【文 / 行銷企劃部】抗跌保值 大家還是最愛不動產根據中信房屋最新『宅指數』的調查顯示，最抗跌投資標的不動產還是位居第一名(36.8%)，2014 第4 季已跌破當年度Q2(37.3%) 的比例，第3 季短暫回升到39%，雖仍居抗跌保值第一名，第4 季下滑2.2%，今年整體呈現疲態。( 如圖一所示)。另外保留現金及保險比例差距不大，保留現金2014年第4 季較第3 季微漲1.7% 為16%，保險則較上一季漲0.8%，第4 季來到15.7%。最新宅調查指出在保值抗跌項目，選擇外幣投資為8.8%，相較上一季上升2.8%，外幣投資也與2013 年Q4同期相較上升4%，呈現穩定成長趨勢，近來匯率市場變動大，美國量化寬鬆退場，美元走強，投資價值浮現，民眾資金有流向外幣市場趨勢。選後變天 預期居住正義落實購屋意願回升2.2%新格局新氣象 56.4%首購族 創19季新高根據調查，「2 年內有購屋計畫」受訪者佔46.6%，較上季(44.4%) 增加2.2%，此次宅指數民眾購屋意願擺脫上季因政府接連祭出抑制房價措施以及九合一選舉，種種不確定干擾因素，出現回溫，本季回升至46.6%。另外，除短期買盤「3 個月內」計畫購屋者因現階段房價尚無明顯下跌，減少0.4%，其餘三個月以上到兩年的民眾購屋意願皆呈現上升的情況( 如圖二所示)。此次調查中發現，首購族佔56.4%( 如圖三所示)，較上一季大幅上升10.6%，創下19 季新高，由此可見六都選舉後，藍綠變化大，新地方首長帶來新氣象，民眾預期未來居住正義落實，房價有下修的空間，兩年內有購屋意願的購屋族來說，原本有剛性需求，但因稅制改革和選舉等種種因素觀望，可望在新政局新希望之下有所鬆動，進場信心回升。34.7%民眾 看跌今年房價宅指數調查民眾對2015 年第一季的房價的預測，兩年內有購屋計畫的受訪者中，有34.7% 認為房價跌，價格維持平穩則是33%，全體受訪者中認為房價持穩占34.5%( 如圖四所示)。2015 年房市將呈量微增價微跌格局，去年選舉後到今年上半年因房地合一稅課稅方案、土地公告現值續漲明顯及容積總量上限新制上路，建商將在上半年可能出現大量推案，導致供給大於需求，呈現量增價跌，下半年進入2016 年總統大選，政局變化，影響不動產市場投資，勢必轉為量縮狀況。73.9%民眾認為 房地合一稅影響購屋意願宅指數也針對近來討論熱烈的房地合一稅進行調查，結果發現兩年內有購屋意願的受訪者中，有73.9% 民眾認為房地合一稅直接影響購屋意願，其次依序為銀行對第二屋貸款成數降至5~6 成(54.4%)、房貸利率調升兩碼(0.5%) 以上(53.4%) 等因素影響購屋意願( 如圖五所示)，這也顯示民眾對房地合一實價課稅議題非常在意，有將近有七成四民眾認為房地合一稅會直接影響購屋意願。財政部選後持續推動房地合一實價課稅，提出交易獲利千萬可能課45% 稅，目前自用住宅的免稅金額及戶數限制未定，其中累進稅率最高可課45% 稅的方向，更是讓市場有重稅的疑慮，在聽完各方意見後，財政部現轉為較圓融保守，表明不排除採單一稅率20% 貼近民意，現階段在政策不明之下，房地合一稅仍是影響民眾購屋意願的最大因素。海外投資 日本獨占鰲頭民眾跨國投資影響因素 風險評估打敗獲利根據宅指數調查，民眾在考慮海外投資地點做投資時，台灣人最熟悉的日本地區名列前茅，其中東京五都心( 新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區)最受青睞，兩年內有購屋計畫者中有34.8% 會選擇日本五都心做海外投資( 如圖六所示)，其次依序是日本大阪及京都(24.3%)、日本東京五都心以外的區域(13.7%)。調查中指出兩年內有購屋意願的民眾在跨國投資不動產投資時，有超過半數的民眾(56.4%) 認為「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」，為最首要的考量，大過投資報酬率高低(48%)( 如圖七所示)，這也顯示民眾在海外房產投資，還是會選擇對台灣持有友好態度的國家，由此也呼應首選前三名是日本及新加坡，符合以上低風險的條件。