設計師保留原先格局，在材質運用上費心，同時也廣泛運用居家網路監控系統及網路連結影音系統，讓生活變得智慧方便。在風格設計上雖以輕古典與美式混搭，但收納功能一點也不馬虎，帶出女屋主最想要的夢幻居家空間。(39坪、4房2廳、5人)35坪要住下三代同堂5人，在動線規劃與收納功能上，必須成為本案的設計重點。提供家人一個安全舒適的環境，是屋主最大的期望，因此，設計師著重科技面，強調智慧型居家，從整個家中的網路監控系統，到影音設備用手機就可以操控，讓居家變得方便安全。一踏進客廳，屋主不喜歡走進玄關轉個彎就看見浴室，因此巧妙的用美觀與功能兼具的展示櫃，來阻隔風水上的問題。而電視牆以整片大理石來打造出質感的起居空間，考慮居家安全與清潔需求，設計師在擁有最多電線的電視牆及客廳小茶几附近做了線板蓋，把電線收的不著痕跡。在大理石主牆面上用木頭做固定基底，將電視喇叭直接固定在牆上，而且木頭底座完全不外露，因為如此注重細節，所以才能展現出乾淨俐落的牆面。隱藏式收納 家如樣品屋家中成員多，因此設計師儘可能將收納藏起來，走進餐廳，原以為只有美觀設計的黑色明鏡，一拉開門全是收納櫃，有足夠空間擺放一家人的外出服、公事包及防潮箱等，旁邊的白色拉門一打開，則是擺放飲水設備、小家電，甚至是發票、電池和餐具等物品，符合女屋主收納的心思。在衛浴空間上，設計師採用一體成型的洗檯人造石，減少矽利康的使用，另外，天花板也以美耐板為主材質，減少空間潮濕造成發霉或清潔保養上的負擔，並利用虛擬採光的流明設計，營造出半露天般的衛浴空間。整體居家，設計師以白色、米色和深咖啡色為主要色調，搭配溫暖的燈光與具穿透力的玻璃材質，讓視覺干擾降到最低。而設計師也抓住每一個有光的角落，讓自然光線充分浸染在每一個空間中。↑1 收納 隱藏收納 視覺不雜亂滿足5人家庭的大量收納需求，無論是玄關旁的鞋櫃或餐廳的收納櫃，設計師以鏡子當作拉門，降低視覺的雜亂，維持一室的寬闊。↑2 格局 書房改為臥房 玻璃門片將讓空間通透原先為開放式書房的空間，設計成大兒子的房間，在與他溝通之下，特別以玻璃門片為臥房門，平日不在房間內即可讓自然光線分享給餐廳，當需要隱密空間時，只要放下設計師特別設計的捲簾即可。

美國QE若逐步退場，資金行情退燒後，首當其衝的股市及債市，但相對地，國內住宅市場則會持續穩定，因為台灣房地產自有比率超過八成，而且精華區土地供給稀少，在近期土地標售價格不段飆升的情況下，未來房價要大跌不易，反而會走向溫和成長的格局，尤其是在國際景氣相對不穩情況下，現階段投資房地產，反而成為資金最佳的避風港，若有置產意願的買方，下半年房市仍可以持續進場布局。QE退場與台灣房市關係短線不影響：1.台灣的房地產本身並不像香港、新加坡那麼國際化。參考經濟部投審會的統計資料，在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額，即使以最高2009年的2.5億美元，也不過75億台幣。反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆，我們房地產都是自己人在買的！因為我們房地產夠Local，所以買盤不受QE3退場的影響。2. QE資金影響台灣較多的是股市、匯市，若QE退場，國內股市資金動能減少，股市表現差，股民的錢還有可能轉戰房市，房市不見得會變差。中長線央行若升息恐有影響：   QE3結束代表國際低利率時代的結束，隨著國際利率的逐步調升，台灣央行生息的壓力也隨後將至。只要銀行開始調升房屋貸款利率，許多手上擁有數十間房屋，同時運作高槓桿的屋主，就會開始吃不消。如果租金淨收益仍不敵貸款支出，現金流為負，屋主只有降價拋售手上物件，現金落袋為安，同時帶動房價下跌。營建業也是一樣，倘若銀行加強授信風險評估，進而選擇雨天收傘，建商稍微周轉不靈，就可能面臨跳票風險。因此若有買方組成購屋團，針對有資金周轉壓力及餘屋出清需求的建商提出團購，也有機會買到便宜的新成屋。若賣方反應不及，也有大量物件會落入法拍市場，預期法拍價格也將影響房價。至於台灣何時會升息呢?最新消息指出，未來新任美國聯準會主席可能將由走保守路線的蓋特納出線，市場認為，蓋特納將不會做出短線太激烈的QE退場措施，QE要逐步退場可能到2015年，所以未來兩到三年，順應國際寬鬆貨幣政策，台灣央行的低利政策可望持續，要在2015年時QE完全退場時，央行才會面臨較大的升息壓力，所以低利的房市環境至少應可持續到2015年。

