買賣房屋遭到詐騙集團的設局訛詐，因此損失大筆金錢，在目前社會風氣敗壞下屢見不鮮。尤其在不景氣的時代，正常投資管道不易快速賺到大筆財富，特別容易出現鋌而走險的不法之徒。大多數的人將畢生的積蓄都投注在購屋上，辛苦半生好不容易擁有屬於自己的房子，無論買屋或者賣屋，都必須提防詐騙集團的趁機入侵。究竟詐騙集團如何憑籍奸巧的手法，將買賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有？在買賣的過程中，應注意那些事才能避免受騙？本文試以三個案例說明。 案例一：      周董長期觀察房地產市場的動向，判斷高雄市愛河附近的地價將要飆漲，於是透過友人介紹，向屋主趙醫生購買了該地段的大廈一戶。由於周董的預算充足，不需要向銀行貸款，因此在過戶前便支付趙醫生百分之五十的價款，約定交屋同時再支付另外一半。而趙醫生也依約將所有權狀、身分證影本及印鑑證明交給代書辦理過戶。沒想到在辦理過戶手續時，地政事務所通知所檢附的權狀是偽造的，周董這時才發現大事不妙，而趙醫生早已不知去向。警方調查結果，發現趙醫生交付的權狀、印鑑證明及身份證全是偽造的，而且屋主另有其人，只是將房子出租予他人使用而巳。解    析：      購買房地產，目的無論是投資獲利，或者用來居住辦公，應注意的事項千萬不可省略。例如必須先向地政事務所申請土地建物登記簿謄本，才能了解買賣標的物的面積、所有權人、有無他項權利設定等情形。在簽約支付價金時，並應核對賣方身份證與所有權狀記載是否相符。然而，就案例一而言，幕後可能有偽造證件集團支持，才能偽造出連代書都無法判斷真偽的權狀及身份證。因此，事先到現場調查屋況及透過第三人保障交易安全就顯得非常重要。除了了解標的物的屋況及格局外，應適度詢問鄰居或管理員，或許可事先查知是否為假房東售屋。中信房屋提供「房屋交易安全制度」，在買賣交易全部完成前，買方所支付的價金會存放在銀行專戶內，賣方無法提前取得。就案例一來說，趙醫生無法在過戶前拿到價金，一旦在過程中發現其中有詐，周董的錢仍被保管在專戶中，安全無虞。 案例二：      丁丁欲出售位於台中市中港路市價大約兩千萬元的房屋，並在某大報刊登售屋廣告。某日，一位自稱天線公司董事長的迪西來看屋，對於丁丁的房子非常滿意，當場以兩千三百萬成交，但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手續。丁丁心想：自己沒有認識的代書，聽說一般交易慣例也是由買方找代書。而且迪西看起來豪爽氣派，有大老闆的派頭。於是不疑有他。隔天，迪西帶著代書小波，前來與丁丁簽訂買賣契約書，並當場支付頭期款四百萬元，丁丁也交出所有權狀等相關證件，並於過戶書類上蓋妥印鑑交由小波辦理手續。然而，此後就再也沒有下文。丁丁覺得過戶的時間拖得太久，向地政事務所調閱登記謄本，才赫然發現產權巳登記為丁丁所有，並巳設定抵押向銀行及地下錢莊貸款，總計兩千一百萬元，而丁丁與小波早巳逃逸無跡。解    析：      詐騙集團常用的手法之一，就是先給付一筆價款後取得賣方的信任，待交付證件後與勾結的代書快速辦好過戶及貸款，取得不法利益後逃逸。由於辦理登記時的證件完全是真實的，所以地政機關也核淮登記無誤，而代書本身也是涉案人，因此被害人很難防範。唯一預防的方式，只能選擇優良誠信的代書。然而一般人並不瞭解哪個代書值得信任，表面光鮮亮麗甚至擁有豪華寬闊的辦公室樓面，也未必不是詐騙集團的偽裝。因此，最好選擇著名的大型房屋仲介公司，例如中信房屋旗下擁有許多經過嚴格考核篩選的「特約地政士」，凡經由中信房屋成交的案件，既非賣方指定也非買方指定，而是由中信房屋指派特約地政士負責辦理產權登記手續，方便又安全。 案例三：唐三藏打算到天竺取經，遂將其名下所有的清淨精舍一棟出售予牛魔王，希望牛魔王能精修佛法。牛魔王只有總價三成的自備款，雙方在買賣契約中約定，尾款由牛魔王向銀行貸款後支付，並委託代書辦理過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利，而牛魔王也如期向銀行申請房貸，並經核淮對保。過戶完成及銀行貸款抵押設定登記後，代書通知買賣雙方會同至銀行取款，但約定的時間巳過，牛魔王卻遲遲沒有現身，經向銀行放款人員查詢得知，牛魔王早在唐三藏到達前巳將貸款領走，躲回遙遠的火焰山。