建設穩健帶動區域發展 鳳山將成為都市核心
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 捷運+人口紅利優勢  區域房市一片看好鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示,鳳山是高雄人口最多的行政區,地方發展歷史超過三百年,聚落形成特有的住商機能街巷,更隨處可見近代軍事文史痕跡,具有發展軍事觀光的潛力,高雄都發局將以軍地、文資、軌道等三元素題材,擘劃大鳳山地區的發展。本公司位置在武慶二路上,界於前鎮、鳳山、苓雅區交接處,可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈,且附近有三多、瑞隆高速公路交流道,南來北往交通便利。區域內人口主要集中在鳳新高中對面( 新富路至瑞隆東路之間)、以及二聖路到瑞隆路之間,未來武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠即將搬遷,31 公頃的土地即將重劃變更為住商用地,成為「凱旋新境」,且臨C35、C36 輕軌站,相信成為未來發展區域。鳳新明星學區,新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中,升學率高,學習環境氛圍佳,附近大明路有傳統市場採買方便,生活機能佳,故許多家長皆優先以這學區考量;加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園及去年10月完工的國際級藝術表演中心,提供良好休閒環境,讓附近民眾使用,致周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站,可直達表演中心門口,未來加上捷運黃線,可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場,以及第二階段環狀輕軌,興建完成後,方便連結捷運系統,大眾交通更便利,相信會聚集更多人口及需求。小宅當道 衛武營公園好選擇高雄房市交易熱區,仍以三民區與鳳山區,為交易熱區冠亞軍,其中位於熱鬧商圈或捷運站區周圍,買方進場態度積極,許多民眾買房會考量捷運站周邊,也讓捷運站周邊住宅詢問度大幅提高、捷運概念宅交易熱絡且房價持穩。目前中古屋市場熱賣的產品及價位:公寓約150 萬~400 萬、大樓( 需有車位) 約400 萬~700 萬、透天( 須能停車) 約600 萬~1200 萬,新建案部分,若正面衛武營公園,如園丰景、永信鼎席等豪宅案,價位在24-30 萬/ 坪,其他建案價位大致19-23 萬/ 坪,目前市場以首購客戶為主力買盤,2-3 房加車位,600-800 萬的價位最好賣。鳳山國中站過去房價偏低,這幾年因為捷運通車而拉抬房價,屬於落後補漲的情況,且鳳山國中站跟大東站周邊有許多新建案,雖然這些新建案價格高出中古屋許多,但有捷運站,因此吸引許多來自大寮、林園的買方進駐。 鳳山捷運宅確實吸引不少公教客層上門,但總價千萬元以上的換屋大樓新成屋產品,因供給量體稀有,拜交通便利所賜,最近吸引不少大發工業區的企業主、自營商進場,捷運站區便利交通與產品稀有價值性,也帶動這波鳳山國中捷運宅強勁買氣。未來趨勢因人口少子化及老年化,所以小宅當道,房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不要太多、管理良善的社區及環境,以及大眾交通便利,如捷運、公車、輕軌站附近,生活機能好的物件,現代人重視休閒生活品質,若鄰近公園綠地,未來出售時速度更快。地區翻轉  鳳山將成為新東區門戶鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明,鳳山區未來三大推動面向,第一就是「軍地釋出翻轉再生」,規劃推動衛武營特定休閒商業區開發,將過去籠罩神秘面紗的軍事基地,翻轉為發展「文創產業」的舞台,打造複合性文創及商業空間,提供藝文兼具觀光吸引力,打造鳳山成為文創休閒產業的新聚落。第二面向作法是「文化資源保存活化」,將運用都市計畫容積,調配至工協新村重劃後土地,市府將海軍明德訓練班( 原日本海軍無線電信所) 古蹟活化再利用,轉型為軍事觀光亮點。此外,也將導入校園師生與在地居民的創意與動能,透過都發局「大學生根」方案,媒合創意團隊與社區,從在地視角出發,發掘地方文化特色與價值,引入青年創意,轉化為社區營造新動能。第三項作法「軌道經濟加值開發」,表示鳳山地區未來的發展,不僅要將捷運黃線、鐵路地下化沿線加以都市縫合,也要推動「增額容積」與「輔導都市更新」。隨著高雄捷運橘線及縱貫鐵路地下化完工營運,帶來鳳山地區翻轉發展的大好機會,大鳳山及其周邊地區,將發展成為高雄都會核心的新東區門戶。  

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簡介地役權
2009-10-08
