【文 / 東亞證券(台灣)提供】如果說「新興市場回來了」，可能還嫌早了一些，因為，並非所有新興國家股市都表現傑出，俄羅斯在3月就大跌2.5%，整季下挫6.7%，中國股市也分別下跌1.7%與5.9%。但是，從資金移動的情況來看，從去年10月開始逃離新興市場的投資人已經開始有回頭的跡象。新興國家股市在3月交出了一份亮麗的成績單新興國家股市在3 月交出了一份亮麗的成績單：摩根士丹利資本國際(MSCI) 土耳其指數大漲16.6%、巴西漲10.7%、印度漲8.6%、南非漲5.8%，相形之下，美國只漲0.5%、歐元區只漲0.1%、日本跌2%。而且在整個第一季，印尼股市大漲21% 掄元，印度漲7.8% 居次、泰國漲6.5%，美國只漲1.3%、歐股漲1.9%、日本更跌6.3% ！去年(2013 年) 整年，美股可是大漲了30%、歐日都上漲了約25%，新興市場卻下跌了5%。如果說「新興市場回來了」，可能還嫌早了一些，因為，並非所有新興國家股市都表現傑出，俄羅斯在3 月就大跌2.5%，整季下挫6.7%，中國股市也分別下跌1.7%與5.9%。但是，從資金移動的情況來看，從去年10 月開始逃離新興市場的投資人已經開始有回頭的跡象。據EPFR 的資料顯示，至3 月26 日止該週，包括全球型、區域型、單一國家型在內所有新興市場股票基金與ETF( 指數股票型基金) 的資金不再出現流失的情況，這是過去22 個星期以來第一次；同時，歐美日等發達國家股票基金/ETF 卻出現了七個星期以來第一次資金流失的情況。如果資金開始由發達國家移往新興市場，那麼最受青睞的是哪幾個新興市場？我們從EPFR 的資料發現在最近一週，拉丁美洲股市基金/ETF 湧入相當於該類型基金/ETF 資產規模0.6% 的資金( 主要流向巴西、智利、墨西哥)，中東歐非洲股市基金/ETF 流入相當於資產規模0.5% 的資金( 主要流向俄羅斯與土耳其)；亞洲市場裡，外資較青睞的是印度、印尼與台灣，但是自中國股市大量撤資的情況在上週也已經不復見。看起來，新興市場又重獲投資人喜愛了– 而且可能是剛剛才開始自從美國聯準會前任主席伯南奇在2013 年5 月22日暗示即將縮減購債規模(QE) 以來，新興市場就飽受資金抽離的威脅，今年初還中國經濟成長放緩、美國遭遇嚴寒冬天打擊、阿根廷披索重貶、烏俄地緣政治等因素造成的全球市場震盪，更讓新興市場的前景充滿不確定性。一直到3 月中，美銀美林證券公布的調查結果顯示，全球基金經理人對新興市場的嫌惡程度已創歷史新高，對新興市場的投資部位比歷史平均水準還短少近3 個標準差，是減碼最多的標的。新興市場做了很多努力在挽回投資人信心不過，新興市場做了很多努力在挽回投資人信心。像是巴西、印度、土耳其與南非，都在今年1 月積極升息以挽留外資的腳步。升息固然可能打擊消費，卻因此減少進口、從而降低貿易逆差、增加外匯存底，增強了本國沖銷QE 退場帶來的資金流失衝擊。印度甚至在去年8 月禁止黃金進口，目的就是要改善經常帳赤字，結果成效卓著，也贏得外資的支持。印度與印尼都將在今年4月舉行大選，預料反對黨獲勝後將展開改革，並且進行大規歸模基礎建設計畫，股市也已經反映這項利多。此外，隨著寒冬即將結束，預料美國經濟將重拾穩健的成長腳步，歐洲與日本央行也將保持寬鬆的貨幣政策支撐經濟持續復甦，這將有助於新興市場出口成長。而最引人期待的，莫過於中國可能提出新的政策以提振經濟。因為中國近來公布的經濟數據實在不太理想，已經危及今年經濟成長7.5% 的目標，所以中國國務院總理李克強最近表示「要保持經濟於合理區間運行」，就被視為即將推出措施以穩定經濟增長的信號。這激勵了商品行情上揚，也對資源豐饒的新興市場( 巴西、俄羅斯、南非、智利、印尼等) 又注入一劑強心針。結論相對於發達國家股市，許多新興國家股市算是相當具有吸引力。例如俄羅斯今年預估本益比不到5 倍，中國只有8 倍，巴西9 倍，整體新興市場約10 倍，而美國高達16 倍、歐洲與日本各約14 倍。由於新興市場的前景看來是非常正向積極的，不但企業獲利持續改善中，技術面也相對轉強，投資人不妨可開始加碼新興市場，分批進場以掌握新興市場的反彈行情。

