案例：陳一向林二周轉資金500萬元，到期無力清償，林二屢次催討，陳一不但避不見面，還將名下唯一財產Ａ房屋，辦理信託移轉登記予受託人張三，以避免被強制執行。林二聲請法院對陳一發支付命令，已確定。此外，張三欠李四300萬元，原先張三名下無財產，李四無可奈何，忽然得知張三名下多了一間Ａ房屋，立刻聲請強制執行。試問，林二與李四對信託財產Ａ房屋強制執行，是否可行？解析：一、可否對信託財產聲請強制執行？財產所有權人為委託人，將財產所有權移轉給受託人，而受託人依信託目的及契約約定就信託財產為管理、處分。形式上（登記上）的所有權人就變成「受託人」了。信託法第12條第1項規定：「對信託財產『不得強制執行』。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。」信託財產原則上不得為強制執行，惟有下列3種除外情形：（一）信託前存在於信託財產的權利。例如委託人以名下房屋向銀行辦理抵押借款後，將該房屋信託給他人，如果委託人未按期還款，由於銀行是「抵押權人」，仍可對該信託房屋聲請強制執行。（二）因處理信託事務所生的權利：例如信託的房屋漏水或破損，受託人為了維修房屋而積欠修繕廠商款項，該修繕廠商對信託房屋得聲請強制執行。（三）其他法律另有規定者：例如受託人未繳納信託財產所生之地價稅，稅捐單位對該信託財產得聲請強制執行。二、受託人的債權人可否聲請強制執行？雖然信託財產的所有權人，名義上是受託人，可以看作受託人總財產的一部分，而被其債權人聲請強制執行。然而依上述信託法第12條的特別規定，信託財產不得執行。實踐見解可參考法務部90年12月21日法律字第040486號函：「二、本部意見如下：（一）按信託法第十二條第一項規定：「對信託財產不得強制執行。」核其立法意旨，係因信託財產名義上雖屬受託人所有，但受託人係為受益人之利益管理處分之，故受託人之債權人對信託財產不得為強制執行。至於委託人之債權人亦不得對信託財產為強制執行，因信託財產移轉為受託人所有後，該財產形式上已屬受託人財產而非委託人財產，是委託人之債權人當然不得對已登記為受託人名義之財產聲請強制執行（臺灣高等法院九十年度抗字第二四四四號裁定參照）。又上揭「對信託財產不得強制執行」解釋上包括假扣押、假處分。從而稅捐稽徴機關似不得依稅捐稽徵法第24條規定，對信託財產為假扣押。」三、委託人的債權人可否聲請強制執行？如上所述，受託人是信託財產形式上的所有權人，惟信託財產之設立目的乃是為委託人之利益來管理、處分，實務運作上對於「委託人之債權人」可否對信託財產聲請強制執行，有以下3種情形：（一）信託前債權業已存在，且委託人於信託財產上有設定擔保物權：因擔保物權（如抵押權等）具有「追及效力」，不論擔保物權所依附的財產，轉入何人之手，物權人均得直接支配該財產。此種情形即屬上述信託法第12條第1項但書3種除外情形中的「信託前存在於信託財產的權利」，委託人之債權人對信託財產得聲請強制執行。（二）信託前債權業已存在，但委託人於信託財產上未設定擔保物權：不符合上述信託法第12條第1項但書之3種除外情形，因此委託人之債權人不得對信託財產聲請強制執行。然而，如果委託人（即債務人）之信託行為，使債務客觀上陷入無法清償、清償困難或清償遲延的窘境，依信託法第6條第1項規定：「信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之。」委託人之債權人得起訴請求撤銷信託行為，並於獲得勝訴判決而將信託財產回復登記為委託人之名義後，再對該財產聲請強制執行。（三）信託後債權始成立：此時並無上述信託法第12條第1項但書之3種除外情形，委託人之債權人不得對信託財產聲請強制執行；又因債權是在信託行為後才成立，則信託行為時自無侵害債權可言，委託人之債權人亦不得依信託法第6條第1項起訴請求撤銷信託行為。四、結論李四原則上對債務人張三名下財產，有權聲請強制執行，但由於Ａ房屋是信託財產，礙於信託法的規定無法執行。林二對陳一的債權，雖然是在陳一信託行為之前已存在，但林二對Ａ房屋並沒有設定抵押權，因此不構成信託法第12條第1項但書之3種除外情形，林二無法對信託財產Ａ房屋聲請強制執行。但是陳一拒絕還錢，還故意把名下唯一財產辦理信託，明顯是藉由信託行為規避強制執行，使林二對陳一的債權客觀上陷於無法清償、清償困難或清償遲延的狀態。因此，林二得依信託法第6條第1項規定訴請法院撤銷陳一的信託行為，並將信託財產Ａ房屋回復登記為陳一所有。屆時由於Ａ房屋已登記在陳一名下，林二自得對債務人陳一名下財產聲請強制執行。此外，信託關係中的「受益權」可否作為強制執行的標的？實務見解認為，「受益權」有別於信託財產，原則上不受到信託本旨之拘束，故無須為信託目的而獨立存在。因此對受益權強制執行並不違反信託法之立法意旨，同時若該受益權非受益人及其家屬維持生活所必需之債權，亦無其他不得讓與、扣押之法律規定者，原則上即得為強制執行之標的。

