Nownews今日新聞網|財經 記者楊伶雯／台北報導 國際間金融市場劇烈震盪，新興市場股市波動度高，投資人想買低賣高並不容易，寶來投信指數投資研究副總監蔡玗玹表示，在不同時空背景下，選擇對的投資「策略」及「工具」很重要，精明的投資人除了透過定期定額佈局新興市場，再加上定期不定額的「加減碼」策略，可達到高檔不追價，低檔累積相對低成本單位數的效果，報酬率有機會較定期定額更勝一籌。 全球多國股市創下金融海嘯以來或是今年以來的新高，在多頭市場中，採取單筆投資的報酬率的確誘人，但是市場看對了，選擇投資工具也很重要；蔡玗玹表示，指數型基金（Index Fund）具有「紀律性」的操作邏輯，投資人只要看對趨勢、股市上揚的報酬率自然不漏接，因此採用合適的投資「工具」及「策略」，可以避免白花冤枉錢，讓投資成本不易被啃蝕。 蔡玗玹說，傳統定期定額是運用「紀律性」的投資方式來達到積沙成塔的儲蓄功效；定期不定額則是加入「加減碼」策略，讓投資人事先預設一個加減碼比例，當市場波動率或投資報酬率達到預設比例時，輔助投資人進行逢高減碼、逢低加碼，以求達到高檔不追價、低檔累積相對低成本單位數的效果。 舉例來說，如果投資人運用定期不定額方式投資巴西、印度及印尼等三國股市；自2000/9/30~2010/8/31共10年時間，採用每月投資5000元為基礎，每月底檢視預先設定的加減碼比例，當投資報酬率高於5%時進行「減碼」4成，即當月只投入3000元，當投資報酬率低於5%時進行「加碼」1倍，即當月投入金額增加至10000元。 從績效表現上可得知，若是僅採取定期定額佈局MSCI巴西、MSCI印度、MSCI印尼指數，10年下來的累計投資報酬率分別是240%、173%、316%；但若是採取定期不定額投資，10年下來的累計投資報酬率分別各自提高至336%、245%、428%。 [Nownews今日新聞網  www.nownews.com]crack car loan new online

中時電子報|房地產|房產投資 記者蔡惠芳／台北報導     兩岸三地重量級地產開發商包括：遠雄企業團、東元集團、中國大陸世茂集團、和香港新鴻基地產集團、恆基兆業集團等，昨天宣布將共同攜手合資「海峽建設投資開發公司」，該公司將成立一個規模達50億人民幣的基金，用來投資兩岸房地產，預計年底前將啟動第1件投資案。 　世茂集團董事局主席許榮茂、新鴻基集團集團前董事局主席兼行政總裁郭炳湘，前天搭乘私人飛機抵達台北。有建商說：「大陸來的地產富豪，是這15年才崛起、發跡的，大陸的財富重分配速度，令人驚訝。」。 　合資公司要找10位股東 　世茂集團已邀請遠雄企業團、東元集團和香港新鴻基集團、恆基兆業集團等企業，組成兩岸三地首家合資企業海峽建設投資公司。許榮茂說，這家公司希望找10個股東，股本約1億美元。 　許榮茂表示，目前海峽建設投資公司在兩岸同步評估5、6個案子，由於股東都是上市公司，因此要等土地正式批下來，才能對外宣布。 　投資偏好休閒園區造鎮 　許榮茂表示，海峽建設要開發的不動產項目是屬於綜合休閒園區造鎮，以大陸來說，最需要先進製造業、現代服務業的投資，這涵蓋高科技產業園區、軟體園區、住宅、辦公、倉儲物流、研發、休閒娛樂、渡假、會議等生活配套的大型開發計劃。 　首件投資鎖定北市、新北市 　至於台灣，據悉世茂集團已參觀過遠雄的信義計畫區、內湖、林口、新莊和花蓮海洋公園、桃園自由貿易港區等開發案，可能鎖定台北市、新北市進行首件投資案。許榮茂表示，目前已派駐團隊在台考察評估，希望儘快有合適的機會。 crack car loan new online

