中信房屋全國經營者大會榮耀登場 千萬業績經紀人數創新高!
2025-03-31
雖然台灣房市買氣降溫,但中信房屋卻繳出亮麗成績單,中信房屋董事長鄭余正全、總經理張世宗在全國經營者大會,表揚表現卓越的房仲。適逢中信房屋成立40週年,中信房屋全國經理者大會以「榮耀啟新篇、同心創未來」為主題,此場大會共匯聚了全台超過400位以上的房仲菁英,共同見證過去一年的輝煌成就,展望未來的發展藍圖。2024年前三季全台房市買氣高漲,中信房屋也交出了亮眼的成績單,共誕生超過40位千萬經紀人,創下歷史新高,更有5家加盟店年度業績突破億元大關,充分彰顯了中信房屋在房仲行業中的強大競爭力與市場影響力。這些優異成績的背後,不僅是房仲同仁的專業與努力,更是中信房屋40年來對服務品質的堅持與創新經營卓越的體現。展望2025年,中信房屋總經理張世宗表示,主計總處預測今年的經濟成長率將達到3.14%,國內景氣穩定成長,購屋民眾的剛性需求依然存在,再加上AI科技題材發酵,商用不動產和土地的交易需求持續熱絡,這些都為房地產的發展提供了堅實的基礎。雖然現階段受房貸問題影響,買氣有所縮減,但對自住客群來說,現在市面上可供選擇的物件更豐富多元,議價空間也更有彈性,只要多看、多比較、大膽出價,相信都能以合理的價格買到心儀的房子。張世宗表示,未來中信房屋將繼續積極拓展加盟店,持續深化與加盟夥伴的合作關係,協助經營者提升競爭力。同時,為了更好地服務客戶,中信房屋推出了「生活服務項目」,打破傳統房仲服務的局限,打造一個從買屋到入住的全方位一站式服務,進一步加深客戶與加盟店的互動,讓房仲服務走進客戶的生活,強化中信房屋的品牌價值,開創房地產市場的新篇章。
投資配息基金的配息率越高越好嗎?
2013-06-04
文 / 復華投信 提供 -投資配息基金應看「總報酬」,並建立市場和幣別分散的投資組合- 【廣受歡迎的配息基金有兩大優點:定期領息可支應定期支出,並帶來安心的感覺】 根據投信投顧公會資料,截至2013 年4 月底,國內投信發行的配息基金已接近上百檔,境外配息基金更是為數眾多。配息期間除了月配之外,還有季配、半年配甚至年配。投資人定期領到一筆息,可以支應退休族每月的生活開支、小孩每半年的學費、甚至是全家每年一次的旅遊或是所得稅支出等等。另一方面,每隔一段時間就有一筆錢落袋,會讓人感到安心,甚至有些人誤以為這就是「獲利」,因而使得配息基金大行其道。 【但是,投資配息基金必須避免兩大盲點,第一是:只看配息率,不看總報酬】 配息基金的「配息」並不等於「獲利」。配息基金的「總報酬」除了投資人拿到的息之外,還須加上淨值的漲跌。基金平常收到的利息會逐步累積進基金淨值中,而於基金一次配發一筆利息( 即除息) 給投資人的當天,淨值會等額下降。除息後除了利息隨時間持續累積之外,若還賺到資本利得,則可更快回到原來的淨值( 即填息);反之,若產生資本利損,則淨值會進一步下跌。所以,投資配息基金除了考慮配息的高低外,也須關注淨值的漲跌,因為若淨值下跌金額超過配發的息,則投資人是賺了利息、賠了本金。配息基金「總報酬」觀念的要點如下: ●投資人獲得的總報酬不因配息多寡而不同; ●假如不計除息當天的資本利得/ 損,則【除息前一天的淨值 = 配息 + 除息當天的淨值】; ●配息多則除息後淨值也下跌得多;配息少,則淨值下跌也少; ●舉例:我買一籃10 個蘋果,請店家現削3 個給我在店裡吃,另外7 個我要帶走。可是店家因為忙不過來而只削了2 個給我吃,8 個給我帶走。雖然我現場吃的少了1 個,但是我帶走的卻多了1 個,總共我還是拿到了10 個蘋果; ●有些配息基金為了維持配息的穩定性,遇到當期可分配利息較少的時候,有可能把本金也分配出來( 在法規許可的前提下),這將使得後續可投資的金額減少,降低複利的效果,拉長填息的時間。 