【文 / 行銷企劃部】新豐街商圈  生活、交通機能便利 大台北房價偏高，基隆房價僅北市 1/3，基隆新豐 加盟店店長廖振宏表示，位於基隆市中正區的新豐街 商圈，是由幾個大型社區所組成的特殊商圈，主要範 圍為信義區深溪路與中正區新豐街，近年來愛買商場 的進駐，62 快速道路的開通拉近與新北市車程時間， 使生活、交通機能便利，且又有知名的深美國小、國 立海洋大學的加分，使得該區房價升值不斷，也是讓 許多建商在這大興土木的原因。 此外在海洋科學博物館與九份金瓜石風景區的帶 動下，每到假日，人潮車潮形成熱鬧景況，更加繁榮 該區域商圈。目前尚有許多社區型態的建案正在開發興建當中，大、中、小型的電梯社區，別墅、透天、 公寓、透天店面都有，這讓消費者能有更多選擇，也 證明該區房價的利多；未來還有海景度假社區的建案， 不僅吸引其他縣市購屋族，更加有外資來詢問，成交 價格屢創新高，幾乎成為投資置產之要地，相對的也 是房仲業者的一級戰區。 基隆新豐加盟店店長廖振宏補充，新豐商圈鄰近 八斗子漁港，區域中古大樓屋齡約在15年左右，海景戶別行情每坪均價 15~18 萬元，開車半小時內可達 台北市，相較於北市水岸宅每坪破百萬元的行情，吸 引不少台北客輕移民進駐！基隆市政府獲體育署補助 1600 萬元，建設自行車道系統「濱海支線」，從望海巷到舊漁會大樓，長 7.8 公里，預計 2016 年 9 月完工，未來基隆可串聯 東北角到北海岸的自行車道路網， 加速觀光的發展，將基隆打造為樂 活悠閒的旅遊城市。醫療生活圈  食衣住行完全滿足需求 基隆麥金加盟店店長邱垂茂 指出，安樂區佔基隆市總人口數的 22%，是基隆近年來發展速度最快的 區域，於七個行政區中(除市中心外) 因生活機能便利，聯外交通便捷， 近年來購屋民眾指名度相當高，尤 其是台北來客，詢問多集中於基金 一路、麥金路、中和路、樂利二街、 樂利三街、武嶺街一帶。 基隆長庚院所是安樂區重要指標的醫療生活圈，以醫院為中心向外500公尺擴散，食、衣、住、行 完全滿足當地民眾需求，周邊除了 政府大樓外全是住宅區，沒有商辦， 人口簡單生活輕鬆；房產都是以中 古屋為主，屋齡 20 年上下，電梯每 坪售價約 16~18 萬，公寓約 12~16 萬 / 坪。從此地約 3 分鐘即可上中山 高速公路，20分鐘直達台北，往基 隆市中心也只要 5~10 分鐘。 聯外快速道路四通八達，加上 房市行情相較於雙北地區普遍較低， 相當吸引大量外來客群詢問與入住。 甲山林城上城為安樂區之新建案， 一分鐘上中山高，多路公車，R81、 R82直達七堵火車站，南港展覽館9026 路線公車，5~10分鐘就有一 班，約 15 分鐘即可到達台北，交通 非常方便。 安樂人數多房市補漲  七堵發展為基隆副都心  暖暖高綠覆率宜居 基隆昱信加盟店店長陳志宏分析，緊鄰雙北的基隆市，受到台北 居大不易的高房價影響，購屋人想 找1字頭的物件可說是難上加難， 從蛋黃區向蛋白區移動的築巢模式， 已悄悄往基隆各區域展開。 基隆市區多山坡地，屬市中心 的基隆車站商圈因腹地有限，推案 不多。安樂區人口數達8萬1千多 人，位居七個行政區第一，除建商關注外，周邊房市也因此受惠補漲， 無論是電話詢問或是假日看屋，都有明顯增加。鄰近的七堵區生活機 能完整，為基隆市面積最大的行政區，近年已逐漸發展為基隆之副都 心，主要房市成交區塊集中於明德 一路與百福社區一帶，區域交易量穩定，其中以百福社區最為熱絡， 區內電梯住宅成交價約16~20萬左 右，公寓住宅成交價 14~16萬左右， 七堵區域內大樓產品大致區分5年 內屋齡及 15 年以上的中古物件兩大 類型。另一個鄰近的暖暖區是台灣 最早水源地所在，目前分為舊社區 與源遠路、碇內街所組成 ( 大型建案 多集中於此 ) 的新興社區兩大區塊， 區內坐擁暖暖運動公園、暖東苗圃、 暖暖親水公園及碇內公園等休憩性 公共建設，高綠覆率最是適合居住。 整體而言，隨著台鐵捷運化及 62 號快速道路等建設先後完工，補 強了交通機能，生活機能與品質也 逐漸到位，知名建商看好基隆潛力 紛紛搶進推案，挾著相對較低總價 的優勢，可說是大台北通勤不論首 購或換屋族群的上選。   