從此，唐三藏再也找不到牛魔王了。解    析：      詐騙集團在買賣過程中完全不動聲色，完全按照合約程序進行，使得屋主放鬆戒心，在最後一道手續中利用時間差領取銀行貸款捲款潛逃得逞。最好的防範方式就是委託知名連鎖房仲品牌，例如委託中信房屋的「特約地政士」辦理銀行貸款，在買方以銀行貸款作為尾款的支付時，特約地政士會與銀行放款人員保持連繫，待買賣雙方到場後始能撥付款項。此外，申請貸款時買方須出具授權書，指示貸款銀行於撥款時，直接將款項撥付至中信房屋控管的「房屋交易安全專戶」保管，如此才有完整的防範。案例三的唐三藏，因為在交易中沒有中信房屋的專業協助，被牛魔王騙走七成價款，損失實在不小。 crack car loan new online

  案  例：    大老闆鍋抬民觀察到景氣有復甦的跡象，經濟寒冬似乎要過去了，尤其房地產市場漸漸復甦，因此想把資金投注在不動產上。鍋老闆想起雲林還有一大塊土地沒有使用，乾脆拿來蓋房子，景氣回升之後高價賣出就能大賺一筆。於是鍋老闆向銀行申請貸款，在那塊土地上蓋了三棟房子，其中一棟「紅海居」位在土地的最內側，沒有對外連接的道路，因此鍋老闆在土地上預留一條私設道路，可以對外連接。沒想到景氣不如預期的好，幾年後，房地產市場不但不見好轉反而大跌，連科技業也受到金融海嘯的衝擊。鍋老闆資金調度出現困難，因而無法按期償還銀行貸款，結果銀行向法院聲請拍賣鍋老闆名下的房子。      小演員陳灌蟋為了多賺點錢，經常出售自拍相片給雜誌社。辛苦了幾年，陳灌蟋終於存了一筆錢，他希望能在鄉下買一棟房子，遠離台北的喧囂。然而，看來看去，不是太過偏遠就是屋況不佳，好房子又很貴。朋友建議他去買法拍屋，陳灌蟋也覺得不妨一試。幾個月後，他終於標下一棟房子，無論環境、格局，各方面都相當不錯，而且拍定價格才300萬，根本就是撿到大便宜。這棟房子就是鍋抬民蓋的「紅海居」。      鍋抬民知道「紅海居」以300萬價格拍定，非常震怒。這棟房子花費他很大的成本，當初訂價至少要賣600萬以上才有利潤，竟然被這個只會自拍的陳灌蟋以半價買到。鍋抬民怒氣難消，於是他找陳灌蟋談判。鍋抬民趾高氣昂地說：「知道嗎？你買到『紅海居』也沒用，這房子出入都要通過我的土地，我不讓你過你連家都回不了。不過，如果你要買下那條道路，我可以用500萬賣給你。」陳灌蟋搖搖頭說：「我買房子才花300萬，買道路居然要500萬？你去搶比較快啦！」結果談判破裂。      鍋抬民心想，你不買土地就想通過，天底下哪有這麼便宜的事？於是，在房屋點交前一天，鍋抬民僱人連夜趕工，在緊鄰「紅海居」的自己土地，也就是那條私設道路上，築起一道圍牆。第二天，執行法官與陳灌蟋到現場一看，都傻眼了，公路與「紅海居」之間，只剩下一條僅容人側身通過的窄縫。陳灌蟋心想，難道我住在這裡的每一天，都必須這樣「擠」著出入嗎？真是太可惡了！因此，陳灌蟋一怒告上法院，控告鍋抬民妨害自由。   解  析：一、 所有權社會化      所有權雖然是私人的權利，但如果無限制地發揮個人的自由，逞一己之私，必定與社會共同利益相違背，甚至危害社會。所謂「所有權社會化」，就是指私人所有權，不僅是權利也含有義務，一方面是個人的權利，一方面對社會有應盡的義務，所有權人必須兼顧社會之利益，行使所有權的時候也應該同時顧及公共利益，不能以損害他人為目的。二、 公用地役關係      所謂「公用地役關係」是指私人土地在一定條件下具有「公用物」的性質，雖然所有權人仍保有其土地所有權，但其權利之行使應受限制，不可以妨礙公眾通行。案例中鍋抬民的私人土地已經成為「既成道路」而供公眾通行使用，因此產生了公用地役關係，鍋抬民不可以違反供公眾通行之目的而為使用。這在行政法院61年判字第435號、59年判字第638號、57年判字第276號、57年判字第32號、53年判字第157號、46年判字第39號等判例中，再三確認。三、 不可權利濫用      民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得以違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物。」