斷捨離濃縮成簡約甜蜜 是家最美的容顏
2020-06-01
22坪、2房2廳、2人。空間格局:客廳、餐廳、廚房+書房、主臥、次臥、衛浴x2。主要建材:六角磚/蜂巢磚、花磚、鐵件、烤漆、樂土、樺木夾板、水磨石年輕夫妻檔,一兩年內從新婚到擁有新家,一步步落實結伴的人生,他們對自己的喜好很清楚,與設計師合力創造專屬的兩人世界。這對工程師與公務員組合的屋主,理性大於感性,深懂斷捨離的邏輯,對家的氛圍營造及該有的元素十分清楚,不強調風格營造,但很有自己的想法,與樂創空間設計團隊在商討時,就已列好需求表單。甜蜜的兩人世界,希望開闊簡約,不需要太多沉重的收納櫃體占據了居住者應有的生活空間。除了配合生活習性應有的機能設計之外,反而更著眼在傢具、燈具等軟件,提升家的質感與品味。長型屋的格局雙面採光,公領域劃分為一側客廳,另一側為餐廚區及開放書房,生活重心就在此相連。深色的大門銜接屋主自購的黑板牆,回家或外出時多看一眼,分享心情記事或提醒留言;入口很難闢出獨立玄關,因此以地坪為介質,鋪設六角磚順著電視牆延伸至落地窗旁,懸空收納櫃化解量體沉重感,樺木夾板平台以斜面轉折貼地,僅以素白牆面讓木紋及地磚展現特色。在餐桌後工作,在書桌前料理,分享生活滋味主臥入口由沙發背牆左側移至右側,以黑鐵及長虹玻璃為門片,亮而不透又保有隱私。原有的入口則以洞洞板及可轉動的展示層板裝飾,可以放置小物,隨興佈置,為灰階的樂土牆及低彩的空間色調,增添趣味、活潑的點綴,法國品牌 Lampe Gras的鐵件壁燈 N°214,依偎在手工沙發旁,一開門就能感受美麗與溫暖。設計師去除廚房後方的房間隔牆,能整個區塊變為開放透明,增設中島銜接餐桌,下方是電器櫃,調味瓶罐則放置上方吊架,把料理檯面變大了,還多了小吧台的氛圍;而在書桌工作的另一半,也可以時時相望,陪伴閒聊。設計師更以白色方管打造書架的框架,用色彩與輕薄的線條感,讓櫃體輕盈化,再嵌進活動可移的粉色實體系統櫃,讓屋主在展示、收納時更有變化樂趣。設計師解讀屋主需求● 重視居家清新開闊,不想要太多收納櫃體占滿空間。● 將傢具、燈具等軟件佈置融入設計核心。01 格局  少一房換來情感的無礙交流柴米油鹽皆學問,腹有詩書氣自華,彷彿就是這對屋主的寫照。拆除原本半開放式的小房間,換來廚房與書房的通透格局,以中島及餐桌隱形區隔,兩人可以一邊專注手上工作,一邊溝通交流;冰箱旁的黑板牆,更可以貼上memo,告知對方重要事項。02 機能  白色鐵框架,打造多彩書牆書房以獨立的概念設計,空間銜接卻與整個家息息相關。普遍以黑框加木質的設計在這裡改以白色方管為框架,淺而細的線條更能達到屋主希冀的櫃體輕盈感,嵌入的粉色系統櫃更可以隨意移動排列。男屋主的藍色樂高汽車,毫無疑問的占據了視覺中心。03 造型  懸空櫃體功能多元輕盈實用電視牆以素淨對比黑板牆,地坪以六角磚為引導,動線左右有別。鐵件展示櫃、鞋櫃與電器櫃以飄浮感的設計懸空,最後以折板與地貼齊,輕盈有型,又能可以擺放小物收整雜物,音響設備與樂高機器人,也能好好擺放展示。04 動線  更改主臥入口,不改通透明亮設計師更改主臥進出動線,改以黑框加長虹玻璃為門片,牆面的異材質接搭,光影流動的效果,讓生活更增趣味。衣櫃以同樣概念設計,白框與毛玻璃的結合,與清新宜人的淺綠背牆,讓頂天立地的高櫃也不嫌沉重。05 設計  活用洞洞板,端景畫面日日不同改變了主臥出入口後,以儲藏空間作為隔間牆,樺木打造的洞洞板及可轉動雜誌層架,成為屋主得以發揮佈置創意的最佳設計,隨著擺放綠意植栽、收納小物的需求,自己移動層板及圓柱,是一面可以重覆變化的端景。

選擇情報類型

台股年後陷膠著,58檔基金勝大盤
2010-03-17
<中時電子報|理財|財經|投資理財>2010-03-17 新聞速報 【時報記者任珮云台北報導】        農曆春節開紅盤以來,至3/16平均日均量僅約898億元,且這波全球股市有個共同的問題,就是量能一直無法放大,但美股卻仍能創下波段新高,亞股反彈過季線,唯獨台股及陸股表現相對弱,台股農曆年後雖僅漲了3.41%,但投資台股的186檔國內股票型基金,仍有58檔戰勝大盤,在指數表現空間有限下,仍有基金表現亮眼。       日盛投信指出,台股在千點跌幅後出現反彈,外資也因美股創新高而同步買超,但基本面欠缺新的利多刺激,預期匯入動作將受限制,加上中長期技術面月KD交叉向下仍需時間整理,成交量不易放大,權值股量能不足下,預期指數空間有限,近期指數有機會在7000~8000點反覆打底,個股表現仍是操作主軸。       日盛精選五虎基金經理人林界政表示,對於台股後勢看法,大陸缺工仍無法有效解決,加上二月因工作天數影響營收普遍下滑,短期消息面缺乏利多刺激,但以長期觀點來看,Intel、HP及Nokia等國際電子大廠皆認同景氣緩步復甦,因此預期指數應是區間整理,具基本面支撐及淡季不淡之個股有機會率先脫穎而出。       日盛投信表示,現階段應是「由資金面轉換到景氣面之過渡期」,操作策略因多頭格局未破,目前僅是多頭格局的整理期,在指數膠著下,中小型個股較具表現空間,尤其季報即將公布,未來個股將回歸基本面財報數字,預期個股股價調整將趨於激烈,因此建議投資人佈局台股基金,最好還是以定期定額或單筆分批介入方式。 http://news.chinatimes.com/CMoney/News/News-Page-content/0,4993,11050707+132010031700949,00.html    crack car loan new online
今年投資不會虎里虎塗!