案例：A、B兩筆土地相鄰，地主分別是陳一、林二。A地臨接的道路比較窄，B地鄰接道路比較寬，陳一打算在A地蓋房子，想使用B地作為聯外道路，兩人經過一番商議，陳一支付租金，林二則以B地設定不動產役權給陳一。假設以下情況： 一、陳一僅將B地的不動產役權移轉登記給張三。二、陳一僅將A地所有權移轉登記給張三。三、陳一將B地的不動產役權移轉登記給張三，並將A地所有權移轉登記給李四。試問，上述各種情形的法律效力如何？解析：一、何謂不動產役權？民法第851條：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」所謂「不動產役權」（舊稱地役權），是指有需要使用他人的不動產，而在他人不動產上設定的一種「他項權利」。由於這是一種物權，比單純租用不動產更有保障。在不動產役權關係中，需要使用他人不動產的，叫「需役不動產」；提供自己不動產給他人使用的，叫「供役不動產」。設定不動產役權，會登記在「供役不動產」的「他項權利部」，也會登記在「需役不動產」的「標示部」，調閱謄本就可以看到。土地登記規則第109條：「不動產役權設定登記時，應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記，並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係；同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。前項登記，需役不動產屬於他登記機關管轄者，供役不動產所在地之登記機關應於登記完畢後，通知他登記機關辦理登記。」二、不動產役權可以移轉嗎？民法第853條：「不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物。」換言之，「需役不動產」一旦移轉給他人，「不動產役權」也會隨同移轉；取得「需役不動產」所有權之人，原則上也應該取得「不動產役權」。本題第一種情況，陳一僅將B地的不動產役權移轉登記給張三，而不移轉需役的A地，由於違反民法第853條的「從屬性」，其移轉登記之申請會遭到地政機關駁回。內政部70年7月10日台內地字第28642號函：「按地役權不得由需役地分離而為讓與或為其他權利之標的物，民法第853條著有明文，亦即地役權應隨同需役地而讓與，取得需役地所有權人即取得地役權。本案豐原市○○段276-7地號等多筆需役地土地，於設定地役權登記後，該需役地所有權經數次讓與而與需役地分離，顯與前開法條規定不符。應由需役地所有權人會同地役權登記名義人申辦地役權移轉登記，如需役地所有權人無需再行使用該供役地時，可由供役地所有權人檢具需役地所有權人無須使用該供役地之證明文件，申辦地役權消滅登記。」三、可以用特約消解從屬性嗎？本題第二種情形，陳一僅將A地所有權移轉登記給張三，其效力如何，要看當初設定不動產役權時，有沒有「地役權不隨同移轉」的特約並且有登記該特約？如果沒有，則辦理A地所有權移轉登記時，B地的不動產役權亦隨同移轉。如果有不隨同移轉之特約並登記，則只移轉登記A地所有權，A地所有權移轉有效，但B地的不動產役權將因此消滅，權利人陳一有義務塗銷其他項權利之登記，若拒絕塗銷，B地所有權人林二可以訴請法院裁判塗銷。內政部84年5月19日台內地字第8407744號函：「一、案經函准法務部84年5月10日法律決10722號函以：「按民法第853條規定：『地役權不得由需役地分離而為讓與，…。』及該條立法理由說明：『…地役權者，為供需役地便益而存之物權也。故地役權應從屬需役地不得分離，當地役權移轉時，若當事人間無特別約定，應與需役地之所有權一併移轉，惟不得僅以地役權讓與他人…。』係揭示『地役權之從屬性』原則，依學者通說見解，需役地所有人將需役地之所有權讓與他人，如係約明僅讓與需役地所有權，地役權不隨同移轉，其特約並經登記者（土地登記規則第33條第1項第4款參照），需役地所有權之讓與固屬有效，但地役權宜解為違反其從屬性，因而具有消滅之原因，不生隨同移轉之問題；如未有上述之特別約明時，則宜解為地役權隨同讓與，而由受讓需役地所有權之人，隨同取得地役權（姚瑞光著『民法物權論』第182頁及謝在全著『民法物權論』第514頁、第515頁參照）。本件需役地所有權經多次移轉，其地役權宜否視同移轉，參照以上所述，應視當事人間有無特別約明而定，如地役權於需役地讓與時確無上述之特別約定並經登記者，依首揭『地役權之從屬性』原則，地役權既已一併移轉，自當由受讓需役地所有權之人隨同取得。至於得否由該受讓需役地所有權之人單獨申辦地役權移轉登記，事涉土地登記程序與作業事項，仍請　貴部參考上揭說明與見解，並探求土地法及土地登記規則等相關法規規定之立法意旨與精神，本於職權自行審認之。」四、結論本題第三種情形，陳一將B地的不動產役權移轉登記給張三，並將A地所有權移轉登記給李四。如上所述，陳一將A地所有權移轉給李四有效，但移轉B地不動產役權的申請將遭到駁回，若無特約登記，B地不動產役權將隨同移轉給李四；若有不隨同移轉之特約，則B地不動產役權消滅，陳一應辦理塗銷登記。

