二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  

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「租賃住宅市場發展 及管理條例」簡介
2018-02-12
文 / 鍾運凱 居住條件是國民的幸福指數評量標準之一,依據行政院主計處的統計資料,我國的「居住條件」居於中段。由於國人通常傾向於以購買房屋的方式滿足居住需求,「房價所得比」相較於國際認定的合宜房價所得比,明顯偏高,購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重。因此,發展住宅租賃市場,作為長期居住需求的替代選擇,成為重要課題。此外,我國的人口結構已呈現高齡化及少子化的情形,未來的高齡住宅所有權人將會愈來愈多,導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場,造成資源閒置。為了強化出租人租賃管理智能、建立專業服務協助處理租賃住宅相關管理事務及租稅減徵措施,以鼓勵住宅所有權人釋出空閒住宅,立法院於民國106 年11 月28 日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」( 以下簡稱本條例),使未來的住宅租賃市場發展更為穩健。以下就本條例重點說明:一、「租賃契約法」及「租賃服務業法」本條例的內容包括第一章總則、第二章健全住宅租賃關係、第三章租賃住宅服務業、第四章罰則及第五章附則。其中第二章各條是關於租賃契約雙方權利義務之規範。租賃契約於民法第421 條至第463 條之1 及土地法第94 條至第105 條均有規範,而本條例是針對「住宅租賃」所做的特別規定,其效力優先於民法及土地法。換言之,本條例第二章之規定,已改變現行法對住宅租賃契約之實體規範。第三章性質上屬於「行政法規」,針對「租賃住宅服務業」應如何設立登記、租賃住宅管理人員的資格及其業務責任等事項加以規範。其中又包括「代管業」及「包租業」。「代管業」與一般所謂的「物業管理公司」不同, 是專指受出租人委託,代為經營租賃住宅的管理業務,例如基本水電維修、房屋設備維護、代收租金管理費、協調租賃爭議等。「包租業」即所謂的「職業二房東」,即業者先向屋主承租房屋,再將房屋轉租給次承租人。這兩種租賃住宅服務業,均須辦理公司登記,加入同業公會、繳存營業保證金,並雇用「租賃住宅管理人員」才能執行業務。而取得「租賃住宅管理人員」資格,則必須參加公會舉辦的訓練並測驗合格、領得證書。二、不適用本條例之類型原則上,只要是供人居住的住宅,其租賃均適用本條例,但以下4 種情形例外不適用本條例:一、供休閒或旅遊為目的。二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。三、由合作社經營管理。四、租賃期間未達30 日。三、租賃契約的新規範以下列舉本條例關於租賃契約的規範重點:(一) 租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,例如租賃雙方均非業者的情形,未來主管機關將制定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,違反者,該租約條款無效;「應約定事項」就算未記載於租約,仍構成租約內容。(二) 土地法第97 條規定城市地方房屋之租金上限,不得超過土地及其建築物申報總價年息10%。為了促進屋主出租房屋的意願,本條例特別規定租賃住宅之租金不受土地法第97條之限制。(三) 出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。(四) 轉租人( 即二房東) 在轉租前,必須取得屋主的書面同意,並且要在簽訂轉租契約時,向次承租人提供屋主同意的書面文件。轉租契約須載明轉租人與屋主之間的租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租契約簽訂後30 天內,轉租人須以書面通知屋主。(五) 承租人有以下情形之一,有權提前終止租約,出租人不得要求任何賠償:一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。(六) 租約到期或提前終止時,應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。點交後如果有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。四、本條例的實施本條例自總統公布後6 個月施行。此外,經本條例授權主管機關得另訂輔導獎勵機關( 構) 及相關團體辦法;輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體;減徵地價稅及房屋稅之自治條例;租賃住宅服務業營業保證金繳存辦法及基金管理委員會組織辦法;租賃住宅管理人員之訓練、測驗及換證辦法;代管業的委託管理租賃住宅契約書及包租業的轉租契約書,其定型化契約應記載及不得記載事項...... 等,均有待主管機關訂出相關配套措施,才能讓本條例順利上路。    