擬好計畫
五大步驟帶你輕鬆上路!
2010-03-17
瞬息萬變的金融市場常讓人摸不著頭緒,資訊氾濫的環境更令許多投資人無所適從,尤其如果您還對金融海嘯心有餘悸,面對嶄新的2010年,不要忘了事先做好投資計畫、按部就班執行,最後才可望有豐碩的收穫!       俗話說: 「人兩腳、錢四腳」,言下之意似乎錢很難賺,前(2008)年全球遭遇金融海嘯洗禮,各種投資無一倖免,許多人的資產慘遭腰斬或因此套牢而動彈不得,即使去年(2009)資金行情發酵、股市觸底反彈,卻也無福消受。      然而,這並不是從此遠離投資的藉口,因為兩隻腳的您雖然追不上四隻腳的,卻能夠利用適當的計畫,妥善管理四隻腳的錢!復華投信建議正面思考自己的投資態度,並提供以下五大步驟,期望能讓您拋除惱人的投資困境,輕鬆迎向虎虎生風的2010年!步驟1 建立正面態度           先搞定投資再花費      「生活費、繳卡費都不夠了,哪有多餘的錢可以投資?」這是許多月光族、薪貧族或卡債族普遍的心聲!其實,這正曝露出一般人用錢的態度,對於懂投資或重視投資的人來說,每月領到薪水後不是先拿來花用,等月底有剩餘的資金才拿來投資;相反的,應該是先拿一筆錢來投資,剩下的才分配在日常生活的花費上才對。      舉例來說,30 歲的上班族每月扣完稅後的薪資淨額是4萬元,若想每月有1.5萬元放在投資或儲蓄上,還有2.5萬元可以支付日常生活的開銷,這時就要具體衡量自己負擔房租的能力,交通方面應該騎車、開車或坐捷運,一個月可吃幾次大餐等等。若想租好一點、貴一些的房子,就可能要犧牲吃大餐或買包包的次數;不想搭捷運,就可能免不了要改掉三個月換一支新手機的習慣,畢竟投資要先苦後甘,還是需要一些犧牲及強迫性。步驟2 記帳掌握收支         投資錢與生活費分流管理      記帳是掌握個人或家庭收支狀況的一大法寶,除了能清楚掌握資金流向,還可以分析消費習性,進而對一些較大筆的消費多一些思考。但一般人往往忽略了這個小動作,只要有現金就花、有卡就刷,因而老覺得每月薪水會莫名其妙地消失,甚至入不敷出,更別說是存錢或投資!      對於會看緊荷包、懂得精打細算的人來說,除了利用記帳掌握收支外,還會把投資錢跟生活費分開管理,既能避免生活花費透支因而影響到投資資金,也不至於過度投資而使日常生活受衝擊。 步驟3 建立資產配置          破解追高殺低的罩門      清楚掌握每月收支,並有固定一筆資金可供投資運用後,接下來就要問,那要買什麼?復華投信投資理財處資深副總周輝啟表示,許多人在問這個問題時,往往抱持著問明牌、賺越多越好的不勞而獲心態,然而報酬勢必會伴隨著風險,若只光聽小道消息或追隨熱門流行,不把投資的基本原理搞懂及基本動作做好,最後很容易就會演變成追高殺低!      破解這項罩門的最佳武器之一,就是要建立合適的投資組合。周輝啟建議,首先要想清楚自己的投資目標是什麼,能夠承受多大的風險,接下來就要尋找適合的投資工具並建立專屬的資產配置!      關於投資組合的內容,雖然一般人都有不要把雞蛋放在同一個籃子的分散風險概念,但這並不是表示買了A公司的能源基金,再買B公司、C公司的能源基金就可降低風險,因為不同家公司但同類型的基金,彼此相關性還是很高,報酬表現幾乎是齊漲齊跌,正確的作法應該分散在低相關或負相關的不同產業、不同區域或不同的資產類別才對,例如大中華基金搭配全球債券基金,就可望達到股債互補、降低整體波動度的效果。步驟4 定期追蹤檢視          適時停利落袋為安      不少人的投資觀念是「買了放著,等到要用的時候再領出來。」這其實只做對了一半,長期投資的複利效果固然驚人,但在景氣不斷循環下,金融市場的資產價格也會隨之起起落落,為避免要用錢的時候不巧遇上金融風暴的風險,投資可不能無為而治,建議每隔半年或一年就要檢視一下整體的投資組合,同時注意市場的多空變化,並隨自己的年齡、收入、支出的變動來適時調整應變。      特別值得注意的是,國內有超過53萬人以定時定額的方式來投資國內共同基金(資料來源:投信投顧公會,2009/11),但多數人並不了解定時定額扣超過2年後,降低成本的效果就會變很差,最後會形同一個單筆投資的基金,隨著金融市場漲漲跌跌。這也是為什麼金融海嘯期間,很多定時定額的投資人依然賠得一塌糊塗的原因。因此,就算是定時定額投資者,也要定期追?檢視投資狀況,適時停利以落袋為安,然後再展開下一個投資循環。步驟5 擬訂預備方案          永保戰力以低檔入市      金融海嘯發生後,很多人都曉得應該要低檔入市,但卻苦無多餘的資金加碼,只能眼巴巴地等待解套!為避免重蹈覆轍,建議投資人不要一次買完或單押一個時點,而應該另外保留一筆預備資金,或者分批進場,當市場大幅回檔時,才有多餘的戰力逢低加碼。      此外,領到年終獎金或有一筆額外的收入時,也不要忘了保留籌碼,除了伺機低檔入市,或可拿來投入特別具有潛力的市場,並利用定時定額及單筆投資靈活運用,提高獲利的機會。crack car loan new online
