【文 / Acer.L】●人民幣貶值的蝴蝶效應--降低資金轉往大陸投資的誘因 有利資金回歸本土房地產買盤人民幣貶值對投資大陸房地產的影響：房價將面臨下跌，擁有大陸房產者 資產面臨縮水，過去十幾年中國房價大漲的原因有很多種，其一就是人民幣升值，進而吸引了大量海內外資金推高大陸房地產價格。在這個升值的過程中，擁有房產的人們，資產迅速升值，財富也瞬間累積。但如今人民幣面臨貶值壓力，為避免帳面上資產的減損，原本投資人民幣計價產品的房產投資客們，勢必將資產移轉回台灣本土市場。而美元雖然長期看漲，但遠赴美國購買房地產的投資門檻仍比投資兩岸地區來得高，所以房產投資客短期仍會在亞太地區稍作停留，會在投資日本、東南亞、台灣房地產之中做出抉擇。而日幣過去三年亦處於貶值狀態，現在雖是日本房地產便宜進場的機會點，但日圓升值的機會不大，只能擁有穩定的投報率，而無房價及匯兌增值的空間；而東南亞地區挾著高投報率的優勢吸引新買家的目光，但政經情勢不如台灣及日本安定，投資當地仍須考量政經風險。相對台商而言，人民幣貶值是有利資金回流國內市場。此外，未來台灣新屋的房屋稅高，不利長期持有；中古屋持有成本偏低，房價相對合理，未來仍是市場交易主流，中長期仍應布局中古屋市場。●豪宅新不如舊近期實價登錄顯示，大直豪宅輕井澤在一片市場低迷中，仍創下每坪兩百萬以上的成交價，為何在政府打房下，豪宅仍可以逆勢創高價成交呢?據台北市於8 月17 日揭露一筆大直水岸豪宅「輕井澤」實價資訊顯示，位於5 樓的水岸景觀戶，以2.76 億元價格成交，扣除車位換算單價每坪約210 萬元，是今年第二件實價揭露成交價每坪逾200 萬元的豪宅，也是該社區首件實價揭露的交易案。「輕井澤」屋齡12 年，裡面住戶包括友達前董事長李焜耀、中研院前院長李遠哲等都是住戶，過去未見有交易紀錄，8 月17 日揭露的交易資訊，也是該社區實價登錄上路以來的首件買賣。而能夠不畏政府嚴打豪宅，仍吸引豪宅買盤進駐中古豪宅的優勢就在持有成本上，因為有錢買得起豪宅的高資產者也會精打細算每年稅率。剛好從去年7 月1 日後取得使照的新屋，房屋標準單價大舉調升1.6 倍，1 戶新屋豪宅每年上繳房屋稅動輒百萬起跳，而買賣契稅甚至出現高達三四百萬元以上，口袋夠深的有錢人願意收藏具稀有性的中古豪宅，更勝過需繳高額房屋稅的假豪宅產品。舉例而言，早期宏盛帝寶1 戶房屋稅約8 ～ 10 萬元，2011 年調高路段率後，大幅跳升至20 ～ 30 萬元；但比起去年7 月1 日以後交屋的台北新屋，同路段豪宅至少要繳50 ～ 100 萬元的房屋稅，仍是小巫見大巫。所以未來豪宅市場除主打產品的稀有性、景觀性、地段性等外，是否為新屋已不重要，新豪宅若是不具備稀有性，只符合坪數大、屋齡新，恐不再受買方青睞，要創價的難度增高，未來豪宅市場買盤將是「新不如舊」的趨勢。結論在避險壓力下，前往人民幣市場投資的資金，會慢慢趨於理性，而人民幣定存及投資大陸房產的誘因減少下，將有利資金回歸本土；高稅時代，若產品具有獨特性，買舊屋更勝新屋，屋齡新不再是好房子主打的票房賣點，有時還可能成為票房毒藥，未來布局中古屋仍是長期投資的主流。

拋售潮想撿便宜  功課做了沒？    前一週的股市大地震，讓台股瞬間成為投資煉獄，一片綠油油的燈號，讓投資人不知道心涼了多少截，股市下滑嚴重到哀鴻遍野不說，連國安基金都要出來護盤，才能稍稍止血。在此同時，中國和美國股市也出現大跌，傷的也不輕，而台灣也受到這兩大世界經濟體影響，台股臉色自然「青筍筍」，股市表現往往牽一髮而動全身，房產市場首當其衝。原本就在為明年上路的房地合一稅而傷透腦筋，現在股市行情又幾乎全面看跌，房市景氣更是雪上加霜，不免有投資人就此住進套房，急缺現金週轉，要是股市爬不起來，在明年新制開始執行前，恐有拋售巨潮湧現。    市場拼命倒貨，但在有行無市的情況下，議價空間更廣更彈性，這時想購屋自住的民眾，應該有機會撿便宜，但必須注意下列五種情況，否則以為自己撿到了便宜，其實有可能後續仍要付出代價！一要注意：路段率高之地段    台北市政府已在2014年先行調高部分路段的路段率，之後再大幅調高房屋標準單價，超過8000萬元高級住宅路段率再加100%的豪宅稅、2.4%至3.6%的囤房稅，結合調高路段率、房屋標準單價、豪宅稅與囤房稅。二要注意：2014年7月1日後完工新屋    此日期後拿到使用執照的房屋，將適用新版標準單價和房屋評定現值。持有成本將大幅提升。三要注意：高價住宅    首先影響到，會是2014年7月以後取得使用執照的8000萬元以上高級住宅，以1戶17至22層樓高的鋼骨住宅，買方交屋的契稅也將由過去200萬元增加1.4倍至500萬元，隨後每年5月繳交的房屋稅也由過去40萬元提升至100萬元左右。