暫緩發展解禁 城市大躍進 —新北市土城區
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 土城學府加盟店店長王錦鈴表示,土城屬於新北市市轄區,臨近板橋,在近年發展快速下,週邊可供建築發展用地已趨飽和,位於土城蛋黃地帶、原為軍事禁限建範圍的土城暫緩發展區開發解禁後,依都市計畫規定採市地重劃方式進行整體規劃開發,成為亮點重劃區,除交通與公共設施已先行進駐,重點醫療設施和民間娛樂設施也陸續進駐。以往受限於腹地不大、有很多的工業區及軍事禁建區而沒有這麼熱絡的土城房市,今處於逐漸加溫態勢。重劃區規劃完善 購屋最佳選擇重劃區近北二高、65 線快速道路,現有捷運板南線、未來有納入前瞻基礎計劃萬大樹林線第二期,開發範圍東以青雲路及其東側之街廊為界,西以學府路東側為界,南以金城路明德路北側為界,北以大同公司及新北高工為界,面積為45.06 公頃,公共設施包含:道路、人行廣場、公園、國民中學、停車場…等。目前推案28~52 坪,2~4 房為主,售價37~43 萬/ 坪為多,自住型、首購在2~3 房(1,200~1,500 萬)、換屋族在3~4 房(1,600~2,200 萬)。近年推案以宏璟建設日月光最大建案基地面積7,268 坪706 戶、弘暉大苑230 戶、金城舞二期、新海城、有富正旺、藏玉、東運御光…等十幾個工地較知名。土城區是大台北捷運沿線房價最親民區域之一,舊市區、海山捷運商圈、金城商圈、交通便捷、生活機能佳,房價平均在32~37(萬/ 坪)之間,雖為20年以上舊大樓,但維護大致良好,公設比少,非常值得推薦。未來萬大捷運線、長庚醫院、土城交流道,都為重劃區內創造利多,重劃區預售案價位在37~43 萬/ 坪之間,全新社區完善的規劃,是購屋者最佳選擇。中央路商圈 海山站中古屋生活機能便利土城中央加盟店店長鍾信豐表示,土城主要的交通幹道是金城路、中央路和中華路,捷運板南線的海山站、土城站、永寧站、頂埔站4 個站,還有未來萬大線的5個站點都沿著這三條主幹道興建。位於中央路一段的中央路商圈是最早聯外主要道路,周邊商家林立,又有捷運海山站,除有日月光開發案將帶來商場與影城外,亦近土城暫緩開發區。學區有樂利國小、廣福國小及中正國中。開車可走國道3 號土城交流道、及終於增設提案通過的北土城交流道,或通往新莊板橋的台65 線快速道路,交通十分便利。區域近期推案的大同莊園:位於中央路一段,是板南線上唯一萬坪森林莊園的住宅社區,此外大同也將智慧節能系統,全數導入在住宅當中,規劃22~72坪、2~4 房格局,開價每坪45~53 萬元。日月光廣場:位於重劃區學府路二段靠近中央路二段,1 樓及地下1 樓即為新型態的社區型商場,除了有秀泰影城之外,還有眾多知名連鎖品牌,及美食街、街邊店等等,住宅部份規劃為34~52 坪3~4 房,開價每坪47~51 萬元。建議買方若預算足夠,可優先找重劃區內建案,若預算不足,則可考慮找海山站附近的中古屋,生活機能也便利。 大型都市計劃、園區、醫院帶動居住需求土城金城加盟店店長陳世庸指出,土城區最近有許多大型都市計畫,又有捷運板南線支持,土城暫緩發展區重劃後是首購族的最愛。重劃區主要位於金城路二段兩側,在捷運海山站及土城站之間,有捷運及近舊市區商圈優勢,吸引多家知名建商搶入,目前最大型的推案有日月光、弘暉大苑、金城舞、清水湛、新樸文滙、青玉、藏玉等,開價約40~45 萬/ 坪,房型2-4 房,坪數約21 坪~56 坪不等; 即將完工的土城醫院設有超過1,000 個病床,此外還有萬大線第二階段,國道3 號清水交流道等計畫,是集結休閒購物、醫療、交通建設於一身,地點又在市中心的大型重劃區,發展動能強。想到土城置產的民眾,如要交通便利,沿捷運板南線,土城主要商圈的海山站生活機能好,相對房價較高,中古電梯35-40 萬/坪,近海山站5 分鐘有華固建設推出的土城第一豪宅華固新綠洲,目前算是土城最好的社區。小資族則頂埔捷運是不錯的選擇,生活機能略微遜色,但房價便宜,電梯大樓約28~33 萬/ 坪,附近也有很多新推案供選擇。金城延吉商圈有麥當勞、星巴克、屈臣氏、頂好、各大銀行等生活機能好,現雖無捷運,未來在中和萬大線加持下,增值可期,電梯大樓約30~35 萬/ 坪。土城的發展與台北市內湖很像,內湖發展快速因有科學園區,土城則有年營4.63 兆鴻海集團總部,以及頂埔永寧科技園區,鄰近中和軟體園區,三個科技園區帶進人口外,預計2019 年底可營運的土城醫院也試必將帶來很多醫護人員的居住需求,加上重劃區擴大都市版圖,土城進化為黃金宜居之城ing。