造訪加拿大除了各大國家公園、優雅浪漫的城堡飯店外，從2014年五月起，又多了一個欣賞冰川的新景點「冰川天空步道」，30公尺的透明步道景觀台，挑戰你的旅遊新視野。鳥瞰大自然最前排的席位～冰川天空步道  加拿大傑士伯國家公園的冰川天空步道(The Glacier Skywalk)，於今年五月正式開幕，完成之後，將是加拿大最不可思議的景觀之一，在探索冰川這個地球上最獨特的生態奇觀時，又多了一種很不一樣的方式。  冰川天空步道座落於冰原大道上，距離哥倫比亞大冰原不遠，沿著峭壁步道，旅客可步上辛華達峽谷(Sunwapta Valley)上方280公尺高的觀景台，地板當然是很心機的設計成透明玻璃，走上去的冒汗指數不下於美國版的天空步道，在工程技術更是一大考驗，精湛的設計一推出，立刻贏得建築界最高榮譽～2011年世界建築節大獎的肯定。冰原雪車！傑士伯國家公園   傑士伯國家公園是洛磯山國家公園群中面積最大的一座，以優美的山峰、冰川、湖泊、瀑布、峽谷，被列為世界遺產，包含最優美的冰原公路～冰原大道，以及哥倫比亞大冰原，後者是僅次於南北極、地球上最大規模的冰原區，這裡提供世界上唯一可開上冰原的「冰原雪車」，讓我們人類有機會親身踏上萬年冰河，感受一下大自然的驚奇與奧妙(冰原雪車於每年4月中至10月中，視氣候開放）。以湖泊之美取勝的傑士伯，境內有洛磯山脈第一大湖～ 瑪琳湖(Maligne Lake)，湖中有一座精靈島，被高山環繞的湖水，呈現美麗的藍色或碧綠色，遠遠望去就像是一顆發光的寶石，令人驚豔。世界之窗～露易絲湖城堡飯店  清晨時分湖面薄霧朦朧，黃昏時刻天際彩霞漂浮，在洛磯山唯有露易絲湖城堡飯店能坐擁如此清新的絕美風光。位於班夫國家公園內的湖畔城堡飯店，本身就是一則傳奇故事，飯店除了以維多利亞女王四公主露易絲來命名外，內部裝潢更兼具了古典與華麗的維多利亞浪漫風格，這裡還擁有眾多旅人爭相住宿，只為一眼的「世界之窗」，從城堡內往半圓的窗戶望去，層層相疊的山巒與靜謐的湖水堪稱世界級窗景，若冬日到訪～銀白的世界仿如荒野中的秘境，一年四季感受皆不同。此飯店同時也是經典電影小說《奇瓦哥醫生》的拍攝地唷。一次遊覽三大國家公園  若要提到加拿大洛磯山脈的國家公園區，班夫、優鶴、灰熊這三大國家公園，則各自擁有其獨特美景令人讚嘆，班夫國家公園是加拿大第一個國家公園，也是世界上第三個成立的國家公園，這裡有政府特別規劃的溫泉保留區，以及加幣20元上的夢蓮湖等，而公園內又以可看見眾多的野生動物和近百種的鳥類繁殖區聞名。另外位於班夫南方的優鶴國家公園則擁有加拿大最高的瀑布奇景、世界級的化石遺跡地，以及由冰河堆積石築成的翡翠湖，在春夏的陽光照射下，碧綠色透明晶瑩的湖水已成為許多明信片中的經典場景。而大家口中常稱的灰熊國家公園，正式名稱其實是雷佛史塔國家公園，此地有加拿大最高的水壩，和知名的空中草原，無論是騎單車或是健行都相當適合。【圖.文/鳳凰旅行社】

【文 / 鍾運凱】某甲花費畢生積蓄買法拍屋，但買到後才發現房子漏水嚴重，跟鄰居聊天才得知買到的竟然是凶宅，因此向方法院請求撤銷拍賣，法院卻依強制執行法規定不負瑕疵擔保責任駁回。法官告訴某甲，只要債權人同意撤銷即可。而債權人之一的縣政府地方稅務局已經同意配合撤銷，但另一個債權人銀行卻不同意，理由是沒有這樣的案例，仍堅持依法辦理。一、 何謂法拍屋？「法拍屋」一般是指因債務人無法清償其債務，債權人向法院聲請強制執行，拍賣債務人的不動產，以拍得之價金償還債務。最常見的情形是屋主不按時繳房貸而被銀行聲請法院拍賣。由於法院進行拍賣的目的是在實現債權人之債權，並非以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場價格低，因而對購屋者具有吸引力。二、 法拍屋之優缺點就優點而言，法拍屋得標價一定會比市價至少低一至二成，甚至更低。以投資者的角度來看，轉手賣出自然利潤較大；而以純自住的用途來說，也是節省購屋預算。但缺點是無法預先看屋，屋況可能有瑕疵，較無保障。