【文 / 行銷企劃部】鶯歌區位於新北市西端，因境內盛產窯土，因此陶瓷製造工業發達；鶯歌的陶瓷工業大約分為五大類，除了像花瓶等裝飾、怡情養性的藝術瓷外，還有壁磚、瓷磚的建築瓷，做臉盆、馬桶的衛生瓷，茶具、碗盤的日用瓷，以及做瓷牙、耐火材料、剪刀、甚至可以做為飛彈雷達罩的工業用陶瓷。全區的工廠約有八百多家，資本規模、生產技術皆超過中國大陸的景德鎮。時間換取空間 鶯歌軌道宅正夯鶯歌建國加盟店店長盧美君表示，建國路是鶯歌火車站周邊最主要、最繁華的道路，商圈從阿鴻當家算起，經過鶯歌火車站後分別與中正一路、國慶街、育英街交會，經過全聯福利中心、阿婆壽司、康是美、屈臣氏、陶瓷老街、鶯歌國小、鶯歌國中、鶯歌消防分隊。商圈內店面多為透天產品為主，一樓出租、樓上自住的情形不少。該區透店土地持分在20~30 坪之間，樓高3 層，建坪在50~60 坪區間，因市場穩定，售屋總價約在3000 萬/ 棟左右，但近期少有買賣，一屋難求。一樓出租行情在4~5 萬/ 月，因地段的不同，最高曾有月租8 萬元的特殊個案訊息傳出，若整棟出租，行情約在7~8萬可得。商圈周邊房產則仍以大樓及七樓華廈居多，早期舊社區因地主自建或與建商合建，產品規劃多以公寓及華廈為主力，屋齡多在10~20 年之間。大台北因高房價引來民怨，不少民眾漸漸接受拉長通勤時間，尋求較便宜的房價，目前正在進行的台鐵捷運化，前幾年浮洲、汐科站通車後都帶來不錯的效益，而鶯歌火車站與板橋火車站只要約15~20 分鐘的車程，但在軌道宅的房價上確有近2.74 倍的落差，對於善用時間換取空間的購屋人，這裡是一個不錯的選項。區域便宜好屋鶯歌建國加盟店店長盧美君指出，捷運三鶯路線規劃自土城線延伸之頂埔站起，將與臺鐵鶯歌站以及目前興建中之土城線頂埔站轉乘，未來可促進三峽、鶯歌地區之都市發展，並擴大北桃都會生活圈範圍，「雙鐵交會」將是鶯歌房市最大秘密武器。而尖山路屬於鶯歌區外圍的住宅區，近三號公園的綠地優勢〈位在陶瓷老街下方，是一個擁有小橋、流水、迴廊，與寬敞綠意的雅致公園〉，雖無軌道及捷運話題，但有第二高速公路經過〈設有三鶯交流道〉，及另一條對外聯絡的國道二號高速公路，可從八德交流道前往機場方向並連接中山高速公路，還可透過環河快速道路外環道與樹林、板橋連結。目前該區推出的預售個案售價多在23~27 萬/ 坪，與市區已破每坪30 萬元大關的狀況比較下，相對親民。尖山路距離市區不遠，區域大樓社區約有10 多個，平均屋齡多在20 年以上，公寓每坪約13~14 萬元，大樓在16~17 萬元/ 坪區間。對首購族來說，這裡房價基期低，負擔較輕，周邊還能買到1 字頭房價的中古屋，總價500多萬元的3 房產品最受歡迎。鳳鳴重劃區鶯歌鳳鳴加盟店店長許宜蓁說明，因為規劃完善、道路整齊，學校、公園等設施均齊備，重劃區近年來話題不斷，也成為建商獵地的首選，而鳳鳴重劃區就是鶯歌區的指標。鳳鳴重劃區面積約50.75 公頃，範圍以：鳳一路、鶯歌路、鳳福路、鶯桃路等四條主要道路組成，2014 年完成整地與道路工程，未來規劃將有住宅、商業和學校機關及建鳳鳴簡易車站，將成為桃園鐵路高化起點。由於占地遼闊，是近年釋出的重劃區中較為完整的地塊，因此吸引不少建商目光，包含寶佳、新潤、三發等，都計劃在此區插旗。鶯桃路是往來桃園區、八德區、龜山區重要的道路，也是鶯歌人口密集的道路之一。鳳鳴重劃區外圍的「三元市場」位於鶯桃路二段，是鳳鳴地區最熱鬧的中心點，除了兼有早晚兩市，附近還有連鎖餐廳、生鮮超市、餐飲小吃，即使到凌晨仍有店家營業，相當便利。往南有龜山工業區，房屋需求量大，房價支撐力道不弱，讓三元市場周邊成為購屋黃金區段。鳳鳴車站鶯歌鳳鳴加盟店店長許宜蓁補充，鶯歌大部分區域屬於丘陵地，而鳳鳴地區卻擁有大面積平地，特別適合發展為住宅區，但因地處邊陲又缺乏聯外運輸系統，一直以來，發展都落後於鶯歌車站商圈。不過，台鐵計畫新增鳳鳴站點後，外界普遍看好未來將吸引大量移居人口，可望創造鶯歌第二市中心。鳳鳴車站位於鶯歌火車站北側，預計2017 年完工通車，前後站分別為鶯歌及桃園，同時將成為桃園鐵路高架化的起點，班次間距預估為10 到15 分鐘。過去受限交通性不足，區塊內並沒有特別發展，如今有了鳳鳴站及鳳鳴自辦重劃區相關建設，激勵此區房價的補漲空間。房市需求部份，仍以區域民眾為主力消費群，不過近兩年，價位上已掀起若干變化，而且相關發展利多題材也已浮現。雖然鳳鳴站周邊建設及新建個案尚未形成，但站區對面大湖路上的「國際新城」中古社區已有不少外來客來此購屋。鶯歌過去給人聯外交通不便的印象，近年也在政府著手提升當地交通條件下而陸續獲得改善，搭配興建中與規劃中的多項重大交通建設，房市發展潛能無可限量。