【文 / 郭騰尹】 在一次大學老友的聚會中，看到一位三十多年未見的學長，這位學長並不是我同系的，而是社團活動認識的，雖然彼此後來交往碰面的時間不長，但我對當時學長的綽號依然能夠清晰喚出。 三十多年不見，我的體重和以前差距甚多，光褲子的腰圍就多了七、八吋，脖子上的肉也鬆了，腰上的肚腩用手一掐就是一層肥油；而學長的精神奕奕，身形和往昔幾乎沒有差距，歲月並沒有在他身上留下太多痕跡。後來學長說他從事健康產業，有一套很簡單有效的飲食方法，只要遵循就一定會見效。 學長從包裡拿出一個日本多功能的體重機，讓我們脫襪站上，這台機器除了體重之外，還可以測出體脂肪、BMI、內臟脂肪、肌肉量、骨骼量，最後會出現體內年齡的數字。大家都是五十開外的人了，對於這「體內年齡」十分敏感，紛紛拿出來比較。有人練長跑，還保持三十多歲的狀態，而我體內是最蒼老的，比我的年齡還大了十歲，這個結果讓我意外並且緊張，這代表我如果不調整生活習慣的話，我可能是在座第一個說莎呦哪啦的！ 學長很大方地分享了他的方式，我也很願意分享給大家，就是四個字「湯菜蛋飯」。這四個字指的是飲食的順序，用餐時先喝湯，因為它不用經過胃的消化就可以直接入小腸，並且湯比其他飲料有營養，容易增加飽足感；再吃青菜，就像我們吃西餐時吃生菜沙拉一樣；再來就是蛋白質類，除了蛋之外就是肉類，而且最好是單一種，如果吃魚，就不要再吃牛羊豬肉；最後才是飯。如果前面已經吃飽了，那飯就可以不用吃了，即使要吃米飯，也以糙米飯為優先，盡量減少澱粉類的攝取，尤其是西式麵包或是麵食水餃。這個方法最重要的並沒有改變我們吃的東西，只是改變其順序。 聽完學長的建議，我頓時汗顏，因為我是肉食主義者，不愛吃青菜，喜歡吃麵食、餅、餃子都是我的最愛，即使吃麵，也喜歡吃乾麵，不喜歡喝熱湯，糙米飯更是拒絕往來戶，這「湯菜蛋飯」我幾乎沒一樣做到，這應是我體內加速老化的原因吧！ 在大陸奔波多年，每日在不同的城市穿梭，住在不同的酒店，我的飲食很難自己做主，大陸的學員熱情，總想盛情招待，就怕有所怠慢，每晚都是飽食後回到酒店，一覺醒來又要搭飛機趕往下一個城市，突然很羨慕那些坐辦公桌的上班族，可以比較有效率的執行這種進餐方式，照顧好自己的健康。 無論如何，我會按照學長的建議改變這些習慣，我們相約一年後再次站上體重計，看看有沒有變得更年輕、更有活力，也把這個方法分享給大家。

【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 2020東京奧運即將到來，亞洲經濟強權的日本摩拳擦掌積極推動城市發展，要做好萬全準備，因為舉辦奧運是何等大事，除了爭取主辦有可能帶來的巨大商機外，另一個沒說出口的隱性目的即是「宣揚國威」；不過無論是商機、或者是國威，身為主辦國一定會投入大量的資源和金錢來推動與辦理，不管是看的見得硬實力 (硬體建設)，還是看不見得軟實力(科技發展)，同樣在訴說一個簡單卻重要的道理-有望成為帶動「國內經濟GDP成長」的觸發因子。同樣地，對於嗅覺敏銳的海外投資者來說，2020年將是東京光輝閃耀的一年。關於投入的硬實力方面，日本政府投入將近1500億台幣，加強在奧運村、擴建東京有名的國際會展中心及原本就發達的建設，更加強防災再開發事業，將建築改建為防震材質，在建築內設立防災室好預防天災；同時間亦規畫多項大型開發計畫，包括西新宿、六本木三丁目與涉谷站周邊等各再開發地區，這些再開發地區猶如都市更新一般，將原本老舊與不整齊的建物和區域重新賦予新生命，勢必能為東京增添不同的新風貌。至於軟實力方面，日本打算打造機械人選手村和無人駕駛的智慧車，在奧運舉辦期間提供全新的服務與感受，同時也再跟世界各國宣揚日本科技的發展與強大。