2019 辦公租賃、工業地產 火熱受寵持續
2019-01-29
文 / 王人群 去年房市政策不確定因素減少,在央行仍維持低利率之環境下,房市買氣逐步回溫,建商亦積極獵地,從業者統計2018年土地成交量及金額來看,皆較前兩年提升許多。商用不動產市場雖受到國際經濟情勢動盪及房地合一稅制影響,投資動能不如以往,惟北部商辦/廠辦租賃市場仍然活絡,顯示使用者轉買為租之趨勢。在前些年打房造成投資熱錢移轉,再加上中美貿易戰促使廠商回流後,工業不動產市場近年價格大幅成長,市場出現缺地聲浪。回顧2018年,本刊整理近1年重大房市政策及趨勢如下:藍天綠地轉移 預期後市投資信心回溫在選舉結果尚未確定前,不動產重大投資仍持觀望態勢,以致2018 年部分地區投資推動不如預期。2018年底九合一選舉落幕,中南部地區多處由綠地轉為藍天,顯示部分民眾急於改變政經現勢心念,地區因政權移轉,將迎接一定之適應震盪期,2019 年重大開發仍存有變動疑慮,但預期投資信心已逐步回溫。 買賣移轉棟數回溫 規劃仍趨於剛性需求依內政部最新統計數據顯示,2018 年截至10 月之全國建物買賣移轉棟數計有23 萬棟,較去年同期增長約1.4 萬棟,顯示政策不確定因素減少後,消費者信心亦逐漸回溫,各地建案案場看屋人潮明顯逐步回流。惟不同於以往看俏之大坪數規劃產品明顯式微,現有產品規劃多因應消費者可負擔的小宅為主,2019 年買氣成長與產品規劃趨勢預料將會維持2018 年之態勢。危老、社宅成趨勢 滿足各類住宅需求危老條例實行1年多來,因容積獎勵誘因較大,民間機構及投資方詢問踴躍,申請案件數穩定成長,在相關優惠申請時程限制到期前,估計將有一波申請熱潮,協助老舊都市加速更新。因應多元之住宅需求及平抑房租高漲,社會住宅興建與包租代管陸續祭出,其中社會住宅興建在各都會區發酵,預計2020 年可達4 萬戶;包租代管施行期初火熱,惟仍處於發展初期,媒合數較低,在租賃市場制度尚未完全健全下,2019 年發揮之政策功效可能還是有限。台版肥咖條款上路 不動產將成為資產配置之避風港台版肥咖條款將於2019 年實施,屆時高資產人士、跨國企業、跨國職務多地領薪人士的薪資與資產配置等金融帳戶資訊,將會全面揭露,進行後續稅務用途及跨境金融帳戶資訊交換。不動產、珠寶、藝術品等有價商品,因其非屬金融帳戶不會被列入揭露資訊項目,預期成為資金避風港,在2018 年已陸續有豪宅個案傳出成交捷報,未來高端不動產市場發展可望得以擺脫近年頹勢,翻轉成長。辦公租賃與土地標售 來年料熱潮持續在經濟情勢不穩定及房市稅制政策趨於嚴謹的情形下,公司行號及投資者「持有現金為王」,對於不動產投資使用之策略轉買為租,如此於2018 年商用不動產市場明顯可見,以台北市近年新增加之商辦大樓來看,租賃去化情形穩定,預期2019 年將持續該租賃熱潮。2018 年土地投資市場則與商用不動產市場呈現兩樣情,數量與金額為近年之最,顯示土地仍是相當熱門之資金投入標的,雖然相較於前些年投資盛況,2018 年在有外部因素干擾下,土地投資多為自用型(或後續作開發)為主,明顯有觀望之態勢,2019 年不確定因素消除後,投資比例可望提升。工業不動產近年火熱 推升閒置標售及立體化政策在2014 年房地合一政策公布後,多數資金由以往住宅及商用之投資標的,轉往工業不動產市場,使得近年工業不動產價格快速飆漲,各地工業土地價格表現自2014 年來,合計已呈現翻倍成長,在價格排擠效應下,各地皆有喊出缺地的聲浪,惟仍有多處工業區土地呈現未使用閒置之情形,推升出閒置土地標售之方案。