老街藝術 存在街頭巷尾的每個角落老街泛指文化路、尖山埔路與重慶街一帶，為鶯歌陶業最早的聚集地，兩旁坐落陶瓷餐具專賣店、陶藝家工作室、鶯歌陶瓷老店、陶藝家展售中心、陶藝DIY 教室及工廠直營商店等陶主題店家。從步出鶯歌火車站，便開始能感受到上個世紀初的建築風韻，讓人發思古幽情。老街入口有一座仿文化路百年古厝成發居的閩南式紅磚建築，與鐵製鶯歌鳥裝置藝術所營造的入口意象，沿途商店均以紅磚柱為統一建築特色，加上陶瓷座椅等象徵陶瓷產業的設施，以及象徵著當年窯廠林立的繁榮舊觀的鶯歌著名地標「四角窯」，還有牆面以一大片色彩鮮豔的陶瓷拼貼畫、位在尾端的鶯歌國小，在在突顯鶯歌是名符其實的陶鄉。陶瓷觀光的代表景點位於文化路上的陶博館，以台灣200 年來的燒窯文化為主，採清水模和鋼骨呈現的灰色系外觀建築，挑高加上顏色素淨的設計，以及大面積的玻璃帷幕，透過外頭灑落進來的自然光，連結內外環境，在寬闊的空間中展現光線透射的各種效果，襯托室內的陶藝展品隨著陽光的變化，呈現出無限豐富的質感與面貌。極具特色的建築造型與文化氣息，使此處經常成為偶像劇中的場景，戶外還有大型的親水公園，是親子同樂、接觸陶藝美好體驗的最佳去處。碧龍宮位於中正一路石灰坑山區的碧龍宮，原本是供奉「龜公石」的小廟，由於當地的居民認為「龜石公」頗為靈驗，一些信徒在四十年前共同出錢興建此廟，並因龜石公的背面似八卦，此後即把此守護神稱為「八卦祖帥」，因信徒日益增多，後來發動募款改建。碧龍宮規模宏偉，有數百個階梯通往正殿，最大的特色就是皆由金黃與紅兩色搭配而成，金碧輝煌，遠望起來真像是黃金打造的金城。結語鶯歌是一個相當具有地方特色的城區，除了匯聚歷史人文美學的陶瓷老街這項觀光資源外，還有名列愛台十二建設的「三鶯水岸都市發展總體計劃」、三鶯二橋，以及捷運三鶯線與台鐵捷運化雙鐵交會等多項發展中的重大建設利基；目前往北跨越三鶯大橋可連結北二高三鶯交流道，約莫30 分鐘車程即可抵達台北市中心，若往南經由機場聯絡道，也差不多半小時車程直達桃園機場大門，在外來人口不斷移入、鄰近區域房價相對較高的關鍵因素下，此區的房市展望正像夜鶯高歌一般出色動聽。

【圖、文 / 鳳凰旅行社】斯里蘭卡建築大師包瓦(Geoffrey Bawa)，在20多年前，就建造了全世界第一座環保旅館，同時也是綠建築的五星級飯店，在環保議題倍受重視的今日，無疑是領先潮流的一項成就。綠建築是現代環保的指標，以兼具人與自然共存的觀點所設計，這個先進的觀念，在斯里蘭卡早已實踐多年。斯里蘭卡國寶級建築大師~包瓦所設計的經典代表作「坎達那瑪飯店Kandalama Hotel」，不但被美國綠色建築學會評定為世界第一座指標性環保旅館，也是亞洲第一家榮獲綠色地球標章的旅館。包瓦大師利用當地獨特的地形、水文及環境，把整座飯店架構在原始森林中，飯店彷彿崁入岩石一般的合而為一，並極具隱密性，從入口的山脊進入大廳開始，沿途覆蓋著茂密的植群，活蹦亂跳的野生動物，處處展現生機，還有優美的Kandalama湖，巧妙的將波羅那露瓦古城融入在飯店的畫面中。不但如此，162間客房全都面對著Kandalama湖，連在浴室洗澡時，都能一面欣賞無敵的大自然美景，而大廳外的泳池，則採取與湖面一致的平視設計，視野極佳，一面享受游泳的快感，清新動人的自然景觀就映入眼簾…為了保護環境及珍惜資源，飯店還費心將製造出的垃圾回收再利用，環保觀念十分先進，曾被CNN評選為全世界最佳環保飯店之一。包瓦出生在富裕的貴族之家，接受英國貴族式的教育，年少時曾前往劍橋修讀法律，畢業後回國繼承家族財產，在哥倫坡當起了律師。38歲時毅然再飛往英倫深造，畢業於英國歷史悠久的建築院校AA。他放棄了世界知名建築師事務所的邀請，回到祖國建造出一座座充滿斯里蘭卡風情，而且感動人心的美麗建築。西化極深的他，並沒有一味的崇尚西方建築，他從西方現代主義設計出發，融合了斯里蘭卡風土與傳統，找出適合在地環境共生的新建築，這種嶄新的建築被稱為tropical modernism，不但影響當地的建築風貌，更震撼了整個南亞地區，無數的新銳建築設計師受到他的啟發，新加坡、峇里島等亞洲區域都可發現受到包瓦影響的建築物。他的一生作品無數，包含許多深具特色及品味的飯店，甚至是他的故居、也是私人花園別墅，都可看到大師巧思設計及才華的顯現。一般人對於斯里蘭卡最深的印象，大概就是紅茶了，斯里蘭卡是錫蘭紅茶原產地，境內包含了六大紅茶產區，也因為曾經是英國殖民地，除了傳統特色，並具有濃濃的英倫風情，例如茶山上的小英倫~百年貴族飯店，古典歐式的高雅建築、花園小徑、加上殷切的接待，彷彿走入英國貴族的流金歲月，海濱渡假區五星級飯店等，都給人意想不到的驚喜體驗。來到斯里蘭卡，佛教古蹟及世界遺產文明也是不容錯過的重點。