和房仲打交道  觀察這六道~~  幫自己找到買賣屋的好幫手    揮別2014的房市寒冬，2015將是自住買方的天下，過去一兩年處在觀望不敢出手的民眾，今年將會是進場的好時機，無論是想換屋還是首購，有意購屋的你勢必要跟房仲來好好"打交道"。    雖然網路發達，自己上網找房子也很方便，但平日忙碌於工作，而買房的瑣事甚多，的確需要一個專職處理的人來幫自己分擔買房大事，這時房屋仲介人員就扮演著非常重要的角色，一名優秀的房仲是買方與屋主的潤滑劑，可以幫買方找到價格合理的好房子，讓你買對不買貴！重點是要如何判斷我找的房仲是好還是不好，可以透過下列6點評估觀察，幫助你找到好房仲！※尋找好房仲 靠這六道：第一道：專業度    凡從事不動產營業員職務工作，必須參加中央主管機關或認可機構訓練滿30小時，合格後會領到不動產經紀營業員證明，且每4年要複訓一次。若這名業務員已經複訓超過2、3次，代表他在房仲這一行超過10年，基本的相關法令規範、買賣契約，還有買賣雙方之間的權利義務保障都應該瞭若指掌，不必擔心一問三不知。還有專業的房仲在帶看房屋時會主動出示「不動產說明書」，透過書面的資料來為你解釋這間房子的產權、屋齡、房屋現況等，有憑有據，不會只出一張嘴，催你下訂。第二道：整潔度    房仲業務是一個服務業，乾淨整齊的樣貌衣著是對客戶的基本禮貌。那些業績名列前茅的房仲，都會非常注重儀容，因為他必須讓客戶對他留下好印象，才能有成交的機會。如果你眼前的房仲穿的襯衫沒燙、皮鞋沒擦、頭髮沒梳，蓬頭垢面的幫你介紹房子，就是一個連基本禮貌都做不好的房仲！因為連自己的服裝儀容都管理不好，怎麼能夠細心、耐心地幫客戶處理物件，關於房子的產權、交易安全、房價談判技巧等各個環節，很可能也會處理的七零八落，這樣又怎能幫助客戶買到一間好房子呢。第三道：忠誠度    在與房仲人員往來時，不妨透過聊天去觀察了解這名房仲的背景，像是在同一家公司服務超過5年，對於自家的品牌有一定的忠誠度，而不是那種一、兩年就換間公司，到處打游擊混時間的沒定性業務員。若自己的房仲是屬於對自家品牌非常認同的，日後有什麼需要也比較不會面臨找不到人的窘狀。第四道：熱誠度    做服務是需要熱誠的，尤其是對客戶的熱心！如果第一次沒有成交或只是留留資料而已，他還能發送房屋資訊給你，主動詢問找屋的需求是否有調整變更，並推薦適宜的物件給你，連續3個月到半年以上持之以恆的進行，就算是很有心、很勤奮的業務，如此有熱誠的房仲，必定對客戶的事宜親力親為。第五道：了解度    一個好的房仲，除了專業知識不能輸人之外，對於當地的行情、生活機能都必須能夠明確詳述。    看房時可以拿出幾筆實價登錄資訊考考房仲，如果他能依登錄資訊判斷出此區域明確的成交物件，並將相關建物、車位價格全部拆算清楚，進而透過比價提出更多推薦物件，顯示其房仲人員對當地行情有一定程度的掌握。如果他還能告訴你怎樣上下班最省時省錢、菜市場哪個攤位最物美價廉、哪間店的食物最實在公道，代表他的的確確深耕經營此區域，未來買房絕對要找這種在地的！第六道：誠實度    有些房仲為了成交，帶客戶看房時會隱惡揚善，只說優點、不說缺點。專業的房仲，除了介紹房子的好，也會提出這房子的一些缺點，畢竟沒有房子是十全十美的，主動公開挑出缺失讓客戶知道，可以展現真誠，並讓客戶對自己增加信任度。不過，有時房仲選擇性的說一些較無傷大雅、可以透過日後修繕改進的缺點，購屋者也不能漏了多多利用自己的雙眼雙手雙腳，找出問題，去選擇適合自己的物件。最有門道的房仲服務人員：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

