西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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你的投資心態到位了嗎?
2017-11-23
【文 / 莉思】 台股指數自107年5月上旬站上萬點已持續4個多月,有人心情平和,但也有不少人投入過度,整日患得患失,手中的股票像一塊燙手的山芋,造成心理負擔;投資股票其實是在考驗人的心性和心理素質,因此在投入股市前,應先建立起正確投資心態及行為,才能避免心理上的盲點,讓投資計劃成功。在股市中,投資心態及行為決定了投資成敗,投資人可檢視以下投資心態及行為是否已到位? !1.準備好再進場很多人當初進入股市可能是聽信股市節目中老師的名牌、市場消息或報章雜誌的報導,就直接開戶買進股票,既不了解進場的理由也沒有出場的策略,往往造成慘賠的狀況;這就好比開車上路一樣,通常在上路前,要先了解交通規則,進行道路駕駛練習,取得駕照後開車上路,否則就容易發生交通意外事故,而投資股市更是如此,投資人應準備好再進場。2.投資沒有穩賺不賠或快速致富在股市中,大部分賺錢的人通常都先經歷賠錢的階段,而想要籌碼全押,靠一次機會或一檔明牌來翻身的人,往往在股市中慘賠;是以透過正確的投資心態和行為,加上系統化的分析及良好的資金控管,是可以達到大賺小賠的情形,而早日達到財富自由階段。3.永遠不要預測股市走向巴菲特說過:「永遠無法預測股市,也永遠不要預測股市」,因為他沒見過經常能準確預測市場走勢的人,投資者應按市場當時情況來做投資決定,而不是一早做定預測,然後什麼也不做,等待那一天到來。4.切忌患得患失投資股票切忌患得患失,不要今天股票漲心情就很好,覺得股票會連續上漲,但隔天股市大跌,馬上就覺得股市可能要崩盤,這種患得患失心態,會讓投資人做出錯誤的判斷,在不該賣的時機賣出股票,而在該賣的時候反而加碼買進。是以,股市中最大的敵人就是自己,貪婪和恐懼無時不在纏繞著,要保持身心健康,才有可能保證資金安全。5.錯誤的進場,要迅速且果決的認賠出場很多股市投資人失敗的重要原因之一,就是死守著自己之前錯誤進場的股票,期待該支股票還有機會漲回來,但若該支股票的下跌,是公司體質出了問題,而不是市場波動造成的,那虧損是可能永遠都賺不回來。是以,成功的投資者,在發現自己買錯股票的時候,絕對會勇於認錯,認賠殺出,否則十檔成功投資賺到的錢,只要買到一檔錯誤股票又不肯認賠殺出,到最後大概就全都賠光。6.在股市進場理由未改變前,不要輕易賣掉金雞母被許多現今華爾街的頂尖操盤手奉為有史以來最偉大的操盤手傑西. 李佛摩的名言-「截斷損失,讓獲利奔跑」,就是錯誤的股票要果決認賠殺出,但不要輕易賣掉賺錢的金雞母。投資股票就如同經營企業,企業通常優先出售虧損的部門。是以,在股市進場之前要經過邏輯分析,只要進場理由沒有改變,就要對自己的決策有信心,不要隨短期股價波動起舞,賺到一點錢或虧了一點錢就跑,否則股市作手會有很多操作模式讓散戶跑光而坐享其成,因此,投資人應靜心等候,迎接股票主升段的到來。相對的,投資人發現一旦買進理由消失( 如:技術指標-跌破長期或短期均線、M 頭形成、跌破趨勢線等;基本面分析-產業前景、經濟景氣、財務報表分析、營收趨勢及獲利指標等反轉),不論股價是獲利或虧損,就應當機立斷賣出。由於人都有貪婪恐懼的動物本能,實際執行上有很大難度,但這是在股市獲利必需修鍊的重要課程。7.集中投資,打破不要把雞蛋放在同一個籃子的迷思巴菲特在1988 年寫給股東的信提及,集中投資才能降低風襝,與傳統經濟學主張分散風險是不同的思維,「分散風險」是不要把雞蛋放在同一個籃子裡,這適用在資金部位大的基金經理人,因為如果持股過度單一集中,在股票要出脫時,可能會存有賣不掉的困境,且主管機關為避免經理人刻意炒作某檔個股,限制基金持有某一支股票的成數上限,故基金經理人通常持有10幾20 檔,甚或更多的股票;但一般投資人即使資金規模到300~500 萬,應適用集中投資,精挑細選好公司,全神貫注地好好照顧它們,但若執行分散風險的觀念,會分散對個股的注意力,很可能讓自己處於無法獲勝的關鍵。8.嚴格控制資金配置在股票市場裡,比的是誰「活」的時間長,而不是誰一次賺得多,只有活下來的人才有未來,因此投資人要把風險控制放在第一位,嚴格控制資金配置,預留足夠現金部位作為後盾,不能把銀彈用盡,在遇上股市出現全面崩趺時,才會有東山再起的機會。