中時電子報|房地產|房產投資 記者馬婉珍／台北報導      隨著年底購屋旺季的到來，民眾的購屋需求持續增加，而根據地政司的統計，易發生購屋糾紛的地區，大多也是房市推案或成屋交易熱絡的地區，例如大台北、桃竹等區域的申訴案量最多，專家建議，買房子應參考政府製定的契約書範本，並交由合法及專業的執業人員服務，另要掌握以下4招，保障購屋權益。　一、房仲提供漏水保固，但各家保固條件不同：住展雜誌研發長倪子仁說，從地政司的購屋糾紛就可看出，交易糾紛多如牛毛，因此更要懂得保衛自身權益。中信房屋行銷企劃部副理江龍名以常見的「漏水」瑕疵為例，各房仲品牌目前皆會提供「漏水保固」的保障，多數以半年內為保固期間，不過各品牌限定的條件不同，例如屋齡不能超過30年、保固區域僅限於北台灣等規定，因此，民眾應詢問清楚。 　二、簽約委售或議價斡旋，掌握3天審閱的權利：房仲業法務主管指出，依據《消費者保護法》的規定，當企業與消費者有委託經營的關係時，應該簽定該商品的「定型化契約」，而消費者可在簽約當下，享有合約審閱期的權利。 　房地產方面，包括委售契約書、議價委託書等，民眾皆可依法享有3天審閱期，在此期間，消費者可針對契約書中的條文提出疑問，若認為約定不妥，可在審閱期間內變更委託。 　三、酌收服務費有買賣雙方共6％以內的標準，但也不是收取愈低的業者就愈好：根據內政部地政司的函令，仲介的服務報酬費，買賣雙方相加後，不得超過成交總價的6％，房仲業者提醒，勿全盤以仲介費的高低，來評斷房仲業者的品質，可能是該物件較難賣出、或屋況有瑕疵，因此在仲介服務費上妥協，應多了解、避免因小失大。 　四、詳閱「不動產說明書」：江龍名說，「不動產說明書」彷彿是房屋的身分證，會詳細載明屋況、主建物面積、格局等內容，民眾可透過「不動產說明書」了解該物件的狀況，較有保障。  2010/9/17crack car loan new online

中時電子報|房產投資 記者陳欣文／台北報導      央行打房讓近期房市買氣停滯，但是部分土地標案仍創下天價，房市陷入「多空膠著」之際，意外刺激看屋人數，不少民眾希望趁機撿便宜好貨，房仲業者坦承，目前若能掌握亂世投資訣竅，很有機會找到潛力屋。建議有意購屋的民眾可掌握以下幾項要訣！　一、地點要有題材，增值才有潛力。永慶新聞中心專案經理李建興建議，可以循著具備「都市更新、捷運系統、景觀遊憩、生活機能」等題材的區域，就有機會買到優質且能增值的好房子。 　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，市中心點的房價常高於第2圈或是第3圈，在資金有限或是做長期性投資的人，不妨往外圍區有大型建設的預定地、交通工程站區、重劃區周邊切入，這會是撿便宜的好機會。 　二、精華區物件房價跌10~15％就可考慮出手。房仲業者強調，亂世投資最好秉持「積極但不著急」的看屋心態，台灣房屋執行長邱太?說，通常房價要跌到貸款餘額以下才會有斷頭潮，進而引發多殺多崩盤格局，以目前房貸可貸8成來看，交通地段很不錯的物件通常房價向下修正1成左右，消費者就可準備出手，因為畢竟長線房地產行情並無崩盤之虞，精華區房價可能隨時反彈。 　三、下手潛力物件考量「老建商、熟仲介、老朋友」。永慶房屋建議可優先選擇品質建商，由於有口碑的建商通常也是中古屋市場上詢問度較高的標的，因此，會有利於將來脫手時增值潛力較佳的產品；其次，已有舊房的換屋族或投資客，建議可找老建商、熟識的仲介購買，利用老交情制價；另外，若有親友也正值買屋期，可考慮團購，或加買保值性較高的價位，以量制價。 　