強制執行法第69 條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」這是因為強制執行之拍賣與一般買賣不同，其目的在於以價金滿足債權人之債權，如果買受人仍有解約或減價權將有損債權之保障。三、 投標時應注意事項( 一) 投標人請先向法院訴訟輔導處或民事執行處服務檯免費索取投標書及保證金封存袋，並應攜帶身分證、印章到場。如委任代理人到場者，應提出委任狀，附於投標書之後。( 二) 投標人為二人以上時，投標書上應分別列明及所購買之應有部分。( 三) 應詳閱拍賣公告之規定並依投標書規定將各欄詳細填寫後，將投標書連同保證金裝入封存袋封妥並在封口處簽章後，投入標櫃內。保證金通常是拍賣底價二到三成左右，如果在新台幣一萬元以內者，得以一千元面額現金放進封存袋內；一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金，不必向法院出納室繳納。( 四) 投標一般是在法院的民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30 分鐘內，都可以投標。投標人或代理人，於投標後應在投標室靜候開標，開標時不得擅自離場，否則視同未到場而廢標。( 五) 開標後由執行法官當場將投標書及保證金封存袋開啟，得標者當場揭示，保證金抵充價金，並由書記官開立繳交尾款單給得標人；不得標者，由投標人當場領回。( 六) 應買之不動產為數宗分別標價合併拍賣者，應分別記明，如每筆記載之價額合計與填載之總價不符時，以總價為準並以總價達到拍賣最低價額以上之最高者為得標人。最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。得標人填載之總價與合併拍賣之各筆價額合計若有不符，投標人應自行按總價調整其各筆之價額，使合於總價，但每筆均不得低於公告之拍賣最低價額；如不願自行調整者，則由法院逕依比率調整之。( 七) 拍賣之不動產如有特別應買條件者，例如國宅、原住民保留地等，投標時應具備該條件或身分，否則投標無效。拍賣之不動產為耕地者，投標人應注意私人取得農地之面積，不得超過20 公頃。私人取得之農地面積合計超過20 公頃者，其超過部份之轉讓契約或取得行為無效，並不得轉移登記。( 八) 投標人雖已得標，如有優先購買權人表示願意買受時，仍應由優先購買權人買受，保證金無息退還。( 九) 投標人對於執行人員於投標、開標及未得標人領回保證金等過程所為之行為，如有異議，應當場提出。( 十) 得標人繳納價金之期限：無優先購買權人者，應按公告規定期限於七日內繳納。有優先購買權人者，應依通知之期限繳納。逾期不繳時，得將不動產再行拍賣；再行拍賣所得價金，如果低於原拍賣之價金及再行拍賣之費用時，原得標人應負賠償差額之責任。四、 繳納契稅不動產因為買賣、承典、交換、贈與、分割而取得所有權者，需依規定的契價課徵契稅，但土地部分有課徵土地增值稅，所以契稅只針對建物的評定價格課徵。得標人應於取得不動產移轉證書上日期起30 日內至房屋所在地之稅捐稽徵處契稅申報櫃檯索取契稅申報書，約7日可領取契稅稅單，然後至指定金融機構繳納契稅。持完稅稅單可至不動產所在地之地政事務所辦理產權移轉登記。五、 拍定後可以解約嗎？強制執行法第98 條規定：「拍賣不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」最高法院民國55 年民刑庭總會第4 次會議決議之法律問題，認為：「依強制執行法上之拍賣，應依通說解為買賣之一種，債務人為出賣人，執行法院係代表債務人立於出賣人之地位，拍定人苟與債務人同意解除買賣契約（即由執行法院代表債務人與拍定人訂立之買賣不動產之契約）即無不合。」另依強制執行法第58 條及辦理強制執行事件應行注意事項第32 項等相關規定可知，投標人在得標後，權利移轉證書收受前，債務人自可與得標人協議，由債務人向法院表示願清還債權人全部債務，並由得標人向法院表示，同意放棄購買權。若執行法院已核發不動產權利移轉證書，買受人即取得該不動產所有權，自無法解除其拍定結果（最高法院86 年台抗字第606 號裁判參照）。六、 結論案例中某甲既已拍得房屋，即應依法繳納價款且無瑕疵擔保請求權。除非債權人、債務人均同意，否則依法亦無法解除買賣契約，某甲只能自認倒楣。因此，購買法拍屋最好委請具有經驗者或合法業者代為辦理，較有保障。

