【文 / 鍾運凱】一、 A建商看中土地欲購買，地主為甲、乙、丙3人共有，持份各1/3，其中甲、乙2人願意出售，但是建商擔心丙行使優先購買權，便在簽立買賣契約之同時，要求多數共有人設定地上權給B。丙果真於通知後10日內回函表示要購買，但此時地上權人B也同時行使優先承買權。二、 A建商看中土地欲購買，地主為甲、乙、丙、丁4人共有，持份各1/4，其中有甲、乙、丙3人願意出售，A建商擔心丁行使優先購買權，便由甲先贈與其持份的1/10（1/4×1/10＝1/40）給B，再由多數地主出售給B。由於是出售給共有人之一，丁沒有優先購買權。三、 乙向甲借錢購買A地，擔心屆時無力償還A地將遭甲拍賣，於是與丙商議，讓丙在A地設定高額的抵押權。四、 乙將其所有之A屋出售給甲，並簽立買賣契約，之後房價飆漲，乙反悔不想賣。於是乙在簽約後不久，將A屋所有權移轉登記給妻子丙，登記原因為買賣，但丙沒有支付價金。過戶後，丙擅自將該A屋出租給善意的丁，丁支付租金後立即遷入居住；之後丙又將A屋賣給善意之戊，並辦畢所有權登記。五、 甲年老，為了避免贈與稅或將來過世後被課徵遺產稅，於是與兒子乙簽立買賣契約，以極低的價格將土地出售給乙。一、 何謂通謀虛偽意思表示？所謂「通謀虛偽意思表示」，指表意人與相對人互相故意為非真實的表示。例如當事人表面上將財產出售他人，實際是為了「脫產」。如果只有表意人一方的動機是脫產，而交易的相對人卻是真心做買賣，則屬於「單獨虛偽意思表示」，除非相對人明知表意人的動機，否則，雖然表意人單獨虛偽意思表示，這個交易仍然是有效的，而通謀虛偽意思表示則是「無效」。二、 通謀虛偽設定地上權土地法第34 條之1 執行要點第10 點第7 款規定：「本法條之優先購買權與土地法第104 條、第107 條或民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104 條、第107 條或民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定。」可知地上權人之優購權優先於他共有人之優購權，故共有人應將土地出售給地上權人。但是以案例一而言，地主甲、乙與地上權人B 間並無設定地上權之真意（尤其是地上權人B 根本就沒有在該土地上興建建物之事實），而是單為實行優先購買權而通謀虛偽設定地上權，共有人丙可主張無效。三、 通謀虛偽移轉持分依最高法院72 年台抗字第94 號判例、最高法院83年度台上字第1713 號判決見解，在共有人之一為土地法第34 條之1 之承買人時，因為已能達成簡化共有關係之立法意旨，故他共有人應無依同條第4 項規定主張優先購買權之餘地，也就是說原地主可以依土地法第34 條之1 之規定將全部土地出售給新共有人。但是以案例二而言，地主甲與B 間並無贈與之真意，而是單為實行優先購買權而通謀虛偽贈與行為，共有人丁得主張通謀虛偽意思表示而認定贈與無效，進而主張丁之優購權仍然存在。另需注意者，依內政部101 年2月1 日內授中辦地字第1016650079 號函示，依土地法第34 條之1 第1 項處分共有土地全部時，其買受人不得為同意出售之共有人之一，否則將有民法106 條禁止自己代理或雙方代理之問題。四、 通謀虛偽設定抵押權案例三，乙、丙之間通謀虛偽設定抵押權，其登記應屬無效。由於該抵押權登記侵害債權人甲的權利，甲得依民法第184 條侵權行為之規定，訴請塗銷抵押權登記。最高法院73 年台抗字472 號判例：「債務人欲免其財產被強制執行，與第三人通謀而為虛偽意思表示，將其所有不動產為第三人設定抵押權者，債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記。二者之訴訟標的並不相同。」五、 通謀虛偽買賣案例四，乙、丙間的買賣屬於通謀虛偽意思表示，無效，甲得以其買賣契約訴請乙移轉登記A 屋所有權，並於勝訴判決後強制執行。然而，丙將A 屋賣給善意之戊，雖然丙實際上不是房屋所有權人（因為通謀虛偽買賣無效），其出售A 屋屬於無權處分，但戊善意信賴A屋之登記，可依土地法第43 條善意取得房屋所有權。又民法第87 條第1 項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」因此，甲對戊不得為任何主張，但甲得對丙主張民法第184 條故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之侵權行為損害賠償請求權。此外，丙擅自將A 屋出租給丁，惟租賃契約為債權契約，並無善意取得之問題，且債權契約不得對抗第三人。丙並非A 屋之所有權人，其出租A 屋給丁，租賃契約雖然有效，但不得對抗甲；甲取得A 屋所有權後得對丁主張民法第767 條之所有物返還請求權。六、 隱藏行為有效案例五是「假買賣、真贈與」。民法第87 條第2 項規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」雖然甲、乙之間買賣是通謀虛偽意思表示，但雙方仍成立有效的贈與契約，仍應繳納贈與稅。又遺產及贈與稅法第5 條規定：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。」

