暫緩發展解禁 城市大躍進 —新北市土城區
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 土城學府加盟店店長王錦鈴表示,土城屬於新北市市轄區,臨近板橋,在近年發展快速下,週邊可供建築發展用地已趨飽和,位於土城蛋黃地帶、原為軍事禁限建範圍的土城暫緩發展區開發解禁後,依都市計畫規定採市地重劃方式進行整體規劃開發,成為亮點重劃區,除交通與公共設施已先行進駐,重點醫療設施和民間娛樂設施也陸續進駐。以往受限於腹地不大、有很多的工業區及軍事禁建區而沒有這麼熱絡的土城房市,今處於逐漸加溫態勢。重劃區規劃完善 購屋最佳選擇重劃區近北二高、65 線快速道路,現有捷運板南線、未來有納入前瞻基礎計劃萬大樹林線第二期,開發範圍東以青雲路及其東側之街廊為界,西以學府路東側為界,南以金城路明德路北側為界,北以大同公司及新北高工為界,面積為45.06 公頃,公共設施包含:道路、人行廣場、公園、國民中學、停車場…等。目前推案28~52 坪,2~4 房為主,售價37~43 萬/ 坪為多,自住型、首購在2~3 房(1,200~1,500 萬)、換屋族在3~4 房(1,600~2,200 萬)。近年推案以宏璟建設日月光最大建案基地面積7,268 坪706 戶、弘暉大苑230 戶、金城舞二期、新海城、有富正旺、藏玉、東運御光…等十幾個工地較知名。土城區是大台北捷運沿線房價最親民區域之一,舊市區、海山捷運商圈、金城商圈、交通便捷、生活機能佳,房價平均在32~37(萬/ 坪)之間,雖為20年以上舊大樓,但維護大致良好,公設比少,非常值得推薦。未來萬大捷運線、長庚醫院、土城交流道,都為重劃區內創造利多,重劃區預售案價位在37~43 萬/ 坪之間,全新社區完善的規劃,是購屋者最佳選擇。中央路商圈 海山站中古屋生活機能便利土城中央加盟店店長鍾信豐表示,土城主要的交通幹道是金城路、中央路和中華路,捷運板南線的海山站、土城站、永寧站、頂埔站4 個站,還有未來萬大線的5個站點都沿著這三條主幹道興建。位於中央路一段的中央路商圈是最早聯外主要道路,周邊商家林立,又有捷運海山站,除有日月光開發案將帶來商場與影城外,亦近土城暫緩開發區。學區有樂利國小、廣福國小及中正國中。開車可走國道3 號土城交流道、及終於增設提案通過的北土城交流道,或通往新莊板橋的台65 線快速道路,交通十分便利。區域近期推案的大同莊園:位於中央路一段,是板南線上唯一萬坪森林莊園的住宅社區,此外大同也將智慧節能系統,全數導入在住宅當中,規劃22~72坪、2~4 房格局,開價每坪45~53 萬元。日月光廣場:位於重劃區學府路二段靠近中央路二段,1 樓及地下1 樓即為新型態的社區型商場,除了有秀泰影城之外,還有眾多知名連鎖品牌,及美食街、街邊店等等,住宅部份規劃為34~52 坪3~4 房,開價每坪47~51 萬元。建議買方若預算足夠,可優先找重劃區內建案,若預算不足,則可考慮找海山站附近的中古屋,生活機能也便利。 大型都市計劃、園區、醫院帶動居住需求土城金城加盟店店長陳世庸指出,土城區最近有許多大型都市計畫,又有捷運板南線支持,土城暫緩發展區重劃後是首購族的最愛。重劃區主要位於金城路二段兩側,在捷運海山站及土城站之間,有捷運及近舊市區商圈優勢,吸引多家知名建商搶入,目前最大型的推案有日月光、弘暉大苑、金城舞、清水湛、新樸文滙、青玉、藏玉等,開價約40~45 萬/ 坪,房型2-4 房,坪數約21 坪~56 坪不等; 即將完工的土城醫院設有超過1,000 個病床,此外還有萬大線第二階段,國道3 號清水交流道等計畫,是集結休閒購物、醫療、交通建設於一身,地點又在市中心的大型重劃區,發展動能強。想到土城置產的民眾,如要交通便利,沿捷運板南線,土城主要商圈的海山站生活機能好,相對房價較高,中古電梯35-40 萬/坪,近海山站5 分鐘有華固建設推出的土城第一豪宅華固新綠洲,目前算是土城最好的社區。小資族則頂埔捷運是不錯的選擇,生活機能略微遜色,但房價便宜,電梯大樓約28~33 萬/ 坪,附近也有很多新推案供選擇。金城延吉商圈有麥當勞、星巴克、屈臣氏、頂好、各大銀行等生活機能好,現雖無捷運,未來在中和萬大線加持下,增值可期,電梯大樓約30~35 萬/ 坪。土城的發展與台北市內湖很像,內湖發展快速因有科學園區,土城則有年營4.63 兆鴻海集團總部,以及頂埔永寧科技園區,鄰近中和軟體園區,三個科技園區帶進人口外,預計2019 年底可營運的土城醫院也試必將帶來很多醫護人員的居住需求,加上重劃區擴大都市版圖,土城進化為黃金宜居之城ing。

