二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  

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從寶可夢看虛擬經濟
2016-11-10
【文 / 簡絜】暑假時, 智慧手機遊戲「精靈寶可夢G o 」(Pokémon Go,舊譯「神奇寶貝Go」)在台灣引發一波熱潮,帶來了許多話題,當然不只台灣,這款遊戲其實席捲全世界,到處都可探到拿著手機在街上尋找精靈寶可夢的玩家。什麼是「精靈寶可夢Go」?這款遊戲是由任天堂、精靈寶可夢公司授權,美國新創企業Niantic 負責開發和營運,遊戲中,玩家可以捕捉共151 種小精靈,並用其捕捉到的精靈與朋友對戰,最特別的是它通過AR(擴增實境)技術將小精靈與智慧手機拍攝的影像重疊,結合了虛擬與真實,遊戲一啟動,你周遭的真實街景就變成了小精靈們的棲息地。自從七月份在美國、澳洲上市以來,寶可夢立刻引發全球熱潮,短短一個月內已創下5 項金氏世界紀錄,包含首月營收最高的手機遊戲,其營收為2 億650 萬美金;以及首月下載次數最多的手機遊戲,上市首月,就締造1 億3000 萬次的下載量等紀錄。另外官方還推出了「Pokémon GO Plus 」手環,只要跟遊戲連線之後就能感測精靈寶可夢,只要偵測到附近有精靈寶可夢,便會發出震動通知玩家,按下配件上的按鈕就能立刻丟出寶貝球來收服它們,而此「Pokémon GO Plus 」手環未上市前就已經被玩家訂購一空。寶可夢帶來的商機?上述的營收佳績,最直接受惠的自然是發行的Niantic 公司,再來就是網路平台Google 及Apple,但說起來這成績並不是運氣或偶然得來的,雖然寶可夢的創始公司天堂能從App 中分得10%的權利金,但這款遊戲能引爆如此的熱潮,與任天堂在遊戲、電影、動漫、玩具等產業推廣了20 多年,累積成千上萬愛好者,才是引爆Pokémon GO 成功的最大原因。技術方面,最重要的關鍵是是讓AR(擴增實境)技術變成可在手機上體驗的創新遊戲。其實AR 並不是今天才有的新技術,其發展已有數十年,因為寶可夢讓民眾體驗到什麼是擴增實境,進而引發熱潮,寶可夢的成功對未來AR 產業發展將有很大助益。除此之外,要玩AR 最重要的就是地圖的GPS 定位,但GPS 定位十分耗電,所有人立刻聯想到行動電源的發展方向,以及手機的散熱功能、鏡頭好壞等等,也可能搭著這一波順風潮引發新的商機。什麼是虛擬經濟(Fictitious Economy)?虛擬經濟最概括的解釋便是相對於實體經濟,是經濟虛擬化的必然產物,大家最容易理解的應該是小時候玩的「大富翁」遊戲,當時玩的是玩具鈔,現在則是虛擬貨幣,這些虛擬貨幣通常限定在特定的遊戲或網站內流通,由該遊戲/網站公司發行,你可以用現金購買虛擬貨幣或是在遊戲過程中獲得,像《第二人生》遊戲中的林登幣則有兌換美元的匯率,讓虛擬貨幣也在能在現實兌換使用。以「精靈寶可夢Go」為例,你可以用現金購買遊戲裡的虛擬道具、裝備等等,目前在許多遊戲中也都可看到這樣的例子,但這是否真能帶動虛擬經濟,引發一波經濟熱潮,還是它最終將成為泡沫經濟?巨大商機還是終將泡沫?因為其出現的時間尚短,還須觀察,目前尚無人敢斷言,虛擬經濟將帶動革命,創造新的商機還是最終將成為泡沫。即使是引發火紅概念股題材的「寶可夢」也一樣,有人看好,也有人認為這只是短暫的社會現象,因為沉溺遊戲,所帶來的弊端終究都會讓這波熱潮漸趨平緩。「寶可夢」自上市以來就引發不少社會議題,有玩家沉迷尋找寶可夢失足摔到,甚至引發交通事故,更誇張的是還有人利用「精靈寶可夢Go」來犯罪。因此有人認為耽溺於遊戲,不顧現實生活,這樣的代價實在太過巨大,是不可能真的成功的,也有人提及寶可夢的熱潮,不過是全球科技產品空窗期之下的產物。雖然對於虛擬經濟的未來是否樂觀,大多抱持懷疑態度,但AR 技術的應用,卻是未來趨勢,像是室內設計與服裝展售都有這樣的技術,消費者無須親自把家具搬到家中,就可以利用AR 技術看到家具在自家呈現的樣子,試穿衣服也是,只要利用3D 虛擬試衣間,顧客不需實際穿脫,就可以看到新衣在穿搭在身上的效果。在未來,消防隊員甚至可以看見失火建築物的格局,因而能避開危險,應用在醫學上還能造福更多人群,雖然這些聽起來很科幻,不過其實AR 技術的研發已經超過數十年,雖然還需要其他周邊設備的輔助與搭配,當相信能普遍應用在未來生活中,應該是指日可待。
