遠離違章建築四步驟   讓你遠離危險之步……        從去年底的新竹、南港的頂加違章建築火災，到今年1月20日凌晨桃園發生違建保齡球館大火一次帶走六位年輕消防弟兄的生命，一個月內九條人命因為違建，不僅付出他們無辜的性命，也為他們的家人以及這個社會，留下無限哀痛。然而，逝者已逝，活著的人更應該要有所積極作為，別讓諸如此類的憾事再發生。    根據營建署統計，至2013年底全台違建高達58萬8千餘件，且還不停地在新增中，因過去各地方政府編列違建拆除預算過少，以致違章建築拆除進度緩慢，拆的進度哪比得上蓋的速度，未經過合法申請建照與執照，在建物結構安全、逃生設施等方面都十分堪慮。一旦發生火災，不僅影響建物本身，還會波及鄰近建築，對出租一般民眾使用，有莫大公共安全之虞。除了呼籲各縣市地方政府應大力徹查違建之外，應該要建構更嚴謹的制度，讓新修正的《建築法》盡速通過。  若較未涉獵專業房產知識或經驗不足的民眾，又遇上賣方刻意隱瞞其不法之處，在購買或承租後，可能直接承擔違章建物之極大風險，如何不誤買誤租違章建物，請看以下四個步驟。第一步：各縣市建管單位網站查詢    若不清楚自己想購買或承租的房子是不是違建，可先至建物所在地區的建管單位，查詢該建物是否曾申報或被檢舉為違建。但因各地方政府查詢系統多不相同，建議可先到內政部營建署所建置的「新違章建築立即處理資訊系統」全國資訊平台（http://cpabm-tch.cpami.gov.tw/squatter/），須以自然人憑證可查詢2011年後被檢舉的違建案件，也有各縣市建管單位電話資訊，供民眾利用查詢。第二步：比對建物測量圖    民眾可至建物所在之地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖比對，如果出現圖上沒有的建物，即屬違建。第三步：向周邊鄰居詢問    前往現場看屋時，也可順便詢問該建物周邊的鄰居，探問建物有無違建情形，由無參與買賣的第三方建議，也可做為買房租屋的一些參考。第四步：由專業人士陪同看屋    一般民眾難免在看屋的過程中容易出現盲點或沒注意到房子細節，若是能有設計師、建築師或相關房產建築經驗的專業人士陪同前往現場看屋鑑定，較能夠通盤看出房子是否有異樣。        另外，買方要是購入之後才發現是違建，也毋須過於慌張，雖然只要是頂樓違建都會遭到列管，但只要新屋主不再另行做建物修繕工程，或持續加蓋，就可免於立即拆除的危機，建議新屋主去申請建照與使用執照等管道，在無危害公共安全的前提下，循合法途徑解決違建問題，就能同時維護身家安全和自身財產權益。 租好買好住好  看這裡：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

讓你「稅稅」平安的兩大心法外加四大絕技!!!       近期新任台北市長柯文哲的父母親，被爆料檢舉有逃漏贈與稅之嫌疑，起因於柯市長的父母借了1000萬給柯市長買房，但可能因不熟悉稅賦細節進而產生逃漏稅的疑慮，而遭到國稅局約談，相信大多數的有屋族看到此新聞應該都心有戚戚焉！       因為「稅」似乎永遠很難搞的懂，而節稅方法一大堆，寫的也是中文，但湊在一起就是看不懂、搞不清。雖然2015才剛開始，還是提醒有房子的民眾，盡早做好節稅的功課與準備，以迎接5月首發的房屋稅！以下為文喆和佩琦倆夫妻過去買賣房子的故事，將告訴你2015年可以如何有效節稅省錢，節稅小天使藏在細節裡喔！       文喆和太太佩琦在2011年的10月結婚，並買了一間15坪一房一廳的房子作為結婚新居，不久後佩琦懷孕，產期約在2012年8月初。但孩子出生後，東西越來越多，家裡空間所剩無幾，希望給太太小孩良好居住環境的文喆，考慮小屋換大屋，想從原本的15坪換成25坪，至少有兩房的格局，一家三口可以不用住的那麼擠。       文喆開始物色適合的物件，終於給他找到一間25坪，前身是攝影工作室的公寓二樓，文喆和佩琦都很滿意，決定將15坪的房子賣掉，轉購25坪的工作室，於是委託房仲、代書來處理兩間房產的買賣問題。文喆於2013年11月初賣掉第一間房，2013年11月底購入新房居住。       