西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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頂樓違建的法律問題
2016-09-12
【文 / 鍾運凱】案例:張三的房子位於公寓頂樓,屋頂平台一向由他單獨使用,其他住戶均無異議,於是張三在屋頂平台加建房屋並封住屋頂出入口,另打通頂樓與屋頂之間樓板,做成室內梯相通。施工完成後其他住戶也都沒有表示反對。20 年後,新搬來的住戶李四當選管理委員會主任委員,李四代表管委會要求張三拆除頂樓加蓋並將屋頂平台交還給全體住戶;張三表示,屋頂平台他已使用超過20 年,全體住戶均長期默許,他應該有權繼續使用。試問,雙方誰是誰非?解析:一、占用屋頂平台可否主張時效取得或消滅時效?依公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定可知,公寓大廈的屋頂平台應屬於「共用部分」,為全體區分所有權人所共有;獨占屋頂平台等於占有他人之物,依法應負返還之責。然而民法第125 條:「請求權,因15 年間不行使而消滅。」第769 條:「以所有之意思,20 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」張三得否因此取得屋頂平台之所有權?台灣高等法院有一則判決(103 年度重上12 號)見解可供參考:「已登記不動產所有人之回復請求權,無民法第125 條消滅時效規定之適用,司法院大法官著有釋字第107 號解釋足參。再按區分所有之公寓大樓,所有權之客體,可分為專有部分及共有部分,其屋頂平台既屬該建物之一部,且係為維護大樓之安全與外觀所必要,性質上不許分割而成為專有部分,應由全體住戶共有使用,自屬該大樓之公用部分,依民法第799 條規定,應推定為大樓各區分所有人之共有,縱未經登記,仍不失其共有之性質……登記範圍應係區分所有建物之完整結構及其所形成之空間,未列明在建物登記謄本及測量成果圖內之牆面、樑柱、樓地板、頂樓屋頂平台等,仍包含於建物第一次登記範圍內……頂樓屋頂平台,結構上與整棟建物並不可分,並非為一獨立或附屬之建物,無從以獨立之不動產視之,則自無所謂須經登記之問題,與其他樓層平台(如露臺、陽台)、突出物,或電梯間、發電機室、變電室等建物共用部分,均結構上獨立另有建物不同,頂樓之屋頂平台屬建物之一部分,已隨同建物辦理登記,本無所謂須另外辦理登記,不得因認屬未登記之不動產……屋頂平台之回復請求權並未罹時效期間而消滅。」依上述判決見解,屋頂平台因為屬於整體建物的一部分,也算「已登記」之建物,按大法官釋字第107 號解釋,已登記不動產不適用民法第125 條之規定;又第769 條取得時效之標的亦是「他人未登記之不動產」,因此也不能適用之。換言之,張三占用屋頂平台再久,也無法取得所有權。二、住戶長期默許,是否成立分管契約?所謂「分管契約」是指經共有人全體協議,由各共有人分別管理共有物之一部分,通常均以書面為之。屋頂平台既屬全體區分所有權人所共有,自得成立分管契約由頂樓住戶獨占使用。然而,如果沒有積極訂立分管契約書,只是所有住戶均長期默許屋頂平台占用之事實,是否成立分管契約?前述高等法院判決對此表示:「共有物分管之約定,不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,非不得認有默示分管契約之存在。於此情形,倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束,所謂默示之意思表示,係指依共有人之舉動或其他情事,足以間接推知其效果意思而言……系爭屋頂平台違章建築20 餘年來住戶無異議等情,可證本件至少有默示之分管,確非無權占用,自不得因事後住戶變動再為否認之意思……應認區分所有權人已默示同意有分管契約。」