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認識「讓與擔保」
2016-07-12
【文 / 鍾運凱】案例:張三因急需現金,向李四借款300 萬元,期限半年,並以書面約定張三將其名下一棟A 房屋,信託給李四,作為借款的擔保品。沒想到借款期限還沒到,李四就將A 屋以800 萬元的價格賣給王五。張三得知後,立即要求王五返還A 房屋,主張自己才是A 屋真正的所有權人,卻遭到王五拒絕。試問,張三應如何主張自己權利?解析:一、何謂讓與擔保?一般基於買賣或贈與的原因,才需要將產權辦理移轉登記給他人,如果只是提供擔保品,例如本題張三提供A 屋作為擔保品,擔保其借款債務,通常只需要設定抵押權給李四,不必移轉登記。然而抵押權的實行必須聲請法院執行拍賣,時程較為漫長,價格也偏低,對雙方都沒有好處,因此實務上有辦理移轉登記(過戶)作為擔保的方式,即所謂「讓與擔保」。讓與擔保又可分為「附條件的讓與擔保」及「信託的讓與擔保」兩種。前者是雙方約定在某種條件成就時應返還擔保品,例如:「如乙方於民國105 年7月1 日前返還借款,甲方應返還本不動產並移轉所有權登記予乙方。」至於後者(即本題的情形),同樣是債務人移轉擔保品的所有權給債權人,而以信託為登記原因。無論附條件的或信託的,目的都是擔保債務,卻以讓與所有權為方式或手段,這種目的與手段不一致的契約,是否有效?二、讓與擔保是否合法有效?民法第757 條規定:「物權除依法律或習慣外,不得創設。」這就是所謂「物權法定主義」。在讓與擔保的情形,債權人表面上雖然取得所有權,實際上卻是一種法律未規定的「擔保物權」,依法似乎不能成立。但通說認為讓與擔保雖然是法律未規定的物權,卻是民法第757 條所說的「習慣」,是可以成立的。最高法院98 年度台上字第544 號判決:「信託乃委託人為自己或第三人之利益,將信託財產移轉於受託人,由受託人管理或處分,以達成一定經濟上或社會上之目的之行為。而信託之擔保讓與,係指債務人為擔保其債務,將擔保物所有權移轉於債權人,而使債權人在不超過擔保目的範圍內,取得擔保物所有權,債權清償後,該擔保物即應返還於債務人;債務不履行時,債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言,庶免其迴避96 年3 月28 日修法前民法第873 條第2 項禁止之規定。兩者保護主體不同,法律效果迥異。」另有70 年台上字第104 號判例也肯定此種契約的合法性。三、讓與擔保對第三人的效力?雖然最高法院以「信託」的法理承認讓與擔保是合法有效的,然而信託法只規範了「管理信託」,並沒有規範「擔保信託」。信託法第1 條規定:「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」而信託的讓與擔保,顯然並非「為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」。因此,雖然在信託法第4條第1 項有規定:「以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。」換言之,辦妥信託登記後,得以其登記事項對抗第三人。但假如是以信託的方式,實際上卻是讓與擔保,是否仍有上述信託法的適用,不無疑問。因此,實務上普遍認為,讓與擔保在債權人與債務人之間的「內部關係」是有效的,雙方都必須遵守其信託契約,登記名義人(受託人)不得超過擔保目的以外行使權利。然而對於第三人的「外部關係」,則認為讓與擔保缺乏「公示性」,外觀上債權人是登記上的「所有權人」,所以擔保權人行使權利之限制(信託約款)不能對抗第三人;擔保權人雖然違反約定,例如在清償期前將標的物讓與第三人時,不問第三人是善意或惡意,債務人不得主張擔保權人所為之處分係無權處分而請求返還標的物,只能基於內部關係對擔保權人請求損害賠償。四、結論本題張三和李四之間訂立信託契約並移轉登記A 屋的所有權,是為了擔保張三對李四的300 萬元債務,其讓與擔保是合法有效的,如果張三在半年的清償期之內沒有返還借款,李四有權出售A 房屋,以出售所得的價金抵償該借款債務。然而李四在清償期到期前就出售A屋,違反了雙方的約定,李四應負違約的賠償責任。王五向李四購買A 屋是否有效?民法第759 條之1 規定:「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」李四是登記上的所有權人,王五自所有權人手中購買A 屋,是合法有效的,因此張三不能以李四違約為由,主張李四和王五的買賣無效,更不能請求王五將A 屋返還登記回自己名下。張三只能向李四請求賠償喪失A 屋所有權的損害,也就是A 屋的價值(例如800 萬元),扣除其借款債務300 萬元,張三得請求李四賠償500 萬元。