民眾偏好短期投資 海外投資變數大宅指數調查指出民眾在投資海外不動產的用途中，以「 5 年以內視市場情況隨時轉手獲利」比例高達45.8%，然而「持有5 年以上並以出租收益為主」則是39.9%，根據調查顯示民眾在海外投資上還是著眼於短期投資，導致海外投資時風險變數大，近來匯率市場變動大，亞洲貨幣走跌，若還是選擇熟悉且風險低的日本，匯率差距就成了影響短期獲利報酬率最大的因素。2015年房市趨勢1. 量微增、價微跌！展望今年房市應是量微增價微跌，2015 年由於政府延續打房措施，加上不動產課稅之「實價課稅」等稅制改革，不動產市場難望大幅轉好，但由於容積率總量上限限制1.5 倍新規定，建商在實施前，多會積極搶建開發，市場將形成供給大於需求，不過由於土地成本高及建商成熟的開發經驗，市場不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，在價跌情形下促成交易量微幅將會增加。2. 選後變天，首購進場意願高選後民眾對於新政局新改革的期待，再加上新任市長都提出社會住宅政策，今年將會是嶄新的一年，房價將有所調整空間，原本觀望的人開始鬆動，購屋信心開始回溫，吸引首購族進場，買下人生第一房。3. 國內房產稅務走向不明，資金流向海外置產海外投資在國內房產在政府打房動作不斷，房地合一實價課稅續影響下，投資資金轉流向海外置產，而多數民眾選擇「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」為影響海外投資的主要原因，風險評估大於報酬率高低，不難知道為何現在日本和馬來西亞會是海外投資的熱區。

【文 / Acer.L】台幣續貶值 不動產成保值避險標的今年元旦連假後第一個交易日，受到國際美元走強影響，亞洲貨幣紛紛重挫，新台幣匯率也如溜滑梯般每況愈下，2015 年1 月5 日當天，新台幣匯率還一度貶值近三角，失守32 元整數大關。未來半年新台幣兌美元恐將持續維持在31 元至32 元以上，二字頭勢必難回。因此，台幣越放越不值錢的情況，在銀行有用台幣存款的買方勢必會將資產做重新配置，以避免台幣持續貶值的風險，而避險方法有三，一為前進股市或基金市場，以求得更高的投資報酬率；二為將新台幣存款，轉為其他國家有升值潛力的貨幣存放；三是將現金轉投為最穩健的不動產投資。投資風險 股票最高 不動產最穩健上述三種避險方式，以投資股票風險較高，次為投資外幣，最安全的是買不動產。其中買股票，若選錯標的，或誤買地雷股時，股價隨時都有腰斬可能，資產恐減半再減半；而投資外幣風險也不小，例如近期投資日幣者，可以發現從安倍三支箭政策以來，日圓已大貶三成，若沒有及時停損，立即轉換投資幣別，恐躲不掉龐大的匯率損失，所以買股票或投資外幣，都必須時時刻刻緊盯國際情勢及盤勢變化，才能避免押錯標的，造成損失。投資不動產的優勢在於市場好壞一般投資人較容易預測而不動產投資則沒有資產會腰斬的困擾，不動產只有賣錯時間點，卻沒有買錯的，只要選對時機賣，不動產很難虧錢。不像投資股票，買錯標的資產常常會腰斬減半，因為不動產要漲得時候很快，要跌的時候都有跡可循。從政府拋出的政策風向球就可看出動產未來走勢會如何，所以不動產是最安全的避險工具，因為它讓投資人有足夠的時間能反應政府政策走勢，知道何時該進場買房，何時該向屋主大力地議價。舉例而言，現在政府拋出2016 年要準備實施房地合一稅，這時就是大力進場掃貨，並且向屋主議價的好時機，這些政策都會提前拋出測試市場反應，當買方知道這些政策未來實施的機會高時，當然就會向屋主砍價，而屋主通常也會有自知之明，在政府政策不利賣方時，自然要調整售價才有機會賣出，所以不動產投資人對市場好壞較有充足的時間能預測，這就是投資不動產最大的優勢。那麼，未來那些政策會影響不動產投資，投資人該選擇什麼產品來避險呢?房屋稅新制 新成屋稅率暴升 投資新房子風險高應避開內政部於今年1 月16 日揭露去年(2014)11 月底為止所登錄的不動產交易實價，其中首次揭露的知名建案是位於中山區正松江路門牌的「華固松疆」共12 筆，以揭露的15 樓為例，交屋時的契稅從199 萬增加至475 萬。另外以房屋稅而言，位於松江路最貴路段率270%，且構造標準單價由原本每平方公尺7800 元調整至1 萬8650 元， 激增2.4 倍，130 坪的自用住宅房屋稅， 從39.8 萬元爆漲至95.1 萬元；若是屋主持有3 戶以上則認定為非自用住宅，房屋稅更從原本119 萬元升至285 萬元。