中信房屋總公司商仲部副理王藝樺表示，首都圈除了基礎建設外，更計畫建設1 個小時內連接成田機場及羽田機場的「都心直達線」，讓世界各國到東京的交通更加便利。再者，2020 年東京奧運更可能為日本創造出近三十兆日元的經濟效益，並增加為數極可觀的就業人口，為此投資客戶著眼於東京人口持續攀升而勢必帶動的房地產需求，再加上漂亮的投資報酬率，包租公、包租婆遂應運而生。王藝樺提出，欲搭上東京奧運前投資列車的包租公( 婆) 們，想要收獲最佳利益，有下列四項準則必須注意： 1. 中長期投資的準備稅制的關係，投資者投入市場做包租公( 婆)，要有心理準備，因為持有五年以上課徵的稅最優惠，再加上每年可觀的出租投報收入，所以起碼要持有五年才最有利，也最能顯現最大的效益。2. 物件產品的挑選為因應奧運的舉辦，欲入手的物件可選擇東京23 區內、距離奧運場館三站地鐵站內且步行至地鐵站十分鐘內為佳的物件；此外，屋齡的選擇盡量在15 年以內，以1-2LDK 的物件為主，因為日本人不喜歡屋齡太舊的房子，所以考慮到之後出場的流通性、保值性和變現性來說，這樣的產品是極具有競爭力的。3. 專業物業管理與仲介公司的選擇因為海外不動產不是自身所有權人能隨時管理與看顧，故選擇一個專業的物業管理與仲介公司是很重要的，原則上建議投資人應該選擇國內合法的知名仲介公司( 目前有從事海外不動產投資的項目)，這樣一來能避免海外不動產成為孤兒，二來也能受到仲介公司的協助，避免不必要的損失與冤枉路；再者，專業的物業管理公司可以成為投資人的代理，代理投資人在日本一切房產的出租與管理，讓投資人成為名符其實的包租公( 婆)，可見專業的物業管理與仲介公司之重要性！4. 匯率風險的判斷投資海外市場的投資人應首重「匯率風險」，所以欲進場的投資人應注意利率與匯率浮動，以目前時間點來說，日幣大幅漲跌的機率不高，匯率持續穩定落在106-120( 美元/ 日圓) 區間；現階段投資人若進場，因應全球金融市場的避險需求，日圓若許還有升值空間，有機會達到房價、匯率與租金投報三贏的局面。綜觀以上所述，從各種面向來看，投資人最晚最晚明年就一定得進場，再遲恐就誤了理想的投資時機，尤其從過往不動產投資的經驗可知，在重大建設或活動完工、舉辦前夕，不動產就可能有機會率先表態，以2020 年東京奧運的時間點來回推，現階段，就是黃金進場的切入點！中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/  

【文 / Acer.L】 由於銀行資金寬鬆，為了積極爭取房貸客戶、提升申貸意願，已有少數銀行開始推出40年期房貸的方案，搶占首購市場；比較20年及40年房貸資料發現(如附表1)，40年期房貸每月的還款約為20年期的6折，每個月還款壓力相對輕鬆，有利希望兼顧買房與維持生活品質需求的首購族進場買房。幫房東付利息 不如自己買房繳房貸年輕一代首購族，手握資金及每月還款能力通常較中壯年一代薄弱，大多數首購族會先租房子，等到工作若干年後才有能力購買自己的不動產。但租房子這幾年，其實等於是在幫房東繳利息，可以說無形之中又多付了好幾年的利息，如今銀行推出40 年期房貸，每月還款降低，對年輕人而言租不如買，幫房東付利息，何不繳自己的房貸呢？其實首購族你可以  房東換人當 買房改裝出租大利多另外，以40 年房貸、年利率1.8%、貸款1000 萬來看，每月還款約為29,241 元，這樣總價的產品在台北市的北投、文山、大同、萬華、甚至內湖等區域為例，都有機會找到1,000 萬出頭的老公寓產品，若原本標準三房兩廳的老公寓格局每月只能出租18,000 元至25,000 元，但是若改裝成4 間大套房出租，每間套房租金10,000 元至15,000 元，每月合計可收租40,000 元至60,000 元這區間，遠超過每月房貸須繳的金額，這將是首購族翻身的一大機會點，從付房租的房客變收租的房東！ 