西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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買到或租到「凶宅」, 可以主張甚麼權利?
2017-03-16
文 / 鍾運凱 案例:張三委託X 仲介公司出售其名下房屋,經X 公司媒介後李四購買該房屋,並交屋完畢。之後,李四將該房屋出租給王五,王五在租賃期間聽鄰居說,該房屋在張三持有期間曾有房客燒炭自殺死亡事件。經查,張三和李四簽訂買賣契約時,李四並不知情,但在交屋後到出租給王五之前,李四已經發現該事件。此外,李四與X 仲介公司簽立的契約書上有一定型化條款:「X公司就本買賣標的房屋不負瑕疵擔保責任,買方所購房屋如有權利瑕疵或物之瑕疵,與X 公司無涉;買方僅得向賣方主張權利,不得對X 公司解除仲介契約或請求賠償。」試問:一、王五得否對李四主張終止租賃契約?二、王五主張,自從發現租到凶宅後,精神崩潰,得否請求張三或李四請求精神賠償?三、李四對張三和X 仲介公司各得主張何種權利? 解析:一、王五可否依民法第424條規定,向李四主張終止租賃契約?民法第424 條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」本題房屋曾有房客燒炭自殺事件,即俗稱「凶宅」。而「凶宅」是否構成瑕疵,司法實務上有正反兩種見解: ( 一) 肯定說:按就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○於93 年5 月12 日簽訂系爭買賣契約,距離87 年2 月間發生兇殺案僅6 年餘,不能認為發生時間久遠,縱使該屋曾數次易主,上訴人甲○○仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責任。( 台灣高等法院96年度上字第40 號判決) ( 二) 否定說:建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。( 台灣高等法院99 年度上易字第229 號判決) 此外,內政部於民國104 年10 月1 日起修正施行的「不動產說明書應記載及不得記載事項」,明文增列「凶宅」為應記載事項,然而其規定為:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。」僅限於「賣方產權持有期間」之事件。而理論上,買賣標的物之瑕疵只需「交屋前」存在,賣方即須負責,不區分是否賣方持有期間內發生;且該項「凶宅」之應記載事項放在「其他重要事項」而非「建物瑕疵情形」項下,因此,難以判斷內政部是否認定凶宅構成買賣標的物之瑕疵。 二、王五可否主張精神賠償?李四與王五之間存在租賃契約關係,依民法第423 條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」又最高法院77 年度台上字第2369 號判決指出:「租賃物在租賃關係存續中,受有妨害,致無法為圓滿之使用收益者,不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生,出租人均負有除去之義務,以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務,致承租人受有損害,自應負債務不履行之損害賠償責任。」本題李四在出租房屋與王五之前,已經知悉凶宅事件,卻仍出租給不知情的王五,自應負債務不履行之損害賠償責任。 民法第227 條之1 規定:「債務人因債務不履行,致債權人之人格權受侵害者,準用第192 條至第195 條及第197 條之規定,負損害賠償責任。」其中第195 條第1 項規定:「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。」王五因租賃房屋是凶宅,導致精神上受到巨大壓力,應屬「侵害人格法益而情節重大者」,依法可請求李四賠償其精神上損害,亦即「慰撫金」。 