四、多詢價、下手慢。房仲業者強調，現行的盤整對於房市現況並非壞事，買、賣雙方可藉由這個時間點重新審視，買方多多看屋，多多出價，屋主除掌握市場訊息，也要評估買方反應，在短暫停頓的房屋市場中，才可順利達到購屋與售屋的目標。尤其購屋族應把握亂世期間多看房、多議價的黃金期，充分掌握過去成交行情之下，仔細挑選適合自己的潛力屋。 　至於目前大台北的潛力區，根據房仲業者研究發現，跟著政府重大建設計畫及捷運線走的特性，目前以北市的南港、大同和萬華區最看好其發展潛力，北縣則以新莊和汐止市為主。 2010/07/29http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=19804crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產投資 馬婉珍      經手大小坪數、逾百件房地產的投資天后張淳淳認為，央行打房之際，投資房市應該先求安全過關，日後再求獲利空間，此外，她預估中古屋市場受央行打房影響，短期內翻身機會渺茫，因此，張淳淳決定轉戰高檔預售屋。　張淳淳說，央行啟動房市信用管制，其中以「取消寬限期」下手最重，因為投資客原本可享寬限期的優惠，但如今必須本利攤還，她觀察不少投資客，原本每月只要支付2萬元，現在每月激增為6萬元，資金周轉壓力變大，且第2屋可享貸款條件限制較多，對於投資或自住者而言，都是一筆不小的負擔。 　事實上，早在4月份央行積極介入房市之際，張淳淳就已嗅到矛頭不對，她認為，投資房市應該先求安全過關，日後再求獲利空間，而央行「加強金檢」的措施啟動，張淳淳認為，整體中古屋市場，已被央行的房市緊箍咒罩住，短期內中古屋要翻身的機會渺茫，因此她決定陸續將手中的物件出脫，在央行升息前，張淳淳就賣掉4間中古屋且小有獲利。 　手上物件出脫後，張淳淳反而樂見央行打房，因為房價下跌，又可再趁危機入市、進場揀便宜。 　此外，張淳淳決定轉攻戰場，她選擇高檔的預售屋產品，也就是北市大安區、信義區等精華區的豪宅預售案，她認為，預售豪宅的建蓋時間約3年較久，可在目前央行打房、市場混亂之際，度過這段房市陣痛期，且經濟環境目前動盪不安，要達到穩定並緩和上升的狀態，約須1年至2年的時間，屆時豪宅預售案也快要完工，又是位於精華區，房價更有上漲潛力，接手買盤強勁，因此，張淳淳並不耽心投資風險。 　而由於商辦及店面型市場，原本就不受貸款成數所影響，張淳淳說，這2塊市場仍會持續向上，她比喻，現在央行打房，對於中古屋而言，就像民眾進入一般餐廳用餐（買屋），但用餐完畢、買單時，卻發現要付5星級飯店的錢（付房貸），但對於商辦及店面市場來說，本來就不受貸款條件所限制，它們像是5星級餐廳，富貴人士已知5星級飯店的消費金額（房價），本來就捧著滿手現金去用餐（買店面），自然就不足為奇。 　自住市場倒是可以逢低搶進，張淳淳說，現階段約有1成的議價空間，正是自住客大膽出價、進場撿便宜的時機。 　若手邊有閒置資金，張淳淳仍建議投入不動產市場。自從張淳淳把公司產品推往電視購物、獲利數千萬元後，她一直思考要如何才能活用這些資金，發揮「錢滾錢」的效益；她認為自己對股市一竅不通，且年輕時跟著同學把100萬元投資在香港某家未上市皮鞋公司股票上，結果血本無歸，從此不敢再碰股票。　有次張淳淳到林口視察公司倉庫，看著倉庫中將近700萬元的貨物庫存，她心想，這些商品如果今年賣不出去，明年就更賣不掉了，甚至因為品牌形象的關係，商品無法降價求售，但商品不禁久放，經時間催化、市場的淘汰，幾乎都要被損毀，若一直放在倉庫裡，每月還要支付20萬元的倉租。 　