文 / 莉思 最近「40年期」的房屋貸款再度成為地產市場的熱門話題，但是許多聽到「40年」房屋貸款年限的購屋者，直覺反應是「房貸要背到老，太可怕了！」、「這一代還不完，貸留子孫？」、「還40年下來，給銀行賺走的利息錢不就很嚇人？」，然而真是如此嗎？背景自105 年3 月底央行降息及房市管制解禁後，由於房市交易量縮，房市政策管制逐漸鬆綁，銀行業者在資金去化壓力仍大下，積極搶占房屋貸款的業務，明顯放寛授信政策，陸續推出40 年期房貸，除降低自身資金成本壓力，也減輕首購族的每個月還款壓力、提升申貸意願，使「40 年期」超長房屋貸款又成為銀行業者競相推出的房貸商品。銀行承作40年房貸條件目前各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案，搶攻自住與優質客戶的大餅，然而40 年房貸拉長繳款期限，銀行業者為控管風險，其承作條件仍有所限制。1. 利率：將視貸款人條款、貸款物件等條件不同而有所差別。2. 申貸對象：銀行業者為了控管風險，40 年房貸主要針對首購、自住等族群，且規定貸款人年紀加上40 年還款期限不能超過75、屋齡加貸款年期不得超過60 的限制；也就是說，若要申貸40 年期房貸，貸款人須35歲以下，且屋齡不能超過20 年。3. 寛限期：大部分銀行提供2 ～ 3 年寬限期供貸款人選擇，但部分銀行在特定對象及地區，提供5 年寬限期。4. 綁約：在房貸契約上載明1 ～ 3 年內還清房貸時，必須繳交額外的違約金，違約金各家銀行不同，約1~1.5%( 如：前6 個月平均貸款餘額的1-1.5% 不等)。5. 其他：銀行通常也會要求借款人的資歷，以及擔保品的流動性，如月負債比必須小於70%，擔保品須是非屬不易處分特性之擔保品，所以收入較少或負債較高的人比較難申請，小坪數套房、屋齡超過耐用年限的老房子也是銀行比較不接受的擔保品。 40年期房貸的特性1. 降低還款壓力，但支付利息總額增加以房價1,000 萬元， 貸款800萬元，利率1.58%，採本息平均攤還為例，40 年期房貸每月本息攤金額較20 年期約少4 成左右，可降低還款壓力，每個月的負擔較輕，但支付利息總額較20 年期高1.09 倍。2. 彈性運用資金40 年期房貸在降低每月還款金額後，手邊就有閒錢，擅長投資理財的首購族，利用40 年房貸低月付金的特性套利，也就是「用銀行房貸的錢來賺錢」，尤其現在全球各國都處於低利率的金融環境，借貸成本越低，自然對於借錢的民眾就越有利；換言之，透過40 年期的房屋貸款來舒緩繳付房貸的壓力，同時讓自己手中可以投資的錢變多，將來賺到的投資效益會遠大於付給銀行的房貸利息。切記，每個月省下來的錢千萬不要投入在自己不熟悉、投機風險太大的地方（如：期貨、選擇權等金融商品）或胡亂聽信明牌，以免血本無歸。但如果覺得自己不擅長理財，甚至怕錢留在身邊會亂花，仍然可以隨時還款，進可攻，退可守，所以資金運用反而更具彈性。3. 房貸平均還款期在10 年內，增加的利息不見得都會實現有購屋者認為，房屋貸款期限40 年，若35 歲時開始繳房貸，需到退休後75 歲才會還完？但惠譽信評金融機構評等部副總周筱娟表示，實際上國內一般房貸都會提前還清房貸，平均還款期在10 年內，主要是購屋者有投資獲利了結、換屋、移居而賣屋或是希望無債一身清等而加速還款；此外，隨著個人在職場上資歷的増長，換來薪資收入的成長，購屋者只要願意存錢，隨時可以提前償還部分的房屋貸款，不必拖到40 年，那增加的利息負擔不見得全部都會實現，而且不論是借20 年期或是40 年期的房屋貸款，會一輩子當屋奴的人畢竟是少數。4. 升息風險與收入支出現金流規劃房貸年限拉長，雖然大幅降低每月的房貸壓力，但40 年的時間很長，必須將「升息」的風險考慮進去，建議在申請貸款前先試算可能升息後的付款金額，並審慎規劃每月現金流。5. 適合不動產價格在上漲波段或已無大幅向下修正風險時期40 年房貸在房價上漲的波段中或已無大幅向下修正風險時，對短時間內換屋的民眾，因為每月負擔少，若房子能順利轉手，持有成本就比較低，比較有利，購屋者不可不注意。綜言之，隨著銀行業者新一波搶房貸大戰，40 年房貨較適合年輕族群，但所降低之每月房貸負擔後，要搭配理財規劃，把多出的資金拿來投資理財，並搭配職業生涯規劃，避免影響退休時點規劃；此外，買房時點及眼光要好，並可預先規劃好提早賣屋、換屋的準備，用房價增值賺取可觀價差，才不必擔心還房貸後繼無力。