依上述見解,應可認定張三與全體住戶之間已成立默示分管契約,張三有正當權利得繼續獨占使用頂樓平台,其他區分所有權人必須忍受。三、使用公寓大廈屋頂平台有無限制?公寓大廈管理條例第9 條規定:「各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」換言之,區分所有權人雖然可以用分管契約訂定屋頂平台的使用權屬,但其使用仍不得違反相關法令。例如建築法第25 條規定,建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除;張三在屋頂平台擅自加建房屋,屬於違反建築法之違章建築,不因有無分管契約而異。再依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定:「住戶違反第2 項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」因此,管委會的主委李四有權要求張三拆除違章建築,但不能要求他將屋頂平台返還全體住戶。
社會新鮮人理財一點通
2016-08-12
【文 / 簡絜】對社會新鮮人來說,前幾個月甚至前半年到一年間很有可能存不到任何錢,這是很正常的現象,扣掉生活所需後,如果沒有好好規劃,其實很容易衝動購物,看到喜歡的就買,想到美食就去享用大餐,周末四處趴趴走,三五好友聚會,吃喝玩樂,口袋裡的錢就這樣不知不覺花光殆盡,到了月底才開始驚覺,於是縮衣節食等待下個月領薪日來臨。開始學著記帳通常理財的第一步驟就是先學會記帳,這是檢視支出明細最快的辦法,到底你把錢都花在那些地方,怎麼會總是覺得前不夠用?記帳後,就能很快找到原因,建議起碼要維持三個月的記帳行為,這樣才能清楚金錢的流向。記帳的方式任君挑選,不管你是喜歡紙本的還是喜歡用Excel 操作,亦或者現在流行的app,也有各種記帳軟體可用,琳瑯滿目,看您覺得哪個最能勾起你想記帳的興趣,就使用那種方式。記帳是理財中最基本的一個步驟,即使再沒耐心也試著先記帳三個月,對於生活上的必要開支有了底後,才能進行下一步驟。每月定時存錢知道自己每個月的基本支出後,就可以開始規劃能存多少錢,當然每個人職業不同,薪水有高低,是否需要付房租水電等等,畢竟如果住在家中,花費就省去許多,因此一般建議,薪水的10%-20% 應該要在發薪日當天就存進另一個戶頭,這戶頭的只能進不能出,算是一種強迫儲蓄,當然如果你能存得比20% 更多,自然更好。要釐清的觀點是,不是花了多少錢才決定存多少錢,而是決定先存多少錢,剩下的才是你能支配的支出費用。至於房租應該佔薪水比例的多少才恰當,一般會建議不要超過薪水的1/3,有些人追求好一點的居住環境,累了一天回到家,起碼身心愉快,這也無可厚非,畢竟每個人對於快樂與幸福的定義都不一樣,但還是要拿捏一個尺度,如果房租超過薪水的1/2 那就太高了,再加上生活費等等,基本上是無法存到錢的。至於到底要存到多少錢才算足夠呢?最起碼要先存到一筆生活急用準備金,通常會以半年薪資為目標,如果發生緊急狀況,或是突然失業,這筆急用準備金就能派上用場,不用擔心一失業就得喝西北風。擬定財務目標當你存到了急救金後,就可以開始擬定財務目標,可分為有形的與無形的,有形的是房子、車子、創業基金、保險等,簡單說就是可以列出金額數額的;另外一種是無形的,也就是自我投資,建議可以撥出薪水的10% 用於自我投資。有人對語言特別有興趣,就可以在外語上多下些功夫,有些則是喜歡往增廣見聞的方向去走,有些喜歡學習新技能、自我成長,這些都是無形的投資,不用去設想你要學習的事項一定能帶給你什麼幫助,就順著自己有興趣,喜歡的去做,生命是十分奧妙的,這些東西都能積累成養分,以後說不定都能成為資產,因此不要小看它帶來的隱形複利。