§ 案例      某甲想在其擁有的A土地上蓋房子,然而北側的聯外道路太窄,路線又過於彎曲,如果能在鄰接南側的B土地上開闢一條較寬的道路,不但與高速公路的距離能夠縮短許多,將來房子的價值也能大大提高。於是某甲與B土地的地主某乙達成協議,每年支付地租10萬元給某乙,讓他開闢道路。解決了道路問題,某甲便開始蓋房子,沒想到房子剛蓋好,某乙就將B地出售給某丙。新地主某丙主張收回B地,除非某甲每年支付30萬元租金,否則不能繼續使用道路。某甲心想,每年30萬元也不算太貴,但他擔心將來某丙又將B地賣給他人,又必須重新訂約,更糟糕的是,萬一新地主根本不同意開放通行怎麼辦?有沒有一勞永逸的辦法呢? ※ 解析一、 何謂「地役權」?      所謂「地役權」是指為了增加土地的的利用價值,使地主對土地的「支配力」能達到他人土地的權利。民法第851條:「稱地役權者,謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。」增加了利用價值的土地稱為「需役地」,而因此使用收益上受到限制的土地稱為「供役地」。例如需要對外通行的土地是需役地,而被通行的土地就是供役地。除了「通行地役權」之外,包括引水、排水、汲水、建築、放牧、採取砂石等等,都可以設定地役權。      為了調節相鄰土地之間的利用,達到「物盡其用」的目的,民法在所有權章(第775條~第798條)有「相鄰關係」之規定,其作用與地役權相同。然而相鄰關係是基於法律規定最小的調節,目的在使土地所有權能發揮其基本功能。如果超過其基本功能,要產生更大的利用價值,則必須有從屬於所有權的其他權利,這就是地役權的目的。      例如土地與公路之間沒有適宜之聯絡,以至於正常的使用發生困難,地主可以基於其所有權,向鄰地所有權人主張民法第787條之「袋地通行權」。但如果土地與公路之間「有」適宜之聯絡,但地主想要採取更好的通行方式任,則只能經鄰地所有權人的同意,不能主張袋地通行權。二、 地役權的法律性質      要發生地役權,必須有兩個土地存在,「需役地」之地主必須在「供役地」上設定地役權,因此,地役權是一種利用他人土地的「物權」。供役地的地主所負擔的義務是「容忍義務」,也就是必須容忍他人使用自己的土地。基於物權的效力,即使供役地移轉給他人,甚至由他人繼承,都必須繼續承受此項容忍義務,而不能主張所有權而排除需役地的利用。此外,如果在同一土地上的同一項利用,已設定地役權,地主又以契約供第三人使用,則地役權優先於該第三人的使用權,這就是「物權優於債權」的原則。三、 地役權的取得      地役權通常須由需役地的地主與供役地的地主之間,訂立設定契約,但也可以由供役地地主單方面的「捐助行為」或「遺囑」而成立。地役權的設定,非經「登記」不生效力,而且其登記必須記載供役地之標示及地役權設定之目的、範圍。土地登記規則第109條規定:「地役權設定登記時,應於供役地他項權利部登記,並於需役地標示部其他登記事項欄記明供役地之地號。為地役權設定登記時,如需役地屬於他登記機關管轄,供役地所在地之登記機關應於登記完畢後,檢附供役地登記用紙他項權利部影本通知他登記機關辦理登記。」      此外,地役權也可以依「時效」取得。民法第769條:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」第770條:「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」第772條:「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」以「通行地役權」為例,如果地主一開始通行鄰地時,並不知道自己無權通行,而且不是因為過失而不知情(例如地界不清),則繼續公然且和平的通行,長達十年,則有權向該鄰地所有權人請求登記通行地役權。四、 地役權的消滅      地役權在以下幾種情形下消滅:(一)土地滅失,或者事實上不能達到目的。例如「引水地役權」在該水源斷絕後,地役權消滅。(二)供役地被徵收。如果是「需役地」被徵收,則地役權一併被徵收,不當然消滅。(三)存續期間屆滿或解除條件成就。(四)混同。就是需役地的地主取得供役地的所有權。地役權消滅時,供役地所有權人得請求塗銷地役權登記,如果地役權人不同意,得請求法院判決。五、 結論      案例中,某甲為達到增加A地利用價值的目的,與B地的地主訂立契約取得通行權。然而一般的「債權契約」只有在特定人之間才有效力,一旦所有權讓與他人,則無法以該「通行權契約」對新所有權人主張權利。B地出售並讓與某丙後,雖然某乙無法繼續履行與某甲之間的通行權契約,可能構成「違約」而負損害賠償責任,但A地的通行問題還是不能解決。要想一勞永逸的取得對鄰地的通行權,最好的辦法是設定通行地役權。設定後,縱然某丙再將B地所有權讓與他人,甚至某甲將A地讓與他人,無論輾轉讓與多少人,A地的通行權均可獲得保障。crack car loan new online
怎樣才算「凶宅」?