是以,投資人在市場多頭時,要保留至少3 成的現金,在空頭市場要保留7 成以上的現金,如此在遇上市場行情反轉向上時,才不會落入無可挽回的最壞窘境。9.買主流股及龍頭股,不要害怕高價股投資人經常存在一種恐懼高價股的心理問題,喜歡買價位便宜的股票,以為不會跌太多,抱起來比較安心,但相對的,股價便宜代表籌碼不安定,人人都有,股價稍微漲一點,就有人想獲利了結,股價走勢自然蹣跚。但股市大戶多數喜歡買產業趨勢主流或龍頭等高價股,因為價格門檻高,籌碼穩定度高,不會人手一張,操作上比較不會受到浮動籌碼干擾,而且高價股很大程度上其價值是得到市場認同的結果,投資人需要克服“嫌貴”心理。10.要用閒錢來投資投資股票要用「閒錢」,如果你動用養老金、買房子或結婚的錢進行投資,那麼你就不會有良好的投資心態,你在投資的開始就輸了。在現今什麼都漲惟獨薪水不漲的年代,要早日達到財富自由,投資占了非常重要的一環,而正確的投資心態及行為是投資成敗的關鍵,因此,投資心態及行為是投資人迫切應該正視的問題。    
40 年房貸背後真相
2017-10-12
文 / 莉思 最近「40年期」的房屋貸款再度成為地產市場的熱門話題,但是許多聽到「40年」房屋貸款年限的購屋者,直覺反應是「房貸要背到老,太可怕了!」、「這一代還不完,貸留子孫?」、「還40年下來,給銀行賺走的利息錢不就很嚇人?」,然而真是如此嗎?背景自105 年3 月底央行降息及房市管制解禁後,由於房市交易量縮,房市政策管制逐漸鬆綁,銀行業者在資金去化壓力仍大下,積極搶占房屋貸款的業務,明顯放寛授信政策,陸續推出40 年期房貸,除降低自身資金成本壓力,也減輕首購族的每個月還款壓力、提升申貸意願,使「40 年期」超長房屋貸款又成為銀行業者競相推出的房貸商品。銀行承作40年房貸條件目前各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案,搶攻自住與優質客戶的大餅,然而40 年房貸拉長繳款期限,銀行業者為控管風險,其承作條件仍有所限制。1. 利率:將視貸款人條款、貸款物件等條件不同而有所差別。2. 申貸對象:銀行業者為了控管風險,40 年房貸主要針對首購、自住等族群,且規定貸款人年紀加上40 年還款期限不能超過75、屋齡加貸款年期不得超過60 的限制;也就是說,若要申貸40 年期房貸,貸款人須35歲以下,且屋齡不能超過20 年。3. 寛限期:大部分銀行提供2 ~ 3 年寬限期供貸款人選擇,但部分銀行在特定對象及地區,提供5 年寬限期。4. 綁約:在房貸契約上載明1 ~ 3 年內還清房貸時,必須繳交額外的違約金,違約金各家銀行不同,約1~1.5%( 如:前6 個月平均貸款餘額的1-1.5% 不等)。5. 其他:銀行通常也會要求借款人的資歷,以及擔保品的流動性,如月負債比必須小於70%,擔保品須是非屬不易處分特性之擔保品,所以收入較少或負債較高的人比較難申請,小坪數套房、屋齡超過耐用年限的老房子也是銀行比較不接受的擔保品。 40年期房貸的特性1. 降低還款壓力,但支付利息總額增加以房價1,000 萬元, 貸款800萬元,利率1.58%,採本息平均攤還為例,40 年期房貸每月本息攤金額較20 年期約少4 成左右,可降低還款壓力,每個月的負擔較輕,但支付利息總額較20 年期高1.09 倍。2. 彈性運用資金40 年期房貸在降低每月還款金額後,手邊就有閒錢,擅長投資理財的首購族,利用40 年房貸低月付金的特性套利,也就是「用銀行房貸的錢來賺錢」,尤其現在全球各國都處於低利率的金融環境,借貸成本越低,自然對於借錢的民眾就越有利;換言之,透過40 年期的房屋貸款來舒緩繳付房貸的壓力,同時讓自己手中可以投資的錢變多,將來賺到的投資效益會遠大於付給銀行的房貸利息。切記,每個月省下來的錢千萬不要投入在自己不熟悉、投機風險太大的地方(如:期貨、選擇權等金融商品)或胡亂聽信明牌,以免血本無歸。但如果覺得自己不擅長理財,甚至怕錢留在身邊會亂花,仍然可以隨時還款,進可攻,退可守,所以資金運用反而更具彈性。3. 房貸平均還款期在10 年內,增加的利息不見得都會實現有購屋者認為,房屋貸款期限40 年,若35 歲時開始繳房貸,需到退休後75 歲才會還完?但惠譽信評金融機構評等部副總周筱娟表示,實際上國內一般房貸都會提前還清房貸,平均還款期在10 年內,主要是購屋者有投資獲利了結、換屋、移居而賣屋或是希望無債一身清等而加速還款;此外,隨著個人在職場上資歷的増長,換來薪資收入的成長,購屋者只要願意存錢,隨時可以提前償還部分的房屋貸款,不必拖到40 年,那增加的利息負擔不見得全部都會實現,而且不論是借20 年期或是40 年期的房屋貸款,會一輩子當屋奴的人畢竟是少數。