案例：陳一擁有A土地一筆，且A地上有B房屋一棟（未辦理保存登記）。之後，陳一將A地及B屋一併出售給林二。買賣交易完畢後，林二要求陳一將B屋的的房屋稅籍登記變更為林二，但陳一表示該稅籍登記之人是張三，他無法自行變更，亦無法聯繫張三要求其出面處理。試問：林二可否訴請陳一或張三偕同辦理稅籍變更？解析：一、房屋稅之納稅義務人房屋稅條例第4條第1項規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。」可知房屋稅的納稅義務人，是該房屋的所有權人。同法第7條第1項：「納稅義務人應於房屋建造完成之日起算30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建或移轉、承典時，亦同。」原則上，房屋的建造人「原始取得」其所有權並申報房屋稅籍；其後，他人得以移轉登記的方式「繼受取得」該房屋所有權，再依法變更稅籍。二、未登記建物之房屋稅籍依上述房屋稅條例相關規定可知，房屋建造完成後30日內即應申報房屋稅籍登記事項，但該房屋未必辦理「建物所有權第一次登記」（即保存登記），如何確定該建物的所有權人予以徵收房屋稅呢？房屋稅條例第4條第3、4項規定：「第1項所有人、使用權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。」房屋稅籍登記的納稅義務人首先是「所有權人」，然而未辦理保存登記的建物，也無法辦理所有權移轉登記。民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」換言之，未登記建物的「物權」（包括所有權）無法移轉，其所有權人仍是該建物的「原始起造人」。如果建物的實際起造人「不明」，則納稅義務人是「使用執照」上記載的起造人；如果沒有使用執照，則是「建造執照」上記載的起造人；如果都沒有記載，則是「現住人或管理人」。三、事實上處分權上述是關於如何認定房屋稅的「納稅義務人」，而非認定「房屋所有權人」，未辦理保存登記建物的所有權人永遠都是「實際起造人」，因為起造人原始取得所有權，卻無法辦理移轉登記讓他人繼受取得。買賣未辦理保存登記之建物，其實買主買到的不是「所有權」，而是「事實上處分權」。因為所有權無法移轉，一直在原始起造人手裡，之後無論轉手幾次，所有權從來就沒變更，買賣交易的標的只是該建物的「事實上處分權」。最高法院95年度台上字第94號判決：「對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑。」四、請求變更房屋稅籍登記事實上處分權的移轉，是否構成納稅義務人變更？實務上認為不能。最高行政法院60年判字第360號判例：「房屋稅之納稅義務人應為房屋所有人、典權人或共有人，而納稅義務人之變更自應有其法定之原因，非依法不得變更之。」簡言之，納稅義務人須「依法」才能變更，例如依照上述房屋稅條例第4條各項規定，認定徵收對象，不會只因為買賣而變更納稅義務人。因此，林二向法院提起訴訟，請求陳一應偕同向稅捐稽徵處辦理B房屋之房屋稅納稅義務人變更為林二，很可能敗訴，因為陳一不是稅籍登記的納稅義務人，無法辦理稅籍變更；其次，林二如果告張三，由於張三根本不是契約當事人，也沒有配合辦理的義務，林二仍會敗訴。最高法院79年度台上字第875號判決：「房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體。」五、結論由於B房屋屬於未辦理所有權第一次登記（保存登記）之建物，因此其所有權應屬於原始取得的起造人，而無法移轉與他人，能夠移轉的只有「事實上處分權」。然而，房屋稅條例第4條規定的納稅義務人只有房屋所有人、使用執照或建造執照所載起造人，無建造執照者才向現住人或管理人徵收。本案例B屋已有房屋稅籍登記，納稅義務人是張三；如果要變更納稅義務人，必須證明所有權人已變更，或使用執照或建造執照所載的起造人變更。林二只買到B屋的「事實上處分權」，並非B屋所有人也不是使照或建照的起造人，自非B屋的納稅義務人，無法變更稅籍。建議林二與陳一訂立買賣契約書時，得記載特別約定條款，例如：「賣方應於本買賣標的物點交完畢後5日內偕同買方辦妥房屋稅籍變更登記為買方名義，如逾期未辦妥，賣方應賠償違約金新台幣◯◯◯元。」如此較能保障權益。

