西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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省荷包!6月起夏日電價上路,別忘節約用電
2016-05-31
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】6月1日起電費計價方式將由非夏月電價進入夏月電價,經濟部表示,2016年4月1日起已調降電價9.56%,雖2016年的夏月電價比2015年夏月電價低,但夏季為用電高峰,呼籲全國民眾節約用電。 經濟部強調,由非夏月進入夏月(或由夏月進入非夏月),並非電價調漲(或調降),僅是例行性依季節不同,反映不同供電成本之收費標準。實施季節電價,除可合理反映成本,亦能引導民眾節約用電。若民眾能調整用電習慣,如冷氣機溫度設定在26至28度(每調高1度可節省6%電力),除可因節電而減少電費支出外,同時也能達到節能減碳的成效。 季節電價係指電費隨季節轉換而不同,目前世界主要國家,包括日本、韓國、法國、南非及美國各電力公司均實施季節電價,以合理反映電力成本。台灣夏季氣溫偏高,冷氣空調等季節性用電大幅增加,必須啟動成本較高之發電機組因應,致使夏月供電成本相對較非夏月為高。 為合理反映夏月、非夏月期間供電成本之差異,並促使民眾節約用電,我國參酌各國電力公司實施季節電價之經驗,早自1989年2月即實施季節電價,將全年電價區分為夏月及非夏月之費率,在不改變全年平均費率的基礎下,6~9月實施夏月費率,同時也降低非夏月(其餘8個月)之費率。 我國是能源進口國家,必需採取所有可行措施來降低用電高峰,因此實施夏月電價也是一種節能減碳的措施,不僅合理反映用電成本,同時也透過以價制量的措施來抑低夏月用電,讓我們一起來支持節能減碳的政策,保護我們珍愛的地球。出處/MyGoNews     www.mygonews.com
非黑即白,竟也能讓家住得 如此有溫度!
2016-05-12
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】有人說最好的住宅設計就是屋如其人,讓人從住宅中就可見到主人個性,而此案例中日作設計透過黑白色調、簡約對比的畫面,以及分門別類的收納設計,實現屋主鍾愛的無色彩空間,並轉由木、石紋理展現材質溫度,既顛覆黑白空間的冷漠感,也見到屋主的性格特質。日作設計總監黃世光談起:從溝通設計時便可觀察到女主人明確的個性特質,加上不喜歡溫暖木皮色的裝潢,因此,當時就敲定將風格定調為現代簡約風,鎖定以黑、白與灰階為主題的無色彩空間,不過,有別於傳統黑白色調的冰冷印象,設計師希望藉由細節與紋理的表現,讓黑白空間也能呈現出溫度與質感。化整為零的收納櫃,體貼了每一空間的需求由於屋主早在預售屋時便請日作設計做好客變設計,事先將女兒房過小的問題利用書房牆面外移60 公分的變更作修正,另外,小廚房也因增設吧檯區與電器櫃而區分出輕食與熱火區,使格局變寬1.5 倍,滿足了烹調需求。因此,在交屋後便將設計重點放在風格的營造與體貼機能上。首先,在玄關除了規劃有高身鞋櫃,在大門左右側分別配有複合式雨傘櫃與室內拖鞋櫃,分類清楚的收納設計完全符合女主人的性格特質。其中雨傘櫃上方安排有鍍鈦底板的端景,不僅傘櫃留有透氣縫,右方還設有方便的穿鞋椅,而左側難看的電箱也被隱藏於櫃內,周全的思慮看得出設計的細膩度。至於由玄關右牆作90 度轉角延續至客廳電視牆的大理石面,則讓公領域變得更寬敞。巧思設計,讓生活用品成為風格主角先以灰白色階的卡拉拉白大理石作為電視牆鋪面,再透過牆上一黑一白的電視螢幕與吊櫃,來與地板上黑白相接的帶狀矮櫃形成交叉對比的畫面;而穿梭於走道動線上,則可見到黑鋼琴與黑螢幕在白色空間中形成前後呼應,讓生活用品自己構成設計趣味。此外,書房區的黑牆櫃也是公領域的聚焦主牆,不僅與灰白電視牆對望,在質感上也特別以木皮做染黑處理,希望透過光影讓牆櫃上的木紋映出自然與溫暖的存在,改變黑白空間的冷漠感。有別於主臥室以黑色門片隔出涇渭分明的公、私領域,設計師在房間內只以灰色玻璃來界定臥床與書房、更衣間等區域,玻璃的輕透隔間讓視覺可一路延伸至書房與衛浴區,除空間感更顯寬敞外,書房的明快採光更可被引入臥床區。