4. 升息風險與收入支出現金流規劃房貸年限拉長,雖然大幅降低每月的房貸壓力,但40 年的時間很長,必須將「升息」的風險考慮進去,建議在申請貸款前先試算可能升息後的付款金額,並審慎規劃每月現金流。5. 適合不動產價格在上漲波段或已無大幅向下修正風險時期40 年房貸在房價上漲的波段中或已無大幅向下修正風險時,對短時間內換屋的民眾,因為每月負擔少,若房子能順利轉手,持有成本就比較低,比較有利,購屋者不可不注意。綜言之,隨著銀行業者新一波搶房貸大戰,40 年房貨較適合年輕族群,但所降低之每月房貸負擔後,要搭配理財規劃,把多出的資金拿來投資理財,並搭配職業生涯規劃,避免影響退休時點規劃;此外,買房時點及眼光要好,並可預先規劃好提早賣屋、換屋的準備,用房價增值賺取可觀價差,才不必擔心還房貸後繼無力。
買賣解約後,還要支付仲介費嗎?
2017-09-18
【文 / 鍾運凱】 案例:買賣雙方透過仲介公司成交,總價3000 萬元。簽約時,仲介人員曾詢問買方是否要做海砂屋檢測,買方說不用,但未拋棄瑕疵擔保請求權。買賣順利交屋結案,總佣收150 萬元亦已收訖。交屋後買方自行委託檢測,氯離子含量0.32kg/m3,經協調買賣雙方合意解除契約,但雙方均要求仲介公司應返還仲介費。試問,這個要求「在法律上」有理嗎? 解析:一、 民法第568 條第1 項規定:「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。」因此仲介公司請求服務費的前提,是雙方成立買賣(或租賃)契約,如果買賣不成立,無論仲介公司付出多少人力、時間、資源,都不能請求居間報酬(服務費)。二、 問題是,如果買賣契約已經成立,事後又被解除的情形,是否符合上述「買賣契約成立」呢?依民法第114 條第1 項:「法律行為經撤銷者,視為自始無效。」所謂自始無效,就是視同買賣契約「從來沒有」成立生效過。因此買賣經撤銷或解除,似乎不符合「買賣契約成立」的要件,不能請求服務費;已經收到的服務費也應該退還。三、 然而,最高法院49 年台上字第1646 號判例認為:「居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬並無影響。」最高法院似乎認為,只要買賣契約成立,仲介公司就可以收服務費,雖然之後買賣解約也不需退還。 四、 這個問題最新的實務見解,是司法院(83) 廳民一字第22562 號研究意見:「民法第568 條立法理由謂:居間之報酬,俟居間人報告或媒介契約成立後支付,此當然之理,亦最符當事人之意思。故契約無效,或契約已成立而撤銷者,居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之,居間人所媒介之契約須有效成立,始可請求報酬,如因契約成立時已附隨之情事,例如有撤銷之原因而消滅時,居間人應返還已受領之報酬;然如因契約成立後發生之情事,例如給付遲延之解除等原因而消滅時,則不負返還居間報酬之義務。」簡言之,司法院意見認為,如果解約的原因是買賣成立時已經存在的,解約後應該返還居間報酬;如果是買賣成立後才發生的原因,就不需要返還。 五、 本案例的情況是氯離子偏高,有可能構成買方的「瑕疵擔保解約權」, 如果買方因此合法解除買賣契約,依上述實務見解,仲介公司應返還服務費。但本案卻是雙方合意解除契約,買方並未行使其「解約權」;換言之,契約解除的「原因」,並非買賣成立時即存在的瑕疵(氯離子偏高),而是買賣成立後,基於雙方之合意解約,氯離子偏高只是雙方合意解約之「動機」。依照上述實務見解,仲介公司自無返還服務費的義務。 六、 此外,本案服務費150 萬元,是否過高?法院有無「酌減」的裁量權?對此,民法第572條規定:「約定之報酬, 較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者,不得請求返還。」本案仲介公司既已收訖服務費,則無需返還,法院亦不得裁量酌減之。又最高法院86 年度台上字第2522 號判例見解:「約定之報酬,較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者,法院得因委託人之請求酌減之,民法第572 條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額,而係按照價目表所定或習慣給付報酬者,並無適用之餘地。」因此,如果仲介公司是依公開的「收費標準」收取服務費,依前述判例見解,也不能請求法院酌減之。  