案例：某建商建造香林大樓，出售時，與每個區分所有建物的買方在契約中約定，地下1層防空避難空間，專屬於1樓區分所有權人使用，並將此使用權事項註記於地政機關的建物登記簿。陳一也是香林大樓的購屋者，他購買9樓住宅1戶。多年後，陳一將該戶出售給林二，林二購買前雖然看過建物謄本，但不知道地下1層為共用部分（公設持分）且為1樓所有權人專用。試問，林二購買後，可否主張自己對於地下1層持分之權利？可否主張1樓專用權無效？可否終止分管契約？解析：一、何謂分管契約？民法第820條：「共有物之管理，除『契約另有約定』外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」依本條規定，共有物管理方式的產生，有2種做法，一是「多數決」，即人數持分均過半數或持分超過三分之二，二是「契約另有約定」，例如經全體共有人同意訂定之「分管契約」。所謂分管契約，就是指共有物之全體共有人間，以契約的方式，就共有物之管理、使用、收益互為約定。分管契約是一種債權契約，依債之「相對性原則」，原則上僅於契約當事人間發生效力與拘束力。二、分管契約如何成立？大樓地下室防空避難空間依法須登記為公設，即各區分所有權人的「共有物」，各共有人均有應有部分（持分）。分管契約的作成之方式不以書面為限，縱然只有口頭達成合意，仍可發生契約之效力而拘束全體共有人，但仍以書面約定較有證明力。本題香林大樓的各買主之間雖未共同訂定分管契約，但建商與各買方之間的買賣契約，均有「地下室歸1樓專用」的約定，也可以間接成立分管契約。最高法院98年度台上字第633號判決：「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。但分管契約性質上屬於債權契約，也就是其效力只存在於契約當事人之間，不及於當事人以外之第三人。」三、分管契約的效力如何？本題林二並非建商的直接承購戶，因此林二並非「分管契約」的當事人，該分管契約的效力是否及於陳二？依上述最高法院判決，答案似乎是否定的。對此問題，司法院大法官釋字第349號解釋：「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違。」也就是說，分管契約的效力是否及於應有部分受讓人，應視該受讓人是否「知悉」或「可得而知」分管契約，如果不知且無從得知，受讓人就不受該分管契約的拘束。然而，如果該分管契約有辦理登記，則無論受讓人是否知悉或可得而知，均受其拘束。民法第826條之1第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」本題地下室分管契約既有辦理登記，林二購買後亦應受其拘束，不能因為自己沒有同意訂定該分管契約而主張無效，亦即林二雖然有地下室的產權（持分），但沒有使用權。四、分管契約可以終止嗎？本管契約可以訂期限也可以不定期限，本題對於地下室的分管契約並無期限，林二可否終止？對於分管契約可否終止，法無明文。民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」林二可否類推適用不定期租賃的規定，終止分管契約？實務見解認為不可。最高法院89年度台上字第585號判決：「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約。」最高法院99年度台上字第1191號判決：「按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」因此，除非經全體共有人同意修改或發生重大情事變更，林二不能終止分管契約，但地下室作為買賣標的物的一部分，其「欠缺使用權」有可能構成陳一的物之瑕疵擔保責任。

案例：民國105年1月，甲購買一棟A房屋及其基地，居住並於A屋辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用（以下簡稱自住）。甲於107年1月往生，A房地由乙繼承取得，乙及其配偶、未成年子女均未於A屋辦竣戶籍登記。109年1月乙往生，A房地由丙繼承，丙持有期間均符合自住。111年1月丙往生，由丁繼承，其持有期間亦符合自住，丁於113年1月出售A房地。試問：丁出售A房地將如何課徵所得稅？解析：一、何謂房地合一稅？所謂房地合一稅，為民國105年上路的房地交易新稅制，與「持有稅」的房屋稅不同，性質上屬於交易稅，出售房地才須申報，有獲利則應課徵所得稅。只要是民國105年後取得的房地，出售時就適用本稅制的規定。房地合一新制與舊制的差異，在於就房屋及土地出售所產生的實際收益一併課稅，對短期交易課以35%或45%的重稅。二、應於何時申報房地合一稅？報稅的期間區分不同標的而定：一般成屋交易，應於房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內完成申報。使用權房屋交易，應於房屋使用權交易日的隔天起算30日內完成申報。預售屋交易，應於預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算30日內完成申報。股權交易，即符合視為房地交易的股份或出資額的交易，應於交易日的隔天起算30日內完成申報。