經濟部工業局於2018 年進行盤點後於年中公告,在2 年緩衝期尚未改善下,政府方會啟動「強制拍賣」作業;另外,因應都市工業區能更有效利用,在增加投資之情形下給予容積獎勵,如此「立體化」政策希冀平息缺地聲浪。兩政策以調控過熱市場立意為主,惟時限尚未到期,且投資期間冗長,預期2019 年工業地產將延續近年成長態勢。結論綜觀2018 年房市表現,各市場皆因政經情勢及參與者之資產配置心態,而有不同表現;而2019 年在房市政策較穩定下,不動產市場仍維持小幅成長。只是中美貿易戰尚未結束,研究機構觀察並判定短期內不會停息,預期未來1 年總體經濟表現、投資市場及利率變動,仍會是影響2019 年房市表現的主要因素。  

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觀察力,讓世界更美麗
2008-06-01
文◎郭騰尹         在青島的一間酒店上課,台下有六百位大多來自山東各地的學員,上課的大會議廳富麗堂皇,大型的圓頂下吊著璀燦奪目的水晶燈,在冬天北方寒冷的氣候裡,金碧的燈光和山東人的熱情一樣溫暖。當演講開始時,我問學員有沒有發現這個空間裡有什麼特殊的地方?大多數的人都開始環顧這個圓形的會議廳,有人說:「這是歐洲式的建築風格」、「這裡的圓柱有些像希臘的神廟」、「牆上有些像是故事為主題的壁畫」?等等。這些答案當然是對的,但是我想談的卻不是大家現在視線所看到的這些,他們忘了往下看,看腳下的「東西」,這是我一進會議廳裡就發現的,後來經詢問酒店的工作人員後,果然讓我大吃一驚。         學員們開始往下看,仍看不出這個有些破舊的藍色「地毯」有什麼特色?後來終於有人看出端倪了,所有的人都驚嘆譁然,原來這個地毯是特別訂做的,因為地毯的中心有著與圓頂呼應的圖形,而珍貴的是整片地毯是沒有接縫的,不像現在是一片片拼裝的。這張為酒店量身打造的巨大地毯是從歐洲來的,服務人員告訴我這個地毯在十年前就花了人民幣五百萬元,而牆上的十二幅玻璃壁畫每一幅也高達四十萬人民幣,這裡有著讓人稱奇的價值,但重點是一個人有沒有觀察的能力。         這種觀察的能力直接影響到一個人的溝通能力,甚至管理創新的能力。就像一位銷售人員要懂得去注意客戶無形中所傳達出來的訊息,當客戶喜歡我們與懷疑我們時,臉部會有什麼樣的表情?客戶的手部動作、說話的速度、眼光的位置都是一種無聲的語言,甚至客戶的穿著打扮、家裡的裝潢特色、書櫃裡的書、牆上掛的字畫或照片,都透露著客戶的愛好,而這些觀察所得到的資訊就足夠讓我們產生溝通的話題,進而了解客戶的需求,採取最有效的締結策略。有觀察的能力也代表著管理的能力,因為每一個人都有不同的特質,要能夠人盡其才就必須要懂得知人善任。有些人適合當業務,這些人不用教就表現非常傑出;有些人對事情有追根究底的本事,在實驗室裡可以當如魚得水的發明家。也因為個性不同,管理者就必須採取不同的教導甚至激勵的方法。         「這個世界不是缺少美,而是缺少發現。藝術家羅丹的一句話勾勒出創新的本質,人類的進步不是無中生有,而是一步一步的改善,而改善的動機必須要突破原有的工作慣性,因為習慣會讓我們變得麻木,會讓我們安於現狀,除非一個人透過觀察,發現有了更好的方法,人們才會有創新改變的可能。觀察力就是透過視覺產生聯想,進而找到新思惟以及解決問題的方法,甚至生命的答案。看一朵花可以感悟人生的變化,聽原野的聲音可以重拾內心的寧靜,你需要觀察的能力,讓人生不會有遺漏,讓它像呼吸一般的自然,這時你會發現生活繽紛了起來。crack car loan new online