台灣年長女性理財 最積極且有規劃
2016-05-12
微利時代3 大致勝關鍵心法【文 / 贏家時代雜誌】近幾年全球一股「女力」崛起,台灣2016 年也出現第一位女總統!台灣女性理財世代大不同,根據貝萊德最新全球投資人意向調查顯示,年齡介於50 歲到60 歲的台灣準退休女性對財務未來感正面的比例達到54%,高於台灣整體女性的46%,也接近台灣整體男性平均的56%,顯示台灣的準退休女性擁有更好的財務信心,更有機會達到財務自由與平權的理想。另外,此調查也顯示,台灣女性是相當有紀律的理財者,有近5 成(47%) 將「退休後過得舒適」列為理財的首要目標,比例高於男性(41%),顯示台灣女性更重視長期的財務規劃。年長或準退休女性理財 規劃積極且分散風險貝萊德調查也發現,台灣不同世代的女性對理財的行為與態度並不相同。較年長的準退休台灣女性對長期理財規劃較積極,因此其對未來財務感到正面的比例達到54%,高於台灣年輕Y 世代(25 至34 歲)女性的40% 及台灣中堅X 世代(34 至50 歲) 女性的38%,台灣年長女性的理財行為,可以作為台灣女性的參考。此外,愈年長的台灣女性,開始為退休理財的比例愈高,而持有債券、配息型基金、房地產等收益型資產的比例也愈高:50 歲到60 歲的台灣準退休女性非現金( 股票、債券、房地產等) 資產占投資組合的比重達到近5 成,高於台灣年輕X 世代女性的3 成,顯示台灣準退休女性更積極為成長及收益進行投資,也更擅長分散投資。年輕女性有優勢  善用網路科技作理財台灣X 世代女性的優勢在於較能善用網路科技,有52% 利用網路作為長期的儲蓄和投資決策的資訊來源,還有3 成會使用社群網站蒐集理財資訊,比例是台灣準退休女性的3 倍,也比台灣Y 世代女性(18%)更積極利用網路理財。貝萊德投信總經理馬瑜明指出,台灣女性平均壽命已逾83 歲,超過男性的79 歲,女性更需要為長期的財務規劃作準備。而台灣X 世代年輕女性未來退休後要過的日子更長,不妨善用年齡及網路科技運用能力優勢,效法年長女性,積極學習如何從投資中獲得收益,例如新型態的股票入息基金,尋找長期財富增值及投資收益機會。單身女性偏保守及早行動追求財務自主值得注意的是,近年來台灣女性愈來愈獨立,但貝萊德全球投資人意向調查顯示,台灣單身女性持有的非現金占投資組合的比重卻台灣女性平均低(36% vs. 42%)、持有收益型投資資產的比例較低(60% vs.66%)、持有股票的比例也較低(46%vs.57%),顯示其理財行為較為保守。貝萊德投信總經理馬瑜明表示,台灣的單身女性對財務未來及作出正確投資決策有信心的比例低於台灣女性平均,而隨著台灣女性單身比例逐年增加至5 成,女性建立長期財務自主能力也愈加重要,建議年輕女性儘早行動並尋求專業協助,增加理財信心,為理想的財富未來,作好準備。戰勝低利時代3關鍵:多元收益、資產配置、風險控管全球經濟景氣持續低迷,各國央行紛紛降息,利率維持低檔,為提供投資人因應策略,中國信託商業銀行建議,國人可掌握「多元收益」、「資產配置」及「風險控管」三大投資關鍵,就有機會戰勝微利時代,在低成長、低報酬及高風險的投資市場中創造收益。
抵押權的實行
2016-05-12