保險與投資保險算是一個比較具有爭議性的項目,有人覺得不需要,你跟他說醫療保險,他會說有健保;至於儲蓄型或是投資型保險,他認為自己投資就好,這與每個人的理財觀差異有關,勉強不來,有人不喜歡保險則是覺得像推銷似的,每次只要有新的產品推出就會接到保險業務員的電話,煩不勝煩。因此保險的部分就看每個人需要,有些人喜歡多一份保險,給自己多一分保障,只是要注意的量力而為,不要因為業務員的推銷購買了過多的保單,保費支出切記不要超過年收入的10%,免得造成沉重的負擔,如果保費是月繳,同樣的原則,不要超過薪水10%。至於投資,不管是股票、基金、房地產甚至骨董、藝術等等,都是需要長時間學習及規劃的,這過程需要幾年的時間,建議一開始定期定額投資,然後自己也要花點時間瞭解你投資的標的,不要人云亦云。尤其是股票,不要看著電視名嘴說什麼就買什麼,卻一點功課都不做,這樣很容易血本無歸,不過如果當作是學得一個教訓那也算值得。最後要提醒大家,閒暇時可多看一些理財書籍,正確的知識會讓你少走許多冤枉路,一開始可以從最淺顯的看起,之後逐漸累積,理財觀念尤其重要,只要掌握住大原則,便不容易出錯。
認識「讓與擔保」
2016-07-12
【文 / 鍾運凱】案例:張三因急需現金,向李四借款300 萬元,期限半年,並以書面約定張三將其名下一棟A 房屋,信託給李四,作為借款的擔保品。沒想到借款期限還沒到,李四就將A 屋以800 萬元的價格賣給王五。張三得知後,立即要求王五返還A 房屋,主張自己才是A 屋真正的所有權人,卻遭到王五拒絕。試問,張三應如何主張自己權利?解析:一、何謂讓與擔保?一般基於買賣或贈與的原因,才需要將產權辦理移轉登記給他人,如果只是提供擔保品,例如本題張三提供A 屋作為擔保品,擔保其借款債務,通常只需要設定抵押權給李四,不必移轉登記。然而抵押權的實行必須聲請法院執行拍賣,時程較為漫長,價格也偏低,對雙方都沒有好處,因此實務上有辦理移轉登記(過戶)作為擔保的方式,即所謂「讓與擔保」。讓與擔保又可分為「附條件的讓與擔保」及「信託的讓與擔保」兩種。前者是雙方約定在某種條件成就時應返還擔保品,例如:「如乙方於民國105 年7月1 日前返還借款,甲方應返還本不動產並移轉所有權登記予乙方。」至於後者(即本題的情形),同樣是債務人移轉擔保品的所有權給債權人,而以信託為登記原因。無論附條件的或信託的,目的都是擔保債務,卻以讓與所有權為方式或手段,這種目的與手段不一致的契約,是否有效?二、讓與擔保是否合法有效?民法第757 條規定:「物權除依法律或習慣外,不得創設。」這就是所謂「物權法定主義」。在讓與擔保的情形,債權人表面上雖然取得所有權,實際上卻是一種法律未規定的「擔保物權」,依法似乎不能成立。但通說認為讓與擔保雖然是法律未規定的物權,卻是民法第757 條所說的「習慣」,是可以成立的。最高法院98 年度台上字第544 號判決:「信託乃委託人為自己或第三人之利益,將信託財產移轉於受託人,由受託人管理或處分,以達成一定經濟上或社會上之目的之行為。而信託之擔保讓與,係指債務人為擔保其債務,將擔保物所有權移轉於債權人,而使債權人在不超過擔保目的範圍內,取得擔保物所有權,債權清償後,該擔保物即應返還於債務人;債務不履行時,債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言,庶免其迴避96 年3 月28 日修法前民法第873 條第2 項禁止之規定。兩者保護主體不同,法律效果迥異。」另有70 年台上字第104 號判例也肯定此種契約的合法性。三、讓與擔保對第三人的效力?雖然最高法院以「信託」的法理承認讓與擔保是合法有效的,然而信託法只規範了「管理信託」,並沒有規範「擔保信託」。信託法第1 條規定:「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」而信託的讓與擔保,顯然並非「為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」。