【網路地產王/曾炳鈞/綜合】　　擁有山水美景的景觀宅，不僅令人心曠神怡，往往身價也高人一等，問題是，眼前的無價美景是否能永保不變，恐怕連建商也很難打包票。為了避免新建大樓遮蔽現有建築的景觀或採光，未來打算購買景觀宅的民眾，可在8月3日後，要求建商提出「不動產役權」的設定登記證明，才能保證購買的景觀宅沒有「賞味期」的限制。 ■　不動產役權8月施行 景觀宅有保障　　日前發生過一起不動產的買賣紛爭，建商在澄清湖畔興建一批景觀宅，號稱可以眺望澄清湖的湖光山色，吸引不少民眾下手購屋；沒料到，緊鄰景觀宅正對面的大塊空地，無預警地興建高樓，眼看澄清湖美景即將被遮蔽，景觀宅居民好焦急，卻不知如何是好，只能怪罪建商沒提早告知，涉嫌隱匿事實。　　針對新建大樓可能遮蔽原有建築的採光或景觀等問題，預計8月3日後將依法有據。隸屬於民法的「地役權」已經在今年二月初修正為「不動產役權」，光由字面解釋，可知範圍從土地擴大至建物，簡言之，未來民眾如果基於通行、汲水、採光、眺望等正當目的，可協商地主或屋主通融，並設定不動產役權登記。　　內政部地政司副司長王靚琇表示，為了配合「不動產役權」將在八月初生效施行，土地登記的部份規則條文也一併修正，藉由不動產登記的公信力，才能減少不動產糾紛。換言之，購買景觀宅不能片面聽信建商或代銷商說得天花亂墜，只要發現景觀宅的周邊仍有建地，大可要求業者提出「不動產役權」的設定登記，才能確保眼前美景千年不變。【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

文◎復華投信提供 存款、房貸到保險都跟利率走勢息息相關，今年因景氣走出谷底，邁向擴張的成長循環，升息機率大增，不管是個人或家庭，理財策略也要跟著調整才對。  存 款  利率選機動、天期選短不選長      對存款戶來說，升息是個好消息，代表錢放在銀行未來不會愈來愈薄。不過，到銀行承做定存，馬上面臨要挑選機動利率還是固定利率的問題。目前在銀行牌告利率看板機動利率略高於固定利率，由於利率未來是看升，選擇機動利率比較能享受升息的好處。     市場預期下半年央行可能採取升息動作，定存戶在挑選定存期間，要把握「選短不選長」的原則，雖然目前看起來1年期定存利息比6個月定存多，但萬一下半年開始升息，選擇長天期定存，就無法馬上反應升息好處，彈性相對變小。     除了台幣外，在外幣配置上今年可留意亞幣及商品貨幣，主要是因亞洲景氣復甦力道強勁，更是資金匯集的大本營，相較於其他成熟國家，亞洲貨幣升值潛力更大，加上市場蠢蠢欲動的通膨預期發酵，像是澳洲及加拿大等具原物料題材的商品貨幣還有機會賺到匯差。     不過投資外幣定存最需要注意的就是匯率風險，要慎選將外幣換回台幣的時點，以免賺了利率，卻賠了匯率。  房 貸   收入穩定者優先選固定利率房貸      對房貸族而言，升息代表每月繳交的利息負擔增加，特別是房貸屬於中長期資金規畫，如果沒事先做好財務安排，當利率反轉時，可能成為名符其實的「屋奴」。     有計畫購屋的民眾，在升息之前，要先從利率趨勢及未來收入情況兩方面做好評估。想要規避利率急升風險且收入穩定的房貸族，可優先選擇「固定利率房貸」。所謂固定利率房貸指的是，房貸戶一開始與銀行洽談時，在一段時間內約定一個固定的貸款利率，以後不管日後市場利率如何變化，利率都會在簽約範圍內。     目前市場固定利率房貸大致又可分為2種，一是壽險公司提供3 ?10 年的長天期固定利率房貸，另一是由銀行提供6個月至2年不等的短天期固定利率房貸。但不管天期長短，只要約定時間到期後，採取指標利率加碼的利率設計，房貸戶可依自己需求選擇固定的年期。     固定利率房貸的好處是不管利率變化，每月還款金額固定，房貸戶可明確掌握每月貸款支出，適合收入穩定且對利率變化敏感的客戶，但缺點是目前首年利率會比指數型房貸高，且利率計價方式固定、換約比較困難。     