【文 / Acer.L】房地合一稅近期已經立法院三讀通過，內容為：1.課稅稅率：持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有2 ∼ 10 年：20%、持有超過10 年：15%。2.課稅稅基：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額因此，持有不動產兩年以內交易，未來勢必會被課徵35%~45%的交易所得稅，對於短期房地產投資者，想靠房地產買低賣高獲利的難度將大幅提高，以下筆者整理目前市場上提到的四個方案，供民眾參考：列舉費用 降低稅額若有親自報過個人綜合所得稅的就了解，每年若有許多額外的費用支出，如保險費、房貸利息、醫藥費等都可以作為費用扣除，並且提列到列舉扣除額中扣抵所得稅額；而房地合一稅也是如此，取得和出售不動產時所繳納的相關費用可以拿來折抵，取得房子的契稅，買賣時的印花稅、代書費、仲介費、搬家、清潔費用也可以納入費用扣抵。另外，裝潢費用上，若可以再持續使用2 年以上可折抵，如舖新地板、汰換老舊水電管線等，這些通常可以做折抵，但必須跟裝潢公司取得發票或是打契約有檢附付款記錄，以證明你確實有支付這些款項，才能申請減免。若無法列舉時，那就只能以「標準扣除額」方式來扣抵，當無法提出相關處分「費用」的憑據時，可以按成交價額的5% 設算費用，自利得中直接扣除。法人不受短期交易限制 一律課稅17%適短期交易者若以公司名義買進不動產，目前只課17%，有成立公司者，若想避開兩年內短期交易的高額稅率，可考慮以公司名義購買不動產。不過，此方法只針對短期交易者較有誘因，因為一般自然人持有超過兩年，稅率就從35%~45%，降到20%，所以持有兩年以上者稅率最高不過20%，與企業的17% 稅率，相距僅3 個百分點，轉以公司名義買賣房地產的誘因並沒那麼大。此外，若有人想借用公司名義買賣房地產避稅，須顧及利用公司操作所得之利益要先扣除17% 的營所稅，若要將錢落入個人口袋，還要再課徵綜合所得稅，因此利用公司方式買賣房產不見得有利。再者，營利事業售屋雖維持17％稅率，但若以法人（公司）名義持有房產，將課營業稅5%，盈餘若未分配，則要加徵10％未分配盈餘稅，法人可另外抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等，實質稅率達25.3％。假設在房市看漲、交易熱絡的時期，投資客短期即能脫手房產，「45％與25.3％的稅率差距，的確會吸引投資客成立一人公司避稅。」但若房市不景氣，成交時間拉長，成立公司就不一定划算，因為「持有兩年以上才賣出，稅率就降為20％，與法人持有17% 稅率差異不大，所以本方案對短期交易買賣者較有誘因，長期持有者則沒有太大的節稅機會。一屋一公司 以股權買賣代替實體過戶此方案即購買一筆不動產時，就成立一個新公司，以公司的名義買入持有這筆不動產，等於公司的帳上唯一資產就是這筆不動產，當不動產要處分時，不用透過實體買賣不動產登記過戶，只要將公司股權轉讓到新的買家身上即可，持有了這公司的股份就等於持有這筆不動產，以股權交易代替傳統的實體過戶。但此方式因股權交易所得最終仍會歸屬到綜合所得稅，如何控制所得額在一定的稅額內節省費用，端看投資人自己的本事。但地政士也提醒，民眾如果是為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責。自用六年 交易所得400萬以內免稅本方案即夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6 年且無供營業使用或出租。若所得在4百萬元以下免稅；超過4 百萬元部分，也僅按10% 稅率課徵，6 年內以1 次為限。只是對於短期投資需求者來說，在資產變現的等待時間成本太高，沒什麼誘因。結論綜合以上，以自用名義購屋稅率最優惠，但須持有自用六年；而短期交易獲利是否可以透過法人交易形式省稅，還須民眾仔細盤算。

導入工業風精神，活用粗獷、仿古建材為融合新舊元素主軸，保留部分古老元素，與週遭舊社區和諧共存，就像是高浩景設計師對於這幢50年老公寓的最終想望──期盼如同回到記憶中小時候的家那般自在舒適。【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】屋主趙先生是在三年前整修新家時與國境設計結緣，當時是透過「設計家網站」搜尋喜愛的案例，最後鎖定高浩景設計師規劃當時的住家。有了上次愉快的合作經驗，今年將出租的老公寓收回自住時、第一時間便想到高設計師，希望由他再次操刀，為老公寓的歷史面貌注入新的活力元素，讓夫妻倆能從這間50年老屋展開幸福新生活。融合新舊元素　延續老公寓的斑駁韻味「老屋因為年久失修、導致屋況非常糟糕，除了嚴重的漏水問題，原本的實木地板也呈現發霉腐朽的狀態；加上三房格局將空間切割零碎狹小、整體住家顯得相當陰暗。」高浩景說道，所以在裝修之前，設計團隊當務之急是先解決老舊管線與漏水問題，同時得重整格局，再一步步勾勒出住家新面貌。住家格局原本為三房設計，但現在只有趙先生夫妻居住，設計師便大膽地保留一房、其餘皆打開封閉實牆，用地坪、90 公分矮櫃作出隱形界定，令公共區域呈現開放式設計，共享空間感與兩側自然光源。此外，更貼心地為身為教授的夫婦二人，將停留時間最長的書房區規劃在擁有自然光與綠蔭窗景的一側，搭配觸手可及的雙面書櫃，讓這裡成為兩人享受生活的最愛角落。解決了硬體修繕問題，針對老宅的變身計畫，高設計師有著自己獨到的想法，「50 年老宅從屋內到週遭環境，擁有一種緩慢的步調與歷史沉澱的雍容韻味，所以我並不想將住家徹底更新，而是作出新舊連結！」