價格鬆動 北市公寓撐不住?!
2020-05-25
【圖.文/中信房屋研展室】 北市住宅市場有機會進場撿便宜嗎?根據內政部不動產交易實價查詢網站資料顯示,台北市公寓類產品今年第一季表現不佳,成交單價有超過半數行政區比往年來的低。中信房屋認為屋齡偏高的公寓類住宅目前正面臨青黃不接的時期,雖然成交比重仍高,但價格面出現疲態,不過這對於偏好公寓住宅的買方或許是可以伺機入市的好機會。 中信房屋根據台北市各行政區不動產買賣實價資料進行統計彙算,結果公寓竟是單價滑落佔全市行政區域最多的產品類型,全市僅有北投區、中山區和松山區交易單價強勢不墜,中山區甚至出現連年成長的凌厲格局,至於其餘行政區比起2019年則是價格略減,士林區、信義區與中正區更是連續兩年第一季出現價減的現象,顯示公寓價格確實出現鬆動。 北市住宅交易過往都有50%左右的比重為30年以上的高齡住宅,其中又以公寓為大宗,但由第一季的實價表現可以觀察出公寓價量的疲弱,僅有中山區一枝獨秀,房價走出不同的格局,今年第一季實價交易平均單價比起2018年同季就成長近24%。 中信房屋研展室副理張漢超表示,中山區公寓產品價格表現出色,消費者多偏好總價介於1000~2000萬元的物件,主要受惠於區域內的黃金生活圈,且幾近北市地理中心,前往北市其他區域都相當便利,因此造就公寓價格有撐的現象。 不過北市公寓成交價格明顯比起其他類型產品偏弱,主因還是與產品特性有關。 張漢超認為,雖然目前公寓產品仍為成屋市場的交易主力,不過畢竟屋齡偏高,買入後往往需投入不少精神時間與費用進行整理,且在房貸條件上鑑價也較為嚴格,除非路段及個人貸款條件俱佳,否則多少都會影響放款成數、利率甚至年限。屋齡偏高、賣相不佳,再加上人口老化、對於長輩居家進出造成不便,因此使得許多屋主正考慮換屋出售,倘若後續缺乏接手買方,那麼除非屋主能適時給予更好的讓價條件,否則公寓產品恐有青黃不接的現象。 張漢超指出,政府積極推動危老都更,有利於加速公寓產品的汰換,對於交易面具有正面的影響。現階段公寓賣方因受成交量下滑的影響,價格出現些微鬆動,幅度雖然有限,但對於偏好公寓類型的買方確實是可以議價的好時機。  

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買賣房屋,小心詐騙!
2009-10-08
      買賣房屋遭到詐騙集團的設局訛詐,因此損失大筆金錢,在目前社會風氣敗壞下屢見不鮮。尤其在不景氣的時代,正常投資管道不易快速賺到大筆財富,特別容易出現鋌而走險的不法之徒。大多數的人將畢生的積蓄都投注在購屋上,辛苦半生好不容易擁有屬於自己的房子,無論買屋或者賣屋,都必須提防詐騙集團的趁機入侵。究竟詐騙集團如何憑籍奸巧的手法,將買賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有?在買賣的過程中,應注意那些事才能避免受騙?本文試以三個案例說明。 案例一:      周董長期觀察房地產市場的動向,判斷高雄市愛河附近的地價將要飆漲,於是透過友人介紹,向屋主趙醫生購買了該地段的大廈一戶。由於周董的預算充足,不需要向銀行貸款,因此在過戶前便支付趙醫生百分之五十的價款,約定交屋同時再支付另外一半。而趙醫生也依約將所有權狀、身分證影本及印鑑證明交給代書辦理過戶。沒想到在辦理過戶手續時,地政事務所通知所檢附的權狀是偽造的,周董這時才發現大事不妙,而趙醫生早已不知去向。警方調查結果,發現趙醫生交付的權狀、印鑑證明及身份證全是偽造的,而且屋主另有其人,只是將房子出租予他人使用而巳。解    析:      購買房地產,目的無論是投資獲利,或者用來居住辦公,應注意的事項千萬不可省略。