而文喆在2014年4月初拿到了兩張房屋稅單，他發現兩張房屋稅的稅率不太一樣，想說他不是都自住嗎，為何新買的房子的稅率比較高，仔細看看才想到新房的前任屋主是開攝影工作室，登記是營業用途，稅率是3%，比一般自住的1. 2%高出許多（心法一：看懂稅單，不誤用稅率），嚇的文喆趕緊在4/15號前向當地稅捐機關申請房屋用途變更，如此一來，新稅率就會從4月開始計算，要是15號後才申請，就要從5月才使用新稅率‍（心法二：申請變更期限有撇步）‍，一不小心就會虧了一筆錢，因為房屋稅是按月比例計算課徵的。       再來，文喆在2013年11月間分別有售屋和買屋行為，而無論買或賣都會被課稅，這樣說來文喆就要繳兩次稅，負擔頗重。好加在文喆都有收好在賣房子時所花的契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費…等明細單據，就可以利用「財產交易損失舉證」來節稅。‍（絕技一：「財產交易損失舉證」，只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，並能提供相關證明文件，都可以列舉扣抵。）‍       當文喆準備要拿這些證明文件要申報時，發現收在抽屜的文件不翼而飛，原來是粗心大意的佩琦以為這些單據都用不到了，看也不看的扔掉，這下可怎麼辦才好??針對這種意想不到的窘境，也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者，均可適用。‍（絕技二：按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「各縣市適用的售屋所得額比率」計算得出售屋所得後，再乘上個人綜合所得稅率，就是應繳納的售屋所得稅。）‍      其實文喆賣房子是要換大屋自住使用，而上一間也是拿來自住，所以文喆還可以申請「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法，‍（絕技三：同時有購屋、售屋，要換房自住的屋主，且購買的房屋土地價值大於出售房屋，即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」來節稅，避開土地增值稅，前提是5年內此新購屋不得出租、營業使用或再轉手賣出。）‍‍‍    最後，文喆還可以因購屋而向銀行申請貸款，所要支付的借款利息來舉證扣抵稅額，（絕技四：「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法，以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，每年扣除額最高為30萬元。）    文喆利用房屋節稅兩大心法與買賣四大絕技，省下不少錢，除了讓自己和家人除了有好房子住之外，更有餘力享受良好生活品質！‍節稅找方法，買屋找中信，降就對了！！：http://www.cthouse.com.tw/PriceReduction 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / 鍾運凱】一、 甲、乙、丙三人共有一筆土地，各有持分三分之一。甲、乙二人打算將整筆土地出售給丁，但預料丙將行使其優先承買權，於是甲、乙先將該土地設定地上權給丁，再與丁訂立買賣契約。果然，丙表示願以相同條件優先購買，同時丁也以地上權人的身分要求優先承買。試問，丁可否順利買到土地？二、 承上題， 丁未設定地上權， 而是由甲先將自己的土地持分贈與其中十分之一給丁（1/3X1/10=1/30），使丁也成為共有人之一；之後，再由甲、乙、丁三人同意出售整筆土地予丁。試問，丙可否行使優先承買權？一、 共有人的優先承購權土地法第34 條之1 第1 項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」第4 項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」從上開條文可知共有人出賣「應有部分」時，其他共有人有優先承購權，如果出售的是「整筆土地」，共有人有無優先承購權？