設計師特別挑選了如紅磚、水泥粉光、鐵件、加拿大松木鋼刷等建材，巧妙運用材質本身的質樸特性，以新建材的仿古容貌、與工業風格的粗獷手法，讓屋主從外面走進住家時不會覺得突兀，而能有回到記憶中老家一般的舒適放鬆感受。除了建材本身要求嚴謹，設計師在仿古工序上也毫不馬虎！舉例來說，堆砌於書房後方的紅磚，以「清水磚」的齊整外露方式呈現，是施工期一開始就施作完畢的項目，師傅清除表面的水泥殘留後，便隨著施工期空置了兩個月，原意是令紅磚自然釋放鹽分而變白呈現自然的陳舊感，最後再塗上保護漆定色，才能有現在這種自然斑駁、風化樣貌。而看似簡單、散布於玄關、客廳、餐廳壁面的破損設計，也是設計師在現場圈畫出特定範圍，師傅再一點一點的拆除破壞而成。細節決定成敗，國境設計對建材特性的精準掌握，佐以專業豐富的施工經驗，成功融合新舊元素，賦予老公寓新生命，令工業風老宅更顯精彩。1 設計 插畫玻璃鐵件隔屏，仿舊工業風也能帶點童趣從玄關踏入住家，訂製鐵架隔屏便抓住了來訪者的第一眼目光，鐵件結合插畫印製的膠合彩繪玻璃，更添幾分活潑童趣；穿透特性令光源自由流動。鐵件材質同時也點出住家的工業風仿舊主題。2 格局 拆除舊有隔間，共享空間感與兩側天光設計師拆除舊有隔間，客廳、餐廚與書房等公共區域採開放式設計，徹底釋放空間感與兩側開窗的自然光源，建構明亮自在的住家動線。3 設計 整面電視收納櫃，滿足書與雜物收納需求不太看電視的屋主，客廳主要為招待賓客時所使用，簡潔的傢具擺設，搭配一整面的電視櫃體設計，以加拿大松木與黑色噴漆木作規劃而成，充足的收納空間，滿足屋主的書籍與雜物收納需求。4 設計 Ｌ型餐廚吧台桌，招待朋友小聚好方便。餐廚區規劃Ｌ型的吧檯餐桌，提供夫妻倆平日烹飪、享用輕食，或是招待朋友到家裡小聚吃吃喝喝時能輕鬆使用。公共區地坪以水泥粉光打底作出「刮水花」效果，最後再覆蓋epoxy，形成風格強烈的獨有設計。5 材質 風化紅磚搭配木質拼貼立面，主臥營造搶眼工業風主臥立面以風化紅磚為主景，搭配木質酒箱風格的衣櫃與人字拼床頭板，大膽而粗獷的風格，令睡寢空間立時暈染獨特工業風韻味。衛浴空間則以水泥粉光搭配鏡面，粗糙與光滑呈現強烈對比，整體灰階空間顯得簡潔時尚。

【文 / 行銷企劃部】竹北市位於新竹縣西北西方，從地圖上看形狀好似竹筍頭大尾尖，地勢狹長，是新竹縣縣治所在地，政治、教育、文化、交通、工商之重鎮。近年來傳統工業因為失去了競爭力而面臨困境，經過一段關廠、遷移、轉型求生的過程後，取而代之的是高科技電子、電機產業的興起。遠東百貨竹北建購物中心 再造話題竹北六家加盟店店長莊家財指出，目前新竹新商圈開始逐漸往高鐵站周圍一帶移動，遠東集團看好新竹消費市場發展潛力，近日與新竹縣政府合作，簽訂「新竹縣竹北市停八停車場」開發與經營權，將複製City 系列購物中心模式，預計2019 年營運；一旦遠百在竹北的商場開發完畢，將與現有新竹市區的遠東SOGO 百貨、巨城購物中心串聯成為北新竹的零售重鎮。「停八停車場」位於光明六路東二段及莊敬北路交叉口，周邊已無建地可釋出，目前以「東坡硯」「MoMa」兩個社區的指名度最高，每坪成交區間在27~30 萬，未來待購物中心完成時，應該會有2~3 萬/ 坪的補漲空間。六家國中生活圈竹北六家加盟店店長莊家財表示，六家國中為了因應12 年國教，現已改制為「新竹縣立六家高級中學」( 附設國中部)，推出雙語教學環境。該校在竹北市算是歷史悠久的學校，附近老舊透天店面多，屬早期發展的區域。生活圈內接近喜來登，自從飯店開幕後，成功帶動人潮，吸引商家紛紛進駐，除採買飲食便利，鄰近竹北體育場，附近多社區型公園，休閒綠地多成為另一優勢。國道1 號竹北交流道於周邊，區域內還有客運、免費接駁公車，通往新竹市區相當便捷，吸引不少自住客群。街道範圍包括嘉興路、光明六路、自強北路、福興東路、東興路，平常衣食採買集中在嘉興路、光明六路兩側的商店、餐廳，若有大型購物需求，可至縣治1 期重劃區的家樂福。高鐵站前特區高鐵站前加盟店店長葉雲旭說明，隨著高鐵新竹站與台鐵六家站的啟用，帶動了竹北市重劃區發展，近年人口成長，加上周邊有台元科學園區及新竹科技園區，牽動了住宅剛性需求增加。龐大的人口運輸流量強勢帶動「高鐵站前特區」經濟發展，各項大型建設也即將陸續，使得周邊土地取得困難，連帶推升高鐵站前特區內的房價。新竹高鐵站區第一線以住辦混合大樓產品為主，目前一樓店面空置率尚高，租金行情較弱，相對投報率低，因住辦產品多以大坪數為主力，總價區間落在2000萬~3000 萬。第二線房產以住宅大樓產品為主，“富宇建設”是當地指名度較高的建商，主因除了建材、品質、口碑這些因素外，價位親民是吸引首購族進場另一關鍵。目前高鐵站前特區發展以5 個計畫最俱話題：1. 暐順經貿大樓-- 預計2017 年營運，同時提供購物、辦公、渡假、美食複合式服務。2. 橋下道路-- 跨越頭前溪，迅速抵達竹科、工研院。3. 國際世貿會展中心-- 舉辦國內外大型展銷會，提升新竹產業經濟能量。4. 生醫園區--招商率已達90%，台大醫院確定進駐，將是新竹地區規模最大的醫院。5. 中央公園-- 開闊的綠地、生態埤塘，適合家長們帶孩子假日前往玩樂。竹北縣治重劃區新竹高鐵加盟店店長呂怡薔表示，縣治一期重劃區以新竹縣政府為腹地中心，東邊隔縣政二路與縣治二期重劃區為鄰，西側以竹北車站的鐵道為界，北邊溪至光明一路，南側則是以福興路與台科大重劃區為界，40 米路寬的光明六路橫貫，成為縣治一期重劃區裡最重要的道路。