別在to-do list 寫一大堆事了, 改列「今日清單」, 從容達成目標
2016-11-10
【撰文/經理人月刊】你一定聽過、也用過「待辦清單」(to-do list),但是你真的會用嗎?或者,你覺得它真的有用嗎?很多時候,我們只是在單子上列下了滿滿的工作事項,非但搞不清楚該優先處理哪些事,而且當看到單子上的事情都沒被完成時,還搞得自己覺得效率不彰、心情不好。《贏家早就下班了》作者馬丁‧ 皮耶奧古(MartinBjergegaard)與丹‧ 米爾恩(Jordan Milne)訪談了全球25 位頂尖人士,發現他們使用待辦清單的方式,跟一般工作者不一樣:1.不再條列待辦事項,改列「今日清單」當你試著在to-do list 寫下所有你該做、想做的事情時,可能會發現事情多到做不完。列出「今日清單」,每一天只需要做好清單上的工作,可以讓你帶著愉快的心情下班。印度最大網路公司Infosys 創辦人納瑞亞納‧ 墨西(Narayana Murthy)多年來始終奉行「今日清單」原則。對上班族來說,做完了今日清單上的事情之後,內心會感到平靜,下班回家後也不用再滿腦子想著工作,擔心到底還有哪些事沒做,無法跟家人好好相處。2.別貪多,搞定兩、三件要事就夠了每天開始工作前,都要反覆確認哪些事最重要,可以帶領你朝目標更近一步。而這兩、三件足以決定成敗的關鍵事情,就是你的「極重要目標」(WildlyImportant Goals,簡稱WIGS)上,你只要將目光聚焦其上、全力以赴做到最好即可,再也不用擔心真正重要的任務一拖再拖,甚至找不到時間去做。要找出WIGS,你可以先跟主管或團隊討論,用簡短、可衡量的句子寫下來,例如「專案團隊的WIGS 是,在未來3 個月內,點擊率要從15% 成長至20%。」為了提醒自己和團隊時刻謹記重要目標,你可以在辦公室的顯眼位置,架設一個「WIGS 白板」(或螢幕),上面寫著本周或本日的WIGS 目標,例如「本周點擊率目標:17%」。或者,你也可以固定召開「WIGS 周會」,每次15 分鐘為限,讓每個成員報告本周進度,以及下一周將要採取哪些行動。(取材自《贏家早就下班了》,圓神出版。整理 / 陳清稱)重點提示1.條列「今日清單」:將今天要完成的事寫下來,每天只需要做好該完成的進度,就可以安心地下班。2.先做「極重要目標」:優先完成兩、三件足以決定成敗的關鍵事情,避免重要任務一再拖延。
英國脫歐對台灣的影響
2016-09-13
【文 / 簡絜】今年六月英國脫歐的新聞不只在國際投下一個震撼彈,連英國民眾都被脫歐派意外勝出而嚇了一大跳,毫無意外立刻造成全球金融大震盪,道瓊工業指數重跌610點,當天全球股市市值蒸發2兆美元,台股也在6月24日盤中一度重挫300點。由於英國脫歐後前景不明,有不少企業暫停在英國的投資與招聘,甚至不排除將總部遷往其他歐洲國家,不過對全球經濟的影響,還有待慢慢觀察,畢竟歐洲的經濟也已停滯了十年,種種因素交錯影響,無法歸類為單一原因,就連脫歐時間目前都隱晦不明。英國脫歐時間表雖然脫歐派意外勝出,但英國要真正脫歐,至少需要兩年的時間,新上任的英國首相梅依(TheresaMay)就曾公開表示,今年年底前不會啟動正式「脫歐」程序。另外法國將在明年4、5 月舉行總統選舉,德國也會在明年9 月舉行聯邦議院選舉,倫敦新任市長薩迪克.汗(Sadiq Khan)也提及:或許等到法國和德國的大選結束後,才會開始啟動脫歐,那時新的法國總統和德國總理比較會把英國人的需求放在心上。