2009-05-02
文◎謝震武律師事務所 案例一:                                                                                               某甲長期失業又罹患絕症,一時想不開,就跑到鄰縣一座社區大樓的頂樓,打算跳樓自殺。然而他摔到三樓時撞到三  樓的遮雨棚,彈到對面大樓二樓的外牆,最後落在一樓院子裡。某甲由於大量失血,被緊急送醫後仍宣告不治,他的家人堅持將他帶回家,四小時後,某甲於自家床上斷氣。           案例二:                                                                                                 某乙因懷疑女友劈腿,約女友到其住處談判。兩人愈談愈僵,某乙一時激憤竟失手殺死女友。某乙殺人後為了毀屍滅跡,將屍體搬至地下室停車場,藏在汽車後車廂,但被鄰居發現形跡可疑,某乙來不及開車就逃跑了。兩天後,警察在  停放於地下室的汽車內找到女屍,但該車停放於某丙的停車位。 b解 析d 一、 出售凶宅,賣方應負甚麼責任?      「凶宅」一詞,在法律上尚無定義,一般係指屋內曾發生他殺或自殺致死事件的房子。由於傳統上,國人對此類事件較為忌諱,尤其在風水方面有不好的影響,因此會降低一般消費者的購買意願。在法律上,「凶宅」可能構成「物的瑕疵」,就買賣契約而言,賣方負有「物之瑕疵擔保責任」。民法第354條規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」但第355條第1項規定:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」因此,「凶宅」不是不可以買賣,只是賣方須事先言明,如果隱匿不報,買受人事後可以積極主張自己的權益,並且解除買賣契約。二、 法院如何判定凶宅?       以高等法院97年度上字第486號判決為例。該案事實是某甲自某處10樓跳樓,墜至同大樓2樓陽台死亡。2樓屋主某乙認為某甲自殺使其所有房屋變成「凶宅」,造成該屋價值降低,因此訴請某甲之繼承人某丙賠償其損失。法院認為:一般所稱之「凶宅」其定義按內政部「不動產委託銷售契約書範本」的附件一「不動產標的現況說明書」第十一項:本建築改良物(專有部份)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事;至於民間一般看法之凶宅指曾發生過死亡案件的場所(包括兇殺、自殺、意外致死等)。其實際成交價格約為正常市價之八成。統計結果顯示,非自然身故情形下之不動產其減損後價格為市價之70%至89%為主要意見。房屋發生非自然事故死亡,亦即是否發生凶殺或自殺致死之情形,屬於交易情形應揭露之事項之一,易言之,為影響交易人買賣房地交易價格因素之一;又一般人購屋居住對於房屋有非自然身故情形固多有忌諱,然心態程度不一,亦有可能因宗教或時間或對系爭房屋施以民俗儀式降低此因素之影響。三、 出售凶宅,仲介業者應負甚麼責任?      對於仲介業者而言,最重要的工作及責任就是詳細調查屋況並誠實告知消費者。不動產經紀業管理條例第23條第1項規定:「經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」然而,內政部頒定之「不動產說明書應記載事項」卻無關於「凶宅」之規定。事實上,由於凶宅涉及之事件往往關係到死者及其家屬的隱私,仲介業者非但無權擅加調查或揭發,甚至警察及其他政府機關無正當理由亦不能任意揭露相關資訊。因此,倘若屋主刻意隱匿,仲介業者亦無從發覺。換言之,仲介調查義務受限於其事實上的調查能力,如以一般方法(例如打聽附近傳聞)均無法確認該事件,仲介業者對於凶宅應無責任。四、 明知凶宅卻隱匿出售,有無刑事責任?       無論是賣方或仲介業者,如果明知該屋為凶宅,卻故意不告知買方,可能構成刑法第339條詐欺取財得利罪,仲介業者也可能另構成第342條背信罪。以板橋地方法院97年度易字第1123號判決為例,某甲明知某乙所有之房屋曾有人燒炭自殺,以低價向某乙買進,隨即透過仲介公司轉售予某丙,並隱瞞仲介公司及某丙。法院判決某甲成立詐欺取財罪,並表示:依社會通念,只要不是生病自然死亡而是屬於自殺(不論最後是否是死在屋內)或意外事故而死亡之屋,即是屬於凶宅,較難成交,縱可成交,價格亦會比一般市場行情低很多,被告在購入系爭房屋後要轉賣時,刻意向被委託出售之仲介公司隱瞞屋內曾有人自殺之情,甚至於在不動產標的現況說明書中關於「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然事故」欄位上,勾選「否」。