西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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從思辯中找到答案
2008-09-30
文◎郭騰尹         有一次在演講結束後,一位主管和我聊到他工作上的無力感,他有一個非常有決策力的總經理,每次在開會時,都不太尊重其他主管對事情的評估,每次在還未有共識的情況下便要求大家貫徹其意志,所以後來的會議大家都不願發言,因為反正還是得依老總的意見來執行,自己又何必在老虎嘴上拔鬚呢?         當然要成為一位察納雅言的領導者並非易事,但是會造成一言堂的領導模式不光是總經理的問題,其實下面的主管與員工也應有百分之五十的責任,是彼此互動而形成了這種風格,而不論過去歷史裡面的君臣之間或是老闆與部屬間,我們都應該維護每個人表達意見的權力,並且允許在形成並識前能充份的溝通討論,這樣才能確保決策的品質,同時也是對團體成員的一種尊重,可是這部分的訓練在東方好像較少採行,在美國如果有公共議題,往往會透過聽證會來獲得廣泛的意見,他們可以質疑對方,允許在政策上辯論,這種方式啟動人們對問題有更深的思考,這些素養也決定了一國的國力。         以色列這彈丸之地就是最佳的典範,這個小國在世界地圖裡小得可憐,但是卻沒有任何人能輕忽他們的影響力,雖然只有七百萬人口,面積更僅有二萬五千平方公里,但是在過去半個世紀以來,他們必須要面對比自己多十倍的敵人,歷經了五次的中東戰爭洗禮,可是這個猶太國家卻是對全世界不斷輸出他們的智慧結晶。像社會科學大師馬克思,科學界的巨人愛因斯坦,以及心理學的鼻祖弗洛依德等都是猶太人,從1901年到2001年這一百年間的諾貝爾獎獲獎者中,猶太人或具有猶太血統者就有138人,占總獲獎者的五分之一,而猶太人在全世界人口的比例卻只有五百分之一。         能夠讓這個弱小民族有如此搶眼表現的重要原因就是不斷的質疑與辯論,在以色列不論任何階層,每個人都可以自由平等的討論事情,他們不會先考慮對方的身份或是權力,即使見到專家學者,他們不會盲目崇拜,而是提出自己不同的觀點。在以色列從司機、學者到國家領導人,每個人都能平等的討論,他們可以在懷疑與論辯中找答案,我們可以說這個國家裡的每個人都在思考,每個人的想法都在激盪,如砌如磋的結果,不論是人文或科技,他總是不斷的創造驚奇。         回到企業一言堂的問題,我想猶太人的這種開明作風是可以給我們一些借鏡的,如果能敞開心胸多聽不同人的觀點,我們就可以收集思廣益之效,在新的世紀裡,不可能單靠個人智慧,學習傾聽、學習如海般的接納,我相信那不只是正確的決策,更是重視人才、重視團隊的象徵。crack car loan new online
繁華盡攬 台北之心—大安區
2008-09-26
文 ◎行銷企劃部         人文薈萃、商業發達,交通便捷的大安區,位於台北市市中心,面積11.3614平方公里,居民30多萬人,是台北市人口最多的行政區。大安區初闢於康熙末年,最初至此移墾的多來自福建泉州府「安」溪人。區名由來有二,一為大灣、一為大冤,後改稱大安,有希望本區安寧的意義。本區南部的公館、師大路有許多書店,文化較為多元。北部則為商業辦公及住宅混合區,沿忠孝東路三段、四段有眾多百貨公司、商場及餐廳,一到假日,人潮洶湧。