目前不確定因素實在太多,英國就算要脫歐,預計至少需要兩年以上時間,畢竟情勢複雜,有人預測2019 年英國才會正式完成脫歐程序,目前評估脫歐影響還為時過早,但我們可以先看看英國目前的情況。對英國影響因為脫歐的影響,英國企業已轉為保守,而英國房價跌幅也是2015 年底以來最大,失業率也可能會開始慢慢爬升,經濟學家認為英國將面臨一波經濟衰退,之後才會緩慢成長。自從6 月份英國脫歐公投以來,英國人的信心指數重挫,而且擔憂情緒嚴重,民眾最擔心的是自身家庭財務狀況以及房產價值,許多家庭認為,受英國脫歐公投結果的影響,處境只會越來越糟。英國7 月份的銷售指數創下四年來最大降幅,未來家庭中的消費支出會緊縮,到時對零售業會產生更明顯的連鎖效應。不過雖然脫歐給英國帶來了許多負面影響,但在觀光方面卻意外成長,因為英鎊貶值,所以觀光業反而興盛起來,七月至今外國遊客成長了18%,旅館、航空公司的生意成長不少。對台灣影響雖然英國脫歐可能成為下半年全球金融市場的最大不確定因素,不過說起來對台灣實質影響不大,因為我們與英國貿易規模小,對其依賴程度不高,匯市英鎊的交易量跟存款餘額都偏低,所以對台灣的衝擊有限。6 月24 日股市反應會如此劇烈,主要是結果太過意外,衝擊了投資人的信心與一些預期心理的交互影響,到了七月份,台股便突破了9000 點,就連英國股市也僅是短暫下跌,之後就大幅上漲,美股也再創歷史新高。這結果倒也不意外,以往只要遇上重大金融風暴,通常在宣洩反映個幾天後就會趨於平穩。台灣經濟研究院院長林建甫認為,脫歐會對台灣出口及股匯市造成負面影響,讓台灣下半年景氣回溫更加困難,而且也會影響台灣出口及對外貿易,歐洲是台灣主要出口市場之一,約占9%,英國脫歐後,可能會導致歐盟貿易政策更加保守,不利我們將貨品出口到歐盟,對於以出口為導向的台灣來說,自然是不利。不過雖然不利,但也不需太過悲觀,畢竟9% 也不是太大的比例,影響是一定會有的,但衝擊有限,平常心待之就可以。理財方式七月初時,央行因應全球經濟不景氣以及台灣經濟持續低迷的原因,宣布降息,這也是第4 度降息,用以及提振經濟,只是存款利率不斷調降,利息根本追不上物價漲幅,利息完全被通貨膨脹吃掉,存在銀行的錢也只會變得越來越薄。因此定時定額投資就變得很重要,透過定時定額買基金的方式,是一個不錯的方法,不過當然要選對投資趨勢,進場出場時機也要掌握。傳統要避險的方式可買黃金,若要買外幣,英鎊與歐元還是暫時持觀望態度較好,美元當然還是首選,日元也可購進,但皆不需追高,畢竟震盪的風險還是很高。股票的話,一些績優、穩健知名企業,如果逢低的話,能力許可還是可承接看看,當然還是要控制好風險,理財一向都需要理智分析,而不是一時的激情。英國正式脫歐還需耗時兩年以上,目前還難以評估對全球經濟的影響及衝擊,雖然意見紛呈,有悲觀者也有樂觀者,不過對台灣的影響有限,先靜觀其變即可。
頂樓違建的法律問題
2016-09-12
【文 / 鍾運凱】案例:張三的房子位於公寓頂樓,屋頂平台一向由他單獨使用,其他住戶均無異議,於是張三在屋頂平台加建房屋並封住屋頂出入口,另打通頂樓與屋頂之間樓板,做成室內梯相通。施工完成後其他住戶也都沒有表示反對。20 年後,新搬來的住戶李四當選管理委員會主任委員,李四代表管委會要求張三拆除頂樓加蓋並將屋頂平台交還給全體住戶;張三表示,屋頂平台他已使用超過20 年,全體住戶均長期默許,他應該有權繼續使用。試問,雙方誰是誰非?解析:一、占用屋頂平台可否主張時效取得或消滅時效?依公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定可知,公寓大廈的屋頂平台應屬於「共用部分」,為全體區分所有權人所共有;獨占屋頂平台等於占有他人之物,依法應負返還之責。然而民法第125 條:「請求權,因15 年間不行使而消滅。」