從以上的時事可發現，由於房屋稅屬地方稅，稅率掌控在各地方政府，房屋現值的評定方式又有一項”路段率”可以供政府操控，新屋的房屋價值折舊較少，自然容易成為被課徵高額房屋稅的目標，所以現在投資新房子風險較高，每年繳納的房屋稅成本只會高不會低，應避開新屋投資。中古屋機會大 持有成本低 未來首購族寧可選老房子以前買預售屋的投資客光靠紅單轉讓，就可賺取高額的價差利潤，現在紅單也查了，賺多少錢恐都將被政府課稅；另外，奢侈稅實施以來口袋深的投資客買方，買來放兩年後再賣就不會有奢侈稅問題，但現在若是買新成屋投資，光是每年持有房屋稅就比以前高許多，放兩年還要多付兩年的高額房屋稅，所以投資新屋的人將會變少，買盤會轉向持有老房子，至少擺在那慢慢等好價錢，不用付高額房屋稅，時機好再賣即可，所以未來中古屋的機會來了，買盤就會湧向地段好的老舊物件，在政府打房之際時，買中古屋最實際。中古屋的機會來了 精華區好物件人人搶首購族應掌握趨勢，新屋將看跌，中古屋則較保值，且價格會溫和成長，所以未來的政府政策包含房地合一稅及房屋稅新制等，乍看之下是在打擊房市，實際上是在保護弱勢買方及首購族，等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時，房價恐又會重新炒高，所以2015年中古屋機會很大，應該把握時機好好進場選貨，才有機會趁這波政府打房之際跟屋主好好議價，以選到合適的物件，預料精華區地段好的中古物件仍會是人人搶著買的情況。

房貸好好貸五大絕技，讓你「貸」走更多買房錢!!    2015年房市前景不明，即使房地合一稅是「重重拿起，輕輕放下」，但尚未真正拍板定案之前，買賣雙方的一顆心仍高懸空中，心情起伏不定。而與房市息息相關的銀行業對於今年房市景氣，持保守、看淡的態度，進而產生調高房貸利率的動作，銀行界的龍頭台灣銀行在2/3宣布2月起全面調升房貸利率0.1～0.2個百分點，調高後房貸利率將介於2.4％～2.5％之間，而一般的房貸利率也將介於2.5％～2.6％之間，台銀發難，各家民營銀行也陸續調高房貸利率，為降低授信風險。    已經買房的，之後的每月的房貸支出可能要多準備一些，未來有意置產的民眾，可貸款的成數降低了，核可條件嚴格了，對於青年購屋可謂是一大衝擊。難道，買房真的是人生的殘酷舞台嗎？既不是軍公教，也不是律師、醫師、會計師三師無敵，公司也沒有擠進台灣前500大企業，是不是就貸不到款，買不了房子？當然不是！！沒有上述這些條件的人比比皆是，但只要做足功課，用對方法，銀行照樣歡迎你來貸款！下列五大借貸絕技，最好都要學起來，在跟銀行斡旋時才能無往不利！※房貸好好貸五大絕技：第一技：卡不在多，一、兩張顧好就靈    請即刻辦一張對自己較有用處的信用卡，無論哪家銀行、哪種卡種，辦一張就對了！「為什麼？信用卡不是循環利息很高，一不小心刷爆就變成卡奴，豈不是申貸汙點？！」但對銀行來說，有汙點總比沒紀錄來的強！銀行要貸款給你之前，會先去聯徵中心調閱你的信用紀錄，因為這是銀行審核放貸的依據，而紀錄良好者，核可機率高；紀錄不良，機率降低；沒有記錄的，銀行沒得參考，就更沒機會。所以，辦一兩張自己覺得好用的信用卡，其實是申請房貸的利器，但要小心不能刷爆或延遲繳款，這些都會影響房貸核可成數。第二技：減少分期、付清餘款    買房是長期作戰計畫。當確定要買房時，就要著手釐清自己的財務狀況，如購屋前半年最好減少有分期付款類的消費，若是有車貸、信貸的就盡快還清，半年不夠就拉長一年，目的就是要把自己的信用紀錄洗白，消除銀行對你申請房貸的種種疑慮，並提高貸款成數與核貸速度。第三技：集中火力，現金要放在一個籃子裡    銀行要核可房貸時，先評估你有沒有還款能力，這時銀行就會看你戶頭現金有多少，要是戶頭眾多，裡面卻沒太多錢，銀行覺得奇怪或不妥，房貸申請很容易被打槍。所以有意購屋的民眾可在購屋前的一年到半年間將薪資、獎金或是工作以外的收入存入同一戶頭來提高存款餘額，向銀行證明自己存款足夠，有還款能力。金額方面，近一年需有平均六位數的存款基數，較為妥當。第四技：火眼金睛，慎選物件    決定貸款成數的高低，購屋標的是重要關鍵，因此在挑選物件時，要觀察物件周邊的機能與建設是否周全。