由於台北市政府大幅調高2014年7月1日以後取得使用執照的房屋標準造價，已及路段率，再搭配已上路多時的豪宅囤房加乘稅率，使得新豪宅房屋稅額暴增至13倍至20倍不等。四要注意：違建    台北市市長柯文哲新官上任宣布大力整頓台北市違建，針對危及公共安全的226戶違建進行勸導或拆除。過去，老公寓因為頂樓加蓋使用面積大，可以增建為套房出租，是房地產市場熱門的投資型商品，但強制拆除的命令一下，剩餘的頂加買氣急凍，房價預將大幅下降，購屋民眾在下手前，宜先確認相關狀況，應以房屋實際的權狀面積作考量，因為不合法增建的部份是沒有法律權利保障的唷。五要注意：地上權住宅    第五種推薦度較低的房子，是去年很夯的地上權產品，地上權住宅房價僅市價7折，但有使用期限、未來轉手性低，且政府已大幅拉近公告地價與實價差距，可以想見之後的地租勢必水漲船高，相信未來就算價格及區位佳，恐怕也不易吸引買方出手。   現在是絕對的買方市場，呼籲想買房的人，趕快趁還有議價空間時，開始勤看房、做功課，並且找專家協助，讓自己早日達成家的理想！上網找好屋：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令紅綠燈圖片來源：http://plus.likempi.com/articles/23794.html

百無禁忌趁機撿便宜  鬼月看屋更能看出真面目    最近正值中元節前夕，路上隨處可見店家與大樓紛紛擺起供品來普渡好兄弟，祈求農曆鬼月期間大家都能出入平安。農曆七月一向被視為一年中最禁忌的時候，例如:盡量別去山間、溪邊、海邊或一些沒有人的廢棄之地，晚上也最好早點回家以免遇到有的沒的，結婚也是，應該沒有人拿到農曆七月的喜帖吧！看房、買房就更不用說了，在過去來說，鬼月買房根本是大忌，就怕買了房子，還附加新房客…，然而現下的年輕族群已漸漸不那麼迷信，反而跳脫傳統，在鬼月大肆看屋的大有人在，就是想看看能否在鬼月，房市冷清之際，找到買房的一線生機！膽大膽小也分南北？！    有房仲業統計從2011年以來，鬼月前後的六都買賣移轉棟數資料，其中數據顯示2013與2014年，台北市與桃園市在鬼月期間的買賣移轉不減反增，且漲幅分別超過12％及7％，代表這兩都的買屋者比較不怕「鬼」，膽子最大，最無買房禁忌！其他四都的民眾可能較有顧慮，不敢出手。中信房屋副總劉天仁分析，可能是近年來台北市和桃園航空城周邊持續有相當數量的投資客進場，因為投資客買房是理財並非自住，所以房價及時機對他們而言，更重要於鬼月。而新北市地區，除了板橋、新莊、三重及中永和等新北核心區外，其它較偏遠的地區的買賣多以自住客為主，難免會受到鬼月影響。其實不迷信鬼月禁忌，只要遇到喜愛的物件，照樣可以看房喊價。比市價便宜4成福地房 你敢買嗎？    鬼月買房不吉利，信者恆信，不信者照樣看房，連福地(墓地)周邊的物件，也可能是入手標的！新聞報導指出北市福地周邊成交均價，年跌幅竟達3~18%。以南港區究院路三段來說，就比行政區均價少了將近40%，3字頭房價也算是現在北市的房地奇蹟。且因近年政府有遷移墓地政策，如辛亥路四段一帶的公墓已開始陸續遷移，並規劃為公園綠地，待規劃落成，周邊的房價勢必不可同日而語。有些買房算盤打得精的民眾，已悄然前進詢價，希望能有機會趁早撿便宜，輕鬆入住台北市。但沒有禁忌的民眾，即使旁邊是福地也無所謂，反正抱持著井水不犯河水的心態，房價與屋況才是重點。且農曆七月剛好碰到颱風季節，三不五時颱風報到，挾帶大風大雨更讓真實屋況現形。    如果在鬼月期間遇到喜愛的物件，而自己是有忌諱的，兩種方式可以避開，一種是把過戶的時間拉長到鬼月過後；如果連在鬼月簽約都覺得不吉利，建議可與賣方談好價格後先下訂，並且等到鬼月過後再簽約，但購屋者記得做好「預告登記」以避免生變而吃虧。文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】房地合一稅近期已經立法院三讀通過，內容為：1.課稅稅率：持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有2 ∼ 10 年：20%、持有超過10 年：15%。2.課稅稅基：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額因此，持有不動產兩年以內交易，未來勢必會被課徵35%~45%的交易所得稅，對於短期房地產投資者，想靠房地產買低賣高獲利的難度將大幅提高，以下筆者整理目前市場上提到的四個方案，供民眾參考：列舉費用 降低稅額若有親自報過個人綜合所得稅的就了解，每年若有許多額外的費用支出，如保險費、房貸利息、醫藥費等都可以作為費用扣除，並且提列到列舉扣除額中扣抵所得稅額；而房地合一稅也是如此，取得和出售不動產時所繳納的相關費用可以拿來折抵，取得房子的契稅，買賣時的印花稅、代書費、仲介費、搬家、清潔費用也可以納入費用扣抵。