自父親走後，母親就更少出門了，以前母親就很宅，不像以前父親早上會去跳元極舞、練香功，會去與同鄉會的鄉親們餐敘，有空還會去法鼓山安和分院當義工；母親對外面的世界不是很感興趣，在家不是踩那台老舊的縫紉機，就是看韓劇，要不就玩電腦上的麻將遊戲，而為了初一、十五給父親的靈位上香，母親就更戀家了，戀著父親還在的時光，戀著這個魂魄好像還在。 母親常常一個人對著父親的靈位說話，似乎照顧父親是她一生都不會卸下的責任。   我和姐姐是很希望母親多出去走走，母親對旅遊是一點都沒興趣，活了八十年，連嘉義、台南、高雄都沒去過，除非有兒女哄著陪著去，母親才會勉強點頭。去年年底，剛好三姐自美返台休假，於是姐弟們就決定讓母親出國看看，大家討論的結果選擇了越南的下龍灣，一是不會太遠，同時玩的方式也很適合年歲大的長者，我因為大陸已有課程安排，所以無法陪同，只能出錢盡一分心力。姐姐們有的向工作單位請假，有的向夫家請假，就這樣三位姐姐就帶著母親踏上了旅程，一場對母親而言很重要的家族移動。   旅行團一共有二十人出頭，對旅行社在吃住與行程的安排非常滿意，看著她們拍回來的照片，慶幸天公作美，藍藍的天空、青翠的山、一艘艘白色的仿古船，船上還有傭懶的躺椅，讓旅者不由得放鬆。這整團有老有少，經過五天的相處，大家也越來越彼此熟悉，母親說她不是全團裡年紀最大的，但是咱們家的四個女人卻是全團裡最大的家庭！許多人都很羨慕，三年女兒都還很有心，願意牽著母親的手，一起帶著母親遊山玩水。我相信在母親心中最美的風景，不是越南河內，而是一張張與女兒的合照，是一起回憶小時種種的美好時光！更也許母親在心中有邀父親一起同行，是父親的保佑讓這趟旅行成為家人們一生最難忘的回憶！   人的年紀越大，體力與腦筋都會明顯的退化，做一個兒子而言，我想盡我的責任，這責任不只是物資上的奉養，我希望讓自己的母親在晚年時擁有一段難忘的回憶，會樂於與人提起，會不自主的翻開那些旅行的相冊，微笑的一頁一頁翻過去，我希望我的母親可以開心的炫富，炫的不是兒子女兒賺了多少錢，過年給了多大的紅包，而是母親的富有來自內心，來自與兒女今生有緣成為一家人，而孩子們的孝順給了她許多快樂的回憶，足以在父親的靈前細細稟明！   去年底，母親這次隨三姐赴美小住，我過了人生第一次父母親都不在家的農曆春節，想到母親不用凡事親為的上下大掃除，我的內心是更愉悅的，而我也向父親報告，今年的過年很不一樣，父親的碗筷我們一樣擺好，一起吃了一頓橫跨千里的團圓飯。

旅行，是讓人忘記年齡的一件事，銀髮樂齡族朋友們，只要掌握好行程選擇的原則及作好行前準備，出國玩透透、絕對沒問題。世界真的太精彩，不論幾歲，都要盡情享受不老的旅遊時光哦！(圖.文/鳳凰旅行社)樂齡族享受黃金旅遊生活台灣的銀髮族對於規劃自己的生活越來越多彩多姿，積極參與旅遊的銀髮人口也大幅增加，不論是愛旅行的退休一族，或是忘年好友相約去旅行，這些元氣的阿公阿嬤們，旅遊的實力相當驚人，玩過、看過的地方絕不少於其他年齡層的族群。目前有一些旅行社推出專為銀髮族量身打造的行程，一般來說，悠閒、不趕時間、不長途拉車的安排，比較適合銀髮族，景點避免太緊湊或活動太刺激，定點式或旅遊動線較集中、以及無夜間活動的規劃，都是比較適合的選擇。旅遊地區方面，可選擇旅遊接待環境完備的國家，氣候則以較溫和的區域為宜，太冷太熱、溫差太大的地方，或者是高海拔，對年長者的身體負擔的確是比較大一些。銀髮閃耀，世界走透透！最受樂齡族喜愛的旅遊相信許多人退休後，最想做的事就是旅遊。不用天天打包行李換飯店、不用拉車勞頓的郵輪之旅，是許多退休族的首選，郵輪上不但吃喝玩樂全包，還可以廣交各國的朋友，深受銀髮族以及懷抱環遊世界夢想的朋友所青睞。此外，定點式的國際渡假村，也是樂齡族旅遊最愛的明星主力，定點住宿停留的天數較長，又可自由安排活動，玩法甚至比國旅還輕鬆。