鳥優惠專區,將提供原標價200元至2,500元的電視櫃、斗櫃、沙發、腳踏車、床組等50樣物件,民眾均可直接以定價100元購買,無需競價。另外,當天首度開放100個名額(1人限帶1件),民眾可攜帶家具到現場,由該局木工師傅免費進行簡易修復,服務市民朋友。 環保局表示,本次大拍賣的物件中,衡山指揮所報廢的該張書桌為40-50年代製作完成的檜木書桌,書桌曾經是軍中高階將官使用過的將軍級書桌,經歷了兩蔣時代,也見證了兩岸關係由軍事對峙到開放交流的轉變,深具歷史意義和收藏價值。該局指出,基於資源循環利用,衡山指揮所幾年前報廢一批財產,該張書桌是其中一項。書桌報廢後經環保局資收隊木工師傅巧手重新修復,因為物以稀為貴,原本僅供典藏展示,並供民眾參觀拍照留念。但因抵不過民眾持續詢問欲購買,為回饋市民及鼓勵使用再生家具,該局這次特忍痛割愛,提供拍賣,預料拍賣當天一定會掀起競標熱潮。 環保局指出,這次開放讓民眾攜帶家具進行現場修復,是再生家具拍賣活動舉辦以來的創舉,以回饋及鼓勵民眾響應使用再生家具。民眾可於活動當日將家中尚可修復的簡易家具,攜帶至內湖再生家具展示場,以環保局再生家具修復工廠現有的五金材料及當天可立即修復之木製小型家具為主。例如:木製櫃子之抽屜抽軌、抽屜搖晃、螺絲鬆脫、把手損毀(更換櫸木取手)、腳釘缺件損毀(更換椅釘、調整腳)、銅架缺件損毀(更換銅止架)及活頁損毀(更換丁雙)等,現場進行簡易修復完成及教學活動,分上、下午場次共計受理100件。環保局並提醒,家具主體有缺陷、特殊材質或未能於當天修復完成之家具者,不在修復的對象中。 環保局指出,當天計上千件物品進行拍賣。現場並有1元起標物(吉他、古箏、拼接時鐘、五星級大飯店床頭燈及五星級大飯店單人沙發),還設有50元起至200元的折價專區,最低折扣以低於底價之1折拍賣,物超所值,保證讓民眾有買到賺到的感覺。凡當日購買再生家具等物件購物滿1萬元、3萬元、5萬元及10萬元者,購物滿額禮分別贈送杯墊或手機架、檜木面紙盒、檜木糖果盒及檜木提籃等,買愈多送愈多。 現場也設置各項資源回收宣導攤位及回收再利用現場教學課程,包括限量早鳥優惠禮、限量來店禮、限量發送再生土及土壤改良劑等。另外,本次DIY工藝教學新增回收實木改造書架及鍵盤架等2種工藝教學,讓喜愛自己動手做的民眾有更多不同的選擇。其中回收匾額改造板凳工藝教學課程(A組,費用500元/組)計1場次,提供10個網路報名名額,實木改造書架(B組,費用500元/組)及鍵盤架(C組,費用200元/組)工藝教學提供各5個網路報名名額。預約報名網址如下:(A組https://goo.gl/forms/LOqwj7Aa3NUwx2cG3、B組https://goo.gl/forms/lPKbrRB9I4mkr5zd2、C組https://goo.gl/forms/3cawpYL7sFEq1px43),歡迎有興趣的民眾趕快上網報名,千萬別錯失良機!除此之外,8日活動當天板凳教學開放10個名額、書架及鍵盤架教學各開放5個名額給現場民眾當場報名參加。 此外,響應「2017台北世界大學運動會」運動賽事,現場設有經由環保局資源回收隊專業木工師傅巧手回收修復的撞球桌,可供民眾一同體驗世大運所舉辦的撞球項目,如民眾贏得勝利,該局將提供創意小作品或檜木聞香包等物品贈送,讓大家在挑選各項家具之餘,一同快樂活動筋骨。 環保局特別提醒市民朋友,內湖再生家具展示場二樓原訂當週週五(1月6日)之例行拍賣活動取消,改與8日「再生家具歲末年終回饋大拍賣」合併辦理,該局也將於1月14日假萬華再生家具展示場辦理第2場「再生家具歲末年終回饋大拍賣」,歡迎民眾踴躍前往參觀選購。
