建設穩健帶動區域發展 鳳山將成為都市核心
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 捷運+人口紅利優勢  區域房市一片看好鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示,鳳山是高雄人口最多的行政區,地方發展歷史超過三百年,聚落形成特有的住商機能街巷,更隨處可見近代軍事文史痕跡,具有發展軍事觀光的潛力,高雄都發局將以軍地、文資、軌道等三元素題材,擘劃大鳳山地區的發展。本公司位置在武慶二路上,界於前鎮、鳳山、苓雅區交接處,可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈,且附近有三多、瑞隆高速公路交流道,南來北往交通便利。區域內人口主要集中在鳳新高中對面( 新富路至瑞隆東路之間)、以及二聖路到瑞隆路之間,未來武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠即將搬遷,31 公頃的土地即將重劃變更為住商用地,成為「凱旋新境」,且臨C35、C36 輕軌站,相信成為未來發展區域。鳳新明星學區,新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中,升學率高,學習環境氛圍佳,附近大明路有傳統市場採買方便,生活機能佳,故許多家長皆優先以這學區考量;加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園及去年10月完工的國際級藝術表演中心,提供良好休閒環境,讓附近民眾使用,致周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站,可直達表演中心門口,未來加上捷運黃線,可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場,以及第二階段環狀輕軌,興建完成後,方便連結捷運系統,大眾交通更便利,相信會聚集更多人口及需求。小宅當道 衛武營公園好選擇高雄房市交易熱區,仍以三民區與鳳山區,為交易熱區冠亞軍,其中位於熱鬧商圈或捷運站區周圍,買方進場態度積極,許多民眾買房會考量捷運站周邊,也讓捷運站周邊住宅詢問度大幅提高、捷運概念宅交易熱絡且房價持穩。目前中古屋市場熱賣的產品及價位:公寓約150 萬~400 萬、大樓( 需有車位) 約400 萬~700 萬、透天( 須能停車) 約600 萬~1200 萬,新建案部分,若正面衛武營公園,如園丰景、永信鼎席等豪宅案,價位在24-30 萬/ 坪,其他建案價位大致19-23 萬/ 坪,目前市場以首購客戶為主力買盤,2-3 房加車位,600-800 萬的價位最好賣。鳳山國中站過去房價偏低,這幾年因為捷運通車而拉抬房價,屬於落後補漲的情況,且鳳山國中站跟大東站周邊有許多新建案,雖然這些新建案價格高出中古屋許多,但有捷運站,因此吸引許多來自大寮、林園的買方進駐。 鳳山捷運宅確實吸引不少公教客層上門,但總價千萬元以上的換屋大樓新成屋產品,因供給量體稀有,拜交通便利所賜,最近吸引不少大發工業區的企業主、自營商進場,捷運站區便利交通與產品稀有價值性,也帶動這波鳳山國中捷運宅強勁買氣。未來趨勢因人口少子化及老年化,所以小宅當道,房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不要太多、管理良善的社區及環境,以及大眾交通便利,如捷運、公車、輕軌站附近,生活機能好的物件,現代人重視休閒生活品質,若鄰近公園綠地,未來出售時速度更快。地區翻轉  鳳山將成為新東區門戶鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明,鳳山區未來三大推動面向,第一就是「軍地釋出翻轉再生」,規劃推動衛武營特定休閒商業區開發,將過去籠罩神秘面紗的軍事基地,翻轉為發展「文創產業」的舞台,打造複合性文創及商業空間,提供藝文兼具觀光吸引力,打造鳳山成為文創休閒產業的新聚落。第二面向作法是「文化資源保存活化」,將運用都市計畫容積,調配至工協新村重劃後土地,市府將海軍明德訓練班( 原日本海軍無線電信所) 古蹟活化再利用,轉型為軍事觀光亮點。此外,也將導入校園師生與在地居民的創意與動能,透過都發局「大學生根」方案,媒合創意團隊與社區,從在地視角出發,發掘地方文化特色與價值,引入青年創意,轉化為社區營造新動能。第三項作法「軌道經濟加值開發」,表示鳳山地區未來的發展,不僅要將捷運黃線、鐵路地下化沿線加以都市縫合,也要推動「增額容積」與「輔導都市更新」。隨著高雄捷運橘線及縱貫鐵路地下化完工營運,帶來鳳山地區翻轉發展的大好機會,大鳳山及其周邊地區,將發展成為高雄都會核心的新東區門戶。  