例如必須先向地政事務所申請土地建物登記簿謄本,才能了解買賣標的物的面積、所有權人、有無他項權利設定等情形。在簽約支付價金時,並應核對賣方身份證與所有權狀記載是否相符。然而,就案例一而言,幕後可能有偽造證件集團支持,才能偽造出連代書都無法判斷真偽的權狀及身份證。因此,事先到現場調查屋況及透過第三人保障交易安全就顯得非常重要。除了了解標的物的屋況及格局外,應適度詢問鄰居或管理員,或許可事先查知是否為假房東售屋。中信房屋提供「房屋交易安全制度」,在買賣交易全部完成前,買方所支付的價金會存放在銀行專戶內,賣方無法提前取得。就案例一來說,趙醫生無法在過戶前拿到價金,一旦在過程中發現其中有詐,周董的錢仍被保管在專戶中,安全無虞。 案例二:      丁丁欲出售位於台中市中港路市價大約兩千萬元的房屋,並在某大報刊登售屋廣告。某日,一位自稱天線公司董事長的迪西來看屋,對於丁丁的房子非常滿意,當場以兩千三百萬成交,但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手續。丁丁心想:自己沒有認識的代書,聽說一般交易慣例也是由買方找代書。而且迪西看起來豪爽氣派,有大老闆的派頭。於是不疑有他。隔天,迪西帶著代書小波,前來與丁丁簽訂買賣契約書,並當場支付頭期款四百萬元,丁丁也交出所有權狀等相關證件,並於過戶書類上蓋妥印鑑交由小波辦理手續。然而,此後就再也沒有下文。丁丁覺得過戶的時間拖得太久,向地政事務所調閱登記謄本,才赫然發現產權巳登記為丁丁所有,並巳設定抵押向銀行及地下錢莊貸款,總計兩千一百萬元,而丁丁與小波早巳逃逸無跡。解    析:      詐騙集團常用的手法之一,就是先給付一筆價款後取得賣方的信任,待交付證件後與勾結的代書快速辦好過戶及貸款,取得不法利益後逃逸。由於辦理登記時的證件完全是真實的,所以地政機關也核淮登記無誤,而代書本身也是涉案人,因此被害人很難防範。唯一預防的方式,只能選擇優良誠信的代書。然而一般人並不瞭解哪個代書值得信任,表面光鮮亮麗甚至擁有豪華寬闊的辦公室樓面,也未必不是詐騙集團的偽裝。因此,最好選擇著名的大型房屋仲介公司,例如中信房屋旗下擁有許多經過嚴格考核篩選的「特約地政士」,凡經由中信房屋成交的案件,既非賣方指定也非買方指定,而是由中信房屋指派特約地政士負責辦理產權登記手續,方便又安全。 案例三:唐三藏打算到天竺取經,遂將其名下所有的清淨精舍一棟出售予牛魔王,希望牛魔王能精修佛法。牛魔王只有總價三成的自備款,雙方在買賣契約中約定,尾款由牛魔王向銀行貸款後支付,並委託代書辦理過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利,而牛魔王也如期向銀行申請房貸,並經核淮對保。過戶完成及銀行貸款抵押設定登記後,代書通知買賣雙方會同至銀行取款,但約定的時間巳過,牛魔王卻遲遲沒有現身,經向銀行放款人員查詢得知,牛魔王早在唐三藏到達前巳將貸款領走,躲回遙遠的火焰山。從此,唐三藏再也找不到牛魔王了。解    析:      詐騙集團在買賣過程中完全不動聲色,完全按照合約程序進行,使得屋主放鬆戒心,在最後一道手續中利用時間差領取銀行貸款捲款潛逃得逞。最好的防範方式就是委託知名連鎖房仲品牌,例如委託中信房屋的「特約地政士」辦理銀行貸款,在買方以銀行貸款作為尾款的支付時,特約地政士會與銀行放款人員保持連繫,待買賣雙方到場後始能撥付款項。此外,申請貸款時買方須出具授權書,指示貸款銀行於撥款時,直接將款項撥付至中信房屋控管的「房屋交易安全專戶」保管,如此才有完整的防範。案例三的唐三藏,因為在交易中沒有中信房屋的專業協助,被牛魔王騙走七成價款,損失實在不小。 crack car loan new online
在自己的土地築牆擋路也算犯罪嗎?