又依據民法物權編的相鄰關係，第787條規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。」第788條規定：「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。」第790條：「他人有通行權者，土地所有人不得禁止他人侵入其地內。」案例中鍋抬民的土地已經設為一條私設道路，其所有權的行使，應當受「道路使用」這個「目的」的限制。何況陳灌蟋對於該「私設道路」有通行權，依法甚至可以自行開設道路，鍋抬民不能禁止陳灌蟋通行，頂多向陳灌蟋請求支付償金而已。   結  論：      鍋抬民雖然是在自己私設道路內建築圍牆，仍然構成妨害陳灌蟋的通行及居住，鍋抬民對於其所有權之行使，屬於「權利濫用」。而憲法第10條規定人民有遷徙居住之自由，國家有責任保障人民的遷徙及居住安寧，使其免於不法干擾。對於物質或精神作用之外力強暴、脅迫，國家應該為人民排除。所謂「強暴脅迫」，是指以實力不法加諸他人，但不以直接施於他人為限，如果間接施於物體而對他人造成影響，也算強暴脅迫。因此，鍋抬民建造圍牆用來阻礙陳灌蟋的通行、遷徙、居住，已構成刑法第304條第1項以強暴妨害人行使權利罪。      鄰居關係，貴在講信修睦，守望相助，所謂遠親不如近鄰。鍋抬民以這種方法逼迫陳灌蟋向他購買土地，不但破壞了鄰居和諧，自己也構成犯罪，得不償失。crack car loan new online

案例：      某甲向某乙承租房屋一棟，租期兩年，每個月租金2萬元。由於經濟不景氣某甲失業了，無力繼續繳房租，於是在房東某乙不知情的情況下，某甲悄悄搬家了。某乙得知某甲搬家相當生氣，因為某甲積欠三個月房租未繳，而且行蹤不明讓某乙催討無門。某乙開門進屋後，發現某甲走的相當倉促，不但室內凌亂，牆上還掛著一幅水墨畫沒帶走。某乙請人鑑定後發現該畫竟然是張大千的真跡，價值在100萬元以上。試問，某乙該如何處理這幅畫以滿足自己的債權呢？ 解析：一、 何謂留置權？      所謂「留置權」，是民法上的一種「物權」，例如抵押權人對抵押的不動產有優先受償的權利，留置權人也可以在他的債權未受清償時，留置該動產。留置權的發生，必須是債權人占有他人的動產，而且債權的發生必須與該動產有「牽連關係」。所謂牽連關係，例如汽車維修廠商對於客人未付的維修費用，與該送修的汽車之間，就有牽連關係；房屋出租人的租金債權與承租人留在屋內的動產，也有牽連關係。但如果債權人一開始就知道該動產不是債務人所有，或者因為重大過失而不知，則沒有留置權。例如送修汽車之人有出示行車執照，汽車不是送修之人所有，而修車廠明知或者疏未察覺（汽車維修費用的債務人是送修汽車之人，不是汽車所有權人）。二、 租賃關係產生的留置權      民法第445條第1項規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。」本條之規定僅限於「不動產」的出租人才有適用，而且只能就租賃契約所生的債權行使留置權。例如租賃契約終止後留置權的標的物必須置於該不動產，即使出租人未占有該動產，留置權也能發生。      此外，對於「禁止扣押」之物不得為留置。所謂「禁止扣押」之物，依強制執行法規定，是指：1、二個月間生活所必需之食物、燃料、金錢；2、必需之衣服、寢具及其他物品；3、職業上或教育上所必需之器具、物品；4、勳章及其他表彰榮譽之物品；5、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物；6、未與土地分離之天然孳息不能於一個月內收穫者；7、尚未發表之發明或著作；8、附於建築物或其他工作物，而為防止災害或確保安全，依法令規定應設備之機械或器具、避難器具及其他物品。三、 留置權的效力      留置權發生後，出租人得留置該租賃不動產內承租人所有的動產，如果承租人趁出租人不知而把留置物搬走，出租人可以提出異議。但如果被取走之物是承租人執行職務所需之物或為通常生活關係所需者，例如廚師的烹飪用具，則出租人不得提出異議。出租人一旦提出異議，可以不聲請法院，逕行阻止承租人取走留置物，而且在承租人離去租賃的不動產時，還可以占有該留置物。