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凶宅的認定標準
2017-12-12
文 / 鍾運凱 案例:據新聞報導,某工人甲安裝冷氣時,不慎從2 米高處墜落到防火巷內,當場失去生命跡象。警消到場救援欲將甲從前面店家抬出送醫,卻遭屋主乙以擔心變成凶宅為由拒絕,隨即將鐵門拉下。警消無奈只得多花15 分鐘將甲從氣窗送出救援,最後緊急送醫搶救後仍不治身亡。新聞曝光後,有網友將拒絕借道的這間民宅,登錄在「台灣凶宅網」上。試問,乙的房屋會因此成為凶宅嗎? 解析:一、何謂凶宅?一般所謂的「凶宅」,法律上並無明文的定義,依照一般不動產買賣交易慣例,通常指「曾發生他殺或自殺致死之情事」的房屋。然而凶宅問題屬於個人主觀及心理層面的想法,會因個人感受、時間經歷或宗教信仰不同而有差異,可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理,因此並非曾發生過自殺或他殺情事的房屋一律作為凶宅處理。二、司法實務見解(一)高等法院民事判決99年度上字第1316號依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於發生此類非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,礙及生活品質。因此,依諸房地產交易市場實務經驗,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,不論於心理層面或市場接受度,皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論,與週遭環境相較,凶宅之買賣價格有顯著低落情事,依估價學理適合性原則言,非自然身故之情事,將對房屋或不動產之個別條件,產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵。(二)高等法院民事判決94年上易字第249號現今大眾媒體蓬勃發展,「凶宅」訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準,亦經桃園縣不動產經紀人公會以93 年7 月11 日桃經紀字第930714 號函覆原審明確。(三)台北地方法院民事判決95年度訴字第5767號本件被告XX 房屋及其僱用人員均是專業之不動產仲介、經銷人,自應用專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法,調查系爭房地有無非自然身故之事實,以憑向原告報告仲介。本件系爭房地附近之人均知悉系爭房地於91 年間發生非自然死亡之事故,而以房屋仲介為營業項目之被告竟於簽立上開契約後,不予詢問查證,核未盡善良管理人之注意義務。被告XX 房屋及其營業員、經紀人以居間為營業,於與原告間上開契約成立後,未積極查證,自顯然違反善良管理人之注意義務。三、凶宅的效果(一)凶宅可能構成物之瑕疵所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以「物質上」應具備者為限。「凶宅」對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。依民法第359 條、第365 條,買方可在合約簽定內6 個月或是交屋5年內主張解除契約或減少價金。(二)隱瞞凶宅可能構成詐欺罪如果賣方明知買賣標的物為凶宅,卻故意隱瞞不告知買方,屬於消極施行詐術使他人陷於錯誤而交付財物或得利,構成刑法上的詐欺罪。如果仲介明知凶宅而隱瞞,也是詐欺罪的共犯。(三)使他人房屋成為凶宅的責任在他人房屋自殺,使該房屋成為凶宅,繼承人是否應負損害賠償責任?對此,實務上見解分歧,有判決認為自殺者並非「故意」侵害屋主的權益,不構成侵權行為;也有認為在他人房屋自殺,有使他人房價下跌的「間接故意」,仍構成侵權行為。至於因過失使他人在第三人的房屋內自殺或意外死亡,例如房客容許他人使用租賃房屋,卻因監督不週導致該他人在屋內死亡,房客仍應對房東負賠償責任。(四)出租凶宅的責任民法第424 條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」可見租賃物之瑕疵,必須限於危及「安全」或「健康」之事由;而凶宅造成心理上的不安或房價的下跌,是否構成終止租約的理由,恐有爭議。視具體個案情形,如造成房客精神方面的損害,仍屬於廣義的「危及健康」,應可主張終止租約。四、結論本題甲發生意外事故的地點在防火巷,並非在乙的房屋室內,是否使乙的房屋成為凶宅?依前述實務見解,如果依交易市場之接受度而論,該事故會造成房價明顯低於相同地段、環境之標的,嚴重影響購買意願及價格,造成經濟性之價值減損,應認為有「物之瑕疵」。至於事故是否發生在屋內,並不是重點。  
你的投資心態到位了嗎?