私有道路之通行問題( 下)
2017-07-19
【文 / 鍾運凱】案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:五、既成道路之公用地役關係所謂「公用地役關係」,是一種「公法」上的義務,亦即所有權人須容忍不特定、多數公眾使用其私有土地之義務,與「袋地通行權」、「時效取得不動產役權」不同,後者是容許特定之鄰地所有權人通行之義務,為「民法」上的義務。大法官會議釋字第400 號解釋:「既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。」而既成道路成立公用地役關係,須具備以下三要件:1. 供不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時。2. 於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事。3. 經歷之年代久遠而未曾中斷。所謂年代久遠雖不必限定其期間,但應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概。 六、公用地役關係不得以民事訴訟主張由於既成道路之公用地役關係是一種公法上的權利義務關係,當事人不得以民事訴訟請求履行義務。最高法院89 年台上字第2500 號判決:「既成巷道之通行僅屬公用地役關係之反射利益,本屬公法上之一種事實,其本質乃係一公法關係,與私法上地役權之性質不同。而民事訴訟法則係當事人得向法院訴請以判決保護其私法之權利,故當事人不得本於公用地役關係,於民事訴訟請求土地所有人不得有妨害其通行之行為,而僅得請求地方政府以公權力加以排除;同樣,土地所有人不得以主張對土地有公用地役關係者請求地方政府以公權力排除障礙係屬不當,而於民事訴訟請求消極確認其本於公用地役關係之通行;此等爭議應循行政爭訟等公法程序謀求救濟。」本題提起民事訴訟之「居民」,如果是鄰地所有權人(例如附近房屋及基地持分之所有權人),得主張前述民法第787 條規定之袋地通行權遭到侵害,訴請排除侵害及損害賠償;或者向地政機關申請時效取得通行不動產役權之登記。但如果該等經常通行使用A 地之人包括非鄰地所有權人,要主張「公用地役關係」,則不得提起民事訴訟,而是要向當地政府機關請求拆除路障,恢復公眾通行;如果該項請求遭政府機關駁回,則可循行政救濟管道(訴願及行政訴訟)以維護利益。 七、既成道路所有權人之義務與權利如果成立「公用地役關係」,則該既成巷道即為廣義之公路,土地所有權人如果擅自封閉或堵塞,可能構成刑法上的公共危險罪。刑法第185 條規定:「損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者,處5年以下有期徒刑,拘役或500 元以下罰金。因而致人於死者,處無期徒刑或7 年以上有期徒刑。致重傷者,處3 年以上10 年以下有期徒刑。第1 項之未遂犯罰之。」本題A 地若為既成道路,小王以水泥塊封閉堵塞之行為,即可能觸犯刑法,面臨牢獄之災。此外,依建築法規之規定提供土地作為公眾通行之道路,不同於前述「公用地役關係」,非屬釋字第400 號解釋所指私人土地特別犧牲其財產上之利益,國家應徵收給予補償之範疇。蓋私有土地依建築法規之規定,提供予公眾使用者,私有土地所有人常因而使他基地得為建築之用或因而提高建築基地之利用價值,與因時效而形成之既成道路有別。因此,私有土地依建築法規之規定,提供作為公眾通行之道路,未經徵收者仍應持續作為公眾使用。市區道路主管機關依其情形,得依市區道路條例之規定為改善、養護及重修,該私有土地所有權人不得反對(最高法院102 年台上字第1315號)。又公用地役關係為公法關係,私有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者,土地所有權人之權利行使,固不得違反供公眾通行使用之目的,惟特定之人倘違背公用地役關係,無權占用有上開關係之私有土地,受有不當利得時,例如有人在A地路邊設置收費停車格,藉此牟利,小王仍得依法請求該他人返還不當得利(最高法院102 年台上字第701號判決);但如果是政府在路旁劃設收費停車位,小王則不得依公法上不當得利關係,請求返還政府收取之停車費(97 年高等行政法院法律座談會提案法律問題九)。
新版遺贈稅來了! 不動產贈與應如何節稅?