2009-10-08
  案  例:    大老闆鍋抬民觀察到景氣有復甦的跡象,經濟寒冬似乎要過去了,尤其房地產市場漸漸復甦,因此想把資金投注在不動產上。鍋老闆想起雲林還有一大塊土地沒有使用,乾脆拿來蓋房子,景氣回升之後高價賣出就能大賺一筆。於是鍋老闆向銀行申請貸款,在那塊土地上蓋了三棟房子,其中一棟「紅海居」位在土地的最內側,沒有對外連接的道路,因此鍋老闆在土地上預留一條私設道路,可以對外連接。沒想到景氣不如預期的好,幾年後,房地產市場不但不見好轉反而大跌,連科技業也受到金融海嘯的衝擊。鍋老闆資金調度出現困難,因而無法按期償還銀行貸款,結果銀行向法院聲請拍賣鍋老闆名下的房子。      小演員陳灌蟋為了多賺點錢,經常出售自拍相片給雜誌社。辛苦了幾年,陳灌蟋終於存了一筆錢,他希望能在鄉下買一棟房子,遠離台北的喧囂。然而,看來看去,不是太過偏遠就是屋況不佳,好房子又很貴。朋友建議他去買法拍屋,陳灌蟋也覺得不妨一試。幾個月後,他終於標下一棟房子,無論環境、格局,各方面都相當不錯,而且拍定價格才300萬,根本就是撿到大便宜。這棟房子就是鍋抬民蓋的「紅海居」。      鍋抬民知道「紅海居」以300萬價格拍定,非常震怒。這棟房子花費他很大的成本,當初訂價至少要賣600萬以上才有利潤,竟然被這個只會自拍的陳灌蟋以半價買到。鍋抬民怒氣難消,於是他找陳灌蟋談判。鍋抬民趾高氣昂地說:「知道嗎?你買到『紅海居』也沒用,這房子出入都要通過我的土地,我不讓你過你連家都回不了。不過,如果你要買下那條道路,我可以用500萬賣給你。」陳灌蟋搖搖頭說:「我買房子才花300萬,買道路居然要500萬?你去搶比較快啦!」結果談判破裂。      鍋抬民心想,你不買土地就想通過,天底下哪有這麼便宜的事?於是,在房屋點交前一天,鍋抬民僱人連夜趕工,在緊鄰「紅海居」的自己土地,也就是那條私設道路上,築起一道圍牆。第二天,執行法官與陳灌蟋到現場一看,都傻眼了,公路與「紅海居」之間,只剩下一條僅容人側身通過的窄縫。陳灌蟋心想,難道我住在這裡的每一天,都必須這樣「擠」著出入嗎?真是太可惡了!因此,陳灌蟋一怒告上法院,控告鍋抬民妨害自由。   解  析:一、 所有權社會化      所有權雖然是私人的權利,但如果無限制地發揮個人的自由,逞一己之私,必定與社會共同利益相違背,甚至危害社會。所謂「所有權社會化」,就是指私人所有權,不僅是權利也含有義務,一方面是個人的權利,一方面對社會有應盡的義務,所有權人必須兼顧社會之利益,行使所有權的時候也應該同時顧及公共利益,不能以損害他人為目的。二、 公用地役關係      所謂「公用地役關係」是指私人土地在一定條件下具有「公用物」的性質,雖然所有權人仍保有其土地所有權,但其權利之行使應受限制,不可以妨礙公眾通行。案例中鍋抬民的私人土地已經成為「既成道路」而供公眾通行使用,因此產生了公用地役關係,鍋抬民不可以違反供公眾通行之目的而為使用。這在行政法院61年判字第435號、59年判字第638號、57年判字第276號、57年判字第32號、53年判字第157號、46年判字第39號等判例中,再三確認。三、 不可權利濫用      民法第148條第1項規定:「權利之行使,不得以違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」第765條規定:「所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物。」又依據民法物權編的相鄰關係,第787條規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。」第788條規定:「有通行權人於必要時,得開設道路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。」