因此,雖然在信託法第4條第1 項有規定:「以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。」換言之,辦妥信託登記後,得以其登記事項對抗第三人。但假如是以信託的方式,實際上卻是讓與擔保,是否仍有上述信託法的適用,不無疑問。因此,實務上普遍認為,讓與擔保在債權人與債務人之間的「內部關係」是有效的,雙方都必須遵守其信託契約,登記名義人(受託人)不得超過擔保目的以外行使權利。然而對於第三人的「外部關係」,則認為讓與擔保缺乏「公示性」,外觀上債權人是登記上的「所有權人」,所以擔保權人行使權利之限制(信託約款)不能對抗第三人;擔保權人雖然違反約定,例如在清償期前將標的物讓與第三人時,不問第三人是善意或惡意,債務人不得主張擔保權人所為之處分係無權處分而請求返還標的物,只能基於內部關係對擔保權人請求損害賠償。四、結論本題張三和李四之間訂立信託契約並移轉登記A 屋的所有權,是為了擔保張三對李四的300 萬元債務,其讓與擔保是合法有效的,如果張三在半年的清償期之內沒有返還借款,李四有權出售A 房屋,以出售所得的價金抵償該借款債務。然而李四在清償期到期前就出售A屋,違反了雙方的約定,李四應負違約的賠償責任。王五向李四購買A 屋是否有效?民法第759 條之1 規定:「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」李四是登記上的所有權人,王五自所有權人手中購買A 屋,是合法有效的,因此張三不能以李四違約為由,主張李四和王五的買賣無效,更不能請求王五將A 屋返還登記回自己名下。張三只能向李四請求賠償喪失A 屋所有權的損害,也就是A 屋的價值(例如800 萬元),扣除其借款債務300 萬元,張三得請求李四賠償500 萬元。
台灣年長女性理財 最積極且有規劃
2016-05-12
微利時代3 大致勝關鍵心法【文 / 贏家時代雜誌】近幾年全球一股「女力」崛起,台灣2016 年也出現第一位女總統!台灣女性理財世代大不同,根據貝萊德最新全球投資人意向調查顯示,年齡介於50 歲到60 歲的台灣準退休女性對財務未來感正面的比例達到54%,高於台灣整體女性的46%,也接近台灣整體男性平均的56%,顯示台灣的準退休女性擁有更好的財務信心,更有機會達到財務自由與平權的理想。另外,此調查也顯示,台灣女性是相當有紀律的理財者,有近5 成(47%) 將「退休後過得舒適」列為理財的首要目標,比例高於男性(41%),顯示台灣女性更重視長期的財務規劃。年長或準退休女性理財 規劃積極且分散風險貝萊德調查也發現,台灣不同世代的女性對理財的行為與態度並不相同。較年長的準退休台灣女性對長期理財規劃較積極,因此其對未來財務感到正面的比例達到54%,高於台灣年輕Y 世代(25 至34 歲)女性的40% 及台灣中堅X 世代(34 至50 歲) 女性的38%,台灣年長女性的理財行為,可以作為台灣女性的參考。此外,愈年長的台灣女性,開始為退休理財的比例愈高,而持有債券、配息型基金、房地產等收益型資產的比例也愈高:50 歲到60 歲的台灣準退休女性非現金( 股票、債券、房地產等) 資產占投資組合的比重達到近5 成,高於台灣年輕X 世代女性的3 成,顯示台灣準退休女性更積極為成長及收益進行投資,也更擅長分散投資。年輕女性有優勢  善用網路科技作理財台灣X 世代女性的優勢在於較能善用網路科技,有52% 利用網路作為長期的儲蓄和投資決策的資訊來源,還有3 成會使用社群網站蒐集理財資訊,比例是台灣準退休女性的3 倍,也比台灣Y 世代女性(18%)更積極利用網路理財。貝萊德投信總經理馬瑜明指出,台灣女性平均壽命已逾83 歲,超過男性的79 歲,女性更需要為長期的財務規劃作準備。