另外，裝潢費用上，若可以再持續使用2 年以上可折抵，如舖新地板、汰換老舊水電管線等，這些通常可以做折抵，但必須跟裝潢公司取得發票或是打契約有檢附付款記錄，以證明你確實有支付這些款項，才能申請減免。若無法列舉時，那就只能以「標準扣除額」方式來扣抵，當無法提出相關處分「費用」的憑據時，可以按成交價額的5% 設算費用，自利得中直接扣除。法人不受短期交易限制 一律課稅17%適短期交易者若以公司名義買進不動產，目前只課17%，有成立公司者，若想避開兩年內短期交易的高額稅率，可考慮以公司名義購買不動產。不過，此方法只針對短期交易者較有誘因，因為一般自然人持有超過兩年，稅率就從35%~45%，降到20%，所以持有兩年以上者稅率最高不過20%，與企業的17% 稅率，相距僅3 個百分點，轉以公司名義買賣房地產的誘因並沒那麼大。此外，若有人想借用公司名義買賣房地產避稅，須顧及利用公司操作所得之利益要先扣除17% 的營所稅，若要將錢落入個人口袋，還要再課徵綜合所得稅，因此利用公司方式買賣房產不見得有利。再者，營利事業售屋雖維持17％稅率，但若以法人（公司）名義持有房產，將課營業稅5%，盈餘若未分配，則要加徵10％未分配盈餘稅，法人可另外抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等，實質稅率達25.3％。假設在房市看漲、交易熱絡的時期，投資客短期即能脫手房產，「45％與25.3％的稅率差距，的確會吸引投資客成立一人公司避稅。」但若房市不景氣，成交時間拉長，成立公司就不一定划算，因為「持有兩年以上才賣出，稅率就降為20％，與法人持有17% 稅率差異不大，所以本方案對短期交易買賣者較有誘因，長期持有者則沒有太大的節稅機會。一屋一公司 以股權買賣代替實體過戶此方案即購買一筆不動產時，就成立一個新公司，以公司的名義買入持有這筆不動產，等於公司的帳上唯一資產就是這筆不動產，當不動產要處分時，不用透過實體買賣不動產登記過戶，只要將公司股權轉讓到新的買家身上即可，持有了這公司的股份就等於持有這筆不動產，以股權交易代替傳統的實體過戶。但此方式因股權交易所得最終仍會歸屬到綜合所得稅，如何控制所得額在一定的稅額內節省費用，端看投資人自己的本事。但地政士也提醒，民眾如果是為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責。自用六年 交易所得400萬以內免稅本方案即夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6 年且無供營業使用或出租。若所得在4百萬元以下免稅；超過4 百萬元部分，也僅按10% 稅率課徵，6 年內以1 次為限。只是對於短期投資需求者來說，在資產變現的等待時間成本太高，沒什麼誘因。結論綜合以上，以自用名義購屋稅率最優惠，但須持有自用六年；而短期交易獲利是否可以透過法人交易形式省稅，還須民眾仔細盤算。

【中信房屋/企研室】綜合中信房屋連續第26季的《宅指數》調查，以及抽樣加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查，著眼於房地合一稅定案後，所產生的效應，共有七大值得注意的現象，包括影響未來市場脈動的五個走向，以及出現「房仲浪人」和「都更速度減緩」兩大經濟殺手。影響未來市場脈動的五個走向：走向一：買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待•   兩年內有購屋計畫的民眾，房價漲跌看法分歧，但量縮•   加盟店對下半年「房價」和「交易量」的看法，預期價穩偏跌量增•   屋主心態：54.4%堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價(附圖一)•   屋主降價幅度（有意願的），93.1%的屋主，降價幅度在5-15%之間(附圖二)走向二：房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。•   房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低（購屋意願綜合指數下降3.39，來到34.62），顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。•   然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。