買房子不能太衝動
2010-02-09
案例:      小張大學畢業後,立刻找到一份相當不錯的工作,經過數年的努力也有了一些積蓄。最近,他想向交往三年的女友美玲求婚,可是自己一個人在外租房子,結婚以後怎麼辦?某日,小張在拍賣網站上看到一間不錯的房子,三房二廳,總價600萬元,心想以自己的能力應該負擔的起,於是以E-mail的方式向屋主表達希望以580萬元之價格購買該屋。稍晚,小張約美玲吃晚餐,並且告訴美玲買房子的事。沒想到,美玲竟然大發雷霆說:「你這個笨蛋!那地方的行情根本沒那麼貴,而且你連現場都沒去看過就出價,真是……快去跟人家說不買了!」小張見美玲生氣了,也打消買房子的念頭,可是E-mail已經寄出去了,他該怎麼辦呢? 解析:      民法第153條規定:「當事人意思表示一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」就契約而言,意思表示於何時得以算是一致而發生效力,可分為「對話人間的意思表示」與「非對話人間的意思表示」,茲舉例分述如下:一、 對話人間的意思表示      也就是以口頭的方式,讓對方能夠直接了解你的意思。例如打電話說:「我想用580萬元買你的房子。」這個承購的意思表示立刻就發生法律效力。如果對方立刻答應:「好,我同意以580萬元把房子賣給你。」這時,買賣契約就成立了。二、 非對話人間的意思表示      也就是以郵件或他人傳達等方式,間接表示你的意思。案例中的小張就是以這種方式。依民法第95條第1項之規定:「非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相對人時,發生效力。」這種方式必須以對方可以充份瞭解其意思的通知,確已送達到對方的住所或營業所時,該通知即已發生意思表示的效力(要約),對方如果同意(承諾),而且他同意的意思表示又達到要約人時,買賣契約亦告成立。要約的意思表示,於到達相對人時,要約即告生效,要約人當然不得任意反悔。然相對人是否對該要約表示承諾,是相對人的自由,然而,相對人的承諾必須針對該要約的內容,如果將要約擴張、限制或其他變更,即視為拒絕原要約而為「新要約」。此時,契約是否生效,要看要約人是否對「新要約」予以承諾。例如,某甲向某乙購買房屋一間,某甲詢問價格時,某乙表示售價600萬元(要約),某甲同意以該價格購買(承諾),但要求某乙贈送冷氣機一台。此時,雖然某甲承諾購屋,但他的承諾不是單純對「買房子」承諾,還附帶了「送冷氣」的條件,等於將某乙的要約變更了,因此買賣契約尚未成立。如果某乙表示同意不送冷氣機,則買賣契約及贈與契約都不能成立。      要約人將意思表示送出後,是否可以反悔撤回呢?依民法第95條第1項後段規定:「但撤回之通知,同時或先時到達者,不在此限」。換句話說,要約送出後如果要撤回,就必須趕在要約達到相對人之前,或者要約與撤回同時達到相對人,否則不生撤回之效力。      雖然要約來不及撤回,但該要約並沒有表示承諾期間,例如:「請於一週內答覆。」依民法第157條規定:「非對話為要約者,依通常情形可期待承諾之達到時期內,相對人不為承諾時,其要約失其拘束力。」例如E-mail幾乎是即時的,通常一日之內即可答覆是否承諾,如果對方收到E-mail好幾天都沒有回信表示要不要同意你的要約,那麼你原本的要約就失效了。但如果你的要約有表示「請於一週內答覆」,那麼在這一週內,對方隨時都可以回信表示承諾,使契約關係成立。 結論:      就本案例而言,小張因為美玲反對而萌生後悔之意,其處理方式可分為以下幾種情形:一、屋主收到小張的E-mail,立即回信表示同意以580萬元的價格出售房屋,則此時木已成舟,買賣契約已經成立,小張沒有反悔之空間。如果不履行契約的話,即構成違約,依法必須負損害賠償責任。二、屋主收到小張的E-mail,立刻回信表示不同意580萬元的價格,則小張的要約自然失去效力,小張也沒有撤回的必要。換言之,如果之後屋主又同意580萬元出售房屋,除非小張再表示同意,否則買賣契約不能成立。三、屋主收到小張的E-mail,但遲遲不回信,考慮了一週才回信表示同意以580萬元出售。依法,屋主沒有在「依通常情形可期待承諾之達到時期內」為承諾的表示,因此小張的要約已經失去效力了,屋主的承諾自然也不能使買賣契約成立。四、小張吃完晚飯立刻回家發一封E-mail給屋主,表示不買了,而當天或隔天屋主上網收信時,同時收到兩封E-mail(一封要買,一封不買),則小張的要約應可認定已經被撤回,小張可以不受該要約的拘束。      買房子不是兒戲,最好經過再三考慮,慎重決定,有關買賣的意思表示,在法律上通常都會發生一定的效果,如果一般消費者對相關的法律並不熟悉,很可能在不知不覺間負擔了法律責任。因此,買房子最好透過專業知名的仲介公司,不但能尋找到最適合自己的房屋,在法律層面也能得到較多的保障。crack car loan new online
「袋地」有沒有通行權?