七大風水「適」家看屋原則，洋洋得意氣場up up↑    羊年到來，大家應該都希望處處喜氣洋洋，更期望新的一年在工作、家庭、健康各方面也都事事順心，好運不斷！有道是「一命、二運、三風水」，除了認真努力的工作過生活之外，能藉由居家風水的妝點改善，聚集好的能量磁場，可以幫助自己提升運勢或避開凶厄，所謂寧可信其有，不可信其無，風水是不是迷信？其實換個方向想，就是一種居家格局的選擇，好的格局擺設自然衍生好的風水，住起來當然舒適自在，反之，若是自己都覺得奇怪的格局，那又怎麼可能住的踏實！下列的風水「適」家大法，讓你可以在新春開年之際，無論是要換屋、首購看房子時可以參考，或是想輕鬆轉換居家擺設，來改善家中氣場，提升正面能量，皆可適用！ ※風水「適」家大法：一、戶型端正    無論房子坪數大小，戶型格局一定要方正。而三角型、梯型的房子或其他不規則形狀的房子，在風水上是大忌，是不祥之宅。若戶型不正，以風水角度來看，長時間下來易使居者思想歪偏，可能做出觸犯法律上的事情。二、陽光照射充足     採光對一個房子而言極其重要，若是室內長年缺少陽光照射的話，則會匯聚陰氣，對居住者的心情產生不利影響，易導致心情鬱悶，生活沒有動力，工作沒有企圖心，更嚴重者還會讓人身體不適。所以房子光線一定要充足，牆壁顏色也不宜選擇太暗的色調，明亮的房子能帶來旺盛家運。三、綠意盎然，舒目舒心    外國人喜歡在家裡擺一些盆栽植物，目的是讓植物行光和作用，釋放出氧氣，讓居家空氣清新健康。而在中國風水中，家中擺放常綠、生命力強，不易凋謝、落葉的中、小型盆栽，如萬年青、龍骨、發財樹、黃金葛….等植物不僅有招財作用，更象徵朝氣蓬勃，能量生生不息之意。但要避免擺放太多濃密或大型的盆栽，一來遮擋光線，二來容易招來蚊蟲和產生壓迫感。四、家有明堂，必有名堂    風水講說藏風聚氣，吉瑞祥氣從大門而入會聚集在家中客廳的位置，因為明堂代表事業前景，明堂之氣穢亂就會影響事業發展。而住家的旺位通常也是在客廳，且忌諱擺設太多家具，過多的不同磁場的物品放在同一個房間，不僅室內磁力線混亂，也會氣場不順。一般而言旺位是在進入客廳門口的斜對角，須為清靜、安定，不可為通道的動線，而旺位可擺上寬葉綠色植物以助長運勢。五、忌橫樑壓頂    客廳上方不宜有橫樑，若出現橫樑，易使人產生緊張和恐懼感，這是一般人在自我安全意識的正常反應。風水上講就是氣場直衝你的頭部，要是你的沙發、餐桌、床頭、辦公桌在棟樑的下方，易影響居者的情緒與健康，並抑制你的運氣。如要改善，可將橫樑遮掩在夾層的天花板裡面，選用淺色進行粉刷，減弱沉悶感。六、色調比情調更重要    有些人家中的牆面或擺設品偏好深重的色調，看上去雖然很有情調，但就以風水而言，在這樣偏暗偏重的居家色調中長時間生活，無形中壓抑、沉重的氣場會影響運勢發展。其實居家佈置宜素雅溫暖的色調，切忌顏色太過鮮艷或暗重，也不要佈置的琳瑯滿目，過度豪華，那種bling bling的家飾品尤為不宜。七、入門見廚廁，風水上不宜     在正常的風水學原則下，所有房子一入門最先看到的一定是客廳。而現代的建築設計，有時為了考慮空間的配置，可能一進門會先見到廚房、餐廳或浴廁，其實這是陽宅的大忌，因為考量到像是廁所是我們排除髒污的所在，氣場難免較為穢亂，故需時時緊閉廁所的門，以免穢氣充斥屋內，影響運勢。而廁所的方位非常重要！以下廁所位置重點請必須好好注意：（1）忌直對大門，大門直對廁所會使理財投資出錯，使人財進財出，損害居者的財運。（2）忌正對、側對床位，長久下來容易使人罹患嚴重惡疾，在廁所門口加上珠簾或門簾，可阻擋穢氣直衝。（3）忌陰濕、有異味，易破財，保持浴室廁所清潔乾爽才能夠留住財氣。（4）忌浴廁設在走廊盡頭，浴室廁所只適宜設在走廊邊上，不可設在盡頭。‍‍‍‍看房要有好風水更需要好房仲：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ ‍‍‍‍文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

為滿足個性開朗、童心未泯的屋主需求，馥閣設計以繽紛的黃、綠、藍三色為主體，輔以鄉村風的仿舊，以及色彩配置等手法，打造出清爽且具質感的童趣風空間。每個人對「家」的想像不同，有人認為家要充滿溫馨感，繁雜設計不用過多，能營造溫馨舒適的起居空間才是重點；也有人認為家要展現氣度，使用大量的頂級建材、裝飾，突顯自身的氣度與價值。無論你對家的想像為何，只要能滿足使用者對於家的想像，便是理想的居家設計，從馥閣設計本次的案件中便可察覺。本案位於台北市，馥閣設計觀察到屋主的個性活潑外向，便以「童趣風」為設計主軸，截取屋主喜愛的鄉村風仿舊元素，以繽紛的黃、綠、藍三色為主，低彩度的白色為輔，打造專屬於屋主的童趣風居家空間。