設計的重新挹注 找回空間的明亮與舒適
2016-11-10
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】室內設計有趣的地方在於,因應環境、需求的不同,衍生出不一樣的思維。這間中古屋,在設計師解讀需求、評估環境之後,將格局做了微幅變動,卸除空間中的面積負擔,替空間創造出寬闊的尺度也帶來了明亮光線。這間房子因屋況老舊,和多數中古屋一樣,擁有採光、通風不佳等問題,屋主在購入後,希望藉由設計找回空間該有的寬闊與明亮感。經友人介紹下便請到青域設計主持設計師賴紹宇來做全盤的規劃,賴紹宇談到,此空間僅單面採光,為了發揮這唯一光源的價值,經過評估後,決定調整入口前院外牆的設計。為加強整體的光源性,首先將外牆調整為透光與非透光合一的形式,並搭配以膠合玻璃為材質的採光罩,讓光線可以從不同向度進入到室內;再往內走,則可以看到銜接室內入口與前院部分,以大面落地窗形式為主,如此一來,光線可以有效滲入室內,同時也達到增添明亮感的效果。除了室外牆,室內部分也做了調整。由於事前已評估格局的使用需求,便決定捨棄室內部分的隔間牆,如此一來,屋內明亮感大幅提升,同時也改善採光不足的問題。除了採光問題,室內也有柱樑經過的情況,為消弭壓迫與突兀感,在樓高有限下,設計者利用黑色線軸勾勒,並加入圓弧造型,平衡了視線亦消除橫樑存於環境中的侷促感。讓不同風格能平衡地融入空間為改善採光問題而卸除室內隔間牆,卻也因此徹底地打開了空間,賴紹宇將屋主兩人喜愛的風格融入,營造出舒適的住宅氛圍。可以看到在電視牆部分,在立面處理上藉由線條與量體來表現,並以一道黑色線板做延伸與串連,讓電視牆的立面更一致,同時還能銜接後方廚房區的設計。這道線板使用了美耐板與鐵件材質,看似無差異的全黑色系,其實隱含了設計者的巧思。雖然說公共區屬開放形式,但為了能夠突顯各個小環境在空間中的層次,在餐廳天花板刻做了跳色設計,可可色剛好與白色做了對比,也讓整體視覺更多了變化。對應此區牆面設計則使用了文化石,剛好是夫婦倆共同喜愛的材質,也藉其溫潤了室內空間。至於私領域空間,由於女主人偏愛美式、鄉村的調性,主臥中便可看到在櫃體設計上做了線板處理,至於床頭牆則引用了壁紙,藉由這些元素豐富空間。臥房同樣也有橫樑經過的情況,除了弧線造型之外,設計者也盡可能地不採取讓櫃體置頂的手法,除了能讓櫃體更為輕巧外,隨弧線引領也有將視覺再往上延伸的作用,分散空間侷促的感覺。01 設計 重整外牆造型有效引入光綠由於室內僅單面採光,為加強整體的光源性,將牆面調整為透光與非透光合一的形式,採光罩也改以以膠合玻璃,讓光線可以從不同向度進入到室內。外牆是抿石子與鐵件結合,輔以錯落線條,帶出淡淡現代、日式的簡潔味道。02 材質 文化石營造溫潤的居家氛圍公共區牆使用了文化石材質,淺色系除了有放大空間的效果,其本身材質獨有的肌理與質感,更是加深了居家溫潤的氛圍效果。03 格局 微幅調整格局達到放大效果原格局中含有多道隔間牆,在經過評估後,設計者捨棄了2 道牆,並將坪數全融於公共區空間中,不僅還原空間應有的寬闊效果,也找回了明亮感。04 風格 華麗元素讓主臥視覺更豐富由於女主人偏愛美式、鄉村的風格設計,於是設計者在主臥的櫃體設計上做了線板處理,而床頭牆則使用了壁紙,藉由這些相對華麗的元素來豐富空間。05 材質 不同磚材共創衛浴新亮點約2.5 坪的衛浴空間中,設計者使用了不同造型的板岩磚,六角形結合長方形,不同的組合方式,成就出不一樣的效果也創造出衛浴空間的新亮點。