【圖 . 文 / 鳳凰旅行社】想看見不一樣的旅遊風景，就往中南美去吧！ 豐富的拉丁色彩、謎樣的馬雅文化、奔放的加勒比海… 揭開一次截然不同的旅行越界！西滿街古董車、飄著雪茄味的古巴風格 來到古巴首都哈瓦那古城，坐上六０年代的古董 車暢遊新舊城，絕對是旅遊古巴最風騷的玩法，一路 上看遍城堡、大教堂、革命廣場，還有著名的「兩個 世界旅館」，大文豪海明威在這裡寫下了代表作《戰 地鐘聲》，若在此享用一頓午餐，彷彿與作家的心靈 更靠近一點。而哈瓦那的五分錢小酒館，也是海明威 的最愛，點一杯他最愛的莫希多調酒 Mojito，古巴式 的慵懶與思緒盡在其中。 海明威在 1939 年至 1960 年在古巴定居，他真的很喜愛古巴，二十多年的歲月，他已稱自己為「古巴 人」。哈瓦那東方的柯西瑪小漁村，就是海明威生活 與捕魚的地方，也是世界名著《老人與海》小說的真 實寫作背景。 古巴擁有七千公里的海岸線和三百多個白沙灘， 其中華倫德洛海灘，是加勒比海最美的海灘，海水綠 中帶藍、沙灘雪白，非常罕見。來到古巴，雪茄絕對 是重頭戲，雲尼斯山谷裡出產全球最好的菸草，在當 地的雪茄廠參觀，可了解雪茄製作過程。雲尼斯山谷 也是喀斯特地形的代表，神秘的印第安地下迷海，充滿了鐘乳石以及上萬個大小洞穴， 奇特的地貌被列為世界自然遺產。 此外，古巴號稱世界糖罐，是 世界上最大的蔗糖出口國，甘蔗谷 是最重要的蔗糖產區，它與古城千 里達共同列入世界遺產，千里達就 像一座大型博物館，可愛的鵝卵石 街道、彩色房子，散發濃厚的西班 牙殖民氛圍。墨西哥-超乎想像的馬雅傳說 馬雅文明與印加帝國及阿茲特 克帝國並列為美洲三大文明，而墨 西哥是探索千年馬雅古文明最重要 的國度，現存五大馬雅遺址之中， 就有三個位於墨西哥。 位在叢林中的帕倫克古城，遺 址中的優雅建築和馬雅神話浮雕， 描繪出令人稱奇的馬雅文明，在金 字塔陵墓內，還發現著名的「瑪雅人駕駛太空船」石雕。而被登錄為 世界文化遺產的烏希馬爾城邦，是 馬雅文明中三大城邦之一，有十餘 處馬雅金字塔遺蹟，特色是金字塔 基底設計簡樸，上層則以是拼花般 雕刻過的岩石鑲嵌，技法相當精彩。 附近的美麗達，曾是馬雅古城城址， 並有西班牙殖民時期摩爾建築風格、 絢麗的房屋及教堂，也相當值得一 遊！ 新世界七大奇觀的奇岑伊扎金 字塔，是目前最熱門的馬雅遺跡， 其中最有名的建築物就是「羽蛇神 金字塔」，在春分秋分的黃昏，塔 邊的蛇頭石刻投影在地上，會出現 羽蛇神的形象，另外，千柱建築群、 蝸牛、聖泉都是參觀重點。祕魯-失落的印加古文明 祕魯的馬丘比丘，說它是南美洲最具名氣的景點，一點也不誇張！ 聳立在海拔2千公尺公以上的印加 帝國遺址，地勢險要、群山環抱， 又被稱為天空之城。 馬丘比丘像是突然出現在地球 上一般，它的歷史以及為何人去城 空至今未有定論，包括了神殿、梯 田、天文台等建築與自然環境渾然 一體，已被聯合國定為世界遺產， 而且是文化與自然雙重遺產。 此外，安地斯山脈環繞的庫斯 科，是古老印加帝國的搖籃，巿中 心的太陽神殿為庫斯科最重要的印 加遺址，附近的薩克塞瓦曼，則是 馬丘比丘外最大最壯觀的印加遺址， 龐大石牆建築，展現印加人最厲害 的石造建築工藝，最大的石頭有 300 噸，利用精湛打磨技術定形之後緊 緊拼接，吻合得完美無瑕。 

