圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》 這一間全新、位於20樓，擁有180度廣角視野的預售屋，明代室內設計從結構、格局與周遭環境相結合進行設計，以開放隔間和通透材質，讓整間屋子通透明亮，給屋主一個獨立且視野遼闊的空間。《40坪、2房1廳、2人》

文 / 鍾運凱 大雄出租名下土地一筆予老王，老王設定地上權並且建造房屋一棟。老王過世，老王的兒子王一、王二、妻王太太，三人共同繼承了地上權及房屋。多年以後，王一、王二成家立業，陸續遷出。王太太一人獨居，打算換小房子，於是將房屋以1500萬元賣予小劉。就在王太太收取500萬元價款，即將辦理過戶時，才經代書告知土地法規定，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，於是王太太立即發出存證信函通知基地所有權人大雄。不料，大雄隨即回函表示，願意以1500萬之價格承購。此時，該屋業已賣予小劉，王太太進退維谷。 數日後，王太太發出存證信函告知大雄：依土地法第34條之1規定，出賣共有房屋應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；又依民法規定，不動產物權交易應以書面為之。由於房屋是王一、王二、王太太三人共有，而王一、王二並未出具授權書，所以王太太無權出賣房屋，本件買賣契約為無效。房屋既未出售，大雄當然沒有優先購買權。 同信函中，王太太又表示前約既已無效，此時再行出售，訂售價為3000萬元。此外，王太太又與小劉假立租約，交付房屋供小劉使用，並以擔保500萬元押金債務為原因，設定抵押權予小劉。大雄主張王一、王二、王太太應以1500萬元將房屋出賣並過戶予他，並且塗銷抵押權登記。試問，誰有理？ 一、王太太出賣房屋，未通知基地所有權人大雄，王太太、小劉間的買賣契約是否效？ 買賣契約為債權契約，雙方當事人意思表示一致時即為成立。買受人雖非基地所有權人，亦不因此當然無效。土地法第104 條第2 項規定：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10 日內不表示者，其優先權視為放棄。 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」所謂「不得對抗優先購買權人」係指以該買賣為原因之「物權移轉行為」，對於優先購買權人不生效力而言，此即「物權效力」。 倘該屋已移轉登記予買受人，優先購買權人得向法院訴請確認優先購買權存在，及塗銷該項所有權移轉登記。但原買賣契約仍為有效之債權契約，因此，被判決塗銷登記之買受人，可以基於買賣契約向出賣人主張債務不履行（出賣人有義務使買受人登記為所有權人）之損害賠償。 其實，未通知基地所有權人就出賣房屋予第三人，通常無法為移轉登記。土地登記規則第九十七條第二項規定：「依……土地法第104 條……規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」如果不能提出證明文件或切結書，地政機關將駁回登記申請；如果偽造文書，將觸犯刑法第211 條或第214 條，最高可處7 年有期徒刑！ 本案王太太出賣房屋，未通知基地所有權人大雄，王太太、小劉間的買賣契約仍為有效；即使王太太通知大雄後，大雄表明承購的意思（行使優先購買權），王太太、小劉間買賣契約亦不因此無效。惟此時就同一標的物存在二個買賣契約（一屋二賣），必陷於給付不能。 二、授權他人代理簽訂不動產買賣契約，是否必須以書面為之？ 民法第760 條雖有規定：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。」本條專指直接發生物權變動的不動產「物權行為」，例如「過戶」。不動產買賣契約之簽訂，並非直接發生物權的變動，僅使雙方當事人互負義務的「債權行為」，並不適用民法第760 條規定。最高法院27 年台上字第1436 號判例：「不動產物權之移轉，應以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不能生移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。」亦即不動產買賣契約不必以書面為之。 同理，授與代理權亦無需以書面為之。最高法院44年台上字第1290 號判例：「代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，縱代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面。」本案共有人王一、王二雖未出具授權書，如確有授權之意思表示，仍為有效。 三、王太太、小劉間佯立房屋租賃契約，並以擔保押金債務為原因，設定抵押權予小劉，是否有效？ 民法第87 條第1 項：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」所謂「通謀虛偽意思表示」，最高法院51年台上字第215 號判例：「指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。」王太太、小劉為增加房屋之負擔，假作租約並設定抵押，依民法規定為無效之法律行為，其租約不能對抗大雄。但抵押權既已設定登記，大雄須另行訴請法院判決塗銷該抵押權登記。 四、結論 本案王太太所犯的錯誤，在於買賣房屋時，未先通知優先購買權人，事後又基於偏差的法律認知而為主張，甚至企圖規避法律效果而做出脫法行為。由此可知，買賣房屋應選擇優良品牌的仲介公司，全程由專業的經紀人員代為處理，不但可以有效保障權益，也能隨時注意每個細節，以避免違法的風險。