例如希基里亞獅子巖，入口的巨大腳趾頭以及美女壁畫，已成為斯里蘭卡文明的經典標誌，還有丹不拉的黃金寺廟及洞窟寺廟、波羅那露瓦的宮殿遺址，世界遺產坎迪的佛牙寺裡，供奉了釋迦牟尼的牙齒舍利。特別值得一提的是卡拉尼亞神廟，根載此地為釋迦牟尼第三次親臨斯里蘭卡的聖地，是斯里蘭卡人心目中不可或缺的寺廟，外牆的浮雕藝術，栩栩如生，令人讚嘆，室內精緻的壁畫，極具藝術價值。古蹟人文風情之外，斯里蘭卡境內共有15個國家公園，以及52個動物保護區，大部分的山區及沼澤地都在這些保護範圍內。位於斯里蘭卡東南部的雅拉國家公園，是最有名的野生動物園，面積達1297平方公里，也是最大的野生動植物園及鳥類保護區。國家公園中則以象群聞名，動物除了大象之外，也有許多的鹿、水牛、熊、豹與孔雀，這個國家公園，很有探險的感覺，記得攜帶望眼鏡，除了可尋找野生動物外，也可享受綠色芬多精。純真的臉龐及笑容，是斯里蘭卡最動人的印象之一，美國富比士雜誌曾評選這裡是亞洲最令人期待的旅遊地，大批的歐美旅客也嚮往這個美麗國度，不論是一睹環保綠建築、漫遊大自然原始風光野趣、漫遊茶園風情，或欣賞世界遺產古文明、體驗英倫貴族的尊寵感，這裡已成為令全球趨之若騖的旅遊地。

【圖.文/鳳凰旅行社】被歐洲人稱為「魔幻之花」的鬱金香，色彩繽紛的特性讓許多園藝家為之著迷，同時也是許多國家花卉進出口的大宗。鬱金香的花期約在3~5月，花語有著博愛.體貼.高雅.富貴.能幹的意思。土耳其其實才是最早栽培鬱金香的國度，土耳其語中的鬱金香叫作lale，和拼寫「真主阿拉」的字母是一樣的組合，因此鬱金香在土耳其人眼中的地位十分崇高，而鬱金香的學名Tulipa，即來自於土耳其語的頭巾之意，因為鬱金香花朵就像包著頭巾的伊斯蘭少女般美麗。由於鬱金香深受皇室的鍾愛，在艾哈邁德三世時，出現了鬱金香時代，並開始舉辦鬱金香節。而回教徒禁止崇拜偶像，藝術品也只能以植物作為裝飾，因此植物在藝術中也佔有很重要的地位。 春天造訪土耳其，會發現土耳其果然是鬱金香的故鄉！每年4月份在伊斯坦堡舉行的鬱金香節，不論是公園、廣場、街頭、馬路兩旁，上百種的鬱金香，搭配清真寺的背景，將世界遺產古城妝點的格外豔麗。漫步在鬱金香人氣景點~埃米爾公園Emirgan Korusu裡，放眼望去，一整片小酒杯般的鬱金香楚楚動人，真是賞心悅目的季節。位於美國華盛頓州的西雅圖小鎮不遠處，有著這麼一個地方-史考基(Skagit Valley)，種植著萬朵的鬱金香花卉，每年三至四月的開花季，還會舉辦各式的活動慶祝鬱金香節。此處主要鬱金香觀賞的農莊分為「Tulip Town」及「Roozen gaarde」，兩者的差別在於花田的種植方式和品種的不同，「Tulip Town」，農場入口就有可愛風車迎接著大家光臨，這裡的花田不但面積大，而且鬱金香品種相當多，亮紅、金黃、粉紅等，不同品種顏色的鬱金香形成一道道彩帶，彷彿地上的彩虹，遊客們可漫步其間賞花拍照，留下美好的身影，花季期間並有鬱金香節的各種慶祝活動和鄰近的假日市集可逛逛。鬱金香在16世紀時輾轉從土耳其傳到歐洲，一開始鬱金香非常昂貴，可說是貴族仕紳們的新寵，而其中世界上最大的鬱金香公園~庫肯霍夫，荷蘭文意「keuken(廚房)」與「hof(花園)」，則是由貴族的專屬廚房農地轉變而來，直到今日仍是荷蘭首屈一指的鬱金香公園，這裡一到春天就變成花的海洋，有超過七百萬株各色花卉一同綻放，水仙花、風信子、各類球莖花卉爭奇鬥艷，短短二個月的時光中，讓人間的凡夫俗子們見識到仙境般的花海景象。  除了洋洋灑灑的花卉還不足為奇，庫肯霍夫的園林造景更是匠心獨具，英國園林、古典園林到日式園林、溫室等，不同的園藝風格在這裡大集合，它同時也是一座超大型的雕塑公園，平整翠綠的草皮，潺潺的溪流及小船飄蕩，巧思與靈感充滿在各個角落！遊覽庫肯霍夫花田最逍遙自在的方式，就是騎單車漫遊花田間，沿著自行車道飽覽美不勝收的花海，同時體驗單車王國~荷蘭的另一種魅力。　2015年為了紀念梵谷逝世125周年，園區內還有機會見到由各式花卉組成的巨大梵谷自畫像，相當值得一訪。跟隨著庫肯霍夫公園的開放，在阿姆斯特丹近郊著名的球莖類花田區所舉行的花車遊行，可說是春季最歡樂浪漫的亮點，這是由花農與觀光局共同舉辦的活動，通常在四月的最後一個週六舉行。遊行路線綿延約40公里，由鬱金香、水仙、風信子等花卉打造的大型花車，以及用花飾妝點的豪華汽車，伴隨著樂隊演奏、雜技表演等一路浩浩蕩蕩，一輛輛結合自然與花藝的花車，表現了荷蘭獨特的花車藝術，充滿童趣創意，每年花車遊行時，道路兩旁總是吸引了滿滿人潮，共享這春暖花開的繽紛時光！