光明六路以北是新竹縣重要的機關群聚處，包括新竹縣政府、縣議會、衛生局、警察局、新竹地方法院簡易庭、縣立美術館及圖書館等都設立在此區，為區域提升不少文化氣息。縣治二期重劃區範圍東邊以自強南北路與竹北高鐵特區為鄰，西側隔縣治二路與縣治一期重劃區為界，北邊以勝利八街與縣治三期重劃區為鄰，南側則是以成功八路與台科大重劃區為界。因為比一期擁有更大的規劃腹地，加上寬敞筆直的大馬路、多處的綠地、運動場所等﹝擁有縣境內最大的運動公園，裡面包括縣立運動場、體育館、大央公園、游泳池、籃球場、網球場等設施，佔地近20 公頃﹞規劃，使得縣治二期重劃區一下子就搶走所有竹北市重劃區的風采。縣治一、二期重劃區開發飽和，以及高鐵新竹特定區土地價格上揚，目前縣治三期重劃區成為建商搶進推案標的。三期重劃區面積約75 公頃，以國道1 號為界，分為東西兩側，東側以國道1 號以東至嘉興5 街、豆子埔溪以北至勝利15 街，西側範圍則為國道1 號以西至惟馨街、中山路以北至台元街。區內電線桿及下水道皆地下化，並採棋盤式道路，規劃16 座公園預定地，並整治豆子埔溪建造自行車道，區域綠覆率高。打通後的莊敬3街、6 街便橋，加速通往二期喜來登商圈的交通時間，加上國際綠能智慧園區招商及安興國小甫完工招生，皆使重劃區發展更加成熟。竹北濱海遊憩區遊憩區的海岸線雖然只有四公里，不過在河口潮間帶具有豐富的自然生態，設置有觀景台、人行步道以及停車場等設施，當地市公所致力將這裡發展成為新竹的重點觀光景點之一。在牛埔溪附近河口的紅樹林景觀區是積極復育下的成果，七十五公尺長的棧道讓民眾可以近距離一窺溼地生態美景。另一處的海岸原生林是目前全台灣僅存較為完整的海岸生態資源，市公所特地打造了一條環山步道系統，沿途建立了休憩亭、眺望台以及植物的標示、解說牌等，是寓教與休閒的好去處。自行車道竹北市區自行車道全長11.4 公里，坡道平直，成為許多學生與上班族通勤的重要道路。欲前往新瓦屋與新竹縣立體育館的民眾，也可以利用這條自行車道，騎過高速公路涵洞後，經新竹縣政中心、稅捐稽徵處、縣政府特區，是客家風味的竹北美食街，四周農家田園風光與流經此處的豆子埔溪相呼應，純樸自然、空氣清新，讓人心情大為開朗！結語竹北的商業發展，可以從大型賣場( 如：頂好、家樂福、特力屋、Home Box、中聯社、北聯社、全聯社、燦坤…等等) 如雨後春筍冒出可見一般，縣治區的餐廳更是三步一店五步一館的，密度高得驚人，很多還需要預約才能訂得到餐。熱絡的商情帶動資金的流動，一家一家的金融行庫紛紛搶入分食大餅；竹北的工業轉型成功，近來又有科技公司將進駐設立企業總部，商業熱鬧滾滾，還持繼增溫，這些都是竹北市房市未來能持續再拉抬的最重要資產。

【文 / 行銷企劃部】平均海拔250公尺的林口台地，總面積54平方公里，是新北市的行政區之一，與八里區、五股區、泰山區及桃園市龜山區、蘆竹區為鄰，北濱台灣海峽。區域興起主要源於30年前政府參考英國的「花園城市」新市鎮理念，在此規劃面積約8000公頃的「林口特定區」，其中新市鎮面積僅1620公頃，規劃為20萬人的居住空間，其餘約有9成以上的範圍，屬於禁止開發的保護區，因此被稱為新北市的陽明山。隨著交通建設及工業區、新市鎮重劃區陸續開發，林口逐步轉變為工業、商業與農業共存的區域，人口快速成長，境內較重要的地標有竹林山觀音寺、醒吾科技大學等。長庚生活圈林口冠權加盟店店長李文傑表示，長庚生活圈屬於林口特定區( 行政區為桃園市龜山區)，人口因長庚醫院的醫療體系加上華亞科技園區，及工四工業區、工三工業區進駐，帶動周圍生活機能，同時也支撐該生活圈的住宅需求。生活圈的商業行為依附於長庚醫院向外擴散，機場捷運A8 站設於文化一路、復興北路口，捷運聯合開發案由環球購物中心與福容飯店攜手合作，打造結合住宅、購物中心、商務飯店等多型態綜合商業開發，其中冠德環球購物中心預定年底開幕；而文化二路與文興路是商業集中區，旁邊的復興北路與文昌街交叉路口近文興國小，則是另一個生活熱區。由於長庚生活圈可興建土地趨於飽和，住宅區新建案基地偏小，大多200 坪以內，建商多以大樓產品為主力興建。由於有長庚醫院提供完善醫療資源，吸引不少台北客購屋給長輩使用，方便就近就醫。低密度開發別墅區李文傑店長指出，在大台北地區，想要擁有生活機能佳、交通便利、環境舒適的別墅區實屬不易，而林口的低密度開發重劃區遂成為首選。林口區於市地重劃時，就以限高3 樓半、10 米高的低密度開發社區為主，因此別墅產品因應而生，不少建商規劃興建，部份消費者則會購地自建。文化一路、忠孝路口近林口交流道，屬早期開發別墅區，因為旁邊有麗園國小及崇林國中的區域明星學區加持，加上太平洋國宅人口的集中，使得這裡的別墅區有著極佳生活機能。此區透天屋齡新舊都有，建築面積於70~200 坪之間，樓高3 樓半，地下室規劃車庫，前庭後院是這裡的格局特色，受限屋齡及坪數，總價在2300 萬~5000 萬之間可購得。仁愛路與育林街是新市鎮後期開發的別墅產品，這裡的屋齡較新，多在8 年內興建完成。法國小鎮是此區指標，規劃樓中樓上下疊別墅及透天3 樓半兩種格局，建坪在60~125 坪之間，地下室規劃社區型停車場，樓中樓總價約在1200 萬~1400 萬，透天別墅則在1600 萬~2800 萬區間可購得。而其它透天產品建坪大多落在80~150 坪，售屋總價約在2200 萬左右，屋齡也多在8 年內。