三、房地合一稅的稅基為何？房地合一稅課徵的標的，是出售房地的實際獲利。依所得稅法第14條之4第1項規定，個人房屋、土地交易所得或損失之計算，分為兩種情形：（一）出價取得：以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。（二）繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。四、房地合一稅的稅率如何？依同法條第3項規定，稅率有以下區分方式：（一）以持有房地的期間計算：持有期間2年以內稅率為45%；超過2年未逾5年為35%；超過5年未逾10年為20%；超過10年為15%。（二）特殊情形：因非自願性因素持有期間在5年以下者，稅率為20%。以土地參與合建者，自土地取得之日起算5年內完工並銷售該房地，稅率為20%。參與都更或危老重建者，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第1次移轉且其持有期間在5年以下，稅率為20%。 （三）自住房地免稅與優惠：所謂「自住房地」是指個人與其配偶及未成年子女符合下列規定之房地：①個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。②交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。③個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。 符合上述3個條件的自住房地，其出售的實質獲利在400萬元以內者免稅；超過400萬元的部分稅率為10%。（四）非中華民國境內居住之個人，持有期間在2年以內稅率為45%；超過2年者稅率為35%。五、繼承取得的房地，出售時如何計算持有期間？同法條第4項規定，繼承或受遺贈取得的房地，其持有期間及自住期間（6年），得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。本題丁出售A房地時，其「被繼承人」為丙，因此其持有期間及自住期間，丙、丁合併計算，也就是4年（109年至113年）。但甲、乙就丁而言，並非「被繼承人」，本不應計算其持有期間，但財政部於112年11月2日發布台財稅字第11204619060號令，擴張解釋所得稅法第14條之4，連續繼承或受遺贈取得之房地，也可以適用上述第4項合併計算的規定。本題甲、乙、丙、丁因為有連續繼承（或稱作再轉繼承）的情形，其持有期間合併計算是8年（105年到113年），適用稅率20%。六、繼承取得的房地，如何適用免稅額？上述財政部令第3點規定：「第1點個人計算所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目期間時，得併計之期間，以同點規定各次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用之期間為限。」所謂「各次被繼承人」究係指全部被繼承人均必須符合自住規定？抑或符合自住規定者累計滿6年即可？本題乙持有期間非自住，但甲、丙、丁均符合自住且合計已滿6年，可否免稅？或者因為未達到「連續滿6年」（甲、丙不連續）因此不能免稅？容有疑義，由於本解釋令頒布未久，尚有待財政部進一步闡明。七、結論：丁出售A房地，由於他是自丙繼承取得，計算應稅所得額應以成交價額減除111年1月繼承時的房屋評定現值及公告土地現值及取得、改良及移轉費用後之餘額為所得額。至於稅率，由於連續繼承，原則上其持有期間可將甲、乙、丙、丁合併計算為8年，屬於5到10年的稅率20%。但能否以符合自住條件於400萬元內免稅，超過部分課徵10%？尚有待實際案例發生或主管機關釐清。當然，如果丁有購買其他不動產並符合相關規定，仍有「重購退稅」的適用。

案例：中國籍的王小姐嫁給台灣籍的張先生，並打算在台灣定居。張先生為了寵妻，打算將自己擁有的一間豪宅過戶到太太名下，依目前法律規定可行嗎？解析：一、外國人可以取得台灣的不動產嗎？外國人可否取得或設定土地權利，必須先看該外國人所屬的國家與我國有無平等互惠條件。所謂平等互惠，即該外國人所屬之國家對我國人民在該國可以享有同等之權利。舉例來說，日本政府准許台灣人民在日本取得不動產，則日本人也可以在台灣取得不動產；烏克蘭政府禁止台灣人民在烏克蘭取得農地，則烏克蘭人也不能在台灣取得農地。至於是否為平等互惠國家，可查詢內政部提供之「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。二、取得台灣地區居留證的外籍配偶，可以購買台灣的不動產嗎？外籍配偶雖有居留證，但在尚未取得中華民國國籍前，依然屬於外國人，需視該外籍配偶所屬的國家與我國有無平等互惠條件，後續流程皆需依外國人取得不動產方式辦理。