此外，如果承租人趁出租人不知，或者不顧出租人的異議而將留置物取走，出租人有權終止租賃契約。四、 留置權的消滅      留置權因下列幾種原因而消滅：第一、承租人取走留置物，並非趁出租人不知或出租人沒有提出異議。第二、承租人提出擔保。第三、第三人因善意取得該留置物的所有權或質權。例如承租人在出租人不知的情形下，在公開的市場出售留置物，而被善意第三人買到，此時出租人不能再對善意第三人主張自己對該物有留置權。五、 留置權的實行      出租人實行留置權，必須債權已屆清償期（例如已經到期的租金），且必須定一個月以上的相當期間，通知承租人，並且聲明「如不於該期限內為清償時，即就其留置物取償」，如果留置物為第三人所有或存有其他物權而為出租人所知者，也要一併通知。如果無法通知（例如承租人行蹤不明），於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，出租人也可以實行留置權。      實行留置權依法準用實行「質權」的規定，方法有三種：1、拍賣留置物，就其賣得價金而受清償。2、與承租人或留置物所有權人約定取得留置物的所有權。3、約定以拍賣以外之方法處分留置物。拍賣留置物也可以經公證人、警察機關、商業團體或自治團體的證明，依照市價變賣之，但在拍賣或變賣前，除非有無法通知的情形，仍應再次通知留置物所有權人。六、 結論      某甲積欠某乙房租三個月，共6萬元，某甲又在房屋內留有張大千名畫一幅，某乙對於該畫自可主張留置權。此時，某乙得發出存證信函給某甲，表示反對某甲將該畫取走的意思，並聲明：「請台端於文到一個月內清償積欠的租金共計6萬元，如逾期未清償，本人將就上述之留置物取償。」依題意，某甲行蹤不明無法寄送信函，依民法第936條第3項之規定，於債權清償期屆至後，經過6個月仍未受清償時，某乙亦得行使留置權。crack car loan new online

§ 案例      某甲想在其擁有的A土地上蓋房子，然而北側的聯外道路太窄，路線又過於彎曲，如果能在鄰接南側的B土地上開闢一條較寬的道路，不但與高速公路的距離能夠縮短許多，將來房子的價值也能大大提高。於是某甲與B土地的地主某乙達成協議，每年支付地租10萬元給某乙，讓他開闢道路。解決了道路問題，某甲便開始蓋房子，沒想到房子剛蓋好，某乙就將B地出售給某丙。新地主某丙主張收回B地，除非某甲每年支付30萬元租金，否則不能繼續使用道路。某甲心想，每年30萬元也不算太貴，但他擔心將來某丙又將B地賣給他人，又必須重新訂約，更糟糕的是，萬一新地主根本不同意開放通行怎麼辦？有沒有一勞永逸的辦法呢？ ※ 解析一、 何謂「地役權」？      所謂「地役權」是指為了增加土地的的利用價值，使地主對土地的「支配力」能達到他人土地的權利。民法第851條：「稱地役權者，謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。」增加了利用價值的土地稱為「需役地」，而因此使用收益上受到限制的土地稱為「供役地」。例如需要對外通行的土地是需役地，而被通行的土地就是供役地。除了「通行地役權」之外，包括引水、排水、汲水、建築、放牧、採取砂石等等，都可以設定地役權。      為了調節相鄰土地之間的利用，達到「物盡其用」的目的，民法在所有權章（第775條～第798條）有「相鄰關係」之規定，其作用與地役權相同。然而相鄰關係是基於法律規定最小的調節，目的在使土地所有權能發揮其基本功能。如果超過其基本功能，要產生更大的利用價值，則必須有從屬於所有權的其他權利，這就是地役權的目的。      例如土地與公路之間沒有適宜之聯絡，以至於正常的使用發生困難，地主可以基於其所有權，向鄰地所有權人主張民法第787條之「袋地通行權」。但如果土地與公路之間「有」適宜之聯絡，但地主想要採取更好的通行方式任，則只能經鄰地所有權人的同意，不能主張袋地通行權。二、 地役權的法律性質      要發生地役權，必須有兩個土地存在，「需役地」之地主必須在「供役地」上設定地役權，因此，地役權是一種利用他人土地的「物權」。供役地的地主所負擔的義務是「容忍義務」，也就是必須容忍他人使用自己的土地。