不動產投資氛圍有變化 長期持有投資者增
2020-09-10
【圖文/中信舴屋研展室】 民眾藉由不動產進行投資有增加的趨勢嗎?根據中信房屋調查指出,86.7%民眾購置不動產是以「自住」用途為主,「投資」用途則僅占了13.3%,與過去的調查相比,「自住」用途與「投資」用途分別增減了0.6個百分點,幾乎無太大的變化,但進一步分析其中的投資目的時卻發現,「長期持有」已由過去調查的4.6%上升到7%,且普遍認知的兩項投資置產目的:「收取租金」和「短期出售賺價差」,反而分別由過往的5.3%和3.9%降至4.9%和1.4%。 置產用途基本上無大幅變化,顯示房地產市場以自住為基調的特性並未改變。中信房屋研展室副理張漢超認為不動產投資領域的置產目的正發生些微的改變,檯面上看不出來的「茶壺內變化」正在發生當中。 張漢超表示,有能力以不動產作為投資者,多半具有較穩健的經濟基礎,且對經濟前景的變化有著基本的敏銳度。倘若對未來經濟前景有所疑慮,那麼在不動產投資決策上也會做出相對應的避險。 根據主計總處的資料顯示,今年民間消費將可能走向實質負成長的格局,景氣預估明年才有機會重拾成長動能,因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者恐怕也是擔心短期經濟不佳,扣除必要成本後賺頭不佳,轉而偏向「長期持有」。 至於出租不動產收租的投資行為有所轉變,多少也是受到市況不佳、付出成本較高,以致投報率不如預期。張漢超指出,房東遇到的最大變數就是房客素質,有些房東乾脆只租給背景單純的學生,但受到少子化的衝擊,連學生租屋市場也相對萎縮,因此最終只好不再將收租作為主要的投資目的。 任何投資追求的都是最終的收益,而不動產投資領域更是牽涉了持有及轉手成本以及時間成本等問題,不確定的市場變動也加重了不動產投資的隱性風險。張漢超表示,近年有不少不動產投資人賠售出場的消息,這也意味著以不動產從事投資的行為,在市場不明確的情況下確實存在難以捉摸的風險,對於一般民眾而言,除非能做足功課、精準掌握成本與收益,否則不建議將不動產視為投資產品來操作。

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抓住循環經濟  工研院:台灣下一波動力
2020-05-01
台灣若無法成為品牌廠生態鏈的重要貢獻者,很可能被排除在供應鏈之外。過去強調生產能力又快又便宜的時代已經過了,現在還要又綠能又環保。 循環經濟已經拉升到國家級、全球性,很多國家把循環經濟當成是一個貿易障礙,但實際上,這對原有供應鏈是個打擊,卻也是個機會,工研院副院長彭裕民認為,循環經濟將是台灣帶動下一波經濟的機會。 循環經濟成國際趨勢  生態鏈築起競爭門檻兼任工研院循環經濟策略辦公室主任的彭裕民說,循環經濟很早就存在,小時候的「酒矸倘賣嘸」,就是玻璃循環使用的概念。在那個時代,站在資源很寶貴的角度,因為原料很貴,把舊的東西拿來重複使用比較便宜,是從經濟角度考量。之後,台灣產業慢慢成長,大量生產筆記型電腦,石化產業也開始茁壯,這階段考量的是廢水、廢棄物不要產生環境汙染,這些量大的東西後來都移到國外去。進入第三階段,已拉高到全球性思維,考量全球性的環境汙染、暖化及整體地球安危,循環經濟變成國家級、全球性的事情。為維護形象,品牌大廠如蘋果(Apple)與三星(Samsung)都開始強調手機有多少材料可循環使用,台灣的半導體、印刷電路板廠若無法成為品牌廠的生態鏈重要貢獻者,很可能被排除在供應鏈之外。「生態鏈以後可能變得比供應鏈還重要」,彭裕民說,就算可以生產,但是不符合綠色循環經濟生態鏈,品牌廠還是會轉移到符合的供應商,因為要維持對消費者或對某些公約的承諾。循環經濟慢慢變成商業競爭,很多國家把這當成是一個貿易障礙,他們自己建立技術與相關生態鏈後,便以不符合生態鏈、國際法規與品牌要求為由,不准供應,或要求購買材料供應。