優雅減壓空間設計 —摩登雅舍
2008-05-01
圖/文◎麥浩斯出版《漂亮家居》                各式風格都能掌握的摩登雅舍設計團隊,對於「風格營造」及「材質運用」的要求,能夠精準地為屋主把關,堅持以人性生活化角度創造居家應有的舒適、功能性,尤其是在於預算的掌控及結構安全重要性,透過重點材質製造視覺焦點及創意的設計達到預算控制的目的,讓屋主可以以平實的預算,實現心中的理想的居家。以本案為例,由於原先屋況並不好,必須使用將近1/3的預算在前置重整規劃上,因此總預算必須更精準地掌握,運用替代的建材及創意,讓空間保有一定的水準,卻又在預算控制內。 裝修預算如何掌握與分配         在入門玄關處,設計師選用了獨特的彩繪訂製玻璃,並在櫃體嵌上琉璃磚,不但營造出視覺焦點,成為絕佳的端景,透過光線隱約之間,也帶有人文氣息,雖然這樣的特殊材質單價較高,但由於只是局部使用,因此,整體的造價並不高,又能達到超值的效果。         原本的空間幾乎是沒有隔間,因此考量到全室如果全都以泥作方式隔間,又是一筆費用,而屋主又希望能多規劃一些櫃體,解決收納的問題,所以摩登雅舍建議,以收納櫃體做為隔間牆,不但同時滿足隔間牆兩面房間的收納需求,搶到了收納空間的運用,也省下了木作及泥作隔間的工程費用,一舉數得;此外,客廳電視主牆由於原本樓層並不高,又有樑柱的問題,因此為避免施作與樑齊平的天花板會讓樓層看起來更低更有壓迫感,設計師採用原天頂高度,規劃間接燈光及橫木,這樣的做法省下了天花木作的費用,柔和光線透過橫木灑下,增加空間暖度,也帶有自然氣息,主牆運用隱藏光線切割出光束線條,並在右側以鏤空設計加上光源,規劃擺飾品陳列端景,提升了居家質感;柔美溫馨的主臥也跟客廳一樣,利用原天頂的高度,不另外做天花板,而是在四邊週圍規劃間接照明,省下天花木作費用,而餐廳左面牆面捨棄繁複的拼貼方式,而是利用刻劃規則線條,視覺透過線條導引及延伸,感覺空間變更大,又能節省費用! 平價好設計不傳秘技 1 收納櫃牆取代泥作隔間         考量全室如果全都以泥作方式隔間,又是一筆費用,而屋主又希望能多規劃一些櫃體,解決收納問題,所以摩登雅舍以收納櫃體做為隔間牆,不但同時滿足隔間牆二面房間的收納需求,搶到了收納空間的運用,也省下了木作及泥作隔間的工程費用。 2容納全家人的大書桌         屋主夫妻兩人都從事專業的工作,因此書籍也非常多,需要一個兼具書本收納及工作室的書房,設計師在書房靠窗位置製作了一個ㄇ字型的大書桌,可容納全家人都在此閱讀或工作,兩側及下方也規劃了強大的收納機能,入門則設計了流線型的造型收納櫃,創造空間重點,也讓空間不因櫃體而感到有壓迫感。 3 充足小孩物品收納         遊戲室除了白色書櫃,深色木作門片拉開,裡面還隱藏了充足的格櫃,收納小孩衣物及棉被。 4 度假情境的休憩區         主臥在兩側及窗下都規劃了收納櫃體,並有一間更衣室,靠近陽台的位置,設計師還規劃了休憩區,採光充足明亮,充滿減壓度假情境,也呼應浪漫休閒的紗幔四柱床。 5櫃體與燈光結合更輕盈         從玄關的鞋櫃、餐廳的櫥櫃,到小孩遊戲室的書櫃,都與燈光做結合,讓櫃體更輕盈,感覺沒有壓力,櫃體以深淺木作的方式搭配,突顯櫃體線條,也讓空間更有層次感及延伸感。 