此外,大安區也是台北市高所得、高地價、低出生率、高遷入率的行政區;區內居民素質極高,達官顯貴雲集,可說是處處有名人,巷巷有名宅。 家長愛子心切 明星學區房市行情持久不墜        本區為台北市教育文化氣息最濃厚的區域,區內各級學校林立,享有高等教育資源可謂全台之冠;國立台灣大學、台灣師範大學、台灣科技大學、台北科技大學、台北教育大學、師範大學附屬高級中學等著名學府均位於此區。中信房屋師大加盟店經理蔡佳錡表示,為了不讓孩子輸在起跑點上,熱門的國小明星學區幾乎是學生家長們心之所向的標的,同時也可說是該區房市的績優龍頭股。在需求大於供給的情況下,房價行情持久不墜,增值、保值性俱佳,每年一到兩成的房價漲幅,遠勝於定存利率。在每年入學前的詢問狀況更為明顯,中信房屋加盟店還經常接到買屋民眾指定的學區物件要求,讓業務同仁深切體驗家長愛子心切,不惜耗費鉅資就是要取得明星學區的入場券的心態。   大安區明星學校房價區間統計表                                 單位:萬/坪 行政區 crack car loan new online
有利於減肥的22個家居擺設小技巧
2008-09-22
美眉們小心了!家裏的餐具、沙發、窗帘的材料甚至是牆紙的顏色都可能是你減肥的大敵!不過不必擔心,專家們已經為你準備好22條改變家居擺設的建議,記得要付諸實踐哦!     ▲廚房篇 1·利用顏色來主宰你的胃口。 顏色可以影響人的行為,其中藍色就可以抑制胃口。我們有一種避免吃藍色及紫色食物的本能,因為這些顏色的食物看起來像是有毒。這樣的話,你可以嚐試使用藍色的碟子和餐巾。你也可以考慮把廚房牆壁漆成藍色或者在冰箱裏使用藍光燈來防止三更半夜的時候忍不住偷吃。同時,你要避免紅色、黃色以及橙色出現在你的廚房或者飯廳。因為這些顏色可以通過影響神經系統來刺激胃口,使我們口腔分泌唾液及使胃液流動。 2. 使用小一號的餐具。 研究發現人們喜歡往盤子裏放過量的食物來解決飢餓問題,因些為了不吃過量的食物,還是使用小一號的餐具比較好。專家的建議是:8盎司的飲料杯,6盎司的咖啡杯,6盎司的小果汁杯,然後是12盎司的水杯。(不要偷用水杯來喝果汁哦) 3. 使用明亮的燈具。 研究發現變模糊光線更容易誘人開懷大嚼,因此建議不要在廚房使用調光燈,使用明亮的燈具讓你對自己更有節制。 4.用鏡子監督自己。 在冰箱或者餐桌旁邊放置一面鏡子有助於你吃得更健康。為什麼呢?在鏡子面前做選擇,很自然地你就會三思而後吃。你面對著鏡子裡面的自己,就不會輕易忘記減肥目標了。 5. 讓音樂常伴你的餐桌。 音樂是靈魂的營養,它有著調節心情、舒緩疼痛以及釋放壓力的強大魔力。音樂可以輔助說明你調節情緒化的暴飲暴食。音樂節奏會影響你吃東西的速度,節奏越快的音樂會讓你吃得越快。專家建議進餐時聆聽緩慢的古典或者新世紀音樂,來調節進食的速度及情緒。推荐的音樂包括:恩雅的“牧羊人之月”、雅尼的所有音樂;如果你覺得新世紀音樂過於緩慢,那可以嚐試中等速度的古典音樂,比如維瓦第的四季及G小調協調曲。 6. 沒事不要在廚房溜達。 一些人喜歡把餐桌當成辦公桌。如果你也有這個習慣,把你的辦公桌移師到客廳或者客房吧,在廚房裏溜達如何能抵擋住吃的誘惑呢? ▲臥室篇 1、讓陽光裝點你的生活空間。 城市白領通常過著“不見光”的生活,但很少有人意識到對陽光的缺乏也會引起與體重相關的紊亂,如精神消沉,易餓,女性的話還可能引起月經不調。 因此,不要總是讓厚厚的窗帘阻擋了你跟陽光的親密接觸。