【圖、文 / 鳳凰旅行社】刺激的遊樂設施、豐富多變的園區活動，親子出遊看這裡～台灣的樂園玩膩了嗎？這次要介紹大家世界各國的主題樂園，從樂高.環球影城到大家熟知的迪士尼通通有！今年暑假給孩子一個難忘的假期吧！自1955年開幕以來，美西的加州迪士尼樂園就成了世界最受歡迎的主題樂園之一。如同迪士尼的創辦人～華特。迪士尼所說：只要這世界上還有想像力存在，迪士尼樂園將永不完工。而就在今年～加州迪士尼即將邁向60周年慶，為了迎接這次的盛大的慶典，園區特別新推出夜間「彩色世界」主題，將運用超過150萬顆的LED燈炮，透過真人電影、噴泉、激光、特效以及結合音樂的方式，照亮整個夜空。而過去迪士尼煙火表演，同樣是造訪這裡的重點之一，這次活動期間煙火將會不同以往，表演整個大升級～預計在牆上增加投影設備和驚人的特效，打造出「永遠的迪士尼」鑽石慶典煙火，且同時夜空煙火施放的範圍也會擴大，表演期間將會播放兩首原創歌曲，包括主題曲“Live the Magic”，與結束的“Kiss Goodnight”，另外，在睡美人城堡及迪士尼冒險樂園的戲院外，也都會呼應60鑽石周年慶，在外牆鑲嵌上鑽石裝飾，打造最夢幻的迪士尼國度。另外值得一提的是，近期在大人小孩間瘋狂流行的迪士尼大作“冰雪奇緣”，其中兩位女主角安娜和埃爾莎也都會出現在夜間遊行的隊伍中，千萬不能錯過。2014年推出的“樂高玩電影”，又再一次的把許多人兒時對樂高積木的想像力激發，卡通電影中結合許多蜘蛛人、蝙蝠俠等知名角色，連大人都不禁想成為樂高世界中的主人翁！現在，其實只要來一趟馬來西亞樂高樂園就能輕鬆實現，走進全球第六座，同時也是亞洲第一座位的樂高樂園，小朋友們可化身為樂高中的小主角，搭乘樂高小火車環繞整個園區，或是開著樂高組裝的電動車變身賽車高手、搭著龍造型的雲霄飛車、樂高飛機飛躍空中，又或進入樂高小艇中暢玩水上活動，所有設施外觀都是樂高組成，讓小朋友彷彿進入了樂高城鎮中，擁有刺激與感官的雙重享受。園內，各式的交通工具與場景皆仿造比例製作，彷彿進入樂高版的小人國，有馬來西亞本地的粉紅清真寺、首相府和雙子星塔，也有世界遺產泰姬瑪哈陵等代表性建築，喜愛組合的小朋友也能試著創作自己的樂高作品。園區也設有不同的動物樂高造型，比人還高的長頸鹿、恐龍，甚至有埃及法老王和駱駝等複雜度高又顏色漂亮的作品，無論走到哪處處是驚喜。最重要的是，在樂高樂園一旁，還有樂高飯店，249間的客房包含海盜、國王、冒險等三種主題房間，讓小朋友連晚上休息都能彷彿置身在樂高世界中。不得不說，作為一個無論大人小孩都能全心投入暢玩的玩具，樂高世界的發展真的是歷久不衰～且越來越多元！位於新加坡聖淘沙名勝世界的環球影城，擁有好萊塢星光大道、紐約大道、科幻城市、古埃及、失落的世界、遙遠王國、馬達加斯加等七大主題區，共24個景點，當中有18項設施更是特別為此樂園而設計，如全球獨有的史瑞克～遙遠王國城堡有著女巫調配藥水的飲料區，還有世界最高的雙軌過山車考驗你的膽量，近幾年最夯的莫過於變型金剛主題區，除了動態的遊樂設施，視覺上的感受更要你體驗不同以往的霧狀水、風、熱空氣等4D特效，外頭還有巨大的變型金剛可拍照，電影迷千萬不能錯過。全新開幕的芝麻街室內主題樂園，從紐約街搖身一變，請到芝麻街知名角色ELMO和其他的夥伴們，一同展開一場華麗刺激的太空冒險，走在街上還不時能遇見人偶穿梭其中，來到環球影城，也別忘了與經典的小金人奧斯卡獎座來張紀念合照唷！

34坪的居家，對想擁有兩人世界的屋主夫妻來說，空間使用十分足夠，而男主人喜歡簡約冷冽的風格，整體配色就以帶灰階的乾淨色彩為主調，空間感更形開闊。【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】身為醫生的男屋主，個性與品味也如醫療工作的要求一般，精準冷靜而俐落，加上工作壓力較大，回家後希望看到的，是乾淨清爽的生活空間，不想有太多的櫃體設計影響視覺，增加壓迫感。尤其這間新屋的採光良好，屋主希望保有通透的自然光線，營造出舒適休閒的氛圍。利用色彩的呈現凸顯空間特點，原本就是蔡昀璋設計師的拿手本領，他從來不用色票上的單一原色，避色視覺疲勞，即便是簡單的白或灰，他都會以大地色系加以微調，尤其在光線的照射下，低彩度的牆面，層次才會更為豐富而耐看。設計師以灰中帶藍及紫的顏色，作為電視牆的主色，灰色符合屋主期望的簡單清爽，而隱含的藍與紫卻能在光線下呈現灰而暖的質感，感覺更舒適。