買房改裝出租 自有資金投報高以投入1,000 萬房貸，改裝成本120 萬(4 間套房)計算，每年出租投報率約為4.28%，扣除每月應繳房貸後，每年可實收約12 萬9,108 元，以投入120 萬裝修成本來看，自有資金年投報率高達10.75%( 附表2)，對置產族更是一大利多。<結論> 小資首購族拼翻身 善用銀行貸款投資不動產為最快捷徑年輕人或許口袋還不夠深，但有一項最大的本錢—青春！「以時間換取資金空間」，若一輩子當房客，只有幫房東繳房貸的份，在銀行資金過多的情況下，若能善用利息較便宜的房貸，除了舒緩繳付的壓力，更可以進一步賺更多的租金收入，將自有資金投報率極大化，效益遠大於付給銀行的房貸利息，因為借貸成本越低對於借錢的民眾就越有利，這個概念說白話即是「用銀行房貸的錢來賺錢」；在房屋市場景氣反轉的階段，年輕人努力工作之餘不妨先多多看房，以尋找地點佳且價格被低估的老房子來改裝為目標，讓自己的首購成為拼翻身的最好機會！但在此提醒一定要特別注意的是，資金、經驗有限的情況下，40 年房貸適用之各項條件必須跟銀行確認清楚，對於房市功課更要做足，或最好尋求專業人士的協助。

【文 / 行銷企劃部】 樹林站前加盟店店長鍾其璁表示，樹林區地形狹長，與板橋、新莊、土城、三峽為鄰。聯外交通可經由台65線到土城接北二高，或由城林橋到板橋、土城一帶，經環漢路可到中興橋，當地居民更常從樹林車站坐到台北車站進入台北市區，或在中山路搭乘公車接駁到捷運站，班次眾多。台鐵樹林站、南樹林站、山佳站貫穿全區，故市中心發展極早，主要商圈蛋黃區內建築較為老舊。以台鐵樹林站為中心，樹林可約略劃分四個主要商圈，鐵路劃分為前後站，後站發展最早，是主要商業及金融中心，也是主要住宅文教區；前站有大部分面積屬於南板橋(溪洲)行政區，屬中後期規劃發展，道路、學校、公園完善，近10年推案量大，外來移入人口眾多；中華區為民國80年規劃的「樹林副都心」，區內大樓林立、密度高，生活機能完整；其他區域大部分為工業區。   樹林車站商圈成熟多公園綠地 推案供不應求樹林站前加盟店鍾其璁補充，樹林屬於封閉型商圈，加上台鐵東部幹線調度站位於樹林，所以火車往台北的班次非常頻繁，便利性不輸捷運，到台北站僅20 分鐘，區域內在地世代長住的樹林人為數者眾；車站大多是區域發展的起始點，樹林車站也是樹林最熱鬧且發展最早的區塊，除了生活機能成熟、商店密集，區內有許多公園綠帶，包括溪北、崑崙、溪崑公園，公園內有籃球場、運動設施，及在中正路上有樹林運動中心，運動休閒空間充沛。市中心目前多數都是老舊公寓或透天，過去10 年推案量極少，明顯供不應求，精華區段內早已沒有基地500 坪以上面積建地，建商積極洽談合建、都更事宜，期盼為舊市區注入新活血；現僅有少數中小型新案推出，案量數百戶，若以3 房加車位、10 年屋齡內產品約需1,200~1,500 萬，20 年屋齡產品約900~1,200 萬，全新的4 房加車位產品約1,500~2,000 萬，若有好產品釋出，去化速度相當快，常常一屋難求；另有零星工業地興建工商事務所( 即俗稱工業住宅)、或是市郊山佳區尚有中型建案推出。 鍾其璁店長說明，樹林區有3個台鐵車站，山佳站位於最南邊，過去因礦業曾有一段繁榮歲月；雖屬小站，但區間車不少，房價平易近人，歷年少有新案推出，近期新案以大樓為主，這幾年建案基地多是舊房子打掉合建。百年古蹟的山佳站今年2 月經修築恢復舊貌並重新開放，懷舊氛圍大受歡迎，結合山佳鐵道園區、武器公園、在地美食等，還有大棟山、青龍嶺及大同山等沿線登山步道，山仔腳公園及大漢溪畔的萬坪柑園生態河濱公園，民眾可以來此享受一趟特色鐵道或親近山林的輕旅行。 