第769 條:「以所有之意思,20 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」張三得否因此取得屋頂平台之所有權?台灣高等法院有一則判決(103 年度重上12 號)見解可供參考:「已登記不動產所有人之回復請求權,無民法第125 條消滅時效規定之適用,司法院大法官著有釋字第107 號解釋足參。再按區分所有之公寓大樓,所有權之客體,可分為專有部分及共有部分,其屋頂平台既屬該建物之一部,且係為維護大樓之安全與外觀所必要,性質上不許分割而成為專有部分,應由全體住戶共有使用,自屬該大樓之公用部分,依民法第799 條規定,應推定為大樓各區分所有人之共有,縱未經登記,仍不失其共有之性質……登記範圍應係區分所有建物之完整結構及其所形成之空間,未列明在建物登記謄本及測量成果圖內之牆面、樑柱、樓地板、頂樓屋頂平台等,仍包含於建物第一次登記範圍內……頂樓屋頂平台,結構上與整棟建物並不可分,並非為一獨立或附屬之建物,無從以獨立之不動產視之,則自無所謂須經登記之問題,與其他樓層平台(如露臺、陽台)、突出物,或電梯間、發電機室、變電室等建物共用部分,均結構上獨立另有建物不同,頂樓之屋頂平台屬建物之一部分,已隨同建物辦理登記,本無所謂須另外辦理登記,不得因認屬未登記之不動產……屋頂平台之回復請求權並未罹時效期間而消滅。」依上述判決見解,屋頂平台因為屬於整體建物的一部分,也算「已登記」之建物,按大法官釋字第107 號解釋,已登記不動產不適用民法第125 條之規定;又第769 條取得時效之標的亦是「他人未登記之不動產」,因此也不能適用之。換言之,張三占用屋頂平台再久,也無法取得所有權。二、住戶長期默許,是否成立分管契約?所謂「分管契約」是指經共有人全體協議,由各共有人分別管理共有物之一部分,通常均以書面為之。屋頂平台既屬全體區分所有權人所共有,自得成立分管契約由頂樓住戶獨占使用。然而,如果沒有積極訂立分管契約書,只是所有住戶均長期默許屋頂平台占用之事實,是否成立分管契約?前述高等法院判決對此表示:「共有物分管之約定,不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,非不得認有默示分管契約之存在。於此情形,倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束,所謂默示之意思表示,係指依共有人之舉動或其他情事,足以間接推知其效果意思而言……系爭屋頂平台違章建築20 餘年來住戶無異議等情,可證本件至少有默示之分管,確非無權占用,自不得因事後住戶變動再為否認之意思……應認區分所有權人已默示同意有分管契約。」依上述見解,應可認定張三與全體住戶之間已成立默示分管契約,張三有正當權利得繼續獨占使用頂樓平台,其他區分所有權人必須忍受。三、使用公寓大廈屋頂平台有無限制?公寓大廈管理條例第9 條規定:「各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」換言之,區分所有權人雖然可以用分管契約訂定屋頂平台的使用權屬,但其使用仍不得違反相關法令。例如建築法第25 條規定,建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除;張三在屋頂平台擅自加建房屋,屬於違反建築法之違章建築,不因有無分管契約而異。再依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定:「住戶違反第2 項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」因此,管委會的主委李四有權要求張三拆除違章建築,但不能要求他將屋頂平台返還全體住戶。
社會新鮮人理財一點通
2016-08-12