【文 / 鍾運凱】 案例:老王向中信銀行貸款3 千萬元,並以自己所有之A土地設定抵押權給該銀行。之後,老王在A 土地上建造B 房屋一棟,並將該房屋出租給小李。出租後,老王又向魏董借款5 千萬元,並以A 土地及B 房屋設定抵押權給魏董作為擔保品。然而,老王卻因經商失敗,無力償還中信銀行的貸款;中信銀行催款無效後決定實行抵押權,向法院聲請拍賣A 土地,卻因A 地上有B 房屋且有租賃權存在而無人應買。中信銀行將如何主張權利?上述四人之間的法律法律關係如何? 解析:一、抵押物的使用收益民法第860 條規定:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」可知抵押權的設定不需要將該不動產移轉給債權人,所有權人仍得保有該不動產之占有。又民法第866 條第1 項規定:「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」所有權人不但可以自己占有該不動產,也可以出租給他人使用收益。老王雖然將A 土地設定抵押權給中信銀行,仍有權在A 土地上蓋房子並且出租給小李。二、抵押權人的權利然而老王建屋出租的行為,卻妨礙了中信銀行對A土地實行抵押權(無人應買)。民法第866 條第2 項規定:「前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」因此中信銀行為了順利拍賣A 土地,可以聲請法院終止老王與小李之間的租賃關係。然而縱使法院終止小李的租賃權,A土地上仍存在B 房屋,使得A 土地的使用價值降低許多;如果銀行只拍賣A 土地,B 房屋仍為老王所有(起造人原始取得所有權),依民法第425 條之1 規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」換言之,拍得A 土地之人與B 房屋所有權人老王,推定有法定租賃關係,A 土地所有權人必須忍受土地被老王繼續使用,顯然價值低落。三、併付拍賣為了保障抵押權人之權利,民法第877 條第1 項規定:「土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。前項規定,於第866 條第2 項及第3 項之情形,如抵押之不動產上,有該權利人或經其同意使用之人之建築物者,準用之。」又最高法院86 年台抗字第588 號判例:「抵押權為擔保物權,不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,固仍得為使用收益,但如影響於抵押權者,對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物,並將該建築物出租於第三人,致影響於抵押權者,抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權,依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」因此,中信銀行雖然只有A 土地的抵押權,仍得聲請法院將A 土地及B 房屋一併拍賣,只是B 房屋所拍得之價金,中信銀行沒有優先受償權。四、其他法律關係(一)老王與小李之法律關係:中信銀行聲請法院除去小李對於B 房屋的租賃權後,小李得依民法第436條準用第435 條第2 項規定終止租約,再依第226 條第1 項之規定請求出租人老王負損害賠償責任。(二)中信銀行與魏董之法律關係:中信銀行是A土地的第一順位抵押權人,魏董是A 土地的第二順位抵押權人,同時也是B 房屋的抵押權人,因此中信銀行在實行抵押權時,聲請法院併付拍賣B 房屋,則於抵押物拍賣得受清償之範圍內,老王欠對魏董之5 千萬元債務視為到期,法院應該通知魏董參與分配(民法第873-2條第2 項)。但是拍賣A 土地所得之價金,第一順位的中信銀行可優先於第二順位的魏董受償,例如A 土地拍賣價金4 千萬元,則中信銀行的3 千萬元貸款可優先受償,之後再由魏董受償剩餘的1 千萬元;至於魏董尚有未獲清償的債權4 千萬元,則可由B 房屋賣得之價金優先受償。
近來地牛頻繁翻身 投保地震險將損失降至最低
2016-03-14
【文 / 贏家時代雜誌】2月6日小年夜凌晨南台灣發生芮氏規模6.4強震,造成傷亡慘重,共有高達上百人死亡,多處建築物毀損或倒塌,後續更出現60餘次餘震 釀成台南維冠大樓傾斜且災情慘重。住宅地震基本保險投保率只有3成根據金融監督管理委員會統計,截至1 月底,台灣已逾271 萬戶投保住宅地震基本保險,投保率為32.27%,而超過9 成民眾是因應銀行辦理房貸業務的需求而投保基本地震險,顯示仍有近7 成的民眾暴露在無地震保障的風險中,尤其台灣身處地層變動頻繁的環太平洋地震帶,更應謹慎安排居家及個人安全保障。新竹投保率超過4成全國最高若是以分布區域來看 根據最新統計顯示,位處地震帶的台灣的基本地震險投保率為32.27%,其中新竹投保率超過4 成,為全國最高的縣市。