依內政部頒「土地法第三十四條之一執行要點」第10 點規定：「（一）部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」可見共有人對整筆土地之出售仍有優先承購權。二、 地上權人的優先購買權土地法第104 條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」因此地上權人也有優先購買權。然而，假如共有人與地上權人同時表示優先承購，誰的優先權比較「優先」？關於此點，「土地法第三十四條之一執行要點」第10 點已有明文規定：「（七）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。」這是因為「土地之利用與產權結合」應優先於「保障少數共有人」。三、 通謀虛偽意思表示土地法第34 條之1 第4 項的優先權只適用於「買賣」，因此案例一甲、乙二人設定地上權予丁時，丙縱然反對也無法主張優先設定權。丁既為地上權人，依前述規定其優先承購權優先於共有人丙。然而民法第87 條規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」甲、乙、丁三人之間並無設定地上權之真意，而是為了出售土地所為「通謀虛偽意思表示」。因此，丙可以主張丁的地上權無效，其優先購買權不存在。四、 以多數決出售土地予共有人之一依土地法第34 條之1 第1 項出售整筆土地，其買受人可否為該土地共有人之一，實務上有不同之見解。早期實務見解採否定說（參法務部71 年2 月23 日法律決字第2147 號函釋、內政部80 年3 月14 日台內字第907642 號函釋），認為承買人若為共有人之一，則與土地法第34 條之1 之規定不符。然而目前法院實務則肯定多數地主可依土地法第34 條之1 將土地出售給共有人之一（參最高行政法院91 年度判字第214 號判決）。此外，少數共有人雖然有優先承購權，但是如果是多數共有人欲出售之對象也是共有人之一時，則少數共有人並無優先權（參最高法院72 年台抗字第94 號判例、最高法院83 年度台上字第1713 號判決）。須特別注意內政部101 年2 月1 日內授中辦地字第1016650079 號函釋：「土地法第34 條之1 規定仍有民法第106 條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第34 條之1 規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。」換言之，「同意出售」之共有人欲購買整筆土地，等於代理少數「反對」之共有人將其持分出售予「自己」，仍應受民法第106 條之禁止。五、 結論案例二，甲、丁之間贈與土地持分的目的是在購買整筆土地且排除丙的優先承買權，並無贈與之真意，如前述案例一的情形，丙可主張其贈與為「通謀虛偽意思表示」無效，丙仍有優先購買權。又丁既為同意出售土地之共有人之一，則依民法「禁止自己代理」，不能適用土地法第34 條之1 第1 項規定出售；假如丁不計入「同意出售」者，則共有人四人中只有甲、乙二人同意，人數未過半且其持分合計亦未超過三分之二，仍無法達到目的。共有土地之出售涉及複雜的法律問題，處理上容易掛一漏萬，最好委請專業的不動產仲介公司及地政士代為辦理，以免權益損失或蒙受風險。

知名網站BuzzFeed與Quora於2014年公佈「一輩子一定要去的19個絕美小鎮」，上榜名單中，光歐洲就佔了14個地方，相較於熟悉的熱門都市，這些城鎮的風光更令人驚艷，其中不乏充滿童話色彩的夢幻勝地，如果你也喜歡深度的旅行方式，那麼一定要來感受一下絕美小鎮推薦的景點。【圖、文 / 鳳凰旅行社】必遊的絕美景色，首先入榜的就是義大利布拉諾島（Burano）又稱做彩色島，與威尼斯同一湖區，整座島可見五彩豔麗的房子，真的好像走進童話世界可愛的不得了，據說這是以前的漁民因應海上起霧時要分辨自己的住家，所以才會把房子外牆塗上鮮艷的色彩，時至今日竟也成了重要的地方特色。希臘的聖托里尼島上的伊亞小鎮，沿著懸崖而建的白色山城，層層疊疊錯落有致，藍與白的色調在這片土地上發揮的淋漓盡致，傍晚時分的夕陽尤其令人讚嘆，更是全球十大最美的落日景點之一，不過要欣賞夕陽西下大約要等到晚上8-9點，只要放輕鬆的等待，就能覓得最美的粉橘火紅的美麗風景。