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2017年全球經濟展望
2017-01-25
【文 / 莉思】 全球經濟邁向復甦,但步調緩慢2015 年底以來國際貨幣基金(IMF) 連續五次下修全球經濟成長率預測,全球貿易市場交易走緩,其中美國表現較好,但經濟復甦力道始終未如預期強勁;而中國正處於結構改革時期,成長力道明顯低於過往,要推進全球經濟成長力有未逮;歐盟內部政治風險提升,「英國脫歐」後,民粹主義抬頭,英國與歐盟之間關係的不確定性,將直接影響到歐元區、歐盟的經濟成長;日本通貨緊縮疑慮再起,日本央行在採用了不同於傳統的新型態貨幣政策後,並未如日本政府預期帶來經濟新局,經濟表現仍持續疲軟。 展望2017 年,美國新任總統川普之政見側重基礎建設及財政政策的擴張,預料對全球經濟及總體政策走向將有重要影響;中國經濟持續走緩,透過引導人民幣走貶及結構改革政策( 包括供給側改革、擴點自貿區等),積極進行結構改革工程;而繼「英國脫歐」之後,義大利「修憲公投」執政黨慘敗,加上2017 年法、德兩國都將舉行大選,政治風險不容小覷;但亞洲新興市場成長動能依舊強勁,這些開發中國家雖然同樣受到國際經濟情勢的波動衝擊,然結構性的改革政策落實( 包括基礎建設的興建、區域內貿易准入障礙的減少、勞動市場制度的改善等),為其經濟持續成長的關鍵。 是以市場預估2017 年先進國家經濟雖未見顯著起色,但新興市場與發展中國家成長的改善,全球經濟成長應能微幅提升;惟美國新任川普總統經濟政策走向、國際保護主義未來發展、各國財政刺激政策效果、歐洲國家大選年及中國大陸經濟發展與兩岸關係走向,均將影響2017 年國內、外經濟的後續表現,仍有待追蹤觀察。 台灣經濟由谷底回升,緩步復甦台灣經濟情勢在2016 年上半年並無明顯好轉,然下半年受到智慧型產品的需求刺激下,出口有所回升並逐漸帶動國內製造業的投資計畫,惟長期而言國內經濟仍高度受到全球經貿大環境的變動之影響。 1.各機構預估2017年經濟成長率介於1.7%~1.9%台灣為小而開放的經濟體,經濟發展與全球景氣週期息息相關。行政院主計總處11 月提出今年經濟成長率由1.22% 上調至1.35%,台灣經濟在最近已經走到谷底,開始慢慢復甦,各機構預估2017 年經濟成長率介於1.7%~1.9%。台灣的經濟強項依然以產品的出口為主,尤其電子業出口對於台灣而言非常關鍵,然其出口表現受到全球智慧型手機市場的產品生命週期所影響,市場期待蘋果在2017 年推出之創新設計產品iPhone8 新機型可帶動換機潮,將對台灣半導體產業及蘋果供應鏈有所助益。此外,台灣對中國的出口也很重要,2015 年中國經濟成長率降低至6% 左右,且商品價格崩跌,台灣對中國的出口開始衰退。 2016 年中國需求趨於穩定,並於第3 季開始呈現反彈,而這股反彈的力道主要來自於電子業,2017 年中國的經濟將進一步減緩(IMF 預測:2016 年6.6% vs. 2017 年6.2%),中國大陸成長趨緩與經濟重整,將持續影響台灣的出口業者。 2.預期央行將維持低利率2017 年台灣經濟温和復甦,將減少央行降低利率的需求,但力道仍不足以支持立即提升利率。央行自2008 年全球金融風暴後,便維持寬鬆貨幣政策。 在過去數年,台灣央行與美國聯準會的緊密連動關係已不再,即使美國聯準會升息推升美元走強,預估台灣央行仍不會調高利率。2017 年央行可望持續關注國內基本面,並且將短期利率維持在低水平( 基準利率為1.375%)。 3.預期房價可望築底完成今年度房價下跌速度減緩,銀行承作房貸餘額小幅回升,均有賴於低利率。展望2017 年,台灣經濟緩步復甦,勞動市場穩定以及低利率政策,將對房地產市場提供一些幫助。此外,蔡英文政府宣示不再推出新打房政策,再加上政府為了增加投資以去化國內過多的游資,以及為了提昇全民住宅安全,將大力推動都更,預估2017 年房價可望築底完成。 4.推動南向與全球市場相比,台灣成長較緩慢,將導致台灣企業增加海外直接投資。儘管台灣對中國的直接投資已經降溫,但在其他開發中市場的投資仍具有高成長潛力。政府目前正在推動新南向政策,協助台灣企業到東南亞/ 南亞投資。
法拍與租賃
2016-12-19