沙發背牆的壁紙，也同樣以灰中帶綠的色澤，與主牆呼應。玄關鞋櫃及室內的收納櫃，也選用淺灰質感，在色彩上十分協調，空間感更為一致。輕盈有設計感的跳色格櫃聚焦搶眼屋主不希望大型櫃體擋住客廳採光，卻又十分講求不落俗套設計感，因此，電視牆便捨棄了一般的全壁面設計，設計師以跳色櫃體帶出俐落線條，打造視覺焦點。微暖而穩重的壁面色調，緩解了白色空間的清冷，再以不規則狀開放格櫃點綴，跳脫的設計，輕盈而不沉重，尤其對比跳色的藍十分搶眼，搭配同色的邊几，藉著色彩比例的精準拿捏，讓簡約的客廳充滿視覺趣味。雖然坪數足夠兩夫妻使用，但是收納，永遠都是居家最重要的課題，設計師將所有實體的大型櫃體，全部規劃在屋子的內部，利用牆面，甚至結合柱體，設計各種開放及隱藏式的櫃體，獨立的餐廚區不但有充足的收納空間，也保留了動線的開闊與流暢。1 設計 收納櫃成了美化壁面的裝飾灰中帶藍的電視牆面，是客廳中最穩重的色彩，為了避免太過清冷，設計師以不規則而且藍白跳色的開放格櫃做為色彩調節與裝飾，讓收納也能成為展示的一部分，並搭配同色邊几，讓灰與白的空間點綴跳脫的活潑。2 工法 櫃體與隱形門片合而為一為了減少量體的存在感，設計師在餐廳設置了很多的收納櫃，卻技巧的以收納櫃結合隱形的客廁門片，將櫃體形狀化於無形。而廚房則是以櫃體包覆柱體，規劃出電器櫃與冰箱櫃，把牆面拉齊；更利用柱體立面設置半矮吧檯，既與走道區隔，也增加料理檯面。3 色彩 令人愉悅的明亮閱讀空間有別於其他空間的清白淡雅，在書房則洋溢著飽滿的鮮黃，在充滿陽光與朝氣的氛圍下工作閱讀，心情也跟著輕鬆愉快起來。除了左側書櫃外，空間均適度留白，只放了一張舒服的沙發床，坐著看書、暫歇小憩或留親友住宿，隨時可變化。4 造形 收納餐櫃當展示有實有虛餐廳空間與客廳以走道相鄰，獨立卻不封閉，利用牆面設置了充足的收納餐櫃，以封閉實櫃與展示層板櫃架作變化，收納展示皆宜，更以鏡面襯底，凸顯展品質感，也有映射放大空間的趣味。5 機能 衣櫃及五斗櫃滿足收納需求主臥做了一整片大容量的衣櫃，足以讓屋主衣物妥善分門別類，而床背板後更設置了五斗櫃，不影響視線的開展，還多出了更多的收納空間。

【文 / 行銷企劃部】以區內著名的地標與觀光名勝「中正紀念堂」取名的中正區，位於台北市西南側，為台北市區較早開發的區域，擁有許多全國知名的學府以及重要政府機關，如總統府、行政院、司法院、監察院、建國中學、北一女中、臺大法律學院、醫學院等等，都是自日治時代便屹立於此的建築；除了首都核心的博愛特區，三鐵共構的臺北車站亦座落於此區，可說是金融、商業、文化、政治與交通營運聚集地。得天獨厚的教育資源中信房屋南門加盟店店長曾重銘表示，中正區為交通重要樞紐，加上明星學校集中，吸引許多重視學區的家長在這裡買房設籍，部份民眾會等小孩畢業後再轉租出去收取租金。就網路調查統計，2014 年全台北市最貴租金前3 名分別是中正區、大安區跟信義區，其中中正區價格自2013 年每坪1,119 元飆漲至1,748 元，漲幅超過56%。本區5~9 月開學前為交易旺季，「中正國中」因升學率高，一直以來都是設籍宅的指標，國小則以「師大附小」為主力。設籍宅的公寓屋齡多在30 年以上，成交單價區間在65~100 萬/ 坪，大樓產品除了中正國中的屋齡較新外，其他物件多在20~30 年之間，每坪價位在70~130 萬。植物園旁邊的南門國小、南門國中、建國中學亦為設籍名校，文教氣息頗豐，周邊多公家機關，如農委會、內政部入出境管理局等。房市交易以和平西路為界，以北的廣州街（近警廣段）、延平南路機能較佳，大樓以屋齡約20 年的「愛國新城」社區為主，行情每坪70~75 萬元。南門加盟店曾重銘店長補充，明星學區置產一直是不敗的房產話題，設籍不一定代表獲得就讀入場券，現在審查十分嚴格，設籍時間要越早越好，更要求提供房屋所有權狀等資料，以證明學童確實居住在學區內，若是在學區內租房子，則必須提供每年的租賃契約、水電費等繳費收據，證明擁有居住事實，資料提供的越完整、越齊全，設籍時間越久，成功機率越高。設籍前要注意是否為正確的學區地段，學籍以鄰里為劃分，就算學校離得近，也不代表屬於同一個學區，很可能鄰里差了1條街、門牌差了1 號，只好揮淚就讀其他分發學校了。購屋前一定要依小朋友戶籍地址的區、里、鄰，至各區公所網站或臺北市政府教育局國小新生分發入學資訊網上查詢學區，並且向房仲、學校等單位多方確認才保險，避免花大錢卻白忙一場。