若以行政區來看,基本地震險投保率最高前三名依序為新竹40.19%、新北市38.88%、台北市37.10%;投保率不到2 成的縣市則包括彰化、雲林、屏東、台東、連江縣。至於新竹、雙北市地震險投保率較高,主因這些地區房價通常較高,且民眾購買房屋的需求也較大。至於雲、彰、台東等地區因房價較低、房屋大多為祖厝、透天厝等層樓較低,因此民眾投保基本地震險的需求也較低。國內市場地震險分為3大類目前國內市場上有富邦、國泰、華南、新安東京、明台、美亞等產險公司都有銷售地震險商品,地震險則包含住宅地震基本險、超額地震險及擴大地震險等3 大類。地震險附加險理賠認定範圍不同國泰產險火險部經理何子健表示,住宅地震基本險為921 大地震後推行的政策性保險,通常須與住宅火險同時購買;惟住宅地震基本保險承保損失僅限住宅建築物受損情形達全損者,且保險金額最高以150 萬元為限。倘若建築物損失不符合全倒或半倒的情形,為增加保障,建議民眾可依自身需求另行選購超額地震險或擴大地震險。富邦產險總經理陳伯燿表示檢視與地震有關的住宅保險,一般房貸的住宅火險已自動涵蓋「住宅地震基本保險」,保障因地震或地震引起火災、爆炸、地層下陷、開裂及決口,造成房屋倒塌或不堪居住達到「全損」規模時予以理賠,理賠金額最高新台幣150 萬元,外加臨時住宿費最高20 萬元。因現今房價動輒高達上千萬元,住宅地震基本保險150 萬元的保額仍嫌不足,如要根據房屋的現金價值足額投保,應進一步加保「超額地震保險」,加強房屋的保障。若是要將未達「全損」理賠標準而無法獲得補償的項目和動產損失納入承保,或是預算足夠, 建議可考慮加保「擴大地震險」。擴大地震險費率會因不同區域、樓層及建築結構而不同,保費雖較基本險高,但承保範圍包含建物、裝潢及動產,房屋牆壁龜裂或財物損失均有補償,並不僅限於房屋全倒才能提高政策性保險不足的部份,讓自身財產保障更加周延。
多數債權人
2016-03-14
【文 / 鍾運凱】案例:甲、乙、丙兄弟三人共同自父親繼承A 土地。遺產分割完畢後,三人對A 土地的持分分別是1/2、1/3、1/6。之後,三人決定將A 地全部出售予丁,成交總價3000 萬元。A 地順利移轉登記給丁,但是在丁即將支付價金時,丙卻主張自己應該得到1000 萬元,理由是自己長期照顧父親,且遺產稅和A 地的地價稅、增值稅等都是自己支付,如果照持分分配價金顯然不公平。乙主張自己應該分得1500 萬,因為甲、丙曾經共同向他借500 萬元,至今未還。三人爭執不下,試問,丁應該如何支付價金?解析:一、可分之債以同一給付為標的之債之關係,而有多數債權人或債務人者,稱為多數主體之債,可能是多數債權人或多數債務人,也可能雙方均為多數。首先應觀察其債權是否「可分」,換言之,其債權的標的是不是可以分割而為給付?例如本題甲、乙、丙共同出售A 地,三人對丁擁有同一價金債權(3000 萬元),由於這是金錢債權,是可以分割的,應依民法第271 條規定:「數人負同一債務或有同一債權,而其給付可分者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應各平均分擔或分受之;其給付本不可分而變為可分者亦同。」如果甲、乙、丙、丁四人對於買賣價金之支付沒有特別約定,依法丁應該支付甲、乙、丙三人各1000 萬元。二、不可分之債相反的情形,例如甲單獨所有A 房屋,由乙、丙、丁三人共同購買,則乙、丙、丁三人對於「請求移轉登記A 房屋」的權利,則是「不可分」的債權,因為房屋無法分割成三份分別移轉給三人。民法第293 條第1 項規定:「數人有同一債權,而其給付不可分者,各債權人僅得請求向債權人全體為給付,債務人亦僅得向債權人全體為給付。」此種情形,甲只能將房屋登記給乙、丙、丁三人共有,不能僅向其中一人或二人給付。三、應有部分與價金債權共有人出售共有物時,其價金如何分配?應分別從「買賣契約」與「共有關係」分別觀察。買賣契約是債權債務關係,出賣人不以具備標的物所有權為必要;出賣人的價金請求權是基於買賣契約所生,因此無論出賣人有無所有權或所有權應有部分若干,買受人都應依買賣契約之約定支付價金。本題甲、乙、丙三人的持分雖然分別為1/2、1/3、1/6,但三人的「價金債權」並非來自「所有權持分」,而是基於雙方訂立的買賣契約,如何支付價金亦應依買賣契約之約定,而非依照土地持分。四、結論共有人出售共有不動產,最好在買賣契約書上載明各共有人應受價金若干;倘未於買賣契約書上載明,依法價金應平均支付給各共有人,如果因此導致共有人收取價金之比例,與其持分比例不符合,受損之共有人自得基於所有權向其他共有人,請求不當得利之返還。