2017-11-23
【文 / 莉思】 台股指數自107年5月上旬站上萬點已持續4個多月,有人心情平和,但也有不少人投入過度,整日患得患失,手中的股票像一塊燙手的山芋,造成心理負擔;投資股票其實是在考驗人的心性和心理素質,因此在投入股市前,應先建立起正確投資心態及行為,才能避免心理上的盲點,讓投資計劃成功。在股市中,投資心態及行為決定了投資成敗,投資人可檢視以下投資心態及行為是否已到位? !1.準備好再進場很多人當初進入股市可能是聽信股市節目中老師的名牌、市場消息或報章雜誌的報導,就直接開戶買進股票,既不了解進場的理由也沒有出場的策略,往往造成慘賠的狀況;這就好比開車上路一樣,通常在上路前,要先了解交通規則,進行道路駕駛練習,取得駕照後開車上路,否則就容易發生交通意外事故,而投資股市更是如此,投資人應準備好再進場。2.投資沒有穩賺不賠或快速致富在股市中,大部分賺錢的人通常都先經歷賠錢的階段,而想要籌碼全押,靠一次機會或一檔明牌來翻身的人,往往在股市中慘賠;是以透過正確的投資心態和行為,加上系統化的分析及良好的資金控管,是可以達到大賺小賠的情形,而早日達到財富自由階段。3.永遠不要預測股市走向巴菲特說過:「永遠無法預測股市,也永遠不要預測股市」,因為他沒見過經常能準確預測市場走勢的人,投資者應按市場當時情況來做投資決定,而不是一早做定預測,然後什麼也不做,等待那一天到來。4.切忌患得患失投資股票切忌患得患失,不要今天股票漲心情就很好,覺得股票會連續上漲,但隔天股市大跌,馬上就覺得股市可能要崩盤,這種患得患失心態,會讓投資人做出錯誤的判斷,在不該賣的時機賣出股票,而在該賣的時候反而加碼買進。是以,股市中最大的敵人就是自己,貪婪和恐懼無時不在纏繞著,要保持身心健康,才有可能保證資金安全。5.錯誤的進場,要迅速且果決的認賠出場很多股市投資人失敗的重要原因之一,就是死守著自己之前錯誤進場的股票,期待該支股票還有機會漲回來,但若該支股票的下跌,是公司體質出了問題,而不是市場波動造成的,那虧損是可能永遠都賺不回來。是以,成功的投資者,在發現自己買錯股票的時候,絕對會勇於認錯,認賠殺出,否則十檔成功投資賺到的錢,只要買到一檔錯誤股票又不肯認賠殺出,到最後大概就全都賠光。6.在股市進場理由未改變前,不要輕易賣掉金雞母被許多現今華爾街的頂尖操盤手奉為有史以來最偉大的操盤手傑西. 李佛摩的名言-「截斷損失,讓獲利奔跑」,就是錯誤的股票要果決認賠殺出,但不要輕易賣掉賺錢的金雞母。投資股票就如同經營企業,企業通常優先出售虧損的部門。是以,在股市進場之前要經過邏輯分析,只要進場理由沒有改變,就要對自己的決策有信心,不要隨短期股價波動起舞,賺到一點錢或虧了一點錢就跑,否則股市作手會有很多操作模式讓散戶跑光而坐享其成,因此,投資人應靜心等候,迎接股票主升段的到來。相對的,投資人發現一旦買進理由消失( 如:技術指標-跌破長期或短期均線、M 頭形成、跌破趨勢線等;基本面分析-產業前景、經濟景氣、財務報表分析、營收趨勢及獲利指標等反轉),不論股價是獲利或虧損,就應當機立斷賣出。由於人都有貪婪恐懼的動物本能,實際執行上有很大難度,但這是在股市獲利必需修鍊的重要課程。7.集中投資,打破不要把雞蛋放在同一個籃子的迷思巴菲特在1988 年寫給股東的信提及,集中投資才能降低風襝,與傳統經濟學主張分散風險是不同的思維,「分散風險」是不要把雞蛋放在同一個籃子裡,這適用在資金部位大的基金經理人,因為如果持股過度單一集中,在股票要出脫時,可能會存有賣不掉的困境,且主管機關為避免經理人刻意炒作某檔個股,限制基金持有某一支股票的成數上限,故基金經理人通常持有10幾20 檔,甚或更多的股票;但一般投資人即使資金規模到300~500 萬,應適用集中投資,精挑細選好公司,全神貫注地好好照顧它們,但若執行分散風險的觀念,會分散對個股的注意力,很可能讓自己處於無法獲勝的關鍵。8.嚴格控制資金配置在股票市場裡,比的是誰「活」的時間長,而不是誰一次賺得多,只有活下來的人才有未來,因此投資人要把風險控制放在第一位,嚴格控制資金配置,預留足夠現金部位作為後盾,不能把銀彈用盡,在遇上股市出現全面崩趺時,才會有東山再起的機會。是以,投資人在市場多頭時,要保留至少3 成的現金,在空頭市場要保留7 成以上的現金,如此在遇上市場行情反轉向上時,才不會落入無可挽回的最壞窘境。9.買主流股及龍頭股,不要害怕高價股投資人經常存在一種恐懼高價股的心理問題,喜歡買價位便宜的股票,以為不會跌太多,抱起來比較安心,但相對的,股價便宜代表籌碼不安定,人人都有,股價稍微漲一點,就有人想獲利了結,股價走勢自然蹣跚。但股市大戶多數喜歡買產業趨勢主流或龍頭等高價股,因為價格門檻高,籌碼穩定度高,不會人手一張,操作上比較不會受到浮動籌碼干擾,而且高價股很大程度上其價值是得到市場認同的結果,投資人需要克服“嫌貴”心理。10.要用閒錢來投資投資股票要用「閒錢」,如果你動用養老金、買房子或結婚的錢進行投資,那麼你就不會有良好的投資心態,你在投資的開始就輸了。在現今什麼都漲惟獨薪水不漲的年代,要早日達到財富自由,投資占了非常重要的一環,而正確的投資心態及行為是投資成敗的關鍵,因此,投資心態及行為是投資人迫切應該正視的問題。    