這對原有供應鏈是個打擊,但同時也是個機會,彭裕民認為,循環經濟將會是台灣帶動下一波經濟的機會,可能足以救台灣,讓很多製造業可以留在台灣。台灣過去強調生產能力又快又便宜的時代已經過了,現在一定要又快又便宜之下,又綠能又環保。 二氧化碳也能做衣服 創新技術迸出新價值台灣過去產業已有很完整的供應鏈,如果能升級為綠色供應鏈,進而變成國際綠色生態鏈,過去強的領域可以變得更強,甚至很有可能衍生出新品牌。以台泥為例,水泥產業過去被貼上高汙染、高耗能的形象標籤,現在台泥不只節能減碳,還用二氧化碳養紅藻,萃取出高值的蝦紅素,又做成更高值的面膜與保養品,成為全球水泥業的標竿。彭裕民表示,這種生態鏈移到哪邊相信大家都歡迎,如果這樣持續去做,每個企業都有不同的進步,對國外來說,將是台灣很大的進步,也建立起循環永續的品牌形象。過去太陽光電生產,大家主要想法就是要能夠維持25年的壽命,把玻璃與矽兩層黏得非常牢,不能讓水氣進去,必須有高可靠度。但25年後,只能將太陽能電池粉化,因粉裡面有銀、矽及玻璃,又只能用在確定不會外漏的地方,彭裕民說,太陽能號稱是綠能,裡面東西卻不能循環使用,算只做一半。經過重新思考,工研院開發出新的黏膠,不只透光,不影響效率,還黏得牢,能撐25年,25年後玻璃與矽還能一片一片剝下來,幾乎八成的材料可以重複使用,讓太陽能電池最終處理不再煩惱。透過重新設計,彭裕民表示,這可以改變某種程度的生態鏈,讓太陽能產業跳脫出一個全新競爭的規則,不只有新的膠,後面回收又是個新的產業。又例如轉爐石,過去是鋼鐵生產業非常頭大的問題,因為它很堅硬,又怕含有一些化學廢棄物,但工研院與中鋼合作,經過處理,轉爐石可以做成地磚以及遠紅外線手鍊。彭裕民說,循環經濟帶動新價值很重要,這中間會有材料創新、製程創新、營運模式創新與品牌創新。如二氧化碳可以變成原料,做成衣服;回收的海洋廢塑膠經重新解構再合成,可以做成鍵盤、滑鼠。循環經濟沒有速成,台灣廠商心態要改變,要學會長期合作,彭裕民表示,台灣已有上百家廠商在去年的亞太循環經濟論壇宣示要做循環經濟,這些將是產業的尖兵,未來要靠他們落實。彭裕民說,工研院循環經濟策略辦公室將扮演好政府智庫的角色,協助政府與國際政策連結,掌握國際法規、品牌廠的要求及國際進展,並連結產業,讓台灣原有的產業創造新的機會,把價值做高。
承租部分土地有無優先購買權?
2020-05-01
案例: 張三為A地號之建地所有權人,李四打算租地建屋,雙方對於A地號中的一部分(簡稱B地)訂立土地租賃契約,承租後,李四於B地建屋使用。 數年後,張三將A地號整筆土地全部出售予王五,李四欲以基地承租人之地位行使優先購買權,試問:李四得否僅就其承租之B地面積行使優先購買權(即不須以張三、王五買賣之同一條件就整筆全部土地行使優先購買權)? 解析: 一、土地法第104條第1項前段規定:基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權,是指地上權人等人於基地所有權人出賣基地時,有依「與購買基地之第三人同樣條件」購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」,是指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同的情形下,地上權人等人得要求優先成為買受人。換言之,在地上權人等人行使優先購買權時,對基地之出賣人而言,只是買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人等人而已,其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務,都與原來的買賣契約並無任何不同。 二、因此,基地承租人行使優先購買權時,應接受土地所有權人與他人所訂原買賣契約之包含「標的」、價金等一切條件,不得部分不接受或予以變更。如允許承租人優先購買「部分土地」,將有損土地所有權人整筆土地之經濟價值,造成土地所有權人之損害。