由於床頭與書桌上方均有結構樑問題,而且橫樑二邊大小不一,為修飾樑線特別設計以斜板做天花造型,同時再將冷氣風口、間接照明與窗簾盒等一併整合在斜板內,落實更現代主義所主張「形隨機能而生」的簡約設計。  1 風格 生活物件轉化為黑白設計語彙   循著黑白設計主軸,將電視牆上的白色吊櫃與黑螢幕定位於灰階大理石鋪面上,再與地面黑白矮櫃交叉呼應,另外,餐廳的黑色鋼琴同樣被化為設計語彙,而琴上的白鍵又與電視牆線狀櫃體前後對話,演繹出設計趣味。  2 設計 灰玻璃隔間強化採光、也放大主臥視野   主臥室內除了以覆膜鍍鈦板來為床頭增加質感外,與書房更衣間之間則以灰色玻璃做隔間,讓視覺更輕透、而有延伸效果;另外,為了要消弭天花板的結構樑而做斜板設計,讓燈光、風口與窗簾盒等機能一併收入其中。   3 設計 染黑木皮書牆為全室醞釀書香味   為了爭取女兒房更多空間,將書房牆面外移60 公分,而空間變小的書房以黑白色為主軸,透過木皮染黑的處理為書牆增添紋理與質感,溫暖分為讓家人可在此席地閱讀,亦可取書至沙發或餐桌上看書,沒有書桌的書房更顯生活化。   4 機能 超強收納換得簡約優雅好品味   玄關正面設有高身鞋櫃,左右設有室內鞋櫃與雜物櫃,而穿鞋椅旁則因不想讓電箱外露而延伸規劃出雨傘櫃,搭配鍍鈦金屬展示櫃成為公領域端景,而超強收納設計也換得更簡約的空間畫面。   5 設計 利用櫃體結構創造設計線條   電視牆下端黑白組合的櫃體除了提供抽屜收納與設計語彙外,設計師刻意將白色門板向上拉提,並於下端補償以櫃身的黑色帶,創造出細膩的黑色線條,同時露出的白色門板上端則可取代門把更方便開闔。
【建材】洞石
2016-04-27
【小編:Oh萌熊】顧名思義,「有洞的石頭」,是一種帶有礦石感的天然石材,由於地殼變動過程的擠壓、碰撞產生孔洞,紋理凹凸有層次,保有原始自然的感覺,而受到業者喜愛;但因為是天然的石頭,較易氣候而熱脹冷縮,在施工時需留伸縮縫約3mm左右。適合區域玄關、客廳、書房,不容易沾染油煙,不易與人體碰觸的場所,不然天然的洞石有孔洞表面粗糙,一不小心可能會擦傷。臥室建議選用「人造洞石」,表面已被拋光處理,不會傷皮膚,但缺點是近看沒有孔洞的天然感。天然洞石優缺點優點:紋理凹凸有層次、紋理特殊自然,保有原始自然的感覺。缺點:易卡髒污,因含有礦石,易有白華生鏽現象。 人造洞石優缺點優點:表面經過處理,抗污性佳,不需像天然洞石需定期保養。缺點:沒有天然的自然。 洞石色系大多是米白色、咖啡色、深淺不一的紅色與黃色。如何清潔?因為石材帶有孔洞,容易卡髒污,因此較常用於玄關、電視牆、沙發背牆,建議有飼養寵物者需三思。清潔上抹布沾清水擦拭即可,也可用吸塵器吸出灰塵髒污,嚴禁使用清潔劑,因帶有化學成分、傷害了天然石材就可惜了。 洞石價格自然的洞石表面粗糙,也可以經過處理讓它平滑,也能透過切割決定尺寸並選擇是否對到紋路。價格會因產地而不同,連工帶料約1萬7000元起/坪。出處/IDID點一點     http://www.idid.com.tw/
木質感、輕裝修, 打造輕工業風的居家好宅
2016-03-14
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】打開公共空間的寬闊感,加上善用無毒碳化南方松鋪設休憩區,營造輕工業風格。以及大量模組化系統實木板材打造層架、拉門與衣櫃,兼顧環保、省時之外也更為安全健康。設計師解讀屋主需求1 家有幼兒,希望空間能開闊,減少銳角設計,避免小朋友撞傷。2 喜歡自然簡約、隨性自在的生活風格。年輕夫妻買下這間三房二廳的中古屋,尋找家具的過程中,深深被有情門的家具以及門市所展現的輕工業風格氛圍與輕裝修的概念所吸引,加上十分認同有情門設計團隊對於空間的主張:降低過度裝飾、妥善運用自然光源、結合模組化系統家具減少對環境的污染..等等,因此很快地便決定將家交給有情門設計團隊。環繞式開闊動線,享受自然光線,與家人緊密互動「中古屋原始格局還算方正,然而考量夫妻倆正面臨迎接第一個寶寶的喜悅,家庭關係的互動、未來幼兒的活動牽動著格局微調的主軸」設計師表示。