【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】在現代緊湊的生活節奏中，最需要的就是喘息空間，而這也是「家」所能提供最直接的溫暖，新婚的屋主重新裝潢父親留下的中古屋，希望能在這裡起家立業，更期望能在這裡將忙碌工作之後的疲勞轉化為能量。26坪、2房1廳2衛這是位於中正區的一戶已有30年屋齡的電梯大廈，新婚的屋主平日在醫院工作，繁忙的生活節奏，讓他們希望能在下班回家之後能有恬靜舒適的居家空間，於是找上擅長營造悠閒溫暖氛圍的耀昀設計，為他們打造「第一個家」。這間房子本身格局方正，並不需要做太多的更動。蔡昀璋設計師在此次格局規劃時主要以順修為原則，但因屋高只有2 米38，天花就以燈光的配置與設計手法改善高度過低的壓迫感問題。不動格局巧妙運用設計手法創造極致空間而從入口處開始，蔡昀璋設計師就利用空間特性，以狹長型的玄關讓人從廊道走入室內，便有轉化心情、豁然開朗的感受，而系統鞋櫃下安裝LED燈帶，不僅可於黑暗時帶路，也能讓視覺產生漂浮感而不覺得櫃體沉重。客廳內，選用一大片落地窗，使陽光恣意地撒入屋內，調整原本採光不佳的問題。而因為屋主有收納需求，但一整片的收納櫃難免讓人覺得空間被壓縮，蔡設計師以玻璃與雙色系統櫃再結合木作的方式打造電視牆，利用16：9 的電影螢幕比例概念，將水平軸線變寬拉長，橫拉櫃體刻意上下留空不做滿，讓視線變寬廣。懸浮不占天地、不做滿且材質多變的櫃體，既能避開後方大樑又有足夠收納空間。而沙發後方運用木作與茶玻作為背牆，打造一個半開放式的書房空間，以茶波做為隔間，虛化牆體也令空間視感更為擴大。最後蔡設計師更將系統櫃體的軸線收齊統一，從書房後方最內側的鋼琴、書櫃，一路延伸到以一字形廚具設計的廚房，動線上無障礙，視覺上更是以水平線條延伸出空間感。而全室沒有使用特殊建材，運用以木作概念收邊的系統櫃，打造出質感滿分的溫潤居家。S o l u t i o n X41 設計 收齊軸線整合書房廚房空間半開放書房最內側的鋼琴、書櫃，一路延伸到以一字形廚具設計的廚房，收攏軸線，並以水平線條延伸出視覺空間感。2 材質 運用鐵件燈具刻劃空間線條天花運用吸頂燈及軌道燈的鐵件效果刻劃空間線條，而雙色訂做系統櫃，搭配玻璃與鏡面，營造出極具變化又有質感的現代風氛圍，也強化客廳收納空間。3 機能 質感機能兼具衛浴空間為了讓衛浴空間乾爽好清理，選用清玻璃，讓空間顯得輕透，鋼琴烤漆的櫃體門片則是深具質感加上乾溼分離的設計，提升衛浴空間的機能性。4 燈光 櫃體下方打光營造視覺飄浮感運用空間特性，打造狹長型的玄關，給予人從廊道走入室內豁然開朗的感受，而系統鞋櫃下方打光凸顯懸挑式櫃體，營造視覺上的飄浮感。

【文 / 行銷企劃部】土城位於台北盆地西南角，因臨近的板橋發展快速，進而往南發展至此區，1993年人口突破15萬，現在則已經遠超過23萬人。土城近年來在相關政府單位同心打造下，公共工程及交通建設都陸續完工開闢；北二高貫穿、捷運土城線通車、大型量販店進駐、高科技園區的誕生，都是吸引更多的人口遷入土城的因素。重劃土地將發還 房市黃金十年再起土城學府加盟店店長王錦鈴指出，近年來區域周邊可供建築開發用地已接近飽和，軍事禁限建範圍恰好位於土城的心臟地帶，嚴重影響地方發展，而「土城暫緩發展區市地重劃」的規劃讓限建相關事宜解套，未來將是繼”板橋─新板特區”及”新莊─副都心、頭前重劃區”之後的亮眼新星。其重劃範圍：東以青雲路及其東側之街廊、西以學府路東側、南以金城路及明德路北側、北以工五（大同公司）及文高（海山高工）為界。整體景觀規劃以時空綠廊樂活區、產業記憶生活區，以及御風水岸悠活區等3個主題，進行空間營造，包含植栽質感的街景風貌、串連周邊生活動線的公園綠地，與住宅區商業區退縮綠帶。周邊交通路網計有：捷運板南線、捷運萬大線、國道3號高速公路。今年底將完成整地、排水、纜線等工程，將會有16公頃的公設地，及29 公頃( 包含「住宅區」、「商業區」等2 種使用分區) 的建築用地，預計105 年土地發還原土地所有權人，屆時土地將全面開發，可望引進約1 萬6 千人進駐，土城房市的黃金十年可期。而周邊的大同公司2 萬6 千坪以及日月光集團1 萬2 千坪的土地開發案，為工業用地變更為住宅用地案，未來在房價上將有一波補漲行情。捷運頂埔站通車 改變當地人口結構土城學府加盟店店長王錦鈴補充，土城的產業原本以傳統工業為主，藍領職缺居多，在地方政府積極推動開發下，產業結構開始逐漸轉型，其中以頂埔科技園區最具代表性，與板橋區的台北遠東通訊園區、中華電信雲端產業園區、樹林區的大同科技園區，逐漸形成新北市最重要的新興產業聚落。頂埔高科技產業園區西鄰中央路四段，北臨大暖路，基地面積約有9.72 公頃，園區內的廠商有正崴精密公司、鼎創達科技公司、鴻海精密公司等。