53 坪，3 房 2 廳 4 人 【圖 . 文 / 麥浩斯出版--漂亮家居】  一對年屆退休的夫妻、一雙正值青壯的孩子，面對橫跨兩世代的四口之家，馬士可國際設計以簡單 代替繁複，用平實取代華麗，以少即是多的概念，重塑自然溫暖的居家原味。這是一間位於大台北地區獨棟別墅的設計案例，屋主是一對夫妻，隨著 孩子漸大、生活步調漸緩，想打造一個舒適悠靜、同時一家四口也能 有充足生活空間的退休宅，於是委託馬士可國際設計的首席設計師Rose親自 操刀，量身規劃屬於這一家人的歇心之所。中性色調╳繽紛沙發背牆  創造空間視覺層次 由於為三層樓的別墅型態，本案每層室內平均約 18 坪，針對屋主平時 需求，一樓室外空間規劃了相當便利的車位和車道，而室內空間因坪數不大， 格局多採用簡約的開放式設計，讓小坪數仍能有開闊大器的視覺端景，客廳 部分 Rose 運用材質特性與色彩，別出心裁的將義大利品牌 14oraitaliana 木 紋磚以跳色混搭的方式建構出繽紛明亮的沙發背牆，畫龍點睛的突顯出客廳 空間的視覺焦點，同時也呈現了家的溫暖與朝氣。 對比於室內主牆的多彩繽紛，其餘牆面與櫃面部分，Rose 刻意以低調的 灰、白深淺交錯的方式展現空間層次，地板更使用不會反光的霧面石英磚展現格局中的大器與沉穩。Rose 表示，雖然北歐風格常 以白色作為空間主色以增加室內明亮光感，但其實灰 的調性本質更能與室外的自然綠意相呼應，也能創造 空間中寧靜與放鬆的生活氣息，對於年屆退休的屋主 夫妻來說，這裡會是兩人共享老後生活的最佳場域。 無微不至╳投其所好 量身打造專屬空間 除了一樓之外，針對別墅特有的屋房格局，Rose 也貼心的設想週全，在二、三樓都設有簡單的飲水機 能，在軟件傢具上，也多採用天然材質，保留原始建材紋路，二樓為屋主夫妻主臥，Rose 把原本的兩房打 通，成為一開放式空間，著眼於主人平時看電腦、滑 手機的習慣，也在臥室窗邊設有簡約的閱讀區，打造 屬於兩人的靜態生活空間。 值得一提的是，別墅三樓為屋主兩個孩子的房間， Rose 也依兩人的習性、喜好有不同的空間規劃，共用 的衛浴空間更以獨特的木紋磚材，拼搭出年輕族群崇 尚的個性風格。從主人至小孩，從室內到室外，馬士 可不僅止於設計室內，更貼心規劃全家人的生活。1 設計   收齊軸線整合公共空間 因為屋主對食物要求簡單，喜歡較天然清爽的烹調方式，因此設 計師將客廳與餐廳、廚房空間串聯，以開放式的設計製造視覺的 寬闊感，動線也更為順暢，由於屋主對咖啡情有獨衷，每當在此 沏上一壼咖啡，便能擁有滿室咖啡醇香。2 照明   簡約中營造視覺焦點 在居家照明陳設上以不增加視覺負擔為前提，多以低調的崁燈為 主照明，客廳沙發旁選用義大利品牌Flos立燈烘托北歐風的生活 感，餐桌上則選用西班牙設計燈飾品牌LZF Lamps以切削成薄片 的原木材質，及具有透明度的暖色表現出場域中屬於餐廚的溫暖 質感。3 材質   保留建材紋路描繪原始自然 三樓衛浴跳脫屋主偏好的簡約沉穩，設計師站在年輕觀點，顛覆 了衛浴空間應有的樣子，以原始粗獷的木質、石材，及現代感的 玻璃、陶瓷作為主建材，透過俐落的線性切割語彙，營造充滿現 代風格，在不同材質的自然肌理表現下，使空間表情更豐富。4 風格   巧妙留白製造空間中的優雅輕盈 屋主兩個小孩的獨立臥房，除依孩子的喜歡設計不同風格外，著眼 於孩子未來的發展，設計師刻意減少不必要的裝潢，讓空間巧妙留 白，除了營造通透的視覺端景外，也保留彈性依未來需求作變化。

【文 /  研究發展室】總統大選即將來臨，由2015年第4季中信房屋宅指 數調查，發現有七大趨勢領軍，讓2016房市似 可嗅出春天的訊號。趨勢一：不動產坐穩抗跌保值王座，再次衛冕 中信房屋宅指數調查，不動產仍然持續蟬聯抗跌 保值冠軍，而且在本次與「保留現金」拉開距離，與 前一季相較，認為此時選擇不動產最抗跌保值的比例 增加 2.5%，來到 30.2%，而選擇保留現金的比例下降 了 5.7%，僅 21.9%，兩者差距為 8.3%。劉天仁表示， 由此看來，民眾對於購買不動產的意願以及好感度不 降反升，只是在等待時機出手罷了。趨勢二：民眾希望房價能跌得更快、更深， 買賣雙方膠著去化天數拉長 中信房屋宅指數調查，民眾對於房價的好感度些 微提升 1.89%；透過房仲店頭的第一線感受，目前賣 方以實價登錄加價 1 成，作為開價，而買方則以實價 登錄的 8 成出價，也就是說議價空間高達 3 成，買賣 雙方對於房價認知的差異仍大，民眾希望房價能跌得 更快、更深，房市陷入膠著，去化天數拉長。