三、外國人購買不動產後，向地政機關申請登記需花多少時間呢？申請核准時間7天至14天。流程為：①向經濟部商業司申請認許；②向土地所在地地政事務所申請土地登記；③由地政事務所送請直轄市或縣市政府核准；④地方政府內政部申請備查並函覆地政事務所辦理登記。申請人屬外國公司者，如首次在台設立分公司時，應先向經濟部商業司申請認許。四、中國（中華人民共和國，以下簡稱大陸地區）人民可以取得台灣不動產嗎？大陸地區人民向直轄市或縣市政府申請，並經內政部許可後，即可在台灣地區取得、設定或移轉不動產物權。內政部訂定「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」以作為審核之准據。此外應注意，台灣地區人民不得將台灣地區不動產物權以買賣、設定或贈與方式移轉給大陸地區配偶及一等親（內政部93年1月2日台內地字第0930065602號函）。五、大陸地區人民購買台灣地區不動產有何限制？（一）土地類型限制：下列土地不得取得：①土地法第14條規定不得私有之土地。②林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地。③依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。④依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。⑤各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。⑥其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。（二）身份限制：現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體之職務或為成員者，不得取得或設定不動產物權。（三）使用限制：取得不動產僅能自用，不得出租，並且在登記完畢後滿3年才可移轉。（四）總量管制：每年大陸地區自然人取得土地上限為13公頃、建物400戶，年度數額有剩餘者，不再留用；長期總量土地1,300公頃、建物2萬戶，長期總量及年度數額原則每半年檢討1次。（五）集中度管制：以總戶數10%為上限，若總戶數未達10戶，則可取得1戶。例如某社區總戶數為100戶，大陸地區人民取得該社區的住宅上限為10戶。六、大陸地區人民購買台灣不動產申請許可應附文件與程序為何？（一） 應備文件：1. 申請書：向土地所在地之直轄市、縣市政府地政局索取或網路下載。2. 申請人身分證明文件：大陸地區常住人口登記卡或居民身分證影本，該文件需先至大陸地區縣市公證處公證後，再向財團法人海峽交流基金會申請驗證。3. 委託書：如委託他人處理者，須檢附。如受託人為大陸地區人民，受託人之身分證明文件及委託書仍應經財團法人海峽交流基金會驗證。4. 非現擔任中國黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體職務之切結書、不動產自用切結書。5. 申請書規定應檢附之文件，如買賣契約書等。（二） 流程：申請人檢附相關文件→向不動產所在地的直轄市、縣市政府申請→直轄市、縣市政府初步審核→報請內政部審核→許可→申請人憑許可函及相關文件至地政事務所辦理登記。（三） 自向不動產所在直轄市、縣（市）政府接受申請後，至內政部召開「陸資申請取得設定或移轉不動產物權審查會議」決議許可取得，視各案件情況，至少約需4個月至半年期間。七、大陸地區人民可以繼承台灣地區的不動產嗎？僅長期居留且經法院准許繼承的大陸配偶可以繼承台灣地區人民所遺留之不動產，其所得財產「總額」每人不得逾新台幣200萬元。但不動產為台灣地區繼承人賴以居住者，不得繼承之。繼承之不動產，如為土地法第17條第1項各款所列土地時，應於辦理繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人。大陸地區人民依規定核准取得之台灣不動產，發生繼承情事時，亦得依法申請繼承登記。八、結論中國籍的王小姐嫁給台灣籍的張先生，王小姐尚未取得中華民國國籍，依法仍屬大陸地區人民，依現行法律規定，台灣人民不得將台灣地區不動產物權以買賣、設定或贈與方式移轉給大陸地區配偶及一等親，因此張先生無法以任何名義將豪宅過戶給太太。王小姐只能在符合前述相關規定的前提下，以自己的名義向第三人購買不動產，如果購買的資金是來自張先生，應注意贈與相關問題。

