近期精華區房價高漲，媒體報導主打低價入住雙北市蛋黃區的地上權住宅案逆勢翻紅，如北市文山區「華固新天地」，新北板橋「昇陽寓見」都打著市價七折打名號吸引買盤近駐，究竟買地上權案是否真的比較划算呢?案例 「華固新天地」位於羅斯福路6段142巷，周邊鄰近5年內新大樓，實價登錄均價單坪約53.45萬元，該案開價每坪45~49萬元，兩區皆有平面車位，每車位單價約150~180萬元，貸款七成，每年地租費約2.5~6萬元。地上權建案別碰 買有所有權價格差不多的中古屋最好地上權住宅，就是買來只有房屋使用權，卻沒有土地所有權，買方未來須每年繳納地租、房屋稅，但不必繳地價稅。而地租多為公告地價百分之3.5至5之間，使用年限一般約定為五十年至七十年之間，一旦使用期限到，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或者雙方續約繼續使用。買中古屋比買地上權好的原因1.隱性成本 地租恐逐年上漲公告地價每三年調整  使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍      公告地價每三年調漲一次，為地上權案最大的「隱性成本」，以近27年北市的公告地價來看，平均每3年調升幅度為10.63%(見附表一)，以10.63%每3年複利一次的概念計算，一個七十年的地上權物件，預計在持有第21年時，每年地租會是原始地租的2.03倍；預計在第48年時，每年地租會是原始地租的5.03倍；最後在第69年地上權快到期時，每年地租為原始地租的10.21倍，膨脹超過十倍，這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。<附表一>近期北市公告地價調整幅度％2.中長期置產 土地持分增值才是房價飆漲的理由 建物只會折舊     近十年台灣房地產大漲，多半漲幅是來自土地價格的上漲，而建物價值只會逐年折舊而已，所以沒有持分土地所有權的物件，要靠建物價值上漲，除非整體房地產價格處於上升階段，或物件地點絕佳，才有價格上漲的機會。 3.物件轉手是否容易 才是重點  地上權難估價 成貸款時的一大問題買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場    目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差，轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算，將成為銀行評估貸款時的絆腳石。    假設買一個1350萬元的地上權物件(華固新天地30坪)，使用十年房屋還剩多少價值，而二十年或三十年後又剩多少?難以估算!    由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎，地上權物件則沒有，於不同使用年限來出售時，每筆交易都是一個新的特殊案件，加上未來地租逐年調整的不可控性，銀行房貸審核難度增加，下一手買方若難貸款，勢必影響轉手性，買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 !尤其是多年後，「房屋使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快」。‍‍結論‍‍1買地上權置產需考量地租不斷上漲及未來轉手性的問題投資或中長期置產皆不宜2若膝下無子嗣 覺得沒必要留點財產給子孫，當然可以買，但用租的就好，何苦背一個70年期的額外房貸(不可控的地租) 【中信房屋研展部】