集「交通、綠地、醫療、學區」四大優勢區域東門加盟店藍仁鴻店長指出，大台北捷運三環三線規劃皆以中正區為軸心，以同心圓向外擴張，此區擁有密度最高的捷運系統及最多的捷運轉運站，如：台北車站、西門、忠孝新生、中正紀念堂、東門、古亭等、皆為捷運轉運站，便捷的交通網路帶來區域無限的發展性。中正紀念堂、植物園、客家文化中心、華山藝文特區、紀州庵古蹟公園、河濱公園等大型公園及區域型的數個小公園，讓本區綠地占比極高，美化了街景市容，也讓人在繁忙的工作生活中，多了一個放鬆心情的去所。中正區擁有額滿率最高的國( 中) 小學群，從國小到國中學區內都有指名度極高的學校，再至高中前三志願的高中也都在本區內。醫療品質更不在話下，台大醫院—國內首屈一指的醫療品質、和平醫院—國內防災的示範醫院、婦幼醫院—市立醫院中婦幼科的翹楚、郵政醫院—區域型醫院的學習標竿。在中正區指標型豪宅的共通性，除了嚴謹建全的管理外，名人進駐加深了話題，少有釋出增添神秘色彩，而百達富麗、元大欽品、元大一品苑、麗麒麒御…等幾個社區，詢問度更高。大八德商圈聯盟東門加盟店藍仁鴻店長補充，位於中正區的三創生活園區於2015 年5 月份隆重開幕，話題延燒了好幾天，台北資訊園區宣傳上常被稱作「台北秋葉原」，正確來說是台北市資訊產業專用區三期計畫，以結合第1 期- 光華數位新天地、第2 期- 台北資訊園區等，整體規劃成所謂的「台北秋葉原」。目前三創園區與華山文創園區、台北科技大學、光華數位新天地、八德商圈及建國啤酒廠等商圈與學區籌組「大八德商圈聯盟」，以資訊科技產品之消費、生產及研發三者的結合為核心，形塑成兼具數位科技、文化創意與休閒觀光的綜合性城市產業空間發展動能。從「台北華爾街」到「台北六本木」？‍東門加盟店藍仁鴻店長表示，華光社區位置在中正紀念堂東南方，由：杭州南路、金山南路、金華街等路段組成，為大安區與中正區交界處，總占地面積約有33695坪，土地屬於國有，管理單位是法務部。目前開發計畫並不明朗，從2007 年行政院提出四大金磚計畫，欲開發華光社區為「台北華爾街」，到2012 年「台北六本木」，但2013 年卻說「台北六本木」要轉到仁愛路的中華民國空軍舊總部開發，而2014 年又傳出設立「社會宅的中繼站」。因此華光社區之後到底用途為何，社會大眾不知道、華光居民不清楚，政府始終也拿不出一個完整的規劃公諸於社會，讓周邊發展仍存有無限想像空間‍。植物園南海路上的台北植物園，隸屬於農委會林業試驗所，佔地約8.6 公頃，宛如一座小型森林，是台北市內知名的休閒公園，與旁邊的國立歷史博物館及荷花池齊名。園內西側有二級古蹟欽差行臺，在部分大王椰子樹幹上還留有二戰的砲彈痕跡。國立歷史博物館，簡稱史博館，位於南海學園內，是故宮博物院外另一個以展示中國歷史為主的博物館，藏品中多為早期商朝開始的河南一代的古代文物，也有部分台灣出土的早期文物。除了館內藏品之外，自1990年代起，史博館也定期與國內外知名博物館、民間機構合作推出大型特展，皆在台灣社會受到矚目。國定古蹟 中正紀念堂中正紀念堂全區25 萬平方公尺，主樓高76 公尺，其頂仿北京天壇模式，琉璃瓦八角攢尖頂代表八德，而隱藏其中的人形象徵天人合一；園區占地廣闊、建築典雅，是大台北地區民眾例假日休閒旅遊、活動聚會及婚紗攝影的最佳勝地，加上三軍儀隊每整點的交接，更成為外國人來台旅遊必訪的景點之一。園區廣場南北側另建有國家戲劇院和國家音樂廳，古色古香的中國宮殿式建築，莊嚴宏偉，落成以來即為台北市最著名地標之一，許多國內外之文化表演均在此進行。結語生活樣貌多元的中正區，房價區段相當廣泛，但也因為老舊社區較多，劃定的都更地區範圍，和鄰近的大同區並列第一，有27 處，由此可見本區的房市潛力極大；近年隨著台灣觀光業發展快速，陸客、外國背包客人數增加，觀光人潮幾乎都向台北車站靠攏，帶動了區域的旅館業、運輸業、補教等發展，挾著交通便捷、行政中心與明星學區等優勢，房價支撐力道可謂強勁；台北雙子星案目前雖停滯，待未來修正執行後，將有效加快軸線翻轉腳步，以忠孝東西路做串連，東到華山行政特區、雲端園區，西到西門町，將會發展成一個交通匯集、商業活絡的繁榮帶，為中正區建立嶄新國門印象。