通常附近有重大交通、公共建設或熱門商圈的物件，不僅保值、增值性高，要轉手也較容易，這樣的物件在銀行眼中，安全又優質，自然貸款成數也會比較高。反之，偏僻或周邊機能不全的物件，能核貸的成數就低了許多。而申請貸款時最好找有長期往來的銀行，不僅在諮詢房貸、還款方面比較好溝通，貸款成功的機率也大大提高。第五技：善用數據，多方參考    申請房貸最大的困擾之一就是不確定可向銀行貸款多少成數，這攸關到買房成不成功的關鍵。聯徵中心將在今年底完成並上線「不動產授信統計資訊平台」，提供民眾作為購屋評估。不動產授信統計資料分為三部分，第一、購屋者的年齡、性別、收入；第二、不動產也就是擔保品的資訊，包括地點位置、價格、坪數區間、物件類型；第三、授信的結果，也就是貸款成數、金額、年限。這3大資料金管會將會做部分上網揭露，未來民眾要買房時可自行上網查詢參考，有助於了解區域行情及申請房貸的前置準備。簡單買賣屋 快樂過生活：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

培養七大特質 讓你勇敢成家!    「你月薪多少？有七萬嗎？沒有！那沒女人會嫁你，你只能過過光棍節了…」真的有這麼悲~~~~~催嗎？！近期某則新聞標題寫道「月薪沒7萬 怎麼嫁？」，引起熱烈討論與迴響，有人覺得這種擇偶條件根本「向錢看」過於拜金，也有人覺得追求好還要更好，本是人性，女生誠實說出自己想法也沒錯。根據主計處統計，2014年月薪破7萬的人僅佔6.2%，男性30到40歲平均收入是4到5萬，想要達到所謂的「七萬才能嫁」的成家門檻，是否太嚴苛又太夢幻，讓許多男性都只能搖頭興嘆，因為在現今「物價高、薪水低」的社會環境中，年輕人能養活自己，已是最大的確幸，更別說要有車有房有老婆(老公)了…  現在小資男女們，寧願談談戀愛，有時約會吃個大餐，覺得如此愜意生活就不錯了，但一提到結婚或買房話題就避之唯恐不及，覺得那是個離自己太遙遠的階段。其實年輕人不是想置身事外，更多的是迫於現實的無奈，因為在外工作租屋、外食、水電通通要用到錢，物價漲、薪水不漲，當個受薪階級日子苦哈哈。雖然現在台灣房價偏高是不爭的事實，可是沒車沒房就真的一輩子不結婚，當個魯宅或敗犬再每年來過個光棍購物節嗎？！     房子除了拿來住，也是最保本的財產，要是眼光精準，更是增加財富的最佳理財工具。回歸年輕人買房問題的核心，就是要先存到頭期款，而想要存到第一桶金，下列買房勝利組七大特質，請極力自我要求與培養！若是另一半擁有七大特質中的三~四點，就好好抓住這潛力股，千萬不要放手啊~~~（沒有這些特質的人，不是靠爸靠媽就算自己再會賺也遲早敗光！）※ 買房七大先備特點：1. 會省錢    省錢不等於小氣，省錢是有方法的去避免不必要的開銷，而將省下的錢去投入更值得花費的事物上，小氣只是把錢放在口袋而不會多加思考利用，純粹害怕身上沒錢的那種不安全感。省錢是可培養注重細節的能力，要從小地方去了解生活面哪些東西其實沒必要花錢、可減少花錢，長期下來也是一筆可觀數目，藉此來「省小搏房」！2. 會開源(投資)    錢是死的，人是活的，有想法的人會讓自己的死薪水變成源源不絕的活水，存錢很重要，但怎樣使有限的薪水變出更多錢再回到自己身上，這一點更重要！無論是要兼差或投資股票、基金等利用其他理財工具創造額外收入，原則就是絕對不可只死守一份薪水，錢只有一個來源，這樣對生活，對想要買房的你，太保守也太危險，不妨多看多聽多參考投資妙方，讓錢滾錢，滾出一個好屋來！3. 會比價    常說貨比三家不吃虧，比價的能力是一定要有的！從日常生活用品的採買就可訓練自己比價的能力，比出品質好，價錢合理的商品，尤其像房子這種一生可能只會買一次的高價單品，必須更謹慎斟酌，需要好好的去了解市場行情，來比價、議價、殺價，畢竟要是房子買了覺得沒那麼適合，再重來可不容易… 4. 會社交    擁有交際手腕與好人緣的人，通常貴人運好，得到的幫助也特別多，像買房子不僅要天時、地利更要人和！計畫買房時，最好多認識一些房仲，保持良好互動，一有好物件立馬就能報你知。把自己想買房的消息放出去，透過朋友間的傳遞，有機會去結交有涉獵房產相關的友人，如室內設計、水電、裝潢等領域，多接觸交談，不僅廣結善緣，也可從中獲取一些常識與協助，既交到朋友又可幫自己房子得到專業人士的照顧，一魚兩吃，何樂不為！ 