交通拉近台北客購屋意願林口區內主要道路分別為文化一路、文化二路、文化三路、文化北路、忠孝路、仁愛路、中山路、中華路等，以棋盤式設計，路幅20~40 米寬，林口冠權加盟店李文傑店長補充，隨著地方建設和交通串連，林口已經不再是舊時的林口。就以公車密集度來說：936、937 從捷運圓山站開往林口，920 及786 於板橋車站停靠，945 更直達松山機場。高速公路是來往台北的主要道路，距離台北市區僅20 公里，經由中山高速公路到台北車站，約半小時可抵達，以前來回一趟要價80 元的過橋費，自從更改為ETC 後，從林口至台北只要20 多元就搞定，如果再加上年底通車的機場捷運，林口相關建設及需求，將再成為消費者話題。Outlet帶動商機林口A9 加盟店店長莊智銘指出，機場捷運線從台北車站(A1)~ 環北站(A21) 全長51.03 公里，中間軸心的A9林口站( 林口鄉文化三路與八德路交口) 是為焦點，站區出口依附在長庚醫院生活圈旁，延伸到林口文化路二段、三段的精華生活商圈，軌道住宅是為票房保證，當進駐的人潮開始往這個區域消費、休閒、娛樂之後，區段價值自然增加。捷運A9 站到忠孝路的區塊，因捷運機場線題材發酵，近3 年房價漲幅約30~40%，尤其是捷運A9 站周邊500 公尺的地段，屋齡3~5 年較新的大樓詢問度極高。重劃區開發原先集中在文化一路二段東側，於2004 年開始往文化二路、三路發展。商業活動集中於仁愛路家樂福商圈，日商三井不動產將其國際成功模式帶入台灣，首次合作案即選定位於交通樞紐的新北市林口區，將開發林口成為國際級outlet park，開發案包含精品商店、電影院與美食餐飲等多功能消費休憩空間，預期為林口區域帶來龐大的消費商機，強化林口各區段的生活機能。林口大未來捷運林口站加盟店店長邱政偉表示，1968 年起，政府就計畫在林口成立新市鎮，以紓解台北市的人口，而今，仍有少部份民眾對林口的觀念，還停留在那個交通不便，塵土飛揚，前不著村後不著店的興建中新市鎮。但隨著工業區及華亞科學園區，加上三井Outlet、民視、TVBS…等廠區進駐，區域就業機會變多了。32 座預定公園綠地，綠地覆蓋率達60%；全區電纜地下化，幾乎看不到電線桿，街道、植栽、建設、建築外觀等，都有嚴格且有秩序的規劃，媲美英國倫敦；文教用地密度高，雙語小學數座，預計規劃國際學校；住宅區，和商業區分離，居住品質也相對提高，讓新市鎮房價跟著上揚。對於未來，機場捷運預計104 年底完工進站，大大縮短與城市的距離。新北影視媒體園區，由民視及TVBS得標，將打造有如日本「台場」般的影視城，提升、行銷台灣影視產業，提高林口在國內外的能見度。林口六合一行政特區，泰林分局、第二消防隊、圖書館、公共托育中心等公共設施，預計104 年起陸續完工，讓洽公更便捷。林口第一運動公園的保留，林口第二運動公園的啟用，婦幼公園美化，棒球場、網球場及全區多座滯洪池公園設立，使林口成為綠地高覆蓋的城市。連動大台北，交通、就業、大型建設…等等，區域的房地產市場推升力道強勁，林口大未來正蓬勃發展中。竹林山觀音寺竹林寺奉祀十八手觀世音菩薩尊像，建築沿襲南方傳統風貌，兩側鐘鼓樓巍然聳立，莊嚴壯麗，寺區中的木雕、石刻，不論鳥獸蟲魚、人物花卉都雕鏤得十分精緻典雅，寬闊的中庭可容納千人同時參拜。前後花園每年春天時節，總能引來無數的遊客上山賞花，媲美陽明山花季。濱海步道林口區太平濱海步道位於太平里，全長約2.53 公里，大部份都是完善石砌材質而成的石板路面及階梯，沿途保留原有植栽及自然生態，由觀海平台向下俯視，可鳥瞰西濱海線及山邊不同景緻點。步道有7 處出入口，主幹線在入口處都有標示明顯的石碑寫著「懷舊古道」，不開車的能搭乘免費社區巴士5 號線，如果是近黃昏，更不可錯過西濱公路夕陽美景，無價！結語林口正卯足全力蛻變中，不論是整頓區內重大建設、提高行政效率、產業發展整體規劃，新北市政府仍陸續投入更多資源。再加上新商城將創造的就業機會、完善醫療體系、多座高爾夫球場、綠地多、好停車，新建的頭湖國小也成為新手爸媽搶著來當地購屋設籍的明星學區，種種可以吸引更多特定族群的利多，都是林口房市能持續升火的籌碼。

【文 / 鍾運凱】立法院於104年6月2日三讀通過「消費者保護法」（以下簡稱消保法）部分條文修正草案，未來消費者簽訂定型化契約，無論在契約書之取得或舉證責任之減輕，都有更進一步之保障；同時，新修正之消保法也增訂了企業經營者違反定型化契約應記載及不得記載事項之行政罰配套；此外，為使更多優良之消保團體可以為消費者提起損害賠償訴訟，本次修正就消保團體提起團體訴訟之要件，也予以適度放寬。本次修正之重點如下：一、 定型化契約：( 一) 增訂第11 條之1 第2 項：「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」惟本條項係指以「定型化契約條款」拋棄審閱期，若以「個別磋商條款」拋棄者，仍為有效。第15 條：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」因此個別磋商條款仍優先適用。( 二) 定型化契約書經消費者簽名或蓋章者，企業經營者應給與該定型化契約書正本。坊間有部分企業經營者，在契約書簽訂後就將契約書收回，以至於消費者在遇到糾紛時，無法以契約書佐證其權利。新修正第13 條第3 項：「定型化契約書經消費者簽名或蓋章者，企業經營者應給與消費者該定型化契約書正本。」