2018 年經濟展望
2018-01-12
文 / 莉思 全球經濟可望持續穩定成長,但疲軟因素仍待追蹤觀察揮手2017 年,回顧2017 年全球經濟表現,原先所擔心的美國總統川普之政策引發經貿易大戰,歐洲選舉結果影響歐元體系等導致利空的黑天鵝事件均未發生,而中國供給側改革成效顯現、各國央行維持寬鬆貨幣政策及原油價格回穩,促使各國企業及消費者信心增強,全球景氣穩健復甦,整體貿易量上升,利多持續推升,帶動全球股市去年的表現相當亮眼。展望2018 年,各主要經濟體是否能延續去年以來景氣復甦的動能,將牽動著全球整體經濟的發展狀況,據國際貨幣基金(IMF) 於去年十月的預測,2018年全球經濟成長率可達3.7%,較去年的3.6% 略高,各國際預測單位普遍對於全球今年國際經濟景氣穩健樂觀,但今年全球經濟仍存有隱憂之處,需要謹慎視之,其中美國川普政府之稅改方案通過進程、Fed 新任主席的貨幣政策及縮減資產負債表的進程與幅度,將會牽動全球整體經濟的發展狀況及金融市場的走向;歐洲去年經濟已在穩定復甦軌道上,但歐洲央行(ECB)貨幣政策調整、英國脫歐時程的不確定性及西班牙加泰隆尼亞的獨立事件風險,再加上近來德國的政局的不確定性已引起全歐擔憂( 德國總理梅克爾是否能順利組成大聯合政府,將是能否解決德國近年來最嚴重政治危機的關鍵,若陷入癱瘓,恐將造成難以估計的經濟損失),將會影響經濟持續向前的動力;中國十九大會議後,新領導班底確立,在一帶一路、供給側改革及人民幣國際化等政策推動下,基礎建設、金融改革成效已漸漸顯現,預期中國可望成為亞洲經濟領頭羊;中東( 中東為全球原油重要產區) 及北韓( 東亞為重要製造供應鏈所在) 之地緣政治衝突升高,將衝擊區域性或甚至全球經濟及金融市場表現。整體而言,2018 年全球經濟可望持續穩定成長,但對於美國川普政府經貿政策及升息步調、中國政府政策推動、歐洲問題及地緣政治衝突等衝擊全球經濟成長的因素,仍有待追蹤觀察。台灣經濟持續擴張,但成長減緩台灣經濟表現在2017 年優於預期,主要是受惠全球景氣穩健復甦及國際原物料價格走高,因而帶動外需;長期而言,國內經濟除高度受到全球經貿大環境變動之影響外,內需表現的若干不確定因素亦可能影響實際結果。1. 主計處預估2018年經濟成長率2.29%,但政府政策規劃與執行之周全性為關鍵影響因素依據主計處資料顯示,2017 年前三季經濟成長率分別為2.66%、2.13% 及3.11%,鑑於第三季經濟成長率達3.10% 以上,主計處上修2017 年全年經濟成長率到2.58%,但預估此後五季經濟成長率下跌至3%以下,預測今年經濟成長率僅2.29%,低於去年。另據主計長朱澤民指出,去年經濟成長動力主要來自外需強勁,今年景氣雖均衡復甦,持續擴張,但因成長基期墊高,使得經濟成長增速不如去年,而今年經濟成長的貢獻主要來自「內需大於外需」,其中內需將因政府加薪、前瞻基礎建設等政策效果將帶動民間消費增溫及民間投資均衡復甦,出口則因全球經濟持續成長,加上車用電子、物聯網、人工智慧等新興應用趨勢熱絡,延續出口動能。然而2018 年經濟成長是否如主計處樂觀展望,實則存在隱憂,主要是政府政策多頭,缺乏細部規劃,當經濟發展與環保、勞工權益互相衝突,政府內部並無共識,成為經濟發展之隱憂,就如同政府之前推出之勞基法修正及非核家園等重要政策,均增加企業營運負擔,其中勞基法修正案因政策擬定不周全,造成企業主經營成本驟增;此外,製造業面臨產業轉型的交叉路口,政府在法規鬆綁的進度趕不上產業所需,能源穩定亦被「非核家園」政策所綁架,成為企業投資的隱憂,是以2018 年經濟成長仍待觀察。 2.預期央行利率維持穩定據匯銀人士指出,2017 年美國聯準會(Fed)之升息頻率加速,並在10 月起開始縮減資產負債表,但歐洲央行(ECB) 會議強調QE 不會突然結束,若要結束會有一個「減碼」的過程,日本繼續實施超寬鬆貨幣政策;是以歐、日央行並未跟進收縮資金,且新興市場國家仍有寬鬆貨幣空間,使得台灣在內部物價溫和,外部資金仍然寬鬆的前提下,利率不致有太大變動,預期台灣央行貨幣政策預期將持續維持動態穩定,以有效應對國際金融市場的可能變化與衝擊。3. 地緣政治衝突加劇,衝擊台灣2017 年中東及北韓發生多起地緣政治衝突,美國與該兩區域關係也日漸緊張,由於中東為全球原油重要產區,東亞為重要製造供應鏈所在,前者牽動台灣出口的原物料相關產品價格,後者則直接衝擊亞洲供應鏈的穩定,倘若2018 年對立升高,不僅對全球經濟及金融產生重大影響,更進而衝擊2018 年台灣表現。4. 市場信心逐步恢復,為自住型買方出手時機據央行總裁彭淮南指出,台灣房市已「soft landing(軟著陸)」,由銀行房貸、建築融資貸款餘額超過去年同期水準觀之,房市買氣與景氣已較2016 年回溫。另官方最新統計數據推估,2017 年全台房屋交易量普遍都有所增長,全國房屋買賣移轉件數可望落在26.5~27 萬件間,較2016 年史上最低紀錄24.5 萬件呈現8.2~10.2% 的年增率,除比較基期低,主要是房地合一稅效應淡化、遞延性買盤出籠及建商降價讓利等因素催化。展望2018 年房市,雖然彭總裁認證房市軟著陸,但也不會V形反轉,故仍需注意影響房市之黑天鵝,包括政策面新制施行( 如:屋簷雨遮不登記坪數,掀起去年底前搶照潮而在今年房市中陸續釋出,對空餘屋市場增添變數)、選舉年政治干擾及央行利率走勢等。