交通、購物、休閒功能全方位滿足樹林中山加盟店店長黃廣成指出，新北市近年不斷積極建設軌道輕濟，除了「台鐵捷運化」的便利，把北北基桃等鄰近區域串聯為大型一日生活圈，屬三環三線中的捷運萬大中和樹林線的樹林區，未來捷運可預期，三年前台65 快速道路樹林匝道興建通車後，市中心上國道三號僅需5 分鐘車程，民國105 年國道三號增設樹林交流道，區域整體交通便利大幅提升；65 快速道路北接中山高、南接北二高，外地上班、旅遊，包括工業貨物運輸，節省許多時間，居住、商業經濟需求和價值相對提高。鄰近樹林火車站的「南山人壽影城」將於107 年正式開幕，是樹林第一座精品影城和購物中心；市中心還有家樂福旗艦大賣場、超大規模博愛傳統早市，和新開幕的「興仁花園夜市」，生活、購物機能完整；而沿著大漢溪興建的河岸自行車道，風景怡人的大同山風景區、百年歷史的山佳火車站、足以媲美大安森林公園的溪北公園、溪洲公園和中化公園，更為居民帶來休閒的滿足。 房價親民 補漲可期黃廣成店長說明，相較新北市其他行政區，樹林房價最為親民，價位只比八里和鶯歌略高，但生活機能、交通便利、休閒購物卻堪稱「房價潛力一哥」！再與鄰近的板橋、土城房價相比，樹林有不少大樓產品可選擇，吸引不少首購族移居，同樣價格在此區購屋的CP 值更高。因為交通軸線的改變，入住的外地人越來越多，在地樹林人因其他區域房價高不可攀而不願外移，形成即使在政府實施奢侈稅，實價登錄，甚至房地合一稅後，樹林區不論在移轉棟數和交易價格，均呈現相對穩定、甚至溫和成長的狀態。建議有購屋需求的民眾，尤其是首購族，趕緊到樹林置產購屋，在未來捷運的加持下，樹林不僅市中心將更加繁華，對外聯結方便度也大增，樹林房價的親和力和補漲空間值得期待，歡迎您全家來樹林當鄰居喔!  

【圖 . 文 / 方智出版社】 「媽咪，妳要繼續用愛改變世界！」這是女兒離去前，告訴蘇惠娟的最後一句話。她期許成為女兒的續航力，將餘生完全奉獻給重症病童及身處苦難的家庭。女兒抗癌過程被拍攝為紀錄片《Love Life》，廣傳於全世界許多角落，震撼也激勵了無數人的生命。 過去10 年間，知道她叫「Dora 媽咪」的人遠遠超過知道她的本名蘇惠娟。年少時，她遠赴歐洲維也納學習大提琴；回國後，在「國立臺灣交響樂團」與「各大專院校音樂科系」擔任大提琴手與專業音樂講師多年。唯一的女兒Dora 在10 歲罹患骨癌，她以無比的愛和堅定的信仰，陪伴女兒走過辛苦的治療歲月。5 年的治療過程中，母女常在醫院病房中一起演奏大提琴，用音樂陪伴、撫慰同樣是身處病痛中的孩子和傷痛的父母。2011 年，愛女在她的懷抱中移民天堂，但是她仍繼續背著大提琴，奔走在原本絕望、黑暗甚至悲情滿滿的兒童癌症病房，期許以音樂和曾有的經歷幫助身處患難、絕望中的家庭。 年過50人生洗牌 最大的得源於失去「Dora 媽咪」說自己曾經是個「戰士」—年輕的時後，為自己的夢想奮戰；有了女兒之後，為女兒的未來奮戰；女兒生病之後，為女兒的生命奮戰！女兒不在之後，卻再也不知為何而戰？失落、茫然……占據著生命。孩子、婚姻、事業、夢想……一夕之間，一無所有；年過50 的人生重新洗牌，再也沒有什麼可以失去。然而，沒想到，生命最大的得著，竟源於我的失去—女兒離去的第七年，再度出書，並著手建立「生命無懼關懷協會」。 不在傷痛中放棄夢想 賦予「失去」更深遠的價值和意義Dora 的生命雖然只有15 年，然而，她，就好像把一生濃縮成15 年過完。如果，Dora 在生命的盡頭，都沒放棄任何夢想，那，我們又有什麼資格沒有夢想？我們又有什麼資格放棄夢想？這個世界之所以多采多姿、生生不息，是因為每個人都不一樣！每個人都有與生俱來的「潛能」，「Dora 媽咪」決定不讓餘生在傷痛中度過，選擇賦予「失去」更深遠的價值和意義，Dora 離去之後寫了第一本書，這本書成為暢銷書，已經賣出4 萬多本；6 年來，奔波於醫院、監獄、看守所、學校、軍中、教會、企業……也受邀至國外，至今進行約400 場充滿「愛」與「擁抱」的演講。