根據中信房屋的調查數據顯示，由於近期郊區低總價物件正夯，民眾跨區購屋的比重也逐漸增多，若工作在台北市區，民眾認為『通勤30分鐘內，房價省1/3之物件』最受青睞，比例高達42.2%；其次為『通勤時間45分鐘內，房價省1/2之物件』比例也有34.0%，排名第三的是『通勤時間60分鐘內，單價2字頭的物件』比例為13.7%。據中信房屋委託創市際市場研究公司調查指出，若搭乘大眾交通工具通勤為考量，民眾可接受的「單程通勤時間與房屋價差」為何?調查發現，排名第一的是『單程通勤時間30分鐘內，房價省1/3，如市郊的北投、文山、南港等』最受歡迎；排名第二的是『通勤時間45分鐘內，房價省1/2，如新北第一環的三重、雙和、汐止等』比例有34.0%；排名第三的為『通勤時間60分鐘內，單價2字頭，如新北外環的林口、淡水、三峽等』比例有13.7%。而四到五名分別為『通勤時間90分鐘內，總價500萬內，如桃園地區的大園、中壢、平鎮等』以及『單程通勤時間75分鐘內，單價1字頭，如桃園地區的桃園市、蘆竹南崁、八德等』，比例分別有5.2%及4.9%。中信房屋副總劉天仁表示，根據中信房屋調查數據顯示，儘管近期民眾跨區購屋的比重增加，不過若以工作地點為考量，在台北市區的上班族，仍以通勤時間30分鐘內，並且房價能較精華區便宜1/3的區域較能讓民眾接受，尤其北市郊區的北投、文山等低總價區中長期皆可布局。劉天仁進一步說明，近期建商推案較熱絡的郊區如桃園一帶，若以通勤時間為考量，能接受單程通勤時間超過1小時到75分鐘以內的，比例僅有4.9%，所以未來桃園地區的單價若持續成長到二字頭甚或三字頭以上，長期仍需觀察政院的航空城計畫所能創造的就業機會與人口表現而定，才能維持房價不墜。不過由於近期桃園有機場捷運通車的利多，可縮短通勤時間，所以預計機場捷運沿線各區塊，房價仍有補漲空間，畢竟捷運是房價的大補丸，若通勤族要在桃園地區購屋，首要考量仍是『有無捷運站』，才能有機會增值。劉天仁接著說，整體而言，有超過七成五的民眾能接受單程通勤時間大約在45分鐘以內，並且預期房價能省1/3到1/2，最遠至新北市第一環內，如在汐止、三重、雙和一帶購屋；而有加總約九成比例的民眾認為，最大能忍受的單程單程通勤時間為一小時以內，最遠能接受到新北外環的林口、淡水、三峽二字頭區購屋。所以單程通勤時間一小時，為民眾心理所能接受的最高上限，超過這時間的通勤區域，即使房價能省再多，仍不具購屋吸引力。

圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》 這一間全新、位於20樓，擁有180度廣角視野的預售屋，明代室內設計從結構、格局與周遭環境相結合進行設計，以開放隔間和通透材質，讓整間屋子通透明亮，給屋主一個獨立且視野遼闊的空間。《40坪、2房1廳、2人》