2016理財新觀點 掌握3原則與3帳戶
2016-01-12
【文 /  贏家時代雜誌】對於每天朝九晚五的上班族或領死薪水的民眾,面對目前三高一低(高 消費、高房價、高通膨與低薪水)的大環境,告別2015、迎接2016,想 藉投資理財達到「財富自由」,進一步購屋圓夢與人生退休規畫,建議 可掌握3原則與3帳戶,展開2016金猴年的投資理財大計。3 原則 >> ‍1.養成正確財務觀念‍(1)要有「資產」與「負債」概念 國人首先要有什麼是資產? 什麼是負債的概念?資產就是把錢放進的口袋,負 債就是把錢從你的口袋拿走。 所以當你消費時就要先想一想這是買「資產」?還是增加「負債」?像是買手 機是資產還是負債?如果拿來跟朋友聊天那肯定是負債,若是用來談生意、開發客 戶,創造收入那這支手機就是資產。(2)要有消費支出=收入–(儲蓄+投資)的觀念 養成正確的理財習慣,比賺多少錢還重要。 開立儲蓄帳戶,當有收入時即先按計劃撥入儲蓄帳戶內,一部份存起來,養成 儲蓄的好習慣,另一部份拿來投資理財,「人不理財、財不理你」,小錢也能滾出大 錢,剩餘才是可用來消費的部份。 總之,千萬記注「收入多,可多消費支出;收入少,可少消費支出 但是不論收 入多或少,每個月都一定養成儲蓄與投資的好習慣」。 (3)養成記帳的習慣: 透過記帳可以清楚看到「想要」與「需要」的分別。 許多國人總是抱怨老是存不到錢,建議先從記帳開始,一旦記帳你就可以清楚 的看到「想要」並不一定是你的「需要」,持續記帳幾個月將會發現「想要」的比例 越來越少了。 民眾一旦養成記帳的習慣,可以反思日前那些消費是否有過度「感性」消費。很多人經常買「想要」東西比較多,習慣看到就買、只 要喜歡就買,這是一種「感性」消費,通常回家之後都 會「理性」後悔。所以國人應該少一點「感性」,多一 點「理性」,自然不知不覺的多存下一點錢,口袋也多 了更多的投資理財的籌碼。 此外,像是電腦、網路、智慧型手機 APP 軟體或程 式,甚至信用卡刷卡,都有記帳的功能可分類分析,看 出那一類型消費比重偏高,便可進行節流。2. 做好風險管理 風險就是對於未來的不可預測性,唯有清楚風險, 才能管理與掌握風險,大致上可分為人身風險、人為風 險、投資風險 3 大類。其中,人為風險像是借錢給朋友 卻不還,讓自己可用流動資金降低;人身風險則是可以 透過保險來預防,未雨綢繆。若以風險承受可分為 3 大 類投資理財工具如下 : (1)低度風險性︰ 所謂財務的基礎工程,投資幾乎沒有什麼風險,當 未來退休時一定可以拿到的資產,像是保險、銀行定存 等風險性極低的投資工具。(2)中度風險性︰ 像是共同基金,不過投資任何基金商品仍有風險性 不一。不過,投資人可以透過股債配置的分散、全球、 多元資產為投資標的,將風險降至最低。(3)高度風險性︰ 像是股票、期貨、權證等就是屬於高波動、高報酬, 相對就有高風險的衍生性商品。3.確實執行能力 「大富由天、小富靠己」,因為「窮人怨天尤人、富人相信方法」,富有是可以練出來的。根據美國知名 作家湯瑪斯,史丹利(Thomas J. Stanley)調查研究超 過千位的百萬富翁發現,因繼承而致富比率約在 14% 左 右,近90%的富翁都是白手起家,證明「富不過三代」, 因此平民致富並不是遙不可及的夢想。 貧窮有千百個理由,富有只有一個關鍵,就是如何 提升理財執行力,包括 (1) 定時存、(2) 定額存、(3) 只進 不出、(4) 時間夠長、(5) 愈早愈好等 5 大祕訣。 愛因斯坦曾說過:「天下最有力量的東西不是原子 彈,而是複利。」,加上投資理財的年紀愈輕、時間愈 早開始著手越好,因為投資理財永遠不會嫌晚,所以國 人可善用 < 時間+儲蓄+投資+複利 > 方程式。 3 帳戶 >> 在歐美被廣為運用的「帳戶管理法」,也就是專款 專用管理法,建議國人可以自己設立短期、中期、長期 3 個帳戶。1.短期帳戶︰ 可隨進隨出的銀行戶頭。薪水進到這個帳戶後,每 個月的生活開銷都經由這個帳戶支出,因為隨時可以動 用,所以容易進出,也容易花光。2.中期帳戶︰ 可進可出 3-5 年短中期的投資帳戶。例如股票、基 金、房地產、期貨、跟會等,不過投資沒有穩賺不賠的 報酬率,是屬於不確定的帳戶與資產。3.長期帳戶︰ 只進不出的帳戶。就是比較長年期 (10 年以上 ) 的儲 蓄帳戶。像是子女教育金、退休帳戶,因此不可以讓它 有任何的損失,並且是確定給付、保本、保值的帳戶。 