基於物權的效力，即使供役地移轉給他人，甚至由他人繼承，都必須繼續承受此項容忍義務，而不能主張所有權而排除需役地的利用。此外，如果在同一土地上的同一項利用，已設定地役權，地主又以契約供第三人使用，則地役權優先於該第三人的使用權，這就是「物權優於債權」的原則。三、 地役權的取得      地役權通常須由需役地的地主與供役地的地主之間，訂立設定契約，但也可以由供役地地主單方面的「捐助行為」或「遺囑」而成立。地役權的設定，非經「登記」不生效力，而且其登記必須記載供役地之標示及地役權設定之目的、範圍。土地登記規則第109條規定：「地役權設定登記時，應於供役地他項權利部登記，並於需役地標示部其他登記事項欄記明供役地之地號。為地役權設定登記時，如需役地屬於他登記機關管轄，供役地所在地之登記機關應於登記完畢後，檢附供役地登記用紙他項權利部影本通知他登記機關辦理登記。」      此外，地役權也可以依「時效」取得。民法第769條：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」第770條：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」第772條：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」以「通行地役權」為例，如果地主一開始通行鄰地時，並不知道自己無權通行，而且不是因為過失而不知情（例如地界不清），則繼續公然且和平的通行，長達十年，則有權向該鄰地所有權人請求登記通行地役權。四、 地役權的消滅      地役權在以下幾種情形下消滅：（一）土地滅失，或者事實上不能達到目的。例如「引水地役權」在該水源斷絕後，地役權消滅。（二）供役地被徵收。如果是「需役地」被徵收，則地役權一併被徵收，不當然消滅。（三）存續期間屆滿或解除條件成就。（四）混同。就是需役地的地主取得供役地的所有權。地役權消滅時，供役地所有權人得請求塗銷地役權登記，如果地役權人不同意，得請求法院判決。五、 結論      案例中，某甲為達到增加A地利用價值的目的，與B地的地主訂立契約取得通行權。然而一般的「債權契約」只有在特定人之間才有效力，一旦所有權讓與他人，則無法以該「通行權契約」對新所有權人主張權利。B地出售並讓與某丙後，雖然某乙無法繼續履行與某甲之間的通行權契約，可能構成「違約」而負損害賠償責任，但A地的通行問題還是不能解決。要想一勞永逸的取得對鄰地的通行權，最好的辦法是設定通行地役權。設定後，縱然某丙再將B地所有權讓與他人，甚至某甲將A地讓與他人，無論輾轉讓與多少人，A地的通行權均可獲得保障。crack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例一：                                                                                               某甲長期失業又罹患絕症，一時想不開，就跑到鄰縣一座社區大樓的頂樓，打算跳樓自殺。然而他摔到三樓時撞到三  樓的遮雨棚，彈到對面大樓二樓的外牆，最後落在一樓院子裡。某甲由於大量失血，被緊急送醫後仍宣告不治，他的家人堅持將他帶回家，四小時後，某甲於自家床上斷氣。           案例二：                                                                                                 某乙因懷疑女友劈腿，約女友到其住處談判。兩人愈談愈僵，某乙一時激憤竟失手殺死女友。某乙殺人後為了毀屍滅跡，將屍體搬至地下室停車場，藏在汽車後車廂，但被鄰居發現形跡可疑，某乙來不及開車就逃跑了。兩天後，警察在  停放於地下室的汽車內找到女屍，但該車停放於某丙的停車位。 b解 析d 一、 出售凶宅，賣方應負甚麼責任？      「凶宅」一詞，在法律上尚無定義，一般係指屋內曾發生他殺或自殺致死事件的房子。由於傳統上，國人對此類事件較為忌諱，尤其在風水方面有不好的影響，因此會降低一般消費者的購買意願。在法律上，「凶宅」可能構成「物的瑕疵」，就買賣契約而言，賣方負有「物之瑕疵擔保責任」。