旅遊環境優良的歐洲，擁有優美的風景及藝術文化，是許多熟齡朋友的最愛，建議以單一國家為優先考量，並避免走太多路或拉車時間太長的安排。喜歡大自然養生旅行的人，澳洲及紐西蘭則是不錯的選擇，特別是在紐西蘭最美小鎮~皇后鎮住上個兩晚，盡享湖光山色之美！距離近的短線國家，像是以服務貼心聞名的日本，處處以客為尊，絕對適合長者前往旅遊，更由於日本是個長壽國度，相當重視銀髮族的需求，加上國人對於日本文化的熟悉度高，總是成為銀髮族旅行的首選；最近，2013年剛被列為世界文化遺產的富士山，以及東京最新地標~晴空塔等，都是造訪的熱門項目。至於大陸及港澳，由於語言上沒有隔閡，吸引許多樂齡族前往，像是北京、上海、麗江等地，不論是吃住及看秀，都有相當的水準，直飛航班更縮短了距離，旅途加倍輕鬆，巿場上部份大陸行程還會特別安排素食團，相當符合習慣吃清淡的樂齡族。事實上，樂齡族的朋友，也可以找三五好友或社團麻吉們，揪揪一團，想去哪裡、要走快走慢、吃什麼玩什麼，交給旅行社量身打造，也是不錯的出國方式。週全準備加上勇於嚐試，銀髮族旅遊生活〝點銀成金〞身體狀況可說是樂齡族旅遊的先決考量，備有充足的體力，並讓身心保持在較佳的狀態時，玩起來才會更盡興。旅行前先請醫生做身體健康的評估，同時了解旅遊時該特別注意身體哪些部位，才能快樂出門、平安回家。出國前可向醫生申請英文處方箋，註明病情、使用藥物名稱、過敏史，發生緊急狀況時的注意事項等，並且隨身攜帶。需要長期服藥的人，千萬不可因為外出旅遊就擅自停藥，慢性病的藥品（例如控制血壓、心臟病方面的藥）最好準備兩份，一份隨身攜帶，一份放拖運行李，若遇到行程或行李延誤時可使用。並建議可自行投保醫療保險，以防萬一。.旅行途中也應避免太勞累，盡可能掌握時間休息，可以攜帶手杖、並穿好走的鞋，並注意保暖，行程中有泡湯安排，要特別注意，隨時注意自己的心跳及血壓變化，絕對不要一人自己前往泡湯，要結伴同行，並特別避免滑倒。有許多的長者，會不好意思麻煩別人，其實，有狀況及需求時，千萬別怕麻煩他人，一定要告訴身邊的人或領隊。行動不便的長輩，可以找尋提供無障礙設備的遊覽車，車上有輪椅升降設備，並且以無障礙環境發展成熟的國家，像是歐洲或日本。

根據內政部統計資料， 2013年法拍屋交易量8,093棟，較2012年再度減少15.57％，寫下拍賣移轉新低量(如表一所示)←市區房價崩盤不易，買盤向市區外延伸，郊區低總價區域將繼續補漲←法拍屋減少，顯見貸款戶穩定，房價崩跌不易對房市的影響1．多數人仍負得起貸款，自住客需求仍旺—雖然市場對精華區房價的看法是，未來成長幅度恐將逐漸趨緩，但2013 年法拍屋量並未減少，多數人仍負得起貸款，所以在自住客需求仍旺的前提下，預計房價要下修仍有難度，現階段房價溫和成長或持平的機率最高。2．房價穩定時，買方進場選貨好時機房價穩定時，是買方進場選貨的好時機，房價投機氣息高時，泡沫反而容易形成，當大家都覺得部分區域房價應當走和緩格局時，就不容易泡沫。現在就是精華高價區人人想喊跌，房價卻未跌的狀況，這些喊跌的人通常是想進場掃貨的人，自住客現在應果決進場買房。3．法拍屋接近市價，法拍量下滑的另一層意義：A．市區法拍屋接近市價，顯示地段好的精華區，物件仍是供不應求，房價 要跌很難。B．此外，國內金融機構對房貸放款非常謹慎，例如名下擁有第二房或套房產品的貸款成數都會減少，顯示未來台灣房價要崩盤很難，因為還在市場的屋主，都是口袋深付得起房貸的客群，只要大部分屋主仍負得起房貸，就沒有急售的需求，房價就不容易下跌，買方現在就應該進場。五月報稅季 不動產交易所得稅申報須知根據財政部爰訂定「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，其重點如下：●個人若出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14 條第1 項第7 類相關規定，核實認定。