2017-07-19
文 / Acer.L 新版遺增稅改採累進稅率立法院於今年4 月25 日三讀通過攸關長照財源的「遺產及贈與稅法部分條文修正案」,遺贈稅從單一稅率10% 改為10%、15%、20% 的三級累進稅率。其中遺產稅部分,遺產總額減掉扣除額、免稅額後的遺產淨額,在5,000 萬元以下者,課徵10%;超過5,000萬元至1 億元者,課徵10%(500 萬元),並加徵超過5000 萬元部分的15%;超過1 億元者,課徵1,250 萬元,並加徵超過1 億元部分的20%。而贈與稅部分,按贈與人每年贈與總額,減掉扣除額、免稅額後的贈與淨額,在2,500 萬元以下者,課徵10%;超過2,500 萬元至5,000 萬元者,課徵250萬元,加超過2,500 萬元部分的15%;超過5,000 萬元者,課徵625 萬元,加超過5,000 萬元部分的20%,未來不動產贈與稅率恐大幅增加,應如何節稅? 父或母名下不動產 應於生前分次贈與子女方可節稅< 方案一> 父或母名下之不動產 應分年贈與土地及建物持分給子女一般而言贈與不動產是以「土地公告現值」和「房屋評定現值」計算贈與總額,現值通常都低於市價,以贈與稅而言,具有節稅效果。假設父親名下有一間不動產,其「土地公告現值」為880 萬,「房屋評定現值」440 萬,合計總值為1320 萬,依稅法規定,父或母每人每年可有220 萬的免稅額可贈與子女,因此父親名下不動產總值為1320 萬,可分六年贈與子女,每年贈與土地及建物持分六分之一,每年贈與現值220 萬內,皆可免稅。 < 方案二> 夫妻先彼此贈與二分之一,再每年同時贈與子女,可增加增與額度因夫妻贈與免稅,假設原本在父親( 夫) 名下不動產,可先由父親( 夫) 贈與母親( 妻) 二分之一持分,形成夫妻共同持有不動產後,再每年同時贈與子女220 萬價值的不動產持分,合計父母( 夫妻) 每年可贈與440 萬的不動產價值給子女,仍在免稅額範圍內,可縮短分年贈與所需年限,適用於高總價的豪宅產品贈與。 < 方案三> 父母分年贈與現金與子女 再由子女向父母購買不動產父母每年贈與440 萬現金給子女,待子女累積一定現金後,再由子女透過買賣方式向父母購買不動產。 延伸議題:贈與子女不動產後,子女日後出售不動產如何節稅?由於父母贈與子女不動產後,子女在日後出售不動產時,仍會依房地合一稅再課徵交易所得稅,如何將交易所得稅降至最低呢?依房地合一稅新制,自住滿6 年,出售時享有免稅額400 萬者,超過免稅額部分課徵稅率10%,所以建議父母在贈與子女不動產後,子女需自住持有六年後再出售,方能節稅。財政部提醒,一般遺產稅與贈與稅是以死亡發生日與贈與行為日為認定時點,贈與不動產就是契約訂約日。 <快速結論>父母在贈與不動產給與子女時,應符合每年免稅贈與額度,建議以分年分次贈與土地及建物持分,方可低於每人每年220 萬免稅額;另外,若屬於高總價豪宅產品,由於不動產現值高,建議先透過夫妻彼此贈與,變為夫妻各持有二分之一後,再由夫妻每年共同贈與子女,合併每年贈與額度可增加為440 萬,適用豪宅產品的贈與。此外,受贈人在出售不動產時,應符合房地合一稅規範,建議須自住持有六年以上,才能享有400 萬的交易所得免稅額。其實節稅規劃還是需要時間的配合,建議應檢視個人及家族目前的資產清單,及早進行全面性的傳承與安排,節稅效果也越大。
職場新鮮人 如何創造財富自由
2017-07-14
【文 / 莉思】 你不理財,財不理你」是理財的一句箴言,即使是職場新鮮人,也應該具有積極的理財心態,不能因目前收入較低、資產儲備較少,而不花時間精力在“小財”的打理上。根據勞動部近期發布最新薪資調查,大學畢業社會新鮮人,平均起薪約2.8萬元,在薪資有限的情況下,社會新鮮人可採用下列步驟進行理財創造財富自由: 一、了解自己的財務狀況職場新鮮人的理財規劃首先要替自己進行財務健檢( 如:收入穩定性、生活開銷、進修計劃、保險需求、投資…等),了解自己的財務狀況,做好收支管理,透過記帳了解自己的消費習慣與模式,改變錯誤的消費習慣( 如:減少娛樂費、治裝費等享樂開銷),進一步做好薪水分配,有效地運用每一分資金。 