2010-01-13
一、 案例      某甲在台北市東區精華地段,擁有一塊面積5平方公尺(約1.5坪)的私有土地,並且在土地上蓋了一間簡陋的房屋,一家四口都住在裡面。問題是,這1.5坪的土地周圍全都是市政府的公有地。      事情要追溯到30年前,當時某甲向他人買下60多坪土地建屋,沒想到產權出了問題,這60多坪土地其實大部分都是占用公有地。後來市政府提起拆屋還地的訴訟並得到勝訴,某甲的房子被拆,土地被收回,只剩下這5平方公尺屬於他的私有土地與一間小房間,四周都被公有地圍繞。因此,某甲向法院提起「確認袋地通行權」的訴訟。二、 民法的規定      修正前的民法第787條規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。」在民國98年1月12日修正為:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。第779條第4項規定,於前項情形準用之。」      修正理由在於,「袋地通行權」的設計本在於調和相鄰地的關係,如果該土地本與公路有適宜之聯絡,可為通常使用,只因為土地所有人之「任意行為」而阻斷,則應由土地所有人自己承受,不能再適用通行權之規定。至於所謂「任意行為」是指於土地通常使用情形下,因土地所有人自行排除或阻斷土地對公路之適宜聯絡而言。例如自行拆除橋樑或建築圍牆,致使土地不能對外為適宜聯絡。但如果土地之通常使用,是因為法律變更或其他客觀情事變更,導致土地所有人須改變其通行者,則不算任意行為。三、 地方法院的判決      市政府主張,某甲的土地全部面積僅有5平方公尺,只能算是畸零地,依建築法的規定是不能單獨建築房屋的。土地既然不能作為通常使用,就不能有要求通行鄰地的權利,更何況某甲要求市政府提供的通行地,比他的1.5坪私有土地還要大3倍,根本就不符合比例原則!此外通行鄰地須給付償金,某甲也沒支付。承辦的地方法院法官為了要了解這些爭議,曾經到現場去勘察,認為這1.5坪土地上的房屋,原先已經蓋好的,沒有不可以蓋屋的問題,所以不採納市府的抗辯,判決市政府敗訴。      判決理由還認為,某甲的土地屬於「與公路無適宜聯絡之袋地」是事實,而民法第789條所規定之無償通行權,重點在於當事人將土地讓與或分割出一部分給他人時,當然可以預見到該土地有「不能與公路為適宜聯絡」的情形,可以事先作安排,因此該土地必須在讓與或分割當時已經成為「袋地」的情形才能適用。四、 高等法院的判決      市政府不服一審判決,上訴到高等法院。最後高等法院改判市政府勝訴,理由是「社會整體利益」。      法院認為民法第787條第1項所定鄰地通行權,乃為充分土地之利用,使相鄰之土地所有權,得於法定範圍內為最低限度之擴張與限縮,立法之主要目的不僅專為調和個人所有之利害關係,且在充分發揮袋地之經濟效用,以促進「物盡其用」之社會整體利益。因此,「通行鄰地」與「鄰地所有權人因此所受損害」二者相權衡,如對社會整體利益反而有損者,自不應准許袋地所有人通行鄰地。本件某甲的土地雖然是袋地,但其面積僅有5平方公尺,不能單獨建築房屋,其使用價值有限;而從某甲土地經過市政府公有地聯接至道路,距離為15公尺,不但大於某甲自己的土地,而且破壞周圍土地利用之完整性,就社會整體利益言,顯然有損,因此判決某甲敗訴。五、 結論      袋地通行權雖然是法律所允許,畢竟只是為了自己的私益,在法律上不得不考慮社會利益而加以限制,即使有權通行,也必須「擇其周圍地損害最少之處所及方法為之」才可以。至於如何通行或須支付多少「償金」才算適當,最好透過協調機制來解決。畢竟遠親不如近鄰,敦親睦鄰做得好,彼此都蒙受利益;否則對簿公堂的結果,往往是勞民傷財的雙輸局面!crack car loan new online
房屋發生事故,是否整棟建物都變成凶宅?