根據北市府2014年時統計個人擁房相關數據，其中最多者是一人有59戶。媒體進一步追查，北市前五大擁屋戶，房屋稅低得離譜；擁59戶者課18.6萬多元，其次是57戶者課13.9萬多元、53戶課4.9萬多元、47戶課11.6萬多元及46戶課16.7萬多元。若換算平均每戶房屋稅，約為2、3千元；擁53戶者，平均每戶更只要繳約938元。一、 持有成本低 老屋成未來房地產投資顯學北市稅捐處長黃素津解釋，老屋較新屋稅低，房屋稅是以房屋評定現值，加成路段率（與房屋所在地段有關）計算；現值評定標準含屋齡、結構、地段與坪數等，如30 坪、屋齡30 年公寓，房屋現值僅數十萬元，每年約繳3 千多元房屋稅；此外，「房屋現值10 萬元以下還免稅」，屋齡愈久稅愈低，戶數多、稅不見多。由此一事件來看，老屋房屋稅低，即便持有多戶老舊公寓，加總起來的房屋稅也比買一間豪宅的持有成本低。加上總價低，出租時的租金投報率反而較豪宅產品高，老房子反而享有「低稅制、高投報」的優勢，所以未來下半年，在新屋房屋稅高漲的情況下，買老屋將成未來房地產投資顯學。二、 投資低總價產品較容易脫手根據媒體揭露的2014 年1-8 月時的實價登錄資料統計發現，北市中心10 大熱銷中古宅，以位於中山區的「大直基河國宅」成交居冠，平均每月交易三戶，買氣最為熱絡；其次，位於大安區的「成功國宅」則以成交21 戶居次，平均每月交易也有二戶多。此外，觀察北市蛋黃區的10 大熱銷中古宅可發現，除了第一、第二名屬於國宅外，其餘均是以低總價「套房」產品為主的社區，如：中山區的「春暉大廈」，交易總價在1000 萬內、中山區的「金磚密碼」交易總價在700-1500 萬、信義區的「EAT國際館」交易總價在1500-2500 萬、松山區的「台北摩根」交易總價在1000-2000 萬…等，都是小坪數、低總價的產品。因此，在「囤房稅」、「房屋稅」、「豪宅稅」三大稅制加持下，因持有成本攀升，多屋族及有錢購買大坪數豪宅的買方會選擇觀望；而低總價小而美的產品反而成為首購族及小資族投資的主流，交易量會相對熱絡，所以未來投資低總價產品反而較容易脫手，獲利機會更高。綜合以上，未來房地產投資 要考慮兩大指標，一為「持有成本低」，二為「變現速度快」的產品，才有機會賺到錢。所以老屋及低總價產品將是下半年房地產的置產主流，買方可多加留意。從供需及政策面因素了解總統大選前後的進場機會點以往總統大選前半年，買方都會先觀望一陣子，等待選舉結果公布後再進場，而究竟是選舉前進場，還是選舉後進場對買方最有利呢?這問題可從兩個角度來看，一為「供需因素」，二為「政策因素」。首先，當供給大於需求時，買方較有機會進場撿便宜，以目前局勢來看，較保守的賣方會選擇今年就先脫手，而不會等到明年總選後才來處理，所以選擇拋售的賣方會集中在今年下半年就先出場，買方較有機會在這時間點挑到好案子，並且有機會向這群想要急著出售的屋主議到合理的成交價；反之，能夠撐到明年總統大選後再賣的屋主，都是口袋比較深且價格彈性比較低的賣方，對於市場自有一套看法，買方很難從這些「個性堅毅」的屋主身上討到便宜，到那時要跟屋主議價反而更難，所以筆者認為買方今年下半年進場反而更有機會挑到合適的案子。第二，從政策面的因素來分析，今年有「房地合一稅」的議題干擾房市，營建業及代銷業今年多數被政府政策打趴，部份都會區的房價也已經開始鬆動，但這已是目前打房政策的最終章，身為經濟火車頭的房地產業，政府不會坐視其倒下，所以明年在政策面應為利空出盡，不會再有新的打房政策干擾，房價明年將會回穩，建議今年應趁市場利空時先進場選貨。綜合以上，從供需面及政策面的角度來判斷下，下半年房屋供給量增，政策利空持續影響下，反而是買方最佳進場議價的好時機，可以進場選購老屋及低總價產品，如此投資置產將立於不敗之地。

【文 / 鍾運凱】A社區住戶某甲經常製造噪音，鄰居不堪其擾。A社區管委會向當地調解委員會申請調解，某甲也不出席。經區分所有權人會議決議，訴請法院強制某甲搬家，之後管委會就發函給某甲，告知他此一決議，並且要求立即改善否則強制搬遷，但某甲依然我行我素，繼續製造噪音。試問，管委會有權訴請某甲強制遷離社區嗎？一、 何謂強制遷離？公寓大廈管理條例第22 條規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第49 條第1 項第1 款至第4 款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」二、 強制遷離的理由( 一) 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。