第790條:「他人有通行權者,土地所有人不得禁止他人侵入其地內。」案例中鍋抬民的土地已經設為一條私設道路,其所有權的行使,應當受「道路使用」這個「目的」的限制。何況陳灌蟋對於該「私設道路」有通行權,依法甚至可以自行開設道路,鍋抬民不能禁止陳灌蟋通行,頂多向陳灌蟋請求支付償金而已。   結  論:      鍋抬民雖然是在自己私設道路內建築圍牆,仍然構成妨害陳灌蟋的通行及居住,鍋抬民對於其所有權之行使,屬於「權利濫用」。而憲法第10條規定人民有遷徙居住之自由,國家有責任保障人民的遷徙及居住安寧,使其免於不法干擾。對於物質或精神作用之外力強暴、脅迫,國家應該為人民排除。所謂「強暴脅迫」,是指以實力不法加諸他人,但不以直接施於他人為限,如果間接施於物體而對他人造成影響,也算強暴脅迫。因此,鍋抬民建造圍牆用來阻礙陳灌蟋的通行、遷徙、居住,已構成刑法第304條第1項以強暴妨害人行使權利罪。      鄰居關係,貴在講信修睦,守望相助,所謂遠親不如近鄰。鍋抬民以這種方法逼迫陳灌蟋向他購買土地,不但破壞了鄰居和諧,自己也構成犯罪,得不償失。crack car loan new online
房東的留置權
2009-10-08
案例:      某甲向某乙承租房屋一棟,租期兩年,每個月租金2萬元。由於經濟不景氣某甲失業了,無力繼續繳房租,於是在房東某乙不知情的情況下,某甲悄悄搬家了。某乙得知某甲搬家相當生氣,因為某甲積欠三個月房租未繳,而且行蹤不明讓某乙催討無門。某乙開門進屋後,發現某甲走的相當倉促,不但室內凌亂,牆上還掛著一幅水墨畫沒帶走。某乙請人鑑定後發現該畫竟然是張大千的真跡,價值在100萬元以上。試問,某乙該如何處理這幅畫以滿足自己的債權呢? 解析:一、 何謂留置權?      所謂「留置權」,是民法上的一種「物權」,例如抵押權人對抵押的不動產有優先受償的權利,留置權人也可以在他的債權未受清償時,留置該動產。留置權的發生,必須是債權人占有他人的動產,而且債權的發生必須與該動產有「牽連關係」。所謂牽連關係,例如汽車維修廠商對於客人未付的維修費用,與該送修的汽車之間,就有牽連關係;房屋出租人的租金債權與承租人留在屋內的動產,也有牽連關係。但如果債權人一開始就知道該動產不是債務人所有,或者因為重大過失而不知,則沒有留置權。例如送修汽車之人有出示行車執照,汽車不是送修之人所有,而修車廠明知或者疏未察覺(汽車維修費用的債務人是送修汽車之人,不是汽車所有權人)。二、 租賃關係產生的留置權      民法第445條第1項規定:「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。」本條之規定僅限於「不動產」的出租人才有適用,而且只能就租賃契約所生的債權行使留置權。例如租賃契約終止後留置權的標的物必須置於該不動產,即使出租人未占有該動產,留置權也能發生。      此外,對於「禁止扣押」之物不得為留置。所謂「禁止扣押」之物,依強制執行法規定,是指:1、二個月間生活所必需之食物、燃料、金錢;2、必需之衣服、寢具及其他物品;3、職業上或教育上所必需之器具、物品;4、勳章及其他表彰榮譽之物品;5、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物;6、未與土地分離之天然孳息不能於一個月內收穫者;7、尚未發表之發明或著作;8、附於建築物或其他工作物,而為防止災害或確保安全,依法令規定應設備之機械或器具、避難器具及其他物品。三、 留置權的效力      留置權發生後,出租人得留置該租賃不動產內承租人所有的動產,如果承租人趁出租人不知而把留置物搬走,出租人可以提出異議。但如果被取走之物是承租人執行職務所需之物或為通常生活關係所需者,例如廚師的烹飪用具,則出租人不得提出異議。出租人一旦提出異議,可以不聲請法院,逕行阻止承租人取走留置物,而且在承租人離去租賃的不動產時,還可以占有該留置物。