【文 / 鍾運凱】 案例:張三將A 屋出租給李四,租期2 年。出租後不久,張三向X 銀行申辦貸款,並將A 屋設定抵押給X 銀行。數月後,張三由於財務吃緊,無法繼續償還銀行貸款,X 銀行經催討無效,向法院聲請拍賣A 屋抵債。試問:X 銀行拍賣A 屋,是否會影響李四的權益?A 屋遭法院查封後,張三與李四協議終止租約,張三又將A 屋出租給王五,並且到法院辦理租屋公證。試問:X 銀行拍賣A 屋,是否會影響王五的權益? 解析:一、買賣不破租賃為保障承租人權益,民法第425 條第1 項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」換言之,只要符合民法第425 條的要件,縱然所有權人換人,承租人仍可以對新所有權人主張租賃契約,可以繼續使用收益租賃物。而同條第2 項:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5 年或未定期限者,不適用之。」由此可知,「買賣不破租賃」必須符合以下三要件: (一)必須在承租人占有中:在承租人占有中,才有租賃的「外觀」,第三人才有保障。假如在房屋買賣過程中,房客沒有居住的事實,縱使實際上有租賃契約的存在,也不能對買方主張「買賣不破租賃」。 (二)租約須經公證:過去實務上經常發生債務人為避免強制執行,與第三人第立假租約,降低應買意願。藉由公證制度,以減少假租約的情形。 (三)如未經公證,租賃期間須在5 年以內(包含5 年)。張三李四的租約期限2 年,雖然沒有辦理公證,仍有前述第1 項的適用。因此,即使A 屋遭法院拍賣,拍賣也是「買賣」的一種,仍有「買賣不破租賃」的適用,換言之,透過法拍買到A 屋的新屋主,不能要求李四搬遷。 二、抵押權人的除去權 雖然李四可以主張「買賣不破租賃」,但前提是租賃契約必須存在。如果聲請拍賣的是抵押權人,租賃契約有可能遭到法院的強制終止。民法第866 條第1、2 項規定:「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」 因此必須區分二種情形:「租賃關係成立在先」或「抵押權設定在先」;如果抵押權設定在先,即使租賃契約有「買賣不破租賃」的效力,仍有可能因為影響拍賣價格而遭到法院終止租賃契約。本題張三「先」出租A 屋給李四,「後」設定抵押權給X 銀行,不構成前述民法866 條的情形,法院不能終止張三李四的租約。 三、查封後的出租前述抵押權人聲請拍賣的情形,只要租賃成立在後且影響拍賣價格,無論該租賃成立的時間在「查封」前後,均會遭到法院終止租賃。但如果是一般債權人的拍賣,則限於「查封後」的租賃才可以排除。強制執行法第51 條第2、3 項規定:「實施查封後,債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為,對於債權人不生效力。 實施查封後,第三人未經執行法院允許,占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者,執行法院得依職權或依聲請排除之。」(強制執行法第113 條準用)所謂「對於債權人不生效力」,是指該租賃關係本身雖然合法有效,卻不能以該租賃關係對抗債權人,法院可以排除該租賃關係,強制房客搬遷。但假如法院一直沒有發現出租的情事,直到拍賣完畢,要將房屋點交給買受人時,才發現有租賃的房客存在,法院也會依強制執行法第99 條第1 項:「債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。」之規定,強制房客遷出。 四、結論本題張三李四之間的租賃契約,因為可以主張「買賣不破租賃」的效力,且成立在抵押權設定之前,因此X 銀行的拍賣不會影響李四的權益。張三李四協議終止租約後,張三又將A 屋出租給王五,由於此時A 屋已遭法院查封,即使張三王五的租約有辦理法院公證,也不能對抗債權人X 銀行;如果該租約會影響拍賣價格,法院可以強制排除該租約,要求王五遷出。惟民法第423 條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」張三將A 屋出租給王五,有義務確保王五能繼續使用,如遭到法院強制終止租約或排除占有,王五可以對張三主張違約的損害賠償責任。  
聰明錢的流動
2016-12-19