•    房地合一稅定案後，49.1%購屋人因房地合一稅底定進場，43%認為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿，於是看屋意願增加。走向三：投資客應把握「黃金下半年」•   房地合一拍板，投資理財伺機進場。兩年內有購屋計畫的受訪者中，購屋目的仍以「自用」為主（61.6%），只有「投資」目的在本季微幅上升1.7%，代表奢侈稅掰掰，投資客甦醒中。(附圖五)•  出價買方族群分析，有9.7%為投資客。(附圖六)走向四：海外市場變數多，國內市場相對掌握度高，將擇期再起•   雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產。走向五：購屋人對台北市房價下降已絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上•   在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。房地合一稅導致兩大經濟殺手：殺手一：房仲浪人，影響經濟發展•   房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。(附圖九)•    房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩•    買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。•    由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。房地合一稅定案後，有意買屋的民眾及有意賣屋的民眾，究竟應該怎麼做？〈買方對策〉跳脫「追漲不追跌」的心態制約，下半年應踴躍進場著眼房屋稅持有成本，買中古屋比買新成屋好期待房價下降，新北市比台北市機會大綜合中信房屋第二季宅指數調查，以及抽樣旗下127家加盟店對〈房地合一稅〉後的市場即時反應調查，買方部份，首先，雖然有房地合一稅打房政策，但兩年內想買屋的購屋人卻有59.4%認為下半年房價是持平甚至看漲，顯示買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待。(附圖十)劉天仁建議，購屋人應把握下半年有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿的好時機，進場看屋。而由房地合一稅底定之前進行的第二季宅指數調查，就有49.1%購屋人表示會因房地合一稅底定進場，43%會因為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，顯示買方進場意願的確會隨著房地合一稅的底定而提升。其次，房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。宅指數調查結果，「2年內有購屋計畫」僅佔40.1%，較上季(48.0%)下降7.9%，為歷年最低，其中唯有「3個月到半年」的受訪者增加0.3%。劉天仁指出，房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低，顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。第三，在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。劉天仁指出，這代表民眾對於寄望台北市房價下降已經絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上，可見台北市的黃金門牌與首都的吸引力仍然是不敗。第四，在產品選擇方面，由於房屋稅的課徵基準是採用「房屋評定現值」，而「面積越大、總樓層越高、屋齡越新」房屋評定現值也就越高，以此標準來看，買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。〈賣方對策〉有數間非自用豪宅者應趁下半年先出清一部份賣方部份，有54.4%的屋主堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價，有意願降價的屋主，有93.1%降價幅度在5-15%之間。劉天仁建議，有意賣屋的民眾，尤其是手中有數間豪宅的族群，如果不是自用，應該要趁下半年先出清一部份，以減輕將來萬一需要脫手時，被6年的時間限制卡住而產生的資金壓力。