鼓山區位於高雄市內西南方，西濱台灣海峽，背山面海，全區地勢大致平坦，熱帶季風氣候。傳說早期因港口有巨石，水急船行危險，行船出入常打鼓以求神助，故舊名稱之「打鼓山」。產業以工商業為主，漁業也頗為興盛，觀光資源亦相當豐富，區內的西子灣及壽山均為頗負盛名的觀光勝地。近年北高雄地區因為商圈及豪宅特區的崛起，人口數成長，有往左營區及鼓山區聚集之情況。

初夏的風，吹起一整片紫色的波浪，紫藍色如麥穗般的薰衣草，是這一季香氣的代表，徜徉在花田小徑，好好享受此刻放鬆的感覺！無法抗拒紫色的浪漫情懷……花語是：等待愛情。(圖/文◎鳳凰旅行社) ●薰衣草季：6月中~7月中

〈230坪、六房三廳、3人〉 喜愛自然、感情融洽的一家人，對於藝術創作也有著莫名的天份；此時，設計師展現設計巧思，滿足屋主對家的願望，打造出融入自然環境、家人情感的舒適住宅。 圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》

文 / 鍾運凱 案例   馬小姐向周先生購買房屋一棟，雙方談妥總價1000萬元，馬小姐並且支付30萬元作為定金。不料，此時出現另一位買主劉太太也想買這棟房子，並且出價1100萬元，於是周先生反悔不賣給馬小姐。馬小姐主張周先生應該加倍返還已支付的定金，共60萬元，然而經查周先生名下除了這棟房子以外，沒有任何財產與收入，而房子又即將出售給劉太太，試問馬小姐該如何保護自己的權利？ 如果馬小姐不主張加倍返還定金，而是堅持要買到房子，又該怎麼做？ 馬小姐向法院起訴，請求判決周先生應移轉該房屋所有權給自己，但是擔心審判的過程中周先生將房屋過戶給他人，又該怎麼做？ 解析 一、何謂「假扣押」？ 假扣押的「假」字，不是真假的假，而是「暫時」的意思。債權人為了保全其金錢（或者得易為金錢請求）之請求權，將來能夠實現強制執行的目的，因此「暫時扣押」債務人的財產或權利，禁止其處分。有此種保全的需要時，應向法院聲請「准許假扣押」的裁定，然後憑此裁定再向民事執行處聲請強制執行，例如查封債務人的不動產。 二、聲請假扣押裁定的要件 (一) 須向有管轄權的法院聲請 假扣押的管轄法院有三種：一、本案管轄法院，也就是將來提起訴訟時有權管轄該訴訟的法院。二、已經提起訴訟者，得向正在審理案件的法院聲請假扣押。三、假扣押標的所在地或登記地的地方法院。 (二) 假扣押聲請狀 聲請假扣押應記載三事項：一、當事人及法定代理人。二、請求及其原因事實。例如「請求給付新台幣60萬元」，原因事實即雙方訂立買賣契約並支付定金等情事。三、假扣押的原因，即釋明為何有日後不能強制執行或甚難執行之虞？例如說明債務人正在脫產的情況。 (三) 必須有要保全強制執行的金錢債權 民事訴訟法第522 條第1 項之規定，得聲請假扣押之權利，限於金錢請求或得易為金錢之請求，並且有假扣押之必要才可以。例如「請求拆屋還地」不是金錢債權，不能聲請假扣押。 三、假扣押裁定 法院准許債權人聲請假扣押時，會發給裁定書。假扣押裁定通常以債權人供擔保為條件，債權人未依裁定供擔保前，不得開始假扣押之強制執行。實務上，法院會以請求金額的三分之一訂為擔保金，例如請求金額是60 萬元，則債權人須提存20 萬元作為擔保金後，才能開始執行。 四、何謂「假處分」？ 假處分意即「暫時處分」的意思，是指「金錢以外」的請求權，為了保全將來的強制執行，而暫時對於爭執之物做強制處分。這是假處分與假扣押最大的不同。所謂非金錢之請求，例如交付子女、移轉房屋所有權、禁止行使票據權利等。 