軌道住宅正夯，想找新案在3 字頭的產品還真是不容易，而預計2015 年6 月通車的「捷運頂埔站」設於土城中央路4 段頂埔高科技產業園區前，通車後的科技園區將再次改變當地的人口結構，創造更多就業機會，在地消費與居民素質也將跟著提升。金城商圈土城金城加盟店店長陳世庸表示，金城路為土城區通往中和區之主要道路，沿途經新北地方法院、台北看守所、捷運土城站、土城區公所等，人口密集、商家眾多( 麥當勞、肯德基、星巴客、…及多家銀行於此)，是土城熱鬧的商圈道路。金城路生活機能完整，道路兩旁可見綠樹植栽，大樓屋齡約在10 年左右，老舊公寓較少，市容相較土城其他區塊來的清爽整齊，因而吸引許多土城在地居民換屋，或是購置第二屋的首要考量區塊。由於現有的捷運土城線海山站距離這裡較遠，境內捷運效應不大，但已經動工的捷運萬大線，串聯了中和、樹林區，未來將經過金城路，和新莊線的迴龍站相接，區內金城路三段將有預定站點( 站區於地方法院周邊) 設立，因此居民都相當期待捷運萬大線的開通，相信會為金城路商圈帶來另一波房市利多。變電所屋內化 為房市加分土城金城加盟店店長陳世庸說明，土城區幅員不大，但境內卻擁有兩座台電變電所，一處位在延吉街的板橋超高壓變電所，另一處座落在靠近土城金城路上的板橋一次變電所，這兩座變電所各佔地約四公頃，經新北市政府與議會齊頭努力之下，變電所預計於民國107 年6月全數改建搬遷完成。台電計劃將位在金城路上的板橋一次變電所面積縮小，並把變電所由屋外改建為屋內設施。土城變電所路段範圍包含：延吉街、延壽路、金城路三段、延和路等，周邊以住宅區為主，而延吉街是土城區最熱鬧的傳統市場與夜市。此區屬於舊社區型態，房產物件以公寓產品為主力，雖然房價較低，但因生活機能佳，房屋轉手率並無特別高。變電所屋內化的話題，將會為土城市帶來一連串效益，包括房價、商業、市容、交通等機能都會獲得大幅提升，對區域房價亦有加分功效。海山生活圈 運動設施完善 採買方便土城捷運加盟店店長謝明熙表示，土城區共有土城、金城、裕民等三大商圈，其中裕民商圈位於捷運海山站周邊，以學府路、裕民路為主要範圍，交通便利且機能完整，為土城最成熟的商圈。海山生活圈在生活採買上，有裕生路的「裕生黃昏市場」，學府路上也有「學府早市」，另有全聯社、頂好超市方便採買。醫療方面，中央路一段有廣川醫院，為地區型綜合醫院。學區密集，計有樂利國小、廣福國小、中正國中等三所學校。而位於海山捷運站3 號出口的裕民路92 巷及周邊巷弄間，是以小坪數集中的特色商店區域( 如：美甲、格子趣、眼鏡行…)，不少年輕人以自己的創意及夢想來此開店，除了找找機會之外，也圓了一個老闆夢。因區域開發較早，使得住宅林立，商業活動密集，電梯華廈產品最吸引外來自住客，2 至3 房的格局指名度最高。生活圈內挾帶捷運站優勢，房價又較鄰近的板橋、中和地區相對便宜，總價800 萬至1,000 萬元的兩房大樓，獲不少年輕夫妻青睞。土城捷運加盟店店長謝明熙補充，海山捷運站附近擁有兩個大型戶外運動場所，一是裕民路土城綜合體育場，二是捷運站旁海山高工運動場，兩者運動休閒設施完善，是土城居民主要的休憩空間。緊鄰土城綜合體育場、台灣新北地方法院和中正國中的「土城區國民運動中心」室外除了有漆彈場，還有新北市稀有的冰宮兼冰上曲棍球場。該區生活機能便利、商圈成熟，運動中心北側的學府路，有學府傳統市場，南側的青雲路則有家樂福，各式採買都相當方便。承天禪寺位於新北市土城區南天母山，為知名佛教僧侶廣欽上人於1955 年創建的佛教寺廟。因為位置得宜，香客參拜之餘，在寺前即可欣賞到淡水河和大屯山、觀音山的山水景色，林口臺地也盡收眼底；依照地理，新北市政府並將中和圓通寺、烘爐地與承天禪寺這三處步道串連，承天朝山步道，由原石石階鋪成，拾級走來，兩側石碑、石雕與石柱林立，帶引出莊嚴祥和的氛圍，進入山門後的白牆綠瓦建築，氣勢恢宏壯觀。步道沿途的相思樹林、蕨類植物和各種鳥類等等自然生態，以及油桐花季時，在一片綠蔭之中展現丰姿的白色油桐花海，都相當適合民眾踏青。土城桐花節 日賞桐花夜賞螢土城桐花公園有完整的步道、看臺等設施，油桐樹散生其間，花開時分，花瓣散落在綠色落葉及青色苔衣間，形成一處處白色花毯，如畫般的美景，讓人看了都要不忍心踩踏下去，愛花人士千萬不能錯過。桐花節創造出土城特有的自然人文之美，讓熱愛鄉土藝術文化的種籽，能紮根及持續傳承。除了四、五月可以欣賞到桐花成林，白雪紛飛的美景，五、六月火金姑接著開「螢火晚會」，七月以後換成蝴蝶飛舞秀和蟲鳴蛙叫音樂會，一連串的自然饗宴，也可說是這座城市最棒的深度行銷。結語土城區自從捷運板南線開通，加上台64 線、台65線快速道路與國道三號連接，並在「暫緩發展區市地重劃完工發還配地」、「總面積約162 公頃的司法園區規劃」、「土城醫院成為區域( 土城、樹林、三峽、鶯歌) 最大規模醫院」、以及「捷運頂埔站的通車」…等優勢帶動之下，不缺題材的土城房市，漲勢動能可說是源源不絕。