【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】 全球經濟,這個既熟悉又陌生的名詞,曾經國與國是那麼遙遠,但現在對於經濟的看法已經從國內延伸至無邊界的全球,而全球經濟的走勢強弱分明,美中日三強鼎立態勢明顯。由近期來看,老大哥美國呈現復甦態勢,但幅度小且緩,不過美元匯率長期看升機率大,唯獨須留意政治風險;而中國大陸,兩位數成長的GDP已不復見,經濟降溫呈現L型常態,匯率弱勢;與台灣友好的日本,GDP平緩偏跌,在政府持續貨幣寬鬆和政策導向下,日圓匯率有望持穩轉強。 擁有高度經濟發展與法治規範的國家適合風險趨避者與風險中性者投入中信房屋商仲部專案副理王藝樺表示,投資市場不變的金言玉語 : 「高風險高報酬,風險與報酬為一體兩面。」愈想追求高報酬的人勢必負擔高報酬,這種直接反映的就是投資者或是消費者的心態;大約可分成三種型態,第一種為積極型的人,基本上想追求高報酬並可承擔多數風險,稱為『風險偏好者』(riskseeking)。第二種為保守型,對於風險幾乎無法承受的,稱為『風險趨避者』(risk aversion)。最後,在積極與保守之間的類型,如果有風險的付出和收益,對他而言,兩者幾乎沒什麼差別,那麼他就是『風險中性』(riskneutral) 的類型。以海外不動產投資而言,每個國家的屬性影響著當地不動產的發展,例如已經高度成熟發 展的日本、英國…等國家來說,擁有著高度經濟發展與法治規範,此種類型就是適合風險趨避者與風險中性者投入,有固定的收租條件與低風險的變動,將風險盡量最小化;另有一種是較傾向開發中國家方面,有如東南亞的新興國家等,因為基期低,且其成長性與未來性明顯,可是相對的政經情勢較不穩定、法治不周全落實,擁有高風險高報酬的特性,只適合風險偏好者投入來博取高利潤。至於在風險與報酬權衡下,孰重孰輕端賴自身思量。「不動產投資理財」是門深受經濟、社會、政治影響的議題,在挑選海外動產時,由於環境、法規、人文不熟悉,更需要注意與小心,王藝樺副理說明,主要可從風險與報酬兩個角度來做衡量標準;以風險觀點來看,首重該國家的政經情勢發展,次重法治水準。 一. 政經情勢發展: 關乎不動產的產權和保障,若該國長期政治經濟動盪不安,貨幣價值本身可能就波動很大,不動產即首當其衝受影響,所以在挑選時應首重海外不動產的產權與保障。 二. 法治水準: 關乎不動產的營收和稅務各項成本,在買賣海外不動產會產生的營收( 包含出租收入)與持有時的稅務之成本,應該在投入前就該極度認識和了解,因為這部分影響到獲利程度。 從報酬觀點而言,著重三大方向,是為「房價」、「租金」與「匯率」。一. 房價: 這部分當然是挑選進場低、出場高及呈現正成長的物件,不過值得注意的是,除了考量賺取增值空間外,最重要的應該是考慮出場的風險,不能因小失大,以現階段來看,東南亞國家較屬這類型;此外,屬意物件的房價是否和當地市場價格一致,而不是被灌水、買了超過行情的價格,這嚴重攸關您的獲利基準與投報率,想避免這樣的情況發生,除了需了解當地實際的行情以外,慎選代理商或是知名仲介公司是保障自身權益的不二法門。 二. 租金: 原則上以目前這樣低利的環境,穩定的租金投報率是購買海外不動產的主要考量之一,而相鄰台灣很近的日本就屬這樣穩定收取投報之類型,台灣目前不動產租金投報率1.57% 左右,日本幾乎是我們三倍有餘,並且是亞洲首屈一指的國家,無論在政經情勢的穩定度、各方面都有極高的水準,也是國人普遍較為接受與熟悉的文化,租金投報的置產客可透過有品牌、專業值得信任的不動產業者,選擇近地鐵車站等條件的好標的來投資。( 中信房屋海外不動產推薦:http://global.cthouse.com.tw/) 三. 匯率: 從報酬這三點來看,匯率可以說是最為重要的因素,也是最不可控的因子,畢竟匯率牽扯的範圍太廣,如大到國家與國家間的貿易順逆差、匯率戰爭,小到國家裡的進出口影響…等等,簡單來說,挑對的時候( 匯率有利時) 進場,即可以極大化並加乘海外投資的利潤,但如果是不對時,也可能完全吃掉您的獲利,所以是關鍵中的關鍵,不可不慎! 王藝樺認為,在光速變動的年代,把錢放在對的地方,遠遠比會賺錢來的重要太多;「不動產」- 人類只要存在,就為生存的條件之一,況且相對於多數虛擬的投資商品,實體的存在感和波動相對小的情況下,成為smart money 一個很好的出入口。  
從寶可夢看虛擬經濟
2016-11-10
【文 / 簡絜】暑假時, 智慧手機遊戲「精靈寶可夢G o 」(Pokémon Go,舊譯「神奇寶貝Go」)在台灣引發一波熱潮,帶來了許多話題,當然不只台灣,這款遊戲其實席捲全世界,到處都可探到拿著手機在街上尋找精靈寶可夢的玩家。什麼是「精靈寶可夢Go」?這款遊戲是由任天堂、精靈寶可夢公司授權,美國新創企業Niantic 負責開發和營運,遊戲中,玩家可以捕捉共151 種小精靈,並用其捕捉到的精靈與朋友對戰,最特別的是它通過AR(擴增實境)技術將小精靈與智慧手機拍攝的影像重疊,結合了虛擬與真實,遊戲一啟動,你周遭的真實街景就變成了小精靈們的棲息地。