張淳淳一直在想，有什麼商品不會有庫存壓力、放久不壞還能持續增值的？她靈光一閃，才發現倉庫=房子=房地產，答案就在眼前。 　張淳淳說，她曾看過一篇研究報告上寫著，世界上每隔約10年，財富會重新洗牌一次。也就是風水輪流轉，公司可能會倒閉、股票可能會變成壁紙、名牌可能褪流行，但唯有房地產，卻是屹立不搖的，張淳淳認為，除非遭逢不可抗拒之天災人禍，否則土地、房子總是會存在，不會憑空消失，只要選對標的，房地產反而是一種隨著歲月而增值的投資工具。 2010/07/25 http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=19780&P=1crack car loan new online

文◎復華投信提供 存款、房貸到保險都跟利率走勢息息相關，今年因景氣走出谷底，邁向擴張的成長循環，升息機率大增，不管是個人或家庭，理財策略也要跟著調整才對。  存 款  利率選機動、天期選短不選長      對存款戶來說，升息是個好消息，代表錢放在銀行未來不會愈來愈薄。不過，到銀行承做定存，馬上面臨要挑選機動利率還是固定利率的問題。目前在銀行牌告利率看板機動利率略高於固定利率，由於利率未來是看升，選擇機動利率比較能享受升息的好處。     市場預期下半年央行可能採取升息動作，定存戶在挑選定存期間，要把握「選短不選長」的原則，雖然目前看起來1年期定存利息比6個月定存多，但萬一下半年開始升息，選擇長天期定存，就無法馬上反應升息好處，彈性相對變小。     除了台幣外，在外幣配置上今年可留意亞幣及商品貨幣，主要是因亞洲景氣復甦力道強勁，更是資金匯集的大本營，相較於其他成熟國家，亞洲貨幣升值潛力更大，加上市場蠢蠢欲動的通膨預期發酵，像是澳洲及加拿大等具原物料題材的商品貨幣還有機會賺到匯差。     不過投資外幣定存最需要注意的就是匯率風險，要慎選將外幣換回台幣的時點，以免賺了利率，卻賠了匯率。  房 貸   收入穩定者優先選固定利率房貸      對房貸族而言，升息代表每月繳交的利息負擔增加，特別是房貸屬於中長期資金規畫，如果沒事先做好財務安排，當利率反轉時，可能成為名符其實的「屋奴」。     有計畫購屋的民眾，在升息之前，要先從利率趨勢及未來收入情況兩方面做好評估。想要規避利率急升風險且收入穩定的房貸族，可優先選擇「固定利率房貸」。所謂固定利率房貸指的是，房貸戶一開始與銀行洽談時，在一段時間內約定一個固定的貸款利率，以後不管日後市場利率如何變化，利率都會在簽約範圍內。     目前市場固定利率房貸大致又可分為2種，一是壽險公司提供3 ?10 年的長天期固定利率房貸，另一是由銀行提供6個月至2年不等的短天期固定利率房貸。但不管天期長短，只要約定時間到期後，採取指標利率加碼的利率設計，房貸戶可依自己需求選擇固定的年期。     固定利率房貸的好處是不管利率變化，每月還款金額固定，房貸戶可明確掌握每月貸款支出，適合收入穩定且對利率變化敏感的客戶，但缺點是目前首年利率會比指數型房貸高，且利率計價方式固定、換約比較困難。     此外，去年政府將指數型房貸調整時間，從原先的季調，再增加一個月調的選項，在降息期間，月調能快速反應市場利率；相反的，當市場反轉變成升息環境時，貼近市場的優點就變成為缺點。因此，對初貸戶來說，現階段最好選擇季調比較划算。    保 險  利變型、投資型保單可因升息受惠      升息，究竟對哪些保單是利多？想知道答案，要先了解什麼是保單預定升息，究竟對哪些保單是利多？想知道答案，要先了解什麼是保單預定利率及保單宣告利率。