至於張三與王五之間並無任何契約關係,無法依前述對張三主張「債務不履行」;且張三「隱瞞凶宅出售房屋」,與王五「租到凶宅受有損害」,二者之間並無相當因果關係,因此王五亦無法對李四侵權行為之損害賠償。 三、李四對張三和X仲介公司各得主張何種權利?如前所述,司法實務上對於「凶宅」是否構成瑕疵仍有爭議。如果在個案上法院判斷構成買賣標的物之瑕疵,李四可對張三主張以下各種權利:( 一) 依民法第354 條、第359 條及第360 條等規定,主張瑕疵擔保請求權,請求減少價金、解除買賣契約或損害賠償。( 二) 依民法第92 條第1 項及第88條第2 項( 準用第1 項) 等規定,主張其意思表示被詐欺或有錯誤,撤銷買受該房屋之意思表示。( 三) 依民法第184 條規定,主張侵權行為之損害賠償請求權。   此外,李四與X 仲介之間成立「居間」或「委任」契約關係。依民法第567 條第2 項,X 仲介公司對於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。惟此項調查義務應以仲介公司之「調查能力」為範圍,視其有無「應注意、能注意、而不注意」之情形,判斷是否未盡善良管理人之注意義務。倘若X 公司對於「凶宅」之調查未盡善良管理人之注意義務,李四得對X 仲介公司主張以下權利:( 一) 依民法第571 條規定,請求返還居間報酬( 即仲介服務費)。( 二) 依債務不履行及侵權行為之規定,請求損害賠償。 至於李四與X 公司之契約書上有一定型化條款,約定李四拋棄對於X 公司就瑕疵所生之權利,該條款是否有效?按消費者保護法第12條規定:「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。」 本題之定型化契約條款,排除前述民法規定居間人或受託人應負之調查義務( 善良管理人之注意義務),應「推定」該條款顯失公平而無效。惟法律上之「推定」可經當事人舉證推翻,如X 仲介公司可證明雙方簽訂該條款時已向李四充分說明其利害關係,且該等瑕疵確有調查上之困難等情形,該條款仍可能被認定為有效。
可否單獨解除停車位買賣
2017-01-25
【文 / 鍾運凱】 案例: 小美向富豪建設公司購買房屋及地下停車位,價格分別為1000 萬元及200萬元。不料,交屋後小美發現原建築設計及竣工圖只有10 個合法停車位,富豪建設公司卻二次施工增加為20 個車位,小美買到的是增設部分,屬於違建及違法使用,具有重大瑕疵。但小美對房屋本身相當滿意,只想解除停車位部分的買賣,要求建商退還車位價金200 萬元,但遭到富豪公司拒絕。試問,小美的主張是否合法?   解析: 一、「從物」或「成分」?(一)民法第345 條第1 項規定:「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。」可知買賣的標的是「財產權」,包括「物」與「權利」;如果是「物」的買賣,第348 條第1 項:「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。」因此物的買賣,其標的乃是「所有權」。 (二)法律上有所謂「一物一權主義」,即原則上一物之上只能存在一個所有權(共有是數人分享一個所有權),換言之,無法移轉「部分所有權」,也不能以「部分所有權」作為買賣標的。例如不能從一筆土地上畫出某特定位置,以該位置訂立買賣契約;移轉所有權登記也只能以「地號」為單位,除非將該特定位置分割登記為另一地號。 (三)如果是「一物」的構成部分(如上述土地分割前的特定位置),稱為「成分」,並無獨立性。「從物」則是獨立之物,民法第68 條規定:「非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。主物之處分,及於從物。」從物只是在「主物」所有權移轉時會隨同移轉,也可以單獨移轉從物。因此,本案的關鍵在於,主建物與停車位之間的關係,究竟是物與成分的關係,或是主物與從物的關係? 二、共用部分必須隨同移轉(一)公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定:「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」小美購買的停車位,不是使用執照竣工平面圖所核准的10 個合法停車空間之一,而屬於全體住戶共同使用的空間,性質上是公寓大廈管理條例規定的「共用部分」,必須隨同專有部分共同移轉。 ( 二) 依照內政部80 年9 月18 日台內營字第8071337 號函示:「(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有……(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」可知此種法定停車位只能單獨移轉與同建物內之其他區分所有權人,不能移轉予外人。 (三)然而富豪公司於房屋全部出售完畢後,已不再有該大樓的區分所有權人之身分,如果小美只單獨解除停車位部分的買賣,依民法第259 條第1 款規定:「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。」依前述公寓大廈管理條例第4 條第2 項及內政部函示,小美無法將該車位的共用部分應有部分,單獨移轉給富豪公司。 三、結論(一)小美主張該停車位是「從物」,為「可分之給付」,依民法第362 條規定:「因主物有瑕疵而解除契約者,其效力及於從物。從物有瑕疵者,買受人僅得就從物之部分為解除。」然而依上所述,本案富豪公司違法增設的地下室停車位,屬於「不得與專有部分分離」的「共用部分」,而非「得與主物分離」的「從物」,因此小美不得依民法第362 條解除停車位部分的買賣。 (二)由於停車位的確有違法增設的瑕疵,而車位是建物的一部分(成分),可以視為買賣標的物具有瑕疵,小美有權解除包括主建物在內的全部買賣契約。惟解除權之行使有期間限制,須於知悉瑕疵並通知賣方後6 個月內,如果小美只解除停車位的買賣,直到法院判決她敗訴後才表示要解除全部買賣契約,有可能已經超過6 個月而無法解約了,應特別注意。
2017年全球經濟展望
2017-01-25
【文 / 莉思】 全球經濟邁向復甦,但步調緩慢2015 年底以來國際貨幣基金(IMF) 連續五次下修全球經濟成長率預測,全球貿易市場交易走緩,其中美國表現較好,但經濟復甦力道始終未如預期強勁;而中國正處於結構改革時期,成長力道明顯低於過往,要推進全球經濟成長力有未逮;歐盟內部政治風險提升,「英國脫歐」後,民粹主義抬頭,英國與歐盟之間關係的不確定性,將直接影響到歐元區、歐盟的經濟成長;日本通貨緊縮疑慮再起,日本央行在採用了不同於傳統的新型態貨幣政策後,並未如日本政府預期帶來經濟新局,經濟表現仍持續疲軟。 展望2017 年,美國新任總統川普之政見側重基礎建設及財政政策的擴張,預料對全球經濟及總體政策走向將有重要影響;中國經濟持續走緩,透過引導人民幣走貶及結構改革政策( 包括供給側改革、擴點自貿區等),積極進行結構改革工程;而繼「英國脫歐」之後,義大利「修憲公投」執政黨慘敗,加上2017 年法、德兩國都將舉行大選,政治風險不容小覷;但亞洲新興市場成長動能依舊強勁,這些開發中國家雖然同樣受到國際經濟情勢的波動衝擊,然結構性的改革政策落實( 包括基礎建設的興建、區域內貿易准入障礙的減少、勞動市場制度的改善等),為其經濟持續成長的關鍵。 是以市場預估2017 年先進國家經濟雖未見顯著起色,但新興市場與發展中國家成長的改善,全球經濟成長應能微幅提升;惟美國新任川普總統經濟政策走向、國際保護主義未來發展、各國財政刺激政策效果、歐洲國家大選年及中國大陸經濟發展與兩岸關係走向,均將影響2017 年國內、外經濟的後續表現,仍有待追蹤觀察。 台灣經濟由谷底回升,緩步復甦台灣經濟情勢在2016 年上半年並無明顯好轉,然下半年受到智慧型產品的需求刺激下,出口有所回升並逐漸帶動國內製造業的投資計畫,惟長期而言國內經濟仍高度受到全球經貿大環境的變動之影響。 1.各機構預估2017年經濟成長率介於1.7%~1.9%台灣為小而開放的經濟體,經濟發展與全球景氣週期息息相關。行政院主計總處11 月提出今年經濟成長率由1.22% 上調至1.35%,台灣經濟在最近已經走到谷底,開始慢慢復甦,各機構預估2017 年經濟成長率介於1.7%~1.9%。