參透五句基本放大片話術，奧步立即素顏現形        現在只要在網路打上「正妹」兩字搜尋，一堆美眉照片就像在爆米花一樣，啵~啵~啵的跑出來，美貌幾可媲美明星、名模！有趣的是這些網路正妹好像長的都差不多，都有個共通點就是一雙楚楚可憐，清澈空靈的大眼睛，其功勞來自於大眼神器—「角膜放大片」，有了放大片的加持，再加上化妝，人人都可能成為女神！放大片的神奇效果，讓每個想變美的女孩趨之若鶩，這究竟是魔法還是騙術，見仁見智。    而投射在房產交易上，許多銷售案場、建商為了讓買賣更加順利，也會運用猶如放大片效果的話術，來投消費者所好，甚至把物件缺點、嫌惡設施都說成獨到優點，民眾要是沒好好做功課，多方觀察，很容易被這些包裹糖衣的話術給矇蔽呢。下列為買賣過程中最常出現的放大片話術基本句型，在此提供粉絲們好好來提防一下！ 放大片話術1 ─超級豪華百萬裝潢？ （小心只是障眼法）       為了吸引買方第一印象，很多屋主會把房子設計的富麗堂皇，用漂亮裝潢擋住屋內大量的樑柱，重新粉刷牆壁、貼上壁紙、鋪上地板，加上部分家具，賣相立馬升等A++。同樣地，建商打造美輪美奐的樣品屋，也非常容易誤導消費者，以為自己日後入住時，也可享有同等規格配備，故建議下訂前，一定要詢問清楚家電配備的品項，以免交屋後產生樣品與實品落差誤會，造成買賣糾紛。所以裝潢太過華麗的屋子，民眾特別需要張大眼仔細觀察室內動線設計、空間實際大小、使用現況、屋內管線等，才不會買到虛有其表的房子。 放大片話術2 ─賣得比同社區便宜？  (小心給你報假的)      雖然現在有了實價登錄，有心人士還是可以想辦法操作，例如有投資客擁有同一社區的5戶物件，只要先假成交1間，將原本1坪大概60萬元的社區，哄抬到1坪70萬元，其他幾戶再以每坪65萬元開價，沒買房經驗的一看到價格低於最新成交行情，就很有氣魄的買單下訂。建議民眾在談價之前，最好先走訪社區一趟，向其它住戶探聽近期的成交價格，才不會被當成肥肥的羊咩咩...... 放大片話術3 ─喜歡嗎？主動開價先打8折要你下訂（小心賣價先墊高了）      買屋幾乎不可能不殺價，況且現今資訊發達，許多達人、名嘴都在各媒體上會傳授所謂從開價的幾成開始砍價等等心法技巧，因此這些銷售人員如果在現場觀察到客戶對建案的喜愛度，為了爭取信任也會透過以主動先折扣的方式，展現誠意，加快客戶下訂；但做為聰明的消費者，當然是一定要注意這麼阿沙力的舉動，或許是因為房屋賣價已經先墊高了，也或許是還有車位價可以守等等因素，所以除了同社區建案都要去逛逛之外，更要了解該建案的銷售情況〈剛開始賣有可能價格較堅持，賣了好一段時間則可能較有議價空間〉、區域行情，附近房仲店家也是好幫手要多利用喔。 放大片話術4 ─ 等等還有其他組客戶也要來看呢?／恭喜陳先生成交××棟一戶？（小心是臨演）       有些銷售人員會利用消費者想先占先贏或是「大家都在買，我不跟是否就可惜了」的心態，刻意安排自己好幾組樁腳，假裝來看屋、簽約，製造緊張感或是炒熱買氣，感覺這個物件或是建案很搶手的假象，像是「你要是不先下手為強，待會其它客戶來看先下訂，我就沒辦法囉~~」，說諸如此類的話來嚇唬一些新手買家。其實只要沉的住氣，過一兩天再追蹤看看，說不定還有機會，不要操之過急，而失了自己的買房原則，要是沒買到也不要氣餒，總有好房子在等你。 放大片話術5 ─  來想像一下「你住在這裡……」？ （小心被情境催眠~~~已暈）       銷售人員會觀察買方的年齡、樣貌氣質、喜好，並詢問職業類別和工作內容，進而調整房屋介紹內容，有的銷售人員還會要你幻想一下住在這間房子的感覺如何，順便幫你空間規畫，例如太太喜歡做菜，就強調廚房的優點，先生喜歡閱讀，就告訴你這面牆拿來當書牆再好也不過了…等，看起來這些介紹沒什麼要脅性，殺傷力其實很強大，讓你感覺買了這間房，人生就圓滿了一半之類的想像，這種情感式的牽引，最容易讓買家一頭栽進去。     其實買賣房屋的話術豈止上述的五種，為了贏得成交機會，銷售人員利用不同攻勢突破看屋者心防，而消費者又要如何在真假交錯的話術中抓住真正的重點呢？建議購屋者事前多上網找資料，參考已買屋的親友的經驗值，常走訪社區附近實地觀察，並找當地各家仲介業者幫忙，多問多聽多比較，快樂的達成自己買房夢想不是夢！ 達令和您一起認真逐夢：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/  文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令 