【文 / 簡絜】對社會新鮮人來說,前幾個月甚至前半年到一年間很有可能存不到任何錢,這是很正常的現象,扣掉生活所需後,如果沒有好好規劃,其實很容易衝動購物,看到喜歡的就買,想到美食就去享用大餐,周末四處趴趴走,三五好友聚會,吃喝玩樂,口袋裡的錢就這樣不知不覺花光殆盡,到了月底才開始驚覺,於是縮衣節食等待下個月領薪日來臨。開始學著記帳通常理財的第一步驟就是先學會記帳,這是檢視支出明細最快的辦法,到底你把錢都花在那些地方,怎麼會總是覺得前不夠用?記帳後,就能很快找到原因,建議起碼要維持三個月的記帳行為,這樣才能清楚金錢的流向。記帳的方式任君挑選,不管你是喜歡紙本的還是喜歡用Excel 操作,亦或者現在流行的app,也有各種記帳軟體可用,琳瑯滿目,看您覺得哪個最能勾起你想記帳的興趣,就使用那種方式。記帳是理財中最基本的一個步驟,即使再沒耐心也試著先記帳三個月,對於生活上的必要開支有了底後,才能進行下一步驟。每月定時存錢知道自己每個月的基本支出後,就可以開始規劃能存多少錢,當然每個人職業不同,薪水有高低,是否需要付房租水電等等,畢竟如果住在家中,花費就省去許多,因此一般建議,薪水的10%-20% 應該要在發薪日當天就存進另一個戶頭,這戶頭的只能進不能出,算是一種強迫儲蓄,當然如果你能存得比20% 更多,自然更好。要釐清的觀點是,不是花了多少錢才決定存多少錢,而是決定先存多少錢,剩下的才是你能支配的支出費用。至於房租應該佔薪水比例的多少才恰當,一般會建議不要超過薪水的1/3,有些人追求好一點的居住環境,累了一天回到家,起碼身心愉快,這也無可厚非,畢竟每個人對於快樂與幸福的定義都不一樣,但還是要拿捏一個尺度,如果房租超過薪水的1/2 那就太高了,再加上生活費等等,基本上是無法存到錢的。至於到底要存到多少錢才算足夠呢?最起碼要先存到一筆生活急用準備金,通常會以半年薪資為目標,如果發生緊急狀況,或是突然失業,這筆急用準備金就能派上用場,不用擔心一失業就得喝西北風。擬定財務目標當你存到了急救金後,就可以開始擬定財務目標,可分為有形的與無形的,有形的是房子、車子、創業基金、保險等,簡單說就是可以列出金額數額的;另外一種是無形的,也就是自我投資,建議可以撥出薪水的10% 用於自我投資。有人對語言特別有興趣,就可以在外語上多下些功夫,有些則是喜歡往增廣見聞的方向去走,有些喜歡學習新技能、自我成長,這些都是無形的投資,不用去設想你要學習的事項一定能帶給你什麼幫助,就順著自己有興趣,喜歡的去做,生命是十分奧妙的,這些東西都能積累成養分,以後說不定都能成為資產,因此不要小看它帶來的隱形複利。保險與投資保險算是一個比較具有爭議性的項目,有人覺得不需要,你跟他說醫療保險,他會說有健保;至於儲蓄型或是投資型保險,他認為自己投資就好,這與每個人的理財觀差異有關,勉強不來,有人不喜歡保險則是覺得像推銷似的,每次只要有新的產品推出就會接到保險業務員的電話,煩不勝煩。因此保險的部分就看每個人需要,有些人喜歡多一份保險,給自己多一分保障,只是要注意的量力而為,不要因為業務員的推銷購買了過多的保單,保費支出切記不要超過年收入的10%,免得造成沉重的負擔,如果保費是月繳,同樣的原則,不要超過薪水10%。至於投資,不管是股票、基金、房地產甚至骨董、藝術等等,都是需要長時間學習及規劃的,這過程需要幾年的時間,建議一開始定期定額投資,然後自己也要花點時間瞭解你投資的標的,不要人云亦云。尤其是股票,不要看著電視名嘴說什麼就買什麼,卻一點功課都不做,這樣很容易血本無歸,不過如果當作是學得一個教訓那也算值得。最後要提醒大家,閒暇時可多看一些理財書籍,正確的知識會讓你少走許多冤枉路,一開始可以從最淺顯的看起,之後逐漸累積,理財觀念尤其重要,只要掌握住大原則,便不容易出錯。
認識「讓與擔保」
2016-07-12