台灣的經濟強項依然以產品的出口為主,尤其電子業出口對於台灣而言非常關鍵,然其出口表現受到全球智慧型手機市場的產品生命週期所影響,市場期待蘋果在2017 年推出之創新設計產品iPhone8 新機型可帶動換機潮,將對台灣半導體產業及蘋果供應鏈有所助益。此外,台灣對中國的出口也很重要,2015 年中國經濟成長率降低至6% 左右,且商品價格崩跌,台灣對中國的出口開始衰退。 2016 年中國需求趨於穩定,並於第3 季開始呈現反彈,而這股反彈的力道主要來自於電子業,2017 年中國的經濟將進一步減緩(IMF 預測:2016 年6.6% vs. 2017 年6.2%),中國大陸成長趨緩與經濟重整,將持續影響台灣的出口業者。 2.預期央行將維持低利率2017 年台灣經濟温和復甦,將減少央行降低利率的需求,但力道仍不足以支持立即提升利率。央行自2008 年全球金融風暴後,便維持寬鬆貨幣政策。 在過去數年,台灣央行與美國聯準會的緊密連動關係已不再,即使美國聯準會升息推升美元走強,預估台灣央行仍不會調高利率。2017 年央行可望持續關注國內基本面,並且將短期利率維持在低水平( 基準利率為1.375%)。 3.預期房價可望築底完成今年度房價下跌速度減緩,銀行承作房貸餘額小幅回升,均有賴於低利率。展望2017 年,台灣經濟緩步復甦,勞動市場穩定以及低利率政策,將對房地產市場提供一些幫助。此外,蔡英文政府宣示不再推出新打房政策,再加上政府為了增加投資以去化國內過多的游資,以及為了提昇全民住宅安全,將大力推動都更,預估2017 年房價可望築底完成。 4.推動南向與全球市場相比,台灣成長較緩慢,將導致台灣企業增加海外直接投資。儘管台灣對中國的直接投資已經降溫,但在其他開發中市場的投資仍具有高成長潛力。政府目前正在推動新南向政策,協助台灣企業到東南亞/ 南亞投資。
法拍與租賃
2016-12-19
【文 / 鍾運凱】 案例:張三將A 屋出租給李四,租期2 年。出租後不久,張三向X 銀行申辦貸款,並將A 屋設定抵押給X 銀行。數月後,張三由於財務吃緊,無法繼續償還銀行貸款,X 銀行經催討無效,向法院聲請拍賣A 屋抵債。試問:X 銀行拍賣A 屋,是否會影響李四的權益?A 屋遭法院查封後,張三與李四協議終止租約,張三又將A 屋出租給王五,並且到法院辦理租屋公證。試問:X 銀行拍賣A 屋,是否會影響王五的權益? 解析:一、買賣不破租賃為保障承租人權益,民法第425 條第1 項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」換言之,只要符合民法第425 條的要件,縱然所有權人換人,承租人仍可以對新所有權人主張租賃契約,可以繼續使用收益租賃物。而同條第2 項:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5 年或未定期限者,不適用之。」由此可知,「買賣不破租賃」必須符合以下三要件: (一)必須在承租人占有中:在承租人占有中,才有租賃的「外觀」,第三人才有保障。假如在房屋買賣過程中,房客沒有居住的事實,縱使實際上有租賃契約的存在,也不能對買方主張「買賣不破租賃」。 (二)租約須經公證:過去實務上經常發生債務人為避免強制執行,與第三人第立假租約,降低應買意願。藉由公證制度,以減少假租約的情形。 (三)如未經公證,租賃期間須在5 年以內(包含5 年)。張三李四的租約期限2 年,雖然沒有辦理公證,仍有前述第1 項的適用。因此,即使A 屋遭法院拍賣,拍賣也是「買賣」的一種,仍有「買賣不破租賃」的適用,換言之,透過法拍買到A 屋的新屋主,不能要求李四搬遷。 二、抵押權人的除去權 雖然李四可以主張「買賣不破租賃」,但前提是租賃契約必須存在。如果聲請拍賣的是抵押權人,租賃契約有可能遭到法院的強制終止。民法第866 條第1、2 項規定:「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」 因此必須區分二種情形:「租賃關係成立在先」或「抵押權設定在先」;如果抵押權設定在先,即使租賃契約有「買賣不破租賃」的效力,仍有可能因為影響拍賣價格而遭到法院終止租賃契約。本題張三「先」出租A 屋給李四,「後」設定抵押權給X 銀行,不構成前述民法866 條的情形,法院不能終止張三李四的租約。 