所謂住戶應分擔之費用，是指共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。( 二) 違反本條例規定經依第49 條第1 項第1 款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，包括以下行為：1. 區分所有權人對專有部分之利用，妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。2. 住戶擅自對於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為；或對共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法，經制止而不遵從者。3. 住戶違反使用執照所載用途或擅自變更規約使用專有部分、約定專用部分。4. 住戶於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。( 三) 其他違反法令或規約情節重大者。公寓大廈管理條例第9 條第2、3 項：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」可見違反住戶公約的特別約定，也會構成強制遷離的理由。三、 須經區分所以權人會議決議區分所有權人會議之決議是否合法有效，將影響管委會起訴的合法性，因此必須嚴格依循公寓大廈管理條例第25 條以下規定的程序。以下舉例重要規定：( 一) 召開臨時會須有發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求；或經區分所有權人5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。( 二) 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權5 分之1 以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之5 分之1以上者，其超過部分不予計算。( 三) 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之。( 四) 如果未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34 條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後10 日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。四、 結論公寓大廈管理條例第22 條是社區管理委員會循法律途徑趕走惡劣住戶的利器，但如果未依照法律程序逐步進行，就算有住戶集體連署指證「惡鄰」，也難逃官司敗訴的下場。本案例中A 社區管委會曾向地院提告，某甲仍不出庭，置之不理。但法院認為住戶違反法令、規約且情節重大時，需先經管理負責人或管委會促請改善，若住戶3 個月內仍未改善，才能以住戶大會決議訴請法院強制遷離，這是法律明定的先後順序。然而A 社區卻是先由住戶大會通過決議訴請法院強制遷離，管委會再發函要求住戶改善，其順序不符合法律規定。此外，管委會也無法證明住戶大會決議前，管委會就曾要求對方改善，因此判決管委會敗訴，某甲不必搬家。

【文 / Acer.L】前台北市副市長張金鶚在卸任前表示，打房只差「臨門一腳」，而根據近來從政府到業界各項數據顯示，台北市的房市已經相當受傷了。所謂的張金鶚三支箭是哪三箭呢?●用來計算房屋稅基礎的「房屋標準單價」調高● 用來加乘豪宅房屋稅的「路段率」調高●加徵囤房稅：持有超過三戶者，房屋稅由1.2% 調高至2.4% ∼ 3.6%全台目前房屋構造標準單價調整概況今年北市增160% 新北約一倍 高雄81% 宜蘭35% 預估3萬戶受影響去年7 月取得使用執照的房屋調高房屋構造標準單價，目前全台共有雙北、高雄、宜蘭四縣市調高，以這四個地區去年7 月後取得使照戶數推估，初估約一年有約有3 萬戶在今年5 月需繳房屋稅中，會受到新版房屋稅影響。