凶宅的認定標準
2017-12-12
文 / 鍾運凱 案例:據新聞報導,某工人甲安裝冷氣時,不慎從2 米高處墜落到防火巷內,當場失去生命跡象。警消到場救援欲將甲從前面店家抬出送醫,卻遭屋主乙以擔心變成凶宅為由拒絕,隨即將鐵門拉下。警消無奈只得多花15 分鐘將甲從氣窗送出救援,最後緊急送醫搶救後仍不治身亡。新聞曝光後,有網友將拒絕借道的這間民宅,登錄在「台灣凶宅網」上。試問,乙的房屋會因此成為凶宅嗎? 解析:一、何謂凶宅?一般所謂的「凶宅」,法律上並無明文的定義,依照一般不動產買賣交易慣例,通常指「曾發生他殺或自殺致死之情事」的房屋。然而凶宅問題屬於個人主觀及心理層面的想法,會因個人感受、時間經歷或宗教信仰不同而有差異,可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理,因此並非曾發生過自殺或他殺情事的房屋一律作為凶宅處理。二、司法實務見解(一)高等法院民事判決99年度上字第1316號依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於發生此類非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,礙及生活品質。因此,依諸房地產交易市場實務經驗,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,不論於心理層面或市場接受度,皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論,與週遭環境相較,凶宅之買賣價格有顯著低落情事,依估價學理適合性原則言,非自然身故之情事,將對房屋或不動產之個別條件,產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵。(二)高等法院民事判決94年上易字第249號現今大眾媒體蓬勃發展,「凶宅」訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準,亦經桃園縣不動產經紀人公會以93 年7 月11 日桃經紀字第930714 號函覆原審明確。(三)台北地方法院民事判決95年度訴字第5767號本件被告XX 房屋及其僱用人員均是專業之不動產仲介、經銷人,自應用專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法,調查系爭房地有無非自然身故之事實,以憑向原告報告仲介。本件系爭房地附近之人均知悉系爭房地於91 年間發生非自然死亡之事故,而以房屋仲介為營業項目之被告竟於簽立上開契約後,不予詢問查證,核未盡善良管理人之注意義務。被告XX 房屋及其營業員、經紀人以居間為營業,於與原告間上開契約成立後,未積極查證,自顯然違反善良管理人之注意義務。三、凶宅的效果(一)凶宅可能構成物之瑕疵所謂「物之瑕疵」是指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以「物質上」應具備者為限。「凶宅」對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。依民法第359 條、第365 條,買方可在合約簽定內6 個月或是交屋5年內主張解除契約或減少價金。(二)隱瞞凶宅可能構成詐欺罪如果賣方明知買賣標的物為凶宅,卻故意隱瞞不告知買方,屬於消極施行詐術使他人陷於錯誤而交付財物或得利,構成刑法上的詐欺罪。如果仲介明知凶宅而隱瞞,也是詐欺罪的共犯。(三)使他人房屋成為凶宅的責任在他人房屋自殺,使該房屋成為凶宅,繼承人是否應負損害賠償責任?對此,實務上見解分歧,有判決認為自殺者並非「故意」侵害屋主的權益,不構成侵權行為;也有認為在他人房屋自殺,有使他人房價下跌的「間接故意」,仍構成侵權行為。至於因過失使他人在第三人的房屋內自殺或意外死亡,例如房客容許他人使用租賃房屋,卻因監督不週導致該他人在屋內死亡,房客仍應對房東負賠償責任。(四)出租凶宅的責任民法第424 條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」可見租賃物之瑕疵,必須限於危及「安全」或「健康」之事由;而凶宅造成心理上的不安或房價的下跌,是否構成終止租約的理由,恐有爭議。視具體個案情形,如造成房客精神方面的損害,仍屬於廣義的「危及健康」,應可主張終止租約。四、結論本題甲發生意外事故的地點在防火巷,並非在乙的房屋室內,是否使乙的房屋成為凶宅?依前述實務見解,如果依交易市場之接受度而論,該事故會造成房價明顯低於相同地段、環境之標的,嚴重影響購買意願及價格,造成經濟性之價值減損,應認為有「物之瑕疵」。至於事故是否發生在屋內,並不是重點。  
你的投資心態到位了嗎?
