二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  

選擇情報類型

靜謐雅緻的成熟韻味
2016-09-13
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】如果說,家是最私密的個人空間,那麼能夠主導發展的設計師,必定是屋主最為信任的人吧。二次購屋後,屋主仍選擇十里空間設計來為新家構思,因為相信,所以全權交給設計師發揮,將獨特的藝術氛圍帶入生活之中,在靜謐中感受美學。因為前次合作留下的好印象,屋主購買新房後,當然選擇瞭解自己需求並且信任的十里空間設計。原先格局的四房二廳中,限制了場域的多元可能性,使整體視覺的穿透受到壓迫,經過設計師專業的規劃下,拿掉了客房空間以增加客廳的延伸性,將擁擠的廚房改為開放型式。到這邊不免會納悶,這樣的格局變動難道不會縮減空間的使用嗎?設計師笑道:「真正的美,是要讓十年以後仍保持乾淨舒適。看似減少,其實是獲得更多收納與活動的空間。」這樣的家,才能讓家人享受生活裡的美好與歡樂。沉穩暗色系與溫潤石材的巧妙搭配 營造獨特生活感素雅壁紙與木質材質相互融合,並與簡約石片譜出成熟韻味,這個家,低調卻絕對獨特,讓每個回到家的人,隔絕了日常紛擾,追隨自在寧靜。踏進玄關後,L 型牆面兼具收納、機能與美觀,使空間運用恰到好處。大器的客廳設計,適合迎接遠道而來的任何訪客。合併屬性的廚房與餐廳,跳脫整體莊嚴,彷彿進入休閒格調的咖啡廳,胡桃木長桌在吊燈光暈下,質感大增,為美好的午後時光,增添舒適宜人的好氛圍。最容易發生碰撞意外的地方,大多以動線轉角處居多,設像一下,端著熱騰騰菜餚的母親,以及跑過來用餐的孩子,在視線死角處相撞,這該有多危險。好在設計師預先避免了這種情況,改用斜角櫃,降低潛藏因素,將安全與使用擺到了第一位!從玄關進入後,定能感受到開放式書牆所帶來的震撼。因考量屋主重視藏書與文件收納,設計師以黑鐵件搭配木質層板,結合軌道燈,讓書籍與擺飾能夠展現不同表情,成為空間的主角。選用白色百葉窗,不只化解半腰窗與落地門的非對稱比例,更使空間洗鍊簡約。輕巧透亮的鋁框玻璃門,既能引光進入幽暗的餐廳,更與石牆產生一動一靜的絕妙對比。
用理性設計,感性訴求, 述說家的故事
2016-08-12
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】家不是用風格、材質堆砌而成的海市蜃樓,而是透過專業設計,述說獨一無二故事的真實存在。將同一劇本,交給不同導演,會出現截然不同的作品。把同一空間,交給不同室內設計師,也會有迥異的結果。演拓空間室內設計的張德良設計師,除了秉持專業,以嚴謹的居家設計調查表,結合一千多條設計、施工SOP替每個屋主量身訂製專屬住宅外,更重要的,是試圖透過感性設計,述說每個家獨一無二的故事。曾有不愉快裝修經驗的屋主,看過張德良的作品後,決定將新居委託其規劃。張德良不僅善用基地採光優勢,做出格局、動線安排,更以感性的河流意象,作為空間設計發想,巧妙化解貫穿全屋的結構樑產生的壓迫感。在格局安排上,張德良極為注重使用者觀感,了解屋主期望將書房設置於主臥室內。為保留空間穿透感及家人的互動,同時兼顧隱私,於是精準地在同一軸線上,以書牆區隔寢居空間,搭配兩側走道形成環狀動線,並在書房、客廳間,以穿透的玻璃隔間區隔,佐以捲簾確保隱私,做出魚與熊掌兼得的完美規劃。此外,因應空間配置,規劃實用收納,讓家井然有序。不僅客、餐廳、書房收納充足,連走道區也規劃大容量收納,隨意擱上一張椅子,就能形成書香滿溢的閱讀空間。至於色彩規劃,除了黑、白、灰的基礎色調外,更運用亮眼的橘色單椅、抱枕、傢飾點綴,替空間增色。