5. 有品味    一個有品味的人，用的東西自然是好，挑房子的眼光也不會太差。正是因為講究，所以房子的外在結構到內部細節一定特別檢查要求，故無論是房子的安全性、增值性、便利性、舒適度等各方面，必然是水準之上的選擇。 6. 有耐心    所謂的智者也只是比一般人多了一份耐心。平日待人處事特別有耐心的人，往往成功機率也比較高，因為他們善於觀察，細細思考後再做出對自己和他人有利的決定。買房子最忌諱操之過急，特別是預算有限的首購青年族群，想買房一定要擬訂長期作戰計畫，並且有耐心地一步步落實階段目標，方可達陣！ 7. 有企圖心    一個有目標的人，時時刻刻都在想怎樣為自己的未來充實更多，且有衝勁去完成每件自己想做的事，對生活充滿熱情，而買房亟需堅定意志，不能半調子或半途而廢，除非你選擇一輩子租屋幫別人繳房貸......所以想買房的你一定要培養、保持自己強大的企圖心，去完成擁有自己的家的挑戰！ 買房勝利人生必經的選屋前哨站：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

遠離違章建築四步驟   讓你遠離危險之步……        從去年底的新竹、南港的頂加違章建築火災，到今年1月20日凌晨桃園發生違建保齡球館大火一次帶走六位年輕消防弟兄的生命，一個月內九條人命因為違建，不僅付出他們無辜的性命，也為他們的家人以及這個社會，留下無限哀痛。然而，逝者已逝，活著的人更應該要有所積極作為，別讓諸如此類的憾事再發生。    根據營建署統計，至2013年底全台違建高達58萬8千餘件，且還不停地在新增中，因過去各地方政府編列違建拆除預算過少，以致違章建築拆除進度緩慢，拆的進度哪比得上蓋的速度，未經過合法申請建照與執照，在建物結構安全、逃生設施等方面都十分堪慮。一旦發生火災，不僅影響建物本身，還會波及鄰近建築，對出租一般民眾使用，有莫大公共安全之虞。除了呼籲各縣市地方政府應大力徹查違建之外，應該要建構更嚴謹的制度，讓新修正的《建築法》盡速通過。  若較未涉獵專業房產知識或經驗不足的民眾，又遇上賣方刻意隱瞞其不法之處，在購買或承租後，可能直接承擔違章建物之極大風險，如何不誤買誤租違章建物，請看以下四個步驟。第一步：各縣市建管單位網站查詢    若不清楚自己想購買或承租的房子是不是違建，可先至建物所在地區的建管單位，查詢該建物是否曾申報或被檢舉為違建。但因各地方政府查詢系統多不相同，建議可先到內政部營建署所建置的「新違章建築立即處理資訊系統」全國資訊平台（http://cpabm-tch.cpami.gov.tw/squatter/），須以自然人憑證可查詢2011年後被檢舉的違建案件，也有各縣市建管單位電話資訊，供民眾利用查詢。第二步：比對建物測量圖    民眾可至建物所在之地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖比對，如果出現圖上沒有的建物，即屬違建。第三步：向周邊鄰居詢問    前往現場看屋時，也可順便詢問該建物周邊的鄰居，探問建物有無違建情形，由無參與買賣的第三方建議，也可做為買房租屋的一些參考。第四步：由專業人士陪同看屋    一般民眾難免在看屋的過程中容易出現盲點或沒注意到房子細節，若是能有設計師、建築師或相關房產建築經驗的專業人士陪同前往現場看屋鑑定，較能夠通盤看出房子是否有異樣。        另外，買方要是購入之後才發現是違建，也毋須過於慌張，雖然只要是頂樓違建都會遭到列管，但只要新屋主不再另行做建物修繕工程，或持續加蓋，就可免於立即拆除的危機，建議新屋主去申請建照與使用執照等管道，在無危害公共安全的前提下，循合法途徑解決違建問題，就能同時維護身家安全和自身財產權益。 租好買好住好  看這裡：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