然縱被告所辯在系爭屋內燒炭自殺之人並非死在屋內而是至醫院途中或在醫院才斷氣等情屬實,但被告至少應告知買方即告訴人有關於之前曾有人在系爭屋內燒炭自殺(但不見得死在屋內)之情。五、 結論      案例一某甲最後雖然死在自家床上,但曾於臨縣的社區大樓有自殺行為,對於該大樓而言,自屬重大事件。頂樓平台依法屬於全體區分所有權人共有,對於該大樓全部住戶而言,均屬必須告知的事項。而對面二樓外牆及一樓院子,由於與某甲皆有所「接觸」,該二樓及一樓出售時,最好都要告知買方該事實。案例二某乙殺人之處所,當然成為「凶宅」,且由於盛裝屍體的汽車停於地下停車場,若該地下停車場的產權屬於「大公」或「小公」,則全部擁有持分之屋主,於房屋出售時自必連帶移轉該停車場之持分,亦應告知買方該事件。尤其某丙的停車位遭到某乙放置屍體,該停車位出售時更加必須告知,否則即有隱匿的法律責任。 《中信房屋報導 2009年5月號》crack car loan new online
斡旋金與定金
2009-03-27
文◎謝震武律師事務所 案例:      某房屋仲介公司代售某乙委託的房屋一棟,某甲看屋後表示有意願購買。仲介人員建議某甲先支付20萬元「斡旋金」,斡旋期間自1月5日到1月10日。之後,某甲的太太也前往看屋,發現該房屋有嚴重漏水,於是某甲在1月8日向仲介人員表示不買了。但仲介人員說斡旋金委託書已經提示給某乙,如果某甲不買,必須以書面撤回。於是,某甲寄發出存證信函,該信函於1月9日下午寄達某乙,但某乙卻於1月9日上午同意依某甲的條件出售,並且在斡旋金委託書上簽名。試問:某甲可否取回斡旋金?仲介可否將該20萬元交給某乙? 解析:一、何謂斡旋金?      民法第153條規定:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」買賣契約的成立也是這樣,一方(無論是買方或賣方)提出「要約」,他方表示「承諾」,買賣契約就成立了。要約的方式以口頭或書面均可,依當事人的意思決定,並非一定要給付「斡旋金」。然而,實務上透過仲介的房屋買賣,由於仲介居中斡旋,如果買方僅以口頭提出購買意願,賣方往往無法確認其真實性。為了表達買方購屋的誠意與資力,通常買方會交付一筆金錢,由仲介人員持有;仲介人員再將該筆金錢向賣方出示(此時還不能交給賣方),藉以表示買方有明確且認真的購買意願,並進而向賣方商議價格及其他買賣條件,最終促成交易。這筆用來「斡旋」的金錢,即所謂的斡旋金。      法律雖然沒有規定「斡旋金」,但依「私法自治」原則,當事人之間可以自由約定彼此的權利義務,只要不違反公序良俗及強制規定,該約定即屬有效。因此,消費者要確定交付斡旋金會發生何種效力,必須要仔細閱讀相關的契約書及單據。二、斡旋金的效力      斡旋金的作用,雖然主要在於表達買方購屋意願,但一般實務上會將斡旋金的效力與買方的「購屋要約」相結合。換言之,當買方的要約(即購屋條件)得到賣方承諾(即同意出售)時,買賣契約即為成立,而該筆斡旋金也同時轉變為「定金」。也有少數仲介業者約定在買賣成交時,斡旋金將轉為「仲介服務報酬」,消費者支付斡旋金前應仔細閱讀書面條款,才能充分了解自身權益。      此外,斡旋金也可能有「優先要約」或「單一要約」的效力。亦即在要約期間內,支付斡旋金的買方可以享有優先的或唯一的要約權利,仲介公司不得接受其他買方的要約,或其他買方的要約排在後面,待其要約期間過後其他要約才能傳達給賣方。但此種效力應有特別約定,否則基於交易透明的要求,房屋仲介不能隱藏任何買方的要約,而必須全部傳達予賣方,供賣方選擇。三、可否取回斡旋金?      如上述,斡旋金的效力往往結合購屋要約,如果購屋要約失效、到期或撤回,斡旋金就不能獨立存在,仲介人員必須立即返還予買方。例如要約期間五天,但賣方在第三天就以書面表明拒絕其要約,依民法第155條:「要約經拒絕者,失其拘束力。」雖然要約期間尚未屆滿,但該要約既然經賣方拒絕而失效,買方自得取回斡旋金。又例如要約期間五天已過,買方尚未取回斡旋金,而賣方在第六天同意依買方提出的條件出售,依民法第158條:「要約定有承諾期限者,非於其期限內為承諾,失其拘束力。」因此,買方依然可以取回斡旋金。四、定金的效力      定金是一種「從契約」,附屬於「主契約」例如買賣、租賃。因此定金通常存在於主契約成立之後。如果主契約的成立有爭議,支付定金可以「推定」主契約成立。民法第249條規定:「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」以買賣定金為例,定金在買賣契約成立後,原則上屬於買賣價金的一部分,例外在當事人違約時,定金會具有違約金的性質。五、結論      依上述可知,斡旋金與定金完全不同,斡旋金是在契約成立「前」用來商議買賣條件的;定金則是在契約成立「後」用來確保契約履行的。雖然依當事人之間的約定,同一筆金錢可以由斡旋金轉換為定金,但由於二者效力完全不同,千萬不可混淆。例如買賣契約crack car loan new online