【文 / 鍾運凱】A建設公司推出「美麗世界」預售屋，第一期熱賣完畢，小張也訂到了一戶。不久後，小張又看上另一個建案，於是想把「美麗世界」退掉，但是已付定金又捨不得被沒收，因此他委託B仲介公司幫忙找人接手。B仲介公司介紹同樣喜歡「美麗世界」卻沒買到的老李，雙方條件談妥後，就在B仲介公司簽訂買賣契約書，把預售屋權利轉讓給老李。沒想到，雙方向A建設公司提出換約的請求時，A公司表示必須收取一筆高額的換約手續費。小張不願支付，又發現最近「美麗世界」在市場上行情大漲，於是心生反悔的念頭。小張注意到他和B仲介公司簽的「委託銷售契約書」，以及B公司提供他和老李簽訂的「買賣契約書」，都沒在簽約前提供「審閱期間」，因此他主張這兩份契約都無效。試問：小張的主張在法律上有理嗎？一、 何謂審閱期間？消費者保護法第11 條之1 第1 項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」由此可知，本條規定的適用，前提必須符合以下三個要件：( 一) 簽約的一方必須是企業經營者。所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者（消費者保護法第2 條第2 款參照）。( 二) 契約的另一方當事人須為消費者。所謂消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者（消費者保護法第2 條第1 款參照）。( 三) 訂定之契約應為定型化契約，也就是以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約（消費者保護法第2 條第9 款參照）。至於定型化契約條款則指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之（消費者保護法第2 條第7 款參照）。符合以上三個條件，才有上述30 日以內契約審閱期之適用。案例中的B 仲介公司提供的兩份契約書：「委託銷售契約書」和「買賣契約書」，性質是不同的，前者契約的當事人是小張（消費者）與B 公司（企業經營者）；後者是的當事人小張與老李，雙方都是消費者。因此簽訂「委託銷售契約書」前B 公司須提供審閱期間，而「買賣契約書」則不符合上述第( 一) 個要件，因此不適用審閱期間的規定。二、 違反審閱期間的效果？消費者保護法第11 條之1 第2 項規定：「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」換言之，即使企業經營者在簽約前並未依法提供消費者審閱期間，該契約也不會因此「無效」，只是「該條款不構成契約之內容」。最高法院98 年度台上字第168 號判決指出：「倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。」案例中B 公司未提供小張事先審閱「委託銷售契約書」，依上述判決見解，這份契約還是有效的，小張必須依約履行轉讓預售屋；但小張可以主張這份契約中的定型化條款不構成契約內容。比方契約中關於服務報酬的條款，一旦小張主張該條款「不構成契約內容」，就意味著該委託銷售契約書中「視同」沒有服務費報酬的約定。然而民法第566 條規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」因此，如果B仲介公司有在營業處所懸掛服務費收取標準，雖然委託銷售契約書「視同」沒有約定服務報酬，仍可依其公布的收費標準向小張收費。三、 建商可以收取換約手續費嗎？最高法院73 年台上字第1573 號判例：「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。」本案例的情形是小張要將自己對於「美麗世界」的「買方」身分轉讓給老李，身為「賣方」的A 建設公司當然有權決定是否承認小張與老李之間的契約承擔，如果A 公司不承認，小張與老李之間的轉讓就不能拘束A 公司。所謂換約的手續費，可以視為支付一定金錢換取A公司的承認。此種對價交換的約定並未違反強行規定、公序良俗、權利濫用或誠信原則等規定，基於契約自由原則當然是有效的；其對價的數額也應該基於契約自由原則由雙方議定之，惟仍不得超越社會通念之金額，以免違反誠信原則。