每個人心中都有個大衛男孩……             大衛，29歲，目前在加拿大從事金融風險管理的工作，是個在加拿大讀書工作、生活十年的台灣人。因緣際會下，小編在一群朋友的聚會中認識大衛，他每隔三、四年就會回台灣一趟看看家人朋友，順便渡假。               有著陽光燦爛笑容的大衛，卻在交談過程中透露了些許心酸和無奈，他說：「加拿大的社會中，只要你是華人，不管再努力再有能力，都很難晉升上位，好像永遠都比那些白人矮一階！」，大衛每天工作十幾個小時，精神壓力龐大，早就沒有自己的時間，只有在回到台灣的時候，他才能夠完全的放鬆休息。        以他長期旅居在外的眼光看來，台灣變滿多的，但不變的是那份善良與親切，讓他想起小時候在台灣生活的快樂時光，他打算再過一、二年回來工作，並考慮置產。        小編疑惑的問大衛說：「你怎麼不去新加坡、香港、上海這些金融環境更好的地方？」，大衛回說：「那些地方雖然比較好，但台灣才是我的根啊！我不想再漂來漂去的生活了……」這句話深深感動了小編…        他說的一點也沒錯，國外的環境再好也比不上自己的家好，台灣就是我們的家！大衛的心聲其實也是我們的心聲，我們跟大衛一樣，都想在台灣，在自己的家鄉買個房子，有個屬於自己的家！        但現今台灣各地區的房價普遍處於高檔，大多數年輕人都只能望洋興嘆，覺得房子是看的到，住不到。       即使如此，不代表永遠沒機會買房子，買房找對方法，做好功課，任何時間都可以是進場時機，小編整理出2014下半年購屋三大方向，請粉絲們繼續懷抱買房的夢想，努力的、用力的多多看屋吧！    【2014下半年購屋三大趨勢】： 1. 選戰愈火熱 看屋愈活絡‍‍      今年以來房市交易沉悶，供給量卻大增，呈現供過於求的現象，又適逢年底七合一選舉，政府不斷祭出打房政策，如房地合一實價課稅議題，未來可能影響擁有多筆房產民眾持有的意願，預估將掀起一波獲利了結潮。而打房政策主要是抑制投資客不當炒作，對首購或換屋族的影響不大，而此時的屋主心態也較彈性，價格軟化機會大，建議自住族群可詢問房仲地區行情，勤看物件，大膽進場議價。 2.中小坪數 新興主流‍‍‍‍      過去追求大坪數、大空間的訴求已趨式微，主因為坪數越大，總價越高，超出一般民眾的負擔範圍，反倒是中小坪數物件異軍突起！從台北市地政局公布的今年4月成交物件統計資料發現，40坪以下的中小坪數成交物件數量占總件數的68.7%，而總價落在500~2000萬的物件則最受民眾青睞，為市場交易主流。 3. 交通利多 重劃區崛起       市中心精華區房價高昂，對於預算有限的民眾來說太過沉重。此時都市外圍一些新興重劃區，因離市中心距離較遠，故房價相對親民，如新北市鳳鳴重劃區、桃園縣八德重劃區，以及台中太平新光重劃區，而這些重劃區的商圈、學區、交通等機能也發展成熟。又或者可以挑選交通建設正在興建或確定施工的區域，來作為置產的選擇，因為等到完工開通，周邊房價自然水漲船高，如新北市環狀線、台北捷運松山線、萬大線等交通發展看俏的地區，建議想購屋的民眾可納入考量。         或許我和你並不像大衛那樣過著異鄉生活，但面對工作上、生活上的挫折卻也和大衛一樣，有時感到無力。但我們應該要像大衛一樣，多多欣賞台灣的美好之處，懷抱希望，尋找屬於自己人生的歸屬感，我們都需要在台灣擁有一個家，因為台灣是我們的根啊！！ 快和大衛一樣，為自己找個家吧！：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文◎中信房屋臉書粉絲團-你的達令 

【文 / 行銷企劃部】囤屋稅 自住戶數上限為何？財政部6 月9 日預告適用1.2％房屋稅的自住房屋定義，本人、配偶及未成年子女，全國合計3 戶以內，供本人、配偶或直系親屬居住，且無出租使用，才符合自住使用住家用房屋的定義。預告後，將於6 月中旬實施。而自住使用住家用房屋必須是無出租使用；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；本人、配偶及未成年子女全國合計3 戶以內。如果本人為單身，符合使用用途規定，自住房屋稅率以3 戶為限；本人為單身、無配偶，但有未成年子女，符合自住定義，適用自住房屋稅率以3 戶為限；本人有配偶、無子女，符合自住規範，上限3戶可適用自住房屋稅率。