其中台北市的房屋構造標準單價平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%，這四個縣市自去年7 月至11 月取得使照的戶數共約1.38 萬戶，預估一年將有3 萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響。全台囤屋稅加徵概況過去不管自住或非自住，房屋稅均是1.2%，但立法院去年通過修正房屋稅條例，明定「自住房屋」限供本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多三戶、稅率維持1.2%；非自住房屋稅率則提高為1.5% 至3.6%，由地方政府自訂差別稅率，外界稱此為「囤房稅」。以台北市為例，持有二戶非自住房屋稅率為2.4%、三戶以上是3.6%，對北市特定精華路段、80 坪以上大坪數等的新完工大樓最受影響。北市豪宅路段率調整概況臺北市稅捐處表示，依規定房屋路段率的調整每三年檢討一次，當年度調整後，隔年適用，而上一次2011年已就全市作通盤檢討大幅調高452 條街路的路段率，總計影響39 萬餘戶房屋，而2014 年再就捷運信義線周邊及永康商圈、公館商圈、美麗華商圈、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區、豪宅建案林立區、原適用路段率偏低等部分路段調高。預估2015 年~2017 年新的路段率再增加9％，將影響6.6 萬戶，由於路段率是評定房屋現值的重要因素之一，位於調高路段率之房屋，其房屋稅將會增加。舉例說明，北市永康街路段率調高10％，附近約50坪的店家，房屋稅約由37,000 元提高至41,000 元左右，增幅約10％；位於中山區高總價別墅型房屋，路段率調高50％，房屋稅約由44,000 元提高至65,000 元左右，稅額增幅達48％。未來何種產品衝擊最大?2014 年7 月後拿到使照交屋的「豪宅新屋」衝擊最大，因為「房屋標準單價提高」是以2014 年7 月後拿到使照的新屋為分界點，北市平均調增160%，加上坪數大，稅基就拉高；此外還要加乘北市特有的豪宅「路段率」，若是路段率評定為209%，就是房屋稅再乘2.09 倍。以知名建案「松江一院號」等數個豪宅案，試算後初估每戶房屋稅都從百萬起跳，所以未來在台北市買豪宅產品，買賣過戶交屋時契稅可能先付一百萬元，每年持有房屋稅又一百萬元，再加上豪宅高額的管理費，有錢人本來是要買房子給子女住，讓他們有個可以傳承子孫的不動產標的，沒想到是給了一個負現金流，每年須繳幾百萬的稅，所以未來北市的新豪宅產品，除非物件極其稀有特殊，否則大坪數高總價產品在高額的持有稅下，恐怕讓人難以買單，會迫使有錢人轉戰其他標的!未來在台置產投資應買什麼產品?1持有稅基低的買2014 年7 月以前交屋的中古屋機會較大，因為可以適用舊的房屋標準構造單價，房屋稅的稅基較新屋低，未來新屋產品不再吃香，三到五年屋齡的新古屋反而就有投資機會。2 能創造現金流的房屋稅倍被調高的新屋及路段率加持的豪宅產品，將成為新負債，未來已無投資機會，可考慮投資收租型產品，最好是有一些屋齡且房屋稅低的老舊房屋，只要是捷運站周邊或有就業市場支撐的區域，因為出租率較高可以創造較穩定的現金收入，這類型標的就是可以長期投資的產品。以目前銀行大額定存五百萬以上為例，平均利率不到1%，若不動產收益性能在2% 以上的標的，未來就還有增值的機會，可以考慮長期置產。3 買有改建或包裝價值的老屋選擇權有些父母會考慮買新房給子女當作傳家置產投資標的，但以現在政府加重房屋稅的狀況下，買新不如買舊，買豪宅不如買中小坪數；買規劃好的新屋不如買老舊公寓自己整理。因為持有稅率低的舊房子，只要地段好，捷運站五百公尺內的，屋齡超過三十年的舊房子未來都還有改建及都更機會。重點是現階段老屋買來房屋稅成本低，每年不用付高額房屋稅給政府，然後又有穩定收入，可以先隔套房或整層出租，只要能負擔貸款利息都好，未來改建後房價至少比老房子增加1.5 倍，屆時想自住就留，不想付新屋房屋稅就賣掉來賺資本利得。這樣投資老屋的好處是，從持有到改建期間有正的現金流幫忙付利息，不是負債繳稅給政府，投資者未來五到十年後還有一個選擇權決定是要住新屋還是賣掉，在房屋稅高漲的情況下，可以說是一個最有彈性的投資策略。結論:再次強調 房屋稅易受各縣市政府操縱 買新屋要考量到持有成本高由於房屋稅屬地方稅，稅率掌控在各地方政府，地方政府每年缺錢時都想要跟中央要更多的統籌分配款，如今有一項稅收的調整可以掌握在地方政府手中，就像打嗎啡一樣會打上癮的，調高就不可能再降了。所以從這邏輯分析，新屋房屋稅是回不去了，每年繳納的房屋稅成本只會高不會低，若有意購買新屋要對持有成本謹慎盤算。中古屋的機會來了 持有稅低 能創造現金流的 未來爆發力最大首購族應掌握趨勢，把握好地段的中古屋，價格會溫和成長，還有機會買一個未來改建的選擇權，若等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時，房價恐又會重新炒高。2015 可說是中古屋的機會之年，未來房地產的投資攻略是：老屋勝新屋，且好地段能創造現金流的物件應要強力買進。