繽紛色彩是童趣風空間的要角，但由於黃、綠、藍三色彩度較高，為了降低混搭產生的雜亂感，設計團隊使用「相對性」與「單一性」的配色模式，前者為對角線的色彩對應，如客廳的黃色地毯與廚房的黃色櫥櫃、白色的文化石與百葉櫃體，在同一空間中能產生呼應效果，後者為單一視線的色彩焦點，比方從主臥往窗外望去，映入眼簾的是淺黃色的衣櫃與鵝黃的設計椅，讓黃色成為空間的要角，簡單乾淨的白色為配角，營造清爽的視覺空間。除了用色彩妝點童趣風，可愛的傢具配件更是畫龍點睛的關鍵，設計師使用了毛料材質的椅子、地毯，溫潤質地提升了居家的溫馨感受，並在小孩房一隅擺設可愛的氣球吸頂燈，一方面能搭配小孩房的童趣風格，另一方面馥閣設計總監黃鈴芳認為，臥室的燈具不需過多，重點處有燈光照射就好，才不會破壞孩子的睡眠品質。此外，馥閣設計對推薦給業主的傢具傢飾有強烈的堅持，除了使用優秀的台灣設計品以外，也推廣原創作品，「只有原創作品才會推薦給顧客，我們堅持不用復刻品。」對原創設計的尊重，也反映在馥閣設計對美學的堅持上。不談「風格」，混搭手法成就新穎美學屋主先前的住宅為鄉村風格，也對鄉村風住宅有著強烈喜好，因此設計師擷取鄉村風常見的「仿舊元素」，使用仿舊漆搭配木質紋路與文化石牆面，呈現自然樸實的舊式風情，並輔以簡約設計風格，打造混搭風的特色住宅。黃鈴芳認為，設計不應被「風格」侷限，因此本次從元素著手，透過混搭手法營造出不同的空間氛圍，會讓設計有更多的可能性。鄉村風常見的元素除了仿舊外，具自然質感的木材質也是呈現手法之一。設計團隊將木質素材與空間作融合，從木地板到台灣設計的老門板餐桌，讓木材融入簡約溫馨的居家空間。而空間設計手法的細緻，從細節處便可一探究竟，屋主原想以空心磚結合山胡桃原木電視櫃，但由於擔心空心磚的表面過於粗糙，對小孩造成傷害，因此使用表面較平滑的韓國戶外植草磚，不僅能保有材質混搭的樂趣，也能確保孩子在家活動安全無虞。在空間設計上，設計師巧妙地將主臥的電視牆與衣櫃結合，線路被隱藏至天花板上，電視牆可隨心所欲移動，不佔空間，讓居家空間不僅具美感，更滿足了使用機能性。針對格局配置，原先居家空間進門的右手邊為客廳，左手邊為廚房及陽台，客廳有西曬且面對停車場的問題，因此設計師將客廳與廚房位置對調，讓後陽台面對西曬，衣物能享受充足的陽光照射，透過格局的重製讓空間配置，讓自然與建築完美結合，也達到了「綠建築」的設計概念。1 色彩 對角線配置，加強色彩對應性空間主色為黃、藍、綠色，若是整體色彩過多，可能產生混亂感受，因此設計師以對角線的方式處理色彩，不僅減少色彩過於顯眼所產生的突兀感，也能產生和諧的對應效果。2 設計 童趣風配件，滿足大小朋友的心屋主的個性開朗，因此以溫馨、可愛的童趣風為設計主體，設計師使用小狗、狐狸形狀的傢具，更在小孩房使用了趣味的氣球吸頂燈，滿足屋主以及孩子對於家的想像。3 設計 滑門設計，空間利用極大化為增加收納空間，設計師將電視牆與衣櫃結合，拉門設計可任意調整位置，隱藏式線路也不會影響整體美觀。4 格局 客廳與廚房對調，解決西曬問題原本的客廳空間正對西曬，設計師將客廳與廚房的位置對調，以需要陽光的後陽台對準西曬位置，增加了空間採光度，讓通風狀況更良好。

去年公主遊輪首度駕到基隆港，掀起國內新一波的遊輪旅遊熱潮，國際級的豪華遊輪立刻讓大家開了眼界，而且玩上癮了！2015年它將再度翩然來台，同樣在老地方~基隆港等候台灣的貴賓們…遊輪旅行在付了團費後，船上的吃喝玩樂就全都包括了，除了部份更高級的餐廳、網路、賭場、個人購物，其餘像劇院看秀、餐廳、電影、游泳池、網球場等娛樂設施，大部分都不需再付費，而且遊輪上的服務總是讓人倍感尊榮，國際級遊輪的服務水準，更是一流，所以許多人對遊輪旅行的印象最深刻的，就是被寵愛、幸福滿滿的感覺！隨著遊輪旅行，除了享受逍遙自在的海上航行，遊輪停靠港口後，還可搭配陸上行程上岸去觀光，感覺比傳統陸上行程更加多元豐富，有的旅行社還會為旅客選擇安排好的陸上行程，旅客完全不用再為行程傷腦筋，若不想跟著團體走，也可以自行下船逛逛，甚至待在船上也是ok的。