確保消費者在舉證上不致於處於劣勢。( 三) 增訂第17 條之1：「企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合本節規定之事實者，就其事實負舉證責任。」依本條新增規定，企業經營者就是否已向消費者明示條款內容或是否已提供合理審閱期間如果遇有爭議，應由企業經營者負舉證責任。( 四) 增訂第56 條之1：「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第17 條第1 項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣3萬元以上30 萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣5 萬元以上50 萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」二、 通訊交易及訪問交易：( 一) 第2 條修正名詞，「郵購買賣」修正為「通訊交易」，及「訪問買賣」修正為「訪問交易」。郵購買賣依一般社會觀念，概指傳統上業者透過型錄之寄送，使消費者訂購商品。而消保法對郵購買賣之定義尚包括新興之網路交易或透過電視購物頻道交易等其他類似交易。( 二) 修訂第18 條第1 項規定：企業經營者以通訊交易或訪問交易方式訂立契約時，應將下列資訊以清楚易懂之文句記載於書面，提供消費者：一、企業經營者之名稱、代表人、事務所或營業所及電話或電子郵件等消費者得迅速有效聯絡之通訊資料。二、商品或服務之內容、對價、付款期日及方式、交付期日及方式。三、消費者在猶豫期間內解除契約之行使期限及方式。四、通訊交易有合理例外情事，排除猶豫期間內之解除權之適用。五、消費申訴之受理方式。六、其他中央主管機關公告之事項。第2 項：經由網際網路所為之通訊交易，前項應提供之資訊應以可供消費者完整查閱、儲存之電子方式為之。( 三) 通訊交易有合理例外情事得不適用7 日猶豫期。外國對於性質特殊之商品或服務於通訊交易多有排除適用7 日猶豫期之規定。本次消保法第19 條修正，為衡平業者及消費者之權益，增列但書規定，使通訊交易有合理例外情事得不適用7 日猶豫期，並授權行政院訂定合理例外情事。( 四) 此外，修訂第19 條第3 項規定，企業經營者以通訊交易或訪問交易方式訂立契約時，未依第18 條第1 項第3 款提供消費者解除契約相關資訊者，所謂「7 天猶豫期間」必須自提供相關資訊之次日起算，換言之，企業經營者只要未提供資訊，消費者就一直保有解約權。但最長自訂立契約後已超過4個月零7 天，解除權消滅。( 五) 消費者退貨後，企業經營者應於15 日內返還價款。通訊交易及訪問交易之消費者於7 日內以書面通知解除契約，除當事人另有個別磋商外，業者應於收到通知之次日起15 日內取回商品。業者應於取回商品、收到消費者退回商品或解除服務契約通知之次日起15 日內，返還消費者已支付之對價。三、 消費訴訟：( 一) 放寬消保團體提起團體訴訟之要件。為使更多符合資格之消保團體能為消費者提起團體訴訟，本次消保法第49 條及第60 條修正，將消保團體需設立3年以上之要件修正為設立2 年以上，並刪除需經消保官同意之要件及刪除律師不得請求報酬之規定，以提昇律師參與消費訴訟案件之意願。另就重大消費事件有提起團體訴訟之必要時，規定中央主管機關或行政院應儘速協請消保團體提起消費者損害賠償訴訟，以保護消費者權益。( 二) 因企業經營者之故意所致之損害，修訂第51 條規定，消費者得請求之懲罰性賠償金由最高損害額3倍提高至5 倍。懲罰性賠償金之立法目的在於促使企業經營者重視商品及服務品質，懲罰惡性之企業經營者。為嚇阻企業經營者之惡意侵害，本次修正提高懲罰性賠償金之上限，將企業經營者因故意所致之損害，消費者得請求之懲罰性賠償金，由損害額3 倍以下提高為5 倍以下；增訂因重大過失所致之損害，消費者得請求3 倍以下之懲罰性賠償金；並維持現行規定，因過失所致之損害，得請求1 倍以下之懲罰性賠償金。

【中信房屋/企研室】綜合中信房屋連續第26季的《宅指數》調查，以及抽樣加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查，著眼於房地合一稅定案後，所產生的效應，共有七大值得注意的現象，包括影響未來市場脈動的五個走向，以及出現「房仲浪人」和「都更速度減緩」兩大經濟殺手。影響未來市場脈動的五個走向：走向一：買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待•   兩年內有購屋計畫的民眾，房價漲跌看法分歧，但量縮•   加盟店對下半年「房價」和「交易量」的看法，預期價穩偏跌量增•   屋主心態：54.4%堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價(附圖一)•   屋主降價幅度（有意願的），93.1%的屋主，降價幅度在5-15%之間(附圖二)走向二：房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。•   房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低（購屋意願綜合指數下降3.39，來到34.62），顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。