【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】屋主夫妻與母親、姐姐同住，還養了1隻貓，3組不同年齡層與生活型態的組合，在35坪不算大的空間中，既能擁有各自的生活空間，又能有全家可以和樂共處的公共領域。兩代同住的家，在生活機能的考量上，就必須樣樣俱全，曾在國外居住的屋主夫妻，對空間陳列很有自己的想法，要求也很清晰。他們希望公共領域能成為家人團聚的重心，和母親、姐姐可以一起坐著聊天，享受家的溫馨；在私領域方面，又能擁有各自的天地，展現自我的品味，不影響彼此的生活作息。在僅有35坪的空間要規劃出3個獨立舒適的私密空間，又必須有足夠大的客餐廳，設計師潘子皓以開放式的設計保留客餐廳開闊的動線，更特別在材質上著墨，讓公共空間在充滿LOFT風的質感中，宛如舒適的咖啡廳，讓全家人的相聚時光更增添氣氛。外在公領域開闊　內有私密小空間客廳在各種不同建材的烘托下，混搭出很多元的北歐風格，而且每一種建材都有著設計師的巧思與用心。家中有老人家又養有寵物，因此地板選用了高斯能德環保地板，木作則是環保綠建材板材，有質感又兼顧居住者健康。小小的玄關，兩側分別以玻璃與鏡面作為鞋櫃門片與穿衣鏡，收納充足，鏡面反射與視覺穿透，減少了狹窄的空間感。在全家人共同使用的客餐廳公領域，設計師以灰棕色的木地板、深淺異色櫃體與木作拉門，搭配沙發背牆的大塊灰色文化石，藉著沉穩的色澤與自然的紋路，在北歐風中帶出了仿舊的質樸感。白色的天花中間貼上跳色的吸音纖泥板，並且設置了現代化的鐵件軌道燈，工業風的線條，延伸出客餐廳合一的空間視覺效果。臥房則是配合居住者個性，充份突顯各自的特色。屋主夫妻的臥房同樣以文化石與纖泥板為主牆，承襲全屋主要的風格，量身打造的大型衣櫃，利用壁面水晶壁燈營造情境，呈現出男主人想要的精品飯店的典雅氛圍。姐姐的次臥則以紫色牆面最吸睛，利用紗帘與造形燈具等軟件，佈置成浪漫柔美的小天地。1 材質 大塊文化石散發老倉庫氛圍設計師善用各種材質的特性與色彩，營造出客廳的溫馨氛圍。沙發後的主牆面，選用了有別於傳統的大塊文化石，灰樸的色澤與質感，加上不平整的凹凸紋路，刻劃出老倉庫的年代感。2 設計 可折疊穿鞋椅讓長輩出入安心4口之家的鞋子不少，設計師以兩側的鏡面與玻璃隔出獨立的小玄關，前方視線的開闊，讓它不覺擁擠，設計師更貼心以綠建材設置一張可折疊的穿鞋椅，膝蓋不好的母親可以坐著穿脫鞋，安心又方便。3 機能 精品飯店的展示大衣櫃主臥以時尚線條的設計感，帶出精品飯店的格局。大型的衣櫃收納充足，更有著展示機能，男主人蒐藏的公仔，女主人的手飾、包包，都有了擺放展示的空間。沒有主燈，天花的基礎光源與水晶壁燈，在典雅華麗中營造出溫馨的氛圍。4 設計 低矮傢具圓弧角度很貼心客廳佈置簡約，電視牆僅以環保吸音的纖泥板做裝飾，低矮的傢具配置，圓弧的角度，更是為老人家與寵物的周到設想；而收納造型櫃則有密閉與開放設計，刻意留出空間，給家中的愛貓有著躲貓貓的樂趣。5 色彩 紫色次臥營造優雅浪漫姐姐的次臥以柔美而浪漫的色彩，布置成溫馨古典的個人天地。淡紫色的主牆與紗帘，是最愛的顏色，獨立的更衣室與衣櫃，有著機能十足的收納，特色古典燈具，更為空間增添優雅質感。