民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」但第355條第1項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」因此，「凶宅」不是不可以買賣，只是賣方須事先言明，如果隱匿不報，買受人事後可以積極主張自己的權益，並且解除買賣契約。二、 法院如何判定凶宅？       以高等法院97年度上字第486號判決為例。該案事實是某甲自某處10樓跳樓，墜至同大樓2樓陽台死亡。2樓屋主某乙認為某甲自殺使其所有房屋變成「凶宅」，造成該屋價值降低，因此訴請某甲之繼承人某丙賠償其損失。法院認為：一般所稱之「凶宅」其定義按內政部「不動產委託銷售契約書範本」的附件一「不動產標的現況說明書」第十一項：本建築改良物（專有部份）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事；至於民間一般看法之凶宅指曾發生過死亡案件的場所（包括兇殺、自殺、意外致死等）。其實際成交價格約為正常市價之八成。統計結果顯示，非自然身故情形下之不動產其減損後價格為市價之70%至89%為主要意見。房屋發生非自然事故死亡，亦即是否發生凶殺或自殺致死之情形，屬於交易情形應揭露之事項之一，易言之，為影響交易人買賣房地交易價格因素之一；又一般人購屋居住對於房屋有非自然身故情形固多有忌諱，然心態程度不一，亦有可能因宗教或時間或對系爭房屋施以民俗儀式降低此因素之影響。三、 出售凶宅，仲介業者應負甚麼責任？      對於仲介業者而言，最重要的工作及責任就是詳細調查屋況並誠實告知消費者。不動產經紀業管理條例第23條第1項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」然而，內政部頒定之「不動產說明書應記載事項」卻無關於「凶宅」之規定。事實上，由於凶宅涉及之事件往往關係到死者及其家屬的隱私，仲介業者非但無權擅加調查或揭發，甚至警察及其他政府機關無正當理由亦不能任意揭露相關資訊。因此，倘若屋主刻意隱匿，仲介業者亦無從發覺。換言之，仲介調查義務受限於其事實上的調查能力，如以一般方法（例如打聽附近傳聞）均無法確認該事件，仲介業者對於凶宅應無責任。四、 明知凶宅卻隱匿出售，有無刑事責任？       無論是賣方或仲介業者，如果明知該屋為凶宅，卻故意不告知買方，可能構成刑法第339條詐欺取財得利罪，仲介業者也可能另構成第342條背信罪。以板橋地方法院97年度易字第1123號判決為例，某甲明知某乙所有之房屋曾有人燒炭自殺，以低價向某乙買進，隨即透過仲介公司轉售予某丙，並隱瞞仲介公司及某丙。法院判決某甲成立詐欺取財罪，並表示：依社會通念，只要不是生病自然死亡而是屬於自殺（不論最後是否是死在屋內）或意外事故而死亡之屋，即是屬於凶宅，較難成交，縱可成交，價格亦會比一般市場行情低很多，被告在購入系爭房屋後要轉賣時，刻意向被委託出售之仲介公司隱瞞屋內曾有人自殺之情，甚至於在不動產標的現況說明書中關於「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然事故」欄位上，勾選「否」。然縱被告所辯在系爭屋內燒炭自殺之人並非死在屋內而是至醫院途中或在醫院才斷氣等情屬實，但被告至少應告知買方即告訴人有關於之前曾有人在系爭屋內燒炭自殺（但不見得死在屋內）之情。五、 結論      案例一某甲最後雖然死在自家床上，但曾於臨縣的社區大樓有自殺行為，對於該大樓而言，自屬重大事件。頂樓平台依法屬於全體區分所有權人共有，對於該大樓全部住戶而言，均屬必須告知的事項。而對面二樓外牆及一樓院子，由於與某甲皆有所「接觸」，該二樓及一樓出售時，最好都要告知買方該事實。案例二某乙殺人之處所，當然成為「凶宅」，且由於盛裝屍體的汽車停於地下停車場，若該地下停車場的產權屬於「大公」或「小公」，則全部擁有持分之屋主，於房屋出售時自必連帶移轉該停車場之持分，亦應告知買方該事件。尤其某丙的停車位遭到某乙放置屍體，該停車位出售時更加必須告知，否則即有隱匿的法律責任。 