2009-12-11
一、 前言      就台灣一般民情來說,買房子最怕買到凶宅。然而「凶宅」在法律上卻無明確的定義,一旦買賣房屋有凶宅的爭議,往往雙方各執一詞,最後只有靠法院作出裁判。凶宅最大的問題,其實是對房屋價值的影響。一間房屋發生過兇殺他殺或意外致死的事件,往往影響購屋者的意願,使房屋的市場價值降低。如果購屋者不知道該房屋曾經發生過此類事件而購買,則產生價值上的損失。此外,民法第88條規定「物之性質在交易上認為重要」者,如果發生錯誤,表意人得將其意思表示撤銷之。如果賣方明知凶宅卻故意瞞騙買方,買方也可以依民法第92條撤銷其購屋的意思表示。然而,如果買賣標的物是區分所有建物(例如公寓大廈),事故發生在同一棟建築物內的其他房屋,能不能主張「凶宅」解除或撤銷買賣契約呢?台北地方法院於民國97年10月有一則判決可供參考。二、 案例事實      買方透過某房屋仲介公司購買一棟位於內湖的二樓房子,雙方議定成交價格1,652萬元。買方於簽約前已支付定金30萬元,簽約當天又支付頭期款135萬2千元。簽約後買方得知該房屋的一樓及地下室,十年前曾因溫妮颱風淹水,造成賣方三位家人喪生。買方十分憤怒,認為賣方隱瞞「凶宅」的事實,因此拒絕購買這間房子,經仲介公司居間協調也無法達成共識。賣方發出存證信函要求買方繼續依約付款,買方也發出律師函主張撤銷購屋的意思表示,互不相讓,最後賣方一狀告上法院,要求買方賠償違約金165萬2千元。三、 賣方的主張      買賣雙方簽訂了買賣契約,買方應依約履行。可是買方卻以一樓及地下室曾經發生過風災意外而拒絕購買。依照買賣契約書上的約定,只要求賣方擔保「本買賣標的物之主建物(指專有部分)在其產權持有期間,絕無發生兇殺致死,自殺致死或其他非自然身故之情事」,並沒有保證其他部分從未發生過意外,即使有發生事故,賣方也沒有告知義務。買方以「未告知交易重要訊息」作為理由撤銷買賣契約,在法律上是無理由的,因此,買方拒絕履行契約的付款義務構成了違約,依約應支付違約金。四、 買方的主張      買方為了即將出生之子女尋覓良好居家環境,才透過仲介公司以1,652萬元購買這間房子,沒想到簽完約不久就聽朋友說,這棟房子一、二樓及地下室都是賣方家人所有,因為颱風淹水,地下室及一樓全被淹沒造成屋主家屬三人溺斃。買方認為,房屋發生過如此重大的事故,賣方當然有告知的義務。雖然賣方及仲介有出示「不動產現況說明書」,但是該說明書只是「最低限度」的告知要求,並不是該說明書以外的重大訊息,賣方就沒有告知義務。至於何者屬於足以影響交易之重大訊息,買方認為應依社會通念加以判斷。賣方明知曾發生淹水情事,卻在「不動產現況說明書」關於「建築改良物是否曾發生火災或其他天災造成建築物損害或其他修繕之情形」竟勾選「否」之欄位,顯有刻意隱瞞重大事故,未如實填寫現況說明書之情事。況且該房屋既曾發生因風災導致死亡事件,依一般社會觀念判斷,堪屬足以影響購買意願之重大交易訊息,賣方刻意隱瞞此事顯見其居心不良。五、 法院的判決      買賣雙方既然有簽訂買賣契約,就應該依約履行,買方未依約支付第二期價金,經賣方發函催告、解除契約,可以認定本案的買賣契約已經被解除了。雖然在房地產交易市場及實務經驗上,具有非自然身故情事之房屋或不動產,將影響消費者之購買意願及價格,然而本案事故發生地點是在地下一樓,與買方所購買的二樓房屋在法律上屬於不同之所有權,因此買方所購買的房屋在不動產交易實務上並非「凶宅」。此外,賣方所填製之不動產標的現況說明書僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事,尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事。況且建築物是否因曾有人溺斃而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,尚非屬物之瑕疵。而本案房屋雖因風災造成三人不幸溺斃的事故,但距離本案買賣契約簽訂日已相隔10年之久,對於該建物之所有住戶縱然造成心理因素之影響,亦已隨時間經過而逐漸遺忘,賣方的告知義務不能無限上綱。      此外,賣方雖然在「不動產現況說明書」關於「建築改良物是否曾發生火災或其他天災造成建築物損害或其他修繕之情形」勾選「否」之欄位,但根據證人的指述,賣方確實在簽立買賣契約前已告知買方建物曾經淹水之事,也沒有隱瞞的問題。不過,法院認為違約金165萬2千元太高,斟酌賣方因為買方拒絕履約而另行以較低的價格出售房屋,受有損失等因素,依民法第252條規定將違約金減為80萬元。六、 結論      由這個案例可知,買房子一定要慎選仲介公司,專業的經紀人員才能將一切有關房屋的資訊調查清楚,充份保障您的權益。如果買方對於房屋除了購買的「專有部分」以外的風水吉凶也在意的話,最好特別委託仲介公司做一番了解,並且在契約書上註明清楚,這樣才能產生法律上的依據。crack car loan new online