財政部解釋，考量個人所有住家用房屋，供直系親屬居住使用，屬於社會常態，這類房屋應該認屬自住使用房屋，但有防弊措施，為避免有心人規避稅負及影響地方財政，因此明定全國3 戶內才能算自住的規定，以符合社會現況、量能課稅及租稅公平。是否有獎勵房東做公益出租的措施？有，立法院三讀通過房屋稅條例第5 條修正條文，總統6 月4 日公布實施。針對自住使用的住家用房屋定義，財政部6 月9 日預告「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」草案。預告內容包括個人所有之住家用房屋定義，以及房屋供公益出租，都適用最低的1.2％房屋稅率。草案也規定，房屋屬公益出租人出租使用，是指持有直轄市、縣市主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人，將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函，或資格證明書的中低所得家庭供住家使用者。根據房屋稅條例，住家用房屋供自住者或公益出租人出租使用者，房屋稅率為房屋現值的1.2％；其他供住家用者，房屋稅率不得少於1.5％，最高不得超過3.6％，各地方政府得視所有權人持有房屋數，訂定差別稅率。囤屋稅對屋主影響大嗎?1. 調查指出，民眾認囤屋稅相對房價而言是九牛一毛，影響不大國泰金控6 月16 日公布6 月國民經濟信心調查結果，其中時事題有關囤房稅的影響，有47% 的民眾認為，對其買賣房完全沒影響，同時，有38.4% 的民眾預期，未來半年居住地房價仍會偏升，持平的有30.2%。根據調查，民眾對囤房稅在買賣房的影響，認為完全沒影響的民眾比例為47%，為調查選項中最高，而認為會大幅減少買房意願的比例僅16.7%，會小幅減少買房意願的比例為23.5%。2. 囤屋的房屋稅是以房屋評定現值當稅基 衝擊有限目前台灣的房地產持有稅有二種，一是每年5 月課徵的房屋稅，一是每年11 月課徵的地價稅。房屋稅= 房屋現值× 稅率地價稅= 土地公告地價× 稅率一、自用住宅優惠稅率以目前台北市房屋稅計算方式為例，自用住宅稅率1.2%，非住家非營業用稅率2%，營業用稅率3%。二、稅率影響幅度小即使房屋稅從1.2% 變成2% 或3%，影響有多少呢？舉例來看：台北市一戶20 年以上的中古屋，市價達2500萬元以上，但房屋現值可能僅為45 萬元，自用住宅房屋稅1.2%，每年繳5400 元。若稅率調為2%，則房屋稅調高為9000 元，稅率調為3%，每年房屋稅調為13500 元。對一般上班族而言，可能會增加一些負擔，但對於高資產族或是投資客而言，房價上漲的價值，超過數十萬、數百萬元，遠遠超越稅負的增加，囤屋稅僅是九牛一毛而已，比豪宅每月管理費還便宜。三、房屋現值調整影響更大除了調整稅率之外，另一個影響房屋稅的關鍵是房屋現值，以前述市價2500 萬元的房屋，房屋現值僅45 萬元，若房屋現值調高至90 萬元，則即使稅率維持1.2%，房屋稅每年就要多一倍。但是若調高房屋現值，影響的就不僅是擁有二戶、三戶以上的大戶，而是所有民眾一體適用，每個人的負擔都大幅增加，因此政府幾乎不太願意往這個方向來變動。而究竟是否調高房屋現值，則由地方政府來決定。四、地價稅的情況與房屋稅差不多目前地價稅的稅率，自用住宅為千分之2，一般住宅稅率從千分之10 到千分之55，有六個不同級距。目前規定也是夫妻及未成年子女，名下僅能有一戶適用自用住宅稅率千分之2，第二戶稅率為千分之10。若按前述2500 萬元市價房屋，土地公告現值可能僅180 萬元，自用住宅每年地價稅僅3600 元，一般住宅地價稅18000 元，對高資產客群影響仍有限。提高土地公告地價可能影響更大，不過，這也將影響到所有房屋持有者的負擔，目前雖有逐年調高現象，但幅度仍然不敢過大。總結若未來實價課稅衝擊才大 政府不敢貿然實施目前政策朝未來實價課稅的方向規劃中，待實價登錄資訊更為完整後，是否可能朝房地稅制合一，採實價課稅的方向發展？若此真正落實，則房屋稅、地價稅整合為一，按實價來課稅，則所有民眾負擔將大幅增加。由於衝擊較大，目前實施的可能性較低。即使未採取房地合一稅，若在買賣交易時採取實價課徵增值稅，由於賣方勢必將成本加入售價中，房價反而因為成本推動而墊高，不僅無法打房，對想購屋的民眾更為不利。建議首購族看到好物件，倘若價格在行情區間的，仍應加速進場買房，因為不管政府怎樣打房，只要利率維持低檔、屋主口袋夠深，稅金成本未來仍是轉嫁給下一手買方，房價則形成繼續被推升。所以有好案子，在屋主沒有意願或動機降價賣的情況下，可提早佈局；另外，買方應趁政府打房之際，屋主行情觀較貼近市場行情時來看屋買房，更有機會找到合適的物件。