今年4、5月即將再度來台的公主遊輪~藍寶石公主號，具備國際級豪華遊輪品牌的魅力，對台灣旅客來說，充滿了無比的吸引力。遊輪公司與旅行業者共同合作實現了公主遊輪登台的夢想，是希望有更多的台灣旅客，能真正體驗國際豪華遊輪。吃喝玩樂全包的公主遊輪-藍寶石公主號，一向讓客人感受到「大船的豪華與設施、小船的細緻與享受」，在這艘11萬噸級的國際遊輪上，旅客可享受到高檔次的餐飲跟娛樂設施，各式各樣的美食、百老匯般的歌舞秀等，還有公主首創的星空露天電影院，讓您舒服的躺在甲板星空下看電影，設備採用LED巨型螢幕及杜比環繞音響，播放熱門電影或體育賽事，這可是海上假期才有的樂趣，還有專為成人打造、寧靜高雅的聖殿休憩區，以及蓮花水療SPA、健身中心、迷你果嶺等，在放鬆的氛圍中，擁抱魅力十足的遊輪旅程。豪華的公主劇院裡，每晚上演著一流的秀及節目，超強的卡司陣容，炫麗的舞台效果，媲美百老匯的歌舞場面就在眼前，真的是不虛此行，還有夜總會、酒吧、雪茄吧…在悠揚的樂聲中，來杯雞尾酒享受聊天與微醺，品味高格調的社交情境，也是遊輪旅途中最讓人回味無窮的部份。除了船上的活動，遊輪停靠港口後的岸上觀光，是台灣旅客蠻重視的部份，一般遊輪的岸上觀光行程，在訂艙房的同時，就可以開始預訂，不論是利用上網預訂，或是登船後向諮詢櫃檯訂購都皆可。這次蒞臨基隆港的藍寶石公主號，航線走的是台灣遊客最喜愛與熟悉的日本，包括沖繩、長崎及鹿兒島，體驗九州南國人文風情，4～7天不等的航程中，海上陸上吃喝看買玩，相當豐富！近年來，許多大企業及公司行號舉辦獎勵旅遊，都把遊輪放在第一首選，甚至包下整艘船，就是看準了遊輪旅遊的獨特與精彩。在寬廣蔚藍的大海上，與一起打拼的伙伴們同樂、會議腦力激盪或團隊訓練，是多麼令人振奮！以藍寶石公主號為例，載客量達2千多人次，多樣化一流的設施與娛樂，同時提供住宿、交通、飲食、娛樂和宴會場所外，更可因應企業的不同需求設計各項活動，就如同一座海上渡假村，在這裡進行員工同樂、情感交流與教育訓練凝聚向心力，不但讓參與的員工倍感尊榮，並可打造完全屬於企業團體的精彩假期！

【文 / 鍾運凱】連老闆擁有豪宅一棟，委託「天龍房屋」仲介公司代為出售。數日後，柯醫生看見天龍房屋刊登的廣告，又經過經紀人員的介紹，決定買下該豪宅。三天後，雙方在天龍房屋的見證下順利簽訂了買賣契約書，雙方也同時支付天龍房屋一筆服務費。不料，連老闆的爸爸事先不知道連老闆要賣房子，等他知道後就極力反對。另一方面，柯醫生簽約後帶著太太再一次去看房子，發現剛買到的豪宅風水有問題，會妨礙柯醫生的事業發展。於是，雙方決定解除這個買賣契約，並且要求天龍房屋退還當初收取的報酬，但遭到天龍房屋拒絕。柯醫生與連老闆一致認為，既然沒買到（賣出）房子，仲介憑甚麼收錢？天龍房屋則主張雙方既然已經簽訂買賣契約書，仲介的任務就完成了，當然有權收取報酬。試問：誰的主張有理？一、 甚麼是居間？民法第565 條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」不動產仲介公司提供的服務，在於為屋主尋覓合適的買方，也為買方尋找合適的不動產，待雙方條件達到一致時，並媒介雙方訂立買賣或租賃契約。因此，仲介契約屬於上述民法「居間契約」的一種。二、 居間的種類( 一) 報告居間：依民法第565 條規定，不以訂約時周旋於他人之間說合為必要，僅為他方報告訂約之機會也能成立居間（最高法院52 年台上字第2675 號判例）。( 二) 媒介居間：指居間人居間斡旋使契約成立。換言之，不光是當介紹人而已，還要「促使」雙方的契約成立。( 三) 特殊居間：法律對於某些居間內容有特別規定。例如婚姻居間，依民法第573 條規定，約定報酬者就其報酬無請求權。另外還有保險居間（保險法第9條）、證券居間（證券交易法第15 條）等。三、 居間契約的效力( 一) 忠實義務：民法第567 條規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。( 二) 調查義務：1. 一般調查義務：居間人對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。2. 