位於南義的阿爾貝羅貝洛是相當有趣的小村莊，民居建築採用石灰石建造的圓頂石屋，稱作土魯利建築（Truli），特色就是門窗小又少、石牆厚、屋頂高，據說冬暖夏涼，遠遠望去一大片的土魯利建築就好像小巧可愛的蘑菇，因此又有蘑菇村的稱呼。和蘑菇村締結為姊妹市的日本合掌村也在絕美小鎮名單中，呈現人字形的茅草屋頂因為很像雙手合掌的樣子，因而得名合掌村，村內不用一根釘子建造的木造房舍，建築技巧相當精湛，而陡峭的屋頂則是為了讓冬日積雪順利滑落，合掌村猶如隱居在山間裡的世外桃源。捷克庫倫諾夫則是一座中古世紀名城，城區蜿蜒於伏爾他瓦河的S曲線，從空中鳥瞰還可發現分布的型態猶如一個八卦，放眼望去一大片的紅屋頂與彩繪塔更為小鎮增添了美麗的色彩，讓許多到訪的遊客戀上她的美。而在荷蘭，絕美小鎮看上的是有『荷蘭威尼斯』美稱的羊角村，茅草屋頂伴隨翠綠草皮倒映於潺潺運河中，乘坐平底木船穿梭於寧謐的村落或是漫步於運河小徑，頓時感覺時間好像瞬間凝結在這片宛如詩畫般的水鄉澤國裡，令人回味。世界第一大島-格陵蘭的極地壯遊從冰島可搭機就能飛往極地-格陵蘭，這裡每到夏季終日太陽當頭，成為名符其實的日不落島，從空中鳥瞰，五顏六色的木造房舍、沉靜的浮冰更顯脫俗，島上熱門活動除了狗拉雪橇，還有搭乘海上小舟，一覽雄偉壯觀浩瀚的海上冰山奇景，到此一遊絕對是人生絕無僅有的旅遊體驗。特搜-19個絕美小鎮名單義大利/布拉諾彩色島（Burano）義大利/阿爾貝羅貝洛（Alberobello）西班牙/胡斯卡爾（Juzcar）法國/科瑪（Colmar）法國/里維埃拉.埃茲（Eze in the French Riviera）法國/伊瓦爾（Yvoire） 捷克/庫倫諾夫（Cesky Krumlov）瑞士/溫根（Wengen）荷蘭/羊角村（Giethoorn）英格蘭/比伯里（Bibury）克羅埃西亞/史普麗特（Split）希臘/聖托里尼.伊亞（The village of Oia in Santorini）奧地利/哈修達特（Hallstatt）格陵蘭/塔席拉克（Tasiilaq, Greenland）美國/喬治亞州.薩凡納（Savannah, Ga.）美國/羅德島（Newport, R.I.）美國佛羅里達州/基韋斯特（Key West, Fla.）波多黎各/舊聖胡安（Old San Juan, Puerto Rico）日本/合掌村（Shirakawa）資料來源：BuzzFeed網站

【文 / 行銷企劃部】2014年12月25日由桃園縣升格為直轄市--桃園市，原縣轄楊梅市也改制為楊梅區，位於桃園市南部，全區面積89.12平方公里，人口約15.7萬餘人，主要居住聚落集中在埔心、楊梅、富岡、高榮四大區域，境內有桃園幼獅工業區及楊梅工業區和秀才科技園區。五楊高架帶動周邊商機楊梅萬大加盟店店長魏鉦謙表示，楊梅過去屬於較封閉的市場，但在北桃園房價排擠效應下，首購族有移入現象，而五楊高架道路階段通車後，也強化了台北買方來此購屋意願。五楊高架目前雖僅於中壢路段有交流道下，但離楊梅幼師並不遠( 僅隔新屋交流道一處)，預計106 年動工的幾處匝道中，於楊梅上下處將在“校前路”規劃交流道進出。附近的「永福段重劃區」已成型，現空地大概剩下一半，其餘皆已完成建設，主要道路以校前路及環南路為主要組成，透天別墅是當地民眾接受的產品主力，依坪數大小不同，成交在1500 萬~1200 萬之間可購得。示範商店街 四維商圈楊梅萬大加盟店店長魏鉦謙說明，“五守街”為傳統眷村，現已完成重劃，目前以綠地、公園為主，多筆土地待標售中，不少建商看好此重劃區的未來，積極等待政府公布相關訊息。靠近中興路的四維商圈是楊梅唯一的示範商店街，以美食為主，區域內房產以“曙光計劃及鴻運大街”兩大建案為主，透天及店面仍是區域民眾習慣的產品。埔心車站的歷史最早可追溯至1900 年設立的「安平鎮招呼站」，幾經變革、拆建，目前的站房是為了配合台鐵捷運化所改建的三層高架站房。埔心車站生活圈也以中興路為主幹，旁有瑞埔國小及治平國( 高)中等學區的加持，是不少民眾選擇入住的區塊。愛買商圈 生活機能成熟楊梅萬大加盟店店長魏鉦謙補充，楊梅交流道下來的中山北路是當地俗稱的“愛買商圈”，無論是逛街、購物、美食…等等，一應俱全，而梅師路及中山北路交叉口一帶的生活機能更是成熟，國際品牌UNIGLO 於2014年11 月進駐，帶動更多人潮進入。