2014年最夯的韓劇《來自星星的你》，帶動一系列星星迷必追的拍攝地，掀起擋不住的觀光熱潮，許多旅行社的韓國行程也主打起星星風…【圖.文/鳳凰旅行社】歐巴追追追！玩遍都教授走過的景點小法國村、普羅旺斯村韓劇《來自星星的你》在台熱播，收視驚人、並且不斷重播再重播，到現在仍持續延燒，熱度不減，擁有各種超能力的都教授，深愛著女主角千頌伊，浪漫又喜感的劇情，在台灣及亞洲刮起一陣「星」旋風，不但男女主角成為新一代的夢中情人，年輕女生競相模仿千頌伊的Style，同時也帶動多處劇中拍攝地點的觀光人潮，連吃炸雞配啤酒等星劇中的飲食，也成為流行的美食標的。   童話般的「小法國村」，是劇中第16集的拍攝地之一，都敏俊運用超能力，在黑暗中把燈全部點亮，讓千頌伊飛到他懷中並親吻她，這個超浪漫的經典場景，就是在充滿異國風情的小法國村拍攝。位在首爾郊區的小法國村(也叫小法蘭西村)，是以法國作家聖埃克蘇佩里的名著《小王子》為藍本的主題村莊，村內隨處可見童話小王子中的人物和動物造型，相當清新可愛，村內由16棟法式建築組成，設計概念是：花、星星、小王子，充滿歐洲風情文化、建築、法國工藝品等。不但星劇在這裡拍攝過，像貝多芬病毒、祕密花園等等韓劇，都曾經在這裡取景！   另一處同樣也是在第16集中出現的場景，是散發南法風情的「普羅旺斯村」，這裡是千頌伊把快要昏倒的都敏俊拖上車的地方。無數棟色彩繽紛可愛的法式平房、香草植物、園藝和梵谷的複製畫等，用法式鄉村風的元素營造出法普羅旺斯的氛圍，有優美的咖啡屋、餐廳及知名店家駐進，每間小店的建築裝潢都別出心裁，還有普羅旺斯香草生活館等，販售各式各樣的香氛、廚房用品以及家飾品。米其林指南推薦地北村韓屋村的傳統風情在第2集中，都教授和老朋友打完麻將之後，所走的那條很有fu的道路，就是在「北村韓屋村」拍攝。這座位在首爾的韓國村莊，被米其林指南推薦為韓國必遊之地，這裡是擁有600年歷史的傳統居住地，完整保存了朝鮮時代上流社會居住的瓦房與舊巷道，景觀優美，是都巿中深具傳統魅力的一處，早期像冬季戀歌也曾在此地拍攝。發誓我愛妳！鎖上一把愛情的鎖---南山公園第18集的愛情鎖，想必令大家印象深刻、感動噴淚，都敏俊與千頌伊掛愛情鎖的地方，就在首爾巿中心的「南山公園」，公園裡的愛情鎖牆，是情侶不會錯過的地點，買一個愛情鎖，在上面寫下兩人名字及誓言，然後鎖在欄杆上，許下願望後將鎖匙丟向遠方，象徵心愛的兩人永不分離。  樹林繁茂的南山公園，是個非常適合散步的好地方，也是首爾的象徵之一，雖然山不高，但在山頂可俯瞰周圍美景，公園內有著名的八角亭，以及朝鮮時代的烽火臺，可俯瞰市區的N首爾塔。   此外，還有「一山湖水公園」，在第11.16.17集拍攝地都有出現過～漫畫店老闆遇到騎單車的都敏俊、都敏俊發現張律師的包包上有竊聽器、及都敏俊的學生對他展開攻勢的地方…這個公園是東洋最大的人工湖水公園，擁有水邊廣場、音樂噴泉和100多種花朵及20多萬棵樹林，以花卉博覽會和展示會場聞名。吮指回味的星星餐韓式炸雞+啤酒星星的男女主角也掀起了一股韓式美食潮流，最讓星迷們津津樂道的就是女主角千頌伊惦記著〝初雪這一天，要吃炸雞喝啤酒〞，這種看似西式炸雞，但使用韓式調味及秘方醃製的炸雞，外皮酥脆、肉質滑嫩，讓人一口接一口的回味無窮。  至於星迷們最愛的美食取景的地標，就在首爾東大門，劇中都教授跟與律師好友時常光顧的咖啡館，就在位於東大門附近的老咖啡店～學林茶坊，女主角愛吃的烏龍麵，則是市政廳附近的人氣小店～小鍋烏龍麵，都是星迷們不會錯失的嚐鮮地。