曾經，在學校演講兩個鐘頭，和孩子擁抱了一個鐘頭。蘇惠娟緊緊抱著每個孩子，在他們耳邊說「我愛你」，直到他們也說「我愛你」時，才放開他們。曾經，孩子在擁抱時痛哭失聲：「Dora媽咪，妳能不能抱我久一點？因為媽媽在我很小的時候就去世了，我從來不知道被媽媽擁抱是什麼滋味。」若一場演講能改變一個人的生命，又有什麼理由停下腳步？！ 推動「兒童安寧 」 期許造福更多病友在一群人的鼓勵、協助、支持之下，經過將近一年的奔走，「生命無懼關懷協會」正式成立，協會宗旨之一就是要推動「兒童安寧」。生老病死，是生命的自然定律，所以這世界的一切，幾乎都是為這定律而設計，但有一群孩子，他們的一生，沒有經歷「老」，他們甚至活不到18 歲。然而，這些罹患重症的孩子卻用他們短暫的一生，親自教導我們生命中最珍貴的功課，教導我們生命的道路該怎麼走？教導我們如何從死亡學會活著？ 「Dora 媽咪」透過數百場演講，向社會大眾分享癌末病童面對疾病坦然無懼的精神與態度，致力推動「兒童安寧」的理念。以發起人的角色，四處招募心志一同的朋友共同努力，期許藉此得以造福更多病痛中的孩子與家人。「當醫療對孩子再也沒有任何幫助時，我們還能為孩子做些什麼？」 「Dora 媽咪」只想以自己的親身經歷告訴大家：「面對癌末的孩子，『安寧』越早介入，越能縮短並減輕家人面對孩子離去後的悲痛。」因此，推動「兒童安寧」是我們的使命，也是我們無可推諉的責任和義務！ 善用潛能 發揮影響力助人經過那麼多苦難，如今，你問蘇惠娟：「什麼是生命的價值與意義？」她會這麼回答：「發揮你的影響力，讓你的生命成為許多人的祝福！善用你的潛能，讓你的潛能成為更多人的幫助！最後，也是最重要的—努力的、用力的愛你周圍的人，讓這動盪不安的世代，因為愛，而有盼望！」

【圖 . 文 / 鳳凰旅遊】 秋天，是全世界旅人的楓狂季節，大地換上豔麗火紅的色彩，加上涼爽的氣候及豐富的旬味美食，絕對是四季中最適合旅遊享樂的季節 全球第一道楓景，就在美加東賞楓期：9月中～10月楓葉王國加拿大，絕對是秋季楓紅的最佳展演場，位於魁北克、渥太華及蒙特婁之間的「洛朗區」，被譽為『加東第一楓』賞楓特區，其中又以川普朗渡假村最獨領楓騷。來到位於山腰上的川普朗，一定要搭乘纜車，感受迎面而來的楓海場面，天邊浩瀚的七彩世界、湖光山色、童話木屋…隨著纜車移動一步步貼近眼前！此外，還有楓生水起的世界奇景尼加拉瀑布、楓葉大峽谷~ 聖安妮大峽谷，讓人完全陷入這一季的楓海。美加東賞楓最令人激賞的地方，就是不但有大自然楓光，更有大都會楓情萬種。世界遺產魁北克的秋天，一路串起了楓葉大道，漫步在韓劇《鬼怪》的芳堤娜城堡街道，詩情畫意濃到爆，還有紐約中央公園，有如走進愛情電影場景。 北海道秘境楓光　能取湖紅色珊瑚草　北海道紅葉期：9月～10月中旬　　最經典的賞楓國度，非日本莫屬，每年的「紅葉前線」由北海道及海拔較高的立山開始，一路往東北、中部、關東、近畿、九州及四國展開，密切注意紅葉前線是掌握楓況的依據，一般10 月起日本氣象協會等單位會陸續公布相關情報。北海道道央的大雪山國立公園，可說是日本的最先楓，楓期約9 月開催，，搭乘纜車漫遊大雪山的黑岳，將是這一季賞楓最精彩的序曲。在北海道的網走，則有一項秋季紅不讓的特殊景觀，就是能取湖「紅色珊瑚草」，這裡是日本珊瑚草最大的群生地，入秋後原本綠色的莖會變成紅色，彷彿舖上了一層巨大的紅毯。此外，大人氣的東北賞楓，也由九月下旬開始，驚豔指數最高。 