內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十條房地轉讓條件：「（一）買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。（二）前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之______（最高以千分之一為限）之手續費。」可資參照。四、 結論將預售屋轉售他人是市場上正常的交易行為，但應注意換約的條件，萬一轉售他人後無法換約，通常轉售的契約會約定，待預售屋建造完成並登記在前手的名下後，仍有過戶給後手的義務，屆時有可能產生額外的稅費負擔，例如奢侈稅。此外，契約審閱期的目的是在保障消費者權益，如果只是因為反悔而以審閱期為理由主張契約無效，在法律上是站不住腳的。

首購自用坐大位 購屋三要三不要 【文 / 行銷企劃部】中信房屋連續第25季的《宅指數》調查，為2015年上半年房市運勢把脈，除了總脈之外，另有四大脈象值得留意，分別為：政策脈、首購自用脈、觀望脈及壓力脈。綜合這五大脈象，2015年上半年，房市有以下三大走向：（一）「不動產」仍為抗跌保值第1名，然而民眾對房價走勢，呈持平偏悲觀的態度；（二）因應稅制未明而導致觀望氣氛濃厚，使得「觀望」成為賣方最大的敵人；（三）首購自用當道，房市漸趨健康。中信房屋副總劉天仁建議，此時正是進場多看屋的好時機，若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則，早日購得黃金屋不是夢。第一，要選擇有基本面，同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品；第二，要詳細了解該區域過去幾年的成交行情；第三，要買符合自己生活型態的房子。至於三不要，第一，不要過度膨脹自己的能力，以免繳不出自備款或房貸，樂極生悲；第二，不要衝動，不要被感覺牽著走而忽略安全、實用等理性考量；第三，不要一眛追逐名牌地段，如果說台北市仁愛路是大部份民眾心目中的頂級路段，每個行政區也都會有自己的「仁愛路」，只要多累積看屋經驗、多詢問有買賣房屋經驗的親友、多向區域房仲探詢打聽，入住精華地段不是夢。《總脈》：「房市三味」民眾好感度皆上揚，後市仍有可為美食有「前、中、後」三味，房市也有「景氣、物價和房價」三味，只要嗅到景氣和物價變化的味道，就能夠做為判斷房市酸甜苦辣的有力佐證。與前一季相較，民眾對於這三者的好感度皆上揚，其中對於景氣好感度指數的提升最明顯，由前一季的34.51，上升到本季的39.74，增加5.23；而對於房價好感度指數的增加雖然只有0.32，不過卻是連五季緩步走升，顯示民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感，買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近，後市仍有可為。《政策脈 》：對於17%的房地合一稅率，73.8%民眾認為過高中信房屋此份首次提出民間版房地合一稅民調結果顯示，民眾對於〈房地合一稅〉稅制是否買單，或是否照章全收，仍有不同聲音。其中，針對全體受訪者詢問認為對房地合一稅的看法，與針對有購屋意願者的看法，有不同的結果。劉天仁表示，這可解讀為對真正想要買房子的人而言，支持政策以資本利得分離課稅的族群佔顯著比重，政府應可有信心朝此方向大步前行；只不過對於17% 的稅率，73.8% 民眾認為過高；劉天仁進一步說明，這個結果與外界批評17% 稅率過低的論點，恰好相反；況且政府不斷宣稱國人房屋住宅自有率高達 87.8%，因此未來受政策影響的民眾，將高達近九成，以人性的觀點思考，17%的稅率對大多數有房子的人而言是否會過高，相信已不言自明。那麼，稅率要課多少，在民眾的心目中才算是合理呢？調查也顯示，無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查，超過1/3 的比例認為「稅金5% 以下」為合理（各佔34.5%，以及35.9%)。《首購自用脈》：自用與首購 創25季調查以來新高及次高記錄由於房地合一稅草案傾向「抓大放小」，首購族購屋信心受激勵，在本次有購屋計畫的受訪者中，「首購族」佔57.3%，較上一季增加0.9%，創下《宅指數》2009 年Q1 調查以來次高記錄；而且購屋目的以「自用」為主（62.2%，不包括買給父母／子女用），更創下《宅指數》調查以來新高記錄。中信房屋副總劉天仁指出，由此可見，自住型買盤撐盤，房市體質將漸趨健康，價格將回歸以市場和產品基本面為判準依據，建議買方不妨在這段時間多進場看屋，並掌握前述「購屋三要三不要」的原則，提高購屋圓夢的機率。