擺脫季節交替過敏源的室內法則
2016-10-12
【小編:Oh萌熊】邁入10月秋高氣爽的時期,適中的氣溫、乾爽的溼度使人一步一步進入慵懶狀態。而這個舒適季節卻是過敏源的活躍時期,身體的每個部位都不可馬虎。不妨趁機為居家環境健檢一下降低過敏源。我們從「如何避免和解決過敏源」及「家中怎麼配置」角度,幫助你渡過過敏季節帶來不適的生活品質,讓人住得舒心又清爽! 如何避免和解決過敏源「牆面有發霉痕跡」:造成黴菌的情形,可能會是牆面內水管破裂所產生,當油漆牆面或壁紙出現浮起的狀況時,家裡嚴重的濕氣會引響到家中的家具及生活用品等,而牆面也會演變成「壁癌」,嚴重反潮時,可能還會出現小水珠。「壁癌」的問題比較麻煩,但也不是秋天季節交替才會發生,只是這個時期碰上壁癌產生的潮濕問題,會讓霉菌加速生長,此時還是趕快找專業的水電師傅解決,完工後,再來保持環境乾爽吧! 「角落積水」:積水容易造成病媒蚊的孳生,同時也是細菌養成的溫床。因此務必保持低陷角落區塊的乾燥。「塵蟎、灰塵、毛絮」:房間的角落、櫃子及床底下,平時不易清掃或是打掃的不確實,此時病菌就會像寄生蟲一樣與我們過起同居生活。避免或解決很簡單,居家環境要勤於打掃並確實,並保持室內採光良善,自然太陽光的照射就可有一定的殺菌功效,避免病毒霉菌等過敏源的累積。 「甲醛」:剛裝潢完,進駐新家具,板材的黏著劑多少含有甲醛,雖然台灣市面上的品質把關比過去或中國嚴謹許多,較少引發嚴重過敏症狀,但仍不可輕忽。除了慎選建材原料外,施工過程品質相對重要,由於許多板材黏著劑中,礙於功能性多少會含有甲醛成分。只要經過一定的時間使黏著劑乾燥凝固,確保室內環境的空氣流通,讓化學物質確實的揮發後,便能將其中可能會帶來的負面影響降到最低。 How to DECO?預防重於治療,不只用於我們的身體,也適用在健康的居住環境從以下幾個地方就能著手,預防過敏源的孳生。Point 1. 採光陽光是天然殺菌高手,在為居家室內設計規劃時,可以改善隔間牆昏暗問題、變成開放式空間、或將牆面變矮牆,都能增加室內採光、天然照明。Point 2. 通風有時我們會為了保持室內通風而開窗,但要注意,如果窗戶側面向馬路,長期開窗恐怕有懸浮微粒停留在室內的危害;如果經費許可建議加裝全熱能交換機,調節空氣中的濕度與灰塵;有預算限制的話不妨購買空氣清淨機,過濾空氣中的塵蟎物質。Point 3. 選材全室的地板不論是‍‍‍‍木質地板、超耐磨地板‍‍‍‍,還是海島型地板都有不同的保養方式,下訂前可先詢問專家,挑選適合自己生活習慣的,或是選用低甲醛板材降低過敏機率;寢室部份,小朋友與過敏體質建議選用天然材質,像是乳膠床墊,讓人一覺好眠。出處/點一點室內設計       http://www.idid.com.tw/
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