小明委託大雄仲介公司代為出售其名下房屋一棟，委託銷售總價為新台幣1500萬元。之後，老李欲買受該房屋，於是在7月1日與大雄公司簽署購屋要約書，出價1480萬元，經紀人員小蔡將其購屋要約書轉達予賣方小明，小明考慮後，於7月2日上午10點同意以1480萬元出售，並同時在購屋要約書上簽名確認。沒想到，老李簽署購屋要約書後，另一家房屋仲介公司的業務員告訴老李「買貴了」，於是老李在7月2日上午10點20分以電話連絡小蔡，表示「不買了」。試問：老李可否撤回要約？買賣雙方之間是否已成立契約？一、 要約的效力所謂「要約」，指當事人一方欲與他方發生某種特定契約關係的表示，例如買方向賣方表示願以如何條件購買其名下的不動產，此種表示即為要約。民法第153條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」一般而言，當事人雙解析方要成立契約關係，必有一方先為「要約」，他方再針對這個要約表示「承諾」( 同意) 的意思，契約才會成立。要約的意思表示可以口頭方式表示，也可以書面表示。對於口頭的要約，如果沒有立即承諾，要約就會失效( 民法第156 條)；以書面要約，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，該要約也會失效( 民法第157 條)。一般房地產買賣的要約，均以書面方式進行，並且約定要約的有效期間，如果賣方沒有在期間內承諾，要約就自動失效了( 民法第158 條)。要約的效力，依民法第154 條第1 項規定：「契約之要約人，因要約而受拘束。」換言之，要約人原則上不能任意撤回其要約。如果要撤回要約，其撤回必須在要約「到達」對方之前，例如要約是透過仲介公司傳達給賣方，在仲介人員還沒有向賣方傳達之前，先行向賣方表示撤回要約。如果撤回要約之通知，其到達在要約到達之後，除非有民法第162 條規定的例外情形，否則其撤回是無效的。以上所介紹的是民法相關規定，在當事人雙方沒有特別約定時須適用民法。但如果有特別約定，除非該約定牴觸法律強制規定，否則約定的效力是優先的。二、 契約何時成立依照內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」附件二之「要約書」，其中第三條「要約之拘束」第一項：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務。」也就是說，買方與仲介公司簽訂內政部版的要約書範本，如果賣方同意出售，必須簽章和記明時間，再由仲介人員將賣方簽過名的要約書送回給買方，此時契約才算成立。如果賣方只有口頭同意出售，或只是在要約書上簽名，還沒有將要約書送達回買方，都不能算是真正的「成交」。三、 可否撤回要約前述內政部頒訂的要約書範本，第四條要約撤回權規定：「一、買方於第七條之要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人( 仲介公司或商號) 送達買方者，不在此限。二、買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方，或送達至賣方所授權本要約書末頁所載公司( 或商號) 地址，即生撤回效力。」換句話說，買方簽署要約書後，直到仲介人員將賣方簽過名的要約書送回之前，隨時都可以撤回要約。但撤回要約有方式上的限制，須以存證信函或者親自送達「撤回書」，如果沒有遵守上述方式，就不會發生撤回的效力，賣方仍可針對這個有效的要約，表示同意出售並簽名。四、 結論本案小明於7 月2 日上午10 點同意出售其名下房屋，並於老李出具的購屋要約書上簽名確認，此時買賣契約關係尚未成立，必須由仲介人員小蔡將該要約書送達予老李時，契約才會成立，因此老李在還沒收到送達前，依照規定是可以隨時撤回要約的。但老李的撤回是以「電話」通知小蔡，並不符合約定的撤回方式，所以仍然沒有發生撤回的效力。換句話說，本案買賣雙方之間的契約關係尚未成立，老李的要約也尚未撤回。如果老李發出撤回要約的存證信函先到達賣方，小蔡之後才將小明簽名的要約書送達予老李，則老李的要約因為已經撤回而失效，買賣雙方確定不成立契約；相反的，如果小蔡先將要約書送達給老李，則買賣契約關係已經成立，老李就不能再撤回要約了。