區域內多屋齡10 年以上的大樓或透天住家，房價每坪為10~15 萬元不等，而新建案以2~3 房、總價500~600 萬元大樓產品，較為首購族青睞。部份建商看好區域的未來，正規劃3 房的大坪數來滿足另一高總價客群，據說將挑戰每坪2 字頭的房價，值得密切觀察。區域最早發展商圈--楊梅車站楊梅大模加盟店店長鄭紹政指出，楊梅目前有楊梅、埔心、富岡3 個火車站， 1929 年鐵路改道並舖設複線，於是便將楊梅車站往北遷移到現在的新街。楊梅車站是區域最早發展的商圈，目前站前商圈以：大成路、楊新路、楊新北路、新成路、新農街組成，周邊多為舊透天社區，居住民眾以在地舊住戶為主。唯一大樓個案為「金典風華」，該大樓以50 坪左右大坪數規劃，成交區間在17 萬~19 萬/ 坪，因戶數少，住戶惜售而少有買賣。後站商圈則以：新梅一街~ 十街、梅高路、金德街為主，屬於新重劃區，房產仍以透天別墅為首，屋齡在15年內。如同前站一樣，「觀天下」是後站商圈大樓的代表，該案以13 層樓高興建，屋齡約6 年，規劃坪數35~45，每坪成交區間在13 萬~15 萬可得。因地方發展變化，楊梅車站生活圈之後延著新農街向東發展至楊明國中一帶，周邊順勢形成新興商圈。楊明國中生活圈主幹道為；新農街、環東路、中山北路、楊新北路和金山街，除傳統商家林立，許多連鎖量販店和速食店也陸續進駐，區域內有2 間醫院、3 間學校和2座萬坪公園。其中新農街、中山北路、金山街以大樓產品為主力，環東路( 屋齡在15~20 年)、楊新北路( 屋齡在20 年以上) 則是以舊透店支撐。而大成路兩側小吃店、服飾店等商家林立，位大成路與武營街的傳統市場可滿足日常採買需求，大型購物可至中山北路一段的愛買量販商場，區內也有貴山公園逾千坪綠地可供休憩。富岡車站周邊新興重劃有題材楊梅大模加盟店店長鄭紹政補充，富岡是縱貫線在桃園縣境的最後一站，旅客不多、站前交通流量少、建築物古樸，十足鄉村小鎮的口感，讓人感覺自在。因車站機房進駐、新富一街~ 十一街及員笨路將新興重劃，加上捷運紅線利多等題材，周邊房市已有補漲的現象。富岡老街範圍大致位於現今富岡車站前的中正路、信義街、富源路、新明街、中華街與成功路。老街上的店屋至今仍保持著肇建初期的基本架構，有一些日本時代留下來的水泥洋樓，其中又以中正路12 到20 號的呂家聲古屋最具特色，且這裡還沒被發掘炒作。學習生態創造無窮潛力 埔心牧場埔心牧場配合政府發展台灣酪農產業，將原本一片荒野林地，開墾成北台灣第一座牧場，巧妙融合風格迥異的花園景緻，像是專屬情人世界的情人道、充滿異國風情的日式花園及歐式雕塑花園。有靜態的乳業展覽館及蝴蝶昆蟲生態館讓您飽覽自然生態的奧妙，也可以親手體驗擠牛奶、餵食馬兒、小牛、小白兔的樂趣，或至DIY 工坊創造屬於自己獨一無二的作品。福人登山步道因位於福人路旁而得名，海拔約240 公尺至360 公尺，走完一圈約需兩小時。福人步道全線都是質樸的泥土路小徑，沒有太多的人工設施，不似台北都會近郊的山林步道，許多已被石階或石板步道所取代，已漸漸少有像楊梅福人步道這種純泥土路的保有自然本色的步道了。沿途的林木以相思、樟樹、楠木等雜樹林為主，也有不少油桐樹，因此福人步道也是楊梅近郊的賞桐景點之一。750歲樟樹 全國最老隨著都市化的發展，在台灣有許多老樹由於開路、蓋高樓，而遭到被砍伐或是移植的命運。楊梅擁有許多老樹的自然景觀資源，像是伯公山上的老樹群、老坑口的楓香樹等，都是典型的老樹代表。當地有一棵老樟樹經過考證推斷樹齡最少超過750 歲，是全國平地年紀最老的一棵樟樹，政府將它列為「桃園縣珍貴樹木第78 號」。老樟樹高約2 公尺，胸圍約6.7 公尺，需要6 個人合抱，才能圍住整個樹幹。在老樟樹的下方，有一座小小的土地公廟，廟身底部已被樹莖環繞，土地公廟與老樟樹彷彿就是相互依存的生命共同體。未來發展利多楊梅大模加盟店店長鄭紹政表示，楊梅整體區域房價相當親民，目前皆未破20 萬/ 坪大關。交通一直是區域的優勢( 中山高、省道、東西向接二高、車站及台31線即將完工)，在產業結構完整的影響之下，外來人口不斷的移入，台北與桃竹的通勤族來此詢問置產的比例愈來愈高，現今北台灣多處都會區房價讓小資族群吃不消，在楊梅落腳是CP 值佳的選擇。