2017-11-23
【文 / 莉思】 台股指數自107年5月上旬站上萬點已持續4個多月,有人心情平和,但也有不少人投入過度,整日患得患失,手中的股票像一塊燙手的山芋,造成心理負擔;投資股票其實是在考驗人的心性和心理素質,因此在投入股市前,應先建立起正確投資心態及行為,才能避免心理上的盲點,讓投資計劃成功。在股市中,投資心態及行為決定了投資成敗,投資人可檢視以下投資心態及行為是否已到位? !1.準備好再進場很多人當初進入股市可能是聽信股市節目中老師的名牌、市場消息或報章雜誌的報導,就直接開戶買進股票,既不了解進場的理由也沒有出場的策略,往往造成慘賠的狀況;這就好比開車上路一樣,通常在上路前,要先了解交通規則,進行道路駕駛練習,取得駕照後開車上路,否則就容易發生交通意外事故,而投資股市更是如此,投資人應準備好再進場。2.投資沒有穩賺不賠或快速致富在股市中,大部分賺錢的人通常都先經歷賠錢的階段,而想要籌碼全押,靠一次機會或一檔明牌來翻身的人,往往在股市中慘賠;是以透過正確的投資心態和行為,加上系統化的分析及良好的資金控管,是可以達到大賺小賠的情形,而早日達到財富自由階段。3.永遠不要預測股市走向巴菲特說過:「永遠無法預測股市,也永遠不要預測股市」,因為他沒見過經常能準確預測市場走勢的人,投資者應按市場當時情況來做投資決定,而不是一早做定預測,然後什麼也不做,等待那一天到來。4.切忌患得患失投資股票切忌患得患失,不要今天股票漲心情就很好,覺得股票會連續上漲,但隔天股市大跌,馬上就覺得股市可能要崩盤,這種患得患失心態,會讓投資人做出錯誤的判斷,在不該賣的時機賣出股票,而在該賣的時候反而加碼買進。是以,股市中最大的敵人就是自己,貪婪和恐懼無時不在纏繞著,要保持身心健康,才有可能保證資金安全。5.錯誤的進場,要迅速且果決的認賠出場很多股市投資人失敗的重要原因之一,就是死守著自己之前錯誤進場的股票,期待該支股票還有機會漲回來,但若該支股票的下跌,是公司體質出了問題,而不是市場波動造成的,那虧損是可能永遠都賺不回來。是以,成功的投資者,在發現自己買錯股票的時候,絕對會勇於認錯,認賠殺出,否則十檔成功投資賺到的錢,只要買到一檔錯誤股票又不肯認賠殺出,到最後大概就全都賠光。6.在股市進場理由未改變前,不要輕易賣掉金雞母被許多現今華爾街的頂尖操盤手奉為有史以來最偉大的操盤手傑西. 李佛摩的名言-「截斷損失,讓獲利奔跑」,就是錯誤的股票要果決認賠殺出,但不要輕易賣掉賺錢的金雞母。投資股票就如同經營企業,企業通常優先出售虧損的部門。是以,在股市進場之前要經過邏輯分析,只要進場理由沒有改變,就要對自己的決策有信心,不要隨短期股價波動起舞,賺到一點錢或虧了一點錢就跑,否則股市作手會有很多操作模式讓散戶跑光而坐享其成,因此,投資人應靜心等候,迎接股票主升段的到來。相對的,投資人發現一旦買進理由消失( 如:技術指標-跌破長期或短期均線、M 頭形成、跌破趨勢線等;基本面分析-產業前景、經濟景氣、財務報表分析、營收趨勢及獲利指標等反轉),不論股價是獲利或虧損,就應當機立斷賣出。由於人都有貪婪恐懼的動物本能,實際執行上有很大難度,但這是在股市獲利必需修鍊的重要課程。7.集中投資,打破不要把雞蛋放在同一個籃子的迷思巴菲特在1988 年寫給股東的信提及,集中投資才能降低風襝,與傳統經濟學主張分散風險是不同的思維,「分散風險」是不要把雞蛋放在同一個籃子裡,這適用在資金部位大的基金經理人,因為如果持股過度單一集中,在股票要出脫時,可能會存有賣不掉的困境,且主管機關為避免經理人刻意炒作某檔個股,限制基金持有某一支股票的成數上限,故基金經理人通常持有10幾20 檔,甚或更多的股票;但一般投資人即使資金規模到300~500 萬,應適用集中投資,精挑細選好公司,全神貫注地好好照顧它們,但若執行分散風險的觀念,會分散對個股的注意力,很可能讓自己處於無法獲勝的關鍵。8.嚴格控制資金配置在股票市場裡,比的是誰「活」的時間長,而不是誰一次賺得多,只有活下來的人才有未來,因此投資人要把風險控制放在第一位,嚴格控制資金配置,預留足夠現金部位作為後盾,不能把銀彈用盡,在遇上股市出現全面崩趺時,才會有東山再起的機會。是以,投資人在市場多頭時,要保留至少3 成的現金,在空頭市場要保留7 成以上的現金,如此在遇上市場行情反轉向上時,才不會落入無可挽回的最壞窘境。9.買主流股及龍頭股,不要害怕高價股投資人經常存在一種恐懼高價股的心理問題,喜歡買價位便宜的股票,以為不會跌太多,抱起來比較安心,但相對的,股價便宜代表籌碼不安定,人人都有,股價稍微漲一點,就有人想獲利了結,股價走勢自然蹣跚。