由此可知，契約效力的變化往往發生在瞬息之間，以本案而言，契約是否成立取決於兩個行為（將賣方簽認的要約書送達買方、買方的撤回信函送達賣方）的先後，甚至只差幾分鐘，結果就完全不同。因此，判斷契約成立與否是十分重要的，一旦誤判，往往錯失良機，甚至自己違約還以為是對方違約，成為法律上不利的一方。民眾購屋時如果對於房地產買賣交易的細節較不熟悉，容易誤判權利義務及法律關係，透過仲介業者居間傳達購屋意願進而成立交易，是比較有保障的選擇。此外，本文所述為簽訂內政部範本要約書之情形，如非內政部範本( 例如仲介業自行擬訂需支付斡旋金之定型化契約條款)，則須注意其中相關特別約定，約定不同，法律上判斷的結論也可能不同，必須依個別契約條款具體判斷其法律效果，不能一概而論。

27坪大的空間居住著人口單純的小家庭，在不破壞原格局下，甘納空間選擇以材質、色彩做表現，除了表達出簡單不造作的風格的調性，還能轉換局部空間的氛圍，成就出新亮點。  圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》位於台北市文山區的新成屋，甘納空間設計在不變動格局情況下，順著空間輪廓與條件，從居住的舒適度來調整，結合材質、色彩，為這個簡單的小家庭描繪家的風格味道。由於居住成員只有夫妻和小孩，於是將緊鄰客廳的餐廳、玄關整併為一大公共區域，開放的格局中，根據使用者的習慣，輔以傢具決定空間動線，生活環境擁有穩定秩序性與開闊性。為了能讓設計與實務收納能兼具，陳婷亮設計師將該區所需要的櫃體做一整合，形成一大面的展示牆兼電視櫃與收納櫃。櫃面運用帶有線板效果的黑色壁紙做鋪陳，另一側則是以黑板漆做處理，讓黑不只透出質感還充滿變化。櫃體門片設計師也做了點巧思，適度加入折疊門元素，在開闔之間也能再帶出一點趣味變化。為空間注入溫度與亮點體會到這是居住空間，既然格局無法做變動，設計師選擇用材質與色彩替空間創造亮點，同時也注入溫暖。客廳沙發面區使用橡木機切板材做表現，一路延伸到書房門，成為空間視覺的焦點外，木質的溫潤也從外向內蔓延開來。表現暖度除了材質之外，空間中也善用了不同的燈具，投射燈、吊燈、壁燈交互運用，藉由其投射出的柔黃光線，能為簡約俐落的空間帶來溫暖也創造不一樣亮點。女主人喜歡綠色系，所以可以看到空間中使用不少帶綠色系的塗料、單椅與窗簾，之中有刻意挑選了深淺不一的綠色做表現，空間調性呈現一致性的同時，又能藉助深淺變化創造出視覺層次。

【文 / 行銷企劃部】位於台灣中北部的苗栗縣，面積1820.31平方公里，外型頗似一顆鑽石，境內山多平原少，故有「山城」之雅號。經濟活動舊時以農牧業為主，近年來工商業發展迅速，產業結構已有大幅改變。該縣的頭份鎮以及竹南鎮因兩個行政區非常鄰近，都市計畫屬於一體，儼然形成一個共同生活圈，視為「雙子城」的都市結構。新竹科學園區在竹南鎮北端設置竹科第4 期，帶來大量的就業人潮；而頭份鎮則待立院若三讀通過縣轄市人口修改草案，將現今的門檻人口由15萬人降至10 萬人，即可望於年底升格為頭份市。竹南鎮竹南環市加盟店店長徐英哲表示，竹南市區發展以竹南火車站前為核心區域，一直以來博愛街都是竹南市區最熱鬧的主要街道。市區範圍以自由街、中山路、中正路、大營路等四條道路所圍成的區塊最為成熟，但隨著不斷發展與擴張，市區機能範圍也擴大至環市路一段、二段、三段內。針對想購屋的民眾，建議因環市路內側接進市區，無論是機能或交通都能滿足消費者，故首推此路段。目前區塊內房地產品仍以透天物件佔大宗，但也因為房價飆漲，新興大樓產品成為近期新寵。竹南環市加盟店店長徐英哲補充，位於公義路旁的大埔科學園區是地方近期重大建設，區域內原為農用土地，如今搖身變為建地，大型科技廠陸續進駐，而興建中的百貨也將為該園區再次帶入話題。因該區仍處興建中，屬於新商圈，若要成型，預計須5 年以上的時間。頭份鎮頭份建國加盟店店長蔡議鋒指出，受到竹南科學園區廠商陸續進駐影響，以及國家衛生研究院竹南分院、竹南動物科技研究所和未來高科技晶圓廠房設立，帶來利多加持，商圈發展迅速，外來人口不斷增加，使得遷入人口明顯上升，2014 年5 月頭份鎮人口數已達10 萬1847 人，在苗栗縣高居第一位。由於市區內的居住環境過於飽和、老舊，擴大的人口逐漸往建國路學區地帶以及後庄一帶移動，後庄因居於交通位置的要衝，也成為頭份房市熱絡的重心地段。