〈投資客對策〉把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋投資行為方面，雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產；而以投資為目的而購買不動產的比例有上升的趨勢，上升幅度為1.7%。劉天仁建議，房地合一拍板之後，實際出價的客群中，約一成為投資客，而某些區域也出現投資客進場看屋意願明顯增加的現象，例如新竹，但是還沒有反映在成交量上；對於打算短期賺差價的投資人而言，房地合一稅定案之後，應該如何作出投資決策，由於房地合一稅比起奢侈稅要輕很多，而且預期未來房價不太可能再像過去一樣大幅飆漲，投資客應該把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋。〈買方與房仲從業人員對第三季市場價量看法出現分歧針對下半年房價與交易量的看法，宅指數顯現的買方意見，與房仲店頭對市場感受調查，出現意見不一致的看法。針對第三季房價預測，買方有29.6%近三成預期價漲，勝過店頭的12%；針對第三季交易量預期，買方有46.6%預期量跌，勝過店頭的18%。劉天仁指出，店頭只有12%認為房價將上升，是因為店頭感覺市場氛圍漲價不易。由屋主心態分析佐證，雖然有54.4%的屋主仍堅持開價或繼續加價賣，但也有45.5%的屋主願意下修價格，且降價意願大多數為5-15%之間。雖然宅指數與店頭第一線市場感受調查結果有點出入，但中信房屋認為，房地合一稅塵埃落定後，態勢底定的氛圍仍有助成交量提升、房價部分則端看產品別與區域而定。 〈政府應注意政策出現預期以外的邊際效應〉房地合一稅導致兩大經濟殺手：房仲浪人、都更減緩殺手一：房仲浪人，影響經濟發展宅指數調查，房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。。劉天仁指出，房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。根據買賣移轉件數統計，房地合一稅是2014年6月提出研擬，一直到今年的6月初定案，若計算2014年6月至2015年5月的全國買賣移轉件數為294656件（2015年5月的數字是以六都數字推估），與同期（2013年6月與2014年5月）的360880件相較，大幅減少了18.4%。劉天仁說，台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩劉天仁指出，由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。 宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/05/28-2015/06/07取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,404份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

根據北市府2014年時統計個人擁房相關數據，其中最多者是一人有59戶。媒體進一步追查，北市前五大擁屋戶，房屋稅低得離譜；擁59戶者課18.6萬多元，其次是57戶者課13.9萬多元、53戶課4.9萬多元、47戶課11.6萬多元及46戶課16.7萬多元。若換算平均每戶房屋稅，約為2、3千元；擁53戶者，平均每戶更只要繳約938元。一、 持有成本低 老屋成未來房地產投資顯學北市稅捐處長黃素津解釋，老屋較新屋稅低，房屋稅是以房屋評定現值，加成路段率（與房屋所在地段有關）計算；現值評定標準含屋齡、結構、地段與坪數等，如30 坪、屋齡30 年公寓，房屋現值僅數十萬元，每年約繳3 千多元房屋稅；此外，「房屋現值10 萬元以下還免稅」，屋齡愈久稅愈低，戶數多、稅不見多。由此一事件來看，老屋房屋稅低，即便持有多戶老舊公寓，加總起來的房屋稅也比買一間豪宅的持有成本低。加上總價低，出租時的租金投報率反而較豪宅產品高，老房子反而享有「低稅制、高投報」的優勢，所以未來下半年，在新屋房屋稅高漲的情況下，買老屋將成未來房地產投資顯學。二、 投資低總價產品較容易脫手根據媒體揭露的2014 年1-8 月時的實價登錄資料統計發現，北市中心10 大熱銷中古宅，以位於中山區的「大直基河國宅」成交居冠，平均每月交易三戶，買氣最為熱絡；其次，位於大安區的「成功國宅」則以成交21 戶居次，平均每月交易也有二戶多。此外，觀察北市蛋黃區的10 大熱銷中古宅可發現，除了第一、第二名屬於國宅外，其餘均是以低總價「套房」產品為主的社區，如：中山區的「春暉大廈」，交易總價在1000 萬內、中山區的「金磚密碼」交易總價在700-1500 萬、信義區的「EAT國際館」交易總價在1500-2500 萬、松山區的「台北摩根」交易總價在1000-2000 萬…等，都是小坪數、低總價的產品。