自從七月份在美國、澳洲上市以來,寶可夢立刻引發全球熱潮,短短一個月內已創下5 項金氏世界紀錄,包含首月營收最高的手機遊戲,其營收為2 億650 萬美金;以及首月下載次數最多的手機遊戲,上市首月,就締造1 億3000 萬次的下載量等紀錄。另外官方還推出了「Pokémon GO Plus 」手環,只要跟遊戲連線之後就能感測精靈寶可夢,只要偵測到附近有精靈寶可夢,便會發出震動通知玩家,按下配件上的按鈕就能立刻丟出寶貝球來收服它們,而此「Pokémon GO Plus 」手環未上市前就已經被玩家訂購一空。寶可夢帶來的商機?上述的營收佳績,最直接受惠的自然是發行的Niantic 公司,再來就是網路平台Google 及Apple,但說起來這成績並不是運氣或偶然得來的,雖然寶可夢的創始公司天堂能從App 中分得10%的權利金,但這款遊戲能引爆如此的熱潮,與任天堂在遊戲、電影、動漫、玩具等產業推廣了20 多年,累積成千上萬愛好者,才是引爆Pokémon GO 成功的最大原因。技術方面,最重要的關鍵是是讓AR(擴增實境)技術變成可在手機上體驗的創新遊戲。其實AR 並不是今天才有的新技術,其發展已有數十年,因為寶可夢讓民眾體驗到什麼是擴增實境,進而引發熱潮,寶可夢的成功對未來AR 產業發展將有很大助益。除此之外,要玩AR 最重要的就是地圖的GPS 定位,但GPS 定位十分耗電,所有人立刻聯想到行動電源的發展方向,以及手機的散熱功能、鏡頭好壞等等,也可能搭著這一波順風潮引發新的商機。什麼是虛擬經濟(Fictitious Economy)?虛擬經濟最概括的解釋便是相對於實體經濟,是經濟虛擬化的必然產物,大家最容易理解的應該是小時候玩的「大富翁」遊戲,當時玩的是玩具鈔,現在則是虛擬貨幣,這些虛擬貨幣通常限定在特定的遊戲或網站內流通,由該遊戲/網站公司發行,你可以用現金購買虛擬貨幣或是在遊戲過程中獲得,像《第二人生》遊戲中的林登幣則有兌換美元的匯率,讓虛擬貨幣也在能在現實兌換使用。以「精靈寶可夢Go」為例,你可以用現金購買遊戲裡的虛擬道具、裝備等等,目前在許多遊戲中也都可看到這樣的例子,但這是否真能帶動虛擬經濟,引發一波經濟熱潮,還是它最終將成為泡沫經濟?巨大商機還是終將泡沫?因為其出現的時間尚短,還須觀察,目前尚無人敢斷言,虛擬經濟將帶動革命,創造新的商機還是最終將成為泡沫。即使是引發火紅概念股題材的「寶可夢」也一樣,有人看好,也有人認為這只是短暫的社會現象,因為沉溺遊戲,所帶來的弊端終究都會讓這波熱潮漸趨平緩。「寶可夢」自上市以來就引發不少社會議題,有玩家沉迷尋找寶可夢失足摔到,甚至引發交通事故,更誇張的是還有人利用「精靈寶可夢Go」來犯罪。因此有人認為耽溺於遊戲,不顧現實生活,這樣的代價實在太過巨大,是不可能真的成功的,也有人提及寶可夢的熱潮,不過是全球科技產品空窗期之下的產物。雖然對於虛擬經濟的未來是否樂觀,大多抱持懷疑態度,但AR 技術的應用,卻是未來趨勢,像是室內設計與服裝展售都有這樣的技術,消費者無須親自把家具搬到家中,就可以利用AR 技術看到家具在自家呈現的樣子,試穿衣服也是,只要利用3D 虛擬試衣間,顧客不需實際穿脫,就可以看到新衣在穿搭在身上的效果。在未來,消防隊員甚至可以看見失火建築物的格局,因而能避開危險,應用在醫學上還能造福更多人群,雖然這些聽起來很科幻,不過其實AR 技術的研發已經超過數十年,雖然還需要其他周邊設備的輔助與搭配,當相信能普遍應用在未來生活中,應該是指日可待。
別在to-do list 寫一大堆事了, 改列「今日清單」, 從容達成目標
2016-11-10
【撰文/經理人月刊】你一定聽過、也用過「待辦清單」(to-do list),但是你真的會用嗎?或者,你覺得它真的有用嗎?很多時候,我們只是在單子上列下了滿滿的工作事項,非但搞不清楚該優先處理哪些事,而且當看到單子上的事情都沒被完成時,還搞得自己覺得效率不彰、心情不好。《贏家早就下班了》作者馬丁‧ 皮耶奧古(MartinBjergegaard)與丹‧ 米爾恩(Jordan Milne)訪談了全球25 位頂尖人士,發現他們使用待辦清單的方式,跟一般工作者不一樣:1.不再條列待辦事項,改列「今日清單」當你試著在to-do list 寫下所有你該做、想做的事情時,可能會發現事情多到做不完。列出「今日清單」,每一天只需要做好清單上的工作,可以讓你帶著愉快的心情下班。印度最大網路公司Infosys 創辦人納瑞亞納‧ 墨西(Narayana Murthy)多年來始終奉行「今日清單」原則。對上班族來說,做完了今日清單上的事情之後,內心會感到平靜,下班回家後也不用再滿腦子想著工作,擔心到底還有哪些事沒做,無法跟家人好好相處。2.