讓你「稅稅」平安的兩大心法外加四大絕技!!!       近期新任台北市長柯文哲的父母親，被爆料檢舉有逃漏贈與稅之嫌疑，起因於柯市長的父母借了1000萬給柯市長買房，但可能因不熟悉稅賦細節進而產生逃漏稅的疑慮，而遭到國稅局約談，相信大多數的有屋族看到此新聞應該都心有戚戚焉！       因為「稅」似乎永遠很難搞的懂，而節稅方法一大堆，寫的也是中文，但湊在一起就是看不懂、搞不清。雖然2015才剛開始，還是提醒有房子的民眾，盡早做好節稅的功課與準備，以迎接5月首發的房屋稅！以下為文喆和佩琦倆夫妻過去買賣房子的故事，將告訴你2015年可以如何有效節稅省錢，節稅小天使藏在細節裡喔！       文喆和太太佩琦在2011年的10月結婚，並買了一間15坪一房一廳的房子作為結婚新居，不久後佩琦懷孕，產期約在2012年8月初。但孩子出生後，東西越來越多，家裡空間所剩無幾，希望給太太小孩良好居住環境的文喆，考慮小屋換大屋，想從原本的15坪換成25坪，至少有兩房的格局，一家三口可以不用住的那麼擠。       文喆開始物色適合的物件，終於給他找到一間25坪，前身是攝影工作室的公寓二樓，文喆和佩琦都很滿意，決定將15坪的房子賣掉，轉購25坪的工作室，於是委託房仲、代書來處理兩間房產的買賣問題。文喆於2013年11月初賣掉第一間房，2013年11月底購入新房居住。       而文喆在2014年4月初拿到了兩張房屋稅單，他發現兩張房屋稅的稅率不太一樣，想說他不是都自住嗎，為何新買的房子的稅率比較高，仔細看看才想到新房的前任屋主是開攝影工作室，登記是營業用途，稅率是3%，比一般自住的1. 2%高出許多（心法一：看懂稅單，不誤用稅率），嚇的文喆趕緊在4/15號前向當地稅捐機關申請房屋用途變更，如此一來，新稅率就會從4月開始計算，要是15號後才申請，就要從5月才使用新稅率‍（心法二：申請變更期限有撇步）‍，一不小心就會虧了一筆錢，因為房屋稅是按月比例計算課徵的。       再來，文喆在2013年11月間分別有售屋和買屋行為，而無論買或賣都會被課稅，這樣說來文喆就要繳兩次稅，負擔頗重。好加在文喆都有收好在賣房子時所花的契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費…等明細單據，就可以利用「財產交易損失舉證」來節稅。‍（絕技一：「財產交易損失舉證」，只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，並能提供相關證明文件，都可以列舉扣抵。）‍       當文喆準備要拿這些證明文件要申報時，發現收在抽屜的文件不翼而飛，原來是粗心大意的佩琦以為這些單據都用不到了，看也不看的扔掉，這下可怎麼辦才好??針對這種意想不到的窘境，也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者，均可適用。‍（絕技二：按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「各縣市適用的售屋所得額比率」計算得出售屋所得後，再乘上個人綜合所得稅率，就是應繳納的售屋所得稅。）‍      其實文喆賣房子是要換大屋自住使用，而上一間也是拿來自住，所以文喆還可以申請「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法，‍（絕技三：同時有購屋、售屋，要換房自住的屋主，且購買的房屋土地價值大於出售房屋，即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」來節稅，避開土地增值稅，前提是5年內此新購屋不得出租、營業使用或再轉手賣出。）‍‍‍    最後，文喆還可以因購屋而向銀行申請貸款，所要支付的借款利息來舉證扣抵稅額，（絕技四：「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法，以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，每年扣除額最高為30萬元。）    文喆利用房屋節稅兩大心法與買賣四大絕技，省下不少錢，除了讓自己和家人除了有好房子住之外，更有餘力享受良好生活品質！‍節稅找方法，買屋找中信，降就對了！！：http://www.cthouse.com.tw/PriceReduction 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】財政部預定2015年提出房地合一稅修法案的進度不變，但立委齊呼稅制太重。