簡介不動產典權
2009-11-10
案例:      某甲擁有一間國民住宅房屋,因需錢孔急,將該房屋出典予某乙,約定期間為10年,如果到期不贖回房屋所有權即歸屬於某乙。10年到期時,某甲趁某乙尚未請求登記移轉所有權時,急忙將該房屋出售並辦妥所有權移轉登記予某丙。某乙知情後,主張自己有優先承買權,甲、丙之間的買賣契約及所有權移轉無效,請求將該房屋登記至某乙名下。試問,某乙的主張合法嗎? 解析:一、 何謂典權?      民法第911條規定:「稱典權者,謂支付典價,占有他人之不動產,而為使用及收益之權。」典權限於不動產,是一種「用益物權」,目的在於取得不動產的使用、收益的權能。例如A支付典價1000萬元(典價)予地主B,B即將土地交付予A,由A占有、使用、收益,並約定期限20年。期限屆滿時,B可以原典價1000萬元贖回土地。如果期限屆滿後,又超過2年B不行使「回贖權」,則土地所有權歸A。在這種關係中,A是「典權人」,B是「出典人」,A對該土地有「典權」。二、 典權之設定      取得典權通常須由當事人以契約為之,並且須經登記才能發生效力。但如果標的物是國民住宅,必須經過國民住宅的主管機關同意,典權人還必須具備購買國民住宅的資格,才能設定典權。依國民住宅條例第19條規定:「政府直接興建之國民住宅,其承購人居住滿一年後,得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人,如具有國民住宅購買資格者,得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限,申請國民住宅貸款。取得使用執照滿15年以上之國民住宅,其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地,不受前項規定之限制。」三、 典權之期限       典權期限並非「典權存續的期限」,期限屆滿並非典權消滅,而是出典人可以開始行使「回贖權」而已。然而典權期限如果過長,不但有礙社會經濟發展,也容易造成糾紛,因此法律對此有相關規定:(一) 有約定期限的典權      雖然沒有在契約中明訂「典權期間為若干年」的字樣,但約定若干年內不得回贖,或若干年後始可回贖,或典權人死亡後始可回贖等,均為有期限的典權。期限的起算點應自典權登記完畢之次日起算。民法第912條規定:「典權約定期限不得逾30年,逾30年者縮短為30年。」因此最長期限為30年,即使原期限到期前雙方合意延長,全部期限總和仍不得超過30年。      此外,民法對於「絕賣條款」有特別規定。第913條:「典權之約定期限不滿15年者,不得附有到期不贖即作絕賣之條款。」所謂「絕賣條款」,類似「流質」、「流抵」,然而,依民法第873條之1及第893條第2項,約定於債權已屆清償期而未為清償時,抵押物或質物之所有權移屬於抵押權人或質權人者,「非經登記,不得對抗第三人。」與典權的「禁止絕賣條款」有所不同。      此外,也有約定「別賣條款」的,即雙方約定如果到期不贖,則聽憑典權人出賣典物,自價金中收回典價。此種約定雖然法無明文,但應該類推適用民法第913條,也就是典權期限不滿15年者,不得約定別賣條款。(二) 沒有約定期限的典權      典權未定期限,其效果就是出典人可以隨時贖回典物,但仍有最長30年的限制。換言之,典權設定後30年不回贖,典權人取得所有權,而出典人也因此喪失回贖權。四、 典權人之留買權      所謂「留買權」,指民法第919條:「出典人將典物之所有權讓與他人時,如典權人聲明提出同一之價額留買者,出典人非有正當理由,不得拒絕。」其性質類似優先承買權。留買權只是典權人請求出典人訂立買賣契約的權利,只能對出典人主張,因此必須在出典人將典物所有權移轉登記給他人之前行使,如果典物已經過戶到他人名下,則不能主張該所有權之移轉為無效。五、 案例分析代結論      甲、乙之間的典權契約,約定期限只有10年卻附有「絕賣條款」,依民法第913條規定,典權之約定期限不滿15年者,不得附絕賣條款,因此本案的絕賣條款不生效力,到期後某甲仍有2年時間可以行使「回贖權」,該房屋所有權不會立刻變成某乙的。      某甲雖然違反民法第919條,趁某乙不知的情形下將房屋出售予某丙,令某乙無法行使其留買權,然而依前述,某乙的留買權只能向某甲主張,某丙合法取得該房屋的所有權不受影響,某乙不能主張甲、丙之間的買賣契約及所有權移轉是無效的。但如果典期屆滿後2年某丙未行使回贖權(某丙取得典物的所有權,同時也擁有回贖權),則某乙就能依法取得典物的所有權。 <中信房屋報導98.11月號>crack car loan new online
買到違章建築,可否主張解除契約?