文 / 鍾運凱 大雄出租名下土地一筆予老王，老王設定地上權並且建造房屋一棟。老王過世，老王的兒子王一、王二、妻王太太，三人共同繼承了地上權及房屋。多年以後，王一、王二成家立業，陸續遷出。王太太一人獨居，打算換小房子，於是將房屋以1500萬元賣予小劉。就在王太太收取500萬元價款，即將辦理過戶時，才經代書告知土地法規定，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，於是王太太立即發出存證信函通知基地所有權人大雄。不料，大雄隨即回函表示，願意以1500萬之價格承購。此時，該屋業已賣予小劉，王太太進退維谷。 數日後，王太太發出存證信函告知大雄：依土地法第34條之1規定，出賣共有房屋應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；又依民法規定，不動產物權交易應以書面為之。由於房屋是王一、王二、王太太三人共有，而王一、王二並未出具授權書，所以王太太無權出賣房屋，本件買賣契約為無效。房屋既未出售，大雄當然沒有優先購買權。 同信函中，王太太又表示前約既已無效，此時再行出售，訂售價為3000萬元。此外，王太太又與小劉假立租約，交付房屋供小劉使用，並以擔保500萬元押金債務為原因，設定抵押權予小劉。大雄主張王一、王二、王太太應以1500萬元將房屋出賣並過戶予他，並且塗銷抵押權登記。試問，誰有理？ 一、王太太出賣房屋，未通知基地所有權人大雄，王太太、小劉間的買賣契約是否效？ 買賣契約為債權契約，雙方當事人意思表示一致時即為成立。買受人雖非基地所有權人，亦不因此當然無效。土地法第104 條第2 項規定：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10 日內不表示者，其優先權視為放棄。 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」所謂「不得對抗優先購買權人」係指以該買賣為原因之「物權移轉行為」，對於優先購買權人不生效力而言，此即「物權效力」。 倘該屋已移轉登記予買受人，優先購買權人得向法院訴請確認優先購買權存在，及塗銷該項所有權移轉登記。但原買賣契約仍為有效之債權契約，因此，被判決塗銷登記之買受人，可以基於買賣契約向出賣人主張債務不履行（出賣人有義務使買受人登記為所有權人）之損害賠償。 其實，未通知基地所有權人就出賣房屋予第三人，通常無法為移轉登記。土地登記規則第九十七條第二項規定：「依……土地法第104 條……規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」如果不能提出證明文件或切結書，地政機關將駁回登記申請；如果偽造文書，將觸犯刑法第211 條或第214 條，最高可處7 年有期徒刑！ 本案王太太出賣房屋，未通知基地所有權人大雄，王太太、小劉間的買賣契約仍為有效；即使王太太通知大雄後，大雄表明承購的意思（行使優先購買權），王太太、小劉間買賣契約亦不因此無效。惟此時就同一標的物存在二個買賣契約（一屋二賣），必陷於給付不能。 二、授權他人代理簽訂不動產買賣契約，是否必須以書面為之？ 民法第760 條雖有規定：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。」本條專指直接發生物權變動的不動產「物權行為」，例如「過戶」。不動產買賣契約之簽訂，並非直接發生物權的變動，僅使雙方當事人互負義務的「債權行為」，並不適用民法第760 條規定。最高法院27 年台上字第1436 號判例：「不動產物權之移轉，應以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不能生移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。」亦即不動產買賣契約不必以書面為之。 同理，授與代理權亦無需以書面為之。最高法院44年台上字第1290 號判例：「代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，縱代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面。」本案共有人王一、王二雖未出具授權書，如確有授權之意思表示，仍為有效。 三、王太太、小劉間佯立房屋租賃契約，並以擔保押金債務為原因，設定抵押權予小劉，是否有效？ 民法第87 條第1 項：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」所謂「通謀虛偽意思表示」，最高法院51年台上字第215 號判例：「指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。」王太太、小劉為增加房屋之負擔，假作租約並設定抵押，依民法規定為無效之法律行為，其租約不能對抗大雄。但抵押權既已設定登記，大雄須另行訴請法院判決塗銷該抵押權登記。 四、結論 本案王太太所犯的錯誤，在於買賣房屋時，未先通知優先購買權人，事後又基於偏差的法律認知而為主張，甚至企圖規避法律效果而做出脫法行為。由此可知，買賣房屋應選擇優良品牌的仲介公司，全程由專業的經紀人員代為處理，不但可以有效保障權益，也能隨時注意每個細節，以避免違法的風險。

鼓山區位於高雄市內西南方，西濱台灣海峽，背山面海，全區地勢大致平坦，熱帶季風氣候。傳說早期因港口有巨石，水急船行危險，行船出入常打鼓以求神助，故舊名稱之「打鼓山」。產業以工商業為主，漁業也頗為興盛，觀光資源亦相當豐富，區內的西子灣及壽山均為頗負盛名的觀光勝地。近年北高雄地區因為商圈及豪宅特區的崛起，人口數成長，有往左營區及鼓山區聚集之情況。

初夏的風，吹起一整片紫色的波浪，紫藍色如麥穗般的薰衣草，是這一季香氣的代表，徜徉在花田小徑，好好享受此刻放鬆的感覺！無法抗拒紫色的浪漫情懷……花語是：等待愛情。(圖/文◎鳳凰旅行社) ●薰衣草季：6月中~7月中

〈230坪、六房三廳、3人〉 喜愛自然、感情融洽的一家人，對於藝術創作也有著莫名的天份；此時，設計師展現設計巧思，滿足屋主對家的願望，打造出融入自然環境、家人情感的舒適住宅。 圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》