財政部長張盛和也強調，將視社會共識決定修法力道，若無法一步到位，也可分段改革。1.房地合一稅從寬 奢侈稅有望退場  短空長多 有利房市交易量穩定依據財政部的規劃，房地合一、實價課稅，將出售不動產利得與一般所得將分離課徵，稅率則比照薪資、股利等一般所得的課稅級距，按5% 到45% 分成六級累進課徵；但立委指出，如此一來，出售不動產獲利超過1,000 萬元須繳交45% 的所得稅，對於精華區中高總價物件，影響甚鉅，將引發富人反彈，執政者恐須從長計議，因為2014 年11 月底的九合一選舉，執政黨大敗，多數原因指向無法提供有效房市政策及所得提升方案來照顧年輕族群，致年輕選票喪失，若連口袋較深的也得罪，往後的選舉只會更加艱辛。所以選後許多政策是否能如期推行仍有變數；如何將稅制合理，讓富人及一般百姓都能接受，將是未來房地合一稅改革的重要目標。可能方案：簡化稅率 改為單一稅制上限20% 並且廢除奢侈稅 亦是可行方向因此，房地合一稅按5% 到45% 分成六級累進課徵方式，必然遭受檢討，已有立委建議稅率按交易所得從高訂為20% 即可，且奢侈稅應退場，由現行按「交易總價」課徵，調整為按「交易所得」課稅即可，改有獲利才課稅較合理。若不用綁兩年奢侈稅，房市交易量將回歸正常，好地段及規畫良好物件，到時房價恐會持續上漲。所以九合一選舉執政者大敗，將有利稅制改革合理化，當局對未來房地合一稅的推行將會更加謹慎，而稅制合理化有助房市穩定健全發展。2.公告現值逐年調整 屋主將成本轉嫁給買方 房價難跌以新北為例，近期公告2015 年1 月1 日土地公告現值調漲幅度達15.17%，是近24 年來第三高調幅，累計近五年土地公告現值調漲逾九成，是連續13 年調漲，其中近五年調漲幅度都達雙位數。內政部表示，土地公告現值隨之上升是正常狀況，且長期以持續朝市價接近為目標，希望2015 年土地公告現值可達市價九成。但目前六都都沒有達到。據內政部地政司統計，2014 年全國土地公告現值已占一般土地正常交易價格的86%；六都中雙北市約89%、台中市80%，桃園、台南市及高雄市均是87%。所以公告現值仍會繼續調漲，屋主未來售屋時的土增稅成本必然增加，並且會轉嫁到買方身上，房價未來難跌，早買早享受，晚買稅增加。3.外資看好台灣 賓士在台加碼投資500億直接購地豪華進口車品牌持續加碼台灣，配合德國原廠全新展間升級標準，台灣賓士（M-Benz）2014 年12 月11 日宣布將積極以直接購地方式增拓據點、進行軟硬體設備升級，至2018 年底止，含各經銷商在內的總投資金額逾500 億元。房地產才是最穩健的投資標的 麥當勞養地策略可為借鏡為何在大家看衰台灣房市之時，卻有外資逆向操作，選擇前進房市加碼台灣，主因是台灣房地產擁有華人地區最好的土地私有制度，股票跟基金投資有起有落，但台灣房地產不然，從來只有賣錯時間點沒有買錯的，SARS 及金融海嘯期間買房地產的人現在都賺，賣的人則後悔同樣的價格早已買不回來。外資也深諳這樣的道理，與其付租金給地主賺錢，不如自己養地，唯有效法麥當勞早期展店模式，店開到哪，房地產就買到哪，房地產未來增值的倍數永遠比本業賺的多。若干年後，這些地只會越來越值錢，在大家看衰之際，反而逆向操作加碼台灣。所以看看別人怎麼做，就可知道市場趨勢在哪?中長期而言，房市多頭不變，房地產保值及增值的功能較所有其他理財工具都強，擁有房地產者才是最大贏家。選擇永遠不買房者將是最後的輸家，若有能力買房應盡早進場，否則好標的將越等越貴，外資近期選擇加碼台灣，是房市長線多頭格局的最佳表徵，跟著有錢人及跨國企業的經營策略走，才會賺大錢。4.港資買豪宅 持續看好台灣 未來豪宅是賣給兩岸三地華人的稀有財回顧2014 年以來，港資買台灣不手軟，位在台北市仁愛圓環上的潤泰敦仁成交單價每坪205 萬，在台北市豪宅的實價登錄排名第4 名，買家正是港資公司。事實上，台北精華區的天價房地產，很多已經落入香港或大陸富豪手中了。其實這已經不是港資陸資第一次來台灣置產。2007年香港里昂證券就砸下超過70 億，買下內科亞太經貿廣場；2010 年中國知名鐘錶業者，也以9 億多元買下忠孝東路4 段店面，同年12 月也傳出黎智英砸20 億買下「頂高麗景」，一共9 戶。所以未來台灣的豪宅產品已非以本地客買盤為主力，而是兩岸三地的有錢人為主要買方，在有錢人都選擇置產於台灣的前提下，房市要崩盤更難。跟香港豪宅比較起來，台北的豪宅對頂級買方來說還有非常多入手空間及增值機會，所以就2015 年豪宅的發展走勢來預測，愈稀有的產品會愈來愈貴，將有愈多的外地客選擇加碼台灣房地產，這將是未來台灣房地產表現會勝於亞洲其他地區的最佳鐵證。結論就上述所提的四個觀點可發現，2015 年的房市趨勢預測為「房價崩盤不易，溫和成長的機會最大」，現在就是最好的進場時機，在市場悲觀時，應趁機向屋主大力議價，進場選購合適的標的。