《中信房屋報導 2009年5月號》crack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例：一、A出租房屋給B，後來房子遭到法院拍賣，由C購得。 二、A誤以為自己為房東，擅自將B的房子出租給C。後來B將房屋出售給D並完成過戶。 三、A將房屋借給B，並已交付B使用中。後來A將房屋出售給C並完成過戶。 四、A未得授權，擅自將B的房屋出租給C。後來Acrack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例：      某房屋仲介公司代售某乙委託的房屋一棟，某甲看屋後表示有意願購買。仲介人員建議某甲先支付20萬元「斡旋金」，斡旋期間自1月5日到1月10日。之後，某甲的太太也前往看屋，發現該房屋有嚴重漏水，於是某甲在1月8日向仲介人員表示不買了。但仲介人員說斡旋金委託書已經提示給某乙，如果某甲不買，必須以書面撤回。於是，某甲寄發出存證信函，該信函於1月9日下午寄達某乙，但某乙卻於1月9日上午同意依某甲的條件出售，並且在斡旋金委託書上簽名。試問：某甲可否取回斡旋金？仲介可否將該20萬元交給某乙？ 解析：一、何謂斡旋金？      民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」買賣契約的成立也是這樣，一方（無論是買方或賣方）提出「要約」，他方表示「承諾」，買賣契約就成立了。要約的方式以口頭或書面均可，依當事人的意思決定，並非一定要給付「斡旋金」。然而，實務上透過仲介的房屋買賣，由於仲介居中斡旋，如果買方僅以口頭提出購買意願，賣方往往無法確認其真實性。為了表達買方購屋的誠意與資力，通常買方會交付一筆金錢，由仲介人員持有；仲介人員再將該筆金錢向賣方出示（此時還不能交給賣方），藉以表示買方有明確且認真的購買意願，並進而向賣方商議價格及其他買賣條件，最終促成交易。這筆用來「斡旋」的金錢，即所謂的斡旋金。      法律雖然沒有規定「斡旋金」，但依「私法自治」原則，當事人之間可以自由約定彼此的權利義務，只要不違反公序良俗及強制規定，該約定即屬有效。因此，消費者要確定交付斡旋金會發生何種效力，必須要仔細閱讀相關的契約書及單據。二、斡旋金的效力      斡旋金的作用，雖然主要在於表達買方購屋意願，但一般實務上會將斡旋金的效力與買方的「購屋要約」相結合。換言之，當買方的要約（即購屋條件）得到賣方承諾（即同意出售）時，買賣契約即為成立，而該筆斡旋金也同時轉變為「定金」。也有少數仲介業者約定在買賣成交時，斡旋金將轉為「仲介服務報酬」，消費者支付斡旋金前應仔細閱讀書面條款，才能充分了解自身權益。      此外，斡旋金也可能有「優先要約」或「單一要約」的效力。亦即在要約期間內，支付斡旋金的買方可以享有優先的或唯一的要約權利，仲介公司不得接受其他買方的要約，或其他買方的要約排在後面，待其要約期間過後其他要約才能傳達給賣方。但此種效力應有特別約定，否則基於交易透明的要求，房屋仲介不能隱藏任何買方的要約，而必須全部傳達予賣方，供賣方選擇。三、可否取回斡旋金？      如上述，斡旋金的效力往往結合購屋要約，如果購屋要約失效、到期或撤回，斡旋金就不能獨立存在，仲介人員必須立即返還予買方。例如要約期間五天，但賣方在第三天就以書面表明拒絕其要約，依民法第155條：「要約經拒絕者，失其拘束力。」雖然要約期間尚未屆滿，但該要約既然經賣方拒絕而失效，買方自得取回斡旋金。又例如要約期間五天已過，買方尚未取回斡旋金，而賣方在第六天同意依買方提出的條件出售，依民法第158條：「要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力。」因此，買方依然可以取回斡旋金。四、定金的效力      定金是一種「從契約」，附屬於「主契約」例如買賣、租賃。因此定金通常存在於主契約成立之後。如果主契約的成立有爭議，支付定金可以「推定」主契約成立。民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」以買賣定金為例，定金在買賣契約成立後，原則上屬於買賣價金的一部分，例外在當事人違約時，定金會具有違約金的性質。