案例：一、林二向陳一承租A屋居住，租期中，房東陳一因為自住的B屋遭債權人法拍，因此有必要收回A屋自住。陳一可以單方提前終止租約嗎？二、李四為經營餐廳，向張三承租C店面。租約到期後，李四繼續支付租金，房東張三也沒有反對。之後張三打算收回C店面自己經營遊樂場，張三可以單方提前終止租約嗎？三、趙六向王五承租D屋居住，押金3萬元，月租1.5萬元，但趙六積欠3個月租金4.5萬元，王五可以終止租約嗎？解析：一、租賃條例的規定案例一的A屋是「住宅」，首先應考慮租賃住宅市場發展及管理條例第10條之規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第1款至第3款及第5款規定終止者，於終止前30日。二、依前項第4款規定終止者，於終止前3個月。」其中第1項第4款規定出租人為重新建築是可以片面終止租約收回房屋，然而陳一收回A屋的目的是「自住」，而非重新建築，無法適用上述條款終止租約。第5款規定「其他依法律規定得提前終止租賃契約」，也可以提前終止，因此還需要考量其他有關終止租約的法律。二、土地法的規定土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」陳一可否依上述第1款規定提前終止租約「收回自住」呢？答案還是不行，因為「定期租約」不能適用土地法第100條，只有「不定期租約」才能適用。司法院院解字第3489號解釋：「土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之。至定期租賃契約，無論其訂約係在施行前抑在施行後，均無同條之適用，院解字第3238號解釋應予變更。」最高法院41年台上字第138號判例：「土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理田及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明者始得為之。」結論是，A屋的租約尚在期限內，並非不定期租約，依上述實務見解，不能適用土地法第100條第1款終止租約。三、土地法自住的定義案例二的C店面不是住宅，不適用租賃住宅市場發展及管理條例，只能適用土地法第100條。問題是，土地法第100條第1款規定「出租人收回自住或重新建築時」可以終止租約收回房屋，而張三收回C店面的目的是「經營遊樂場」，既非自住又非重新建築，這樣可以提前終止嗎？答案居然是可以。最高法院48年台上字第853號判例：「土地法第100條第1款所謂自住包括經營商業在內，而經營商業又不以對商業有無經驗為限。」51年台上字第370號判例：「土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言，系爭廠房租賃固無排除該條規定之適用，惟上訴人在原審既始終主收回系爭廠房及機械設備自行經營，自與該條第1款之規定相當。」C店面的租約到期後，李四繼續支付租金，房東張三也沒有反對，民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」因此張三李四之間已經成立「不定期租約」，可以適用土地法第100條；張三雖然是為了經營遊樂場，依上述判例見解，仍可以適用第1款規定終止租約。四、欠多少租金可以終止租約？關於以房客積欠租金為由終止租約的條件，有民法第440條第1、2項、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款及土地法第100條第3款等3個條文，最大差異在於土地法規定，須以擔保金抵償後尚欠租達2個月，其他兩個法條只要欠租2個月加定期催告就可以終止租約。案例三的D屋是住宅，應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例，趙六積欠租金4.5萬元已超過2個月租金額，照理講房東王五應該可以終止租約，但是不行。最高法院44年台上字第516號判例：「租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第100條第3款抵償租金之擔保金，係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第3489號釋在案，至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。」依上述實務見解，雖然D房屋是住宅且為定期租約，仍應類推適用土地法第100條第3款，趙六積欠租金3個月，即使王五以押金3萬元抵償後僅欠1.5萬元，尚未達到可以終止租約的要件。