因此，在「囤房稅」、「房屋稅」、「豪宅稅」三大稅制加持下，因持有成本攀升，多屋族及有錢購買大坪數豪宅的買方會選擇觀望；而低總價小而美的產品反而成為首購族及小資族投資的主流，交易量會相對熱絡，所以未來投資低總價產品反而較容易脫手，獲利機會更高。綜合以上，未來房地產投資 要考慮兩大指標，一為「持有成本低」，二為「變現速度快」的產品，才有機會賺到錢。所以老屋及低總價產品將是下半年房地產的置產主流，買方可多加留意。從供需及政策面因素了解總統大選前後的進場機會點以往總統大選前半年，買方都會先觀望一陣子，等待選舉結果公布後再進場，而究竟是選舉前進場，還是選舉後進場對買方最有利呢?這問題可從兩個角度來看，一為「供需因素」，二為「政策因素」。首先，當供給大於需求時，買方較有機會進場撿便宜，以目前局勢來看，較保守的賣方會選擇今年就先脫手，而不會等到明年總選後才來處理，所以選擇拋售的賣方會集中在今年下半年就先出場，買方較有機會在這時間點挑到好案子，並且有機會向這群想要急著出售的屋主議到合理的成交價；反之，能夠撐到明年總統大選後再賣的屋主，都是口袋比較深且價格彈性比較低的賣方，對於市場自有一套看法，買方很難從這些「個性堅毅」的屋主身上討到便宜，到那時要跟屋主議價反而更難，所以筆者認為買方今年下半年進場反而更有機會挑到合適的案子。第二，從政策面的因素來分析，今年有「房地合一稅」的議題干擾房市，營建業及代銷業今年多數被政府政策打趴，部份都會區的房價也已經開始鬆動，但這已是目前打房政策的最終章，身為經濟火車頭的房地產業，政府不會坐視其倒下，所以明年在政策面應為利空出盡，不會再有新的打房政策干擾，房價明年將會回穩，建議今年應趁市場利空時先進場選貨。綜合以上，從供需面及政策面的角度來判斷下，下半年房屋供給量增，政策利空持續影響下，反而是買方最佳進場議價的好時機，可以進場選購老屋及低總價產品，如此投資置產將立於不敗之地。

【文 / Acer.L】前台北市副市長張金鶚在卸任前表示，打房只差「臨門一腳」，而根據近來從政府到業界各項數據顯示，台北市的房市已經相當受傷了。所謂的張金鶚三支箭是哪三箭呢?●用來計算房屋稅基礎的「房屋標準單價」調高● 用來加乘豪宅房屋稅的「路段率」調高●加徵囤房稅：持有超過三戶者，房屋稅由1.2% 調高至2.4% ∼ 3.6%全台目前房屋構造標準單價調整概況今年北市增160% 新北約一倍 高雄81% 宜蘭35% 預估3萬戶受影響去年7 月取得使用執照的房屋調高房屋構造標準單價，目前全台共有雙北、高雄、宜蘭四縣市調高，以這四個地區去年7 月後取得使照戶數推估，初估約一年有約有3 萬戶在今年5 月需繳房屋稅中，會受到新版房屋稅影響。其中台北市的房屋構造標準單價平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，這四個縣市自去年7 月至11 月取得使照的戶數共約1.38 萬戶，預估一年將有3 萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響。全台囤屋稅加徵概況過去不管自住或非自住，房屋稅均是1.2%，但立法院去年通過修正房屋稅條例，明定「自住房屋」限供本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多三戶、稅率維持1.2%；非自住房屋稅率則提高為1.5% 至3.6%，由地方政府自訂差別稅率，外界稱此為「囤房稅」。以台北市為例，持有二戶非自住房屋稅率為2.4%、三戶以上是3.6%，對北市特定精華路段、80 坪以上大坪數等的新完工大樓最受影響。北市豪宅路段率調整概況臺北市稅捐處表示，依規定房屋路段率的調整每三年檢討一次，當年度調整後，隔年適用，而上一次2011年已就全市作通盤檢討大幅調高452 條街路的路段率，總計影響39 萬餘戶房屋，而2014 年再就捷運信義線周邊及永康商圈、公館商圈、美麗華商圈、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區、豪宅建案林立區、原適用路段率偏低等部分路段調高。預估2015 年~2017 年新的路段率再增加9％，將影響6.6 萬戶，由於路段率是評定房屋現值的重要因素之一，位於調高路段率之房屋，其房屋稅將會增加。舉例說明，北市永康街路段率調高10％，附近約50坪的店家，房屋稅約由37,000 元提高至41,000 元左右，增幅約10％；位於中山區高總價別墅型房屋，路段率調高50％，房屋稅約由44,000 元提高至65,000 元左右，稅額增幅達48％。