2009-10-13
案例:      唐三藏完成西天取經的任務後,在長安定居。師徒四人為了維繫感情,於是一起買了一間四層樓的公寓,從一樓到四樓分別登記在沙悟淨、豬八戒、孫悟空、唐三藏名下。唐三藏遷入四樓後,為了增加使用面積,於是在頂樓平台加蓋五樓作為佛堂。三個徒弟雖然不滿師父獨占頂樓平台,但也不敢說甚麼。      多年後,唐三藏思念如來佛,打算再去一趟天竺,於是把房子賣給牛魔王。唐三藏是個誠實的人,在買賣契約上加註:「本買賣標的物之建物包括五樓增建違章建築,賣方保證有權處分且隨建物移交,且增建部分於民國80年時確已存在,如有不實,賣方同意無條件解除本買賣契約。」      交屋後不久,牛魔王接獲樓下孫悟空等三人聯名寄發的存證信函,主張牛魔王占用頂樓平台,應返還不當得利及損害賠償。牛魔王自恃法力高強不予理會,沒想到三人一狀告上法院,結果牛魔王敗訴。牛魔王不甘損失,想對賣方唐三藏主張解除契約或減少價金,試問可行嗎? 解析:一、 共有人的權利範圍      民法第818條規定:「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」指每個共有人都可以就共有物的全部,在無害於其他共有人的權利限度內,可以按照他的「應有部分」對共有物行使他使用收益的權利。因此,共有人如果逾越其應有部分之範圍而使用收益,就等於超過他的權利範圍,而超過權利範圍所得到的利益,也就是「不當得利」。此外,各共有人按其應有部分,對於共有物之全部,雖然有使用收益之權。然而,共有人對共有物「特定部分」的使用收益,仍須徵得全體共有人之同意。如果共有人不顧其他共有人之利益,而就共有物之全部或一部任意使用收益,即屬侵害他共有人之權利。最高法院55年台上字第1949號及62年台上字第1803號判例,都有相同見解。二、 逾越權利範圍的效果      依公寓大廈管理條例第8條第1項規定,公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備等,均屬於「共有物」,依法為全體區分所有權人所共有。案例中,頂樓增建物的新所有權人牛魔王,在未徵得孫悟空等其他共有人之同意下,獨占頂樓平台,當然是逾越其應有部分之範圍而為使用收益,孫悟空等三人得依民法第179條以下請求返還該不當利得,並依民法第184條以下請求損害賠償,甚至請求拆除增建部分並返還其所有物(被占用的頂樓平台)。三、 有無分管契約,差很大      依司法院大法官會議釋字第349號解釋,共有人之間雖然有分管契約,但受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人不受拘束。因此,受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知者,該分管契約亦須經該受讓人同意,對於該受讓人才有效力。案例中,唐三藏與三名徒弟並未訂立書面的分管協議,如果認定住戶間無分管協議,那麼上述孫悟空等三人對牛魔王的主張自可成立。然而,最高法院83年台上字第1377號判決認為:「共有物分管之約定,不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。」如果有事實可以認定唐三藏與孫悟空等人之間,有「唐三藏專用頂樓平台」的默契,且多年來容忍不加以干涉,則可能被認定四人之間存在著分管契約,那麼,牛魔王只要同意該分管契約,便可以主張分管契約的效力,取得頂樓平台的專用權。四、 違建是否必須拆除?      違章建築處理辦法第2條規定:「本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物。」實際拆除則由各直轄市、縣(市)主管建築機關執行,並認定是否構成拆除的要件。同辦法第5條規定:「直轄市、縣(市)主管建築機關,應於接到違章建築查報人員報告之日起5日內實施勘查,認定必須拆除者,應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者,通知違建人於收到通知後30日內,依建築法第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者,直轄市、縣(市)主管建築機關應拆除之。」例如,非屬建築法第4條所稱之建築物,自不適用建築法,也不得依違章建築處理辦法拆除之;又如果屬於建築法所定不須申請建照者,也不得依違章建築處理辦法拆除之。同辦法第6條又規定應拆除之違章建築,不得准許緩拆或免拆,舊違章建築亦只能分別處理而已。同辦法第11條第1項規定:「舊違章建築,其妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者,得由直轄市、縣 (市) 政府實地勘查、劃分左列地區分別處理:一、必須限期拆遷地區。二、配合實施都市計畫拆遷地區。三、其他必須整理地區。」五、 出賣人之瑕疵擔保責任      買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第354條至第358條之規定,應負擔保責任者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。然而,買受人於契約成立時,知其物有瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有瑕疵者,出賣人如「未」保證其無瑕疵時,亦不負擔保之責。但出賣人故意不告知其瑕疵者,仍須負責。本案牛魔王與唐三藏的買賣契約書,有明訂「本買賣標的物之建物包括五樓增建違章建築,賣方保證有權處分且隨建物移交,且增建部分於民國80年時確已存在,如有不實,賣方同意無條件解除本買賣契約」等字樣,而且違章建築從外觀上即可察知,牛魔王應屬於「明知瑕疵」者。何況,唐三藏並未保證「頂樓增建物不會被拆除」或「頂樓平台不會被共有人主張權利」,因此,牛魔王事後不能向賣方唐三藏主張解除契約。六、 結論      違章建築,除了是否違反公法(建築法)的問題外,也可能涉及私法(民法)的問題,例如頂樓平台的「共有」問題。購屋者除了要了解違建物的建造日期及在當地政府機關的相關規定外,如果該違建有占用到公共區域、共有地、公設等,最好能夠取得全體住戶的書面同意,否則,即使依公法不會被拆除的違建,也可能被其他住戶依民法相關規定請求拆除。crack car loan new online
買賣房屋,小心詐騙!