而台灣X 世代年輕女性未來退休後要過的日子更長,不妨善用年齡及網路科技運用能力優勢,效法年長女性,積極學習如何從投資中獲得收益,例如新型態的股票入息基金,尋找長期財富增值及投資收益機會。單身女性偏保守及早行動追求財務自主值得注意的是,近年來台灣女性愈來愈獨立,但貝萊德全球投資人意向調查顯示,台灣單身女性持有的非現金占投資組合的比重卻台灣女性平均低(36% vs. 42%)、持有收益型投資資產的比例較低(60% vs.66%)、持有股票的比例也較低(46%vs.57%),顯示其理財行為較為保守。貝萊德投信總經理馬瑜明表示,台灣的單身女性對財務未來及作出正確投資決策有信心的比例低於台灣女性平均,而隨著台灣女性單身比例逐年增加至5 成,女性建立長期財務自主能力也愈加重要,建議年輕女性儘早行動並尋求專業協助,增加理財信心,為理想的財富未來,作好準備。戰勝低利時代3關鍵:多元收益、資產配置、風險控管全球經濟景氣持續低迷,各國央行紛紛降息,利率維持低檔,為提供投資人因應策略,中國信託商業銀行建議,國人可掌握「多元收益」、「資產配置」及「風險控管」三大投資關鍵,就有機會戰勝微利時代,在低成長、低報酬及高風險的投資市場中創造收益。
抵押權的實行
2016-05-12
【文 / 鍾運凱】 案例:老王向中信銀行貸款3 千萬元,並以自己所有之A土地設定抵押權給該銀行。之後,老王在A 土地上建造B 房屋一棟,並將該房屋出租給小李。出租後,老王又向魏董借款5 千萬元,並以A 土地及B 房屋設定抵押權給魏董作為擔保品。然而,老王卻因經商失敗,無力償還中信銀行的貸款;中信銀行催款無效後決定實行抵押權,向法院聲請拍賣A 土地,卻因A 地上有B 房屋且有租賃權存在而無人應買。中信銀行將如何主張權利?上述四人之間的法律法律關係如何? 解析:一、抵押物的使用收益民法第860 條規定:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」可知抵押權的設定不需要將該不動產移轉給債權人,所有權人仍得保有該不動產之占有。又民法第866 條第1 項規定:「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」所有權人不但可以自己占有該不動產,也可以出租給他人使用收益。老王雖然將A 土地設定抵押權給中信銀行,仍有權在A 土地上蓋房子並且出租給小李。二、抵押權人的權利然而老王建屋出租的行為,卻妨礙了中信銀行對A土地實行抵押權(無人應買)。民法第866 條第2 項規定:「前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」因此中信銀行為了順利拍賣A 土地,可以聲請法院終止老王與小李之間的租賃關係。然而縱使法院終止小李的租賃權,A土地上仍存在B 房屋,使得A 土地的使用價值降低許多;如果銀行只拍賣A 土地,B 房屋仍為老王所有(起造人原始取得所有權),依民法第425 條之1 規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」換言之,拍得A 土地之人與B 房屋所有權人老王,推定有法定租賃關係,A 土地所有權人必須忍受土地被老王繼續使用,顯然價值低落。三、併付拍賣為了保障抵押權人之權利,民法第877 條第1 項規定:「土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。前項規定,於第866 條第2 項及第3 項之情形,如抵押之不動產上,有該權利人或經其同意使用之人之建築物者,準用之。」