五、結論      依上述可知，斡旋金與定金完全不同，斡旋金是在契約成立「前」用來商議買賣條件的；定金則是在契約成立「後」用來確保契約履行的。雖然依當事人之間的約定，同一筆金錢可以由斡旋金轉換為定金，但由於二者效力完全不同，千萬不可混淆。例如買賣契約crack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例：一、 小林從售屋廣告上得知向老張欲出售房屋一棟，看屋後   相當滿意，於是雙方訂立買賣契約並完成過戶。然而交屋後，第三人陳小姐主張自己原是該屋所有權人，而老張以偽造產權文件的手法將房屋登記在自己名下，然後再賣給小林。陳小姐因此向法院訴請塗銷所有權移轉登記，並請求小林返還房屋。試問小林必須返還房屋嗎？二、 小芳購買獨棟房屋一棟及其基地，建物一樓面積五十       坪，但事後得知該屋後方越界占有鄰地約零點一坪。鄰地       所有權人主張小芳侵害其土地所有權，要求小芳拆屋還       地。試問小芳必須拆屋嗎？三、 馬家四兄弟共有一塊土地，其持分按兄弟排行各為       4/10、3/10、2/10、1/10。馬大認為空地如不使用實在浪       費，提議委由專業的停車場公司經營，馬二同意這個方       案，但馬三馬四反對。試問這個方案可行嗎？ 解析：一、民法物權編的修正      民法物權編修正條文於民國98年1月23日公布，依民法物權編施行法第24條第2項規定，修正條文自公布後六個月施行，也就是說，新法將在今年7月23日正式上路。新法基於「物盡其用」及「保障交易安全」之精神，修正的重點在於緩和物權法定主義、確定不動產登記之公信力、改進取得時效制度、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係之透明化及穩定化、共有物分割方法之多樣化及明確化等，共計69個條文，修法的幅度相當大。二、修正重點(一) 增訂習慣法物權：客觀上具備慣行之事實及主觀上具有法       之確信的「習慣」，即屬具有法律效力之「習慣法」，未       來將可得作為物權取得之權源。例如讓與擔保。(二) 確立不動產登記之公信力：使善意第三人已完成不動產登       記者，不受原登記不實之影響，以保障交易安全。(三) 明確規範區分所有建築物：修正條文第799條至第799條之        2，增訂「區分所有」建築物（即公寓大廈）之原則性規       範，建立完整的所有權制度。(四) 相鄰關係多元化：大幅修正現行法之相鄰關係，並且使相       鄰關係的糾紛得透過法院「形成之訴」解決。例如當事人       僅能以通行鄰地之現況，訴請法院確認有無「袋地通行       權」（民法第787條），未來將可由法院決定通行的方式       及補償金額。(五) 促進共有物的利用：現行法第820條規定共有物之管理需       得全體之同意，缺乏彈性，因此修正改為以多數決為之，       提高共有物之利用。新法的共有物裁判分割方法增加為八       種，將可有效增加分割方法的彈性。(六) 簡化拾得遺失物之處理程序：新法採雙軌制，可將遺失物       報告交存警察或自治機關，亦可向場所管理人為之，避免       拾得人過重之義務。三、案例解析案例一：      小林取得房屋所有權的前提，必須賣方老張有移轉該房屋所有權的權利，否則即屬「無權處分」。依民法第118條規定：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」老張將房屋登記在自己名下是基於偽造文書或詐欺的違法行為，該登記應屬無效，實際的所有權人仍是陳小姐。陳小姐又不承認老張的處分（過戶給小林），因此小林取得房屋所有權的登記似乎不生效力。然而新法第759條之1規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」目的在保障善意第三人的利益及交易安全，依法，小林可以保有該房屋的所有權不必返還予陳小姐。案例二：      民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其crack car loan new online