「再投資」的重要性: 把利息「再投資」可以提升複利效果,從而增加總報酬。當基金經理人看好未來獲利機會時,可以少配一點利息,多留一些進行再投資;反之當未來較不看好時,他可以把基金領到的利息儘量多配出去,這也是部份停利的一種方式。 投資建議:選擇配息後基金淨值表現仍相對穩定的基金;或可觀察同一基金不配息的級別,其淨值能穩定上漲者為佳。 【投資配息基金的第二個盲點是:沒有建立配息基金的投資組合,以分散風險】 目前配息基金投資的市場有很多種,除了常見的高收益債券、新興市場債券之外,還有投資等級債、不動產證券化憑證(REITs)、高股息股票等;有時基金會同時投資多種市場,建立多種利息來源,如復華新興人民幣債券基金( 本基金有相當比重投資於非投資等級之高風險債券)就同時投資人民幣投資等級點心債和美元計價的新興市場債券。投資人若能選取相關係數較低的數個市場建立投資組合,將可分散單一市場的風險。分散資產的好處是,當某一資產重挫時,其他資產因為低相關而僅小跌、甚至反向上漲,因而提供相當的餘裕在重挫資產的低檔加碼,等待回升獲利。 表一藍字顯示,配息基金常投資的新興市場債和高收益債的相關係數較高,若只買投資這兩種市場的配息基金,則風險分散效果不會太好。但這兩者跟全球REITs 和南非債市的相關係數就較低( 紅字),所以把後兩者加入投資組合之中,應可降低風險。 另一方面,除了台幣與美元計價的基金之外,投資人也可考慮加入其他幣別的基金,由於各國貨幣政策有不同的升降息循環,分散投資幣別有助於進一步降低投資風險。表二紅字顯示,台幣、南非幣、人民幣之間的相關係數頗低,會是一個不錯的組合。 投資建議:選擇相關係數較低的市場和幣別,建立配息基金的投資組合。以復華投信的配息基金為例,可同時投資:台幣計價的復華新興市場高收益債券基金B股(本基金主要係投資於非投資等級之高風險債券)、復華全球資產證券化基金B 股,南非幣計價的復華南非幣( 短期收益或長期收益) 債券基金B 股、以及人民幣計價的復華新興人民幣債券基金B 股(本基金有相當比重投資於非投資等級之高風險債券)。 【配息落袋為安、不配息累積複利,兩者各有千秋】 「不配息的基金」在實際收到利息後,會進行再投資,產生複利累積的效果,形成推動基金淨值長期上漲的動力。適合追求基金長期穩健增值的投資人。 另一方面,「配息基金」因為利息發給了投資人,並未滾入基金中再投資,複利效果自然較差,隨著時間拉長,其總報酬將逐步落後同一基金的不配息級別,且差距會愈來愈大。但對於有定期支出需求的投資人而言,例如生活費、房租、學費、年度旅遊、繳所得稅等,投資配息基金則是簡單的可行方案。只要所投資的配息基金每次除息後的淨值表現相對穩定,不要賺了利息、虧了本金,則總報酬仍可維持正數。 總而言之,不論配息與否,選擇優質而低相關的數支基金去建立風險較分散的投資組合,才是安心投資的不二法門。
日圓趨貶下的挑戰與機會
2013-05-23
〈文 / 復華投信 提供〉 連續四波貨幣寬鬆政策(QE)的美國並不是全球唯一的超級印鈔機了,現在,有個更瘋狂的新夥伴加入,日本新任首相安倍晉三宣布無上限的供應日圓,甚至宣示將以日圓貶值作為振興日本經濟的手段之一,各國面對這一波日圓重貶,紛紛祭出因應對策,一場貨幣戰爭帶來的挑戰似乎無法避免,但是當中是否也帶來新的投資機會? 日本想靠貶值脫離通縮衰退泥淖 由於日本長期受到通貨緊縮間接引起內需消費不振的困擾,從日本「無限期量化寬鬆」政策,就可以看出日本對抗通縮的決心;但此舉卻引來亞州鄰近國家的同聲抗議,而且通膨是否真的就是拯救日本脫離衰退泥淖的唯一良方,也有待時間證明。   