又最高法院86 年台抗字第588 號判例:「抵押權為擔保物權,不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,固仍得為使用收益,但如影響於抵押權者,對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物,並將該建築物出租於第三人,致影響於抵押權者,抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權,依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」因此,中信銀行雖然只有A 土地的抵押權,仍得聲請法院將A 土地及B 房屋一併拍賣,只是B 房屋所拍得之價金,中信銀行沒有優先受償權。四、其他法律關係(一)老王與小李之法律關係:中信銀行聲請法院除去小李對於B 房屋的租賃權後,小李得依民法第436條準用第435 條第2 項規定終止租約,再依第226 條第1 項之規定請求出租人老王負損害賠償責任。(二)中信銀行與魏董之法律關係:中信銀行是A土地的第一順位抵押權人,魏董是A 土地的第二順位抵押權人,同時也是B 房屋的抵押權人,因此中信銀行在實行抵押權時,聲請法院併付拍賣B 房屋,則於抵押物拍賣得受清償之範圍內,老王欠對魏董之5 千萬元債務視為到期,法院應該通知魏董參與分配(民法第873-2條第2 項)。但是拍賣A 土地所得之價金,第一順位的中信銀行可優先於第二順位的魏董受償,例如A 土地拍賣價金4 千萬元,則中信銀行的3 千萬元貸款可優先受償,之後再由魏董受償剩餘的1 千萬元;至於魏董尚有未獲清償的債權4 千萬元,則可由B 房屋賣得之價金優先受償。
近來地牛頻繁翻身 投保地震險將損失降至最低
2016-03-14
【文 / 贏家時代雜誌】2月6日小年夜凌晨南台灣發生芮氏規模6.4強震,造成傷亡慘重,共有高達上百人死亡,多處建築物毀損或倒塌,後續更出現60餘次餘震 釀成台南維冠大樓傾斜且災情慘重。住宅地震基本保險投保率只有3成根據金融監督管理委員會統計,截至1 月底,台灣已逾271 萬戶投保住宅地震基本保險,投保率為32.27%,而超過9 成民眾是因應銀行辦理房貸業務的需求而投保基本地震險,顯示仍有近7 成的民眾暴露在無地震保障的風險中,尤其台灣身處地層變動頻繁的環太平洋地震帶,更應謹慎安排居家及個人安全保障。新竹投保率超過4成全國最高若是以分布區域來看 根據最新統計顯示,位處地震帶的台灣的基本地震險投保率為32.27%,其中新竹投保率超過4 成,為全國最高的縣市。若以行政區來看,基本地震險投保率最高前三名依序為新竹40.19%、新北市38.88%、台北市37.10%;投保率不到2 成的縣市則包括彰化、雲林、屏東、台東、連江縣。至於新竹、雙北市地震險投保率較高,主因這些地區房價通常較高,且民眾購買房屋的需求也較大。至於雲、彰、台東等地區因房價較低、房屋大多為祖厝、透天厝等層樓較低,因此民眾投保基本地震險的需求也較低。國內市場地震險分為3大類目前國內市場上有富邦、國泰、華南、新安東京、明台、美亞等產險公司都有銷售地震險商品,地震險則包含住宅地震基本險、超額地震險及擴大地震險等3 大類。地震險附加險理賠認定範圍不同國泰產險火險部經理何子健表示,住宅地震基本險為921 大地震後推行的政策性保險,通常須與住宅火險同時購買;惟住宅地震基本保險承保損失僅限住宅建築物受損情形達全損者,且保險金額最高以150 萬元為限。倘若建築物損失不符合全倒或半倒的情形,為增加保障,建議民眾可依自身需求另行選購超額地震險或擴大地震險。富邦產險總經理陳伯燿表示檢視與地震有關的住宅保險,一般房貸的住宅火險已自動涵蓋「住宅地震基本保險」,保障因地震或地震引起火災、爆炸、地層下陷、開裂及決口,造成房屋倒塌或不堪居住達到「全損」規模時予以理賠,理賠金額最高新台幣150 萬元,外加臨時住宿費最高20 萬元。因現今房價動輒高達上千萬元,住宅地震基本保險150 萬元的保額仍嫌不足,如要根據房屋的現金價值足額投保,應進一步加保「超額地震保險」,加強房屋的保障。若是要將未達「全損」理賠標準而無法獲得補償的項目和動產損失納入承保,或是預算足夠, 建議可考慮加保「擴大地震險」。擴大地震險費率會因不同區域、樓層及建築結構而不同,保費雖較基本險高,但承保範圍包含建物、裝潢及動產,房屋牆壁龜裂或財物損失均有補償,並不僅限於房屋全倒才能提高政策性保險不足的部份,讓自身財產保障更加周延。