例如無人願意購買剩餘部分土地,或者無法以相同單價出售。假如承租人所承租之土地部分,與剩餘部分土地互有價差,若不問其間之價差,逕依土地所有權人與原買受人間之同一買賣價金為基礎,計算優先承買之總價,對當事人權益之保護也不公平。況且土地所有權人僅單純出租土地供承租人興建房屋,並未預期土地將被切割,而無法整體處分及使用收益,如果承租人可以就特定部分土地行使優先承買權,對土地所有權人權利之保護,亦有不足。反之,如承租人無資力依同一條件購買整筆全部土地,依買賣不破租賃原則,其原租賃關係仍繼續存在,承租人之權益並不受影響。 三、倘若允許各承租人得就其所承租之特定部分土地行使優先承買權,則在多數承租人之場合,倘其中有某部分承租人僅就其等承租部分之土地行使優先承買權,其他部分承租人則就土地全部行使優先承買權,此時是否應以主張全部承買者為優先?或以承租之先後決定其優先承買次序?還是不問全部或部分土地之優先承買,一律依各承租人所承租之土地面積占土地總面積之比例,計算其優先承買之範圍?在法律無明文規定之情形下將產生爭議,並使得土地之處分複雜化。 結論: 李四不得僅就其承租之B地面積行使優先購買權,只能對A地號整筆土地,也就是以張三、王五買賣之同一條件,就整筆全部土地行使優先購買權。
零利率時代 台股高殖利率股成資金避風港
2020-04-01
文/可樂 武漢肺炎(COVID-19)疫情自中國爆發至今,全球已有167個國家染疾,截至3月23日累計32萬9,597例確診。為了控制疫情,各國紛紛祭出「鎖國」措施,歐盟更宣布封關30天,全球經濟活動停滯加上油價崩跌,引發投資人驚恐,國際主要股市倒成一片,面對目前仍不明朗的疫情,投資人該怎麼辦? 短期投資現金為王隨著武漢肺炎疫情持續延燒,近來又以歐美國家疫情最為嚴峻,連帶引響全球股市震盪劇烈,尤其是站在歷史高點的美股,在短短10天內就熔斷4次,從近期高點狂瀉逾2成墜入空頭熊市並持續探底,也是3年來首度失守2萬點,連股神巴菲特都感嘆,活了89年來第一次遇上。 美股入熊,市場恐慌賣壓持續出籠,歐股、日股接連入熊,台股也一路跌破萬點,甚至一度摜破10年線,迫揮別史上最長的萬點行情。武漢肺炎疫情對經濟金融衝擊的不確定性持續擴大,各國政府相繼推出寬鬆貨幣及財政政策,美國聯準會更緊急降息4碼,並啟動7,000億美元量化寬鬆,撼動投資市場信心。 在疫情延燒及石油價格戰雙重打擊下,美國總統川普也鬆口承認經濟衰退且疫情將在8月左右才能結束,市場瀰漫高度恐慌情緒,股、債、黃金齊跌,全球金融市場陷入崩盤恐懼,投資人只求變現。確實,現在全球資金陷入高度觀望氣氛,方向仍未明之際,短線採取「現金為王」策略。 中長期高殖利率股成避風港不過疫情雖然短期為市場帶來衝擊,但長線大循環並未因此終結,長期來說仍將回歸基本面,建議投資人可將部分資金分配至長線定期定額的投資池,透過拉長投資時間,達到提高獲利的機率;選股布局方面,投資人可趁此波大回檔布局,挑選獲利穩健的大型股或高殖利率優質龍頭股的標的為佳。 就台股來看,過去10年的現金殖利率平均高達4.23%,高居全球第二,尤其,高殖利率股在大盤波動加劇以及全球降息趨勢中仍具有優勢,會特別吸引買盤轉進,且去年大多上市公司獲利不錯,今年還是可以有不錯的殖利率,建議投資人可從近2年殖利率均大於5%,且歷年穩定配息的公司擇優布局。 金管會也指出,台灣上市櫃公司在獲利後的配息意願高,使台股殖利率在全球名列前段班,截至109年2月底本益比約18.46倍,現金殖利率達3.90%(加計股票股利為4.06%)。在各國及美國聯準會啓動降息後,台股的高殖利率特性,將吸引更多國際投資人關注。 另外,台灣上市櫃公司109年度截至2月底累積營收較去年同期衰退7.88%,仍有許多產業逆勢成長,如半導體業、資訊服務業及汽車工業、文化創意業、電子商務業及建材營造業等。金管會鼓勵投資人以定期定額方式購買台股基金、ETF或基本面穩健之股票,中長期投資股市,降低投資風險。 