營業居間人之調查義務：以居間為營利業務之人，關於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查義務。例如不動產仲介公司應調查賣方是否確為屋主，產權及屋況如何，有無一屋二賣等情事。( 三) 隱名居間之特殊義務：所謂「隱名居間」，是指當事人之一方，指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人，目的在保持委託人的隱密。一旦成立隱名居間，則居間人有不告知相對人之義務。依民法第575 條第2 項規定：「居間人不以當事人一方之姓名或商號告知相對人時，應就該方當事人由契約所生之義務，自己負履行之責，並得為其受領給付。」( 四) 報酬請求權：如契約有約定服務報酬，則從其約定。如未約定，則依情形非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。例如一般交易慣例，不動產仲介業者提供服務均收取報酬，即使沒有約定，也要付服務費。民法第566 條規定：「未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」又依不動產經紀業管理條例第20 條規定：「經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。」因此若雙方未約定服務費的數額，以仲介公司揭示的收費標準為準。給付報酬的負擔，依民法第570 條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」關於房屋仲介之報酬標準，內政部曾頒布「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」：一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。二、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，但不包括租賃案件。四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。四、 結論經由居間而成立之契約，雙方解除契約時，居間人得否請求報酬？最高法院49 年台上字第1646 號判例指出：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」本題連老闆與柯醫生既已成立買賣契約，天龍房屋當然有權請求支付服務報酬，不會因為解除契約而受影響。此外，如果居間人已經媒介就緒，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58 年台上字第2929 號判例）。

【文 / 行銷企劃部】抗跌保值 大家還是最愛不動產根據中信房屋最新『宅指數』的調查顯示，最抗跌投資標的不動產還是位居第一名(36.8%)，2014 第4 季已跌破當年度Q2(37.3%) 的比例，第3 季短暫回升到39%，雖仍居抗跌保值第一名，第4 季下滑2.2%，今年整體呈現疲態。( 如圖一所示)。另外保留現金及保險比例差距不大，保留現金2014年第4 季較第3 季微漲1.7% 為16%，保險則較上一季漲0.8%，第4 季來到15.7%。最新宅調查指出在保值抗跌項目，選擇外幣投資為8.8%，相較上一季上升2.8%，外幣投資也與2013 年Q4同期相較上升4%，呈現穩定成長趨勢，近來匯率市場變動大，美國量化寬鬆退場，美元走強，投資價值浮現，民眾資金有流向外幣市場趨勢。選後變天 預期居住正義落實購屋意願回升2.2%新格局新氣象 56.4%首購族 創19季新高根據調查，「2 年內有購屋計畫」受訪者佔46.6%，較上季(44.4%) 增加2.2%，此次宅指數民眾購屋意願擺脫上季因政府接連祭出抑制房價措施以及九合一選舉，種種不確定干擾因素，出現回溫，本季回升至46.6%。另外，除短期買盤「3 個月內」計畫購屋者因現階段房價尚無明顯下跌，減少0.4%，其餘三個月以上到兩年的民眾購屋意願皆呈現上升的情況( 如圖二所示)。