多數債權人
2016-03-14
【文 / 鍾運凱】案例:甲、乙、丙兄弟三人共同自父親繼承A 土地。遺產分割完畢後,三人對A 土地的持分分別是1/2、1/3、1/6。之後,三人決定將A 地全部出售予丁,成交總價3000 萬元。A 地順利移轉登記給丁,但是在丁即將支付價金時,丙卻主張自己應該得到1000 萬元,理由是自己長期照顧父親,且遺產稅和A 地的地價稅、增值稅等都是自己支付,如果照持分分配價金顯然不公平。乙主張自己應該分得1500 萬,因為甲、丙曾經共同向他借500 萬元,至今未還。三人爭執不下,試問,丁應該如何支付價金?解析:一、可分之債以同一給付為標的之債之關係,而有多數債權人或債務人者,稱為多數主體之債,可能是多數債權人或多數債務人,也可能雙方均為多數。首先應觀察其債權是否「可分」,換言之,其債權的標的是不是可以分割而為給付?例如本題甲、乙、丙共同出售A 地,三人對丁擁有同一價金債權(3000 萬元),由於這是金錢債權,是可以分割的,應依民法第271 條規定:「數人負同一債務或有同一債權,而其給付可分者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應各平均分擔或分受之;其給付本不可分而變為可分者亦同。」如果甲、乙、丙、丁四人對於買賣價金之支付沒有特別約定,依法丁應該支付甲、乙、丙三人各1000 萬元。二、不可分之債相反的情形,例如甲單獨所有A 房屋,由乙、丙、丁三人共同購買,則乙、丙、丁三人對於「請求移轉登記A 房屋」的權利,則是「不可分」的債權,因為房屋無法分割成三份分別移轉給三人。民法第293 條第1 項規定:「數人有同一債權,而其給付不可分者,各債權人僅得請求向債權人全體為給付,債務人亦僅得向債權人全體為給付。」此種情形,甲只能將房屋登記給乙、丙、丁三人共有,不能僅向其中一人或二人給付。三、應有部分與價金債權共有人出售共有物時,其價金如何分配?應分別從「買賣契約」與「共有關係」分別觀察。買賣契約是債權債務關係,出賣人不以具備標的物所有權為必要;出賣人的價金請求權是基於買賣契約所生,因此無論出賣人有無所有權或所有權應有部分若干,買受人都應依買賣契約之約定支付價金。本題甲、乙、丙三人的持分雖然分別為1/2、1/3、1/6,但三人的「價金債權」並非來自「所有權持分」,而是基於雙方訂立的買賣契約,如何支付價金亦應依買賣契約之約定,而非依照土地持分。四、結論共有人出售共有不動產,最好在買賣契約書上載明各共有人應受價金若干;倘未於買賣契約書上載明,依法價金應平均支付給各共有人,如果因此導致共有人收取價金之比例,與其持分比例不符合,受損之共有人自得基於所有權向其他共有人,請求不當得利之返還。
2016理財新觀點 掌握3原則與3帳戶
2016-01-12
【文 /  贏家時代雜誌】對於每天朝九晚五的上班族或領死薪水的民眾,面對目前三高一低(高 消費、高房價、高通膨與低薪水)的大環境,告別2015、迎接2016,想 藉投資理財達到「財富自由」,進一步購屋圓夢與人生退休規畫,建議 可掌握3原則與3帳戶,展開2016金猴年的投資理財大計。3 原則 >> ‍1.養成正確財務觀念‍(1)要有「資產」與「負債」概念 國人首先要有什麼是資產? 什麼是負債的概念?資產就是把錢放進的口袋,負 債就是把錢從你的口袋拿走。 所以當你消費時就要先想一想這是買「資產」?還是增加「負債」?