聲請假處分的程序與假扣押大致相同，惟法院通常訂假處分之擔保金並非請求金額之三分之一，而是該「請求」的全部價值。例如欲保全的請求是「返還土地」，若法院核定該土地之價值為1000 萬元，則訂擔保金為1000 萬元，債權人未提存之前不得執行假處分。 五、何謂「定暫時狀態之假處分」？ 「定暫時狀態之假處分」與「假處分」不同，依民事訴訟法的538 條第1 項規定：「於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分。」因此其目的並非僅在於保全將來「非金錢請求之強制執行」，也可能保護一般的利益。比方說，債權人為保全其移轉房屋所有權之權利，而聲請「假處分」，僅能發生「凍結」該房屋移轉的效果，實際上債權人尚未取得任何利益（必須等判決確定後，才能將房屋移轉登記到自己名下）。而「定暫時狀態之假處分」則可以暫時實現其利益。 例如確認土地通行權的爭執，在尚未得到確定判決前，如裁定許可「定暫時狀態之假處分」，則聲請人則可以通行該土地，享有現實之利益。 「定暫時狀態之假處分」必須具備以下三要件之一： 1.為防止發生重大之損害；2.為避免急迫之危險；3.有其他相類之情形而有必要。例如如果不能通行鄰地則工廠無法運送原料及貨物，將造成該工廠倒閉之重大損失，則該工廠可向法院聲請「定暫時狀態之假處分」。 六、何謂「假執行」？ 一般來說，當事人必須獲得「確定判決」才有執行力，才能憑該確定判決向民事執行處聲請強制執行。所謂確定判決，指不能上訴之判決，例如第三審判決。然而有時等待判決確定再聲請執行，緩不濟急，因此法院在判決確定之前先宣告「假執行」，當事人可以暫時取得執行力。 七、假執行的效果 假執行的效果與假扣押、假處分不同，後二者僅得為保全程序之執行，亦即保全將來強制執行而做的必要行為。例如假執行為保全金錢請求，只須扣押或查封債務人的財產即可達到保全的目的，不可加以拍賣。又例如，為了保全將來移轉登記房屋所有權之請求，而聲請假處分，則只需將該房屋作查封登記即可，不得移轉登記所有權。 假執行則不同。例如第一審判決被告應移轉登記房屋所有權予原告，並且宣告假執行，雖然被告上訴，原告仍可以持判決書向民事執行處聲請強制執行，將該房屋登記到自己名下。 八、結論 案例一，馬小姐請求周先生加倍返還定金共60 萬元，是「金錢」之請求，因此為保全將來強制執行，可在起訴前先向法院聲請「假扣押」，進而查封周先生的財產。案例二，馬小姐請求周先生移轉登記房屋所有權，是「非金錢」之請求，可在起訴前聲請「假處分」，禁止周先生將房屋移轉給他人。案例三，馬小姐向法院起訴請求移轉房屋所有權，可以在起訴同時聲請法院宣告假執行，如果第一審周小姐勝訴則法院可宣告假執行，那麼即使周先生繼續上訴，馬小姐仍可憑第一審判決書，直接聲請強制執行，將該房屋登記到自己名下。  

圖/文◎鳳凰旅行社 細看前朝後宮的繁華若夢… 因為一部部賣座的宮廷劇效應，讓許多人重新對這座深宮後院感到好奇，雖然都非正史，但無論穿越劇也好，架空劇也罷，能夠引起大家回顧中國史物的興趣總是好的，比較特別的是年輕一輩的旅遊族群，對歷史古蹟的排斥感大幅減低，朝聖紫禁城成了時下最流行的旅遊選擇，只能說戲劇魅力真的不容小覷。

圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》 屋主的期望：即使男主人經常在外經商，無法天天回家，但對家的關愛卻一點也沒少，希望居家空間不只是設計，還能融入屬於這個家的溫度與記憶，打造舒適無壓的放鬆空間。 70坪‧4房2廳‧4人