中信房屋副總劉天仁指出，以台北市為例，2014 年平均去化天數為48天，2015年拉長至63天，而 新北市以新莊和樹林為例，2015年去化天數暴增為 2014 年的 3 倍，從 30 天來到 90 天，房市膠著的嚴重 程度由此可見一斑。趨勢三：房市落底訊號出現，2016年可望從 「底部出發」 中信房屋宅指數調查，打算在半年至一年內購屋 的比例翻轉回升 0.8%，而且 2 年內有購屋計畫的受訪 者有高達 49.3% 認為明年房價會落底，中信房屋加盟 店更有 72.2% 認為明年房價會落底；劉天仁副總表示， 2016 年 1 月 1 日「房地合一稅」正式上路，以及 1 月 16 日選舉結束後，市場及政治的不確定性降低，房市 格局可望從「底部出發」。趨勢四：首購加價，老手不追價， 首購族的剛性需求，是2016年房市的主要支撐 本次宅指數調查出現了一個有意思的現象，第二 次購屋的比例上升了 4.5%，而且第三次、第四次及第 五次購屋的比例也都上升，表示購屋人其實是不看壞房市的，首購族的價位更較上一季大幅增加 了117萬元，顯示首購族是以需求為首要 考量，較不受市場影響；中信房屋董事長鄭 余正全指出，來自首購族的剛性需求，將是 2016 年房市的主要支撐。 分析第二次以上購屋者也就是房市老手 的動機，有46.3%的目的為投資，其購屋 款和自備款都減少，劉天仁表示，這是因為 房市老手等待出手時機，所以呈現「首購加 價，老手不追價」此一截然不同的情況。在 自住客等待房價跌深的同時，房市老手早就 擬好投資策略進場獵屋了，這都是「春江水 暖鴨先知」的表現。趨勢五：成屋市場跌多漲少，房價似 已出現10%的跌幅底線。 居住地的房價變化是民眾最有感的，尤 其是有購屋計畫的人，敏感性很高，本次宅 指數調查顯示，35.4% 的有購屋計畫者感受 到居住地的房價下跌，2 年內有購屋計畫的感受集中在 10% 以內，若將下跌 1-3%、4-6%、7-10% 的比例加總， 感受到跌幅 1 成以內的達 30.6%。然而就單項比例來看，目前購屋 人的感受仍以房價上漲 1-5% 最多，達 18.2%。 從中信房屋加盟店感受調查回應則高達 77.9% 認為房價下跌， 跌幅在 1 成以內者達 63.5%，下跌幅度超過 1 成以上的僅 14.4%； 劉天仁副總指出，綜合購屋人與加盟店的看法，目前市場跌幅沒有 那麼深，房價似已出現 10% 的跌幅底線，預期 2016 房價應該不會 大跌，購屋人應理性期待房價跌幅，以免錯失購屋良機。趨勢六：民眾與加盟店認為明年第一季價量齊跌 針對 2016年第一季房市價與量的變化預測，本次宅指數調查指 出，認為價、量將持穩的民眾比例最高，達25.6%，其次為24.3% 認為將價、量雙跌，這兩個數據都較上一季增加，前者增加 8.4%， 後者增加 5%。觀察中信房屋加盟店反應，認為價、量雙跌的比例最 高，達 38.5%。 因此，綜合此兩項結果，劉天仁認為，價量雙跌與持平，雖然 形成拉鋸的情況，但兩者加起來的比例達 49.9%，支持了房市落底 的發展方向，有購屋計畫的民眾，不妨善加利用這樣的氣氛，進場 多看屋，提高自己挑選到好房子的籌碼。趨勢七：總統大選在即，民眾對未來政府仍期待希望看見調控的手 本次宅指數特別針對總統參選人提出的住宅政策進行民意調查， 無論是 2 年內有購屋計畫的受訪者，或是全體受訪者，都認為「透過市場機制調控房市，定期檢討行政措施」，對於健全房市發展最有幫助。同樣的調查項目，中信房屋加盟店頭的調查結果也相同， 比例最高，達 44.2％。 由以上七大趨勢中，總結歸納：有購屋意願的民眾希望房價能 跌得更快、更深，目前雖然想買，但暫不出手，房市因買賣雙方對 於房價認知的差異仍大而陷入膠著，然而，根據宅指數調查以及加 盟店的回應，房價跌幅現況約在 10% 以內，因此，中信房屋判斷明年房價應該不會大跌，而且成交量將會微增。不動產仍持續蟬聯民 眾心目中抗跌保值的冠軍地位，明年第一季預期將價量雙跌，想一 圓擁有自己房子夢想的民眾，應把握總統正式上任前的空窗期多進場看屋。 