像是買手 機是資產還是負債?如果拿來跟朋友聊天那肯定是負債,若是用來談生意、開發客 戶,創造收入那這支手機就是資產。(2)要有消費支出=收入–(儲蓄+投資)的觀念 養成正確的理財習慣,比賺多少錢還重要。 開立儲蓄帳戶,當有收入時即先按計劃撥入儲蓄帳戶內,一部份存起來,養成 儲蓄的好習慣,另一部份拿來投資理財,「人不理財、財不理你」,小錢也能滾出大 錢,剩餘才是可用來消費的部份。 總之,千萬記注「收入多,可多消費支出;收入少,可少消費支出 但是不論收 入多或少,每個月都一定養成儲蓄與投資的好習慣」。 (3)養成記帳的習慣: 透過記帳可以清楚看到「想要」與「需要」的分別。 許多國人總是抱怨老是存不到錢,建議先從記帳開始,一旦記帳你就可以清楚 的看到「想要」並不一定是你的「需要」,持續記帳幾個月將會發現「想要」的比例 越來越少了。 民眾一旦養成記帳的習慣,可以反思日前那些消費是否有過度「感性」消費。很多人經常買「想要」東西比較多,習慣看到就買、只 要喜歡就買,這是一種「感性」消費,通常回家之後都 會「理性」後悔。所以國人應該少一點「感性」,多一 點「理性」,自然不知不覺的多存下一點錢,口袋也多 了更多的投資理財的籌碼。 此外,像是電腦、網路、智慧型手機 APP 軟體或程 式,甚至信用卡刷卡,都有記帳的功能可分類分析,看 出那一類型消費比重偏高,便可進行節流。2. 做好風險管理 風險就是對於未來的不可預測性,唯有清楚風險, 才能管理與掌握風險,大致上可分為人身風險、人為風 險、投資風險 3 大類。其中,人為風險像是借錢給朋友 卻不還,讓自己可用流動資金降低;人身風險則是可以 透過保險來預防,未雨綢繆。若以風險承受可分為 3 大 類投資理財工具如下 : (1)低度風險性︰ 所謂財務的基礎工程,投資幾乎沒有什麼風險,當 未來退休時一定可以拿到的資產,像是保險、銀行定存 等風險性極低的投資工具。(2)中度風險性︰ 像是共同基金,不過投資任何基金商品仍有風險性 不一。不過,投資人可以透過股債配置的分散、全球、 多元資產為投資標的,將風險降至最低。(3)高度風險性︰ 像是股票、期貨、權證等就是屬於高波動、高報酬, 相對就有高風險的衍生性商品。3.確實執行能力 「大富由天、小富靠己」,因為「窮人怨天尤人、富人相信方法」,富有是可以練出來的。根據美國知名 作家湯瑪斯,史丹利(Thomas J. Stanley)調查研究超 過千位的百萬富翁發現,因繼承而致富比率約在 14% 左 右,近90%的富翁都是白手起家,證明「富不過三代」, 因此平民致富並不是遙不可及的夢想。 貧窮有千百個理由,富有只有一個關鍵,就是如何 提升理財執行力,包括 (1) 定時存、(2) 定額存、(3) 只進 不出、(4) 時間夠長、(5) 愈早愈好等 5 大祕訣。 愛因斯坦曾說過:「天下最有力量的東西不是原子 彈,而是複利。」,加上投資理財的年紀愈輕、時間愈 早開始著手越好,因為投資理財永遠不會嫌晚,所以國 人可善用 < 時間+儲蓄+投資+複利 > 方程式。 3 帳戶 >> 在歐美被廣為運用的「帳戶管理法」,也就是專款 專用管理法,建議國人可以自己設立短期、中期、長期 3 個帳戶。1.短期帳戶︰ 可隨進隨出的銀行戶頭。薪水進到這個帳戶後,每 個月的生活開銷都經由這個帳戶支出,因為隨時可以動 用,所以容易進出,也容易花光。2.中期帳戶︰ 可進可出 3-5 年短中期的投資帳戶。例如股票、基 金、房地產、期貨、跟會等,不過投資沒有穩賺不賠的 報酬率,是屬於不確定的帳戶與資產。3.長期帳戶︰ 只進不出的帳戶。就是比較長年期 (10 年以上 ) 的儲 蓄帳戶。像是子女教育金、退休帳戶,因此不可以讓它 有任何的損失,並且是確定給付、保本、保值的帳戶。 
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