事實上,日本不是第一個進行「量化寬鬆」的國家,在2008 年金融危機發生時,歐美的量化寬鬆就已經輪番上陣好幾回。但是歐、美、日宣布「無上限量化寬鬆」時,各有不同的目的。歐洲央行的前提是,若發生債務危機的國家撙節財政,歐洲央行就願意無上限地購買該國公債;美國的條件是,量化寬鬆直到失業率下降到某一個水準;因此,量化寬鬆雖有不良影響,但若能達到減少債務或失業率的下降,也算是立意良好的政策。但日本的目標卻不太一樣,因為日本宣示:「進行量化寬鬆,一直到通膨率達到2% 時,才會停止」。   以「創造通膨」做為政策目標,不全然可以保證能成功。因為如果安倍的政策確實引發了通膨,但消費者的薪資若沒有同步或超越通膨的漲幅,不但沒有因此加快腳步消費,反倒因為擔心通膨侵蝕了財富,而更加節衣縮食,那麼日本就可能陷入「停滯性通膨」的窘境。因此,脫離衰退泥淖的根本之道,應該是提升日本競爭力,以及薪資同步上揚。 日圓貶值衝擊各國貨幣政策   日本希望藉由日圓劇貶提升出口競爭力進而帶動經濟,但此舉也危害到其它亞洲貿易對手國的出口,尤其是出口結構類似的韓國,受到日圓重貶影響,市場憂心韓國企業出口競爭力,股匯市則首當其衝,原本新上任的總統朴槿惠計畫執行強勢韓圜政策,受此影響也開始跟著日圓競貶,她更公開表示為了不讓南韓企業蒙受損失,未來必將以有效的政策先發制人。   遠在歐洲的英國也跟著加入這場競貶潮,英國央行貨幣政策委員Martin Weale 稱,英鎊可能需要進一步貶值,以改善貿易赤字與失業等經濟失衡的問題,此消息一出,國際對沖基金蜂擁而上,讓英鎊一夕之間也跟著劇貶。連跟日本出口結構完全不同,且利率水準遠高於其他各國的澳洲,其財長史萬也罕見地發表不願看到高升的澳幣,衝擊到澳洲經濟,甚至暗示將為放寬貨幣政策提供空間。 亞洲面臨通膨威脅,不致引爆貨幣戰爭   不過,日圓貶值引發亞洲全面貨幣戰爭的機率相當低,因為在2 月初舉行的G20 會議上,並沒有出現批評日本貨幣政策的聲音,似乎默許日圓貶值,此舉普遍認為歐美自身也持續進行量化寬鬆,難以指責日本擴大購債引導日圓貶值,另外也未見到美國官方的評論以及反對態度,推論日圓此波貶值與刺激日本經濟成長以抗衡中國崛起的戰略考量有關。   另外亞洲各國普遍面臨通膨壓力,一旦亞洲貨幣大幅貶值,首當其衝的是進口物價快速上揚(多數亞洲國家能源多依賴進口),導致物價指數年增率快速上升並超過央行的警戒區,央行將被迫升息以抑制通膨,反而不利經濟成長,因此目前亞洲國家並無力與日圓進行貶值競賽。 日圓資金為新興亞洲添動能   若日本因為寬鬆貨幣政策奏效帶動經濟復甦,甚至帶動提升出口競爭力,亞洲各國也可望間接沾光。因為日本企業中、下游大多外包亞洲其他國家,在出口競爭力提升的同時,必然會下單給亞洲企業,進而拉抬營收,加上日圓貶值,向日本採購精密機械和電器設備,還可大幅降低成本,整體利潤可再向上提升。當然,最重要的是日本寬鬆貨幣政策創造出來大量的資金也會流向新興亞洲各國的股債市,可望為亞太股債市帶來新動能。
善用基金  因應二代健保新制
2013-05-09
