案例：     某社區管理委員未經區分所有權人會議決議通過，亦未以公開招標之方式，即自行承包該社區大樓之牆壁與天花板粉刷工程，又未簽訂書面契約、未開立發票，且工程品質極差，造成環境髒亂。試問：該管理委員有何責任？ 解析： 一、 管理委員的職務     依公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」     本題公寓大樓之牆壁與天花板粉刷工程，應非屬第11條第1項：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」而應屬地36條第2款之「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，為管理委員會之職務。管理委員會執行職務原則上應以「決議」為之，惟法律並不排除個別管理委員單獨執行上述管委會之職務，但如「規約」明定須共同執行則從其規定。 二、 管理委員與區分所有權人之間之關係     最高法院94年度台上字第1256號民事判決：「公寓大廈管理委員會並無法人地位，其主任委員執行社區事務對外所生之一切權利義務，仍歸於區分所有權人全體，故主任委員雖非由全體區分所有權人直接選任（由區分所有權人選舉產生之管理委員間接選出），惟得否依此即謂主任委員非由全體區分所有權人或全體住戶所委任？且被上訴人召集之區分所有權人會議，倘係由無召集權人所召集而屬上述當然自始完全無決議效力之情形者，則能否逕認被上訴人被選出擔任該社區主任委員，並非係由社區全體住戶委任，並進而認上訴人變更之訴為無理由，尤非無再進一步推求之必要。」簡言之，最高法院認為管理委員係由全體區分所有權人或全體住戶共同「委任」。又台灣高等法院99年度再易字第144號民事判決：「管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定即明。查再審原告係由天○大樓召開區分所有權人會議依法設立之管理委員會，並與該大樓之各區分所有權人間分別存有委任關係，此為再審原告所自陳。」亦認為雙方具有「委任關係」，應依民法委任契約履行義務。 三、 管理委員違背職務之責任      由上所述，可知管理委員與社區住戶之間具有委任關係，且公寓大廈管理條例亦明定其職務，換言之，此種委任關係並非針對具體事務為委任，而係概括之委任，其委任內容即以前述公寓大廈管理條例第36條各款及規約所定之職務為其範圍。刑法第342條規定：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」     又最高法院93年度台上字第429號刑事判決：「上訴人未經豪美大樓全體住戶大會之授權，復未實際估算豪○大樓全體住戶所受之損害，即擅自代表豪○大樓管理委員會與原○公司成立協議，除同意以書面撤銷原○公司未按圖施工部分之檢舉外，復承諾對原○公司於施工中損害鄰房等事宜所造成之損害，不再要求任何賠償，並以存證信函寄交台北縣政府撤銷前開檢舉，俾便原○公司順利取得使用執照，嗣台北縣政府工務局使用管理課承辦人員，即以檢舉人即豪○大樓管理委員會已與原○公司和解並撤銷檢舉為由，發給原○公司黃金幹線大樓使用執照，原○公司因此獲得不法利益，致豪美大樓住戶檢舉原○公司興建黃金幹線大樓所生之損害仍然存在而權益受損，上訴人意圖為第三人不法之利益及損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益。」亦未排除管理委員成立背信罪之可能。 四、 結論     本案管理委員承包牆壁與天花板粉刷工程如有怠忽職責，或為圖利自己或他人致工程品質粗疏影響住戶權益，可能構成民事賠償責任甚至刑法上的背信罪。至於粉刷工程之契約縱未以字據為之，只要雙方當事人之間以口頭約定亦有契約效力。是否應公開招標應視「規約」或「區分所有權人會議決議」對此有無規定，若無規定，只要該項工程尚屬管委會的職務範圍，則管理委員自行承包並非當然違法。 <中信房屋報導_法律信箱 2012年5月份> 

屋主期待：買下這屋齡25年的透天住宅當作新婚居所，但是管線老舊凌亂不堪，且有嚴重的璧癌和白蟻，希望透過采荷設計的丁荷芬及馮慧心設計師，解決老屋難纏的璧癌漏水及白蟻等問題，並利用自然元素，營造出溫馨的氛圍。

王老先生有塊地，價值3000萬元。他有兩個兒子「大王」、「小王」，均已成年。大、小王見父親年事已高，盤算著如何分配父親的遺產，於是私下約定將來土地歸大王，但是大王應支付小王1000萬元並且負擔撫養母親的責任。 王老先生過世後，該筆土地價格飆漲了一倍，小王心有不甘要求重新分配，是否有理？ 重新分配時，母親告訴兩個兒子，其實父親在外面欠下大筆債務尚未償還。大、小王與母親商量後，三人同意將土地歸屬大王一人所有，但大王必須單獨負責償還父親生前一切債務。五年後，債權人張三出面主張王老先生欠他6000萬元，在他生前就已經到期了，要求繼承人連帶負責。而繼承人當初並未向法院陳報遺產清冊。試問小王和王老太太得否拒絕償還債務？