賣方應見好快收，給買方一個買你屋~~~~~的理由        2015開年之初，迎接新年的喜悅並沒有延續太久，台灣各地傳來陣陣哀嚎，除了搶不到二姐江蕙告別演唱會門票的歌迷們哀鴻遍野之外，再來就是房地市場猶如被強大冷氣團層層籠罩，本是傳統購屋旺季的農曆年前時期，卻不見熱絡交易。      「多頭總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立和「空頭總司令」張金鶚教授，兩大司令難得異口同聲皆看淡2015年房市，預估雙北房價將有5~10%的跌幅，尤其是高總價住宅產品會特別危險！        升息隱憂、政策不明、供給過量等原因，讓投資客縮手，自住客觀望，若賣家不願向下調價，只怕是買賣雙方互ㄍㄧㄣ，市場形成價亂無量的情形，時間一拉長，賣方易被套牢，買方也失去黃金進場時刻，難保不會兩敗俱傷。而一個健全良好的房產買賣環境，不能過度去倚賴外資熱錢的投入，穩固的自住買盤才是台灣房產經濟的根本！          中信房屋預估今年仍是以首購、換屋等自住族群為大宗買盤，但以目前觀望意味濃厚的情況來看，價格需要有10~15%的下跌才能吸引買氣，若是達到20%的跌幅相信更易激起無殼青年們想買房的欲望！所以屋主們，趁現在市場上還沒瘋狂倒貨時，盡快落袋為安啊！買家們也好好抓緊這絕佳議價時期，捨得放膽去擁抱成家夢想，買個好屋過好年。小編整理2015年三大你非買／非賣不可的理由，各路買家和賣家們看在眼裡更要記在心裡啊~~~※2015【賣屋有道】的三大因素第一、房價已來到相對高點，上漲空間有限去年重大交通建設及開發議題已讓房市嚐過甜頭，價格補漲過一波，今年要在繼續上揚恐怕動能不足，且投資成本越來越高，讓許多投資客只敢遠觀不敢出手焉，就怕房價高點沒有買方進場承接，恐面臨「住套房」的命運。再者，去年中古屋市場已出現委售潮，建商也趕在農曆年前推案，又是新成屋交屋尖峰期，三方齊出，供給爆增，現在不轉手，日後就可能等著被殺的「片甲不留」，此刻，你還不賣嗎？？第二、房地合一稅房地合一議題從2014延燒至今，即使未全然底定，也已震傷了房產市場，但無論房地合一最終結果如何，未來的稅制繳納一定會比現在來得重，多屋族的屋主們可又要為如何調節房產節稅傷腦筋了，此刻，你還不賣嗎？？第三、熱錢退潮前幾年的熱錢狂潮，瘋狂湧入台灣房市，使得台灣各區房價都屢創新高，也造成許多年輕人買不起房的苦果。但外資是現實的，只要有更好的投資標的，台灣房產一脫手兌現，馬上去買進更低價的海外房產。當時隨潮逐流進場的你，是否有夠敏銳的投資嗅覺，當熱錢準備退潮，你也能夠安全、勝利地急流勇退嗎？要是沒有…就只能躺在沙灘上了！此刻，你還不賣嗎？？※2015【買房有術】的三大理由第一、升息趨勢房貸利率蠢蠢欲動，雖然央行尚未宣布升息，但跟著美國聯準會宣布不再維持長時間的低利，台灣則會慢個一、兩季再跟上，故升息將是未來無可避免的走向。而升息的風聲已讓持有多物件的投資客心生畏懼，只要利率一走高，房價自然有所震盪，下跌壓力更為明顯，預期心理影響下，可能湧現倒貨潮，買方有貨可揀，此時，你還不買嗎？？第二、供給爆量從去年底開始到今年初，中古屋委售有增加趨勢，加上預售屋、新成屋也出來加入戰局，供給大量增加，同時也代表著屋主不再惜售，市場上好物件紛紛出籠，買方能有更多選擇，找到適合自己的房子，此時，你還不買嗎？？第三、議價彈性大升息、倒貨、稅制不明，2015年在這些因素影響下，議價空間更有想像，買家先做好房價比價的功課，就不怕沒根據和籌碼與屋主談判斡旋，此時，你還不買嗎？？想袂甲好厝攬牢牢，看這就對啦！：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令