40 年房貸背後真相
2017-10-12
文 / 莉思 最近「40年期」的房屋貸款再度成為地產市場的熱門話題,但是許多聽到「40年」房屋貸款年限的購屋者,直覺反應是「房貸要背到老,太可怕了!」、「這一代還不完,貸留子孫?」、「還40年下來,給銀行賺走的利息錢不就很嚇人?」,然而真是如此嗎?背景自105 年3 月底央行降息及房市管制解禁後,由於房市交易量縮,房市政策管制逐漸鬆綁,銀行業者在資金去化壓力仍大下,積極搶占房屋貸款的業務,明顯放寛授信政策,陸續推出40 年期房貸,除降低自身資金成本壓力,也減輕首購族的每個月還款壓力、提升申貸意願,使「40 年期」超長房屋貸款又成為銀行業者競相推出的房貸商品。銀行承作40年房貸條件目前各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案,搶攻自住與優質客戶的大餅,然而40 年房貸拉長繳款期限,銀行業者為控管風險,其承作條件仍有所限制。1. 利率:將視貸款人條款、貸款物件等條件不同而有所差別。2. 申貸對象:銀行業者為了控管風險,40 年房貸主要針對首購、自住等族群,且規定貸款人年紀加上40 年還款期限不能超過75、屋齡加貸款年期不得超過60 的限制;也就是說,若要申貸40 年期房貸,貸款人須35歲以下,且屋齡不能超過20 年。3. 寛限期:大部分銀行提供2 ~ 3 年寬限期供貸款人選擇,但部分銀行在特定對象及地區,提供5 年寬限期。4. 綁約:在房貸契約上載明1 ~ 3 年內還清房貸時,必須繳交額外的違約金,違約金各家銀行不同,約1~1.5%( 如:前6 個月平均貸款餘額的1-1.5% 不等)。5. 其他:銀行通常也會要求借款人的資歷,以及擔保品的流動性,如月負債比必須小於70%,擔保品須是非屬不易處分特性之擔保品,所以收入較少或負債較高的人比較難申請,小坪數套房、屋齡超過耐用年限的老房子也是銀行比較不接受的擔保品。 40年期房貸的特性1. 降低還款壓力,但支付利息總額增加以房價1,000 萬元, 貸款800萬元,利率1.58%,採本息平均攤還為例,40 年期房貸每月本息攤金額較20 年期約少4 成左右,可降低還款壓力,每個月的負擔較輕,但支付利息總額較20 年期高1.09 倍。2. 彈性運用資金40 年期房貸在降低每月還款金額後,手邊就有閒錢,擅長投資理財的首購族,利用40 年房貸低月付金的特性套利,也就是「用銀行房貸的錢來賺錢」,尤其現在全球各國都處於低利率的金融環境,借貸成本越低,自然對於借錢的民眾就越有利;換言之,透過40 年期的房屋貸款來舒緩繳付房貸的壓力,同時讓自己手中可以投資的錢變多,將來賺到的投資效益會遠大於付給銀行的房貸利息。切記,每個月省下來的錢千萬不要投入在自己不熟悉、投機風險太大的地方(如:期貨、選擇權等金融商品)或胡亂聽信明牌,以免血本無歸。但如果覺得自己不擅長理財,甚至怕錢留在身邊會亂花,仍然可以隨時還款,進可攻,退可守,所以資金運用反而更具彈性。3. 房貸平均還款期在10 年內,增加的利息不見得都會實現有購屋者認為,房屋貸款期限40 年,若35 歲時開始繳房貸,需到退休後75 歲才會還完?但惠譽信評金融機構評等部副總周筱娟表示,實際上國內一般房貸都會提前還清房貸,平均還款期在10 年內,主要是購屋者有投資獲利了結、換屋、移居而賣屋或是希望無債一身清等而加速還款;此外,隨著個人在職場上資歷的増長,換來薪資收入的成長,購屋者只要願意存錢,隨時可以提前償還部分的房屋貸款,不必拖到40 年,那增加的利息負擔不見得全部都會實現,而且不論是借20 年期或是40 年期的房屋貸款,會一輩子當屋奴的人畢竟是少數。4. 升息風險與收入支出現金流規劃房貸年限拉長,雖然大幅降低每月的房貸壓力,但40 年的時間很長,必須將「升息」的風險考慮進去,建議在申請貸款前先試算可能升息後的付款金額,並審慎規劃每月現金流。5. 適合不動產價格在上漲波段或已無大幅向下修正風險時期40 年房貸在房價上漲的波段中或已無大幅向下修正風險時,對短時間內換屋的民眾,因為每月負擔少,若房子能順利轉手,持有成本就比較低,比較有利,購屋者不可不注意。綜言之,隨著銀行業者新一波搶房貸大戰,40 年房貨較適合年輕族群,但所降低之每月房貸負擔後,要搭配理財規劃,把多出的資金拿來投資理財,並搭配職業生涯規劃,避免影響退休時點規劃;此外,買房時點及眼光要好,並可預先規劃好提早賣屋、換屋的準備,用房價增值賺取可觀價差,才不必擔心還房貸後繼無力。
買賣解約後,還要支付仲介費嗎?