2009-10-08
      買賣房屋遭到詐騙集團的設局訛詐,因此損失大筆金錢,在目前社會風氣敗壞下屢見不鮮。尤其在不景氣的時代,正常投資管道不易快速賺到大筆財富,特別容易出現鋌而走險的不法之徒。大多數的人將畢生的積蓄都投注在購屋上,辛苦半生好不容易擁有屬於自己的房子,無論買屋或者賣屋,都必須提防詐騙集團的趁機入侵。究竟詐騙集團如何憑籍奸巧的手法,將買賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有?在買賣的過程中,應注意那些事才能避免受騙?本文試以三個案例說明。 案例一:      周董長期觀察房地產市場的動向,判斷高雄市愛河附近的地價將要飆漲,於是透過友人介紹,向屋主趙醫生購買了該地段的大廈一戶。由於周董的預算充足,不需要向銀行貸款,因此在過戶前便支付趙醫生百分之五十的價款,約定交屋同時再支付另外一半。而趙醫生也依約將所有權狀、身分證影本及印鑑證明交給代書辦理過戶。沒想到在辦理過戶手續時,地政事務所通知所檢附的權狀是偽造的,周董這時才發現大事不妙,而趙醫生早已不知去向。警方調查結果,發現趙醫生交付的權狀、印鑑證明及身份證全是偽造的,而且屋主另有其人,只是將房子出租予他人使用而巳。解    析:      購買房地產,目的無論是投資獲利,或者用來居住辦公,應注意的事項千萬不可省略。例如必須先向地政事務所申請土地建物登記簿謄本,才能了解買賣標的物的面積、所有權人、有無他項權利設定等情形。在簽約支付價金時,並應核對賣方身份證與所有權狀記載是否相符。然而,就案例一而言,幕後可能有偽造證件集團支持,才能偽造出連代書都無法判斷真偽的權狀及身份證。因此,事先到現場調查屋況及透過第三人保障交易安全就顯得非常重要。除了了解標的物的屋況及格局外,應適度詢問鄰居或管理員,或許可事先查知是否為假房東售屋。中信房屋提供「房屋交易安全制度」,在買賣交易全部完成前,買方所支付的價金會存放在銀行專戶內,賣方無法提前取得。就案例一來說,趙醫生無法在過戶前拿到價金,一旦在過程中發現其中有詐,周董的錢仍被保管在專戶中,安全無虞。 案例二:      丁丁欲出售位於台中市中港路市價大約兩千萬元的房屋,並在某大報刊登售屋廣告。某日,一位自稱天線公司董事長的迪西來看屋,對於丁丁的房子非常滿意,當場以兩千三百萬成交,但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手續。丁丁心想:自己沒有認識的代書,聽說一般交易慣例也是由買方找代書。而且迪西看起來豪爽氣派,有大老闆的派頭。於是不疑有他。隔天,迪西帶著代書小波,前來與丁丁簽訂買賣契約書,並當場支付頭期款四百萬元,丁丁也交出所有權狀等相關證件,並於過戶書類上蓋妥印鑑交由小波辦理手續。然而,此後就再也沒有下文。丁丁覺得過戶的時間拖得太久,向地政事務所調閱登記謄本,才赫然發現產權巳登記為丁丁所有,並巳設定抵押向銀行及地下錢莊貸款,總計兩千一百萬元,而丁丁與小波早巳逃逸無跡。解    析:      詐騙集團常用的手法之一,就是先給付一筆價款後取得賣方的信任,待交付證件後與勾結的代書快速辦好過戶及貸款,取得不法利益後逃逸。由於辦理登記時的證件完全是真實的,所以地政機關也核淮登記無誤,而代書本身也是涉案人,因此被害人很難防範。唯一預防的方式,只能選擇優良誠信的代書。然而一般人並不瞭解哪個代書值得信任,表面光鮮亮麗甚至擁有豪華寬闊的辦公室樓面,也未必不是詐騙集團的偽裝。因此,最好選擇著名的大型房屋仲介公司,例如中信房屋旗下擁有許多經過嚴格考核篩選的「特約地政士」,凡經由中信房屋成交的案件,既非賣方指定也非買方指定,而是由中信房屋指派特約地政士負責辦理產權登記手續,方便又安全。 案例三:唐三藏打算到天竺取經,遂將其名下所有的清淨精舍一棟出售予牛魔王,希望牛魔王能精修佛法。牛魔王只有總價三成的自備款,雙方在買賣契約中約定,尾款由牛魔王向銀行貸款後支付,並委託代書辦理過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利,而牛魔王也如期向銀行申請房貸,並經核淮對保。過戶完成及銀行貸款抵押設定登記後,代書通知買賣雙方會同至銀行取款,但約定的時間巳過,牛魔王卻遲遲沒有現身,經向銀行放款人員查詢得知,牛魔王早在唐三藏到達前巳將貸款領走,躲回遙遠的火焰山。從此,唐三藏再也找不到牛魔王了。解    析:      詐騙集團在買賣過程中完全不動聲色,完全按照合約程序進行,使得屋主放鬆戒心,在最後一道手續中利用時間差領取銀行貸款捲款潛逃得逞。最好的防範方式就是委託知名連鎖房仲品牌,例如委託中信房屋的「特約地政士」辦理銀行貸款,在買方以銀行貸款作為尾款的支付時,特約地政士會與銀行放款人員保持連繫,待買賣雙方到場後始能撥付款項。此外,申請貸款時買方須出具授權書,指示貸款銀行於撥款時,直接將款項撥付至中信房屋控管的「房屋交易安全專戶」保管,如此才有完整的防範。案例三的唐三藏,因為在交易中沒有中信房屋的專業協助,被牛魔王騙走七成價款,損失實在不小。 crack car loan new online
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