‍●未能提供證明文件者個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：‍（一）稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15% 計算其出售房屋之所得額：１、臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣（以下同）捌千萬元以上。２、臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額伍千萬元以上。（二）除前款規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其所得額。至於非屬上開高價房屋者，102 年度之房屋交易所得標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定。經各地區國稅局調查後，臺北市都市化程度較為平均，且整體房地價格與上年度比較尚稱平穩，爰不予分區並維持上年度標準[ 按房屋評定現值（以下同）42％計算]，僅就價格漲幅較大之高級住宅，按較高所得額標準（48％）核定；新北市由4級改為5 級、臺中市由9 級改為10 級、臺南市由3 級改為5 級及高雄市由4 級改為9 級，其他地區亦均適度分級並反映市場行情，均將使該標準更趨於細緻化，以適度反映地區差異性，俾趨近實情。「102 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」詳http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/384/8162746724810879188?tagCode= ( 資料來源：財政部網站)

搭車族交通利多漸浮現 房價好親切下手要趕快(文 / 行銷企劃部)本區為新北市的市轄區，屬於台北都會區衛星城市之一，區內大小工廠林立，提供大量就業機會。樹林區有「紅露酒的故鄉」之稱，早年以台灣省立菸酒公賣局樹林酒廠出產的紅露酒而聞名全台，酒廠於西元2004年拆遷至林口區，原地則變更使用為「大同科技園區」。樹林區民風淳樸，位於中華路上的新北市立樹林高級中學更是孕育跆拳道選手的搖籃。一橋之隔房價大不同樹林溪洲加盟店店長李玉鳳表示，板橋區溪洲六里（崑崙里、成和里、溪北里、堂春里、溪洲里、溪福里，共約四萬多人）因地緣關係與樹林區區民生活較為密切。溪洲地區鄰近的「城林橋」與土城( 捷運永寧站) 相望，與「浮洲橋」的板橋( 捷運亞東站、亞東醫院) 連結，房價因建設與機能狀況的不同，在售價上也有10~20 萬/ 坪的差異。近期許多板橋、土城及中和區的居民漸漸轉移至樹林區購屋，主要原因在於樹林房價相對便宜所產生的牽引。而一路之隔的大觀路、保安街，將板橋與樹林劃分成兩個行政區，但房價因生活機能與商圈相同，並不因行政區之不同而有價差。據新北市實價登錄一周年報告顯示，樹林火車站周邊房價有翻漲的趨勢，初步分析是因為板橋、中和等地段太貴，產生擴散效應，將鄰近的樹林火車站漲幅拉高近29.6% 之多，與鄰近的中、永和，板橋，土城房價相比，相對親民。區塊內有多處公園綠地，國中、小學各有2 所，博愛傳統市場也滿足居民食的需求，對於中產階級的購屋族群來說，這裡是非常值得入住的地方。優質推薦社區以金門街上的「麗池、青木賞、金銘」三個社區最為推薦，主要理由除了管理健全、住戶水平佳之外，俱抗跌保值的特性最是主要。學區、綠地、交通 優質前站生活圈樹林站前加盟店店長馬重義說明，樹林前站是樹林最早成形的商圈，主要是樹林區公所設於此區，而保安街、鎮前街還有一座樹林區最知名的「濟安宮」。生活圈以：篤行路、金門街、大觀路三段、溪崑一、二街等街道組成，大型社區林立，道路也整齊，行政區都屬於板橋，因和樹林連在一塊，和板橋反而隔了一條大漢溪，在房價並沒有所謂的門牌效應。商圈內有火車站交通加持及北二高、65 快速道路串連，從溪洲地區至五股只要約15 分鐘的車程即可到達，故在高房價的當下，引入不少雙北地區看屋族群，其中仍以土城、中永和的購屋客群居多。