此外，去年政府將指數型房貸調整時間，從原先的季調，再增加一個月調的選項，在降息期間，月調能快速反應市場利率；相反的，當市場反轉變成升息環境時，貼近市場的優點就變成為缺點。因此，對初貸戶來說，現階段最好選擇季調比較划算。    保 險  利變型、投資型保單可因升息受惠      升息，究竟對哪些保單是利多？想知道答案，要先了解什麼是保單預定升息，究竟對哪些保單是利多？想知道答案，要先了解什麼是保單預定利率及保單宣告利率。利率及保單宣告利率。     保單預定利率，簡單來說，就是保戶所繳的保費，除了支付保險公司的行政費用、危險保費之外，保險公司會進行各類投資以獲取收益，而保險公司會預設一個預計達成的投資報酬率，並依此報酬率給予保戶保費的折扣，所以預定利率愈高，保戶繳交的保費就愈少；反之，預定利率較低，就會給較低的保費折扣，所以保戶繳交的保費就比較多，因此，預定利率跟保費成反比，通常預定利率愈高，保費愈便宜，預定利率愈低，保費愈貴。     除了投資型保單沒有預定利率外，傳統型保險包括壽險、養老險、醫療險、意外險、防癌險，且不分台幣或外幣類型，每張保單都有預定利率，而且都是固定的，並不會因為升息而調高，因此升息對這類保單並無影響。只是有些民眾可能會想把之前所買的低預定利率保單解約，轉買高預定利率保單。     但是三商美邦人壽副總經理王基恩不建議近2年買了固定預定利率保單的保戶解約，因為保險是長期的資產配置，況且解約也不划算，尤其是未到期解約會被收取解約金，消費者拿回的金額可能低於總繳保費，造成相當大的損失。     如果真的不想繼續投保，他建議可以採用減額繳清方式，也就是把保額降低、保費一次繳清，但保障仍在，比一次解約所有保障全部消失來得好。 利變型、萬能型保單對利率走勢很敏感     至於宣告利率，像利率變動型、萬能型保單每月會公告宣告利率，對利率走勢也很敏感。所謂宣告利率是保險公司每個月依據投資績效、市場利率等因素訂定。以三商美邦為例，4月份利變壽險的宣告利率為2.8% ? 2.9%，利變年金的宣告利率為1.2% ? 2%（外幣則為3.5%），萬能壽險的宣告利率為2.1% ? 2.3%。     一般而言，宣告利率愈高，累積的保單價值準備金愈高。王基恩預估，央行升息超過3碼以上時，保險公司的宣告利率通常也會有調升的情況，也就代表保戶存在保險公司的錢將因而隨之增加。因此包含利率變動型壽險、利率變動型年金及萬能壽險等類型的商品，只要是有宣告利率的保單，都會因為升息而受惠。     同樣可受惠升息的還有投資型保單，由於央行升息代表景氣上揚，企業盈餘增加，股價就會跟著走高，亦將拉抬了各類基金的淨值，所以，投資型保單便有機會因為投資績效提升，致使保單價值增加，讓保戶跟著受益。     要提醒的是，雖然升息對各類保單的影響都不相同，但王基恩強調，保險只是資產配置的一部分，投保前還是要先了解自己的投資屬性，以及自己對保險的定位，才能真正發揮保險理財的效果。crack car loan new online

【網路地產王／洪倩宜／綜合】　　房屋漏水了，到底是原屋主、房仲介業者或水電師父的責任呢？應該是許多不幸買到漏水屋的屋主心聲，亦是相當常見的民事糾紛。房仲專家表示，依據公寓大廈管理條例第十二條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」 ■ 公共管線漏水修繕均攤 自家管線自己負擔　　簡單地說，居家管線屬共同壁公共管線的部分，如因老舊或非人為因素所造成的漏水，應由該上下樓層相關的區分所有權人均攤修繕費用。若是出租時，原則上應由出租人負擔修繕費用，租賃契約另有約定者除外；如為自有管線漏水，原則上應由該漏水管線的區分所有權人負修繕責任。■ 遇上惡鄰不修漏 先調解、後訴訟　　但常見樓下漏水，即直覺認為是樓上住戶不當施工所致，但樓上住戶卻歸究於管線老舊等非人為原因而不願負責修繕，以致問題未能解決，導致損害繼續擴大。