不過需注意的是,並不是殖利率越高就越好,該公司營運與產業展望要處於穩定成長的狀態,這攸關是否能順利填息,因為股票配發股利時的同時,股價也會除權息調整,以除息來說,配發1元的現金股利,股價就減少1元,若公司營運不穩健,股價沒有填息,很有可能會讓你賺了股息賠了價差。 目前肺炎疫情仍在歐美擴大蔓延中,美股每天千點劇烈震盪不斷改寫歷史紀錄,台股最近在急挫後雖然止穩,市場氣氛仍是偏空,疫情是暫時影響經濟或是造成經濟進入衰退,目前沒人說的準,但若疫情控制有正面消息,利空不跌的可能性將增加,亦可伺機逢低布局產業趨勢正向的績優股。
疫情攪局,2020年經濟變數多
2020-03-01
文 / 吳鈺 隨著時間迎來2020年,回首2019年全球經濟情勢,以及台股表現。2019年的國際局勢,可謂風起雲湧。百般波折的美中貿易戰,甫因美中雙方簽訂第一階段協議落幕。開年緊接著接踵而至的2019新型冠狀病毒(COVID-19,台灣稱武漢肺炎),旋即引起舉世關注。在疫情升溫影響下,全球稍見起色的經濟表現,又蒙上一層陰影。同在亞洲,鄰近的香港也因為接連在中美貿易摩擦、反送中風波,加上疫情影響下,出現港府15年以來的首次財政赤字。地球彼端的南美國家,經濟、社會也普遍出現動蕩。在海地,甚至因為警察薪資凍漲等因素,爆發大規模反政府遊行,甚至演變成軍警衝突…  視角拉回台灣,根據台灣經濟研究院公布的1月營業氣候測驗點調查。製造業、服務業和營建業3個產業同步下滑。台灣整體產業,對於未來半年景氣看法亦趨向保守。   回首2019年國際局勢 在進出口貿易方面,自2018年下半由於美中貿易戰擴大,廠商愈趨觀望。而全球經濟需求由此轉疲弱,使各主要國家出口表現多呈頹勢,台灣經濟當然也未能免於其害。不過,貿易戰也是把雙面刃,由於美國限制中國進出口關稅影響,造成轉單效應及生產地轉移。   展望2020年  肺炎攪局,國際、國內變因多 數次協商及破局後,美中貿易戰展露和解曙光。原先於2019年底,美中雙方預計達成初步協議,使冰凍許久的貿易情勢獲得緩解。然因各種不確定因素,中美雙方最終在2020年1月,才正式簽署第1階段貿易協議。此舉降低了國際間,因拉鋸許久產生的不穩定因素。   2020年國際情勢,依然受多方不確定因素影響。最主要的原因,莫過於越演越烈的肺炎疫情。目前主要各國家,均採取較保守策略,包括封閉交通、停工,以因應疫情。   在國內方面,未來產業方向同樣也受到疫情左右。製造業、服務業,因經濟活動減少產生不利影響,將受到較大衝擊。而旅遊業,則因旅行取消和旅遊需求大幅下降,會受到短期內不小打擊。   原先台灣出口表現前景看俏,除了一樣受到美中貿易戰、生產線回台等因素外,5G基礎建設同樣也是拉抬製造業動能。有助於帶動內需,就業環境愈發穩定。   受疫情影響,除因設廠於中國境內的廠商停工,國內製造生產活動亦降低。惟半導體高階製程產能依然維持高檔,2020年1月份電子零組件業生產指數成長17.73%,為近34個月來,最大增幅。再者,受惠於全球晶圓代工龍頭台積電持續投資設廠、改善工藝,以及貿易戰衝擊的台商回流投資,預期2020年台灣經濟成長,拋開疫情影響後,幅度將為之提高。   製造業、服務業短期衝擊加劇 首先,因農曆春節工作日數減少的影響,使得製造業不僅看壞1月景氣,對於未來半年景氣看法亦偏向保守。製造業終結連2月上揚,轉為下滑。   而長期方面,對未來半年景氣趨勢,除了鋼鐵基本工業看好比例較高外,對未來景氣看好的廠商比例月減6.7%,跌至26.0%。而看壞的廠商比例,則至26.4%。可謂,整體製造業短期看衰,長期則仍需觀察。   在貿易部分,隨著5G基礎建設持續發力,加上雲端運算、物聯網…等因素發酵,2020年全球半導體銷售,可機會回歸平穩。但由於台灣出口與全球半導體銷售,呈密切相關。長期來看,未來景氣若走出疫情影響,仍然有機會向上發展。   國內整體房市呈現短期觀望,與預售相較,中古屋衝擊較低 根據台灣經濟研究院資料,製造業、服務業和營建業3個主要下跌行業中,前景最悲觀的莫過於營建業。