越來越多的亞洲人與台灣旅客熱愛郵輪旅遊，國際知名的郵輪船隊也積極搶進亞洲。 今年，皇家加勒比海郵輪派出了近十四萬噸的豪華郵輪~海洋航行者號(Voyager of the Seas)來到台灣的基隆港，屆時，將是停靠台灣搭載旅客的郵輪中，最大的一艘。

          位於台灣最南端、饒富南國風情的屏東，地處熱帶，面積大約有二千七百多平方公里，東臨太平洋（菲律賓海），西臨台灣海峽（南海），兩者以鵝鑾鼻南端為界，南臨巴士海峽（呂宋海峽），北接高屏溪上游和高雄為界。 目前，屏東縣計有1個縣轄市〈屏東市〉、3個鎮〈潮州、恆春、東港〉，及29個鄉。產業結構上偏重農、漁業，是個富裕的魚米之鄉，民風純樸，物產豐富。近年來大力推動觀光產業，使得黑珍珠蓮霧及黑鮪魚已成為屏東縣最具代表性的特產。     落山風         在氣候上，熱帶季風氣候的屏東，全境皆在北回歸線以南，年平均氣溫約為24.5度，夏季長達九個月，但憑著台灣海峽、巴士海峽與太平洋的圍繞，加上海洋性熱帶季風不停地吹拂，調節了熱氣，最熱的七月平均氣溫反較台灣其它地區低。屏東的冬天因為大武山山脈與中央山脈的屏障，阻隔了冷冽的東北季風，加上緯度偏低，日照充足，除了幾天寒流來襲的日子外，這塊土地仍有一個如暮春陽的冬天。 落山風則是恆春半島冬季特有的天氣現象。每年十月到隔年三、四月，冬季的冷氣團沿著中央山脈南下，當吹到恆春半島時，遇上陡降的低矮丘陵地形，讓風終於有了出口，再加上橫向的小山形成風道，面海廣闊，強風形成直撲之勢，當地居民俗稱之為「落山風」。在落山風的季節裡砂塵蔽天，有若颱風，常會影響車輛的行駛。早期當地的房屋窗戶也多採用窄小低矮的設計，形成當地特殊的景觀，不過也是因為落山風的緣故，恆春三寶之一的洋蔥才特別甜美呢。   太陽城  屏東市         屏東藝術館加盟店店長邱正良說明，屏東市舊名「阿猴」或「雅猴」，為屏東縣的縣治及首善之區。區內地勢平坦，物產豐富，氣候上屬熱帶季風氣候，是全台灣日照時數最長的城市，而有「太陽城」的封號。         邱正良店長指出，屏東市房產多以透天產品為主，集中在瑞光路一帶，平均房價在400萬~500萬可整棟購得，其土地持分大多在25-30坪之間，樓高三層半，建坪約55-60坪有車庫的格局作為規劃。大樓產品在這裡屬於稀有，購買族群以年輕人的接受度較高，目前大樓多為中古物件為主，屋齡在15-20年左右，集中區域以廣東路與中正路這二條主要道路上，位於博愛路的「崇仁國宅」預計民國103年交屋，是屏東最新的大樓規劃產品。   市區生活圈         屏東藝術館加盟店店長邱正良補充，市區內主要生活圈都在重劃區內：一期重劃區以和平國小為主，由廣東路及華正路組成，該區商業活動熱絡，家樂福、大型餐廳、瑞光夜市在此。二期重劃區以鶴聲國小向外擴散，新興商店及門市集中，由建國路與華盛街二條街道組成，此區有別於其他房市區塊的特色是大樓與透天店面混搭，造就店家多種不同的營運方式；如85度C、宇鶴加大型麵包店在此經營。三期重劃區屬於地區型的豪宅部落，範圍由德豐街、興豐路、華二街等三條路段組成，這兒商業行為較少，多以純住宅型的透天別墅興建，目前區域的住戶多為學校校長，企業主老闆或高階主管為主。    <<屏東市生活圈>> 單位：總價/萬元 生活商圈 路段 大樓 透天/三年內 透天/中古 一期重劃區 廣東路、華正路 -- -- 700-1000 二期重劃區 建國路、華盛街 220-270 -- 500-800 三期重劃區 德豐街、興豐路、華二街 -- 1300-1800 700-1000     潮州鎮        潮州延平加盟店店長曾財和表示，潮州鎮位於屏東縣中央，地處屏東平原，是縣內僅次於屏東市的第二大市街，居民以河洛人為多，亦有少數客家人，主要商圈以冷熱冰圓環商圈及三角公園商圈最為熱鬧。 