遇上此一情形，首要問題便是請來專業人員如建築師工會、土木技師工會或結構技師工會等負責鑑定工作，找出到底是誰的管線漏水，以追究相關責任歸屬。　　倘若確定是樓上住戶不當施工所致，依據民法第一百八十四條規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，須負損害賠償責任，若樓上屋主應賠償而不願負責時，只好藉由民法來解決爭議，如不願藉由法律訴訟，這類民事糾紛事件亦可尋求鄉鎮市區調解委員會，以免費時傷財，但前提是兩方都有意願解決。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

記者曾萃芝／台北報導      根據經建會統計，現在每100人當中就有10個老人，到民國145年，每100人中，老人將會增至38個之多，面對高齡化社會到來，銀髮族所選擇養老居住環境與休閒住宅產品便成一個值得關注市場。　    中信房屋宅指數調查顯示，50歲以上消費者購屋首重坪數、生活消費商圈與公園綠地，居住選擇條件中，以「交通便利」、「近大型醫院」和「充分活動空間」等3項為重點。 　舉例而言，北市銀髮族可選擇民生社區（近長庚和空總）、大安森林公園和中正紀念堂周邊（近台大醫院）、國父紀念館周邊（近北醫、國泰醫院和仁愛醫院）、中山足球場和14、15號公園周邊（近馬偕）、石牌和天母（近榮總）、內湖市區和東湖（近三總、國泰醫院和康寧醫院）、及位捷運南港線玉成公園和南港一號公園周邊（近忠孝醫院）等類似區段，不但具備便捷大眾運輸工具且周邊還有充分活動空間與休閒綠地。 　但首善之區的台北市是寸土寸金，對口袋不夠深的買方來說，想要在此購屋是有難度的，如購屋資金並非那麼多銀髮族，往市中心以外找，一樣會有不錯休閒養老區域。休閒住宅可能影響行情條件及買方購買意願各有不同，就投資與選購時應注意下列重點： 　1.保值性： 　中信房屋行銷企劃副理江龍名說，休閒住宅是近年才出現新產品，市場接受度並不太高，常是一時熱潮下產品，許多標榜「休閒住宅」產品常因後繼無力，價格硬生生攔腰跌對半，因此休閒住宅首重保值性是否夠佳。 　2.收益性： 　全國不動產董事長葉春智說，休閒住宅是被多數購屋人當作第二屋，常在使用率不高情況下，轉租他人當房東，因此是否能租出去，和租金報酬率也將影響行情。 　3.轉手性： 　休閒住宅非必需品，屬小眾產品，東森房屋副總黃淑苓說，轉手難易的問題，是購屋人在購置休閒住宅前會加以考量部份。 　4.交通便利性： 　休閒住宅多位遠離塵囂處，江龍名說，如交通易達性太低，購屋人考慮到交通時間花費甚鉅，也將降低購買意願、減損行情。 　5.景觀： 　休閒住宅強調在工作之餘得到身、心、靈方面舒壓，景觀因此也成休閒住宅訴求重點，台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧說，「好景觀對物件價格及保值性有絕對保障。」 　6.社區管理規劃： 　江龍名說，住戶管理不周全，休閒設施可能成無人可管「社區孤兒」，自然轉手性變差，進而影響房價。 　7.是否能同時符合「休閒」和「居住」兩種需求： 　休閒住宅若能先將「居住」需求滿足， 再附帶「休閒」功能效益，對消費者是最理想狀況，身價也當然水漲船高。　    8.需求強度： 　除少數「特殊」情形外，休閒住宅使用率大多不會太高，為每周、甚至每月一、兩天使用，21世紀不動產行銷部經理曹若琪說，高價買一棟房子，是否符經濟效益，消費者可能會針對此點慎重考量。休閒住宅市場中，新屋不一定吃香，其實中古屋或成屋更能確實掌握休閒設備管理品質，與進駐率、使用率高低，確保爾後居住品質。 2010/06/20http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=19324&P=1   crack car loan new online