此外,如果承租人趁出租人不知,或者不顧出租人的異議而將留置物取走,出租人有權終止租賃契約。四、 留置權的消滅      留置權因下列幾種原因而消滅:第一、承租人取走留置物,並非趁出租人不知或出租人沒有提出異議。第二、承租人提出擔保。第三、第三人因善意取得該留置物的所有權或質權。例如承租人在出租人不知的情形下,在公開的市場出售留置物,而被善意第三人買到,此時出租人不能再對善意第三人主張自己對該物有留置權。五、 留置權的實行      出租人實行留置權,必須債權已屆清償期(例如已經到期的租金),且必須定一個月以上的相當期間,通知承租人,並且聲明「如不於該期限內為清償時,即就其留置物取償」,如果留置物為第三人所有或存有其他物權而為出租人所知者,也要一併通知。如果無法通知(例如承租人行蹤不明),於債權清償期屆至後,經過六個月仍未受清償時,出租人也可以實行留置權。      實行留置權依法準用實行「質權」的規定,方法有三種:1、拍賣留置物,就其賣得價金而受清償。2、與承租人或留置物所有權人約定取得留置物的所有權。3、約定以拍賣以外之方法處分留置物。拍賣留置物也可以經公證人、警察機關、商業團體或自治團體的證明,依照市價變賣之,但在拍賣或變賣前,除非有無法通知的情形,仍應再次通知留置物所有權人。六、 結論      某甲積欠某乙房租三個月,共6萬元,某甲又在房屋內留有張大千名畫一幅,某乙對於該畫自可主張留置權。此時,某乙得發出存證信函給某甲,表示反對某甲將該畫取走的意思,並聲明:「請台端於文到一個月內清償積欠的租金共計6萬元,如逾期未清償,本人將就上述之留置物取償。」依題意,某甲行蹤不明無法寄送信函,依民法第936條第3項之規定,於債權清償期屆至後,經過6個月仍未受清償時,某乙亦得行使留置權。crack car loan new online
簡介地役權
2009-10-08
§ 案例      某甲想在其擁有的A土地上蓋房子,然而北側的聯外道路太窄,路線又過於彎曲,如果能在鄰接南側的B土地上開闢一條較寬的道路,不但與高速公路的距離能夠縮短許多,將來房子的價值也能大大提高。於是某甲與B土地的地主某乙達成協議,每年支付地租10萬元給某乙,讓他開闢道路。解決了道路問題,某甲便開始蓋房子,沒想到房子剛蓋好,某乙就將B地出售給某丙。新地主某丙主張收回B地,除非某甲每年支付30萬元租金,否則不能繼續使用道路。某甲心想,每年30萬元也不算太貴,但他擔心將來某丙又將B地賣給他人,又必須重新訂約,更糟糕的是,萬一新地主根本不同意開放通行怎麼辦?有沒有一勞永逸的辦法呢? ※ 解析一、 何謂「地役權」?      所謂「地役權」是指為了增加土地的的利用價值,使地主對土地的「支配力」能達到他人土地的權利。民法第851條:「稱地役權者,謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。」增加了利用價值的土地稱為「需役地」,而因此使用收益上受到限制的土地稱為「供役地」。例如需要對外通行的土地是需役地,而被通行的土地就是供役地。除了「通行地役權」之外,包括引水、排水、汲水、建築、放牧、採取砂石等等,都可以設定地役權。      為了調節相鄰土地之間的利用,達到「物盡其用」的目的,民法在所有權章(第775條~第798條)有「相鄰關係」之規定,其作用與地役權相同。然而相鄰關係是基於法律規定最小的調節,目的在使土地所有權能發揮其基本功能。如果超過其基本功能,要產生更大的利用價值,則必須有從屬於所有權的其他權利,這就是地役權的目的。      例如土地與公路之間沒有適宜之聯絡,以至於正常的使用發生困難,地主可以基於其所有權,向鄰地所有權人主張民法第787條之「袋地通行權」。但如果土地與公路之間「有」適宜之聯絡,但地主想要採取更好的通行方式任,則只能經鄰地所有權人的同意,不能主張袋地通行權。