但股市大戶多數喜歡買產業趨勢主流或龍頭等高價股,因為價格門檻高,籌碼穩定度高,不會人手一張,操作上比較不會受到浮動籌碼干擾,而且高價股很大程度上其價值是得到市場認同的結果,投資人需要克服“嫌貴”心理。10.要用閒錢來投資投資股票要用「閒錢」,如果你動用養老金、買房子或結婚的錢進行投資,那麼你就不會有良好的投資心態,你在投資的開始就輸了。在現今什麼都漲惟獨薪水不漲的年代,要早日達到財富自由,投資占了非常重要的一環,而正確的投資心態及行為是投資成敗的關鍵,因此,投資心態及行為是投資人迫切應該正視的問題。    
40 年房貸背後真相
2017-10-12
文 / 莉思 最近「40年期」的房屋貸款再度成為地產市場的熱門話題,但是許多聽到「40年」房屋貸款年限的購屋者,直覺反應是「房貸要背到老,太可怕了!」、「這一代還不完,貸留子孫?」、「還40年下來,給銀行賺走的利息錢不就很嚇人?」,然而真是如此嗎?背景自105 年3 月底央行降息及房市管制解禁後,由於房市交易量縮,房市政策管制逐漸鬆綁,銀行業者在資金去化壓力仍大下,積極搶占房屋貸款的業務,明顯放寛授信政策,陸續推出40 年期房貸,除降低自身資金成本壓力,也減輕首購族的每個月還款壓力、提升申貸意願,使「40 年期」超長房屋貸款又成為銀行業者競相推出的房貸商品。銀行承作40年房貸條件目前各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案,搶攻自住與優質客戶的大餅,然而40 年房貸拉長繳款期限,銀行業者為控管風險,其承作條件仍有所限制。1. 利率:將視貸款人條款、貸款物件等條件不同而有所差別。2. 申貸對象:銀行業者為了控管風險,40 年房貸主要針對首購、自住等族群,且規定貸款人年紀加上40 年還款期限不能超過75、屋齡加貸款年期不得超過60 的限制;也就是說,若要申貸40 年期房貸,貸款人須35歲以下,且屋齡不能超過20 年。3. 寛限期:大部分銀行提供2 ~ 3 年寬限期供貸款人選擇,但部分銀行在特定對象及地區,提供5 年寬限期。4. 綁約:在房貸契約上載明1 ~ 3 年內還清房貸時,必須繳交額外的違約金,違約金各家銀行不同,約1~1.5%( 如:前6 個月平均貸款餘額的1-1.5% 不等)。5. 其他:銀行通常也會要求借款人的資歷,以及擔保品的流動性,如月負債比必須小於70%,擔保品須是非屬不易處分特性之擔保品,所以收入較少或負債較高的人比較難申請,小坪數套房、屋齡超過耐用年限的老房子也是銀行比較不接受的擔保品。 40年期房貸的特性1. 降低還款壓力,但支付利息總額增加以房價1,000 萬元, 貸款800萬元,利率1.58%,採本息平均攤還為例,40 年期房貸每月本息攤金額較20 年期約少4 成左右,可降低還款壓力,每個月的負擔較輕,但支付利息總額較20 年期高1.09 倍。2. 彈性運用資金40 年期房貸在降低每月還款金額後,手邊就有閒錢,擅長投資理財的首購族,利用40 年房貸低月付金的特性套利,也就是「用銀行房貸的錢來賺錢」,尤其現在全球各國都處於低利率的金融環境,借貸成本越低,自然對於借錢的民眾就越有利;換言之,透過40 年期的房屋貸款來舒緩繳付房貸的壓力,同時讓自己手中可以投資的錢變多,將來賺到的投資效益會遠大於付給銀行的房貸利息。切記,每個月省下來的錢千萬不要投入在自己不熟悉、投機風險太大的地方(如:期貨、選擇權等金融商品)或胡亂聽信明牌,以免血本無歸。但如果覺得自己不擅長理財,甚至怕錢留在身邊會亂花,仍然可以隨時還款,進可攻,退可守,所以資金運用反而更具彈性。3. 房貸平均還款期在10 年內,增加的利息不見得都會實現有購屋者認為,房屋貸款期限40 年,若35 歲時開始繳房貸,需到退休後75 歲才會還完?但惠譽信評金融機構評等部副總周筱娟表示,實際上國內一般房貸都會提前還清房貸,平均還款期在10 年內,主要是購屋者有投資獲利了結、換屋、移居而賣屋或是希望無債一身清等而加速還款;此外,隨著個人在職場上資歷的増長,換來薪資收入的成長,購屋者只要願意存錢,隨時可以提前償還部分的房屋貸款,不必拖到40 年,那增加的利息負擔不見得全部都會實現,而且不論是借20 年期或是40 年期的房屋貸款,會一輩子當屋奴的人畢竟是少數。4. 升息風險與收入支出現金流規劃房貸年限拉長,雖然大幅降低每月的房貸壓力,但40 年的時間很長,必須將「升息」的風險考慮進去,建議在申請貸款前先試算可能升息後的付款金額,並審慎規劃每月現金流。5. 適合不動產價格在上漲波段或已無大幅向下修正風險時期40 年房貸在房價上漲的波段中或已無大幅向下修正風險時,對短時間內換屋的民眾,因為每月負擔少,若房子能順利轉手,持有成本就比較低,比較有利,購屋者不可不注意。綜言之,隨著銀行業者新一波搶房貸大戰,40 年房貨較適合年輕族群,但所降低之每月房貸負擔後,要搭配理財規劃,把多出的資金拿來投資理財,並搭配職業生涯規劃,避免影響退休時點規劃;此外,買房時點及眼光要好,並可預先規劃好提早賣屋、換屋的準備,用房價增值賺取可觀價差,才不必擔心還房貸後繼無力。