家的故事,隱藏在細節中如何透過感性設計,把家的故事融入空間,向來是張德良作品中隱藏版秘技。從玄關入門處,可見穿透的鐵件隔屏與大理石牆結合的端景。若隱若現的隔屏,原是隔間牆,經改造,讓空間穿透、延伸,減輕壓迫感。細看大理石牆上,還嵌著不鏽鋼字樣:「2009 Everything Begins andnever End.」這是年輕夫妻結婚的那一年,屬於家的故事,從此開展。以河流意象裝飾的天花造型,蘊含另一深刻涵義:家的組成,就如同來自不同源頭的兩條小溪,在關鍵時刻交會,匯流成河,一起奔向大海。於是我們在沙發旁牆上,再度看到以木刻藏在牆上的2007 字樣,其實,這是夫妻倆初相遇的那年,也是成就這個家的關鍵時刻。通往私領域的走道中段,以橢圓型鏡面反映,讓空間向上延伸。河流造型也在此順勢蜿蜒,彷彿穿越障礙再前行。隱喻人生不會永遠順風順水,但兩人攜手同行,萬般險阻都能克服,繼續前進。家的存在,如同小王子作者安東尼. 聖修伯里在《風沙星辰Terre des hommes》一書中的描述:「房屋的美妙之處完全不在於它可以遮風避雨或帶來暖和,更不是因為我們擁有那些牆壁,而是因為它將無盡的溫柔蓄積在我們體內,在我們心底構築出一座幽微的大山,而夢幻宛如清泉,從那裏奔湧而出。」穿透的隔屏,化解玄關入口處的壓迫感,大理石牆上的不鏽鋼字樣:「2009 Everything Begins and never End.」,讓家的故事,從此展開。不論餐廳、廚房,都因應空間做出適切的收納配置,連走道的轉角,也以開放式層架結合光盒子的設計,達到美型、實用的需求。因應屋主需求將書房與臥房結合,在同一軸線上配置書牆、寢居區,再利用穿透的玻璃隔間區隔客廳,滿足採光、與家人互動的需求,同時增設捲簾,確保隱私,創造魚與熊掌兼得的完美格局。廊道區除了以鐵件建構大容量收納,形成開放的閱讀區,天花板更以橢圓形鏡面反射,讓空間有向上延伸的效果。以黑、白、灰為主色調的空間中,巧妙運用單椅、抱枕、傢飾的亮橘色為空間增色。
省荷包!6月起夏日電價上路,別忘節約用電
2016-05-31
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】6月1日起電費計價方式將由非夏月電價進入夏月電價,經濟部表示,2016年4月1日起已調降電價9.56%,雖2016年的夏月電價比2015年夏月電價低,但夏季為用電高峰,呼籲全國民眾節約用電。 經濟部強調,由非夏月進入夏月(或由夏月進入非夏月),並非電價調漲(或調降),僅是例行性依季節不同,反映不同供電成本之收費標準。實施季節電價,除可合理反映成本,亦能引導民眾節約用電。若民眾能調整用電習慣,如冷氣機溫度設定在26至28度(每調高1度可節省6%電力),除可因節電而減少電費支出外,同時也能達到節能減碳的成效。 季節電價係指電費隨季節轉換而不同,目前世界主要國家,包括日本、韓國、法國、南非及美國各電力公司均實施季節電價,以合理反映電力成本。台灣夏季氣溫偏高,冷氣空調等季節性用電大幅增加,必須啟動成本較高之發電機組因應,致使夏月供電成本相對較非夏月為高。 為合理反映夏月、非夏月期間供電成本之差異,並促使民眾節約用電,我國參酌各國電力公司實施季節電價之經驗,早自1989年2月即實施季節電價,將全年電價區分為夏月及非夏月之費率,在不改變全年平均費率的基礎下,6~9月實施夏月費率,同時也降低非夏月(其餘8個月)之費率。 我國是能源進口國家,必需採取所有可行措施來降低用電高峰,因此實施夏月電價也是一種節能減碳的措施,不僅合理反映用電成本,同時也透過以價制量的措施來抑低夏月用電,讓我們一起來支持節能減碳的政策,保護我們珍愛的地球。出處/MyGoNews     www.mygonews.com
非黑即白,竟也能讓家住得 如此有溫度!