三、查封後的出租前述抵押權人聲請拍賣的情形,只要租賃成立在後且影響拍賣價格,無論該租賃成立的時間在「查封」前後,均會遭到法院終止租賃。但如果是一般債權人的拍賣,則限於「查封後」的租賃才可以排除。強制執行法第51 條第2、3 項規定:「實施查封後,債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為,對於債權人不生效力。 實施查封後,第三人未經執行法院允許,占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者,執行法院得依職權或依聲請排除之。」(強制執行法第113 條準用)所謂「對於債權人不生效力」,是指該租賃關係本身雖然合法有效,卻不能以該租賃關係對抗債權人,法院可以排除該租賃關係,強制房客搬遷。但假如法院一直沒有發現出租的情事,直到拍賣完畢,要將房屋點交給買受人時,才發現有租賃的房客存在,法院也會依強制執行法第99 條第1 項:「債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。」之規定,強制房客遷出。 四、結論本題張三李四之間的租賃契約,因為可以主張「買賣不破租賃」的效力,且成立在抵押權設定之前,因此X 銀行的拍賣不會影響李四的權益。張三李四協議終止租約後,張三又將A 屋出租給王五,由於此時A 屋已遭法院查封,即使張三王五的租約有辦理法院公證,也不能對抗債權人X 銀行;如果該租約會影響拍賣價格,法院可以強制排除該租約,要求王五遷出。惟民法第423 條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」張三將A 屋出租給王五,有義務確保王五能繼續使用,如遭到法院強制終止租約或排除占有,王五可以對張三主張違約的損害賠償責任。  
聰明錢的流動
2016-12-19
【文 / 中信房屋商仲部王藝樺】 全球經濟,這個既熟悉又陌生的名詞,曾經國與國是那麼遙遠,但現在對於經濟的看法已經從國內延伸至無邊界的全球,而全球經濟的走勢強弱分明,美中日三強鼎立態勢明顯。由近期來看,老大哥美國呈現復甦態勢,但幅度小且緩,不過美元匯率長期看升機率大,唯獨須留意政治風險;而中國大陸,兩位數成長的GDP已不復見,經濟降溫呈現L型常態,匯率弱勢;與台灣友好的日本,GDP平緩偏跌,在政府持續貨幣寬鬆和政策導向下,日圓匯率有望持穩轉強。 擁有高度經濟發展與法治規範的國家適合風險趨避者與風險中性者投入中信房屋商仲部專案副理王藝樺表示,投資市場不變的金言玉語 : 「高風險高報酬,風險與報酬為一體兩面。」愈想追求高報酬的人勢必負擔高報酬,這種直接反映的就是投資者或是消費者的心態;大約可分成三種型態,第一種為積極型的人,基本上想追求高報酬並可承擔多數風險,稱為『風險偏好者』(riskseeking)。第二種為保守型,對於風險幾乎無法承受的,稱為『風險趨避者』(risk aversion)。最後,在積極與保守之間的類型,如果有風險的付出和收益,對他而言,兩者幾乎沒什麼差別,那麼他就是『風險中性』(riskneutral) 的類型。以海外不動產投資而言,每個國家的屬性影響著當地不動產的發展,例如已經高度成熟發 展的日本、英國…等國家來說,擁有著高度經濟發展與法治規範,此種類型就是適合風險趨避者與風險中性者投入,有固定的收租條件與低風險的變動,將風險盡量最小化;另有一種是較傾向開發中國家方面,有如東南亞的新興國家等,因為基期低,且其成長性與未來性明顯,可是相對的政經情勢較不穩定、法治不周全落實,擁有高風險高報酬的特性,只適合風險偏好者投入來博取高利潤。至於在風險與報酬權衡下,孰重孰輕端賴自身思量。「不動產投資理財」是門深受經濟、社會、政治影響的議題,在挑選海外動產時,由於環境、法規、人文不熟悉,更需要注意與小心,王藝樺副理說明,主要可從風險與報酬兩個角度來做衡量標準;以風險觀點來看,首重該國家的政經情勢發展,次重法治水準。 一. 政經情勢發展: 關乎不動產的產權和保障,若該國長期政治經濟動盪不安,貨幣價值本身可能就波動很大,不動產即首當其衝受影響,所以在挑選時應首重海外不動產的產權與保障。 二. 