此次調查中發現，首購族佔56.4%( 如圖三所示)，較上一季大幅上升10.6%，創下19 季新高，由此可見六都選舉後，藍綠變化大，新地方首長帶來新氣象，民眾預期未來居住正義落實，房價有下修的空間，兩年內有購屋意願的購屋族來說，原本有剛性需求，但因稅制改革和選舉等種種因素觀望，可望在新政局新希望之下有所鬆動，進場信心回升。34.7%民眾 看跌今年房價宅指數調查民眾對2015 年第一季的房價的預測，兩年內有購屋計畫的受訪者中，有34.7% 認為房價跌，價格維持平穩則是33%，全體受訪者中認為房價持穩占34.5%( 如圖四所示)。2015 年房市將呈量微增價微跌格局，去年選舉後到今年上半年因房地合一稅課稅方案、土地公告現值續漲明顯及容積總量上限新制上路，建商將在上半年可能出現大量推案，導致供給大於需求，呈現量增價跌，下半年進入2016 年總統大選，政局變化，影響不動產市場投資，勢必轉為量縮狀況。73.9%民眾認為 房地合一稅影響購屋意願宅指數也針對近來討論熱烈的房地合一稅進行調查，結果發現兩年內有購屋意願的受訪者中，有73.9% 民眾認為房地合一稅直接影響購屋意願，其次依序為銀行對第二屋貸款成數降至5~6 成(54.4%)、房貸利率調升兩碼(0.5%) 以上(53.4%) 等因素影響購屋意願( 如圖五所示)，這也顯示民眾對房地合一實價課稅議題非常在意，有將近有七成四民眾認為房地合一稅會直接影響購屋意願。財政部選後持續推動房地合一實價課稅，提出交易獲利千萬可能課45% 稅，目前自用住宅的免稅金額及戶數限制未定，其中累進稅率最高可課45% 稅的方向，更是讓市場有重稅的疑慮，在聽完各方意見後，財政部現轉為較圓融保守，表明不排除採單一稅率20% 貼近民意，現階段在政策不明之下，房地合一稅仍是影響民眾購屋意願的最大因素。海外投資 日本獨占鰲頭民眾跨國投資影響因素 風險評估打敗獲利根據宅指數調查，民眾在考慮海外投資地點做投資時，台灣人最熟悉的日本地區名列前茅，其中東京五都心( 新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區)最受青睞，兩年內有購屋計畫者中有34.8% 會選擇日本五都心做海外投資( 如圖六所示)，其次依序是日本大阪及京都(24.3%)、日本東京五都心以外的區域(13.7%)。調查中指出兩年內有購屋意願的民眾在跨國投資不動產投資時，有超過半數的民眾(56.4%) 認為「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」，為最首要的考量，大過投資報酬率高低(48%)( 如圖七所示)，這也顯示民眾在海外房產投資，還是會選擇對台灣持有友好態度的國家，由此也呼應首選前三名是日本及新加坡，符合以上低風險的條件。民眾偏好短期投資 海外投資變數大宅指數調查指出民眾在投資海外不動產的用途中，以「 5 年以內視市場情況隨時轉手獲利」比例高達45.8%，然而「持有5 年以上並以出租收益為主」則是39.9%，根據調查顯示民眾在海外投資上還是著眼於短期投資，導致海外投資時風險變數大，近來匯率市場變動大，亞洲貨幣走跌，若還是選擇熟悉且風險低的日本，匯率差距就成了影響短期獲利報酬率最大的因素。2015年房市趨勢1. 量微增、價微跌！展望今年房市應是量微增價微跌，2015 年由於政府延續打房措施，加上不動產課稅之「實價課稅」等稅制改革，不動產市場難望大幅轉好，但由於容積率總量上限限制1.5 倍新規定，建商在實施前，多會積極搶建開發，市場將形成供給大於需求，不過由於土地成本高及建商成熟的開發經驗，市場不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，在價跌情形下促成交易量微幅將會增加。2. 選後變天，首購進場意願高選後民眾對於新政局新改革的期待，再加上新任市長都提出社會住宅政策，今年將會是嶄新的一年，房價將有所調整空間，原本觀望的人開始鬆動，購屋信心開始回溫，吸引首購族進場，買下人生第一房。3. 國內房產稅務走向不明，資金流向海外置產海外投資在國內房產在政府打房動作不斷，房地合一實價課稅續影響下，投資資金轉流向海外置產，而多數民眾選擇「政經局勢穩定，對台灣人是否友善」為影響海外投資的主要原因，風險評估大於報酬率高低，不難知道為何現在日本和馬來西亞會是海外投資的熱區。