青年購屋大利多，「小、中、巧」三字訣貸你找好屋！！    在一陣歡呼聲與煙火聲中，我們送走了2015，並且滿心期待2016的到來，相信許多人在新的一年的開始，先許下自己的新年新希望，而眾多願望中，「買房」是不是願望清單之一呢？房市的寒冬在2015的年中就提前影響台灣房市，買氣大幅降低，盡是觀望再觀望，有房產雜誌統計顯示，2015年已出現新成屋、預售屋價格「溜滑梯」的現象，不只成交銳減55.87％，成交額更是近10年來新低，只剩下2200億元，政府「打房」似乎開始見到了明顯的效果。且隨著新制「房地合一」上路，期待台灣的房價能修回「正常」的價格發展，希望那些蓄意投資哄抬、炒作房價的投資客收斂收手，還給台灣青年一個公平買房的機會。   房地合一正式上路對於自住族群來說影響不大，根據房地合一稅規定，只要持有6年內沒有出租、營業的紀錄，就可享有400萬元的免稅額，即使超過400萬元還可享有10％的優惠稅率，對於首購、換屋族群十分有利。例如新婚夫妻在今年購入小坪數物件，若在6年後出售，說不定搭上小孩出生、成長、上小學等換屋需求，趁機「以小換大」，屆時就可依照房地合一稅，辦理全額退稅，可以輕鬆「無痛換屋」享新制優惠。且行政院在2015的尾聲公佈將「青年安心成家購屋優惠貸款」由500萬提高到800萬，吸引首購族進場購屋。其實各大銀行也有利率優惠的房貸商品供選擇，整體換算下來甚至不輸給青年安心成家購屋貸款，可見現在買房不但利率極低，也不用擔心貸不到錢。兩大利多放出，希望讓眾多想成家立室，卻怕無合適貸款可貸的年輕人，能有更多管道，早點完成買房的夢想。    而青年首購，宜從「小、中、巧」這三字訣開始！「小」，先從小坪數買起，無論是單身或新婚夫妻，若在資金有限的情況下，盡量買在15~25坪左右的物件，既跳出套房難脫手的限制，又不會因總價過高而無法負擔，等之後資金充裕再以小換大。 「中」，第一間房其實選擇稍微有點年紀的中古屋，會是一個好的買房歷練，通常新屋價格高，中古屋只要選到體質不錯，不一定非得是在精華地段，好好整理一下，住起來通常不會太差，重點是買得起。「巧」，買房不是只有買一個殼而已，周邊的生活機能也非常重要，一定要檢視自己的需求，掌握最重視的需求後再選擇適合地點看房，讓自己住在裡面、生活在其中感到靈巧方便，相信人生也會跟著順~啦！文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】房地合一稅的成本費用認列原則根據財政部表示，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；另外，仲介費 、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但財政部強調，取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。此外，納稅人列報成本及費用，都必須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。所以，根據上述課稅原則，若能明確地將成本費用列入扣除，實際上課徵的所得稅費用，有可能比奢侈稅依總價課徵10%~15% 的稅額來得輕，其關鍵在於如何將成本費用有效列舉，或是透過合法的手段來節省稅費，若能如此，待明年房地合一稅實施，預計投資型客戶的曙光將重新出現。個人與法人獲利與課稅案例以個人而言，可列舉有開發票之相關費用，如裝潢修繕費用或仲介費用等，都能列舉扣除；而法人可節稅的方式又更靈活了，假設一個專業的投資團隊名下有三間公司法人A、B、C，今天有一不動產標的透過A 公司的名義以新台幣1000 萬元購入，然後請B 公司來裝潢花費了300萬並開立發票，後續A 公司再將這掛有三百萬裝潢發票的標的，以1500 萬過戶給C，最後C 再委請仲介以1590 萬元( 仲介費1500 萬*6%=90萬) 賣給自住客，在房地合一稅的架構下可以獲利多少? 