文 / 復華投信 提供 二代健保新制掀起定存族拆單潮,但是有沒有更好的理財管道讓你不需要手忙腳亂進行拆單?適當地配置海外固定收益型基金,讓你有機會可以享有固定收益且波動比股票型基金小,還能避免2%的二代健保補充保費帶來的影響。 看清楚六類收入,避免老本縮水 今年2013 年1 月1 日開始,二代健保除了基本保費之外,租金收入、高額獎金、執行業務收入、兼職所得、股利所得及利息所得等六項收入都納入補充保費項目。上述六項收入若單筆超過新台幣5,000 元,都需要繳2% 的補充保險費。以目前銀行1 年存款利率1.35% 計算,存款只要超過37 萬元,定存利息就會有5,000 元,這讓廣大的保守定存族開始傷腦筋,因為現在利息已經很低了,若還要被剝一層皮,對於靠利息養老的人來說更需要錙銖必較。 其中租金收入與利息所得這兩項可能會影響退休族的養老金。因為有不少人以包租公、包租婆的方式來養老,也就是依賴穩定的租金收入維持退休生活;另外比較保守的人則將退休金通通定存,靠著利息收入養老。但是現在開始想要靠這兩類收入養老的人可能都會受到衝擊。想到未來可能都得多繳 2% 的補充保費,讓原本有定存的民眾趕忙拆單,但若不想這麼麻煩,就得尋找其他不需要拆單的替代方案。 選擇月配息海外債券基金 有些投資人或許想到去買大型權值高股息股票好了,股價相對穩定又能享有一定配息,但是股利所得也要繳交補充保費,因此許多股票族開始詢問基金投資,尤其是月配息的海外債券型基金。因為月配息債券基金除了每月可領到固定收益之外,還有資本利得的獲利空間,增加收益報酬。舉例來說,申購國內投信公司發行的的「海外債券基金」,基金配息來源屬於中華民國境外所得,就不需要繳交補充保費,僅需納入最低稅負制計算,因此海外債券型月配息基金是定存族的一個替代選擇。 動態資產配置創造最佳債券組合 雖然債券型基金相對於股票型基金波動較小,但債券其實也有很多種類,從投資等級的美國公債到收益較高的新興市場債與高收益債。過去依賴定存為主的投資人能承受的風險較低,建議申購較無違約風險疑慮的投資等級的債券或債券組合型基金。因為相對股票基金或投資單一標的債券基金,債券組合型基金透過投資配置,廣納各類債券,波動度相對較低。或者投資人可透過動態資產配置,藉由各類債券之間的低/負相關,進一步降低風險,進一步有效降低波動風險,並有機會創造更高的收益機會。 若想要追求更高的收益且能承受較大波動的投資人,可以考慮收益較高的新興市場債券型基金,雖然波動較成熟國家公債大,但是相較於股市風險還是較小,加上歐美日相繼量化寬鬆貨幣政策下,全球資金為新興市場添柴火,加上新興市場債擁有相對較高的殖利率優勢,因此有機會享有較高的收益。 注意------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 基金投資涉及新興市場部份,因其波動性與風險程度可能較高,且其政治與經濟情勢穩定度可能低於已開發國家,也可能使資產價值受不同程度之影響。依中華民國相關法令及金管會規定,基金直接投資大陸地區有價證券僅限掛牌上市有價證券,且不得超過該基金淨資產價值10%,故本基金非完全投資在大陸地區有價證券,另投資人亦須留意中國市場特定政治、經濟與市場等投資風險。投資人因不同時間進場,將有不同之投資績效,過去之績效亦不代表未來績效之保證。本文提及之經濟走勢預測不必然代表基金之績效,基金投資風險請詳閱基金公開說明書。基金經金管會核准或同意生效,惟不表示絕無風險。本公司以往之經理績效不保證基金之最低投資收益;本公司除盡善良管理人之注意義務外,不負責基金之盈虧,亦不保證最低之收益,投資人申購前應詳閱基金公開說明書。有關基金應負擔之費用(境外基金含分銷費用)已揭露於基金之公開說明書或投資人須知中,投資人可向本公司及基金之銷售機構索取,或至公開資訊觀測站、境外基金資訊觀測站及本公司網站(http://www.fhtrust.com.tw) 中查詢。
壽險購房禁令今解禁
2013-05-06