屋主的期望：新婚時因經濟能力無法徹底實現的美式鄉村風，希望透過二度合作的裝修計畫，一圓現，多年夢想，且讓生活機能更符合一家四口的需求。【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】喜歡美式鄉村風的許先生夫妻倆，在新婚經濟能力還不是很足夠的時候，就委託摩登雅舍為他們設計新居，然而因為自行發包工程，許多細節上無法臻於完美，讓他們有些許遺憾。經過多年努力，有了充裕經濟能力，且兩個小孩陸續出生、成長，需要擁有自己的空間，當年為兩人世界所做的規劃的規劃，也已不符現在需求，於是許先生買下位於台北市區的中古屋，決定再度借助摩登雅舍的王思文(Vivian)、汪忠錠( 汪哥) 設計師的設計專業，配合其高品質施工團隊，再圓鄉村風之夢。由於許先生夫妻倆經常出國旅行，對於飯店式的舒適生活非常嚮往，因此期望這次新居的設計，能夠和之前的鄉村風不同，帶入現代的飯店式質感，因此Vivian 和汪哥決定以現代摩登的美式鄉村風做為空間設計主軸。不僅在材質的選擇上，運用鄉村風較少使用的大理石材，更因為許先生夫妻倆選擇了可以讓一家四口都窩在一起的大型白色皮沙發，而決定以黑、白對比的色調，凸顯現代感，打造如五星級飯店般的舒適居家空間。風格到位，格局微調，讓生活大不同四口之家的收納需求自然比新婚時多得多，為了滿足收納機能，Vivian 和汪哥將小孩房隔間牆拆除且略微退縮，看似廊道空間僅多了展示架，走廊寬度彷彿也沒改變，其實內部卻隱藏大容量的收納。走廊盡頭利用美式鄉村風慣用的對開玻璃格門，凸顯風格，裡面是一家人衷心期盼的獨立書房。書房區善用窗邊增設臥榻，並利用結構樑柱下方畸零空間增設收納，當陽光透過百葉窗灑落，就能為家人帶來靜謐舒壓的閱讀氛圍。書房完成後，家人常聚在這裡一起閱讀，連家庭會議也在此召開，成為家人最喜歡的空間之一。另一重要格局微調，是將原本開放的客、餐廳利用不做到頂的壁爐電視牆區隔，不僅呼應美式鄉村風的風格語彙，讓採光、通風不受阻絕，同時也讓客、餐廳的使用不會彼此干擾。餐廳壁面一扇木百葉假窗中間，貼附著許先生到希臘旅遊時拍的風景照，許先生說：「這是汪哥用『世界之窗』的概念量身訂製的端景牆，可以隨心情更換照片，在這裡用餐，好像置身國外的餐廳，重溫旅遊的樂趣。」此外，餐廳和廚房之間運用美式元素的玻璃格門設計，為沒有對外窗的餐廳引進光線，同時可阻絕油煙，既美觀又實用。熱愛旅行的許先生夫妻倆最期待的是將衛浴改造成五星級飯店的規格，因此Vivian 和汪哥縮小主臥寢居空間，讓客浴縮小保留淋浴間，放大主浴的格局放大，改為乾溼分離，且足以容納讓夫妻倆共浴的大型泡澡浴缸的飯店式衛浴，增進生活情趣。從空間風格、生活動線到實用機能，處處用心的設計，讓許先生夫妻倆終於一圓多年未竟的鄉村風夢想。1 色彩 黑白對比，凸顯現代感白色沙發、茶几，搭配黑色鐵件燈飾以及黑色相框端景牆，黑、白對比的現代感用色，佐以美式線板勾勒風格，完美演繹現代摩登的美式鄉村風。2 格局 壁爐電視牆區隔客、餐廳不做到頂的壁爐電視牆，不僅凸顯美式鄉村風的設計語彙，區隔客、餐廳的使用空間，讓彼此不受干擾，同時又讓光線、空氣不受阻絕。3 佈置 重溫旅遊記憶的世界之窗沒有對外窗的餐廳，用廚房玻璃格門引進光線，再以「世界之窗」概念，在餐桌旁增設木百葉窗裝飾，上面貼附許先生到希臘拍的風景照，隨心情更換的端景，讓在家，隨時可以重溫旅遊記憶。4 機能 善用畸零空間增設收納書房和臥房均利用樑柱下方的畸零空間規畫收納，書房區更利用採光良好的窗台旁邊，增設具又收納機能的臥榻式椅子，為書房營造舒適的休憩氛圍。5 機能 既獨立又能共享的小孩房由於兩個男孩日漸成長，需要各自獨立的使用空間，利用兩張單人床中間的收納櫃區隔彼此的私領域，但是書桌卻仍規畫為共同使用，既獨立，又能共享，兩全其美。6 機能 讓生活更舒適的飯店式衛浴退縮臥房寢居區，將客浴局部退縮僅保留淋浴間，放大主浴格局，藉此置入大型泡澡浴缸，滿足乾濕分離的飯店式衛浴規格，增添生活情趣，也讓生活更舒適。7 格局 以退為進的設計讓小孩房略為退縮，讓廊道區兼具收納、展示機能，以退為進的格局改造，滿足一家四口的大容量收納需求。