2017-09-18
【文 / 鍾運凱】 案例:買賣雙方透過仲介公司成交,總價3000 萬元。簽約時,仲介人員曾詢問買方是否要做海砂屋檢測,買方說不用,但未拋棄瑕疵擔保請求權。買賣順利交屋結案,總佣收150 萬元亦已收訖。交屋後買方自行委託檢測,氯離子含量0.32kg/m3,經協調買賣雙方合意解除契約,但雙方均要求仲介公司應返還仲介費。試問,這個要求「在法律上」有理嗎? 解析:一、 民法第568 條第1 項規定:「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。」因此仲介公司請求服務費的前提,是雙方成立買賣(或租賃)契約,如果買賣不成立,無論仲介公司付出多少人力、時間、資源,都不能請求居間報酬(服務費)。二、 問題是,如果買賣契約已經成立,事後又被解除的情形,是否符合上述「買賣契約成立」呢?依民法第114 條第1 項:「法律行為經撤銷者,視為自始無效。」所謂自始無效,就是視同買賣契約「從來沒有」成立生效過。因此買賣經撤銷或解除,似乎不符合「買賣契約成立」的要件,不能請求服務費;已經收到的服務費也應該退還。三、 然而,最高法院49 年台上字第1646 號判例認為:「居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬並無影響。」最高法院似乎認為,只要買賣契約成立,仲介公司就可以收服務費,雖然之後買賣解約也不需退還。 四、 這個問題最新的實務見解,是司法院(83) 廳民一字第22562 號研究意見:「民法第568 條立法理由謂:居間之報酬,俟居間人報告或媒介契約成立後支付,此當然之理,亦最符當事人之意思。故契約無效,或契約已成立而撤銷者,居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之,居間人所媒介之契約須有效成立,始可請求報酬,如因契約成立時已附隨之情事,例如有撤銷之原因而消滅時,居間人應返還已受領之報酬;然如因契約成立後發生之情事,例如給付遲延之解除等原因而消滅時,則不負返還居間報酬之義務。」簡言之,司法院意見認為,如果解約的原因是買賣成立時已經存在的,解約後應該返還居間報酬;如果是買賣成立後才發生的原因,就不需要返還。 五、 本案例的情況是氯離子偏高,有可能構成買方的「瑕疵擔保解約權」, 如果買方因此合法解除買賣契約,依上述實務見解,仲介公司應返還服務費。但本案卻是雙方合意解除契約,買方並未行使其「解約權」;換言之,契約解除的「原因」,並非買賣成立時即存在的瑕疵(氯離子偏高),而是買賣成立後,基於雙方之合意解約,氯離子偏高只是雙方合意解約之「動機」。依照上述實務見解,仲介公司自無返還服務費的義務。 六、 此外,本案服務費150 萬元,是否過高?法院有無「酌減」的裁量權?對此,民法第572條規定:「約定之報酬, 較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者,不得請求返還。」本案仲介公司既已收訖服務費,則無需返還,法院亦不得裁量酌減之。又最高法院86 年度台上字第2522 號判例見解:「約定之報酬,較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者,法院得因委託人之請求酌減之,民法第572 條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額,而係按照價目表所定或習慣給付報酬者,並無適用之餘地。」因此,如果仲介公司是依公開的「收費標準」收取服務費,依前述判例見解,也不能請求法院酌減之。  
私有道路之通行問題( 下)
2017-07-19
【文 / 鍾運凱】案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:五、既成道路之公用地役關係所謂「公用地役關係」,是一種「公法」上的義務,亦即所有權人須容忍不特定、多數公眾使用其私有土地之義務,與「袋地通行權」、「時效取得不動產役權」不同,後者是容許特定之鄰地所有權人通行之義務,為「民法」上的義務。大法官會議釋字第400 號解釋:「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。」而既成道路成立公用地役關係,須具備以下三要件:1. 供不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時。2. 於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事。3. 經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間,但應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概。 六、公用地役關係不得以民事訴訟主張由於既成道路之公用地役關係是一種公法上的權利義務關係,當事人不得以民事訴訟請求履行義務。