房貸好好貸五大絕技，讓你「貸」走更多買房錢!!    2015年房市前景不明，即使房地合一稅是「重重拿起，輕輕放下」，但尚未真正拍板定案之前，買賣雙方的一顆心仍高懸空中，心情起伏不定。而與房市息息相關的銀行業對於今年房市景氣，持保守、看淡的態度，進而產生調高房貸利率的動作，銀行界的龍頭台灣銀行在2/3宣布2月起全面調升房貸利率0.1～0.2個百分點，調高後房貸利率將介於2.4％～2.5％之間，而一般的房貸利率也將介於2.5％～2.6％之間，台銀發難，各家民營銀行也陸續調高房貸利率，為降低授信風險。    已經買房的，之後的每月的房貸支出可能要多準備一些，未來有意置產的民眾，可貸款的成數降低了，核可條件嚴格了，對於青年購屋可謂是一大衝擊。難道，買房真的是人生的殘酷舞台嗎？既不是軍公教，也不是律師、醫師、會計師三師無敵，公司也沒有擠進台灣前500大企業，是不是就貸不到款，買不了房子？當然不是！！沒有上述這些條件的人比比皆是，但只要做足功課，用對方法，銀行照樣歡迎你來貸款！下列五大借貸絕技，最好都要學起來，在跟銀行斡旋時才能無往不利！※房貸好好貸五大絕技：第一技：卡不在多，一、兩張顧好就靈    請即刻辦一張對自己較有用處的信用卡，無論哪家銀行、哪種卡種，辦一張就對了！「為什麼？信用卡不是循環利息很高，一不小心刷爆就變成卡奴，豈不是申貸汙點？！」但對銀行來說，有汙點總比沒紀錄來的強！銀行要貸款給你之前，會先去聯徵中心調閱你的信用紀錄，因為這是銀行審核放貸的依據，而紀錄良好者，核可機率高；紀錄不良，機率降低；沒有記錄的，銀行沒得參考，就更沒機會。所以，辦一兩張自己覺得好用的信用卡，其實是申請房貸的利器，但要小心不能刷爆或延遲繳款，這些都會影響房貸核可成數。第二技：減少分期、付清餘款    買房是長期作戰計畫。當確定要買房時，就要著手釐清自己的財務狀況，如購屋前半年最好減少有分期付款類的消費，若是有車貸、信貸的就盡快還清，半年不夠就拉長一年，目的就是要把自己的信用紀錄洗白，消除銀行對你申請房貸的種種疑慮，並提高貸款成數與核貸速度。第三技：集中火力，現金要放在一個籃子裡    銀行要核可房貸時，先評估你有沒有還款能力，這時銀行就會看你戶頭現金有多少，要是戶頭眾多，裡面卻沒太多錢，銀行覺得奇怪或不妥，房貸申請很容易被打槍。所以有意購屋的民眾可在購屋前的一年到半年間將薪資、獎金或是工作以外的收入存入同一戶頭來提高存款餘額，向銀行證明自己存款足夠，有還款能力。金額方面，近一年需有平均六位數的存款基數，較為妥當。第四技：火眼金睛，慎選物件    決定貸款成數的高低，購屋標的是重要關鍵，因此在挑選物件時，要觀察物件周邊的機能與建設是否周全。通常附近有重大交通、公共建設或熱門商圈的物件，不僅保值、增值性高，要轉手也較容易，這樣的物件在銀行眼中，安全又優質，自然貸款成數也會比較高。反之，偏僻或周邊機能不全的物件，能核貸的成數就低了許多。而申請貸款時最好找有長期往來的銀行，不僅在諮詢房貸、還款方面比較好溝通，貸款成功的機率也大大提高。第五技：善用數據，多方參考    申請房貸最大的困擾之一就是不確定可向銀行貸款多少成數，這攸關到買房成不成功的關鍵。聯徵中心將在今年底完成並上線「不動產授信統計資訊平台」，提供民眾作為購屋評估。不動產授信統計資料分為三部分，第一、購屋者的年齡、性別、收入；第二、不動產也就是擔保品的資訊，包括地點位置、價格、坪數區間、物件類型；第三、授信的結果，也就是貸款成數、金額、年限。這3大資料金管會將會做部分上網揭露，未來民眾要買房時可自行上網查詢參考，有助於了解區域行情及申請房貸的前置準備。簡單買賣屋 快樂過生活：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