金秋歐洲 最耀眼的浪漫　　秋遊期：9月、10月很多人喜歡歐洲的秋天勝過夏天，因為秋天氣候涼爽，沒有夏天的燠熱，而且歐洲人的暑假結束了，可避開了來自各國的觀光人潮，更重要的是，秋天的歐洲，富有濃濃的季節感，所有樹葉轉為金黃色，不論城巿街道或大自然山林，就彷彿撒上了一層金粉，浪漫的感覺更加碼！歐洲最美的秋遊路線之一，要屬擁有大片森林美景與高山的中歐地區，繽紛的黃紅葉形成一幅幅印象派風景畫。德國的山林城堡及中世紀城巿，在點點黃葉及楓紅粧點下更加夢幻，童話大道上新天鵝堡，被五彩山林簇擁，展現一年中最嫵媚的一刻，還有海德堡的一整片紅瓦屋頂、老橋，襯托紅橙楓紅。瑞士秋天的湖光山色，賞心悅目的盧森湖畔小鎮，或搭乘少女峰景觀火車到山頂，將滿山秋意一覽無遺。 絕色北疆　所有的色彩都是濃烈的　秋遊期：9月北疆霸佔了中國大半個秋天的美，一點也不誇張，秋天的喀納斯，金黃色的白樺林與飽和湛藍的臥龍灣，如玉帶穿梭叢林的月亮灣，還有山景湖水、雲霧繚繞的神仙灣，每處都是視覺上的美景震撼；而中國最美古鎮之一的禾木村，白樺的樹葉整齊地反射著陽光，恍如仙境！現有華航直飛烏魯木齊航班，十分便捷，也成為近年來大陸秋遊熱點。

文 / 中信房屋商仲部 王藝樺 一、FED介紹「美國聯邦儲備系統」（英語：Federal ReserveSystem，簡稱Fed 與聯準會）是美國的中央銀行體系，依據美國國會通過的1913 年《聯邦準備法案》而創設，主要精神為了避免再度發生類似1907 年的銀行危機，進而穩定金融市場；整個系統包涵聯邦準備系統理事會、聯邦公開市場委員會、聯邦準備銀行、約三千家會員銀行及3 個諮詢委員會（Advisory Councils）。聯準會(Fed) 的組織結構設計是全世界最複雜的，這是因為其制度設計的初衷是為了使聯準會能夠保持一定獨立性，不為個別利益集團和公司控制。 「聯邦基金利率」是聯準會執行其貨幣政策的重要手段，其它次要手段包括調整商業銀行存款準備金率、公開市場操作和調整貼現率等。聯邦基金利率是一個銀行互相支付過夜借款利息的利率，其交替影響著最低貸款利率，通常最低貸款利率高於聯邦基金利率大約3 個百分點，最低貸款利率是銀行向其最好客戶提供貸款的利率。低利率通過降低借貸成本來刺激經濟活力，使一般人和企業採購與國家建設更加輕鬆，通常出現在國內經濟成長較緩慢與停滯時；而高利率通過增加借貸成本來放緩經濟發展，通常出現在國內經濟已較火熱和過度時，故即須調升利率來防止出現泡沫經濟。 二、美國升息與資金走向美國聯準會(Fed) 一如市場預期宣布升息一碼至1% 到 1.25% (2015 年底升息1 碼，這是美國近10 年來的首度升息，宣告零利率時代應該結束，之後聯準會於去年底啟動第二度升息，迄今已連續3 個季度調升利率1 碼)，並維持今年再升息一次的預期，同時也宣布縮減資產負債表計畫細節；縮減資產負債表的方面，如果經濟發展符合預期，預計將於今年開始縮表，最初縮減上限為每月 100 億美元，之後每 3 個月將上限提高 100 億美元，為期一年將達到 500 億美元。 聯準會這次態度較預期強硬，但整體升息步調及縮表速度還算和緩，基本上有助於全球經濟及風險性資產震盪但續強，預期美國在升息後，資金將先回流美國和美金的部位，預計股票市場與匯市將受益，不過也因為股票市場點數已高和升息加重企業舉債成本，所以「聰明錢」將有機會轉進基期較低且穩定的市場，例如新興市場具備低基期、經濟基本面有轉機與政治面穩定等優勢，將有機會扮演接棒的角色 ! 三、台灣目前房地產市場狀況與影響台灣的房地產市場，其實是非常非常迷人的，不過對於沒買房或者口袋不深的族群，相對來說也是非常非常殘酷的，為何如此說呢 ? 