2016-05-12
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】有人說最好的住宅設計就是屋如其人,讓人從住宅中就可見到主人個性,而此案例中日作設計透過黑白色調、簡約對比的畫面,以及分門別類的收納設計,實現屋主鍾愛的無色彩空間,並轉由木、石紋理展現材質溫度,既顛覆黑白空間的冷漠感,也見到屋主的性格特質。日作設計總監黃世光談起:從溝通設計時便可觀察到女主人明確的個性特質,加上不喜歡溫暖木皮色的裝潢,因此,當時就敲定將風格定調為現代簡約風,鎖定以黑、白與灰階為主題的無色彩空間,不過,有別於傳統黑白色調的冰冷印象,設計師希望藉由細節與紋理的表現,讓黑白空間也能呈現出溫度與質感。化整為零的收納櫃,體貼了每一空間的需求由於屋主早在預售屋時便請日作設計做好客變設計,事先將女兒房過小的問題利用書房牆面外移60 公分的變更作修正,另外,小廚房也因增設吧檯區與電器櫃而區分出輕食與熱火區,使格局變寬1.5 倍,滿足了烹調需求。因此,在交屋後便將設計重點放在風格的營造與體貼機能上。首先,在玄關除了規劃有高身鞋櫃,在大門左右側分別配有複合式雨傘櫃與室內拖鞋櫃,分類清楚的收納設計完全符合女主人的性格特質。其中雨傘櫃上方安排有鍍鈦底板的端景,不僅傘櫃留有透氣縫,右方還設有方便的穿鞋椅,而左側難看的電箱也被隱藏於櫃內,周全的思慮看得出設計的細膩度。至於由玄關右牆作90 度轉角延續至客廳電視牆的大理石面,則讓公領域變得更寬敞。巧思設計,讓生活用品成為風格主角先以灰白色階的卡拉拉白大理石作為電視牆鋪面,再透過牆上一黑一白的電視螢幕與吊櫃,來與地板上黑白相接的帶狀矮櫃形成交叉對比的畫面;而穿梭於走道動線上,則可見到黑鋼琴與黑螢幕在白色空間中形成前後呼應,讓生活用品自己構成設計趣味。此外,書房區的黑牆櫃也是公領域的聚焦主牆,不僅與灰白電視牆對望,在質感上也特別以木皮做染黑處理,希望透過光影讓牆櫃上的木紋映出自然與溫暖的存在,改變黑白空間的冷漠感。有別於主臥室以黑色門片隔出涇渭分明的公、私領域,設計師在房間內只以灰色玻璃來界定臥床與書房、更衣間等區域,玻璃的輕透隔間讓視覺可一路延伸至書房與衛浴區,除空間感更顯寬敞外,書房的明快採光更可被引入臥床區。由於床頭與書桌上方均有結構樑問題,而且橫樑二邊大小不一,為修飾樑線特別設計以斜板做天花造型,同時再將冷氣風口、間接照明與窗簾盒等一併整合在斜板內,落實更現代主義所主張「形隨機能而生」的簡約設計。  1 風格 生活物件轉化為黑白設計語彙   循著黑白設計主軸,將電視牆上的白色吊櫃與黑螢幕定位於灰階大理石鋪面上,再與地面黑白矮櫃交叉呼應,另外,餐廳的黑色鋼琴同樣被化為設計語彙,而琴上的白鍵又與電視牆線狀櫃體前後對話,演繹出設計趣味。  2 設計 灰玻璃隔間強化採光、也放大主臥視野   主臥室內除了以覆膜鍍鈦板來為床頭增加質感外,與書房更衣間之間則以灰色玻璃做隔間,讓視覺更輕透、而有延伸效果;另外,為了要消弭天花板的結構樑而做斜板設計,讓燈光、風口與窗簾盒等機能一併收入其中。   3 設計 染黑木皮書牆為全室醞釀書香味   為了爭取女兒房更多空間,將書房牆面外移60 公分,而空間變小的書房以黑白色為主軸,透過木皮染黑的處理為書牆增添紋理與質感,溫暖分為讓家人可在此席地閱讀,亦可取書至沙發或餐桌上看書,沒有書桌的書房更顯生活化。   4 機能 超強收納換得簡約優雅好品味   玄關正面設有高身鞋櫃,左右設有室內鞋櫃與雜物櫃,而穿鞋椅旁則因不想讓電箱外露而延伸規劃出雨傘櫃,搭配鍍鈦金屬展示櫃成為公領域端景,而超強收納設計也換得更簡約的空間畫面。   5 設計 利用櫃體結構創造設計線條   電視牆下端黑白組合的櫃體除了提供抽屜收納與設計語彙外,設計師刻意將白色門板向上拉提,並於下端補償以櫃身的黑色帶,創造出細膩的黑色線條,同時露出的白色門板上端則可取代門把更方便開闔。
【建材】洞石
2016-04-27