二、 地役權的法律性質      要發生地役權,必須有兩個土地存在,「需役地」之地主必須在「供役地」上設定地役權,因此,地役權是一種利用他人土地的「物權」。供役地的地主所負擔的義務是「容忍義務」,也就是必須容忍他人使用自己的土地。基於物權的效力,即使供役地移轉給他人,甚至由他人繼承,都必須繼續承受此項容忍義務,而不能主張所有權而排除需役地的利用。此外,如果在同一土地上的同一項利用,已設定地役權,地主又以契約供第三人使用,則地役權優先於該第三人的使用權,這就是「物權優於債權」的原則。三、 地役權的取得      地役權通常須由需役地的地主與供役地的地主之間,訂立設定契約,但也可以由供役地地主單方面的「捐助行為」或「遺囑」而成立。地役權的設定,非經「登記」不生效力,而且其登記必須記載供役地之標示及地役權設定之目的、範圍。土地登記規則第109條規定:「地役權設定登記時,應於供役地他項權利部登記,並於需役地標示部其他登記事項欄記明供役地之地號。為地役權設定登記時,如需役地屬於他登記機關管轄,供役地所在地之登記機關應於登記完畢後,檢附供役地登記用紙他項權利部影本通知他登記機關辦理登記。」      此外,地役權也可以依「時效」取得。民法第769條:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」第770條:「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」第772條:「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」以「通行地役權」為例,如果地主一開始通行鄰地時,並不知道自己無權通行,而且不是因為過失而不知情(例如地界不清),則繼續公然且和平的通行,長達十年,則有權向該鄰地所有權人請求登記通行地役權。四、 地役權的消滅      地役權在以下幾種情形下消滅:(一)土地滅失,或者事實上不能達到目的。例如「引水地役權」在該水源斷絕後,地役權消滅。(二)供役地被徵收。如果是「需役地」被徵收,則地役權一併被徵收,不當然消滅。(三)存續期間屆滿或解除條件成就。(四)混同。就是需役地的地主取得供役地的所有權。地役權消滅時,供役地所有權人得請求塗銷地役權登記,如果地役權人不同意,得請求法院判決。五、 結論      案例中,某甲為達到增加A地利用價值的目的,與B地的地主訂立契約取得通行權。然而一般的「債權契約」只有在特定人之間才有效力,一旦所有權讓與他人,則無法以該「通行權契約」對新所有權人主張權利。B地出售並讓與某丙後,雖然某乙無法繼續履行與某甲之間的通行權契約,可能構成「違約」而負損害賠償責任,但A地的通行問題還是不能解決。要想一勞永逸的取得對鄰地的通行權,最好的辦法是設定通行地役權。設定後,縱然某丙再將B地所有權讓與他人,甚至某甲將A地讓與他人,無論輾轉讓與多少人,A地的通行權均可獲得保障。crack car loan new online
房價友善的台北理想居-三鶯地區
2009-10-08
文◎行銷企劃部       台北縣三峽鎮位於台北盆地的西南隅,三面環山,東與新店市為鄰,南接烏來鄉及桃園縣復興鄉,西面與鶯歌鎮相鄰,北連樹林市及土城市,因地勢之故,層巒疊嶂,翠谷青峰的山區綿亙數十公里,景觀自然秀麗。三峽鎮現以國立台北大學為核心,形成著名的「北大特區」重劃區,而緊鄰三峽的鶯歌鎮雖然行政區上劃歸台北縣管轄,但居民生活與桃園縣較為密切;鶯歌鎮境內盛產窯土,陶瓷工藝成為區域的最大特色。 台灣景德鎮      近一、二十年間陶瓷業已取代農業成為當地標誌的鶯歌鎮,現今鎮內的陶瓷相關產業工廠及店家已超過千餘家,所生產的產品有屬於建築用的琉璃瓦、地磚、壁磚、衛浴設備等,亦有裝飾或日常用品的藝術花瓶、仿古花瓶,茶壺、家庭器皿、兒童玩具、裝飾品,以及工業用的精密陶瓷等,近年來台北縣立鶯歌陶瓷博物館落成,每逢假日,參訪的遊客不勝其數。 