近年商圈重心北移，促使頭份國中新校舍遷移至中央路，以符合多數就學學子的需求，區域的租金與房價也隨之水漲船高。3、4 年前學區附近的中古華廈每坪單價約8~10萬，新成屋每坪單價約13~15 萬，現在中古華廈每坪約11~13 萬，新成屋每坪單價約18~20 萬，甚至有些地點好的新建案，因建材用料的高檔及社區整體規劃設計的完善，往往開價超過每坪20 萬以上。頭份建國加盟店店長蔡議鋒說明，區域內居住人口持續增加，對食、衣、住、行、育、樂的需求更為提升，帶動了各行各業的蓬勃發展，交通規劃也更趨於便利與完善，由於頭份中央路美食街再造計畫，大潤發頭份店進駐，還有尚順日本城的開始營運，帶動了本地消費需求，尚順一期已有知名王品集團連鎖餐飲西堤牛排、聚北海道昆布鍋、品田牧場等進駐，現今在中央路及信義路口已有尚順二期的硬體建築構造中，規劃宴會廳、飯店、百貨商場及電影院，預計在103 年初完工啟用。頭份建國加盟店店長蔡議鋒補充，除了生活機能提升、房價較低外，便利的交通連結有效提升區域整體發展。頭份交流道至竹南科學園區入口處，只有短短一公里的距離，許多竹科工程師看上北苗地區交通便利的特性在頭份購屋。過去，園區工程師多在新竹中正路置產，但是上班時段碰到大塞車，往往需要花費30 分鐘才能到達公司，而在頭份購屋，通勤交通經北二高、中山高與省道，反而只要花20 分鐘就可抵達公司。在「交通與房價」雙重衝擊下，頭份成為許多竹科上班族繼竹北購屋指標以外的新選擇。頭份鎮境內目前有寶雅生活館，兩家全聯福利中心，頂好和大潤發，其中大潤發頭份店於2012 全台各分店中營業額高居全國第三，也顯現出頭份高消費的潛力!!竹南濱海森林遊憩區位處龍鳳漁港以南至中港溪口海岸，由南到北為長青湖、長青之森、親子之森、假日之森。近年來苗栗縣政府大力推廣自行車活動，假日之森有生態工法鋪設的自行車道，直達親子之森與長青之森。全長9 公里的竹南綠光海風車道，經過龍鳳漁場，沿路還有紫斑蝶保護區等景點，一直到紅樹林保護區，利用海岸、林下空間、田間道路這些自然景觀，設計出一條路線簡單，景觀卻豐富的路線穿過森林就是大海，遊客可以盡情在海邊嬉戲、玩耍、欣賞落日美景；親子之森有適合兒童盡情嬉遊的場所，長青之森則規劃不少供民眾遊客休憩、聊天的桌椅，都是最適合全家大小一同前往體驗生態、戶外出遊的絕佳去處。竹南蛇窯「蛇窯」為台灣早期燒製日用陶所使用的窯爐，是長條型、中間沒有分隔的一種窯爐種類。因沿山坡砌築，遠望宛如一條火龍，中國古代官方所經營的官窯，稱為「龍窯」，清代閩南移民引進台灣後，則稱之為「蛇窯」。竹南「化十窯」是目前台灣少數殘存的蛇窯中，保存最完整、而且還可以繼續燒製的傳統蛇窯。曾獲「全國歷史建築百景」、「苗栗縣歷史建築」，來一趟竹南蛇窯古窯生態博物館不僅可以實地了解蛇窯窯門、窯室、通風口等豐富且詳細的介紹，還可穿插在美麗作品以及古窯之中，找尋文化的故事。永和山自行車觀光園道 老崎步道後花園美景永和山水庫可說是頭份最出名的景色。水庫周邊又能串遊許多景點，或由此轉往三灣、南庄，形成一條面向豐富的旅遊路線。水庫旁有單車道及散步路徑，結合當地自然及客家人文資源介紹，全區導覽規劃相當完善，沿途風光秀麗，置身其中，滿滿的翠綠山水，讓人身心都健康舒暢；水庫邊還有百年楓樹、土地公「聯合辦公處」、挑擔古道、尿滯仔岩壁隧道、夫妻樹一字屋等等多處景點，值得攜家帶眷前往、騎乘單車，駐足停留。在頭份鎮東北隅老崎紅土丘陵台地上，深隱著一片「頭份後花園」，這裏有茶園、楓林、松濤，以及芒花夾道，休憩步道連結各具風情的自然美景，隨著花季不同，也分別有油桐花、相思黃花、柚花、梨花上場，陪伴遊客，讓遊客們驚艷不已。後花園美景集中在老崎步道上，長約4 公里，以自然生態工法興築，重新整修後美觀又不失古樸，其中由數百棵整齊的楓樹刻劃出一條楓林隧道，以及觀景台與吊橋等，都是精彩處。結語秀麗山水與生態景觀是苗栗縣的特色，而隨著以竹科園區為主的購屋族群轉移陣地，頭份與竹南在房價相對親民，與竹南火車站新建工程完工、大型量販店及結合知名影城、飯店、餐飲、服飾及娛樂的大型購物廣場進駐，完整了生活機能，讓原本溫溫的房市買氣，也升溫為熱力十足的小太陽。