民法物權編最新修正簡介
2009-03-26
文◎謝震武律師事務所 案例:一、 小林從售屋廣告上得知向老張欲出售房屋一棟,看屋後   相當滿意,於是雙方訂立買賣契約並完成過戶。然而交屋後,第三人陳小姐主張自己原是該屋所有權人,而老張以偽造產權文件的手法將房屋登記在自己名下,然後再賣給小林。陳小姐因此向法院訴請塗銷所有權移轉登記,並請求小林返還房屋。試問小林必須返還房屋嗎?二、 小芳購買獨棟房屋一棟及其基地,建物一樓面積五十       坪,但事後得知該屋後方越界占有鄰地約零點一坪。鄰地       所有權人主張小芳侵害其土地所有權,要求小芳拆屋還       地。試問小芳必須拆屋嗎?三、 馬家四兄弟共有一塊土地,其持分按兄弟排行各為       4/10、3/10、2/10、1/10。馬大認為空地如不使用實在浪       費,提議委由專業的停車場公司經營,馬二同意這個方       案,但馬三馬四反對。試問這個方案可行嗎? 解析:一、民法物權編的修正      民法物權編修正條文於民國98年1月23日公布,依民法物權編施行法第24條第2項規定,修正條文自公布後六個月施行,也就是說,新法將在今年7月23日正式上路。新法基於「物盡其用」及「保障交易安全」之精神,修正的重點在於緩和物權法定主義、確定不動產登記之公信力、改進取得時效制度、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係之透明化及穩定化、共有物分割方法之多樣化及明確化等,共計69個條文,修法的幅度相當大。二、修正重點(一) 增訂習慣法物權:客觀上具備慣行之事實及主觀上具有法       之確信的「習慣」,即屬具有法律效力之「習慣法」,未       來將可得作為物權取得之權源。例如讓與擔保。(二) 確立不動產登記之公信力:使善意第三人已完成不動產登       記者,不受原登記不實之影響,以保障交易安全。(三) 明確規範區分所有建築物:修正條文第799條至第799條之        2,增訂「區分所有」建築物(即公寓大廈)之原則性規       範,建立完整的所有權制度。(四) 相鄰關係多元化:大幅修正現行法之相鄰關係,並且使相       鄰關係的糾紛得透過法院「形成之訴」解決。例如當事人       僅能以通行鄰地之現況,訴請法院確認有無「袋地通行       權」(民法第787條),未來將可由法院決定通行的方式       及補償金額。(五) 促進共有物的利用:現行法第820條規定共有物之管理需       得全體之同意,缺乏彈性,因此修正改為以多數決為之,       提高共有物之利用。新法的共有物裁判分割方法增加為八       種,將可有效增加分割方法的彈性。(六) 簡化拾得遺失物之處理程序:新法採雙軌制,可將遺失物       報告交存警察或自治機關,亦可向場所管理人為之,避免       拾得人過重之義務。三、案例解析案例一:      小林取得房屋所有權的前提,必須賣方老張有移轉該房屋所有權的權利,否則即屬「無權處分」。依民法第118條規定:「無權利人就權利標的物所為之處分,經有權利人之承認始生效力。」老張將房屋登記在自己名下是基於偽造文書或詐欺的違法行為,該登記應屬無效,實際的所有權人仍是陳小姐。陳小姐又不承認老張的處分(過戶給小林),因此小林取得房屋所有權的登記似乎不生效力。然而新法第759條之1規定:「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」目的在保障善意第三人的利益及交易安全,依法,小林可以保有該房屋的所有權不必返還予陳小姐。案例二:      民法第767條規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害其crack car loan new online
夫妻財產制簡介?