交通連結帶動房市      三峽復興加盟店經理詹智民表示,國道三號改變了三峽與鶯歌對外交通習慣,北上約20-25分鐘可抵達信義計劃區,近期話題火熱的南港區域也只要35-40分鐘就能到達,南下從三峽至桃園機場也只需20分鐘的車程,對於商旅人士來說,也是另一種生活上的便捷。交通縮短了台北市與三峽的距離,除了帶來人潮外,同時也帶來無限商機。因為城鄉的不同,拉大了房屋價位差異,但若能掌握以交通縮短距離的原則,多花20-30分鐘,就能用台北市的四分之一房價在三峽購得很好的產品。在新移民的外來購屋客層中,多以換屋族或是退休族來此的比重最高,北市以南港區、大安區、信義區及文山區佔大宗,北縣則以新店市、中永和及板橋市最愛三峽。 2009年大台北中古屋平均成交房價         單位:萬/坪 縣市 行政區 大樓 公寓 台北縣 三峽鎮 11.5 6.8 新店市 22.3 21.5 中永和 22.6 19.3 板橋市 24.8 21.3 台北市 大安區 53.3 51.6
壁紙設計多元 妝點居家空間
2009-10-06
【網路地產王/綜合】   因為台灣地處亞熱帶,溼熱的氣候,讓不少民眾對壁紙這類產品避之唯恐不及,就怕潮濕讓壁紙發霉,反而破壞居家的設計美感,但近年來,台灣的壁紙設計與黏貼技術大為精進,開始成為不少年輕族群的最愛! ■ 設計壁紙受歡迎 大面積張貼不易  由於台灣的房價較高,因此建物乃以中小坪數為主,採用單一淺色塗裝牆面,不但能減輕視覺負擔,也可提升明亮度與較寬廣的視覺效果;另外,由於空氣品質與溼度使然,台灣的住戶也鮮少像西方家庭般採用大型壁毯、吊飾等物品妝點室內。  因此,對部份年輕人、學生或獨自租屋的朋友來說,可能會希望在單調的牆面上多做些變化。其中,最能營造特殊風格的夜光貼紙、彩繪,曾經大受喜愛;近來,則由設計感、質感皆相當出色的新一代壁紙較受歡迎。在過去,壁紙通常是大面積全貼式設計,在施工前必須詳細丈量,並搭配接著劑、刮刀等周邊用品,整個過程並不輕鬆。■ 新背膠重貼設計 DIY也能輕鬆做  而現今的產品,則大多採用拼圖式圖樣,且充滿設計感;為了提高黏貼成功率,此類產品所附的背膠,幾乎都具有重複黏貼功能,讓使用者可依據自己喜好進行佈置,並進行數次位置調整,以呈現出最符合預期的效果。  不過,建議消費者,在選購前,除了依照房間色調、喜好選擇圖樣外,還需要注意此類產品的售價並不便宜,大多會較消費者預期的高上一截,有預算考量的朋友記得多加比較,而設計感十足的壁紙,不但可以為單調的室內設計,畫龍點睛,還能展現個人獨沽一味的質感,是現在最流行的居家設計趨勢。  crack car loan new online
四坪霸主 小套房大隔間
2009-09-30
【文/曾炳鈞】  「蝦米?四坪大的套房也能裝潢隔間?」當下獲知採訪個案的第一個念頭,心裡很是納悶,總坪數僅四坪左右的小套房,能做什麼樣的裝潢設計,更無法想像加上了隔間,將變成什麼模樣。直到實地參觀這間小套房,心中的疑惑頓時獲得解答,其實只要掌握「視覺穿透」原則,小套房也能擁有大隔間。 ■ 套房挑高3米6 空間彈性設計  好吧!我承認,還沒踏進這間僅四坪大的套房之前,心裡不免有些預設立場,總擔心屋內過度狹隘,說得誇張點,難不保會引發「幽閉恐懼症」。不過事後證明,我的擔憂是多餘的,踏入玄關,感覺異常地寬敞、通透,不過「真的只有四坪大嗎?」我納悶。  玳爾室內設計師朱志峰笑說,真的只有四坪大,只不過這是挑高三米六的套房產品,所以能藉由室內設計的彈性規劃,多「變」出一些空間。由於設計師與業主長期配合,雙方已建立合作默契,深知業主的裝潢需求,期盼打造一間簡約的日式商務套房,以便日後租給來台出差的日本商務客。