買賣解約後,還要支付仲介費嗎?
2017-09-18
【文 / 鍾運凱】 案例:買賣雙方透過仲介公司成交,總價3000 萬元。簽約時,仲介人員曾詢問買方是否要做海砂屋檢測,買方說不用,但未拋棄瑕疵擔保請求權。買賣順利交屋結案,總佣收150 萬元亦已收訖。交屋後買方自行委託檢測,氯離子含量0.32kg/m3,經協調買賣雙方合意解除契約,但雙方均要求仲介公司應返還仲介費。試問,這個要求「在法律上」有理嗎? 解析:一、 民法第568 條第1 項規定:「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。」因此仲介公司請求服務費的前提,是雙方成立買賣(或租賃)契約,如果買賣不成立,無論仲介公司付出多少人力、時間、資源,都不能請求居間報酬(服務費)。二、 問題是,如果買賣契約已經成立,事後又被解除的情形,是否符合上述「買賣契約成立」呢?依民法第114 條第1 項:「法律行為經撤銷者,視為自始無效。」所謂自始無效,就是視同買賣契約「從來沒有」成立生效過。因此買賣經撤銷或解除,似乎不符合「買賣契約成立」的要件,不能請求服務費;已經收到的服務費也應該退還。三、 然而,最高法院49 年台上字第1646 號判例認為:「居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬並無影響。」最高法院似乎認為,只要買賣契約成立,仲介公司就可以收服務費,雖然之後買賣解約也不需退還。 四、 這個問題最新的實務見解,是司法院(83) 廳民一字第22562 號研究意見:「民法第568 條立法理由謂:居間之報酬,俟居間人報告或媒介契約成立後支付,此當然之理,亦最符當事人之意思。故契約無效,或契約已成立而撤銷者,居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之,居間人所媒介之契約須有效成立,始可請求報酬,如因契約成立時已附隨之情事,例如有撤銷之原因而消滅時,居間人應返還已受領之報酬;然如因契約成立後發生之情事,例如給付遲延之解除等原因而消滅時,則不負返還居間報酬之義務。」簡言之,司法院意見認為,如果解約的原因是買賣成立時已經存在的,解約後應該返還居間報酬;如果是買賣成立後才發生的原因,就不需要返還。 五、 本案例的情況是氯離子偏高,有可能構成買方的「瑕疵擔保解約權」, 如果買方因此合法解除買賣契約,依上述實務見解,仲介公司應返還服務費。但本案卻是雙方合意解除契約,買方並未行使其「解約權」;換言之,契約解除的「原因」,並非買賣成立時即存在的瑕疵(氯離子偏高),而是買賣成立後,基於雙方之合意解約,氯離子偏高只是雙方合意解約之「動機」。依照上述實務見解,仲介公司自無返還服務費的義務。 六、 此外,本案服務費150 萬元,是否過高?法院有無「酌減」的裁量權?對此,民法第572條規定:「約定之報酬, 較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者,不得請求返還。」本案仲介公司既已收訖服務費,則無需返還,法院亦不得裁量酌減之。又最高法院86 年度台上字第2522 號判例見解:「約定之報酬,較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者,法院得因委託人之請求酌減之,民法第572 條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額,而係按照價目表所定或習慣給付報酬者,並無適用之餘地。」因此,如果仲介公司是依公開的「收費標準」收取服務費,依前述判例見解,也不能請求法院酌減之。  
私有道路之通行問題( 下)
2017-07-19