6 美化也考量居家安全         餐廳除了大面積櫃體滿足收納需求,更巧妙的運用隱藏門及掀門,將原本跟整體調性不搭的逃生門隱藏起來,美化了空間也考量到居家安全。 7利用原高度取代天花板         主臥利用原天頂的高度,不另外做天花板,而是在四邊週圍規劃間接照明,省下天花木作費用,也能利用光線讓視覺向上延伸、放大空間。 8刻劃線條取代繁複拼貼        餐廳左側牆面捨棄繁複的拼貼方式,而是利用刻劃規則線條,視覺透過線條導引及延伸,感覺空間變更大,又能節省費用。 9間接燈光橫木取代天花板crack car loan new online

58倍與600倍的差別

2008-05-01
文◎郭騰尹 2007年美國次級房貸的風波造成全世界經濟的起伏,尤其是亞洲地區的股市更是一蹶不振,大陸及數億股民大多數都被套牢,那些賭性堅強的投資者瞬間財富縮水,每個人都在思考到底錢要放在哪裡才能保值。 石油的價格屢破紀錄,黃金的價格走昂,全球的熱錢不在熱戀金磚四國,而是Vista,它不是指微軟的新作業系統,而是五個國家英文字母的開頭,依序分別是越南、印尼、南非、土耳其、阿根廷。近年來中國大陸實施二稅制、物權法、勞動法,都讓經營的成本增加,原先習於大陸設廠爭取便宜人力資本的概念,其目的地已悄悄的轉向離我們較近的越南,而在台灣桃園機場的航班中,往越南各大城市的飛機載客數也明顯的增加。從數十年前的亞洲四小龍,到現在的Vista,我相信錢是流動的,能預測經濟的走向,掌握資金的最佳流向,就能創造最大的財富。 這雖然是全球的趨勢,一般小老百姓並不一定會感受到這五個國家與我們現實生活的密切性,但是,屬於你自己可以控制的金錢,你卻可以決定在不同的 時間點中選擇較有利的投資工具,而現在除了放在銀行裡之外,大多數的投資應屬股票、基金、或是房地產,這些方式在長時間的累積下也會有不同的價值。 舉一個故事為例,在英國有一名年逾古稀的男士托馬斯.休斯頓,在上個世紀的六0年代在銀行存了一百二十英鎊,但他後來忘了這回事,是他的前妻在整理資料時無意中發現的,前妻很禮貌的寄回來給休斯頓,這位老人家在四十年後想將錢領出來,到了銀行,連高層主管都沒見過這種老式的存褶,當然連帳號都已失效,不過為了誠信,銀行還是願意結清戶頭內的存款,只是老人家萬萬沒有想到,當時一百二十英鎊的錢在幾十年利滾利之下變成了七千英鎊,與過去相較足足翻了58倍。看到這則新聞,我想大家應該趕快去找找過去幾十年前開戶卻不曾使用過的存褶,即使那個銀行可能因為台灣旳金改而不復存在,但是那裡面的錢應該還是領得出來,而且金額恐怕會讓你血壓升高、心跳加速! 你會為增值58倍而暗爽嗎?提供你另一個思考模式吧!在六0年代,英國的一棟房子約三百英鎊,若年輕的休斯頓將該存款去抵押購買地點良好的房地產,那麼現在的房價應該翻的不是58倍,而是600倍!拿四十年前台北市東區的房價與現在101大樓附近的豪宅房價相比較,我相信各位都會同意,錢真的要放對位置才有意義。 我自己不懂股票與基金,但是選擇地段好的房地產是一個比較能夠保值的投資方式,很幸運,多年來我都是住在市區熱門地段中,而沒有選擇郊區,而我也幻想著會不會有600倍的成長發生在自己的孩子或孫子身上。想著,就有了興奮的笑意浮在臉上…… crack car loan new online
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