其營業氣候測驗點,創下去年5月以來新低。除此之外,40%以上的營造業者看壞未來半年景氣。其中最大的原因,仍然是武漢肺炎疫情。   而聚焦房地產,不動產業受到疫情干擾,民眾外出看屋意願下降….等等因素。台經院表示,目前房市抗壓力仍優於SARS期間。超過40%以上的業者,仍看好未來房市。目前預估待疫情結束後,成交量有望回到正常水位。且因房貸利率水準低,國內資金充裕,土地及商用不動產仍有需求,房市價格難急跌,未來住宅市場交易仍可維持一定的規模。   結論 2019年全球經濟,可謂受到諸多因素牽引。而2020年,全球經濟趨勢受到疫情影響仍然未明,金融資產價值面臨重新評估。台、美股市短期仍處於盤整階段,而全球市場也位於高點,仍有機會爆發風險事件。值此局勢混沌之際,建議增加投資布局中的避險部位,以保守操作為宜。當更大風險來臨時,才能及時出場,以靈活操作,達保本避險目標。
論法定租賃
2020-03-01
文 / 鍾運凱 案例: 張三自行籌資建造一棟透天厝,後來因為週轉資金的需求,將該房屋座落的「基地」出售給李四,仍保留房屋所有權。李四後來又將該筆土地轉賣給王五,王五又將該土地設定抵押權給銀行,再後來因為銀行實行了抵押權,該筆土地經拍賣後被趙六拍定買下。試問:趙六取得土地所有權後,可否要求張三拆屋還地? 解析: 一、何謂買賣不破租賃? 所謂「買賣不破租賃」的原意,是指出租人交付租賃物後,在承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。但在不動產租賃,僅適用於經公證的租約或租賃期限未超過5年者(民法第425條)。換句話說,只要構成買賣不破租賃,即使買受人與承租人之間從來沒有訂立過租約,甚至也沒有「換約」,依法買受人與承租人之間仍有租約存在,這屬於一種法定租賃關係。 二、何謂法定租賃? 此外,如果土地及土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人(如案例中,張三僅將土地賣給李四,自己保留房屋),或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,相關的當事人之間,推定在房屋得使用期限內,對於該土地有租賃關係。由於這種「推定租賃關係」不是當事人間合意訂立的契約,只是因為有某些事實存在,而基於法律規定就直接發生租賃關係,因此稱為「法定租賃」(相對於意定租賃)。案例中張三的房屋座落在李四的土地上,推定張三與李四間有土地租賃關係。 三、法定租賃與買賣不破租賃 由於當事人之間實際上並沒有訂立租約,因此雙方對於租金數額從未約定,因此法律規定,如果租金的數額雙方當事人無法協議,可訴請法院決定。除租金外,由於法定租賃並非當事人雙方約定成立,因此也沒有約定租賃期限,就本案例而言,只能以房屋得使用的年限認定為土地租賃期限。假如本案例張三的房屋得使用年限超過5年(即租賃期間過5年)且沒有經法院公證,似乎沒有「買賣不破租賃」的適用,當李四再將土地賣給王五的時候,張三能否依民法第425條主張自己與王五依然有租賃關係存在呢? 四、實務見解 最高法院73年度第5次民事庭會議決議認為,土地與房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣時,應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地,其再因轉讓而承受土地所有權之人,應有民法第425條之適用,繼續其原來之法律關係。最高法院48年台上字第1457號判例也認為,房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 五、結論 由於法定租賃關係也可以適用買賣不破租賃,因此本案例王五或趙六在房屋得使用期限內,均不能對張三請求拆屋還地,僅得請求支付租金。
占用他人不動產是犯罪嗎?