《觀望脈》：稅制不落地，觀望氣氛成房市殺手中信房屋副總劉天仁表示，左右本季房市的關鍵，是房產相關稅制的政策走向。調查發現，在稅制未明確之前，有購屋意願者之中，高達43.5% 的民眾選擇拉長觀望期，而在全體受訪者之中，持同樣觀望心態者也佔了37.4%，對賣方而言，等於是形成了成交壓力，要不就堅持價格，放手一博，要不就甘心降價，提高成交機率。由於在未來2 年內有購屋計畫者的比例較上季續增1.5%，達到48.0%，劉天仁指出，這應該是由於本季〈房地合一稅〉見雛型，有利空出盡的意謂，因此帶動了購屋意願的往上提升；只不過，就因稅制內容還飄在天上，尚未確定落地方式與時間，因此調查中3 個月內買盤續縮，顯見觀望氣氛濃厚。《支撐壓力脈》：2015年房市 面臨1991年以來的M頭防守點過去的歷史軌跡，是預測未來的最好基石，2015 年房市，面臨1991 年以來的M 頭防守點。回望自1991 年至今，全國買賣移轉件數的變化，可看出大略呈M 字線型，而2014 年的件數320,598，與1992 年的312,796 件接近，而這個數字若以12 個月平均來看，單月需達2.6 萬件；換句話說，若未能達此數量，房市交易將一蹶不振 ，所幸2014 年12 月的件數達到30,140 件，守住了元氣，因此，2014 年歲末守住元氣，具備再戰2015 第一季能量，決戰關鍵仍是單月能否守住2.6 萬件，這是房市發展的支撐壓力線。中信房屋副總劉天仁認為要能夠解除這條壓力線，〈房地合一稅〉將扮演關鍵角色，若能夠儘早在民眾希望的方式和社會公平正義之間取得平衡點，〈房地合一稅〉盡早拍板落地實施，那麼將有利於2015 年房地產市場發展。若以目前公佈的〈房地合一稅〉草案內容，並以2014 年年度移轉棟數及全國房屋戶數分別試算，無論是個人或營利事業出售總價4000 萬元以上房產，算出的移轉件數佔比都極小（詳附表），因此，若以現行草案實施，有利於房地產市場，交易量可望回升。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/02/07-2015/02/15取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

雙贏租屋三法  房東房客沒有困擾    最近租屋市場不甚平靜，不是惡房東欺壓多名房客，就是遇到「租霸」，積欠房租，合約到期賴著不走等新聞事件，這些租賃合約的糾紛或許在我們日常生活中時有所聞，但透過媒體的強力放送下，即使當事者不是我，也吸引許多民眾的目光與討論，當民間常態變成了社會事件，我們就不得不注意這樣的事，防患未然。而居高不下的房價，也讓台灣的年輕人只能暫時先租個房，有個安身之所，再來好好打拼存錢買房。此時，如何租到有保障，有品質的房子，而房東又如何篩選有素養的好房客，便是雙方都需要作一番功課了！※租約安全須知：    常見租屋糾紛中，以「終止租約」、「租金返還」、「違約金過高」、「修繕責任歸屬」、「費用分攤」等狀況最常發生，情節嚴重還會對簿公堂，想要減低雙方對簿公堂的可能，專家建議，租約規則必須鉅細靡遺且房東、房客兩方都能取得共識，並一定要有公證程序，才能免除後顧之憂、避免糾紛不休。民眾可透過法院公證處或是民間公證人兩種管道，經由法院或公證人審核，讓雙方權益多一層保障，若真鬧上法院也有雙方簽字的依據可供判斷，萬一出事時，自己才能捍衛自己的權益。※ 雙贏租屋三法 － 房東租好客，房客租好房！一、收入穩定無不良嗜好 房東放心好議價    大多數房東都非常在意房客的是否有穩定的工作，家庭狀況，若了解房客生活與工作都單純，沒有不良嗜好，也會租的比較放心，房客也可透過收入穩定的優勢來進行議價。二、不特定要求家具 自行處理部分修繕    一般來說，沒有家具的物件租金會比有附家具的來得便宜些，對房東的好處在於不用特別張羅家具，自然減少修繕維護責任，而對房客而言，除了可稍微壓低租金外，也能選擇適合自己使用的家具，不會浪費租屋空間，盡量避免損壞家具時可能衍生的爭議。三、預繳租金簽長約 誠意有多少 議價就有多少    常說「有錢好辦事」這句話自然有它的道理在。若是打算長租2~3年以上的租客，可先預繳半年左右的租金，讓房東沒有催收租金的顧慮，從此處進行議價。而房東要是遇到這樣有誠意的房客，給點優惠做做人情，也算是禮尚往來，雙方合作愉快，什麼事情都好談！租屋過程中 最重要是誠信：http://www.cthouse.com.tw/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令