【文 / 鍾運凱】1. 張三出售房屋給李四，雙方約定7月1日交屋，並於交屋同時給付尾款。但該房屋被王五霸占，導致張三遲遲無法交屋。有何處理方式？2. 假如張三對交屋沒有問題，李四卻拒絕受領該房屋，張三如何主張權利？3. 又如果在過戶後，交屋前，該房屋因地震而全部毀損，李四是否仍須支付尾款？4. 張三於7月1日出售房屋給李四，又於7月15日將該房屋出售給王五。李四因為有先行裝潢的需要，於是張三在8月1日先將該房屋點交給李四，但又在8月15日將該房屋所有權移轉登記給王五。不料，該房屋竟然在9月1日被人縱火燒毀。張三分別向李四及王五請求支付尾款，李四及王五反而向張三請求返還已付價金及損害賠償。各人之間有何法律關係？一、 賣方的義務民法第348 條規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」民法將買賣分為「物」的買賣與「權利」的買賣，所謂「物」的買賣，標的是移轉「所有權」；「權利」的買賣，標的是移轉所有權以外的權利，例如地上權、出版權等買賣。案例1，李四購買房屋一棟，屬於物之買賣，因此張三對李四有二項義務：一、交付該房屋給李四；二、使李四取得該房屋的所有權。所謂「移轉所有權」，依民法第758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」因此房屋及土地之所有權移轉必須登記，即俗稱「過戶」。所謂「交付」，指的是「移轉占有」，就是將房屋置於他人的實力支配之下。民法第761 條規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」雖然本條規定的是動產之交付，也可以類推適用在不動產點交的情形。因此，案例1 的張三可以將其對王五的「返還房屋請求權」讓與給李四以代替交屋，但前提仍須李四同意接受此種交屋方式。二、 買方的義務交屋（即受領標的物）不但是買方的權利，也是買方的義務，民法第367 條：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」買方有受領標的物的義務，前提是賣方已經「合法提出」，也就是說，賣方須依債務本旨提出給付。如果賣方所提出交付之物，與契約訂定之內容不符，就不算依債務本旨提出。例如買賣契約上註明該房屋無漏水情形，倘若在交屋當天買方發現有漏水情形，則因屋況不符合買賣契約之內容，買方有權拒絕交屋，並無受領標的物之義務。如果賣方已經依契約內容提出給付，但買方仍拒絕受領，其效果有二：( 一) 買方構成受領遲延：民法第237 條規定：「在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。」換言之，如果買方拒絕交屋，在約定的交屋日之後，除非賣方故意或者重大過失導致房屋產生瑕疵，否則賣方無須負責。( 二) 買方構成給付遲延：依民法第231 條：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限。」第254 條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」簡言之，因買方拒絕交屋導致賣方損害，賣方可請求買方賠償，如果雙方有約定違約金，賣方亦得請求支付違約金。經賣方催告後買方仍拒絕交屋，賣方亦得解除買賣契約。案例2，張三可以請求李四支付遲延交屋的損害賠償，也可以催告後解除買賣契約。三、 危險負擔所謂危險負擔，是指在不可歸責於雙方當事人的情形下，發生標的物給付不能之情形（買賣價金並無給付不能之適用），則賣方不必移轉產權予買方。民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」標的物一旦交付予買方，即使因不可歸責於雙方當事人的事由導致標的物滅失，例如天災，買方仍須支付全部價金。案例3，該房屋雖然已經過戶予李四，即此時房屋所有權人是李四，但在交屋前房屋因地震而毀損，李四仍不必支付價金，張三也不必交付房屋，但已收價金仍應返還與李四。例外的情形，是賣方債務不履行在先，事後縱然發生因不可歸責而導致給付不能之情形，亦不適用「危險負擔」。案例4，張三一屋二賣，分別與李四王五簽立買賣契約，兩個買賣契約在法律上均屬有效，因此，張三對於李四與王五均負有交付房屋及移轉所有權的義務。但房屋只有一棟，張三必然對其中一人或二人構成給付不能，且該給付不能是可歸責於張三的事由。雖然事後該房屋被他人燒毀，也不能否定張三原有的債務不履行責任。換句話說，張三不能因該房屋被第三人燒毀而主張不必交屋予王五，因此，案例4 張三因不能交屋，對王五應負違約責任；因不能移轉所有權給李四，也對李四負違約責任。四、 結論交屋無論對買賣雙方來說，都是一項契約義務，需要雙方相互配合才能順利完成整個交易。此外，實務上交屋也有驗收屋況以及清理各項費用的功能，稍有不慎很容易滋生爭執，需要謹慎為之。