共有土地分割後的善意取得
2016-01-12
【文 / 鍾運凱】案例: 甲、乙、丙共有一筆土地,各有持分三分之一。 三人訂有分管協議並登記,甲分得該土地鄰接大馬路 部分的使用權,並在該部分土地經營攤商。甲希望進 一步分割共有土地,取得鄰接馬路部分的單獨所有權, 但遭到乙、丙反對,協議不成,於是甲訴請院裁判分 割。 不料,法院判決分割的結果,竟將臨路部分歸乙 所有。甲失望之餘,趁分割登記尚未完成,火速將其 「持分」賣給丁,並辦妥移轉登記。丁取得持分後, 欲接管臨路攤位,卻遭乙驅趕。 乙主張分割判決已確定,臨路土地為其單獨所有, 丁無權使用;丁則主張自己是善意信賴土地登記而買 受甲的持分,應為共有人,並依分管協議有使用臨路 土地的權利。試問,誰的主張有理由?解析:一、共有物的分割 民法第 824 條規定,共有物之分割依共有人協議 之方法行之;分割之方法不能協議決定,或於協議決 定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因 任何共有人之請求命為分配。本題甲、乙、丙對於分 割方法無法達成協議,甲自有權訴請法院分割。 又依民法第 824 條之 1 規定,共有人自共有物分 割之效力發生時起,取得分得部分之所有權。換言之, 在裁判分割的情形,形成判決確定後,登記完成前, 分割的效力已經發生。此種情形即為民法第 759 條所 謂「因法院之判決於登記前已取得不動產物權者」, 不待登記,已取得單獨所有權。 除上述的協議分割與裁判分割外,土地法第 34 條 之 1 第 6 項亦規定:「依法得分割之共有土地或建築 改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機 關調處,不服調處者,應於接到調 處通知後 15 日內向司法機關訴請處 理,屆期不起訴者,依原調處結果 辦理之。」此即為調處分割。二、分割登記前處分應有部分的效力 土地登記規則第100條規定: 「依據法院判決申請共有物分割登 記者,部分共有人得提出法院確定 判決書及其他應附書件,單獨為全 體共有人申請分割登記,登記機關 於登記完畢後,應通知他共有人。 其所有權狀應俟登記規費繳納完畢 後再行繕發。」本題分割判決確定 後,甲、乙、丙任何一人均可隨時 向地政機關申請辦理分割登記。 雖然分割登記尚未完成,但實際上該筆土地已經不再是共有了, 甲對於鄰接大馬路的土地沒有任何「持分」可言,卻將登記簿上的應 有部分三分之一賣給丁,屬於「無 權處分」。依民法第118條規定: 「無權利人就權利標的物所為之處 分,經有權利人之承認始生效力。」 乙不同意,因此甲出售並移轉三分 之一應有部分的行為,對於乙分得 的臨路土地而言,是無效的。 然而,民法第 759 條之 1 規定:「因信賴不動產登記之善意第三人, 已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」本題尚未辦畢分 割登記前,該土地在登記上仍為三 人共有,丁善意信賴該項登記而買受甲的應有部分,雖然實際上甲的行為是無權處分,丁仍可取得共有權利。三、實務見解 內政部 85 年 12 月 11 日台內地 字第8511932號函對於上述情形也 有相同見解:「經分割形成判決確 定者,即生共有關係終止及各自取 得分得部分所有權之效力。共有人 對於他共有人分得之部分,既喪失 共有權利……部分共有人持法院該 項判決前往登記機關辦理分割登記, 惟因登記機關未依據法院之判決意 旨亦為其他未到場之共有人辦理登 記,以致其他未到場之共有人因分割 所取得之土地於土地登記簿上仍登記為原來全部共有人所共有,並於嗣後遭某一原共有人以買賣為原因, 將該部分土地之所有權應有部分六分之一移轉登記予第三人等情,為移轉登記之該原共有人實際並非上開土地之共有人,其所為之移轉行為,應屬無權處分。又按『依本法所為之登記,有絕對效力。』土地 法第 43 條定有明文;而『土地法第 36 條(按現行法第 43 條)所謂登記 有絕對效力,係為保護第三人起見,將登記事項賦予絕對真實之公信力, 故第三人信賴登記,而取得土地權 利時,不因登記原因之無效或撤銷, 而被追奪……』本院亦著有院字第 1919 號解釋,故前開受移轉登記之 第三人如係善意,應受土地法第 43 條之保護。」