2020-02-12
文 / 鍾運凱案例:阿強在自己的土地上有一棟房屋,明知相鄰的空地為大牛所有,竟然在大牛的土地上蓋車庫。嗣後,阿強將房屋及車庫一併賣給小明。小明不知土地界線,誤以為房屋及車庫均坐落在同一筆土地上,因此繼續使用。某日大牛發現土地被人佔用,要求小明拆屋還地,但小明拒絕。試問:阿強與小明是否觸犯刑法的竊佔罪?郭董在四層樓公寓的四樓開設公司,將直立式營業招牌懸掛於三、四樓外牆,並且在屋頂平台加蓋一層當作倉庫使用。試問:郭董的行為是否構成竊佔罪? 解析:一、刑法之相關規定刑法第320 條規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處5 年以下有期徒刑、拘役或5 百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。前2 項之未遂犯罰之。」要件如下:(一) 客體為不動產本條第1 項為竊盜罪,第2 項為竊佔罪,差別在於前者的行為客體為動產,後者為不動產。不動產包括土地及其定著物,所謂「竊佔」行為,即指乘人不覺,擅自佔據他人之土地或其定著物,而侵害他人對該土地或其定著物之支配權。所謂支配權,為實際上使用或處分的狀態,不必然為所有權人占有中,例如趁土地承租人不查,佔據該土地,仍構成竊佔行為。(二 )須為他人之不動產所謂「他人之不動產」的他人,包括自然人與法人,也包括私有及國有。國有土地依土地法第10 條規定,指在中華民國領域內,凡未經私人取得所有權,或私人所有權消滅(例如拋棄)的土地,皆屬於國有。非法佔用國有土地,仍構成竊佔罪。(三) 須無權占有竊佔罪的行為人,必須在法律上屬於無權占有人,如果行為人依民法或其他法律對該不動產有權利,則不能構成竊佔罪。例如張三出售空屋予李四,雙方已簽訂買賣契約,但尚未過戶。李四為裝潢整修,未經張三同意逕自入屋,是否構成竊佔罪?依上所述,李四雖未取得該屋所有權,但基於買賣契約,李四仍有移轉登記及交付請求權(債權),並非無權占有,不能構成刑法竊佔罪。(四) 犯罪故意與意圖竊佔罪的構成,除了必須有竊佔行為外,行為人主觀上也必須有竊佔故意與意圖,即「意圖為自己或第三人不法之利益」。然而行為人的主觀故意或意圖很難直接認定,通常以客觀的事實來推測。例如與他人相鄰的土地間已有圍籬,竟私自移動圍籬而擴張自己的使用面積,則可以推測行為人具有不法的意圖。(五) 非告訴乃論竊佔罪原則上為非告訴乃論,也就是不以告訴為訴訟要件,只要查有實據,雖然被害人不提出告訴,檢察官仍可逕行偵查、起訴。例外的情形為直系血親、5 親等內血親、3 親等內姻親、配偶或同財共居親屬之間,須告訴乃論(刑法第324 條)。 是否有上述之特定親屬關係,應以竊佔行為「發生時」為準。例如張三竊佔李四的不動產,且持續占有中,嗣後李四將該不動產所有權移轉予張五,張五為張三之子,此時檢察官才開始偵查本案,則張三之犯罪是否須告訴乃論?實務上認為非告訴乃論,因為張三犯竊佔罪時與當時的被害人李四並無親屬關係。 二、阿強是否犯竊佔罪?阿強明知相鄰土地的所有權人為大牛,又無租賃或其他法律關係作為使用權源,卻擅自建造車庫,主觀的犯意相當明顯,應構成刑法第320 條第2 項之竊佔罪。 三、小明是否犯竊佔罪?竊佔罪在學理上屬於「即成犯」,也就是在竊佔行為完成時,犯罪即為成立,以後繼續占有不動產只是「狀態的繼續」,並非「行為的繼續」。犯罪的「故意」應與「行為」同時存在,如果行為時並無故意,行為完成後才知其情事,則不構成犯罪的故意。本題小明於點交房屋及車庫時(行為時),不知道有越界之情形,直到地主大牛通知後才知情。即使小明知情後拒絕還地,也只是「狀態的繼續」,僅屬民事上侵權行為的問題,不會構成刑法竊佔罪。四、郭董是否犯竊佔罪?郭董將直立式營業招牌懸掛於三、四樓外牆,不成立竊佔罪;但在屋頂平台建造違章建築使用,依上述最高法院的見解,很可能成立竊佔罪。目前國內各大都市,公寓頂樓違建的情形嚴重,許多民眾抱持僥倖心理,以為頂多拆除了事,卻不知道可能構成犯罪行為,切勿等閒視之。  
租房子可以遷入戶籍嗎?