別貪多,搞定兩、三件要事就夠了每天開始工作前,都要反覆確認哪些事最重要,可以帶領你朝目標更近一步。而這兩、三件足以決定成敗的關鍵事情,就是你的「極重要目標」(WildlyImportant Goals,簡稱WIGS)上,你只要將目光聚焦其上、全力以赴做到最好即可,再也不用擔心真正重要的任務一拖再拖,甚至找不到時間去做。要找出WIGS,你可以先跟主管或團隊討論,用簡短、可衡量的句子寫下來,例如「專案團隊的WIGS 是,在未來3 個月內,點擊率要從15% 成長至20%。」為了提醒自己和團隊時刻謹記重要目標,你可以在辦公室的顯眼位置,架設一個「WIGS 白板」(或螢幕),上面寫著本周或本日的WIGS 目標,例如「本周點擊率目標:17%」。或者,你也可以固定召開「WIGS 周會」,每次15 分鐘為限,讓每個成員報告本周進度,以及下一周將要採取哪些行動。(取材自《贏家早就下班了》,圓神出版。整理 / 陳清稱)重點提示1.條列「今日清單」:將今天要完成的事寫下來,每天只需要做好該完成的進度,就可以安心地下班。2.先做「極重要目標」:優先完成兩、三件足以決定成敗的關鍵事情,避免重要任務一再拖延。
英國脫歐對台灣的影響
2016-09-13
【文 / 簡絜】今年六月英國脫歐的新聞不只在國際投下一個震撼彈,連英國民眾都被脫歐派意外勝出而嚇了一大跳,毫無意外立刻造成全球金融大震盪,道瓊工業指數重跌610點,當天全球股市市值蒸發2兆美元,台股也在6月24日盤中一度重挫300點。由於英國脫歐後前景不明,有不少企業暫停在英國的投資與招聘,甚至不排除將總部遷往其他歐洲國家,不過對全球經濟的影響,還有待慢慢觀察,畢竟歐洲的經濟也已停滯了十年,種種因素交錯影響,無法歸類為單一原因,就連脫歐時間目前都隱晦不明。英國脫歐時間表雖然脫歐派意外勝出,但英國要真正脫歐,至少需要兩年的時間,新上任的英國首相梅依(TheresaMay)就曾公開表示,今年年底前不會啟動正式「脫歐」程序。另外法國將在明年4、5 月舉行總統選舉,德國也會在明年9 月舉行聯邦議院選舉,倫敦新任市長薩迪克.汗(Sadiq Khan)也提及:或許等到法國和德國的大選結束後,才會開始啟動脫歐,那時新的法國總統和德國總理比較會把英國人的需求放在心上。目前不確定因素實在太多,英國就算要脫歐,預計至少需要兩年以上時間,畢竟情勢複雜,有人預測2019 年英國才會正式完成脫歐程序,目前評估脫歐影響還為時過早,但我們可以先看看英國目前的情況。對英國影響因為脫歐的影響,英國企業已轉為保守,而英國房價跌幅也是2015 年底以來最大,失業率也可能會開始慢慢爬升,經濟學家認為英國將面臨一波經濟衰退,之後才會緩慢成長。自從6 月份英國脫歐公投以來,英國人的信心指數重挫,而且擔憂情緒嚴重,民眾最擔心的是自身家庭財務狀況以及房產價值,許多家庭認為,受英國脫歐公投結果的影響,處境只會越來越糟。英國7 月份的銷售指數創下四年來最大降幅,未來家庭中的消費支出會緊縮,到時對零售業會產生更明顯的連鎖效應。不過雖然脫歐給英國帶來了許多負面影響,但在觀光方面卻意外成長,因為英鎊貶值,所以觀光業反而興盛起來,七月至今外國遊客成長了18%,旅館、航空公司的生意成長不少。對台灣影響雖然英國脫歐可能成為下半年全球金融市場的最大不確定因素,不過說起來對台灣實質影響不大,因為我們與英國貿易規模小,對其依賴程度不高,匯市英鎊的交易量跟存款餘額都偏低,所以對台灣的衝擊有限。6 月24 日股市反應會如此劇烈,主要是結果太過意外,衝擊了投資人的信心與一些預期心理的交互影響,到了七月份,台股便突破了9000 點,就連英國股市也僅是短暫下跌,之後就大幅上漲,美股也再創歷史新高。這結果倒也不意外,以往只要遇上重大金融風暴,通常在宣洩反映個幾天後就會趨於平穩。台灣經濟研究院院長林建甫認為,脫歐會對台灣出口及股匯市造成負面影響,讓台灣下半年景氣回溫更加困難,而且也會影響台灣出口及對外貿易,歐洲是台灣主要出口市場之一,約占9%,英國脫歐後,可能會導致歐盟貿易政策更加保守,不利我們將貨品出口到歐盟,對於以出口為導向的台灣來說,自然是不利。不過雖然不利,但也不需太過悲觀,畢竟9% 也不是太大的比例,影響是一定會有的,但衝擊有限,平常心待之就可以。理財方式七月初時,央行因應全球經濟不景氣以及台灣經濟持續低迷的原因,宣布降息,這也是第4 度降息,用以及提振經濟,只是存款利率不斷調降,利息根本追不上物價漲幅,利息完全被通貨膨脹吃掉,存在銀行的錢也只會變得越來越薄。因此定時定額投資就變得很重要,透過定時定額買基金的方式,是一個不錯的方法,不過當然要選對投資趨勢,進場出場時機也要掌握。傳統要避險的方式可買黃金,若要買外幣,英鎊與歐元還是暫時持觀望態度較好,美元當然還是首選,日元也可購進,但皆不需追高,畢竟震盪的風險還是很高。股票的話,一些績優、穩健知名企業,如果逢低的話,能力許可還是可承接看看,當然還是要控制好風險,理財一向都需要理智分析,而不是一時的激情。英國正式脫歐還需耗時兩年以上,目前還難以評估對全球經濟的影響及衝擊,雖然意見紛呈,有悲觀者也有樂觀者,不過對台灣的影響有限,先靜觀其變即可。