【小編:Oh萌熊】顧名思義,「有洞的石頭」,是一種帶有礦石感的天然石材,由於地殼變動過程的擠壓、碰撞產生孔洞,紋理凹凸有層次,保有原始自然的感覺,而受到業者喜愛;但因為是天然的石頭,較易氣候而熱脹冷縮,在施工時需留伸縮縫約3mm左右。適合區域玄關、客廳、書房,不容易沾染油煙,不易與人體碰觸的場所,不然天然的洞石有孔洞表面粗糙,一不小心可能會擦傷。臥室建議選用「人造洞石」,表面已被拋光處理,不會傷皮膚,但缺點是近看沒有孔洞的天然感。天然洞石優缺點優點:紋理凹凸有層次、紋理特殊自然,保有原始自然的感覺。缺點:易卡髒污,因含有礦石,易有白華生鏽現象。 人造洞石優缺點優點:表面經過處理,抗污性佳,不需像天然洞石需定期保養。缺點:沒有天然的自然。 洞石色系大多是米白色、咖啡色、深淺不一的紅色與黃色。如何清潔?因為石材帶有孔洞,容易卡髒污,因此較常用於玄關、電視牆、沙發背牆,建議有飼養寵物者需三思。清潔上抹布沾清水擦拭即可,也可用吸塵器吸出灰塵髒污,嚴禁使用清潔劑,因帶有化學成分、傷害了天然石材就可惜了。 洞石價格自然的洞石表面粗糙,也可以經過處理讓它平滑,也能透過切割決定尺寸並選擇是否對到紋路。價格會因產地而不同,連工帶料約1萬7000元起/坪。出處/IDID點一點     http://www.idid.com.tw/
木質感、輕裝修, 打造輕工業風的居家好宅
2016-03-14
圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】打開公共空間的寬闊感,加上善用無毒碳化南方松鋪設休憩區,營造輕工業風格。以及大量模組化系統實木板材打造層架、拉門與衣櫃,兼顧環保、省時之外也更為安全健康。設計師解讀屋主需求1 家有幼兒,希望空間能開闊,減少銳角設計,避免小朋友撞傷。2 喜歡自然簡約、隨性自在的生活風格。年輕夫妻買下這間三房二廳的中古屋,尋找家具的過程中,深深被有情門的家具以及門市所展現的輕工業風格氛圍與輕裝修的概念所吸引,加上十分認同有情門設計團隊對於空間的主張:降低過度裝飾、妥善運用自然光源、結合模組化系統家具減少對環境的污染..等等,因此很快地便決定將家交給有情門設計團隊。環繞式開闊動線,享受自然光線,與家人緊密互動「中古屋原始格局還算方正,然而考量夫妻倆正面臨迎接第一個寶寶的喜悅,家庭關係的互動、未來幼兒的活動牽動著格局微調的主軸」設計師表示。於是,廚房旁的和室隔間予以取消,原本佔據走道的餐廳挪移過去,公共廳區變得更為開闊,通透明亮的光線倍感舒適,以環繞式動線設計的開放式餐廚連結也更為緊密。除此之外,臨窗面的畸零角落則規劃為架高地板,除了作為休憩、閱讀用途,日後也是寶寶爬行、玩耍的多元場域,材質上也特別挑選炭化南方松鋪設,沒有一般南方松含高毒性砷化物成分的疑慮,同樣具有防腐、防水、耐久特性,對居家健康來說更安全。‍模組化系統實木板材,省時且降低環境污染‍在空間風格的塑造上,則是以輕裝修的方式揉和實木溫潤與些許紐約工業風,呈現夫妻追求的隨性、自在感,並適合家庭生活的『輕工業風格』。在原有RC 天花板平整的優勢下,全室捨棄天花板的施作,以管線裸露的方式展現既有建築的結構,搭配沙發背牆特別選用文化石鋪飾創造紅磚質感,營造輕工業風自在的空間概念。延伸至餐廚空間,則是以木質為主帶出家人凝聚用餐的溫馨氛圍,值得一提的是,餐廳實木層架、廚房拉門、主臥房床邊几與衣櫃都是採用預鑄工法,透過工廠訂製的模組化系統板材,省去現場施作造成的環境汙染與時間,「有情門設計擁有自己的工廠,在噴塗、集塵等專業設備的製作之下,板材、家具的品質精緻度反而會比木工來得好,而這也將是未來居家裝潢的趨勢」設計師說道。除此之外,層架、邊几、甚至是電視櫃與茶几的配置上,亦細心採用柔和的圓弧線條,兼顧幼兒的居家安全。1 材質 磁性黑板牆,用塗鴉、留言紀錄美好生活原有廚房隔間拆除後改為黑板牆與兩側拉門的設計,打造可自由環繞的動線,讓光線、互動都變好了,兼具吸鐵功能的黑板牆,既可塗鴉也能選擇張貼生活寫真佈置。2 設計 架高休憩區創造空間的附加價值善用臨窗面的畸零角落規劃為架高休憩區,健康無毒的炭化南方松鋪飾創造自在溫暖的氛圍,柚木帶紅的色調與文化石牆更為協調。3 設計 實木系統板材,空間運用更靈活相較木工櫃體的不可變更,餐廳左側利用實木系統板材創造書籍、CD 收納層架,下方還能依據需求增加收納道具,讓屋主可隨時間、物品的增減做使用改變。4 設計 內嵌系統家具,滿足衣物收納需求 將老舊的木工櫃體拆除,利用模組化系統家具重新為屋主規劃衣物收納機能,除了節省時間、降低對環境的污染,未來搬家也能拆卸繼續使用。
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