冷熱冰商圈：由延平路、長興路、新生路、建基路、清水路等五條主要道路組成。傳統的中正市場是當地居民重要的購物集散地，而大型賣場與餐飲如燦坤3C、京城體育用品、公牛隊牛排館、旗魚黑輪以及最知名的冷熱冰….等，也都集中在這裡，是在地人與外地客的主要消費區塊。 三角公園商圈：其特色以金融業與精品百貨取勝，是潮州火車站延伸過來的商圈，組成路段以中山路、新生路為主。多家銀行匯集其中，三商百貨、吉市多百貨、精品服飾吸引區域內年輕客層於此消費。         潮州延平加盟店店長曾財和補充，上述二個商圈在房地市場上皆以透天店面為主力，區域內近期無新建案釋出。透店屋齡在20-25年，建坪則以50-60坪的三層樓規劃為主。目前租金行情約在4萬~5萬/棟/月，若僅以一樓租賃為需求，每月租金約在2-3萬之間(租屋需求仍以整棟居多)。興建中的高架鐵路(台鐵)預計民國103年可完成，將由高雄連結至潮州，通車後周邊房價有望補漲。   <<潮州主要商圈透店房價>> 商圈 路段 售價(總價/萬) 租金(萬/月) 冷熱冰商圈 延平路、長興路、新生路、建基路、清水路 1500~2000 4~5 三角公園商圈 中山路、新生路 註：地坪20~25坪。建坪：50~60坪。樓高：三層。屋齡：20~25年     墾丁        位於屏東縣、台灣最南端的恆春半島上，今日一般指墾丁路夜市，而由於後來成為國家公園名，亦常泛指整個恆春半島觀光地區。       『墾丁國家公園』三面環海，東面太平洋，西鄰台灣海峽，南瀕巴士海峽。園區南北長約24公里，東西寬約24公里，海陸域合計共33,269公頃，全境屬熱帶，四周海域清澈，可說是台灣熱門觀光勝地之一。         其中占墾丁國家公園陸地總面積2.5%的『墾丁國家森林遊樂區』，目前已開發76公頃，全區遍佈隆起珊瑚礁岩，植物上千種，共有17處遊覽據點，其中以銀葉板根、仙洞、觀海樓、垂榕谷等較為出名。在仙洞、銀龍洞等天然石灰岩洞內，有各種石鐘乳及石筍，都是地下水中所溶蝕的碳酸鈣成份凝聚形成，成長緩慢，十分珍貴。         因海水湛藍，又稱做藍灣的『南灣』，沙灘長約600公尺，弧線美，沙質潔淨，經常有許多人在這裡游泳、日光浴、戲水，是墾丁最負盛名的海灘之一。        『墾丁大街』位於墾丁路之夜市，為國家公園境內最熱鬧的商店街，也是世界罕見設於國家公園內的商圈與夜市。         此外，位在鵝鑾鼻與風吹沙之間的『龍磐公園』因為受強烈東北季風吹襲，以及地層隆起、台地邊緣的珊瑚礁、石灰岩在海浪衝擊、侵蝕及重力拖曳下，形成有大草原，也有石灰岩洞、滲穴、崩崖、紅土等特殊地形景觀。從陡峭的崩崖遠眺曲折有緻的海岸、面對遼闊的太平洋，讓人身心都為之一振，天氣晴朗時，還可看見蘭嶼，更是很多人喜歡拍照的景點。從海平面上昇的旭日美景，與關山夕照齊名。並且因為該區光害較少，四周空曠，也是非常著名的觀星點，每年夏季(4月~6月)夜晚還可以看到『南十字星座』從南方海面緩緩升起，是身處北半球的我們不易見的到喔。     恆春古城 近年因國片「海角七號」大賣，而讓屏東恆春的小鎮風光為世人所見，也將遊客帶入劇中各個景點、恆春老街，掀起當地一波觀光熱潮，甚至推銷至國際，電影的力量真是不可小覻。 恆春縣城遺跡就座落於恆春鎮中央，是台灣保存較完整的古城，創建於清光緒年間，目前列為國家二級古蹟，是台灣現存城池之中唯一保存所有城門的城池。城牆以磚石灰土砌築而成，縣城周長有880丈（約2600公尺），設有四座城門，古意濃厚，正好構成一個適宜的旅遊圈，遊客可以從西門為起點，徒步至天后宮、猴洞山、南門，轉向東門，登上遠眺恆春鎮全景。   