特別是早晨的陽光沐浴,可以喚醒你的生物鐘,讓你的生物鐘與外部環境同步。 2、調節臥房的顏色。 考慮一下把你的臥房重新漆上一種比較淡的顏色,大多數淡色系有鎮定的作用(粉紅色除外)。另外,窗帘可以根據房間的自然光來選擇。如果早晨的陽光可以照進臥房,可以選擇暖色系的窗帘。如果下午才有陽光照進來,那系冷色系的窗帘會是更好的選擇。這樣選擇的作用是利用窗帘來平衡進入房間的陽光,以製造一個自然的休閒空間。 如果你沒有準備這樣在規模的改變,可以稍微改變一下床上用品的顏色:草綠色的床單或者淡藍色的枕頭。 3、小尺碼的衣服。 你衣櫃裏是不是一系列尺碼的衣服供你隨心所欲地選擇呢?這種“安全”的選擇會讓你更容易對體重失去控制。你應該只保留著自己能穿下的最小尺碼的衣服,對你減肥的成功充滿信心。 4、薰衣草讓你輕鬆入夢。 睡眠不足對除了身體的日常功能有很大影響,還會讓一些控制體重的荷爾蒙失調。要製造一個平靜、誘人入夢的氛圍,專家建議使用薰衣草油或者噴霧,灑在你的枕頭上,讓你放鬆緊張的神經,提高睡眠品質。 ▲客廳篇 1、把電視機藏起來。 避免過度飲食及缺乏運動的最有效方法之一就是:關掉你的電視機。你看得越多就會吃得越多,同時也會越懶得動身去運動。特別是一邊吃飯一邊看電視,是減肥的大忌。因此,不要在家裏放置太多電視,一台也就夠了。也不要把電視放置在臥房裏,有條件話,連同其他娛樂設施一起放到獨立的房間裏,平時要把門鎖上。 2、重新擺設傢具。 把傢具重新分組,擺放沙發、椅子等創造一個交談的氛圍(而不是把沙發圍在電視機旁創造看電視的氛圍)。另外,在電話旁邊不要放置椅子,鼓勵自己站著聽電話。順便提一下,在重新擺設傢具的過程中,你已經耗掉200卡路里的熱量了。 3、為自己計時。 當你看電視的時候,在旁邊放一個鬧鐘,調到半小時或者一小時後開始鬧,提醒你娛樂時間已經結束了。這個方法也可以用於網上衝浪或者電腦遊戲,以防沉迷。 ▲健身室篇 1、騰出一個小小健身空間。 把一個房間或者一小塊空間騰出來,作為一個正式的健身地點。你可以放置跑步機、舉重用品或者僅僅是一塊瑜伽墊。當你擁有專屬的健身房時,你才會堅持自己的健身計劃。 2、用顏色激活你的健身空間。 用crack car loan new online

驚豔  國際觀光海洋城--高雄市

2008-08-11
文◎行銷企劃部        高雄市在近幾年的大型建設及捷運動工、開通,城市光廊、愛河成功整治….等利多因素加持之下,使得南台灣這個海港城市面貌產生不少正面的質變,甚至取得2009年世界運動會主辦權,將高雄推向國際。        高雄市的轄區範圍,最東的位置是小港區坪頂里,極西為鼓山區桃源里,極南為小港區鳳鳴里,最北邊的清豐里則是位於楠梓區,全市共分為11區,就面積而言,小港區的面積以39.8753平方公里佔居第一,楠梓區排名第二,鹽埕區以1.4161平方公里排名最後。        在人口數的統計,高雄市從民國91年後就突破150萬人大關逐年成長,三民區面積雖非最大,不過在人口數上確是一直保有領先的位置,平均都保持在35萬人左右的水平(佔全區約23%),而人口數最少的區域仍由面積最小的鹽埕區囊括,因區域發展影響使得人口數逐年遞減。苓雅區—高市政府所在地 願景與變化受矚目        都市發展上,除了範圍較大的商圈(三多商圈、夢時代商圈…等)陸續興起外,位於愛河凹子底段北側的農十六重劃區也是未來開發動向最受關注的地區;捷運、鐵路地下化等交通建設的推動,將帶來交通紓解上的助益,苓雅區這個市政府所在的區塊透過發展,願景與變化倍受矚目。 高雄市各行政區面積及人口數統計表 單位:平方公里、人 區域別 crack car loan new online