【文 / Acer.L】財政部預定2015年提出房地合一稅修法案的進度不變，但立委齊呼稅制太重。財政部長張盛和也強調，將視社會共識決定修法力道，若無法一步到位，也可分段改革。1.房地合一稅從寬 奢侈稅有望退場  短空長多 有利房市交易量穩定依據財政部的規劃，房地合一、實價課稅，將出售不動產利得與一般所得將分離課徵，稅率則比照薪資、股利等一般所得的課稅級距，按5% 到45% 分成六級累進課徵；但立委指出，如此一來，出售不動產獲利超過1,000 萬元須繳交45% 的所得稅，對於精華區中高總價物件，影響甚鉅，將引發富人反彈，執政者恐須從長計議，因為2014 年11 月底的九合一選舉，執政黨大敗，多數原因指向無法提供有效房市政策及所得提升方案來照顧年輕族群，致年輕選票喪失，若連口袋較深的也得罪，往後的選舉只會更加艱辛。所以選後許多政策是否能如期推行仍有變數；如何將稅制合理，讓富人及一般百姓都能接受，將是未來房地合一稅改革的重要目標。可能方案：簡化稅率 改為單一稅制上限20% 並且廢除奢侈稅 亦是可行方向因此，房地合一稅按5% 到45% 分成六級累進課徵方式，必然遭受檢討，已有立委建議稅率按交易所得從高訂為20% 即可，且奢侈稅應退場，由現行按「交易總價」課徵，調整為按「交易所得」課稅即可，改有獲利才課稅較合理。若不用綁兩年奢侈稅，房市交易量將回歸正常，好地段及規畫良好物件，到時房價恐會持續上漲。所以九合一選舉執政者大敗，將有利稅制改革合理化，當局對未來房地合一稅的推行將會更加謹慎，而稅制合理化有助房市穩定健全發展。2.公告現值逐年調整 屋主將成本轉嫁給買方 房價難跌以新北為例，近期公告2015 年1 月1 日土地公告現值調漲幅度達15.17%，是近24 年來第三高調幅，累計近五年土地公告現值調漲逾九成，是連續13 年調漲，其中近五年調漲幅度都達雙位數。內政部表示，土地公告現值隨之上升是正常狀況，且長期以持續朝市價接近為目標，希望2015 年土地公告現值可達市價九成。但目前六都都沒有達到。據內政部地政司統計，2014 年全國土地公告現值已占一般土地正常交易價格的86%；六都中雙北市約89%、台中市80%，桃園、台南市及高雄市均是87%。所以公告現值仍會繼續調漲，屋主未來售屋時的土增稅成本必然增加，並且會轉嫁到買方身上，房價未來難跌，早買早享受，晚買稅增加。3.外資看好台灣 賓士在台加碼投資500億直接購地豪華進口車品牌持續加碼台灣，配合德國原廠全新展間升級標準，台灣賓士（M-Benz）2014 年12 月11 日宣布將積極以直接購地方式增拓據點、進行軟硬體設備升級，至2018 年底止，含各經銷商在內的總投資金額逾500 億元。房地產才是最穩健的投資標的 麥當勞養地策略可為借鏡為何在大家看衰台灣房市之時，卻有外資逆向操作，選擇前進房市加碼台灣，主因是台灣房地產擁有華人地區最好的土地私有制度，股票跟基金投資有起有落，但台灣房地產不然，從來只有賣錯時間點沒有買錯的，SARS 及金融海嘯期間買房地產的人現在都賺，賣的人則後悔同樣的價格早已買不回來。外資也深諳這樣的道理，與其付租金給地主賺錢，不如自己養地，唯有效法麥當勞早期展店模式，店開到哪，房地產就買到哪，房地產未來增值的倍數永遠比本業賺的多。若干年後，這些地只會越來越值錢，在大家看衰之際，反而逆向操作加碼台灣。所以看看別人怎麼做，就可知道市場趨勢在哪?中長期而言，房市多頭不變，房地產保值及增值的功能較所有其他理財工具都強，擁有房地產者才是最大贏家。選擇永遠不買房者將是最後的輸家，若有能力買房應盡早進場，否則好標的將越等越貴，外資近期選擇加碼台灣，是房市長線多頭格局的最佳表徵，跟著有錢人及跨國企業的經營策略走，才會賺大錢。4.港資買豪宅 持續看好台灣 未來豪宅是賣給兩岸三地華人的稀有財回顧2014 年以來，港資買台灣不手軟，位在台北市仁愛圓環上的潤泰敦仁成交單價每坪205 萬，在台北市豪宅的實價登錄排名第4 名，買家正是港資公司。事實上，台北精華區的天價房地產，很多已經落入香港或大陸富豪手中了。其實這已經不是港資陸資第一次來台灣置產。2007年香港里昂證券就砸下超過70 億，買下內科亞太經貿廣場；2010 年中國知名鐘錶業者，也以9 億多元買下忠孝東路4 段店面，同年12 月也傳出黎智英砸20 億買下「頂高麗景」，一共9 戶。所以未來台灣的豪宅產品已非以本地客買盤為主力，而是兩岸三地的有錢人為主要買方，在有錢人都選擇置產於台灣的前提下，房市要崩盤更難。跟香港豪宅比較起來，台北的豪宅對頂級買方來說還有非常多入手空間及增值機會，所以就2015 年豪宅的發展走勢來預測，愈稀有的產品會愈來愈貴，將有愈多的外地客選擇加碼台灣房地產，這將是未來台灣房地產表現會勝於亞洲其他地區的最佳鐵證。結論就上述所提的四個觀點可發現，2015 年的房市趨勢預測為「房價崩盤不易，溫和成長的機會最大」，現在就是最好的進場時機，在市場悲觀時，應趁機向屋主大力議價，進場選購合適的標的。