•   然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。•    房地合一稅定案後，49.1%購屋人因房地合一稅底定進場，43%認為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿，於是看屋意願增加。走向三：投資客應把握「黃金下半年」•   房地合一拍板，投資理財伺機進場。兩年內有購屋計畫的受訪者中，購屋目的仍以「自用」為主（61.6%），只有「投資」目的在本季微幅上升1.7%，代表奢侈稅掰掰，投資客甦醒中。(附圖五)•  出價買方族群分析，有9.7%為投資客。(附圖六)走向四：海外市場變數多，國內市場相對掌握度高，將擇期再起•   雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產。走向五：購屋人對台北市房價下降已絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上•   在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。房地合一稅導致兩大經濟殺手：殺手一：房仲浪人，影響經濟發展•   房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。(附圖九)•    房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩•    買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。•    由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。房地合一稅定案後，有意買屋的民眾及有意賣屋的民眾，究竟應該怎麼做？〈買方對策〉跳脫「追漲不追跌」的心態制約，下半年應踴躍進場著眼房屋稅持有成本，買中古屋比買新成屋好期待房價下降，新北市比台北市機會大綜合中信房屋第二季宅指數調查，以及抽樣旗下127家加盟店對〈房地合一稅〉後的市場即時反應調查，買方部份，首先，雖然有房地合一稅打房政策，但兩年內想買屋的購屋人卻有59.4%認為下半年房價是持平甚至看漲，顯示買方對於房地合一稅能夠讓房價再下跌多少，已經沒有太多期待。(附圖十)劉天仁建議，購屋人應把握下半年有屋主可能因稅制而出脫手中房屋，有便宜可撿的好時機，進場看屋。而由房地合一稅底定之前進行的第二季宅指數調查，就有49.1%購屋人表示會因房地合一稅底定進場，43%會因為市場氣氛低迷是逆勢進場好時機，顯示買方進場意願的確會隨著房地合一稅的底定而提升。其次，房地合一稅定案前，買方購屋意願和購屋計劃減少，但房地合一稅定案後，看屋意願提升。宅指數調查結果，「2年內有購屋計畫」僅佔40.1%，較上季(48.0%)下降7.9%，為歷年最低，其中唯有「3個月到半年」的受訪者增加0.3%。劉天仁指出，房地合一打房近一年，購屋人等著房價下跌，兩年內有購屋計畫者甚至創下歷年新低，顯見打房政策的確讓購屋人對房價下跌有所期待。然而，當市場價格呈下跌走勢時，購屋人「追漲不追跌」的心理狀態，普遍認為房價還會再跌，跌得還不夠，希望等到谷底再出手，買到最低價，因此不會貿然出手，仍在等待房價下跌的任何可能機會。第三，在購屋預算方面，六都當中，台北市大增83萬元，達到1403萬元，增加83萬元的金額，在六都當中是最高的；但是與台北市相鄰的新北市，卻大減82萬元，來到952萬元，在六都當中是預算減少最劇烈的。劉天仁指出，這代表民眾對於寄望台北市房價下降已經絕望，轉而把降價的希望寄託在新北市身上，可見台北市的黃金門牌與首都的吸引力仍然是不敗。第四，在產品選擇方面，由於房屋稅的課徵基準是採用「房屋評定現值」，而「面積越大、總樓層越高、屋齡越新」房屋評定現值也就越高，以此標準來看，買屋考量時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計54.4%的民眾表示，會考慮轉買中古屋。〈賣方對策〉有數間非自用豪宅者應趁下半年先出清一部份賣方部份，有54.4%的屋主堅持開價甚至加價，45.5%願意下修開價，有意願降價的屋主，有93.1%降價幅度在5-15%之間。劉天仁建議，有意賣屋的民眾，尤其是手中有數間豪宅的族群，如果不是自用，應該要趁下半年先出清一部份，以減輕將來萬一需要脫手時，被6年的時間限制卡住而產生的資金壓力。〈投資客對策〉把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋投資行為方面，雖然重稅時代來臨，仍有高達69.7%的2年內購屋計畫者，會把錢留在國內不動產；而以投資為目的而購買不動產的比例有上升的趨勢，上升幅度為1.7%。劉天仁建議，房地合一拍板之後，實際出價的客群中，約一成為投資客，而某些區域也出現投資客進場看屋意願明顯增加的現象，例如新竹，但是還沒有反映在成交量上；對於打算短期賺差價的投資人而言，房地合一稅定案之後，應該如何作出投資決策，由於房地合一稅比起奢侈稅要輕很多，而且預期未來房價不太可能再像過去一樣大幅飆漲，投資客應該把握舊制稅制較輕的「黃金下半年」，進場挑選黃金屋。