為情人打造浪漫臥室
2008-08-08
  傳統的大紅色透露著愛的氣味,而天花版的人物畫又不失時尚。 木質材料的沉穩中,紅色抱枕強烈透露著愛的信息。 傳統的大紅色透露著愛的氣味,而天花版的人物畫又不失時尚。夜幕降臨,辛苦工作了一天的你,是否很想與自己的心愛的人過一個浪漫的晚上呢?與另一半佈置愛巢,是最浪漫不過的事情。 室內設計是一種以居住在該空間的人為對象所從事的設計專業,簡稱為室設,俗稱為裝潢(修)設計。 需要工程技術上的知識,也需要藝術上的理論和技能。室內設計是從建築設計中的裝潢部份演變出來的。 針對建築內部環境的再創造。室內設計可以分為公共建築空間和居家兩大類別。 當我們提到室內設計時,會提到的還有動線、空間、色彩、照明、情感功能等等相關的重要術語。 室內設計是指為滿足一定的建造目的(包括人們對它的使用功能的要求、對它的視覺感受的要求)而進行的準備工作,對現有的建築物內部空間進行深加工的準備工作。目的是為了讓具體的物質材料在技術、經濟、情感等方面可行的條件下形成能夠成為合格產品的準備工作。 按設計深度分:有室內方案設計、室內情感設計、室內施工圖設計。 按設計內容分:有室內結構設計、室內物理設計(聲學設計、光學設計、熱學設計)、室內設備設計(室內給排水設計、 室內供暖、通風、空調設計、電力設計)等。近代的室內設計潮流多偏向於都市中的小空間運用。中國的室內設計則特別強調風水。 資料贊助:沙發新天地   資料來源:百變沙發的傑西部落格crack car loan new online
裝潢整合服務新趨勢
2008-08-01
「整合服務」可說是台灣裝潢產業近幾年來最熱門的名詞之一,而在整合的趨勢之下,大者恆大的趨勢日亦明顯,裝潢產業也開始起了變化,新的服務型態紛紛出現。 這對消費者最大的好處是,可以再更短時間內更有效率的完成『家』的計畫。不必再苦惱自行規劃還是找設計師?好不容易規劃好了,又不知找哪家工程包商比較可靠?一邊工作時還想著如何抽空監工,閒暇之餘還要穿梭大街小巷逛傢俱行、窗簾店、建材行…等,新的整合服務型態出現,意味著省去不必要的舟車勞頓和費時的商品採購,可以挪出更多精神在規劃設計上,也兼顧了屋主的工作和生活,相對大幅減少時間成本。 雖然許多業者對「整合服務」的定義莫衷一是,但仍有脈絡可循: ‧ 對二個以上的服務或產品進行整合。 ‧ 提供服務項目或技術包括軟體及硬體。 ‧ 提供設計、規劃、安裝、施工、保固、維修、商品等整合性服務。 設計裝潢的服務項目主要可分為3個部分:1.設計2.裝潢工程3.商品(傢俱傢飾) ,一般而言,只有具備營運規模的設計裝潢公司才有辦法提供完善的整合性服務,而這樣的經濟規模反映在產品的採購成本、下游廠商的議價能力和設計師的資歷及能力上,也因此可以替消費者節省許多寶貴的時間和精力,更是講求效率的現今社會所廣受歡迎的服務形式。 當您有裝潢的需求時不妨先間問自己:我需要整合服務嗎?再問問廠商:整合服務可以為我帶來什麼好處?如此交互驗證,或許更能為您尋求到適合的設計裝潢公司,規劃最恰如其分的個人居家。 資料來源:台灣裝潢網crack car loan new online
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