【文 / 鍾運凱】案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:五、既成道路之公用地役關係所謂「公用地役關係」,是一種「公法」上的義務,亦即所有權人須容忍不特定、多數公眾使用其私有土地之義務,與「袋地通行權」、「時效取得不動產役權」不同,後者是容許特定之鄰地所有權人通行之義務,為「民法」上的義務。大法官會議釋字第400 號解釋:「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。」而既成道路成立公用地役關係,須具備以下三要件:1. 供不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時。2. 於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事。3. 經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間,但應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概。 六、公用地役關係不得以民事訴訟主張由於既成道路之公用地役關係是一種公法上的權利義務關係,當事人不得以民事訴訟請求履行義務。最高法院89 年台上字第2500 號判決:「既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射利益,本屬公法上之一種事實,其本質乃係一公法關係,與私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法院訴請以判決保護其私法之權利,故當事人不得本於公用地役關係,於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行之行為,而僅得請求地方政府以公權力加以排除;同樣,土地所有人不得以主張對土地有公用地役關係者請求地方政府以公權力排除障礙係屬不當,而於民事訴訟請求消極確認其本於公用地役關係之通行;此等爭議應循行政爭訟等公法程序謀求救濟。」本題提起民事訴訟之「居民」,如果是鄰地所有權人(例如附近房屋及基地持分之所有權人),得主張前述民法第787 條規定之袋地通行權遭到侵害,訴請排除侵害及損害賠償;或者向地政機關申請時效取得通行不動產役權之登記。但如果該等經常通行使用A 地之人包括非鄰地所有權人,要主張「公用地役關係」,則不得提起民事訴訟,而是要向當地政府機關請求拆除路障,恢復公眾通行;如果該項請求遭政府機關駁回,則可循行政救濟管道(訴願及行政訴訟)以維護利益。 七、既成道路所有權人之義務與權利如果成立「公用地役關係」,則該既成巷道即為廣義之公路,土地所有權人如果擅自封閉或堵塞,可能構成刑法上的公共危險罪。刑法第185 條規定:「損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者,處5年以下有期徒刑,拘役或500 元以下罰金。因而致人於死者,處無期徒刑或7 年以上有期徒刑。致重傷者,處3 年以上10 年以下有期徒刑。第1 項之未遂犯罰之。」本題A 地若為既成道路,小王以水泥塊封閉堵塞之行為,即可能觸犯刑法,面臨牢獄之災。此外,依建築法規之規定提供土地作為公眾通行之道路,不同於前述「公用地役關係」,非屬釋字第400 號解釋所指私人土地特別犧牲其財產上之利益,國家應徵收給予補償之範疇。蓋私有土地依建築法規之規定,提供予公眾使用者,私有土地所有人常因而使他基地得為建築之用或因而提高建築基地之利用價值,與因時效而形成之既成道路有別。因此,私有土地依建築法規之規定,提供作為公眾通行之道路,未經徵收者仍應持續作為公眾使用。市區道路主管機關依其情形,得依市區道路條例之規定為改善、養護及重修,該私有土地所有權人不得反對(最高法院102 年台上字第1315號)。又公用地役關係為公法關係,私有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者,土地所有權人之權利行使,固不得違反供公眾通行使用之目的,惟特定之人倘違背公用地役關係,無權占用有上開關係之私有土地,受有不當利得時,例如有人在A地路邊設置收費停車格,藉此牟利,小王仍得依法請求該他人返還不當得利(最高法院102 年台上字第701號判決);但如果是政府在路旁劃設收費停車位,小王則不得依公法上不當得利關係,請求返還政府收取之停車費(97 年高等行政法院法律座談會提案法律問題九)。
新版遺贈稅來了! 不動產贈與應如何節稅?