最高法院89 年台上字第2500 號判決:「既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射利益,本屬公法上之一種事實,其本質乃係一公法關係,與私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法院訴請以判決保護其私法之權利,故當事人不得本於公用地役關係,於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行之行為,而僅得請求地方政府以公權力加以排除;同樣,土地所有人不得以主張對土地有公用地役關係者請求地方政府以公權力排除障礙係屬不當,而於民事訴訟請求消極確認其本於公用地役關係之通行;此等爭議應循行政爭訟等公法程序謀求救濟。」本題提起民事訴訟之「居民」,如果是鄰地所有權人(例如附近房屋及基地持分之所有權人),得主張前述民法第787 條規定之袋地通行權遭到侵害,訴請排除侵害及損害賠償;或者向地政機關申請時效取得通行不動產役權之登記。但如果該等經常通行使用A 地之人包括非鄰地所有權人,要主張「公用地役關係」,則不得提起民事訴訟,而是要向當地政府機關請求拆除路障,恢復公眾通行;如果該項請求遭政府機關駁回,則可循行政救濟管道(訴願及行政訴訟)以維護利益。 七、既成道路所有權人之義務與權利如果成立「公用地役關係」,則該既成巷道即為廣義之公路,土地所有權人如果擅自封閉或堵塞,可能構成刑法上的公共危險罪。刑法第185 條規定:「損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者,處5年以下有期徒刑,拘役或500 元以下罰金。因而致人於死者,處無期徒刑或7 年以上有期徒刑。致重傷者,處3 年以上10 年以下有期徒刑。第1 項之未遂犯罰之。」本題A 地若為既成道路,小王以水泥塊封閉堵塞之行為,即可能觸犯刑法,面臨牢獄之災。此外,依建築法規之規定提供土地作為公眾通行之道路,不同於前述「公用地役關係」,非屬釋字第400 號解釋所指私人土地特別犧牲其財產上之利益,國家應徵收給予補償之範疇。蓋私有土地依建築法規之規定,提供予公眾使用者,私有土地所有人常因而使他基地得為建築之用或因而提高建築基地之利用價值,與因時效而形成之既成道路有別。因此,私有土地依建築法規之規定,提供作為公眾通行之道路,未經徵收者仍應持續作為公眾使用。市區道路主管機關依其情形,得依市區道路條例之規定為改善、養護及重修,該私有土地所有權人不得反對(最高法院102 年台上字第1315號)。又公用地役關係為公法關係,私有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者,土地所有權人之權利行使,固不得違反供公眾通行使用之目的,惟特定之人倘違背公用地役關係,無權占用有上開關係之私有土地,受有不當利得時,例如有人在A地路邊設置收費停車格,藉此牟利,小王仍得依法請求該他人返還不當得利(最高法院102 年台上字第701號判決);但如果是政府在路旁劃設收費停車位,小王則不得依公法上不當得利關係,請求返還政府收取之停車費(97 年高等行政法院法律座談會提案法律問題九)。
新版遺贈稅來了! 不動產贈與應如何節稅?
2017-07-19
文 / Acer.L 新版遺增稅改採累進稅率立法院於今年4 月25 日三讀通過攸關長照財源的「遺產及贈與稅法部分條文修正案」,遺贈稅從單一稅率10% 改為10%、15%、20% 的三級累進稅率。其中遺產稅部分,遺產總額減掉扣除額、免稅額後的遺產淨額,在5,000 萬元以下者,課徵10%;超過5,000萬元至1 億元者,課徵10%(500 萬元),並加徵超過5000 萬元部分的15%;超過1 億元者,課徵1,250 萬元,並加徵超過1 億元部分的20%。而贈與稅部分,按贈與人每年贈與總額,減掉扣除額、免稅額後的贈與淨額,在2,500 萬元以下者,課徵10%;超過2,500 萬元至5,000 萬元者,課徵250萬元,加超過2,500 萬元部分的15%;超過5,000 萬元者,課徵625 萬元,加超過5,000 萬元部分的20%,未來不動產贈與稅率恐大幅增加,應如何節稅? 父或母名下不動產 應於生前分次贈與子女方可節稅< 方案一> 父或母名下之不動產 應分年贈與土地及建物持分給子女一般而言贈與不動產是以「土地公告現值」和「房屋評定現值」計算贈與總額,現值通常都低於市價,以贈與稅而言,具有節稅效果。假設父親名下有一間不動產,其「土地公告現值」為880 萬,「房屋評定現值」440 萬,合計總值為1320 萬,依稅法規定,父或母每人每年可有220 萬的免稅額可贈與子女,因此父親名下不動產總值為1320 萬,可分六年贈與子女,每年贈與土地及建物持分六分之一,每年贈與現值220 萬內,皆可免稅。 < 方案二> 夫妻先彼此贈與二分之一,再每年同時贈與子女,可增加增與額度因夫妻贈與免稅,假設原本在父親( 夫) 名下不動產,可先由父親( 夫) 贈與母親( 妻) 二分之一持分,形成夫妻共同持有不動產後,再每年同時贈與子女220 萬價值的不動產持分,合計父母( 夫妻) 每年可贈與440 萬的不動產價值給子女,仍在免稅額範圍內,可縮短分年贈與所需年限,適用於高總價的豪宅產品贈與。 < 方案三> 父母分年贈與現金與子女 再由子女向父母購買不動產父母每年贈與440 萬現金給子女,待子女累積一定現金後,再由子女透過買賣方式向父母購買不動產。 延伸議題:贈與子女不動產後,子女日後出售不動產如何節稅?由於父母贈與子女不動產後,子女在日後出售不動產時,仍會依房地合一稅再課徵交易所得稅,如何將交易所得稅降至最低呢?依房地合一稅新制,自住滿6 年,出售時享有免稅額400 萬者,超過免稅額部分課徵稅率10%,所以建議父母在贈與子女不動產後,子女需自住持有六年後再出售,方能節稅。財政部提醒,一般遺產稅與贈與稅是以死亡發生日與贈與行為日為認定時點,贈與不動產就是契約訂約日。 <快速結論>父母在贈與不動產給與子女時,應符合每年免稅贈與額度,建議以分年分次贈與土地及建物持分,方可低於每人每年220 萬免稅額;另外,若屬於高總價豪宅產品,由於不動產現值高,建議先透過夫妻彼此贈與,變為夫妻各持有二分之一後,再由夫妻每年共同贈與子女,合併每年贈與額度可增加為440 萬,適用豪宅產品的贈與。此外,受贈人在出售不動產時,應符合房地合一稅規範,建議須自住持有六年以上,才能享有400 萬的交易所得免稅額。其實節稅規劃還是需要時間的配合,建議應檢視個人及家族目前的資產清單,及早進行全面性的傳承與安排,節稅效果也越大。
職場新鮮人 如何創造財富自由
2017-07-14
【文 / 莉思】 你不理財,財不理你」是理財的一句箴言,即使是職場新鮮人,也應該具有積極的理財心態,不能因目前收入較低、資產儲備較少,而不花時間精力在“小財”的打理上。根據勞動部近期發布最新薪資調查,大學畢業社會新鮮人,平均起薪約2.8萬元,在薪資有限的情況下,社會新鮮人可採用下列步驟進行理財創造財富自由: 一、了解自己的財務狀況職場新鮮人的理財規劃首先要替自己進行財務健檢( 如:收入穩定性、生活開銷、進修計劃、保險需求、投資…等),了解自己的財務狀況,做好收支管理,透過記帳了解自己的消費習慣與模式,改變錯誤的消費習慣( 如:減少娛樂費、治裝費等享樂開銷),進一步做好薪水分配,有效地運用每一分資金。 二、養成儲蓄習慣大多數的職場新鮮人起薪都不高,但是一開始都會有些大額支出( 如:工作所需之服裝預算、資訊產品-筆記型電腦或智慧型手機、租屋的訂金等),是以社會新鮮人開頭的前半年,會發生「月光族」的情形,但只要當時的支出,是為了工作所需,確定自己真的把每一分錢都花在最需要花的地方就好。職場新鮮人在了解自己的財務狀況及基本支出後,應該積極開始儲蓄,除作為緊急備用金( 可以半年的薪資作為目標) 應付生活上財務風險( 如:失業或生病),也是未來要進行投資的本金來源,故社會新鮮人要強迫自己儲蓄,將每月收入先扣除儲蓄額度( 一般儲蓄占薪資所得至少2 成),剩餘的收入才作為當月可動用的支出。 三、適當之保險規劃保險是轉嫁人生中不想發生的風險,而職場新鮮人累積財富的速度較慢,承擔風險的能力也相對較低,需要透過保險來加強人生的保障,但職場新鮮人資金並不充裕,若購買保費較貴的終身險或儲蓄險,不但難以取得足夠的保障,也會造成資金排擠,減少儲蓄或投資的可用資金,是以職場新鮮人應該先從保費較便宜的意外險著手,等到收入增加,再慢慢增加壽險、醫療險、癌症險等保險範圍,而保費一般亦建議低於年收入之10%。 四、先投資自己的專業能力,進而投資理財產品職場新鮮人初入社會應專注於工作學習,初期應先加強自己在工作上的專業能力( 如:第二或第三外語能力、專業證照取得、溝通技巧及人際關係的開展等),提升自我附加價值,追求更好的職涯發展;其次,再增加本業外的收入( 如:股票、基金、外匯、債券、期貨及房地產…等),然而要避免投資理財不慎造成的損失,可採下列幾個步驟: ※定時、定量的持續充實理財知識職場新鮮人在進行投資理財前,要先存有「第一桶金」,並趁這段時間充實理財知識,而理財知識需定時、定量的持續吸收,是以職場新鮮人可以規劃固定時間來整理自己的理財知識,定時檢查自己的財務狀況,養成定時吸收理財資訊的習慣性行為;同時,為了維持自己的持續力,不要逼自己短期內吸收大量的資訊、看大量的書及雜誌,要先定量再漸漸增量,否則短期大量的吸收閱讀雖可能有很高的效率,但長期反而會讓自己失去持續吸收理財資訊的動力;此外,透過長期持續性吸收有價值的理財資訊,將可培養自己將理財資訊從量變轉成質變之能力,歸納出適合自己理財知識。 ※了解自己的投資屬性,選擇適當的投資標的理財規劃的重要的步驟就是了解自己的投資屬性,而投資屬性是根據投資人可以承受的風險程度分為保守型、穩健型及積極型三種,其中保守型投資人可承受的風險最低、積極型最高,故風險承受較低的人可選擇殖利率概念股、公營事業、ETF 股票等,適合長期穩定投資,股市低迷時,有穩健的股息報酬,股市多頭時,可順勢賺取價差。由於多數人並不了解自己承受風險的能力,必須靠時間與經驗在資產配置上做不同嘗試,再逐步調整到位。 ※理財目標要明確,嚴格遵守出場時機設定理財不要害怕風險, 但也不可以讓自己暴露在過高的風險下,理財要自律、也要有原則,要設定明確之短期、中期、長期理財目標,在執行過程中不斷檢視與調整,並選擇適當的投資工具,在做決定之前,對自己的投資組合詳細地了解,不要隨他人起舞;同時亦需定期檢視投資組合之報酬率,適時搭配調整理財工具增加投資報酬率或是延長實現目標的年限。 理財的出場時機很重要,距離預定目標的時間越近,越要注意市場狀況,最好提早1 年前就開始觀察,若知道某時間點可能會有支出,應在到期前3~6 個月將投資工具贖回。 職場新鮮人第一份薪水有限,要存錢理財,就必須掌握前述4 大原則,趁著年輕時學習理財知識,掌握理財方向,就會積沙成塔,累積財富,加速達到財務自由階段。