二、養成儲蓄習慣大多數的職場新鮮人起薪都不高,但是一開始都會有些大額支出( 如:工作所需之服裝預算、資訊產品-筆記型電腦或智慧型手機、租屋的訂金等),是以社會新鮮人開頭的前半年,會發生「月光族」的情形,但只要當時的支出,是為了工作所需,確定自己真的把每一分錢都花在最需要花的地方就好。職場新鮮人在了解自己的財務狀況及基本支出後,應該積極開始儲蓄,除作為緊急備用金( 可以半年的薪資作為目標) 應付生活上財務風險( 如:失業或生病),也是未來要進行投資的本金來源,故社會新鮮人要強迫自己儲蓄,將每月收入先扣除儲蓄額度( 一般儲蓄占薪資所得至少2 成),剩餘的收入才作為當月可動用的支出。 三、適當之保險規劃保險是轉嫁人生中不想發生的風險,而職場新鮮人累積財富的速度較慢,承擔風險的能力也相對較低,需要透過保險來加強人生的保障,但職場新鮮人資金並不充裕,若購買保費較貴的終身險或儲蓄險,不但難以取得足夠的保障,也會造成資金排擠,減少儲蓄或投資的可用資金,是以職場新鮮人應該先從保費較便宜的意外險著手,等到收入增加,再慢慢增加壽險、醫療險、癌症險等保險範圍,而保費一般亦建議低於年收入之10%。 四、先投資自己的專業能力,進而投資理財產品職場新鮮人初入社會應專注於工作學習,初期應先加強自己在工作上的專業能力( 如:第二或第三外語能力、專業證照取得、溝通技巧及人際關係的開展等),提升自我附加價值,追求更好的職涯發展;其次,再增加本業外的收入( 如:股票、基金、外匯、債券、期貨及房地產…等),然而要避免投資理財不慎造成的損失,可採下列幾個步驟: ※定時、定量的持續充實理財知識職場新鮮人在進行投資理財前,要先存有「第一桶金」,並趁這段時間充實理財知識,而理財知識需定時、定量的持續吸收,是以職場新鮮人可以規劃固定時間來整理自己的理財知識,定時檢查自己的財務狀況,養成定時吸收理財資訊的習慣性行為;同時,為了維持自己的持續力,不要逼自己短期內吸收大量的資訊、看大量的書及雜誌,要先定量再漸漸增量,否則短期大量的吸收閱讀雖可能有很高的效率,但長期反而會讓自己失去持續吸收理財資訊的動力;此外,透過長期持續性吸收有價值的理財資訊,將可培養自己將理財資訊從量變轉成質變之能力,歸納出適合自己理財知識。 ※了解自己的投資屬性,選擇適當的投資標的理財規劃的重要的步驟就是了解自己的投資屬性,而投資屬性是根據投資人可以承受的風險程度分為保守型、穩健型及積極型三種,其中保守型投資人可承受的風險最低、積極型最高,故風險承受較低的人可選擇殖利率概念股、公營事業、ETF 股票等,適合長期穩定投資,股市低迷時,有穩健的股息報酬,股市多頭時,可順勢賺取價差。由於多數人並不了解自己承受風險的能力,必須靠時間與經驗在資產配置上做不同嘗試,再逐步調整到位。 ※理財目標要明確,嚴格遵守出場時機設定理財不要害怕風險, 但也不可以讓自己暴露在過高的風險下,理財要自律、也要有原則,要設定明確之短期、中期、長期理財目標,在執行過程中不斷檢視與調整,並選擇適當的投資工具,在做決定之前,對自己的投資組合詳細地了解,不要隨他人起舞;同時亦需定期檢視投資組合之報酬率,適時搭配調整理財工具增加投資報酬率或是延長實現目標的年限。 理財的出場時機很重要,距離預定目標的時間越近,越要注意市場狀況,最好提早1 年前就開始觀察,若知道某時間點可能會有支出,應在到期前3~6 個月將投資工具贖回。 職場新鮮人第一份薪水有限,要存錢理財,就必須掌握前述4 大原則,趁著年輕時學習理財知識,掌握理財方向,就會積沙成塔,累積財富,加速達到財務自由階段。
私有道路之通行問題(上)
2017-05-19