2019-12-12
文 / 鍾運凱 案例:小真是單親媽媽,育有一子剛滿月。小真向老王承租一間公寓,租賃契約書上訂有一條:「乙方(承租人)不得遷入戶籍。」小真當時不以為意,便簽下租賃契約。搬家後不久,小真才知道租屋所在的市政府有發放育兒津貼,但條件是必須設籍在該市滿一年以上。小真除了租屋處外,在本市並無其他可設籍的地址,於是向老王反應此事,老王卻堅決不同意改契約,試問,小真可否自行向戶政事務所辦理戶籍登記? 解析:一、 租賃契約適用何種法律規定?民國106 年12 月27 日通過的「租賃住宅市場發展及管理條例」第5 條第1 項規定:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」因此首先要判斷本案小真與老王之間的租賃契約是否屬於「消費關係」。消費者保護法第2 條規定:「本法所用名詞定義如下:一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三、消費關係:指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」本案小真確實為消費者,但須判斷老王是否以提供服務(出租房屋)為「營業」的企業經營者,如果是,則應適用「消費者保護法」;如果不是,則應適用「租賃住宅市場發展及管理條例」。二、房東可否禁止房客遷入戶籍?消費者保護法第17 條第1 項:「中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。」第4 項:「違反第1 項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。」租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第4 項:「非具消費關係之租賃契約條款,違反第1 項應約定及不得約定事項者,無效;該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。」換言之,無論是否屬於消費關係,政府都有依法制訂「契約不得約定事項」,違反者,該條款無效。而不得約定事項有明文規定:「不得約定承租人不得遷入戶籍。」因此本案租約上的禁止遷入戶籍條款是無效的。三、房客可否自行遷入戶籍?由於禁止遷入戶籍條款無效,老王不得依照租約禁止小真遷入戶籍。但這並不等於老王「有義務」配合小真辦理遷入戶籍的手續,於是關鍵的問題在於,小真可否在老王不配合的情況下,自行辦理遷入戶籍之登記?依照內政部106 年3 月16 日台內戶字第1060404048 號函的解釋,向戶政事務所申請戶籍遷入租賃房屋,需提出經法院或民間公證人公證之租賃契約書;如果提出未經法院或民間公證人公證,除了租賃契約書外應同時檢附經房屋所有權人註記與正本相符並簽章之房屋所有權證明文件影本,以避免申請人持不實之租賃契約書辦理遷徙登記,影響房屋所有權人權益。但如果無法提出房屋所有權人註記的證明文件,也可以申請當地警察局或戶政事務所人員實際到租屋現場調查,確定實際上有居住的事實,也可以辦理遷入登記。四、結論依照上述內政部解釋函令,承租人只要確實有居住在租屋處的事實,經過警察或戶政人員的調查確認,即便沒有房東出具的同意書,也可以單獨向戶政事務所辦理遷入戶籍登記。然而戶政事務所為了避免糾紛,通常會建議租賃雙方充分協調,盡量取得房東的同意書再來辦理,但假如房東堅持不出具同意書,戶政事務所依法還是必須受理。從另一個角度來說,房客固然可以單獨辦理遷入戶籍,但在房東堅持反對下執意遷入,往往造成雙方關係惡化;又假如租約上有約定「得隨時終止」,房東也可能因此就提出終止租約收回房屋,雙方都蒙受不利。再從房東的角度來看,禁止房客遷入戶籍往往是為了逃避租賃收入被課徵所得稅,但這並不能完全讓國稅局查不到,例如實價登錄租賃資料或遭人檢舉,不但要補稅還有罰款,實在得不償失。不如配合房客遷入戶籍,稅金的負擔就在雙方議約時算入租金中,不但合法也較能維繫雙方的良好關係。
用年金險 打造源源不絕的退休金流
2019-11-12