珊瑚礁島  琉球鄉        琉球是屏東縣境內的一個鄉，俗稱小琉球，面積約6.8平方公里，全島坐落於台灣本島西南外海，目前屬於大鵬灣國家風景區的一部分。        小琉球自東港搭船只需半小時，是台灣唯一的珊瑚礁島。島上觀光資源豐富，奇岩怪石隨處可見、生態豐富的潮間帶、炫麗動人的琉球曉霞，更有各種水上活動。   東亞之光  鵝鑾鼻燈塔         鵝鑾鼻燈塔位於墾丁國家公園內，是台灣擁有百餘年歷史的燈塔，二次大戰時燈塔遭盟軍空襲毀壞當時日本人重建的燈塔。民國時期燈塔於1962年由政府重建，塔高21.4公尺，塔頂換裝新式大型四等旋轉透鏡電燈，經過大型旋轉透鏡後，光力為180萬燭光，每十秒一閃，照射距離達27.2浬，是目前台灣光力最強的燈塔，被稱為「東亞之光」。   音樂季  春天吶喊         春吶是一個戶外大型音樂藝術祭，為台灣歷史最悠久的大型音樂祭，也是國內規模最大、最具代表性、知名度最高的國際型音樂藝術展演活動，目前每年超過 200組國內外演出者輪番演出，可說是台灣在地方紮根最深、最有口碑的地方展演文化資產。每年春假期間舉行，自西元1995年開辦至今，吸引了大量的人潮進入該區。活動原意是提供創作音樂團體或個人發揮的舞台，並帶動年輕族群愛、和平、自由...等精神，讓來自世界各地的音樂同好們，可以儘情擁抱大自然的環境，相互交流、支持。耕耘十幾年下來，為墾丁地區帶來了龐大的觀光商機，也帶動了當地繁榮的地方發展。   結語         從空中俯瞰屏東縣，你會發現屏東縣公路的大動脈如大十字，橫的從頭前溪開始，往三地門去，進入山地，經霧台到達台東縣的知本。縱線就是名聞國際的屏鵝公路，全長一百多公里，是通往國立墾丁國家公園的觀光大道，終點站為鵝鑾鼻，十字的上頭就是台三線，從屏東是經里港，可通高雄縣的旗山、美濃，和台南縣的關廟。重要的公路還有南迴公路，可抵台東的壽卡，沿途風景青翠幽美。         甫於1992年10月正式營運的南迴鐵路，自枋寮至台東，全長98公里，沿山臨海穿山洞，景緻迷人；2005年5月屏北新建屏東航空站的新航廈開幕起航營運，使南北交通更便捷、省時。         屏東縣綜合發展計畫中，將全縣分為都會平原區、親水區、親山區及半島區等四區加以規劃。都會平原區之分區發展範圍如屏東市及潮洲鎮，定位為朝向科技生活發展，未來配合屏東加工出口區、農業生物科技園區、知識科學園區、茂林國家風景區之設置，將以高科技產業及觀光事業支持農業發展，維持屏東縣自然田園風光。重大建設方面除了屏東市與潮州鎮的生活圈道路系統建設計劃、高雄都會區鐵路地下化工程，以及加工出口區的規劃設置等，是本地房地產市場的推手，最重要的是，屏東的好山好水世界少有，陸海空皆豐沛的觀光資源、優質的農特產，加上當地政府的投入，充滿魅力的屏東，熱力正源源不絕發威。   [中信房屋報導_區域報導  2012年04月號]    

屋主的期望：雖然想為家人打造一間美式風格的古典居家，但原本喜歡極簡風格的屋主，還是無法接受太過繁複的設計語彙。因此，設計師特別能簡化了線條的元素，以恰到好處的空間規畫，為屋主一家打造溫馨舒適的古典宅。  

王老先生為了感謝長年照顧他的看護小芬，因此訂立遺囑，將名下一筆土地送給小芬，並且指定陳大強為遺囑執行人。王老先生過世後，另有四位繼承人，小芬能否立即取得土地所有權呢？如何辦理登記？

時序三月，寒意稍退，整個北半球正進入春暖花開的季節，各處花卉爭先盛開，從鄰近台灣的日本櫻花、洛陽牡丹，到長程的荷蘭鬱金香，以及美國華盛頓櫻花，世界的每個角落都能感受春意來臨，此時就讓我們乘著微風來一場花卉漫遊吧！