未來何種產品衝擊最大?2014 年7 月後拿到使照交屋的「豪宅新屋」衝擊最大，因為「房屋標準單價提高」是以2014 年7 月後拿到使照的新屋為分界點，北市平均調增160%，加上坪數大，稅基就拉高；此外還要加乘北市特有的豪宅「路段率」，若是路段率評定為209%，就是房屋稅再乘2.09 倍。以知名建案「松江一院號」等數個豪宅案，試算後初估每戶房屋稅都從百萬起跳，所以未來在台北市買豪宅產品，買賣過戶交屋時契稅可能先付一百萬元，每年持有房屋稅又一百萬元，再加上豪宅高額的管理費，有錢人本來是要買房子給子女住，讓他們有個可以傳承子孫的不動產標的，沒想到是給了一個負現金流，每年須繳幾百萬的稅，所以未來北市的新豪宅產品，除非物件極其稀有特殊，否則大坪數高總價產品在高額的持有稅下，恐怕讓人難以買單，會迫使有錢人轉戰其他標的!未來在台置產投資應買什麼產品?1持有稅基低的買2014 年7 月以前交屋的中古屋機會較大，因為可以適用舊的房屋標準構造單價，房屋稅的稅基較新屋低，未來新屋產品不再吃香，三到五年屋齡的新古屋反而就有投資機會。2 能創造現金流的房屋稅倍被調高的新屋及路段率加持的豪宅產品，將成為新負債，未來已無投資機會，可考慮投資收租型產品，最好是有一些屋齡且房屋稅低的老舊房屋，只要是捷運站周邊或有就業市場支撐的區域，因為出租率較高可以創造較穩定的現金收入，這類型標的就是可以長期投資的產品。以目前銀行大額定存五百萬以上為例，平均利率不到1%，若不動產收益性能在2% 以上的標的，未來就還有增值的機會，可以考慮長期置產。3 買有改建或包裝價值的老屋選擇權有些父母會考慮買新房給子女當作傳家置產投資標的，但以現在政府加重房屋稅的狀況下，買新不如買舊，買豪宅不如買中小坪數；買規劃好的新屋不如買老舊公寓自己整理。因為持有稅率低的舊房子，只要地段好，捷運站五百公尺內的，屋齡超過三十年的舊房子未來都還有改建及都更機會。重點是現階段老屋買來房屋稅成本低，每年不用付高額房屋稅給政府，然後又有穩定收入，可以先隔套房或整層出租，只要能負擔貸款利息都好，未來改建後房價至少比老房子增加1.5 倍，屆時想自住就留，不想付新屋房屋稅就賣掉來賺資本利得。這樣投資老屋的好處是，從持有到改建期間有正的現金流幫忙付利息，不是負債繳稅給政府，投資者未來五到十年後還有一個選擇權決定是要住新屋還是賣掉，在房屋稅高漲的情況下，可以說是一個最有彈性的投資策略。結論:再次強調 房屋稅易受各縣市政府操縱 買新屋要考量到持有成本高由於房屋稅屬地方稅，稅率掌控在各地方政府，地方政府每年缺錢時都想要跟中央要更多的統籌分配款，如今有一項稅收的調整可以掌握在地方政府手中，就像打嗎啡一樣會打上癮的，調高就不可能再降了。所以從這邏輯分析，新屋房屋稅是回不去了，每年繳納的房屋稅成本只會高不會低，若有意購買新屋要對持有成本謹慎盤算。中古屋的機會來了 持有稅低 能創造現金流的 未來爆發力最大首購族應掌握趨勢，把握好地段的中古屋，價格會溫和成長，還有機會買一個未來改建的選擇權，若等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時，房價恐又會重新炒高。2015 可說是中古屋的機會之年，未來房地產的投資攻略是：老屋勝新屋，且好地段能創造現金流的物件應要強力買進。

首購自用坐大位 購屋三要三不要 【文 / 行銷企劃部】中信房屋連續第25季的《宅指數》調查，為2015年上半年房市運勢把脈，除了總脈之外，另有四大脈象值得留意，分別為：政策脈、首購自用脈、觀望脈及壓力脈。綜合這五大脈象，2015年上半年，房市有以下三大走向：（一）「不動產」仍為抗跌保值第1名，然而民眾對房價走勢，呈持平偏悲觀的態度；（二）因應稅制未明而導致觀望氣氛濃厚，使得「觀望」成為賣方最大的敵人；（三）首購自用當道，房市漸趨健康。中信房屋副總劉天仁建議，此時正是進場多看屋的好時機，若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則，早日購得黃金屋不是夢。第一，要選擇有基本面，同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品；第二，要詳細了解該區域過去幾年的成交行情；第三，要買符合自己生活型態的房子。至於三不要，第一，不要過度膨脹自己的能力，以免繳不出自備款或房貸，樂極生悲；第二，不要衝動，不要被感覺牽著走而忽略安全、實用等理性考量；第三，不要一眛追逐名牌地段，如果說台北市仁愛路是大部份民眾心目中的頂級路段，每個行政區也都會有自己的「仁愛路」，只要多累積看屋經驗、多詢問有買賣房屋經驗的親友、多向區域房仲探詢打聽，入住精華地段不是夢。