法治水準: 關乎不動產的營收和稅務各項成本,在買賣海外不動產會產生的營收( 包含出租收入)與持有時的稅務之成本,應該在投入前就該極度認識和了解,因為這部分影響到獲利程度。 從報酬觀點而言,著重三大方向,是為「房價」、「租金」與「匯率」。一. 房價: 這部分當然是挑選進場低、出場高及呈現正成長的物件,不過值得注意的是,除了考量賺取增值空間外,最重要的應該是考慮出場的風險,不能因小失大,以現階段來看,東南亞國家較屬這類型;此外,屬意物件的房價是否和當地市場價格一致,而不是被灌水、買了超過行情的價格,這嚴重攸關您的獲利基準與投報率,想避免這樣的情況發生,除了需了解當地實際的行情以外,慎選代理商或是知名仲介公司是保障自身權益的不二法門。 二. 租金: 原則上以目前這樣低利的環境,穩定的租金投報率是購買海外不動產的主要考量之一,而相鄰台灣很近的日本就屬這樣穩定收取投報之類型,台灣目前不動產租金投報率1.57% 左右,日本幾乎是我們三倍有餘,並且是亞洲首屈一指的國家,無論在政經情勢的穩定度、各方面都有極高的水準,也是國人普遍較為接受與熟悉的文化,租金投報的置產客可透過有品牌、專業值得信任的不動產業者,選擇近地鐵車站等條件的好標的來投資。( 中信房屋海外不動產推薦:http://global.cthouse.com.tw/) 三. 匯率: 從報酬這三點來看,匯率可以說是最為重要的因素,也是最不可控的因子,畢竟匯率牽扯的範圍太廣,如大到國家與國家間的貿易順逆差、匯率戰爭,小到國家裡的進出口影響…等等,簡單來說,挑對的時候( 匯率有利時) 進場,即可以極大化並加乘海外投資的利潤,但如果是不對時,也可能完全吃掉您的獲利,所以是關鍵中的關鍵,不可不慎! 王藝樺認為,在光速變動的年代,把錢放在對的地方,遠遠比會賺錢來的重要太多;「不動產」- 人類只要存在,就為生存的條件之一,況且相對於多數虛擬的投資商品,實體的存在感和波動相對小的情況下,成為smart money 一個很好的出入口。  
從寶可夢看虛擬經濟
2016-11-10
【文 / 簡絜】暑假時, 智慧手機遊戲「精靈寶可夢G o 」(Pokémon Go,舊譯「神奇寶貝Go」)在台灣引發一波熱潮,帶來了許多話題,當然不只台灣,這款遊戲其實席捲全世界,到處都可探到拿著手機在街上尋找精靈寶可夢的玩家。什麼是「精靈寶可夢Go」?這款遊戲是由任天堂、精靈寶可夢公司授權,美國新創企業Niantic 負責開發和營運,遊戲中,玩家可以捕捉共151 種小精靈,並用其捕捉到的精靈與朋友對戰,最特別的是它通過AR(擴增實境)技術將小精靈與智慧手機拍攝的影像重疊,結合了虛擬與真實,遊戲一啟動,你周遭的真實街景就變成了小精靈們的棲息地。自從七月份在美國、澳洲上市以來,寶可夢立刻引發全球熱潮,短短一個月內已創下5 項金氏世界紀錄,包含首月營收最高的手機遊戲,其營收為2 億650 萬美金;以及首月下載次數最多的手機遊戲,上市首月,就締造1 億3000 萬次的下載量等紀錄。另外官方還推出了「Pokémon GO Plus 」手環,只要跟遊戲連線之後就能感測精靈寶可夢,只要偵測到附近有精靈寶可夢,便會發出震動通知玩家,按下配件上的按鈕就能立刻丟出寶貝球來收服它們,而此「Pokémon GO Plus 」手環未上市前就已經被玩家訂購一空。寶可夢帶來的商機?上述的營收佳績,最直接受惠的自然是發行的Niantic 公司,再來就是網路平台Google 及Apple,但說起來這成績並不是運氣或偶然得來的,雖然寶可夢的創始公司天堂能從App 中分得10%的權利金,但這款遊戲能引爆如此的熱潮,與任天堂在遊戲、電影、動漫、玩具等產業推廣了20 多年,累積成千上萬愛好者,才是引爆Pokémon GO 成功的最大原因。技術方面,最重要的關鍵是是讓AR(擴增實境)技術變成可在手機上體驗的創新遊戲。其實AR 並不是今天才有的新技術,其發展已有數十年,因為寶可夢讓民眾體驗到什麼是擴增實境,進而引發熱潮,寶可夢的成功對未來AR 產業發展將有很大助益。除此之外,要玩AR 最重要的就是地圖的GPS 定位,但GPS 定位十分耗電,所有人立刻聯想到行動電源的發展方向,以及手機的散熱功能、鏡頭好壞等等,也可能搭著這一波順風潮引發新的商機。