2009-02-10
文◎謝震武律師事務所 案例:      郭董結婚時與妻子約定共同財產制,並且經過登記。婚後郭董出錢購買別墅一棟,登記在妻子的名下。多年後,郭董想出售該別墅,但郭太太認為別墅所在地風水好,不同意出售,郭董可否以此理由改用分別財產制?又如郭董在郭太太未同意的情形下,逕自將該別墅出售予邱先生,而邱先生明知郭太太並未同意本件買賣,試問,該房屋買賣契約及所有權移轉是否有效?解析:一、夫妻財產制的約定及登記      夫妻之間的財產關係,可依雙方的意思約定,但我國民法規定,僅能在「共同財產制」或「分別財產制」二者當中選擇其一,如果沒有約定,則一律適用「法定財產制」。      夫妻財產制的訂立、變更或廢止,必須以書面為之,且須經登記,如果沒有登記,則不能對抗第三人。然而,即使有登記,夫妻財產制的登記也不影響其他財產權登記的效力。例如,依民法第758條規定,所有權的移轉須經登記,如已完成所有權移轉登記,縱然與當事人的夫妻財產制有所牴觸,也不受影響。二、夫妻財產制的變更      夫妻財產制的變更,原則上須經夫妻雙方同意。例外情形可由一方單獨聲請法院,將原來的夫妻財產制改為「分別財產制」,但必須符合以下情形之一(民法第1010條):一、依法應給付家庭生活費用而不給付時。二、夫或妻之財產不足清償其債務時。三、依法應得他方同意所為之財產處分,他方無正當理由拒絕同意時。四、有管理權之一方對於共同財產之管理顯有不當,經他方請求改善而不改善時。五、因不當減少其婚後財產,而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時。六、有其他重大事由時。      前述的各種情形,原則上都只有一方得請求改用分別財產制,但如果夫妻之總財產不足清償總債務或夫妻難於維持共同生活,不同居已達六個月以上時,雙方均可以前述六種情形之一為理由,請求改用分別財產制。三、夫妻財產制的種類(一)法定財產制:      法定財產制將夫妻之財產分為「婚前財產」及「婚後財產」,婚前財產指結婚時屬於夫或妻之財產。但婚前財產於婚姻關係存續中所生之孳息,視為婚後財產。婚後財產指婚姻關係存續中所取得之財產。如果不能證明是婚前或婚後所取得之財產,則一律推定為婚後財產。又如果不能證明為夫或妻個人所有的財產,則推定為夫妻「共有」的財產。夫妻的債務由個人各自負責,如夫妻之一方以自己的財產替他方清償債務時,即使在婚姻中也可以隨時向他方要求償還。      法定財產制在離婚、一方死亡或改用其他財產制時,婚後財產扣除在婚姻關係存續中所負債務後,如有剩餘,雙方剩餘財產之差額,應平均分配。例外的情形有二:第一,夫或妻個人因為繼承或其他無償取得之財產及慰撫金,不列入計算,無須分配。第二,差額平均分配的結果,如果對另一方顯失公平者,可以由法院調整或免除其分配額。(二)共同財產制:      夫妻婚前、婚後的財產、以及雙方的收入所得,合併為共同財產,由夫妻公同共有。但是「特有財產」仍然由夫妻各自所有,不併入共同財產之中。所謂「特有財產」指(1)專供夫或妻個人使用之物、(2)夫或妻職業上所必需之物、(3)夫或妻所受之贈物且經贈與人以書面聲明為其特有財產者。此外,夫妻也可以約定「勞力所得共同財產制」,也就是只限勞力所得合併為共同財產,其他財產則一概適用分別財產制。所謂「勞力所得」是指夫或妻在婚姻中取得的薪水、工資、紅利、及其他與勞力所得有關的財產收入,例如因員工分紅入股所配發的股票、股息等。      夫妻任一方要處分共同財產,必須徵得另一方的同意。夫妻婚前婚後所負之債務,由共同財產及負債一方的特有財產負責清償。夫妻的一方死亡時,共同財產的一半歸生存的一方取得,另外一半為死者的遺產。夫妻離婚或改用其他財產制時,由夫妻各自取回當初訂約時所存在的財產;而訂約後才取得的共同財產,則由夫妻各得一半。(三)分別財產制:      夫妻的財產各自獨立,各自保有所有權,各自管理、使用、收益及處分,債務也是各自負責。四、結論      案例中郭董想賣房子,郭太太不同意,郭董可否以此理由將共同財產制改為分別財產制?依民法第1033條,夫妻之一方對於共同財產為處分時,應得他方之同意。而該別墅並非特有財產,而crack car loan new online
禁治產人財產之處分
2008-11-26