當地居民在交通上多以火車為交通接泊工具，樹林地區的捷運雖然尚未完成，但於篤行路及金門街上的接泊公車，串接了往板橋的“捷運亞東醫院站”，以及往土城的捷運板南線最終站─“永寧站”。生活圈內機能一應俱全，頂好超市、全家便利商店、全聯社、麥當勞…都集中在這兒，健全的生活機能與學區，造就抗跌保值的房價保證，該區公寓產品每坪成交價在25~28 萬/ 坪，大樓以10~20 年的物件居多，房價區間在27~35 萬/ 坪可得，透天產品稀有，集中在金門街337 巷和滿平街84 巷，售屋以總價計算，目前成交區間落在1400 萬~1800 萬。前站的綠化於樹林區是一特色，溪北公園、溪洲公園、崑崙公園及城林橋周邊的體三公園，都是民眾散步、運動的絕佳去處。黃金地段 後站生活圈樹林文化加盟店店長高克邦指出，樹林火車站距離台北車站通勤時間約15 分鐘可達，居民多仰賴火車通勤，火車站成為樹林地區的發展中心，生活圈也以站前、站後區分兩大區塊。中山路為樹林後站商圈最熱鬧黃金地段，不僅是當地銀行聚集的金融中心，更有許多連鎖商店、賣場進駐，主要原因是樹林火車站後站地區腹地廣大，除中山路、長壽街沿線為商業區外，中山路至大安路中間區段，大部分皆為住宅區，人口發展迅速。區域內建築以「米蘭」系列指名度最高，早期因中國化學製藥廠將部份土地捐贈公園使用，才得以使「米蘭」社區由工業用地轉變為住宅用地。由於屋齡相對較新、標榜新日鐵制震，且是當地少見的中大坪數社區，加上「中化公園」緊鄰社區，以及離火車站也只要約5 分鐘的路程，就樹林區域而言，此區屬於高單價區塊，以外來客群接受度較高。量販店俱有「磁吸效應」，除了零售生活用品外，還會引進美食街、速食店、連鎖咖啡店…等，形成以保安路一段、大安路組成的「家樂福商圈」；未來三環三線於樹林家商有一停靠站區，因有捷運題材加持，加上文林國小及商圈帶動，看好未來的潛力補漲。目前區域內公寓屋齡都在22 年以上，行情區間23 萬/ 坪~26 萬/坪，大樓無新推案，屋齡以15~20 年佔大宗，成交區間在25 萬/ 坪~30 萬/ 坪可得。樹調車站 樹林一字頭房價最後區段樹林中山加盟店店長鍾其璁指出，樹調車站是樹林調度場新設的簡易車站，也是台鐵捷運化的題材產物。站區僅以區間車通行，與三佳站約有2 公里距離，與樹林站則約4~5 公里路程，區域周邊雖生活機能不佳，但車程5~10 分鐘就能抵達商家密集的樹林車站，也成為以“距離換取空間”的首購族群另一種選項。樹調站周邊以工業區為主，中華路379 巷、東興街、東大街、東順街及中山路2 段151 巷等街道皆為連棟透天廠房，以井字型集中於此。未來樹調站開通，可望帶入中華路部份人潮進駐。目前區域內無建地，三批工業宅支撐當地房市，房價在16~20 萬/ 坪可得，該區可說是樹林房價一字頭的最後區段。下一波潛力區及商圈移動將以浮洲橋往迴龍的中正路兩側最被看好，主要理由有三：一、由火車站為中心發展的舊商圈已有數十年光景，可發展空間相當有限。二、位於中正路及保安街口的“光華營區”已遷移，新北市政府將此地租賃給「全球傳動科技」經營，預計將帶來數千名就業機會，其人流所帶來的商機與住屋需求也將跟進。三、第二期規劃中的捷運路線，串連起萬大─中和─土城─樹林之間的連動，樹林中華路、八德街、大安路轉中正路直行與捷運新莊線迴龍站相接，而中正路上停靠的大安中正站、光武中正站、三峻中正三個站區，相對於八德大安站、樹人家商車站來得親民。聞香下馬 樹林夜市樹林夜市位於樹東里及樹北里，主要以樹林車站及濟安宮為中心，早期是由火車站的交通便利性所發展出來的，隨著樹林日漸朝向都市型城鎮發展，樹林夜市也轉型為綜合型的夜市，白天當地是現代新穎的商店街道，到了下午四時以後，小吃攤開始悄悄地現身，一場令人聞香下馬的喧鬧，一直要持續到午夜十二時。雖然聲名不像台北都會區其他著名大夜市遠播，但是樹林夜市中聚集了美食、服飾以及各式生活實用服務，小巧卻機能齊全，且有位於火車站旁的地利之便，仍吸引大批晝伏夜出的食客，從四面八方而來。鹿角溪人工溼地為樹林區的一個人工溼地，位於大漢溪與其支流鹿角溪匯合處。