文 / 可樂 現代人平均壽命越來越長,但人長壽錢也要長壽,拒絕當下流老人已成為現代人的共識。但根據調查,台灣每10個人就有7個人未做退休規劃,而國人平均壽命已來到80.4歲,以勞工平均退休年齡為61.1歲來看,退休後還有近20年的日子要過,如果沒有存夠退休金,退休後的生活恐怕是惡夢的開始。在台灣,一般勞工目前退休金的主要來源為「勞保老年給付(俗稱勞保)」與「勞工退休金(俗稱勞退)」,在現行退休制度下,國人並無太多自主選擇;再加上勞保破產年限不斷提前與年金改革議題的延燒下,多數民眾對於未來的退休收入感到不安,也逐漸喚起國人對於退休議題的重視。投資工具百百種,在用來準備退休金的理財工具中,年金險具有「活到老、領到老」的特性,民眾繳交保費給保險公司後,經過一段期間或繳交躉繳保險費後一年內,保險公司會依照契約一次或分期給付年金金額,直到保戶身故或是110 歲保單效期終止,提供被保險人在長期且穩定的經濟來源。而且,年金險設計的原意,就是用來抵禦長壽風險,因此不像其他壽險或健康險,可能需要體檢或是健康告知,年金險不注重被保險人的年紀、健康與否,即使體況不佳也能購買,投保年齡最高可達80 歲,是各類保險當中,最能抵禦長壽風險的工具之一。運用年金險打造穩定金流,提升老年生活品質年金險分為「即期年金」與「遞延年金」。即期年金險是民眾躉繳一大筆保費後,保險公司會依照投入的金額算出年金金額,保戶可選擇年給付或月給付領取,適合手邊有一筆資金可作投入的退休人士;遞延年金則是民眾分期交付保費直到一定的年齡,保險公司才開始給付年金。一般來說,大多數人無法一次躉繳一大筆保費,因此規劃退休養老金時會以遞延年金為主。在年金遞延的期間,保單的價值會依預定利率或宣告利率增值,到年金給付開始年齡時,保戶可選擇一次領回年金或年金化,若選擇年金化,保險公司會依照累積的金額,計算每年或每月可領取多少年金。 舉例來說,小明自保險年齡40歲時,投保利率變動型遞延年金,宣告利率2%,保證期間20 年,年繳保費11 萬4,160 元,並約定保險年齡60 歲時開始支領年金。當小明達60 歲,也就是年金給付開始日時,若選擇一次領取年金,在宣告利率維持2% 不變的情形下,共可領回277 萬2,684 元;若選擇分期領取年金,每月可領取1 萬元,直至小明110 歲止。若小明在保證期間過世,保險公司會繼續給付年金給受益人,直至保證期間屆滿,或將剩餘年金一次貼現給受益人。 對於年金給付方式,建議年金化會比較符合打造穩定退休金流的初衷,一次領回固然可以馬上得到一筆不小的金額,但要確定這筆錢會妥善作為退休用途,而不會被挪為他用。不過年金化的缺點是,每年或每月可領取的年金額無法更改,也無法辦理保單借款或解約。保證期間結束仍繼續給付完整年金,才是真正具有抵抗長壽風險的保單不過可能有人會想:「那如果我沒有活那麼久,買年金險不是很不划算?」其實,大多數保險公司都有提供「保證期間」或「保證金額」。「保證期間」是指,若被保險人在保證期間過世,保險公司會繼續給付年金給受益人,直至保證期間屆滿,或將剩餘年金一次貼現給受益人。一般來說,保證期間有5 年、10 年、15 年、20 年,保證期間的長短最主要的影響,是每年年金領取的多寡。舉例來說,如果手上價值500 萬元的年金險保單進入年金給付後,若選擇20 年保證期,每年最多領取25 萬元;但若選擇10 保證期,每年就能領到50 萬元。「保證金額」則是指,若被保險人死亡時,已領取的年金給付低於保證金額,保險公司會給付受益人至約定的總額。保證期間或保證金額主要是保障,無論要保人是生是死,要保人或受益人都可依約領取年金,且保證期內領回金額不得低於躉繳保費。值得注意的是,年金險在保證期間結束後,年金有兩種給付方式,一種是保證期間到終身都領同一金額;另一種是保證期間內領一種金額,保期期間結束後,年金給付會大幅減少。舉例來說,A 保單在20 年保證期間內,都是年領10 萬元,保證期滿後若仍生存,依然是繼續年領10萬元,直到身故或是110 歲保單效期終止;B 保單一樣是20 年保證期間內年領10 萬元,但保證期滿後,年給付卻大幅銳減成3000 元,要保人只能年領3000 元到身故,或是110 歲保單效期終止。年金險最主要的目的就是抵抗長壽風險,因此民眾在挑選年金險的時候,一定要注意年金給付在保證期間結束後是否會大幅縮水,以上述案例來說,在保證期滿後,年給付只剩3000 元,根本無法支撐生活所需,在保證期滿後仍繼續給付完整年金的,才是真正具有抵抗長壽風險的保單。  
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