我們知道台灣的房地產市場至少經歷四到五次的波段漲幅 ( 次數端看時間與個人認知不同而異)，不過可以確定的是，除了1989 年2 月28 日與3 月31 日政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款等金融措施打壓房價、1996 年「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件與2003 年全球面臨SARS 風暴影響外，總體來說，房價幾乎是以左下右上的趨勢往上發展，當然對比於經濟發展幾乎停滯不前的狀況而言，一般民眾的購屋壓力可想而知，但若有享受到房價增值的人來說，財富累積的速度和數量，是感到迷人的 ! 以近期的房地產市場來說，歷經奢侈稅、限貸令與房地合一稅，市場確實已經從多頭慢慢趨於平靜，從以投資客為買盤轉換成自住客為主的市場，加上市場氛圍的影響，房價的追價力道亦不復見，現在全球的超級強國「美國」又開啟了升息和縮減資產負債表一途，台灣的房地產市場會有何影響 ? 以下的討論可以窺見一二 : 1.預期台灣利率升息美國開始升息，並且連三個季度的調升，意味就是一個趨勢的形成，全世界的經濟體都多少會受影響，更別說以出口為導向的島國經濟體「台灣」，簡而言之來說，升息的方向和步驟是確定的，唯有端看國內的經濟和影響，才能確定國內升息的時間點，以目前來看，升息的時間應該在2018 年了，對房地產市場來說，升息多少會加重民眾貸款的負擔，即使一次升息不多，但只要是形成升息趨勢，長線仍然會對市場造成影響，不過國內的變數是在於經濟面，若經濟發展持續沒大幅轉好，相信央行在升息的力道與深度應當有所保留，這部分有待後續觀察。 2.寬鬆貨幣政策已慢慢走向終點除了升息之外，就是縮減資產負債表，這部分仍可繼續觀察美國的持續性，若真如預期發展，那全球寬鬆的資金派對已然結束，原本散在世界各地的熱錢，極有可能駛離停泊的港灣而去，以國內的房地產市場來看，前些日子的鮭魚返鄉或是海外資金流入而支撐的房價，勢必會受到嚴格的考驗，可說是海水退了才知道誰在裸泳。 3. 租金投率過低，影響聰明錢流向剛提到的考驗，最主要是不動產的「租金投報率」。為何近期房地產市場震盪時，許多資金會往海外的不動產流去，除了相對的基期比較低外，至關重要的就是租金投報率，以台灣目前平均毛租金投報率的1.57% 來看，若扣除掉稅費與支出後，淨投報的部分可能不到1%，以這樣的投報率，假使境外的熱錢撤出，國內僅自住的買盤支撐，真的能夠穩住房價，讓房地產市場回到常軌嗎 ? 這點值得深思。 四、結論「大國打噴嚏，小國無不膽寒」，美國升息循環已經確立，造成的磁吸效應，將使各個國家有著大小不一的影響。而對於台灣已經處於低潮的房市而言，就完全沒有可以入手的標的了嗎 ? 那倒也未必，建議較大型的資金挑選「高租金投報」與可改建收益的標的進場，也許市場上高租金投報的標的不多，但假使標的擁有可改建的條件和地理位置，亦可以進場抱局，因為即使短期價格不理想，這樣的標的依然有進可攻、退可守的優勢，比較不需害怕短線價格的波動。 另外，建議我們廣大的民眾，若是有買房需求，應當開始行動賞屋挑房，畢竟投資市場的金言玉律 :「人棄我取，人取我與」，贏家總是與眾不同，不過要進場的標的選擇非常重要，建議選擇不敗的二到三房標準品，這類的標的在市場上長時間流通迅速且保值，可說是自用、出售兩相宜，但挑選標的要留意幾個重點 : 首先，挑選地點可以往精華區更靠近，因為市場尚未穩定，一樣的資金應該可以選擇更精華區的標的。第二，選擇標的的戶數別太多，因為戶數過多的標的，容易出現人多嘴雜的狀況，比較不易保值。第三，二到三房的標準品盡量要有車位，而且盡量是坡道平面的車位，因為這樣的產品多數是家庭單位需要，所以有車位是未來好出售的重要因素之一。以上，為本次漫談美國升息對於不動產市場的影響和建議，我想不論所處的系統性風險多大，只要做好自身的風險管控，依然可以在變動的環境中成為笑著的贏家 !