文◎謝震武律師事務所 案例:      某甲因罹患重大疾病,需要一大筆醫療費用,但某甲是禁治產人,名下僅有房屋一棟。某甲的配偶欲出售該房屋以籌得醫療費用,試問法律有無特別規定? 解析:一、民法的修訂     現行民法監護制度,主要係規定於親屬編第四章「監護」,其中第一節係「未成年人之監護」,第二節為「禁治產人之監護」;至於禁治產宣告之要件及其撤銷,則規定於總則編第二章第一節。其中有關禁治產宣告及禁治產人之監護規定過於簡略,不僅無法周延保障成年禁治產人之權益,同時亦難以因應高齡化社會所衍生之成年監護問題。為此,立法院於民國97年5月2日修正通過總則編及親屬編有關「監護」之規定,並於5月23日總統公布。依法,新修正條文自公布後1年6個月施行,也就是民國98年11月24日零時起才開始施行。二、修訂重點     本次修正有關禁治產人之監護有以下重點:(一)現行民法規定之「禁治產」或「禁治產人」,新法施行後一律改稱為「監護」或「受監護宣告之人」。(二)創設「輔助宣告制度」,針對身心狀態尚未完全喪失判斷能力但是顯著降低,而容易受騙或者輕易作出決定之人,所設計的安全機制。受「輔助宣告」之人當在買賣或處分重要財產(例如土地、房屋)等行為時,應經輔助人同意,類似未成年人為法律行為時應得父母允許一樣。(三)照護機構不得兼任監護人,例如養老院、照護中心、醫院        等。避免照護機構發生虐待受監護人等不當情形發生時,因為同時是監護人而坐視不管。(四) 現行法選定監護人有一定順序,新法法院可以依職權就配      偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為監護人。(五)法院選定或改定監護人時,應以受監護人之最佳利益為審酌之最高指導原則;並明文列舉具體客觀事由,作為審酌之參考。(六)擴大監護人之消極資格範圍,排除本質上不宜擔任監護人者。(七)鑒於親屬會議在現代社會之功能已日漸式微,爰以法院取代之,將監護改由法院監督,並刪除原由親屬會議監督監護人處分受監護人財產之規定。新法增訂監護人管理受監護人之財產,原則上不得為投資行為,監護人對於受監護 人之財產,為影響受監護人權益之特定重大法律行為者,須經法院許可,始生效力,包括「代理受監護人購置或處分不動產,或就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃」。(八)法院就有關監護事件,應依職權囑託該管戶政機關登記,以提升效率。三、現行法有關禁治產人財產之規定      現行民法第1110條規定:「禁治產人應置監護人。」第1111條:「禁治產人之監護人,依左列順序定之:一、配偶。二、父母。三、與禁治產人同居之祖父母。四、家長。五、後死之父或母以遺囑指定之人。不能依前項規定其監護人時,由法院徵求親屬會議之意見選定之。」並準用第1096條:「未成年人及禁治產人,不得為監護人。」第1098條:「監護人為受監護人之法定代理人。」第1099條:「監護開始時,監護人對於受監護人之財產,應會同親屬會議所指定之人,開具財產清冊。」第1100條:「受監護人之財產,由監護人管理,其管理費用,由受監護人之財產負擔。監護人管理受監護人之財產,應與處理自己事務為同一之注意。」第1101條:「監護人對受監護人之財產,非為受監護人之利益,不得使用或處分。為不動產之處分時,並應得親屬會議之允許。」第1102條:「監護人不得受讓受監護人之財產。」第1103條:「監護人應將受監護人之財產狀況,向親屬會議每年至少詳細報告一次。」      由以上規定可知,現行法禁治產人之監護人,原則上非由法院指定,而是以法律規定之順序定之。監護人為受監護人之法定代理人,因此監護人代理禁治產人所為的法律行為(例如簽訂契約),無需禁治產人另行授權即可代理之。但如果代理的法律行為是處分不動產,例如出售土地房屋,需經親屬會議之允許,但如果監護人是父母或同居之祖父母,則不需要親屬會議允許。      另土地登記規則第39條規定:「法定代理人處分未成年人或禁治產人所有之土地,申請登記時,應於登記申請書適當欄記明確為其利益處分並簽名。前項法定代理人為監護人者,應檢附親屬會議允許之證明文件。但監護人為父母或與受監護人同居之祖父母時,不適用之。親屬會議允許之證明文件應記載全部會員之姓名並簽註其資格符合民法第113crack car loan new online
停車位可否單獨出售?