什麼是虛擬經濟(Fictitious Economy)?虛擬經濟最概括的解釋便是相對於實體經濟,是經濟虛擬化的必然產物,大家最容易理解的應該是小時候玩的「大富翁」遊戲,當時玩的是玩具鈔,現在則是虛擬貨幣,這些虛擬貨幣通常限定在特定的遊戲或網站內流通,由該遊戲/網站公司發行,你可以用現金購買虛擬貨幣或是在遊戲過程中獲得,像《第二人生》遊戲中的林登幣則有兌換美元的匯率,讓虛擬貨幣也在能在現實兌換使用。以「精靈寶可夢Go」為例,你可以用現金購買遊戲裡的虛擬道具、裝備等等,目前在許多遊戲中也都可看到這樣的例子,但這是否真能帶動虛擬經濟,引發一波經濟熱潮,還是它最終將成為泡沫經濟?巨大商機還是終將泡沫?因為其出現的時間尚短,還須觀察,目前尚無人敢斷言,虛擬經濟將帶動革命,創造新的商機還是最終將成為泡沫。即使是引發火紅概念股題材的「寶可夢」也一樣,有人看好,也有人認為這只是短暫的社會現象,因為沉溺遊戲,所帶來的弊端終究都會讓這波熱潮漸趨平緩。「寶可夢」自上市以來就引發不少社會議題,有玩家沉迷尋找寶可夢失足摔到,甚至引發交通事故,更誇張的是還有人利用「精靈寶可夢Go」來犯罪。因此有人認為耽溺於遊戲,不顧現實生活,這樣的代價實在太過巨大,是不可能真的成功的,也有人提及寶可夢的熱潮,不過是全球科技產品空窗期之下的產物。雖然對於虛擬經濟的未來是否樂觀,大多抱持懷疑態度,但AR 技術的應用,卻是未來趨勢,像是室內設計與服裝展售都有這樣的技術,消費者無須親自把家具搬到家中,就可以利用AR 技術看到家具在自家呈現的樣子,試穿衣服也是,只要利用3D 虛擬試衣間,顧客不需實際穿脫,就可以看到新衣在穿搭在身上的效果。在未來,消防隊員甚至可以看見失火建築物的格局,因而能避開危險,應用在醫學上還能造福更多人群,雖然這些聽起來很科幻,不過其實AR 技術的研發已經超過數十年,雖然還需要其他周邊設備的輔助與搭配,當相信能普遍應用在未來生活中,應該是指日可待。
別在to-do list 寫一大堆事了, 改列「今日清單」, 從容達成目標
2016-11-10
【撰文/經理人月刊】你一定聽過、也用過「待辦清單」(to-do list),但是你真的會用嗎?或者,你覺得它真的有用嗎?很多時候,我們只是在單子上列下了滿滿的工作事項,非但搞不清楚該優先處理哪些事,而且當看到單子上的事情都沒被完成時,還搞得自己覺得效率不彰、心情不好。《贏家早就下班了》作者馬丁‧ 皮耶奧古(MartinBjergegaard)與丹‧ 米爾恩(Jordan Milne)訪談了全球25 位頂尖人士,發現他們使用待辦清單的方式,跟一般工作者不一樣:1.不再條列待辦事項,改列「今日清單」當你試著在to-do list 寫下所有你該做、想做的事情時,可能會發現事情多到做不完。列出「今日清單」,每一天只需要做好清單上的工作,可以讓你帶著愉快的心情下班。印度最大網路公司Infosys 創辦人納瑞亞納‧ 墨西(Narayana Murthy)多年來始終奉行「今日清單」原則。對上班族來說,做完了今日清單上的事情之後,內心會感到平靜,下班回家後也不用再滿腦子想著工作,擔心到底還有哪些事沒做,無法跟家人好好相處。2.別貪多,搞定兩、三件要事就夠了每天開始工作前,都要反覆確認哪些事最重要,可以帶領你朝目標更近一步。而這兩、三件足以決定成敗的關鍵事情,就是你的「極重要目標」(WildlyImportant Goals,簡稱WIGS)上,你只要將目光聚焦其上、全力以赴做到最好即可,再也不用擔心真正重要的任務一拖再拖,甚至找不到時間去做。要找出WIGS,你可以先跟主管或團隊討論,用簡短、可衡量的句子寫下來,例如「專案團隊的WIGS 是,在未來3 個月內,點擊率要從15% 成長至20%。」為了提醒自己和團隊時刻謹記重要目標,你可以在辦公室的顯眼位置,架設一個「WIGS 白板」(或螢幕),上面寫著本周或本日的WIGS 目標,例如「本周點擊率目標:17%」。或者,你也可以固定召開「WIGS 周會」,每次15 分鐘為限,讓每個成員報告本周進度,以及下一周將要採取哪些行動。(取材自《贏家早就下班了》,圓神出版。整理 / 陳清稱)重點提示1.條列「今日清單」:將今天要完成的事寫下來,每天只需要做好該完成的進度,就可以安心地下班。2.先做「極重要目標」:優先完成兩、三件足以決定成敗的關鍵事情,避免重要任務一再拖延。