並且需課多少稅?計 算--A 法人名義1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-300 萬( 裝潢費)-1000萬( 購入價)=200 萬( 課稅額)法人稅率為17%，所以所得稅費：200 萬*17%=34 萬。2 實際獲利：因裝潢發票開立了300 萬，但假設實際進貨材料及人工成本約三成為100 萬；而開立發票的營業稅為5%：300 萬*5%=15 萬。所以，法人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-15 萬( 發票營業稅)-34 萬( 所得稅費17%)-1000 萬( 購入價)= 351 萬( 獲利金額)B 若以個人名義則實際獲利為1 所得稅基：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-1000 萬( 購入價)=400 萬( 課稅額)個人稅率為45%( 一年內出售)，所以所得稅費：400萬*45%=180 萬。2 實際獲利：費用為實際裝潢費了100 萬，仲介費90 萬所以，個人實際獲利為：1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-180 萬( 所得稅費45%)-1000 萬( 購入價)= 220 萬( 獲利金額)比較：若以個人名義購買不動產，一年以內出售課所得稅額的45%，而法人的所得稅額為17%，法人比個人在稅務上擁有更多節稅空間，在上述個案下，法人實際獲利為351 萬，個人則為220 萬，所以在短期投資買賣上，法人擁有更彈性地節稅方案。快速結論綜合以上，2016 年後，當房地合一稅開始實施後，專業的資產管理公司或投資客集團在稅務上，比一般個人戶擁有更多的節稅方案來避稅，所以隨著奢侈稅的落日，房地合一稅上路後，以短期買賣而言，法人有更多的節稅空間，而個人則需拉長持有期間，等稅率降低才能出售，相比之下個人戶的節稅方案較少。換句話說，待房地合一稅實施，過去個人戶短期投資房地產買低賣高情況將不易見，這一塊會成為大型資產管理公司所籌組專業投資團隊之戰場，屆時可能會搜刮市場上的低價物件包裝後再以較高價格釋出。個人戶應趁這波房地產不景氣下，進場尋找優質物件，否則房地合一稅後將更無機會跟專業投資團隊來拚搏，現在若有好物件應立即進場。< 提醒> 民眾如果為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。此外，稅務機關亦可依稅捐稽徵法第41條移送法辦，可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6 萬元以下罰金；法人虛開發票遭國稅局查出亦可能遭到罰款，勿以身試法。

【文 / 行銷企劃部】彰化市處於南北縱貫線上之中樞位置，擁有近24萬人口，西鄰鹿港文化古鎮，東有八卦山脈風景線，民風純樸，人文薈萃，政、經資源豐沛，是縣治所在地、中台灣的第二大都市。彰化市住宅區多集中於彰化火車站北側、南側及鐵路以西，住宅區開闢率約為 89％，未開闢之住宅區多為附帶條件之整體開發地區。商業區集中於彰化火車站前，現況開闢率約為 96％，商業型態以批發零售業、服務業、金融機構為主。另於主要幹道兩側住宅區形成帶狀商業型態分佈，尤以中山路、金馬路、中正路、三民路、和平路、中華路、中華西路、光復路兩側最為明顯。曉陽路生活圈彰化中山加盟店店長蔡世賢表示，彰化市以曉陽路為當地核心路段，連結中正路、民族路，形成3 大商圈，周邊建物以老舊透天為主，可開發空地不多，不過靠著土地整合，也有少數別墅個案，甚至睽違近8 年後，出現罕見的換屋大樓案「中正雲端」，標榜健康生態大樓，首創社區空中步道，及生機菜圃等多項公設，每坪23 萬元起，也創下區域新高價，顯示房市逐漸升溫。曉陽路商圈機能發達，具有發展潛力，從早到晚都維持一定的人口密集度，道路寬度達16 米，交通流量暢通且停車方便，加上多家大型連鎖店聚集，及有平和國小、彰安國中等傳統學校加持，店面補漲空間約1~2 成，成為購屋族指名度最高的路段。