於是,廚房旁的和室隔間予以取消,原本佔據走道的餐廳挪移過去,公共廳區變得更為開闊,通透明亮的光線倍感舒適,以環繞式動線設計的開放式餐廚連結也更為緊密。除此之外,臨窗面的畸零角落則規劃為架高地板,除了作為休憩、閱讀用途,日後也是寶寶爬行、玩耍的多元場域,材質上也特別挑選炭化南方松鋪設,沒有一般南方松含高毒性砷化物成分的疑慮,同樣具有防腐、防水、耐久特性,對居家健康來說更安全。‍模組化系統實木板材,省時且降低環境污染‍在空間風格的塑造上,則是以輕裝修的方式揉和實木溫潤與些許紐約工業風,呈現夫妻追求的隨性、自在感,並適合家庭生活的『輕工業風格』。在原有RC 天花板平整的優勢下,全室捨棄天花板的施作,以管線裸露的方式展現既有建築的結構,搭配沙發背牆特別選用文化石鋪飾創造紅磚質感,營造輕工業風自在的空間概念。延伸至餐廚空間,則是以木質為主帶出家人凝聚用餐的溫馨氛圍,值得一提的是,餐廳實木層架、廚房拉門、主臥房床邊几與衣櫃都是採用預鑄工法,透過工廠訂製的模組化系統板材,省去現場施作造成的環境汙染與時間,「有情門設計擁有自己的工廠,在噴塗、集塵等專業設備的製作之下,板材、家具的品質精緻度反而會比木工來得好,而這也將是未來居家裝潢的趨勢」設計師說道。除此之外,層架、邊几、甚至是電視櫃與茶几的配置上,亦細心採用柔和的圓弧線條,兼顧幼兒的居家安全。1 材質 磁性黑板牆,用塗鴉、留言紀錄美好生活原有廚房隔間拆除後改為黑板牆與兩側拉門的設計,打造可自由環繞的動線,讓光線、互動都變好了,兼具吸鐵功能的黑板牆,既可塗鴉也能選擇張貼生活寫真佈置。2 設計 架高休憩區創造空間的附加價值善用臨窗面的畸零角落規劃為架高休憩區,健康無毒的炭化南方松鋪飾創造自在溫暖的氛圍,柚木帶紅的色調與文化石牆更為協調。3 設計 實木系統板材,空間運用更靈活相較木工櫃體的不可變更,餐廳左側利用實木系統板材創造書籍、CD 收納層架,下方還能依據需求增加收納道具,讓屋主可隨時間、物品的增減做使用改變。4 設計 內嵌系統家具,滿足衣物收納需求 將老舊的木工櫃體拆除,利用模組化系統家具重新為屋主規劃衣物收納機能,除了節省時間、降低對環境的污染,未來搬家也能拆卸繼續使用。
新北福利!你家不安全?整建維護幫你內外大改變!
2016-03-05
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】近來地震災害頻傳,引發市民對自家住宅安全的高度重視。新北市自即日起開始受理「2016年度都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助」申請,市民可以趕緊檢視住家是否夠安全,藉此機會趕快向都市更新處申請建物結構補強、外牆拉皮或是公寓增設電梯,讓建物內外大改造,從內到外煥然一新,每個申請案補助的上限更高達新台幣1,000萬元,歡迎有需求的民眾踴躍申請。 新北市政府都市更新處處長王玉芬表示,2016年南台灣發生的地震災情影響市民心理,民眾普遍希望住家安全能夠提升,而都市更新處早在2015年就特別修訂法令,將建築物辦理耐震補強所需相關的經費納入補助範圍。不管民眾是將住家外牆辦理拉皮修繕或公寓增設電梯,都可以同步辦理結構補強,整建維護完成後建物外觀亮麗,內在體質也更強健。 自年初至今已有多達53處社區申請諮詢,不但有里長或地方民意代表協助民眾申請,民眾本身更是積極整合左鄰右舍意願,好幾個案例即是已取得100%同意,未來不用辦理公聽會,亦可免循都市更新程序,直接由新北市都市更新審議委員會審議,大幅縮短審議時程,讓民眾可以早日完成老屋大變身的願望。 都市更新處發展科科長洪宜萍補充,申請案經審查核定後,可以獲得總工程經費50%,每案以新台幣 1,000萬元為上限。另都市更新處設有整建維護輔導團隊,針對有需求的民眾提供免費諮詢及方案評估等服務,讓民眾申請整維更加快速,民眾可撥打市府都更處電話洽詢(02-2950-6206),或至都市更新處網站「老屋拉皮及增設電梯補助申請」宣導專區檢視相關資訊。出處/MyGoNews     www.mygonews.com
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