《總脈》：「房市三味」民眾好感度皆上揚，後市仍有可為美食有「前、中、後」三味，房市也有「景氣、物價和房價」三味，只要嗅到景氣和物價變化的味道，就能夠做為判斷房市酸甜苦辣的有力佐證。與前一季相較，民眾對於這三者的好感度皆上揚，其中對於景氣好感度指數的提升最明顯，由前一季的34.51，上升到本季的39.74，增加5.23；而對於房價好感度指數的增加雖然只有0.32，不過卻是連五季緩步走升，顯示民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感，買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近，後市仍有可為。《政策脈 》：對於17%的房地合一稅率，73.8%民眾認為過高中信房屋此份首次提出民間版房地合一稅民調結果顯示，民眾對於〈房地合一稅〉稅制是否買單，或是否照章全收，仍有不同聲音。其中，針對全體受訪者詢問認為對房地合一稅的看法，與針對有購屋意願者的看法，有不同的結果。劉天仁表示，這可解讀為對真正想要買房子的人而言，支持政策以資本利得分離課稅的族群佔顯著比重，政府應可有信心朝此方向大步前行；只不過對於17% 的稅率，73.8% 民眾認為過高；劉天仁進一步說明，這個結果與外界批評17% 稅率過低的論點，恰好相反；況且政府不斷宣稱國人房屋住宅自有率高達 87.8%，因此未來受政策影響的民眾，將高達近九成，以人性的觀點思考，17%的稅率對大多數有房子的人而言是否會過高，相信已不言自明。那麼，稅率要課多少，在民眾的心目中才算是合理呢？調查也顯示，無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查，超過1/3 的比例認為「稅金5% 以下」為合理（各佔34.5%，以及35.9%)。《首購自用脈》：自用與首購 創25季調查以來新高及次高記錄由於房地合一稅草案傾向「抓大放小」，首購族購屋信心受激勵，在本次有購屋計畫的受訪者中，「首購族」佔57.3%，較上一季增加0.9%，創下《宅指數》2009 年Q1 調查以來次高記錄；而且購屋目的以「自用」為主（62.2%，不包括買給父母／子女用），更創下《宅指數》調查以來新高記錄。中信房屋副總劉天仁指出，由此可見，自住型買盤撐盤，房市體質將漸趨健康，價格將回歸以市場和產品基本面為判準依據，建議買方不妨在這段時間多進場看屋，並掌握前述「購屋三要三不要」的原則，提高購屋圓夢的機率。《觀望脈》：稅制不落地，觀望氣氛成房市殺手中信房屋副總劉天仁表示，左右本季房市的關鍵，是房產相關稅制的政策走向。調查發現，在稅制未明確之前，有購屋意願者之中，高達43.5% 的民眾選擇拉長觀望期，而在全體受訪者之中，持同樣觀望心態者也佔了37.4%，對賣方而言，等於是形成了成交壓力，要不就堅持價格，放手一博，要不就甘心降價，提高成交機率。由於在未來2 年內有購屋計畫者的比例較上季續增1.5%，達到48.0%，劉天仁指出，這應該是由於本季〈房地合一稅〉見雛型，有利空出盡的意謂，因此帶動了購屋意願的往上提升；只不過，就因稅制內容還飄在天上，尚未確定落地方式與時間，因此調查中3 個月內買盤續縮，顯見觀望氣氛濃厚。《支撐壓力脈》：2015年房市 面臨1991年以來的M頭防守點過去的歷史軌跡，是預測未來的最好基石，2015 年房市，面臨1991 年以來的M 頭防守點。回望自1991 年至今，全國買賣移轉件數的變化，可看出大略呈M 字線型，而2014 年的件數320,598，與1992 年的312,796 件接近，而這個數字若以12 個月平均來看，單月需達2.6 萬件；換句話說，若未能達此數量，房市交易將一蹶不振 ，所幸2014 年12 月的件數達到30,140 件，守住了元氣，因此，2014 年歲末守住元氣，具備再戰2015 第一季能量，決戰關鍵仍是單月能否守住2.6 萬件，這是房市發展的支撐壓力線。中信房屋副總劉天仁認為要能夠解除這條壓力線，〈房地合一稅〉將扮演關鍵角色，若能夠儘早在民眾希望的方式和社會公平正義之間取得平衡點，〈房地合一稅〉盡早拍板落地實施，那麼將有利於2015 年房地產市場發展。若以目前公佈的〈房地合一稅〉草案內容，並以2014 年年度移轉棟數及全國房屋戶數分別試算，無論是個人或營利事業出售總價4000 萬元以上房產，算出的移轉件數佔比都極小（詳附表），因此，若以現行草案實施，有利於房地產市場，交易量可望回升。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/02/07-2015/02/15取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份