中古市場部分，由於透天屋齡多在20 年以上，甚至不少30 年老屋，因此交易量較少，多是長期居住者擁有，除非第2 代接手，否則較難有買賣，老舊透天若臨2 米道路，總價甚至僅有300~400 萬元；若臨6~8 米以上，總價約為800~900 萬元不等。彰化購屋族雖然以別墅為首選，不過中古大樓規劃20~35 坪、總價低，頗受年輕族群喜愛，交易量相對多，大樓屋齡普遍介於10~20 年，每坪12 萬元起，總價400 萬元左右。東區都市計畫 生活圈再擴大彰化中山加盟店店長蔡世賢補充，民國92 年提出的彰化市東區擴大都市計畫案及東西向快速道路彰濱台中線彰濱連絡道( 簡稱彰濱聯絡道)，將台中大都會生活圈擴大到北彰化，讓彰化市的新都市規模將再增加都市計畫面積1,026.5 公頃；未來新城區將提供田園住居、商業發展、行政園區、轉運中心及產業發展等機能，舊城區則朝向文化、經貿、餐飲、古蹟觀光及傳統工藝等面向發展。擴大東區都市計畫和鐵路高架及新的道路建設，使得彰化和台中相互輝映，成為雙子星城市。金馬商圈發展潛力強金馬加盟店店長謝其洲指出，彰化市商圈多、生活機能佳，又有中山高、中彰快速公路可連結台中市中心，是彰化縣中小企業主首選的購屋區段，但因區內土地開發趨於飽和，地價持續上漲，新推案房價也愈來愈高。金馬路是彰化市最寬的外環道，沿路三百公尺內的學校有精誠中學、平和國小、彰安國中、忠孝國小、彰泰國中、大成國小、泰和國小、國聖國小等多所公私立學校。許多大型賣場、喜慶會館、餐廳、夜市和年底即將完工的彰北國民運動中心等設施，也紛紛進駐金馬路商圈，吸引彰化市周圍鄉鎮市民眾，到此就學、就業和消費，因此金馬路商圈成為廠商開店的熱點，亦是新建案最密集的區域。金馬路商圈目前腹地大、停車方便，新成屋比市中心相對便宜，不僅電梯豪宅、花園別墅四處林立，公寓大樓也較寬敞，未來發展潛力強，可說是首購族群最佳選擇的路段。金馬路一段緊鄰烏日交流道，三段近彰化交流道，二段則是近和美交流道，連外道路四通八達、交通十分便利，非常適合首購族、換屋族和企業老闆入住。金馬路周圍尚有許多未開發的都計內田地，政府單位已規劃重劃，一旦完成重劃，對金馬路商圈將是如虎添翼，各項發展將更有利。彰北運動中心 熱門自住區金馬加盟店店長謝其洲說明，「彰北國民運動中心」坐落在建國東路、北路口，周邊向來是熱門自住區，也是建商推案一級戰區。彰泰國中離運動中心僅一路之隔，為彰北的明星學區，而金馬公園綠地寬闊，是當地重要的休閒機能場所。區內有家樂福、三民傳統市集和明星學區，區段優越吸引買方目光。周圍建物新舊交雜，但仍屬純住宅區域、並無複雜業種，當地購屋門檻較低，近年以中古大樓買賣較熱絡，然而供給不多，所以也刺激價格微幅走揚。八卦山大佛風景區早年被喻為「亞洲第一大佛」、遠近馳名的「黑身釋迦如來大佛」，是彰化市特有地標及精神象徵；大佛全身以鋼筋水泥雕塑而成，自蓮花座起佛身高72 台尺，佛像內分成六層，第一層佛堂供奉釋迦牟尼佛祖，第二層起陳列佛陀典故，介紹其修行過程。大佛風景區近年經整頓改建後已展現全新風貌：古樸巍峨壯觀的大佛前方正對著整個彰化市的雙獅獻珠，像是在守護這個城市；佛前下方設有九龍浮雕噴水池，定時會有噴泉與水舞表演；廣場的270 度的大視角觀景台讓遊客看盡整個彰化地區；景觀台樓下為文化藝廊，以石刻方式保留書法家們的作品；入口參佛林蔭大道的三十二尊石雕觀音，法相肅穆莊嚴、造型各異，訴說著佛法無邊力量；風景區另有精緻庭園區、建築設計得很特別的旅遊服務中心、餐飲及特產專賣店、多媒體視聽室、社區文化博覽會及展示室等，滿足遊客不同需求。徜佯於自然的自行車道彰化自行車道是在桃源社區中，位於八卦山脈與彰化市區的交界地帶，風景優美，有如世外桃源，多處綠林小徑和登山步道是社區居民散步休閒的好去處，沿途中會看到一些有關自行車的標誌；再往八卦山路上走，還有一些景點：八卦山大佛、自然生態園區、節孝祠、賞鷹平台等可以遊玩。