英國脫歐對台灣的影響
2016-09-13
【文 / 簡絜】今年六月英國脫歐的新聞不只在國際投下一個震撼彈,連英國民眾都被脫歐派意外勝出而嚇了一大跳,毫無意外立刻造成全球金融大震盪,道瓊工業指數重跌610點,當天全球股市市值蒸發2兆美元,台股也在6月24日盤中一度重挫300點。由於英國脫歐後前景不明,有不少企業暫停在英國的投資與招聘,甚至不排除將總部遷往其他歐洲國家,不過對全球經濟的影響,還有待慢慢觀察,畢竟歐洲的經濟也已停滯了十年,種種因素交錯影響,無法歸類為單一原因,就連脫歐時間目前都隱晦不明。英國脫歐時間表雖然脫歐派意外勝出,但英國要真正脫歐,至少需要兩年的時間,新上任的英國首相梅依(TheresaMay)就曾公開表示,今年年底前不會啟動正式「脫歐」程序。另外法國將在明年4、5 月舉行總統選舉,德國也會在明年9 月舉行聯邦議院選舉,倫敦新任市長薩迪克.汗(Sadiq Khan)也提及:或許等到法國和德國的大選結束後,才會開始啟動脫歐,那時新的法國總統和德國總理比較會把英國人的需求放在心上。目前不確定因素實在太多,英國就算要脫歐,預計至少需要兩年以上時間,畢竟情勢複雜,有人預測2019 年英國才會正式完成脫歐程序,目前評估脫歐影響還為時過早,但我們可以先看看英國目前的情況。對英國影響因為脫歐的影響,英國企業已轉為保守,而英國房價跌幅也是2015 年底以來最大,失業率也可能會開始慢慢爬升,經濟學家認為英國將面臨一波經濟衰退,之後才會緩慢成長。自從6 月份英國脫歐公投以來,英國人的信心指數重挫,而且擔憂情緒嚴重,民眾最擔心的是自身家庭財務狀況以及房產價值,許多家庭認為,受英國脫歐公投結果的影響,處境只會越來越糟。英國7 月份的銷售指數創下四年來最大降幅,未來家庭中的消費支出會緊縮,到時對零售業會產生更明顯的連鎖效應。不過雖然脫歐給英國帶來了許多負面影響,但在觀光方面卻意外成長,因為英鎊貶值,所以觀光業反而興盛起來,七月至今外國遊客成長了18%,旅館、航空公司的生意成長不少。對台灣影響雖然英國脫歐可能成為下半年全球金融市場的最大不確定因素,不過說起來對台灣實質影響不大,因為我們與英國貿易規模小,對其依賴程度不高,匯市英鎊的交易量跟存款餘額都偏低,所以對台灣的衝擊有限。6 月24 日股市反應會如此劇烈,主要是結果太過意外,衝擊了投資人的信心與一些預期心理的交互影響,到了七月份,台股便突破了9000 點,就連英國股市也僅是短暫下跌,之後就大幅上漲,美股也再創歷史新高。這結果倒也不意外,以往只要遇上重大金融風暴,通常在宣洩反映個幾天後就會趨於平穩。台灣經濟研究院院長林建甫認為,脫歐會對台灣出口及股匯市造成負面影響,讓台灣下半年景氣回溫更加困難,而且也會影響台灣出口及對外貿易,歐洲是台灣主要出口市場之一,約占9%,英國脫歐後,可能會導致歐盟貿易政策更加保守,不利我們將貨品出口到歐盟,對於以出口為導向的台灣來說,自然是不利。不過雖然不利,但也不需太過悲觀,畢竟9% 也不是太大的比例,影響是一定會有的,但衝擊有限,平常心待之就可以。理財方式七月初時,央行因應全球經濟不景氣以及台灣經濟持續低迷的原因,宣布降息,這也是第4 度降息,用以及提振經濟,只是存款利率不斷調降,利息根本追不上物價漲幅,利息完全被通貨膨脹吃掉,存在銀行的錢也只會變得越來越薄。因此定時定額投資就變得很重要,透過定時定額買基金的方式,是一個不錯的方法,不過當然要選對投資趨勢,進場出場時機也要掌握。傳統要避險的方式可買黃金,若要買外幣,英鎊與歐元還是暫時持觀望態度較好,美元當然還是首選,日元也可購進,但皆不需追高,畢竟震盪的風險還是很高。股票的話,一些績優、穩健知名企業,如果逢低的話,能力許可還是可承接看看,當然還是要控制好風險,理財一向都需要理智分析,而不是一時的激情。英國正式脫歐還需耗時兩年以上,目前還難以評估對全球經濟的影響及衝擊,雖然意見紛呈,有悲觀者也有樂觀者,不過對台灣的影響有限,先靜觀其變即可。
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