頂樓違建的法律問題
2016-09-12
【文 / 鍾運凱】案例:張三的房子位於公寓頂樓,屋頂平台一向由他單獨使用,其他住戶均無異議,於是張三在屋頂平台加建房屋並封住屋頂出入口,另打通頂樓與屋頂之間樓板,做成室內梯相通。施工完成後其他住戶也都沒有表示反對。20 年後,新搬來的住戶李四當選管理委員會主任委員,李四代表管委會要求張三拆除頂樓加蓋並將屋頂平台交還給全體住戶;張三表示,屋頂平台他已使用超過20 年,全體住戶均長期默許,他應該有權繼續使用。試問,雙方誰是誰非?解析:一、占用屋頂平台可否主張時效取得或消滅時效?依公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定可知,公寓大廈的屋頂平台應屬於「共用部分」,為全體區分所有權人所共有;獨占屋頂平台等於占有他人之物,依法應負返還之責。然而民法第125 條:「請求權,因15 年間不行使而消滅。」第769 條:「以所有之意思,20 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」張三得否因此取得屋頂平台之所有權?台灣高等法院有一則判決(103 年度重上12 號)見解可供參考:「已登記不動產所有人之回復請求權,無民法第125 條消滅時效規定之適用,司法院大法官著有釋字第107 號解釋足參。再按區分所有之公寓大樓,所有權之客體,可分為專有部分及共有部分,其屋頂平台既屬該建物之一部,且係為維護大樓之安全與外觀所必要,性質上不許分割而成為專有部分,應由全體住戶共有使用,自屬該大樓之公用部分,依民法第799 條規定,應推定為大樓各區分所有人之共有,縱未經登記,仍不失其共有之性質……登記範圍應係區分所有建物之完整結構及其所形成之空間,未列明在建物登記謄本及測量成果圖內之牆面、樑柱、樓地板、頂樓屋頂平台等,仍包含於建物第一次登記範圍內……頂樓屋頂平台,結構上與整棟建物並不可分,並非為一獨立或附屬之建物,無從以獨立之不動產視之,則自無所謂須經登記之問題,與其他樓層平台(如露臺、陽台)、突出物,或電梯間、發電機室、變電室等建物共用部分,均結構上獨立另有建物不同,頂樓之屋頂平台屬建物之一部分,已隨同建物辦理登記,本無所謂須另外辦理登記,不得因認屬未登記之不動產……屋頂平台之回復請求權並未罹時效期間而消滅。」依上述判決見解,屋頂平台因為屬於整體建物的一部分,也算「已登記」之建物,按大法官釋字第107 號解釋,已登記不動產不適用民法第125 條之規定;又第769 條取得時效之標的亦是「他人未登記之不動產」,因此也不能適用之。換言之,張三占用屋頂平台再久,也無法取得所有權。二、住戶長期默許,是否成立分管契約?所謂「分管契約」是指經共有人全體協議,由各共有人分別管理共有物之一部分,通常均以書面為之。屋頂平台既屬全體區分所有權人所共有,自得成立分管契約由頂樓住戶獨占使用。然而,如果沒有積極訂立分管契約書,只是所有住戶均長期默許屋頂平台占用之事實,是否成立分管契約?前述高等法院判決對此表示:「共有物分管之約定,不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,非不得認有默示分管契約之存在。於此情形,倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束,所謂默示之意思表示,係指依共有人之舉動或其他情事,足以間接推知其效果意思而言……系爭屋頂平台違章建築20 餘年來住戶無異議等情,可證本件至少有默示之分管,確非無權占用,自不得因事後住戶變動再為否認之意思……應認區分所有權人已默示同意有分管契約。」依上述見解,應可認定張三與全體住戶之間已成立默示分管契約,張三有正當權利得繼續獨占使用頂樓平台,其他區分所有權人必須忍受。三、使用公寓大廈屋頂平台有無限制?公寓大廈管理條例第9 條規定:「各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」換言之,區分所有權人雖然可以用分管契約訂定屋頂平台的使用權屬,但其使用仍不得違反相關法令。例如建築法第25 條規定,建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除;張三在屋頂平台擅自加建房屋,屬於違反建築法之違章建築,不因有無分管契約而異。再依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定:「住戶違反第2 項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」因此,管委會的主委李四有權要求張三拆除違章建築,但不能要求他將屋頂平台返還全體住戶。