2017-07-19
文 / Acer.L 新版遺增稅改採累進稅率立法院於今年4 月25 日三讀通過攸關長照財源的「遺產及贈與稅法部分條文修正案」,遺贈稅從單一稅率10% 改為10%、15%、20% 的三級累進稅率。其中遺產稅部分,遺產總額減掉扣除額、免稅額後的遺產淨額,在5,000 萬元以下者,課徵10%;超過5,000萬元至1 億元者,課徵10%(500 萬元),並加徵超過5000 萬元部分的15%;超過1 億元者,課徵1,250 萬元,並加徵超過1 億元部分的20%。而贈與稅部分,按贈與人每年贈與總額,減掉扣除額、免稅額後的贈與淨額,在2,500 萬元以下者,課徵10%;超過2,500 萬元至5,000 萬元者,課徵250萬元,加超過2,500 萬元部分的15%;超過5,000 萬元者,課徵625 萬元,加超過5,000 萬元部分的20%,未來不動產贈與稅率恐大幅增加,應如何節稅? 父或母名下不動產 應於生前分次贈與子女方可節稅< 方案一> 父或母名下之不動產 應分年贈與土地及建物持分給子女一般而言贈與不動產是以「土地公告現值」和「房屋評定現值」計算贈與總額,現值通常都低於市價,以贈與稅而言,具有節稅效果。假設父親名下有一間不動產,其「土地公告現值」為880 萬,「房屋評定現值」440 萬,合計總值為1320 萬,依稅法規定,父或母每人每年可有220 萬的免稅額可贈與子女,因此父親名下不動產總值為1320 萬,可分六年贈與子女,每年贈與土地及建物持分六分之一,每年贈與現值220 萬內,皆可免稅。 < 方案二> 夫妻先彼此贈與二分之一,再每年同時贈與子女,可增加增與額度因夫妻贈與免稅,假設原本在父親( 夫) 名下不動產,可先由父親( 夫) 贈與母親( 妻) 二分之一持分,形成夫妻共同持有不動產後,再每年同時贈與子女220 萬價值的不動產持分,合計父母( 夫妻) 每年可贈與440 萬的不動產價值給子女,仍在免稅額範圍內,可縮短分年贈與所需年限,適用於高總價的豪宅產品贈與。 < 方案三> 父母分年贈與現金與子女 再由子女向父母購買不動產父母每年贈與440 萬現金給子女,待子女累積一定現金後,再由子女透過買賣方式向父母購買不動產。 延伸議題:贈與子女不動產後,子女日後出售不動產如何節稅?由於父母贈與子女不動產後,子女在日後出售不動產時,仍會依房地合一稅再課徵交易所得稅,如何將交易所得稅降至最低呢?依房地合一稅新制,自住滿6 年,出售時享有免稅額400 萬者,超過免稅額部分課徵稅率10%,所以建議父母在贈與子女不動產後,子女需自住持有六年後再出售,方能節稅。財政部提醒,一般遺產稅與贈與稅是以死亡發生日與贈與行為日為認定時點,贈與不動產就是契約訂約日。 <快速結論>父母在贈與不動產給與子女時,應符合每年免稅贈與額度,建議以分年分次贈與土地及建物持分,方可低於每人每年220 萬免稅額;另外,若屬於高總價豪宅產品,由於不動產現值高,建議先透過夫妻彼此贈與,變為夫妻各持有二分之一後,再由夫妻每年共同贈與子女,合併每年贈與額度可增加為440 萬,適用豪宅產品的贈與。此外,受贈人在出售不動產時,應符合房地合一稅規範,建議須自住持有六年以上,才能享有400 萬的交易所得免稅額。其實節稅規劃還是需要時間的配合,建議應檢視個人及家族目前的資產清單,及早進行全面性的傳承與安排,節稅效果也越大。
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