〈買方與房仲從業人員對第三季市場價量看法出現分歧針對下半年房價與交易量的看法，宅指數顯現的買方意見，與房仲店頭對市場感受調查，出現意見不一致的看法。針對第三季房價預測，買方有29.6%近三成預期價漲，勝過店頭的12%；針對第三季交易量預期，買方有46.6%預期量跌，勝過店頭的18%。劉天仁指出，店頭只有12%認為房價將上升，是因為店頭感覺市場氛圍漲價不易。由屋主心態分析佐證，雖然有54.4%的屋主仍堅持開價或繼續加價賣，但也有45.5%的屋主願意下修價格，且降價意願大多數為5-15%之間。雖然宅指數與店頭第一線市場感受調查結果有點出入，但中信房屋認為，房地合一稅塵埃落定後，態勢底定的氛圍仍有助成交量提升、房價部分則端看產品別與區域而定。 〈政府應注意政策出現預期以外的邊際效應〉房地合一稅導致兩大經濟殺手：房仲浪人、都更減緩殺手一：房仲浪人，影響經濟發展宅指數調查，房地稅蹂躪整年，不動產≠抗跌保值神話破滅！？認為不動產最保值抗跌的減少5.4%，認為現金最保值抗跌則增加5%。。劉天仁指出，房地合一政策原來應該要打房價，結果卻打到成交量。根據買賣移轉件數統計，房地合一稅是2014年6月提出研擬，一直到今年的6月初定案，若計算2014年6月至2015年5月的全國買賣移轉件數為294656件（2015年5月的數字是以六都數字推估），與同期（2013年6月與2014年5月）的360880件相較，大幅減少了18.4%。劉天仁說，台北市房仲及代銷從業人員約有1萬人，成交量去年12月還有3055件，今年5月成交掉到2151戶，平均約5個人才成交一戶，「房仲浪人」增加，對產業發展和消費者權益並不是健康的現象，若長久下去，將影響到經濟發展。殺手二：「肥了稅收，醜了市容」  房屋稅新制意外導致都更減緩劉天仁指出，由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要得到改善的時程會拉長很久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及，並不樂見，卻又必須嚴肅面對的課題。 宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/05/28-2015/06/07取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,404份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》--60坪、2房1廳、1人四方的水泥空間，透過尚藝設計俞佳宏設計師巧手，總能賦予主題並傳遞出獨特靈魂。在這間60坪大的空間裡，運用新舊材質的鋪陳下，工業風的中性味道不偏離，但卻又能在之間傳遞出情感與溫度。本案於台北市，為一間60坪大的住宅空間，屋主渴望透過設計，除了能夠賦予空間主題調性，也希望能突顯出格局該有的舒適、寬敞與大器。憑藉多年來的專業經驗，再加上連兩年榮獲德國iF設計獎肯定的尚藝設計設計總監俞佳宏，在仔細了解空間環境與屋主需求後，在環境中運用開放式手法，藉由傢具的鋪排、彈性拉門等來做界定，空間打開了之後少了實牆的切割與阻隔，屋主能夠自在的身處其中，並且能夠在移動之間感受到空間的寬闊與舒服。風格的形塑如果有自然氣息的加持，整體會更加溫暖且具氛圍，特別像是在工業風空間裡，有了自然光線、倒影的加入，平衡整體調性也讓空間更適合生活居住。所以在本案裡，設計者盡可能地打開空間中的大面窗，把自然光導引至室內，無論是近距離的感受陽光照拂，又或者公私領域以穿透材質創造出光影變化，都讓自然成功地滲透到空間、生活之中，帶出不一樣的設計溫度。工業風不拘泥特色表露無遺風格形塑上，俞佳宏為了帶出工業風氛圍，並強調獨有的原創味道，空間壁面以鏽鐵板的質地漸變，以及具特殊紋理的磁磚揭開氛圍序幕，接著再交互運用回收處理的老檜木茶几，新舊衝突玩出材質變化，也創造不一樣的視覺與質感。由於工業風無論是在壁面、結構，均是直接呈現出原色原味，為了呼應這樣的感覺，無論傢具、傢飾，甚至是設備線條都具備俐落特質，也把工業風中不拘泥味道清晰的表露出來。此外也會延續不造作特色，像是原木餐桌刻意線條不做收邊處理，俐落表現完整呼應材質明確的風格特點，也平衡了空間中冰冷、陽鋼的味道；另外，也會加入一些具色彩的傢具單品，像是餐桌單椅、靠枕等，清晰明確的色系，替風格製造出有趣的小亮點。1 格局 打開空間找回應有的量體尺度空間坪數60大，俞佳宏選擇打開空間並透過開放設計輔以線條，重新定義視覺水平，創造出空間應有的量體與尺度。這樣的設計手法，也能夠讓自然光線、空氣滲透到環境之中，共同又再創造出不一樣的設計溫度。2 設計 傢具傢飾找到風格的共鳴傢具傢飾選擇上，會延續不造作與俐落特色，會分選選擇像是鐵件、木質等材質的傢具，並帶有一點特殊味道，完整呼應材質明確的風格特點，也把工業風中不拘泥味道清晰的表露出來。3 風格 臥室同樣延續工業的美感臥室部分，由於主要是作為休憩使用，但又希望能與整體氛圍一致，故在牆面使用具木紋脫模的工法做表現，帶有點中性的色調紋理表現，不用擔心過於突兀，反而還能將室內的工業感做一延伸，創造出所謂的延續性味道。4 材質 鐵網門片引出另類質感營造工業感少不了鐵件元素，但設計師選用鐵網材質來做運用，勾勒出拉門和隔門，那獨特的質感、紋理與色澤，引出另類工業味，同時當掠過光線還有層層光影映照出來，具有平衡整體冷調的作用。