四、分管協議對於應有部分繼受人的效力 最高法院48年台上字第1065 號判例:「共有人於與其他共有人 訂立共有物分割或分管之特約後, 縱將其應有部分讓與第三人,其分 割或分管契約,對於受讓人仍繼續 存在。」然而,應有部分之受讓人 若不知悉有分管契約,亦無可得而 知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,因此大法官會議 釋字第349號變更了前述判例:只 有在應有部分的受讓人「明知或可 得而知」的情形,分管契約才能存 在。 民國 98 年民法增訂第 826 條之 1,規定不動產共有人間關於共有物 使用管理之約定,於「登記後」對於應有部分之受讓人具有效力。本題丁因善意信賴取得應有部分,且 依題意該土地原有分管協議之登記,故丁亦可主張分管協議取得臨路部 分的使用權。 至於乙依分割判決分得臨路土 地,卻不能對抗丁,不但喪失三分 之一所有權,甚至失去全部的使用 權,其損失自得向無權處分的甲請 求賠償。民法第825條規定:「各 共有人,對於他共有人因分割而得 之物,按其應有部分,負與出賣人同一之擔保責任。」乙亦可向甲主張權利瑕疵擔保請求權。 
買賣契約的效力
2015-12-11
【文 / 鍾運凱】某甲透過房仲公司看屋,對某乙名下的房子有興趣,表示願意以1200萬元購買某乙的房屋。經房仲人員向屋主某乙議價後,某乙也同意以1200萬元出售。但某乙在「要約書」上簽名的同時,加註「點交後須將標的物出租予某乙,月租1萬元,租期至某乙另購得房屋為止」。經房仲人員傳達予某甲得知後,某甲不同意出租條件,並主張某乙既然已經在要約書上簽名,等於同意以1200萬元出售房屋,必須出面簽訂正式買賣契約書,否則視同違約。某乙得知某甲不同意出租條件後,拒絕出售房屋,某甲遂向法院提起訴訟。經承審法官從中調解,甲乙雙方同意繼續履行買賣契約,並以「月租12,000元,租期半年」為條件達成和解,雙方後於3月1日完成交屋。同年8月31日租期屆滿,某乙交付房屋予某甲後,某甲始發現因附近大樓施工,該房屋有地層下陷、傾斜的情形,某甲要求解除買賣契約,某乙不同意,某甲又向法院提起訴訟。然而,承審法官認定買賣標的物之點交已於3月1日完成,而某甲無法證明房屋地層下陷、傾斜情形係發生於3月1日前,因此判決某甲敗訴。民法第160 條第2 項:「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者,視為拒絕原要約而為新要約。」某乙在「要約書」上簽名的同時,加註其他條件,其實已經是「將要約擴張而承諾」,因此某乙這個行為應該視為「新要約」,在某甲沒有對這個新要約承諾前,買賣契約尚未成立。但雙方在調解後同意履行買賣契約,則有買賣之合意,契約成立。民法第373 條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」買賣標的物既然已在3 月1 日交付予買方某甲,自3 月1 日起該房屋的危險自應由某甲承擔,除非某甲能證明該危險是來自於交屋前就已經存在的瑕疵。某甲向某乙購買房屋一棟,簽訂買賣契約書後尚未過戶前即發現該房屋有滲漏水情形,某甲遂發出存證信函表示解除買賣契約。某乙回函表示不同意解約,但願意負責修繕滲漏水。但某甲堅持解約,遂於2月1日向法院提起訴訟。承審法官認定該滲漏水並非重大瑕疵,且本件買賣尚未交屋,賣方又未拒絕修繕,故某甲並無解約權,遂判決某甲敗訴。某甲不服,於10月1日上訴高等法院,並追加主張減少價金。二審法官仍維持一審判決,認為該屋滲漏水情形並不嚴重,不得解約,且某甲減少價金之主張已逾6個月,其減價權亦已消滅。民法第359 條規定,買賣標的物有瑕疵,買方有權解除契約或請求減少買賣價金。然而所謂「有瑕疵」指的是「交屋時」有瑕疵存在。某甲購買的房子雖然有滲漏水,但當時尚未交屋,因此買方某甲還不能主張瑕疵擔保請求權。又民法第365 條規定,買方行使權利必須在「發現瑕疵且通知賣方」後6 個月內,或者在「交屋」後5 年內。某甲到上訴時才主張減少價金,已超過期間,因此他減少價金的權利就消滅了。
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