該地原為廢棄之垃圾場，嚴重污染河川，2004 年起，台北縣政府開始清運廢棄物及整地，整建後以濕地為主體，利用水生植物及自然淨化工法進行大漢溪水質淨化工程，同時營造溼地生態環境，提供民眾休憩空間及生態教學場所。假日休閒好去處 青龍嶺青龍嶺有拾階而上的登山步道，約300 餘階，山林小道，景色十分優美，令人身心為之舒暢。除了觀景平台上可飽覽大台北盆地的日出與夜景，櫻花季時，從保安街二段45 巷進入，就可以欣賞到兩旁夾道歡迎的朵朵浪漫豔紅。結語從社會的發展歷程可發現樹林的文化多元性，長期移民的狀況使樹林人口分布了大量的原住民及客家人。2鐵1 高4 客運，共構樹林地區綿密交通路網，眾所矚目的樹林捷運系統通車營運，也將帶動樹林另一個整體經濟發展。加上周邊各行政區的房價持續上揚，相對低價的樹林看屋人潮已較前幾年增量許多，預料未來房市買氣也一定不寂寞！

【文 / 鍾運凱】1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？一、 乙可對1號土地主張民法第425條之1的租賃權由於土地與房屋為各別的不動產，得分別為單獨之交易，而房屋在性質上不能與坐落土地之使用權分離，換言之，使用房屋必須同時使用該房屋坐落的土地，因此民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」第449 條第1項規定租賃契約之期限，不得逾20 年，逾20 年者縮短為20 年，而依第425 條之1 規定成立之租賃關係，租期到房屋不堪使用為止，可以超過20 年。不過，民法第425 條之1 只是「推定」有租賃關係，也就是說，在當事人無法證明有無租賃關係時，應當被認定有租賃關係。但只要當事人能舉證，例如買賣契約書上註明：「買賣雙方不因本房屋買賣成立土地租賃關係。」或「買賣雙方對於本房屋座落之土地應另訂租賃契約，否則本房屋不點交。」如此即可證明雙方對於土地並無租賃關係，不適用民法第425 條之1。本題甲若無法證明雙方並無成立租賃關係，則1 號房屋買受人乙可對於1 號土地主張租賃權，即乙有占有並使用1 號土地之權利，甲不能基於土地所有權請求乙返還1 號土地。二、 丙可類推適用民法第425條之1對2號土地主張租賃權民法第911 條：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」典權人須支付典價予出典人，出典人亦可償還典價而贖回典物。由於典權是一種用益物權，範圍相當廣泛且無一定目的之限制，對於典物使用收益之權利幾乎與所有權人相同。如前所述，使用房屋必須使用土地，如不能使用土地，則房屋典權必然被架空，故應類推適用民法第425 條之1，使房屋典權人丙與土地所有人甲之間也推定有租賃關係，較為合理。三、 甲可對3號土地主張民法第425條之1的租賃權民法第876 條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」因此，甲若未拆屋改建，原可就3 號房屋主張有3 號土地之地上權。然而甲拆除3 號房屋改建4 號房屋， 3 號土地設定抵押權予銀行時，4 號房屋尚未存在，依最高法院57 年台上字第1303 號判例：「民法第876 條第1 項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物。」因此，甲不能對丁主張3 號土地之地上權。惟依最高法院49 年台抗字第83 號：「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。」因此，3號土地之買受人( 拍定人) 丁與4 號房屋所有人甲，仍得適用民法第425 條之1， 對於3 號土地推定有租賃關係。四、 結論乙、丙均非土地所有權人，卻都有使用土地之必要（使用建物必須使用基地），因此在買受、租賃建物或設定建物之用益物權時，無論雙方議定或基於法律規定，均應注意對於基地的使用權是否具備。甲對於3 號土地原可取得法定地上權，但因為拆屋重建致喪失地上權，只能推定有租賃關係，其效力大為減損。因此，建物拆除重建時應特別留意是否存在法定地上權。