【文 / 鍾運凱】 案例:老王以其名下土地,與建商合建房屋。興建完成並銷售完畢後,其中聯外道路(A 地)仍登記於老王名下。數年後,當地政府已於A 地鋪設柏油路面並編定為道路用地,但未為徵收。又過了三十幾年,老王過世了,其子小王繼承A 地所有權。小王認為自己的土地供公眾使用很吃虧,要求附近居民支付通行費。居民皆反對,於是小王以大型水泥塊封閉A地。抗議無效後,附近居民共同委請律師向法院起訴,要求小王除去障礙物並賠償損害。試問,居民的要求是否合法? 解析:一、鄰地所有權人之袋地通行權由於附近居民的建物基地,與小王的A 地屬於民法規定的土地相鄰關係,首先應考慮有無「袋地通行權」。民法第787 條第1 項規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。」如果A 地是附近居民唯一的聯外道路,小王就有容忍他人通行之義務,不得阻擋。所謂唯一聯外道路,並非除此之外完全沒有其他聯外方式,如有其他方式但通行困難以致不能為通常之使用,例如巷弄狹窄或有危險性等情形,居民仍有A 地通行權。二、可否請求袋地通行費(償金)?小王所有的A 地須供他人通行,自己無法獨占使用,受有損失,小王可否請求通行之人賠償其損失?依民法第787 條第2、3 項規定:「前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。第779 條第4 項規定,於前項情形準用之。」小王似乎可以要求附近居民支付償金。然而,民法第789 條另有規定:「因土地一部之讓與或分割,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有,讓與其一部或同時分別讓與數人,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,亦同。前項情形,有通行權人,無須支付償金。」本題之A 地原為老王與建商合建之部分土地,與該建案買受人(附近居民)取得之建築基地持分,均原屬老王所有,其後分割或讓與他人致他人土地成為袋地。此種情形,袋地通行權人無須支付償金。三、時效取得不動產役權所謂「不動產役權」,舊稱「地役權」,即民法第851 條規定「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」,屬於用益物權的一種,原則上須由權利人(不動產役權人)及義務人(所有權人)雙方協同辦理登記才有效力。但如果長期通行鄰地,也可能基於「時效完成」單方申請不動產役權之登記。 要成立「時效取得通行不動產役權」,須符合以下要件:1. 具有通行他人土地之意思。2. 其通行須和平、公然、繼續。3. 其通行之始為善意並無過失者,已持續10 年。4. 其通行之始為惡意或善意但有過失者,已持續20 年。四、 不動產役權須完成登記始生效力即使符合上述要件,也不是當然取得「不動產役權」。最高法院60 年台上字第1677 號判例:「上訴人主張因時效而取得地役權,既未依法請求登記為地役權人,自不能本於地役權之法律關係,而向被上訴人有所請求。」68 年台上字第2994 號判例:「依占有事實完成時效而取得通行地役權者,固非不可請求地政機關登記為通行地役權人,但不動產所有人尚無協同請求登記之義務,其未登記為地役權人,尤不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求。」可見,必須完成登記後才能取得權利;在登記前,土地所有權人即可隨時排除他人通行或占有。 因此,通行人於時效完成後,應依土地登記規則第118 條規定之程序:1. 提出「以行使不動產役權意思而占有之證明文件」及「占有土地四鄰證明」或「其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件」。2. 經登記機關審查證明無誤後公告,並同時通知土地所有權人。3. 公告期滿30 日,且土地所有權人在公告期間內無異議,即可登記為不動產役權人。4. 倘土地所有權人在公告期間內向地政機關以書面提出異議,則由地政機關予以調處;不服調處者,應於接到調處通知後15 日內,向司法機關訴請處理;逾期不起訴者,依原調處結果辦理之。換言之,雖然通行人已時效完成,但尚未向地政機關申請登記不動產役權,土地所有權人即先提起「返還所有物」或「除去妨害所有權」之訴訟,則通行權人將敗訴,亦即不得請求登記不動產役權;倘若通行人先行申請登記不動產役權,並經登記機關受理後,土地所有權人才提起訴訟,雖然起訴時尚未完成時效取得不動產役權之登記,通行人也會勝訴,地政機關將依判決結果辦理通行不動產役權之登記。此為最高法院83 年台上字第3252 號判例見解。  