【文 / 鍾運凱】案例:張三因急需現金,向李四借款300 萬元,期限半年,並以書面約定張三將其名下一棟A 房屋,信託給李四,作為借款的擔保品。沒想到借款期限還沒到,李四就將A 屋以800 萬元的價格賣給王五。張三得知後,立即要求王五返還A 房屋,主張自己才是A 屋真正的所有權人,卻遭到王五拒絕。試問,張三應如何主張自己權利?解析:一、何謂讓與擔保?一般基於買賣或贈與的原因,才需要將產權辦理移轉登記給他人,如果只是提供擔保品,例如本題張三提供A 屋作為擔保品,擔保其借款債務,通常只需要設定抵押權給李四,不必移轉登記。然而抵押權的實行必須聲請法院執行拍賣,時程較為漫長,價格也偏低,對雙方都沒有好處,因此實務上有辦理移轉登記(過戶)作為擔保的方式,即所謂「讓與擔保」。讓與擔保又可分為「附條件的讓與擔保」及「信託的讓與擔保」兩種。前者是雙方約定在某種條件成就時應返還擔保品,例如:「如乙方於民國105 年7月1 日前返還借款,甲方應返還本不動產並移轉所有權登記予乙方。」至於後者(即本題的情形),同樣是債務人移轉擔保品的所有權給債權人,而以信託為登記原因。無論附條件的或信託的,目的都是擔保債務,卻以讓與所有權為方式或手段,這種目的與手段不一致的契約,是否有效?二、讓與擔保是否合法有效?民法第757 條規定:「物權除依法律或習慣外,不得創設。」這就是所謂「物權法定主義」。在讓與擔保的情形,債權人表面上雖然取得所有權,實際上卻是一種法律未規定的「擔保物權」,依法似乎不能成立。但通說認為讓與擔保雖然是法律未規定的物權,卻是民法第757 條所說的「習慣」,是可以成立的。最高法院98 年度台上字第544 號判決:「信託乃委託人為自己或第三人之利益,將信託財產移轉於受託人,由受託人管理或處分,以達成一定經濟上或社會上之目的之行為。而信託之擔保讓與,係指債務人為擔保其債務,將擔保物所有權移轉於債權人,而使債權人在不超過擔保目的範圍內,取得擔保物所有權,債權清償後,該擔保物即應返還於債務人;債務不履行時,債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言,庶免其迴避96 年3 月28 日修法前民法第873 條第2 項禁止之規定。兩者保護主體不同,法律效果迥異。」另有70 年台上字第104 號判例也肯定此種契約的合法性。三、讓與擔保對第三人的效力?雖然最高法院以「信託」的法理承認讓與擔保是合法有效的,然而信託法只規範了「管理信託」,並沒有規範「擔保信託」。信託法第1 條規定:「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」而信託的讓與擔保,顯然並非「為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」。因此,雖然在信託法第4條第1 項有規定:「以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。」換言之,辦妥信託登記後,得以其登記事項對抗第三人。但假如是以信託的方式,實際上卻是讓與擔保,是否仍有上述信託法的適用,不無疑問。因此,實務上普遍認為,讓與擔保在債權人與債務人之間的「內部關係」是有效的,雙方都必須遵守其信託契約,登記名義人(受託人)不得超過擔保目的以外行使權利。然而對於第三人的「外部關係」,則認為讓與擔保缺乏「公示性」,外觀上債權人是登記上的「所有權人」,所以擔保權人行使權利之限制(信託約款)不能對抗第三人;擔保權人雖然違反約定,例如在清償期前將標的物讓與第三人時,不問第三人是善意或惡意,債務人不得主張擔保權人所為之處分係無權處分而請求返還標的物,只能基於內部關係對擔保權人請求損害賠償。四、結論本題張三和李四之間訂立信託契約並移轉登記A 屋的所有權,是為了擔保張三對李四的300 萬元債務,其讓與擔保是合法有效的,如果張三在半年的清償期之內沒有返還借款,李四有權出售A 房屋,以出售所得的價金抵償該借款債務。然而李四在清償期到期前就出售A屋,違反了雙方的約定,李四應負違約的賠償責任。王五向李四購買A 屋是否有效?民法第759 條之1 規定:「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」李四是登記上的所有權人,王五自所有權人手中購買A 屋,是合法有效的,因此張三不能以李四違約為由,主張李四和王五的買賣無效,更不能請求王五將A 屋返還登記回自己名下。張三只能向李四請求賠償喪失A 屋所有權的損害,也就是A 屋的價值(例如800 萬元),扣除其借款債務300 萬元,張三得請求李四賠償500 萬元。