【文 / 行銷企劃部】 仁德保安加盟店店長曾世奇表示，仁德區位於台南市西南端，和歸仁區、東區、永康區相鄰，除西面有丘陵地之外，全境地勢低平，聯外交通發達，區內擁三處交流道、縱貫鐵路線的保安站、仁德站、中洲等三個火車站及台南機場，且距離高鐵台南站不遠；近年因縣市合併，與台南市東區相鄰的優勢浮現，是少數和台南市中心相連的大面積行政區，成為台南市商圈核心區，新興發展中心；都市化程度高，同時也是台南工業重鎮，早期有像是奇美實業、燦坤、南紡等不少大型廠商在此發跡，在大環境時空變化下，閒置的廠房、土地，現今紛紛轉型為商場、博物館，吸引觀光消費客群，帶來龐大經濟效益。 仁德生活圈 中低密度高質感仁德生活圈整合東區南紡購物中心商圈、中華東路商圈、文化中心商圈、裕農商圈與虎尾寮重劃區成為大生活圈，近年來發展相當迅速，因都市計畫劃分該區為中低密度住宅區，建商紛紛推出高質感透天別墅產品，都市景觀大幅轉變，吸引高收入人口大量進駐，連帶刺激區塊內的消費與休閒設施規劃增多，連結周圍仁德特力屋、家樂福量販賣場…等，也讓該區的居住機能提高，整體氣氛媲美國外高級別墅區般的環境特色，成為台南市重點發展的生活圈之一，也是高級別墅市場發展重鎮。 奇美博物館為鄰房產夯仁德保安加盟店店長曾世奇指出，原台南市土地、建案已是逐漸飽和，台南都會公園、奇美博物館與十鼓文創園區形成的「人文藝術博物園區」，因緊鄰機場、國道，房地產發展潛力無可限量。其中佔地9.5 公頃、座落於台南都會公園中，宛如歐洲宮廷的奇美博物館，在2015 年開幕後就是遊客心目中最夯的景點，也成為房產業者發展重點，週邊的房價隨著博物館開幕水漲船高，不少建案以跟博物館為鄰做銷售重點，附近新完工的透天別墅，每棟總價兩千萬元起，相當搶手。過去仁德在台南縣市未合併前發展較慢，現在，仁德區段預售屋價格目前也節節高升，有意購屋的民眾要把握時機快進場。 「新東區」延續東區市場熱度仁德區長興路，因鄰近三爺宮溪，曾經只要下雨即淹水的問題，台南市政府這幾年來治水有成，不少建商在解決該水患問題後選擇在此推案。而台南市換屋族群心中最愛的是有天有地的透天厝，今年以來，總價在1,000 至2,000 萬元間的透天別墅交易量較去年同期成長，其中又以屋齡較新的「虎尾寮重劃區」物件最受歡迎。「虎尾寮重劃區」位在中華東路、南紡購物中心、仁德間，農地重劃而成，區內以15 年內的透天別墅為成交主力，比較親民、地坪約20至25 坪的產品，總價約900 至1,200萬元就能買到。此外儘管環境單純、學區優良的台南市東區深受民眾喜愛，但土地取得不易與地價攀升，許多建商逐漸往與仁德區交界發展新建案，主要有四個區段：東區東門路3段與仁和路一帶的仁和段、東區德高國小一帶4 期重劃區、仁德區中華醫事學院附近的文華路一帶，與最南端靠近台南萬坪都會公園的虎山段一帶，以「新東區」為號召，擴大延續東區文教性質明顯的市場高熱度。 仁德區在地理位置上受惠於緊鄰東區商圈，早期便規畫了不少重劃區，市容較其他區域整齊，交通與建設成果完善，近期更有預計今年8 月中開工的「台南市仁德特27號道路東段工程」，延伸特27 號道路，往北與市道182 線銜接，可望於2019 年9 月通車後替代中正路與台1 線，服務仁德東西穿越需求旅次，健全仁德地區與國道1 號間的連絡道路。不但吸引首購族，透過中山高速公路與台86 線快速道路形成的路網，從仁德生活圈可迅速連通南科園區，更受南科電子新貴青睞，再加上擁有充裕的綠地環境與便利消費機能，商圈成熟等等多項優勢條件刺激下，購屋需求持續溫度上升，房市蓬勃發展。