2008-11-25
文◎謝震武律師事務所 案例:      小馬擁有大廈房屋一戶,以及地下室停車位一個。由於油價高漲,而且小馬平時通勤都使用大眾運輸,於是將小客車賣掉了。賣車後,停車位閒置,因此小馬想將地下室停車位也賣掉。試問,小馬可以在不出售房屋的情形下,單獨出售停車位? 解析:      停車位能否單獨出售,須視其種類而定。目前停車位分為三種,即「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。這三種停車位設置目的不同,產權登記的方式也有所不同。茲分述如下: 一、法定停車位:      依建築技術規則,建築物新建、改建、變更用途增建,按建築物的用途及總樓地板面積達到一定標準,最少應設置的停車位,即為法定停車位。法定停車位有產權,但沒有獨立權狀,亦不得與主建物分別買賣,而且買賣對象僅限定同棟大樓住戶。       由於法定停車位設置的目的,在於使區分所有建物的專有部分增加其效用,因此,專有部分與法定停車位之間具有「主從」關係。為加強管理法定停車空間,內政部於民國80年9月18日發佈台內營字第8071337號函解釋,規定「法定停車空間」必須以共用部分的方式辦理產權登記,並應為該區分所有建物全體所有權人共有(以大公方式登記),或合意由部分該區分所有建物所有權人共有(以小公方式登記)。由於法定停車位須以共用部分的方式辦理登記,依土地登記規則第80條規定,區分所有建物的共用部分不得分割,除法令另有規定外,應隨同各相關的專有部分而為移轉、設定或為限制登記。因此,法定停車位不能與專有部分分離而為移轉,並且不能單獨外賣予區分所有權人以外的第三人。      公寓大廈管理條例第45條規定:「公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」所謂「特定人」,依內政部85年7月2日台內營字第8572920號函釋,是指「未取得專有部份之人」,也就是說,法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人,亦不得約定由區分所有權人以外之特定人專用。 二、增設停車位:      指在法定停車位之外,建商或起造人以剩餘的樓地板面積或法定空地,自行設置的停車位。增設停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀的方式登記,並且出售之對象不限於該區分所有建築物之區所有權人。增設停車位如果與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉。 三、獎勵停車位:      政府為配合都市發展,並解決日趨嚴重的停車問題,獎勵建商或起造人於建造時依台灣省或二直轄市的「建築物增設停車空間鼓勵要點」的規定,以增加地面層以上樓地板面積所設置的停車位,政府則以放寬容積率的方式作為獎勵。但獎勵停車位應提供公眾使用,亦即提供不特定第三人停車使用,還必須負擔管理費用,以及在建築物明顯位置設置停車空間標示牌。 四、結論      本題小馬能否單獨出售其停車位,應先了解該停車位的產權登記方式為何。如果出售的對象是同一公寓大廈的其他區分所有權人,則無論是何種停車位,都是可以移轉的。但是如果出售予區分所有權人以外的第三人,則必須視該停車位的實際登記方式來判斷。如果該停車位是以專有部分的方式辦理登記(即領有建物所有權狀),則與一般專有部分的情形相同,是可以外賣的。但如果是以共用部分的方式辦理登記(沒有核發建物所有權狀),則必須與專有部分隨同移,亦即不可單獨將停車位外賣予該大樓住戶以外的第三人。一般民眾如不了解相關法令限制,最好尋求知名的房仲品牌,由專業的不動產經紀人員協助處理停車位的買賣事宜,較有保障。 《中信房屋報導2008.09月號》crack car loan new online
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