私有道路之通行問題(上)
2017-05-19
【文 / 鍾運凱】 案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:一、鄰地所有權人之袋地通行權由於附近居民的建物基地,與小王的A 地屬於民法規定的土地相鄰關係,首先應考慮有無「袋地通行權」。民法第787 條第1 項規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。」如果A 地是附近居民唯一的聯外道路,小王就有容忍他人通行之義務,不得阻擋。所謂唯一聯外道路,並非除此之外完全沒有其他聯外方式,如有其他方式但通行困難以致不能為通常之使用,例如巷弄狹窄或有危險性等情形,居民仍有A 地通行權。二、可否請求袋地通行費(償金)?小王所有的A 地須供他人通行,自己無法獨占使用,受有損失,小王可否請求通行之人賠償其損失?依民法第787 條第2、3 項規定:「前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。第779 條第4 項規定,於前項情形準用之。」小王似乎可以要求附近居民支付償金。然而,民法第789 條另有規定:「因土地一部之讓與或分割,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有,讓與其一部或同時分別讓與數人,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,亦同。前項情形,有通行權人,無須支付償金。」本題之A 地原為老王與建商合建之部分土地,與該建案買受人(附近居民)取得之建築基地持分,均原屬老王所有,其後分割或讓與他人致他人土地成為袋地。此種情形,袋地通行權人無須支付償金。三、時效取得不動產役權所謂「不動產役權」,舊稱「地役權」,即民法第851 條規定「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」,屬於用益物權的一種,原則上須由權利人(不動產役權人)及義務人(所有權人)雙方協同辦理登記才有效力。但如果長期通行鄰地,也可能基於「時效完成」單方申請不動產役權之登記。 要成立「時效取得通行不動產役權」,須符合以下要件:1. 具有通行他人土地之意思。2. 其通行須和平、公然、繼續。3. 其通行之始為善意並無過失者,已持續10 年。4. 其通行之始為惡意或善意但有過失者,已持續20 年。四、 不動產役權須完成登記始生效力即使符合上述要件,也不是當然取得「不動產役權」。最高法院60 年台上字第1677 號判例:「上訴人主張因時效而取得地役權,既未依法請求登記為地役權人,自不能本於地役權之法律關係,而向被上訴人有所請求。」68 年台上字第2994 號判例:「依占有事實完成時效而取得通行地役權者,固非不可請求地政機關登記為通行地役權人,但不動產所有人尚無協同請求登記之義務,其未登記為地役權人,尤不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求。」可見,必須完成登記後才能取得權利;在登記前,土地所有權人即可隨時排除他人通行或占有。 因此,通行人於時效完成後,應依土地登記規則第118 條規定之程序:1. 提出「以行使不動產役權意思而占有之證明文件」及「占有土地四鄰證明」或「其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件」。2. 經登記機關審查證明無誤後公告,並同時通知土地所有權人。3. 公告期滿30 日,且土地所有權人在公告期間內無異議,即可登記為不動產役權人。4. 倘土地所有權人在公告期間內向地政機關以書面提出異議,則由地政機關予以調處;不服調處者,應於接到調處通知後15 日內,向司法機關訴請處理;逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。換言之,雖然通行人已時效完成,但尚未向地政機關申請登記不動產役權,土地所有權人即先提起「返還所有物」或「除去妨害所有權」之訴訟,則通行權人將敗訴,亦即不得請求登記不動產役權;倘若通行人先行申請登記不動產役權,並經登記機關受理後,土地所有權人才提起訴訟,雖然起訴時尚未完成時效取得不動產役權之登記,通行人也會勝訴,地政機關將依判決結果辦理通行不動產役權之登記。此為最高法院83 年台上字第3252 號判例見解。  
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