培養七大特質 讓你勇敢成家!    「你月薪多少？有七萬嗎？沒有！那沒女人會嫁你，你只能過過光棍節了…」真的有這麼悲~~~~~催嗎？！近期某則新聞標題寫道「月薪沒7萬 怎麼嫁？」，引起熱烈討論與迴響，有人覺得這種擇偶條件根本「向錢看」過於拜金，也有人覺得追求好還要更好，本是人性，女生誠實說出自己想法也沒錯。根據主計處統計，2014年月薪破7萬的人僅佔6.2%，男性30到40歲平均收入是4到5萬，想要達到所謂的「七萬才能嫁」的成家門檻，是否太嚴苛又太夢幻，讓許多男性都只能搖頭興嘆，因為在現今「物價高、薪水低」的社會環境中，年輕人能養活自己，已是最大的確幸，更別說要有車有房有老婆(老公)了…  現在小資男女們，寧願談談戀愛，有時約會吃個大餐，覺得如此愜意生活就不錯了，但一提到結婚或買房話題就避之唯恐不及，覺得那是個離自己太遙遠的階段。其實年輕人不是想置身事外，更多的是迫於現實的無奈，因為在外工作租屋、外食、水電通通要用到錢，物價漲、薪水不漲，當個受薪階級日子苦哈哈。雖然現在台灣房價偏高是不爭的事實，可是沒車沒房就真的一輩子不結婚，當個魯宅或敗犬再每年來過個光棍購物節嗎？！     房子除了拿來住，也是最保本的財產，要是眼光精準，更是增加財富的最佳理財工具。回歸年輕人買房問題的核心，就是要先存到頭期款，而想要存到第一桶金，下列買房勝利組七大特質，請極力自我要求與培養！若是另一半擁有七大特質中的三~四點，就好好抓住這潛力股，千萬不要放手啊~~~（沒有這些特質的人，不是靠爸靠媽就算自己再會賺也遲早敗光！）※ 買房七大先備特點：1. 會省錢    省錢不等於小氣，省錢是有方法的去避免不必要的開銷，而將省下的錢去投入更值得花費的事物上，小氣只是把錢放在口袋而不會多加思考利用，純粹害怕身上沒錢的那種不安全感。省錢是可培養注重細節的能力，要從小地方去了解生活面哪些東西其實沒必要花錢、可減少花錢，長期下來也是一筆可觀數目，藉此來「省小搏房」！2. 會開源(投資)    錢是死的，人是活的，有想法的人會讓自己的死薪水變成源源不絕的活水，存錢很重要，但怎樣使有限的薪水變出更多錢再回到自己身上，這一點更重要！無論是要兼差或投資股票、基金等利用其他理財工具創造額外收入，原則就是絕對不可只死守一份薪水，錢只有一個來源，這樣對生活，對想要買房的你，太保守也太危險，不妨多看多聽多參考投資妙方，讓錢滾錢，滾出一個好屋來！3. 會比價    常說貨比三家不吃虧，比價的能力是一定要有的！從日常生活用品的採買就可訓練自己比價的能力，比出品質好，價錢合理的商品，尤其像房子這種一生可能只會買一次的高價單品，必須更謹慎斟酌，需要好好的去了解市場行情，來比價、議價、殺價，畢竟要是房子買了覺得沒那麼適合，再重來可不容易… 4. 會社交    擁有交際手腕與好人緣的人，通常貴人運好，得到的幫助也特別多，像買房子不僅要天時、地利更要人和！計畫買房時，最好多認識一些房仲，保持良好互動，一有好物件立馬就能報你知。把自己想買房的消息放出去，透過朋友間的傳遞，有機會去結交有涉獵房產相關的友人，如室內設計、水電、裝潢等領域，多接觸交談，不僅廣結善緣，也可從中獲取一些常識與協助，既交到朋友又可幫自己房子得到專業人士的照顧，一魚兩吃，何樂不為！ 5. 有品味    一個有品味的人，用的東西自然是好，挑房子的眼光也不會太差。正是因為講究，所以房子的外在結構到內部細節一定特別檢查要求，故無論是房子的安全性、增值性、便利性、舒適度等各方面，必然是水準之上的選擇。 6. 有耐心    所謂的智者也只是比一般人多了一份耐心。平日待人處事特別有耐心的人，往往成功機率也比較高，因為他們善於觀察，細細思考後再做出對自己和他人有利的決定。買房子最忌諱操之過急，特別是預算有限的首購青年族群，想買房一定要擬訂長期作戰計畫，並且有耐心地一步步落實階段目標，方可達陣！ 7. 有企圖心    一個有目標的人，時時刻刻都在想怎樣為自己的未來充實更多，且有衝勁去完成每件自己想做的事，對生活充滿熱情，而買房亟需堅定意志，不能半調子或半途而廢，除非你選擇一輩子租屋幫別人繳房貸......所以想買房的你一定要培養、保持自己強大的企圖心，去完成擁有自己的家的挑戰！ 買房勝利人生必經的選屋前哨站：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令