■ 善用「格柵」 套房隔間有解  設計師進一步說明,這間套房的原本格局其實不太好,活像是一把菜刀,入口處的玄關佔地過大,成了虛坪,只能在玄關處的右側牆壁,懸掛穿衣鏡,左側加設穿鞋座席。至於正前方的層架,不僅是區隔內外的隔間,也是進門的端景,上頭可擺放居家飾品,妝點屋主的個人品味。設計師善用「格柵」手法,打破小套房不宜隔間的迷思。   格柵的優點就是「有點隔,又不會太隔」,無論視覺、光線、空氣,幾乎不受影響,又能產生「區隔」的效果。於是轉個彎,設計師再度運用格柵手法,區分出玄關與廚房空間。「一字型」的開放廚房,小巧精緻卻五臟俱全,日本人最注重的收納功能,設計師也設想周到。料理台的上方,一系列量身訂作的懸吊櫥櫃,後側是頂天立地的收納櫃,具有多功能的儲藏空間,可擺放小型烹飪家電,整齊不顯凌亂。   值得一提的是,這個電器收納櫃的木作材質,遠看似乎沒啥特別,近看就能瞧見粗獷、樸實,兼具手感的木質表面,設計師解釋,這叫做「風化木」,因為貼上比較厚的木皮,經過二次加工,可媲美實木的質感,價廉物美。至於廚房的地板,乍看之下原以為是木質地板,其實不然,設計師考量防水、耐磨等因素,特地選用仿原木的塑膠地板,價格比木質地板至少便宜一半以上。■ 秉持「一物多用」 空間再小也不怕  來到和式起居間,地板離地約35至40公分,人體工學的高度設計,不必盤腿而坐,也不必花錢多買張凳子,地板的高度正好可充當書桌兼梳妝台的座椅,「一物多用」以及「化繁為簡」是小宅裝潢的最高境界。   起居間除了電視矮櫃之外,沒有多餘的綴飾,鋪滿竹地板,維持一貫的日式典雅,柔美的芋紫色壁紙,點綴金屬色澤,透露低調奢華。可升降的電動桌,仍秉持「一物多用」的原則,可當餐桌、書桌、辦公桌、當然也可以是大玩方城之戰的麻將桌。累了嗎?沒問題,爬上滑動式的木梯,夾層部分等於是一個大通舖,自然原木色系溫馨舒適,保證一覺好眠。 【網路居家王design.vrhouse.com.tw】crack car loan new online
慾望城市衣帽間 置物收納有一套
2009-09-28
【網路地產王/綜合】  擁有一個屬於自己的衣帽間,是不少愛美女孩的共同心願,但現在集合式住宅的空間不足,即使勉強擠出空間規劃成為衣帽間,也格外需要做好空間配置利用,讓效能發揮到最大,同時必須兼顧使用的方便性! ■ 一坪以上大小 寬度至少80公分  以衣帽間的大小而言,至少應該要規劃一坪以上的面積為基本條件,而寬度則至少需要140cm,若雙面都要放置衣物,則最好有200cm左右的寬度,才能擁有充裕的更衣活動空間;如果空間真的很有限,又想硬擠出一間衣帽間的話,走道寬度至少也要80公分,才能提供人在裡面更衣及轉身,否則,一不小心可能會卡在衣帽間裡。  如果要在豪宅中規劃較大的衣帽室,現在很流行在中間放個精品櫃,可以將飾品或腰帶等零件,另外騰出空間放置,除了出門挑選時較方便,也能呈現主人家特有的質感品味。■ 依個別需要設計 善用每吋空間  衣帽間除了空間要大,如何善用每一吋空間,也十分重要,而衣帽間裡,如果只是單單拿來放衣服,就太小看它的功能了。事實上,在規劃衣帽間前,必須先了解自己的衣服數量與種類,並評估未來增加幅度,或是衣物的淘汰速度;此外,皮包、鞋子、皮帶、領帶等配件,及寢具收納,最好在衣帽間規劃時,一併考慮進去。  根據存放形式,衣物可區分數種設置方式,衣帽間的基本收納形式,則可細分為吊掛、疊放、內衣、鞋、提包、配件、其他等幾個區域。以大衣及襯衫為例,就屬於非掛起來收納不可的衣物,才能避免產生皺折;最好還要規劃一區貼身內衣專用櫃,才能確保自己的內衣不變形;而貼身衣褲不能跟臭襪子擺在一起,而換穿衣服的動線,也要清楚規劃,才能在出門前快速找到。此外,規劃時最好要預留大型儲物空間,可放置如行李箱或是換季打包的衣物,如此櫥櫃也能有效率的運用。【網路居家王design.vrhouse.com.tw】【圖片由特力屋提供】crack car loan new online