案例：老賴有5個子女，其中次子賴二娶印尼籍妻子，生下小美，婚後感情不睦導致離婚。之後賴二又娶中國籍妻子迪麗，不料迪麗與老賴有染，生下小賴。此事被老賴的太太發現，怒告老賴與迪麗通姦，定罪後迪麗的台灣身分證被撤銷。由於小賴是老賴的親生兒子，老賴十分寵愛，數年間將名下三十幾筆房地產移轉至小賴名下，價值超過5億元。之後小賴名義上的父親賴二因病過世，其遺產本應由第一順序繼承人小賴和小美與配偶迪麗等3人平均繼承，但小美提起婚生否認之訴，主張小賴不是賴二的親生兒子，沒有繼承權。結果小美勝訴，賴二的遺產由小美和迪麗繼承。老賴過世後不久，小賴滿18歲，隨即與夏男前往戶政事務所登記結婚，並且在路邊找來路人甲和路人乙擔任證人簽名。結婚登記後2小時，小賴墜樓身亡。小賴的母親迪麗指控小夏謀財害命。試問：小賴的5億遺產如何繼承？解析：一、結婚的效力舊法規定結婚年齡男須滿18歲、女須滿16歲才可以結婚，但未滿20歲（未成年人）須得法定代理人同意。自112年1月1日起，民法定義成年下修至18歲，男女年滿18歲，同性或異性均可有效結婚，且無須得到父母同意。結婚雙方必須有真實且健全無瑕疵的結婚意思，至於是否有感情或者愛情基礎，甚至一時衝動的閃婚，均不影響結婚效力。如果結婚時有一方或雙方是處於無意識或精神錯亂，或者被詐欺或被脅迫而結婚，當事人可以向法院請求撤銷，但是在撤銷之前仍屬有效婚姻，必須由撤銷權人提起訴訟，法院判決撤銷後才會無效。除了主觀上健全無瑕疵的真意，客觀上結婚的方式也必須符合法律規定。民法第982條：「結婚應以書面為之，有2人以上證人之簽名，並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記。」所謂證人不一定要相識之人，路人甲亦可，關鍵是要親自見聞雙方當事人有結婚的真意。不具備第982條之方式、近親通婚、重婚，這3種情形無須撤銷，其婚姻自始無效。本題小賴與小夏均年滿18歲，也具備書面和登記，問題在於證人路人甲、乙是否親自見聞賴夏二人確實有結婚的意思，如果僅僅簽名實際上沒有見聞，結婚就會無效。二、繼承的順序民法第1138條規定：「遺產繼承人，除配偶外依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」小賴過世時沒有子女，應由第二順序也就是小賴的母親迪麗，與配偶小夏共同繼承5億遺產，應繼分各二分之一。但民法第1145條第1項第1款規定，故意致被繼承人於死因而受刑之宣告者，喪失繼承權，假如之後小夏被法院判決認定殺害小賴，又或者小賴與小夏的婚姻無效，小夏就沒有繼承權，全部遺產將由迪麗繼承。然而迪麗的身分會影響其繼承遺產的數額。依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第67條第1項規定：「被繼承人在臺灣地區之遺產，由大陸地區人民依法繼承者，其所得財產總額，每人不得逾新臺幣200萬元。超過部分，歸屬臺灣地區同為繼承之人。」關鍵是迪麗是否屬於上述法條規定的「大陸地區人民」？依同條例第2條第4款定義：「大陸地區人民：指在大陸地區設有戶籍之人民。」除了是否設戶籍外，同條例施行細則第5條將「大陸地區人民」的定義擴張至大陸地區出生且父母均為大陸地區人民者。如果依照上述法規迪麗被認定為「大陸地區人民」，則超過200萬元以外的遺產均由配偶小夏繼承。三、親子關係假設小夏與小賴的結婚無效，或小夏喪失繼承權，200萬元以外的遺產將由誰繼承？依前述兩岸關係條例第67條第1項後段規定：「臺灣地區無同為繼承之人者，歸屬臺灣地區後順序之繼承人；臺灣地區無繼承人者，歸屬國庫。」迪麗是小賴的母親，是第二順序繼承人，那麼誰是後順序繼承人？關鍵在於老賴是否為小賴「法律上」的父親。民法第1063條第1、2項規定：「妻之受胎，係在婚姻關係存續中者，推定其所生子女為婚生子女。前項推定，夫妻之一方或子女能證明子女非為婚生子女者，得提起否認之訴。」小賴受胎及出生均在賴二與迪麗婚姻關係中，因此在法律上小賴是賴二的婚生子女。有權提起「婚生否認之訴」的人不包括血緣上的親生父親老賴，只有賴二、迪麗、小賴3人。此外，依家事事件法第64條第1項規定：「否認子女之訴，夫妻之一方或子女於法定期間內或期間開始前死亡者，繼承權被侵害之人得提起之。」本題賴二死亡後，主張繼承權被侵害的小美也可以提起「否認子女之訴」，勝訴後，小賴就不是賴二的婚生子女了。民法第1065條第1項：「非婚生子女經生父認領者，視為婚生子女。其經生父撫育者，視為認領。」因此認領的前提是「非婚生子女」，如果沒有前述的婚生否認之訴或否認子女之訴，即使是親生父親，老賴也不能認領小賴。反之，如果小賴是非婚生子女，老賴也確實認領或者撫育，則小賴被視為老賴的婚生子女。四、結論回到前面的問題，假設小夏與小賴的結婚無效或喪失繼承權，迪麗又有遺產200萬元上限，其他遺產依法歸屬「後順序繼承人」。如果小賴視為老賴的婚生子女，則小賴遺產的第三順序繼承人（兄弟姊妹）就是老賴的其他子女4人。應注意，此時已過世的賴二雖然有女兒小美，但小美沒有代位繼承權，因為代位繼承代的是「第一順序繼承人」（直系血親卑親屬）的繼承權，而此時賴二是小賴的第三順序繼承人（兄弟姊妹），所以小美不能代位賴二去繼承小賴的遺產。假設老賴沒有認領或撫育小賴的事實，則小賴仍為非婚生子女，沒有第三順序繼承人（小賴是迪麗的獨生子），由第四順序（祖父母）即迪麗的父母繼承。又假設迪麗的父母尚在並且也是大陸地區人民，那麼也有1人200萬元上限，那麼迪麗及其父母最多繼承600萬元，其餘遺產均歸屬台灣的國庫。