社會新鮮人理財一點通
2016-08-12
【文 / 簡絜】對社會新鮮人來說,前幾個月甚至前半年到一年間很有可能存不到任何錢,這是很正常的現象,扣掉生活所需後,如果沒有好好規劃,其實很容易衝動購物,看到喜歡的就買,想到美食就去享用大餐,周末四處趴趴走,三五好友聚會,吃喝玩樂,口袋裡的錢就這樣不知不覺花光殆盡,到了月底才開始驚覺,於是縮衣節食等待下個月領薪日來臨。開始學著記帳通常理財的第一步驟就是先學會記帳,這是檢視支出明細最快的辦法,到底你把錢都花在那些地方,怎麼會總是覺得前不夠用?記帳後,就能很快找到原因,建議起碼要維持三個月的記帳行為,這樣才能清楚金錢的流向。記帳的方式任君挑選,不管你是喜歡紙本的還是喜歡用Excel 操作,亦或者現在流行的app,也有各種記帳軟體可用,琳瑯滿目,看您覺得哪個最能勾起你想記帳的興趣,就使用那種方式。記帳是理財中最基本的一個步驟,即使再沒耐心也試著先記帳三個月,對於生活上的必要開支有了底後,才能進行下一步驟。每月定時存錢知道自己每個月的基本支出後,就可以開始規劃能存多少錢,當然每個人職業不同,薪水有高低,是否需要付房租水電等等,畢竟如果住在家中,花費就省去許多,因此一般建議,薪水的10%-20% 應該要在發薪日當天就存進另一個戶頭,這戶頭的只能進不能出,算是一種強迫儲蓄,當然如果你能存得比20% 更多,自然更好。要釐清的觀點是,不是花了多少錢才決定存多少錢,而是決定先存多少錢,剩下的才是你能支配的支出費用。至於房租應該佔薪水比例的多少才恰當,一般會建議不要超過薪水的1/3,有些人追求好一點的居住環境,累了一天回到家,起碼身心愉快,這也無可厚非,畢竟每個人對於快樂與幸福的定義都不一樣,但還是要拿捏一個尺度,如果房租超過薪水的1/2 那就太高了,再加上生活費等等,基本上是無法存到錢的。至於到底要存到多少錢才算足夠呢?最起碼要先存到一筆生活急用準備金,通常會以半年薪資為目標,如果發生緊急狀況,或是突然失業,這筆急用準備金就能派上用場,不用擔心一失業就得喝西北風。擬定財務目標當你存到了急救金後,就可以開始擬定財務目標,可分為有形的與無形的,有形的是房子、車子、創業基金、保險等,簡單說就是可以列出金額數額的;另外一種是無形的,也就是自我投資,建議可以撥出薪水的10% 用於自我投資。有人對語言特別有興趣,就可以在外語上多下些功夫,有些則是喜歡往增廣見聞的方向去走,有些喜歡學習新技能、自我成長,這些都是無形的投資,不用去設想你要學習的事項一定能帶給你什麼幫助,就順著自己有興趣,喜歡的去做,生命是十分奧妙的,這些東西都能積累成養分,以後說不定都能成為資產,因此不要小看它帶來的隱形複利。保險與投資保險算是一個比較具有爭議性的項目,有人覺得不需要,你跟他說醫療保險,他會說有健保;至於儲蓄型或是投資型保險,他認為自己投資就好,這與每個人的理財觀差異有關,勉強不來,有人不喜歡保險則是覺得像推銷似的,每次只要有新的產品推出就會接到保險業務員的電話,煩不勝煩。因此保險的部分就看每個人需要,有些人喜歡多一份保險,給自己多一分保障,只是要注意的量力而為,不要因為業務員的推銷購買了過多的保單,保費支出切記不要超過年收入的10%,免得造成沉重的負擔,如果保費是月繳,同樣的原則,不要超過薪水10%。至於投資,不管是股票、基金、房地產甚至骨董、藝術等等,都是需要長時間學習及規劃的,這過程需要幾年的時間,建議一開始定期定額投資,然後自己也要花點時間瞭解你投資的標的,不要人云亦云。尤其是股票,不要看著電視名嘴說什麼就買什麼,卻一點功課都不做,這樣很容易血本無歸,不過如果當作是學得一個教訓那也算值得。最後要提醒大家,閒暇時可多看一些理財書籍,正確的知識會讓你少走許多冤枉路,一開始可以從最淺顯的看起,之後逐漸累積,理財觀念尤其重要,只要掌握住大原則,便不容易出錯。
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