利率及保單宣告利率。     保單預定利率，簡單來說，就是保戶所繳的保費，除了支付保險公司的行政費用、危險保費之外，保險公司會進行各類投資以獲取收益，而保險公司會預設一個預計達成的投資報酬率，並依此報酬率給予保戶保費的折扣，所以預定利率愈高，保戶繳交的保費就愈少；反之，預定利率較低，就會給較低的保費折扣，所以保戶繳交的保費就比較多，因此，預定利率跟保費成反比，通常預定利率愈高，保費愈便宜，預定利率愈低，保費愈貴。     除了投資型保單沒有預定利率外，傳統型保險包括壽險、養老險、醫療險、意外險、防癌險，且不分台幣或外幣類型，每張保單都有預定利率，而且都是固定的，並不會因為升息而調高，因此升息對這類保單並無影響。只是有些民眾可能會想把之前所買的低預定利率保單解約，轉買高預定利率保單。     但是三商美邦人壽副總經理王基恩不建議近2年買了固定預定利率保單的保戶解約，因為保險是長期的資產配置，況且解約也不划算，尤其是未到期解約會被收取解約金，消費者拿回的金額可能低於總繳保費，造成相當大的損失。     如果真的不想繼續投保，他建議可以採用減額繳清方式，也就是把保額降低、保費一次繳清，但保障仍在，比一次解約所有保障全部消失來得好。 利變型、萬能型保單對利率走勢很敏感     至於宣告利率，像利率變動型、萬能型保單每月會公告宣告利率，對利率走勢也很敏感。所謂宣告利率是保險公司每個月依據投資績效、市場利率等因素訂定。以三商美邦為例，4月份利變壽險的宣告利率為2.8% ? 2.9%，利變年金的宣告利率為1.2% ? 2%（外幣則為3.5%），萬能壽險的宣告利率為2.1% ? 2.3%。     一般而言，宣告利率愈高，累積的保單價值準備金愈高。王基恩預估，央行升息超過3碼以上時，保險公司的宣告利率通常也會有調升的情況，也就代表保戶存在保險公司的錢將因而隨之增加。因此包含利率變動型壽險、利率變動型年金及萬能壽險等類型的商品，只要是有宣告利率的保單，都會因為升息而受惠。     同樣可受惠升息的還有投資型保單，由於央行升息代表景氣上揚，企業盈餘增加，股價就會跟著走高，亦將拉抬了各類基金的淨值，所以，投資型保單便有機會因為投資績效提升，致使保單價值增加，讓保戶跟著受益。     要提醒的是，雖然升息對各類保單的影響都不相同，但王基恩強調，保險只是資產配置的一部分，投保前還是要先了解自己的投資屬性，以及自己對保險的定位，才能真正發揮保險理財的效果。crack car loan new online

記者曾萃芝／台北報導      根據經建會統計，現在每100人當中就有10個老人，到民國145年，每100人中，老人將會增至38個之多，面對高齡化社會到來，銀髮族所選擇養老居住環境與休閒住宅產品便成一個值得關注市場。　    中信房屋宅指數調查顯示，50歲以上消費者購屋首重坪數、生活消費商圈與公園綠地，居住選擇條件中，以「交通便利」、「近大型醫院」和「充分活動空間」等3項為重點。 　舉例而言，北市銀髮族可選擇民生社區（近長庚和空總）、大安森林公園和中正紀念堂周邊（近台大醫院）、國父紀念館周邊（近北醫、國泰醫院和仁愛醫院）、中山足球場和14、15號公園周邊（近馬偕）、石牌和天母（近榮總）、內湖市區和東湖（近三總、國泰醫院和康寧醫院）、及位捷運南港線玉成公園和南港一號公園周邊（近忠孝醫院）等類似區段，不但具備便捷大眾運輸工具且周邊還有充分活動空間與休閒綠地。 　但首善之區的台北市是寸土寸金，對口袋不夠深的買方來說，想要在此購屋是有難度的，如購屋資金並非那麼多銀髮族，往市中心以外找，一樣會有不錯休閒養老區域。