車道旁一棵棵的大樹，加上徐徐的微風，驅走了身心的煩熱，讓人無比舒暢，運動兼玩樂，一舉數得。【自然生態園區】園區內除了運動休閒公園、還有外形奇趣的水梯、花草扶疏的展示中心，及受到眾人喜愛的兒童親水區等。園區植有數百種珍貴植物並經人工培育數種鳥獸棲息，綠蔭盎然，空氣格外清新，每當假日，總有許多家庭來此進行休閒親子活動。【節孝祠】是目前國內唯一獨座主祀貞節烈婦的祠廟，其木結構採用罕見的「移柱法」，在本土文化意涵及建築史上具有絕對的價值與意義。格局為四合院，兩殿兩廊，依序有山川門帶兩耳房、中庭、軒亭、正殿，祠旁有一片綠地和百年老樹，祠內許多雕工造型技巧與彩繪手法優美精巧，均為台灣首見，彌足珍貴。【賞鷹平台】位在山頭的制高點，除了可以看見過境的灰面鵟鷹外，在兩個山頭間的山谷地形，更是灰面鵟鷹捕食、下午落鷹及清晨起鷹的最佳觀賞場所，每年三月至四月為其過境彰化八卦山的季節，政府因此都會舉辦「鷹揚八卦」的賞鷹活動，這可說是彰化的年度自然生態盛事。結語以彰化火車站為核心發展區的彰化市，是全國唯一山線和海線鐵路交會的城市，有許多土地在民國67 年就納入都市計畫，目前雖然尚未重劃、開發，但將來配合鐵路高架化、捷運等公共設施建設完成，將帶動區域更加繁榮、便利；縣市合併後，台中市核心發展趨勢明顯，緊臨的彰化也為次要核心區，與台中的交通來往也十分便利，因此新都市計畫對彰化市來講相當關鍵，為加速都市計畫發展，彰化市公所已成立專案的推動小組。除了東區擴大計畫外，台中捷運綠線如能延伸到金馬路至鹿港，串連鹿港成為歷史文化園區，觀光帶動之餘也勢必讓房價起漲，未來的發展值得期待。

【圖.文/鳳凰國際旅行社】中世紀時期，阿拉伯將咖啡傳入歐洲後，從最早的醫療用途，到彰顯上流社會身分地位，再到文人雅士集會的社交場所，咖啡早已深植在歐洲人的靈魂深處，特別是咖啡館文化的興起更能看出，每一階段的歷史意義。時至今日，咖啡館更衍生出連鎖經營的型態，雖然貼近今日講求效率的節奏，但有故事的咖啡館，依舊最讓人著迷。在歐洲，百年以上的老牌咖啡館非常多，旅遊網站UCity Guides就票選出10家世界最美咖啡館，有機會來歐洲不妨來感受一下，這些超有歷史的咖啡館，品嘗香醇的咖啡也品嘗著歐洲的歷史文化。位於布達佩斯的紐約咖啡館，外觀結合了文藝復興與巴洛克風格，內部精雕細琢的陳設，更是富麗堂皇，猶如置身在宮殿裡頭叫人目不轉睛。20世紀時這裡就是許多紳士名流、藝術家喜愛聚會的場所，至今咖啡館還保存著這些手稿、畫像，在這個充滿歷史韻味又奢華的咖啡館裡頭，充分感受到奧匈帝國時期的霸氣。威尼斯聖馬可廣場的花神咖啡館1720年開幕，，是當地第一家咖啡館，也有人譯成佛羅里安咖啡館。牆上鑲著名人壁畫和精細雕刻，不難想像昔日鼎盛時期的輝煌，據說馬克吐溫、安迪沃荷、查理卓別林等人也都曾光臨這間咖啡館，對比今日，雖然外牆老舊斑駁，但卻更有一股懷舊的氛圍。咖啡館有時還會有樂隊演奏，沉浸在浪漫的水都，享受咖啡佐音樂的雙重饗宴，這種歐式的休憩時光，特別令人難以忘懷。維也納的中央咖啡館超過百年的歷史，走的是優雅古典路線，早期吸引許多知識份子或文人雅士最愛聚集的場所，就連莫札特、貝多芬、舒伯特也是這裡的常客。咖啡館裡頭有一尊詩人彼得‧艾頓柏格(Peter Altenberg)的人像，有句經典名言『我不在家，就在咖啡館，我不在咖啡館，就在前往咖啡館的路上』正是出自於彼得‧艾頓柏格，也同時把歐洲人有多愛流連咖啡館表露無遺。帝國咖啡館座落於布拉格舊城區火藥塔附近，雖然是帝國飯店附屬的咖啡館，但室內設計一點都不馬虎，馬賽克磁磚壁飾，展現金碧輝煌的華麗質感，是咖啡館的主要特色。 1862年開幕的巴黎和平咖啡館，座落於知名的巴黎歌劇院前，是巴黎第9區最具知名度的咖啡館，曾經有這麼一說，即使一個人來到這間咖啡館也不會孤單，因為你很快就能看到熟人，可見得這間咖啡館熱門程度。1975年8月22日和平咖啡館列入法國歷史古蹟，特別的是咖啡館內也有另外規劃一區餐廳，不論到此用餐或是喝杯咖啡，都是品嘗巴黎優雅時光很棒的體驗。