簡單理財方式—ETF
2017-04-20
【文 / 莉思】 一般投資人都有「雞蛋不放在同一個籃子」的觀念,但往往受限於口袋不夠深,無法建立一個風險分散的投資組合,但投資其實可以很簡單,只要買進長期趨勢往上的指數股票型基金或ETF,長期持有就可以有不錯的獲利。但並不是每一檔指數型基金長期都會往上飆,重點是該如何來選擇,而要知道當中的訣竅,就得從甚麼是指數股票型基金瞭解起。 什麼是「ETF」?ETF 簡稱為「指數股票型基金」,該基金一次裝了許多成分股在一籃子裡,好比傳統買了好幾張股票達到避險的道理相同,其成份及比例都跟追蹤的指數一樣,當然投資績效就會跟追蹤的指數是一致的,那麼指數型基金的績效不就等於是指數的績效。 適合投資ETF之族群投資ETF 具有成本低廉、分散風險、交易便利、資訊透明……等多種優勢,而且ETF 涵蓋各資產、各市場產業及各種投資風格,從一般散戶到專業投資者,應該都可以找到合適投資的ETF,投資人可搭配不同類型的ETF 進行資產配置,設計符合自己需求的投資組合策略。 ETF之投資策略1.作為定期定額長期核心資產配置之一ETF 具有長期複製指數表現、風險分散的報酬穩健等特性,作為長期核心資產佈局十分適合。對於行情沒有概念的投資人或具有長期資產配置需求的機構投資人而言,可選擇經濟成長之全市場型或區域型ETF 以長期定期定額方式進行核心資產配置,除了輕鬆參與整個市場外,長期下來,可攤平投資風險並享受複利增值的好處。 2.運用市場波段趨勢加碼ETF(1) 景氣逐漸復甦,大盤空頭氣氛仍濃,買進ETF在經濟景氣逐漸復甦,預料股市將由空轉多時,但對於個股的挑選又沒把握,則可透過買進全市場型或區域型的ETF 逢低佈局。 (2) 外資大買台股時,買進ETF外資為保全獲利及降低風險,大量買進的個股一定是獲利穩健、績優的大型股,而這些優質大型股也正是ETF 所對應指數的成分股,因此,當外資大買大型股大漲之際,相對應的指數的ETF 一定會跟著大漲,投資人可以買進相對應指數的ETF,追蹤外資操作動向。 (3) 類股輪動快速時,買進ETF各類股輪動快速時,意謂著股市裡的人氣不弱,大部分各類股的績優公司一樣都是各種ETF 指數的成分股,類股再怎麼輪動,這些ETF的成分股股價都會漲到,所以ETF和其對應的指數一樣可以緩步上漲,正是波段買進ETF 的時點,投資人可根據市場趨勢,分別買進各類股ETF,既可分散風險又不錯失類股輪動行情;相反地,當各類股出現快速輪流補跌時,投資人就要趕快考慮賣出ETF。 (4) 股市多空前景未明,行情續漲時,買進ETF在股市多頭時,可透過共同基金或股票進行主動式操作,但隨著股市漲多且個股履創新高的同時,在多頭前景不明之際,選股的困難度以高。此時加碼ETF 可以降低追高的風險,是投資人居高思危,鎖住短線獲利的權宜之計。 善用經濟基本面判定市場趨勢1. 利率:利率趨勢向上,整體經濟其實在繁榮及復甦,對大盤採正面看法。2. 採購經理人指數:為測量景氣之溫度計, 該指數介於0%~100%間,若高於50% 表示景氣處於擴張期,若低於50% 表示處於緊縮期。3. 景氣信號燈:該指標是衡量台灣經濟景氣的主要指標,景氣對策信號分數最低為9 分,最高為45分,通常32 分以上代表景氣熱絡,17 分以下代表景氣趨冷。當景氣出現最熱絡的紅燈時,投資人應該要開始分批賣出股票或股票型基金,而當景氣出現最冷的藍燈時,要開始注意脫離谷底的訊號何時出現,在藍燈區或藍燈轉黃藍燈時,可以買在股市相對低檔。4. 匯率:匯率走向會影響資金流向,和股市通常是同步表現,匯率維持升值,股市也會較樂觀。 整體而言,投資ETF 可以分散風散、資訊透明、成本低廉、交易便利、趨勢投資等多重優點,適合族群非常廣,從散戶到專業投資者都可以運用ETF 為自己的財富加分,可說是個相當大眾化的投資選擇,可作為個人理財的投資組合之一。
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