休閒住宅可能影響行情條件及買方購買意願各有不同，就投資與選購時應注意下列重點： 　1.保值性： 　中信房屋行銷企劃副理江龍名說，休閒住宅是近年才出現新產品，市場接受度並不太高，常是一時熱潮下產品，許多標榜「休閒住宅」產品常因後繼無力，價格硬生生攔腰跌對半，因此休閒住宅首重保值性是否夠佳。 　2.收益性： 　全國不動產董事長葉春智說，休閒住宅是被多數購屋人當作第二屋，常在使用率不高情況下，轉租他人當房東，因此是否能租出去，和租金報酬率也將影響行情。 　3.轉手性： 　休閒住宅非必需品，屬小眾產品，東森房屋副總黃淑苓說，轉手難易的問題，是購屋人在購置休閒住宅前會加以考量部份。 　4.交通便利性： 　休閒住宅多位遠離塵囂處，江龍名說，如交通易達性太低，購屋人考慮到交通時間花費甚鉅，也將降低購買意願、減損行情。 　5.景觀： 　休閒住宅強調在工作之餘得到身、心、靈方面舒壓，景觀因此也成休閒住宅訴求重點，台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧說，「好景觀對物件價格及保值性有絕對保障。」 　6.社區管理規劃： 　江龍名說，住戶管理不周全，休閒設施可能成無人可管「社區孤兒」，自然轉手性變差，進而影響房價。 　7.是否能同時符合「休閒」和「居住」兩種需求： 　休閒住宅若能先將「居住」需求滿足， 再附帶「休閒」功能效益，對消費者是最理想狀況，身價也當然水漲船高。　    8.需求強度： 　除少數「特殊」情形外，休閒住宅使用率大多不會太高，為每周、甚至每月一、兩天使用，21世紀不動產行銷部經理曹若琪說，高價買一棟房子，是否符經濟效益，消費者可能會針對此點慎重考量。休閒住宅市場中，新屋不一定吃香，其實中古屋或成屋更能確實掌握休閒設備管理品質，與進駐率、使用率高低，確保爾後居住品質。 2010/06/20http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=19324&P=1   crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產新訊 記者陳懷瑜／台北報導      北市國稅局副局長周賢洋10日表示，親屬間將共有不動產進行出售的時候，所得款項必須依據持有比例進行分配，否則就是贈與行為，須繳交贈與稅。　北市國稅局查核不動產移轉案件時發現，甲君和女兒在95年5月將分別持有的土地以及地上房屋合併出售給第3人，賣價1,500萬元，甲君分得300萬元，並將1,200萬元在95年7月匯入女兒的帳戶。 　周賢洋表示，甲君所持有土地公告現值350萬元，但其女兒所持有的房屋評定現值僅80萬元，在所得分配比例上並不對稱，根據國稅局計算，甲君少分得價款核定贈與總額900萬元，應該繳納贈與稅100萬元。 　甲君不服，主張該項出售土地、房屋所得價金是依照買賣契約所定金額，因此提起行政救濟，但經台北高等行政法院判決指出，約定土地售價300萬元已經低於移轉現值350萬元，房屋評定現值80萬元卻以1,200萬元出售，主張難以採信，因此予以駁回。 　周賢洋表示，二等親之間進行不動產出售時，必須依據比例分配所得款項，否則就視為贈與，這當然包括二等親之間進行交易，也需要提出買賣交易款項流程，否則都是贈與型態，全都需要課以贈與稅。   2010/06/11 http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=19215crack car loan new online