台灣年長女性理財 最積極且有規劃
2016-05-12
微利時代3 大致勝關鍵心法【文 / 贏家時代雜誌】近幾年全球一股「女力」崛起,台灣2016 年也出現第一位女總統!台灣女性理財世代大不同,根據貝萊德最新全球投資人意向調查顯示,年齡介於50 歲到60 歲的台灣準退休女性對財務未來感正面的比例達到54%,高於台灣整體女性的46%,也接近台灣整體男性平均的56%,顯示台灣的準退休女性擁有更好的財務信心,更有機會達到財務自由與平權的理想。另外,此調查也顯示,台灣女性是相當有紀律的理財者,有近5 成(47%) 將「退休後過得舒適」列為理財的首要目標,比例高於男性(41%),顯示台灣女性更重視長期的財務規劃。年長或準退休女性理財 規劃積極且分散風險貝萊德調查也發現,台灣不同世代的女性對理財的行為與態度並不相同。較年長的準退休台灣女性對長期理財規劃較積極,因此其對未來財務感到正面的比例達到54%,高於台灣年輕Y 世代(25 至34 歲)女性的40% 及台灣中堅X 世代(34 至50 歲) 女性的38%,台灣年長女性的理財行為,可以作為台灣女性的參考。此外,愈年長的台灣女性,開始為退休理財的比例愈高,而持有債券、配息型基金、房地產等收益型資產的比例也愈高:50 歲到60 歲的台灣準退休女性非現金( 股票、債券、房地產等) 資產占投資組合的比重達到近5 成,高於台灣年輕X 世代女性的3 成,顯示台灣準退休女性更積極為成長及收益進行投資,也更擅長分散投資。年輕女性有優勢  善用網路科技作理財台灣X 世代女性的優勢在於較能善用網路科技,有52% 利用網路作為長期的儲蓄和投資決策的資訊來源,還有3 成會使用社群網站蒐集理財資訊,比例是台灣準退休女性的3 倍,也比台灣Y 世代女性(18%)更積極利用網路理財。貝萊德投信總經理馬瑜明指出,台灣女性平均壽命已逾83 歲,超過男性的79 歲,女性更需要為長期的財務規劃作準備。而台灣X 世代年輕女性未來退休後要過的日子更長,不妨善用年齡及網路科技運用能力優勢,效法年長女性,積極學習如何從投資中獲得收益,例如新型態的股票入息基金,尋找長期財富增值及投資收益機會。單身女性偏保守及早行動追求財務自主值得注意的是,近年來台灣女性愈來愈獨立,但貝萊德全球投資人意向調查顯示,台灣單身女性持有的非現金占投資組合的比重卻台灣女性平均低(36% vs. 42%)、持有收益型投資資產的比例較低(60% vs.66%)、持有股票的比例也較低(46%vs.57%),顯示其理財行為較為保守。貝萊德投信總經理馬瑜明表示,台灣的單身女性對財務未來及作出正確投資決策有信心的比例低於台灣女性平均,而隨著台灣女性單身比例逐年增加至5 成,女性建立長期財務自主能力也愈加重要,建議年輕女性儘早行動並尋求專業協助,增加理財信心,為理想的財富未來,作好準備。戰勝低利時代3關鍵:多元收益、資產配置、風險控管全球經濟景氣持續低迷,各國央行紛紛降息,利率維持低檔,為提供投資人因應策略,中國信託商業銀行建議,國人可掌握「多元收益」、「資產配置」及「風險控管」三大投資關鍵,就有機會戰勝微利時代,在低成長、低報酬及高風險的投資市場中創造收益。
抵押權的實行
2016-05-12