記者彭禎伶/台北報導    壽險業不動產禁買令終於解禁。金管會4月30日火速在下班前核出保險業投資不動產自律規範,5月1日起,壽險資金可再「錢」進不動產市場。壽險公會理事長許舒博表示,先前壽險「憋」了五個多月,共有400~500億元資金,會在市場尋找好的不動產投資機會。  由於金管會預計下周左右再公布最新的不動產報酬率管理方式,在此之前,投資不動產最低報酬率必須高於2.875%;新的辦法將與RBC係數連動,最低不得低於2.375%的報酬率,若壽險業買一棟商辦大樓,當下租金報酬率是2.375%,則不動產係數要加碼40%,自有資金要求就會提高。  金管會去年11月中無預警祭出金六條,將不動產最低投資報酬率由2.125%直接拉上2.875%;同時買入商辦五年不得轉售;買入素地則是十年不得移轉,且兩年應興建完成,且有承租意向書;不得買預售屋;董事會逐筆授權等。  更重要的是,金管會暗示壽險資金去年底前暫時不要買不動產,由市場其他資金去決定不動產真實價格,今年初又表示應訂出不動產自律規範,釐清相關規則後再開始投資,因此壽險資金一凍就是五個多月,沒有任可一筆不動產投資案。  至於先前富邦人壽競標成功高中地上權,則視為參與政府公共建設,不在禁令範圍內。金管會昨傍晚記者會還表示不動產自律規範仍在內部審查作業中,但不到一小時就火速發文壽險公會,代表不動產禁令正式解除。  其中,金管會對於壽險業大樓的免租期提供「意見」,即租約在十年以下,免租期(即房客免繳租金的優惠期)不得逾六個月,十年以上長租的免租期最高不逾一年,避免壽險業藉由免租期,規避最低報酬率的門檻。  根據壽險業者透露,目前幾家主要壽險公司都已規劃100~200億元的不動產投資預算,有些甚至已看好標的。例如新光人壽、富邦人壽等都曾表示,一旦禁令解除,就會積極建立不動產投資部位。  [中時房地產  house.chinatimes.com]
好年冬!
全球景氣由谷底翻揚,
積極性資產看俏!
2013-04-01
【文 / 復華投信 提供】 全球景氣循環有如春夏秋冬四季更替並對金融市場影響頗大,而目前究竟是處於復甦或成長階段呢?復華投信投資研究處副總邱明強表示,判斷當下的景氣循環位置,是做投資決策時的重要課題,從OECD領先指標及採購經理人指數(PMI)二大指標來看,目前全球經濟景氣已處於谷底溫和好轉階段,包括股票及新興市場債券等積極性資產,都值得現在進場布局。 全球經濟景氣已處谷底溫和好轉階段 邱明強指出,若想確認景氣趨勢與循環位置,可觀察涵蓋國家及地區範圍廣的OECD 領先指標,以及包括整體企業訂單變化的PMI 指數,現階段來看,全球PMI 自底部連續三個月回升,美國、中國大陸及歐元區的製造業PMI 指數皆已自谷底反彈,物價趨勢則緩步下滑,至於OECD 領先指標年增率則已落底向上。 全球通膨環境溫和 有利貨幣寬鬆延續  由於原物料產能未來將持續增加,預期將壓抑原物料價格,使得新興市場的通貨膨脹隱憂不大,根據Morgan Stanley 預估,2013 年全球通膨環境溫和,有利寬鬆貨幣政策延續,並支撐經濟成長率(GDP) 逐季成長! 市場避險情緒降溫 風險性資產前景看俏 為鞏固經濟能穩步復甦,全球央行皆按兵不動,持續維持寬鬆貨幣政策(QE),根據BCA Research 預估,2013 年美國及日本合計將增加1.5 兆美元的QE 規模,加上代表市場恐慌情緒的VIX 指數持續下滑,顯示市場避險情緒降溫,風險性資產前景看俏! 看好風險性資產,陸港股市谷底向上 風險性資產係指「積極型資產」,主要包括股票、商品、不動產及信用債市等四大類,當市場投資氣氛偏正向時,風險性資產多有不錯表現;觀察目前金融市場現況,包括剛從谷底向上的陸港股市,及呈上升趨勢的歐美股市、新興股市、高收益債券、新興市場債及全球REITs 等,皆相對具表現機會!