賣方應見好快收，給買方一個買你屋~~~~~的理由        2015開年之初，迎接新年的喜悅並沒有延續太久，台灣各地傳來陣陣哀嚎，除了搶不到二姐江蕙告別演唱會門票的歌迷們哀鴻遍野之外，再來就是房地市場猶如被強大冷氣團層層籠罩，本是傳統購屋旺季的農曆年前時期，卻不見熱絡交易。      「多頭總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立和「空頭總司令」張金鶚教授，兩大司令難得異口同聲皆看淡2015年房市，預估雙北房價將有5~10%的跌幅，尤其是高總價住宅產品會特別危險！        升息隱憂、政策不明、供給過量等原因，讓投資客縮手，自住客觀望，若賣家不願向下調價，只怕是買賣雙方互ㄍㄧㄣ，市場形成價亂無量的情形，時間一拉長，賣方易被套牢，買方也失去黃金進場時刻，難保不會兩敗俱傷。而一個健全良好的房產買賣環境，不能過度去倚賴外資熱錢的投入，穩固的自住買盤才是台灣房產經濟的根本！          中信房屋預估今年仍是以首購、換屋等自住族群為大宗買盤，但以目前觀望意味濃厚的情況來看，價格需要有10~15%的下跌才能吸引買氣，若是達到20%的跌幅相信更易激起無殼青年們想買房的欲望！所以屋主們，趁現在市場上還沒瘋狂倒貨時，盡快落袋為安啊！買家們也好好抓緊這絕佳議價時期，捨得放膽去擁抱成家夢想，買個好屋過好年。小編整理2015年三大你非買／非賣不可的理由，各路買家和賣家們看在眼裡更要記在心裡啊~~~※2015【賣屋有道】的三大因素第一、房價已來到相對高點，上漲空間有限去年重大交通建設及開發議題已讓房市嚐過甜頭，價格補漲過一波，今年要在繼續上揚恐怕動能不足，且投資成本越來越高，讓許多投資客只敢遠觀不敢出手焉，就怕房價高點沒有買方進場承接，恐面臨「住套房」的命運。再者，去年中古屋市場已出現委售潮，建商也趕在農曆年前推案，又是新成屋交屋尖峰期，三方齊出，供給爆增，現在不轉手，日後就可能等著被殺的「片甲不留」，此刻，你還不賣嗎？？第二、房地合一稅房地合一議題從2014延燒至今，即使未全然底定，也已震傷了房產市場，但無論房地合一最終結果如何，未來的稅制繳納一定會比現在來得重，多屋族的屋主們可又要為如何調節房產節稅傷腦筋了，此刻，你還不賣嗎？？第三、熱錢退潮前幾年的熱錢狂潮，瘋狂湧入台灣房市，使得台灣各區房價都屢創新高，也造成許多年輕人買不起房的苦果。但外資是現實的，只要有更好的投資標的，台灣房產一脫手兌現，馬上去買進更低價的海外房產。當時隨潮逐流進場的你，是否有夠敏銳的投資嗅覺，當熱錢準備退潮，你也能夠安全、勝利地急流勇退嗎？要是沒有…就只能躺在沙灘上了！此刻，你還不賣嗎？？※2015【買房有術】的三大理由第一、升息趨勢房貸利率蠢蠢欲動，雖然央行尚未宣布升息，但跟著美國聯準會宣布不再維持長時間的低利，台灣則會慢個一、兩季再跟上，故升息將是未來無可避免的走向。而升息的風聲已讓持有多物件的投資客心生畏懼，只要利率一走高，房價自然有所震盪，下跌壓力更為明顯，預期心理影響下，可能湧現倒貨潮，買方有貨可揀，此時，你還不買嗎？？第二、供給爆量從去年底開始到今年初，中古屋委售有增加趨勢，加上預售屋、新成屋也出來加入戰局，供給大量增加，同時也代表著屋主不再惜售，市場上好物件紛紛出籠，買方能有更多選擇，找到適合自己的房子，此時，你還不買嗎？？第三、議價彈性大升息、倒貨、稅制不明，2015年在這些因素影響下，議價空間更有想像，買家先做好房價比價的功課，就不怕沒根據和籌碼與屋主談判斡旋，此時，你還不買嗎？？想袂甲好厝攬牢牢，看這就對啦！：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令