【文 / 鍾運凱】 案例:老王向中信銀行貸款3 千萬元,並以自己所有之A土地設定抵押權給該銀行。之後,老王在A 土地上建造B 房屋一棟,並將該房屋出租給小李。出租後,老王又向魏董借款5 千萬元,並以A 土地及B 房屋設定抵押權給魏董作為擔保品。然而,老王卻因經商失敗,無力償還中信銀行的貸款;中信銀行催款無效後決定實行抵押權,向法院聲請拍賣A 土地,卻因A 地上有B 房屋且有租賃權存在而無人應買。中信銀行將如何主張權利?上述四人之間的法律法律關係如何? 解析:一、抵押物的使用收益民法第860 條規定:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」可知抵押權的設定不需要將該不動產移轉給債權人,所有權人仍得保有該不動產之占有。又民法第866 條第1 項規定:「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」所有權人不但可以自己占有該不動產,也可以出租給他人使用收益。老王雖然將A 土地設定抵押權給中信銀行,仍有權在A 土地上蓋房子並且出租給小李。二、抵押權人的權利然而老王建屋出租的行為,卻妨礙了中信銀行對A土地實行抵押權(無人應買)。民法第866 條第2 項規定:「前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」因此中信銀行為了順利拍賣A 土地,可以聲請法院終止老王與小李之間的租賃關係。然而縱使法院終止小李的租賃權,A土地上仍存在B 房屋,使得A 土地的使用價值降低許多;如果銀行只拍賣A 土地,B 房屋仍為老王所有(起造人原始取得所有權),依民法第425 條之1 規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」換言之,拍得A 土地之人與B 房屋所有權人老王,推定有法定租賃關係,A 土地所有權人必須忍受土地被老王繼續使用,顯然價值低落。三、併付拍賣為了保障抵押權人之權利,民法第877 條第1 項規定:「土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。前項規定,於第866 條第2 項及第3 項之情形,如抵押之不動產上,有該權利人或經其同意使用之人之建築物者,準用之。」又最高法院86 年台抗字第588 號判例:「抵押權為擔保物權,不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,固仍得為使用收益,但如影響於抵押權者,對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物,並將該建築物出租於第三人,致影響於抵押權者,抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權,依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」因此,中信銀行雖然只有A 土地的抵押權,仍得聲請法院將A 土地及B 房屋一併拍賣,只是B 房屋所拍得之價金,中信銀行沒有優先受償權。四、其他法律關係(一)老王與小李之法律關係:中信銀行聲請法院除去小李對於B 房屋的租賃權後,小李得依民法第436條準用第435 條第2 項規定終止租約,再依第226 條第1 項之規定請求出租人老王負損害賠償責任。(二)中信銀行與魏董之法律關係:中信銀行是A土地的第一順位抵押權人,魏董是A 土地的第二順位抵押權人,同時也是B 房屋的抵押權人,因此中信銀行在實行抵押權時,聲請法院併付拍賣B 房屋,則於抵押物拍賣得受清償之範圍內,老王欠對魏董之5 千萬元債務視為到期,法院應該通知魏董參與分配(民法第873-2條第2 項)。但是拍賣A 土地所得之價金,第一順位的中信銀行可優先於第二順位的魏董受償,例如A 土地拍賣價金4 千萬元,則中信銀行的3 千萬元貸款可優先受償,之後再由魏董受償剩餘的1 千萬元;至於魏董尚有未獲清償的債權4 千萬元,則可由B 房屋賣得之價金優先受償。
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