圖文提供 / 常春月刊．連以晴    諮詢專家 / 陳潮宗（前台灣基層中醫師協會理事長） 時序進入炎熱夏天，炙熱太陽賣力發威，每每中午休息時間外出用餐，就是汗珠如雨下，冰涼飲料人手一杯，好不暢快！但你知道嗎？夏天喝太多冰涼飲品，容易好發冬季疾病，中醫師提醒：夏天應做好預防保健，讓冬天過得更舒服。《黃帝內經》的「素問篇」中提及：「夫四時陰陽者，萬物之根本也，所以，聖人春夏養陽，秋冬養陰，以從其根，故與萬物浮沉於生長之門。」《素問集注》亦云：「春夏之時，陽盛於外而虛於內；秋冬之時，陰盛於外而虛於內。故聖人春夏養陽，秋冬養陰，以從其根而培養之。」從古代醫書中可見，中國歷來醫家相當重視「春夏養陽，秋冬養陰」。前台灣基層中醫師協會理事長陳潮宗指出，「春夏養陽，秋冬養陰」奠定了現代中醫學強調的「冬病夏治，夏病冬至」的原理。盛夏養陽，未病先防藉由大自然中的旺盛陽氣，調整人體的陰陽平衡，而夏季是陽氣最盛的時候，也是人體補充陽氣最好的時機，在「未病先防」的預防保健概念之下，於夏季調整好身體狀況並辯證施治，讓以往冬季好發的宿疾獲得改善或降低復發機率，即為「冬病夏治」。陳潮宗表示，冬天好發的呼吸系統疾病，如上呼吸道感染、慢性支氣管炎、支氣管哮喘、肺氣腫、慢性肺阻塞性肺疾病、過敏性鼻炎、變異性咳嗽、鼻竇炎、鼻炎、凍瘡等，或是怕冷、怕風、平日容易感冒，或冬季經常反覆感冒的虛寒體質的人，都適合以冬病夏治的方式來調理。三伏天進行三伏貼治療傳統上，中醫師會於盛夏三伏天時進行治療。盛夏三伏天是全年溫度最高、人體陽氣最旺盛的時候，透過二十四節氣中的日期和干支紀日的日期互相配合，所訂出的三伏日分別為夏至後的第三個庚日（初伏）、第四個庚日（中伏）和立秋後的第一個庚日（末伏），今年（106 年）的三伏日落在國曆7 月12 日、7 月22 日、8 月11 日，可於此時進行治療。但陳潮宗也提醒，三伏貼並不是只能於這三天治療，基本上三伏天的前、後一個月，都是屬於天氣炎熱的時候，因此，在6 ～ 9 月當中，只要是溫度高於20℃的日子，皆是適合治療的時機點。另外，3 歲以下的孩童、孕婦、惡性腫瘤、支氣管擴張、肺結核、發燒或患有感染性疾病的人，就不宜冬病夏治。飲食起居調養6原則想要秋冬身體好、不生病，除了透過冬病夏治，也要搭配飲食及起居調養，才能多管齊下，達到養生保健的效果。陳潮宗建議，夏季時應遵循以下6 大原則：1、 夏季氣候炎熱，易傷陰液，需減少食用辛燥之物：包括西瓜、香蕉、芒果、水梨、椰子、荔枝等水果，或桂圓、白蘿蔔、蝦蟹、羊肉等食物，以及肉桂、花椒、大茴香、小茴香等辛香料，應盡量少吃。2、 嚴忌寒涼之品：夏天炎熱，人手一杯清涼飲品或來一碗透心涼的刨冰，是台灣街頭常見的景象，陳潮宗提醒，大量進食寒涼食物，容易導致中陽受損、脾胃虛弱，甚至將聚積於一身的陽氣耗損殆盡，引起腹瀉、腹痛，嚴重的話，還可能形成陽虛宿疾。尤其夏天更要少吃冰，不要貪圖一時的涼快，而影響呼吸道的健康。陳潮宗表示，氣管位於食道旁邊，吃冰會讓食道溫度急速下降，造成交感神經亢奮而引發呼吸道收縮咳嗽，一旦長期吃冰、喝冰飲或是生冷食物，更可能變成咳嗽的「老症頭」，每每到了冬天冷空氣刺激，氣管收縮使得肺部痰液變得更多、更黏稠，咳嗽也會更嚴重，這是冬病未夏治的直接表現。3、 減少肥甘厚味的食物攝取：肥甘厚味是指油膩、香甜或多油多肉、滋味濃厚的食物。由於濕熱的夏天容易讓身體累積過多的暑熱，中醫理論認為吃太多肥甘厚味，濕熱之氣內外夾擊，對人體健康相對不利。4、 多喝常溫的水：夏天汗流得多，容易感到口乾舌燥，口渴時，建議多補充溫開水或常溫飲品，不要猛灌冰水或冰飲，再加上稍作休息，即可達到解熱效果。5、 不要過量運動：適當運動對身體有益，建議養成每天運動的習慣；但過量運動則會造成流汗過多，導致氣陰兩虛。6、 戒菸、禁酒：菸與酒皆屬於辛溫燥熱之物，吸菸與喝酒會導致燥熱內盛，暗耗津精。冬病夏治方法多樣化中醫的冬病夏治方法多元，常見包括中藥內服、穴位注射、穴位敷貼、刮痧、拔罐、薰洗、埋線、割治、氣霧劑吸入法、脫敏治療法等；醫師會根據個人體質辯證施治，給予適合的治療。天熱，很想吃冰怎麼辦？夏天吃冰是一大樂事，但想要秋冬身體好，冰飲、冰品卻是大地雷，陳潮宗提醒，如果真的熱到實在忍不住想吃冰的慾望，偶爾放縱一下是無妨的，但要記得慢慢吃，不要貪快又貪多，以減少氣管急速降溫的機會，淺嚐即止，才能預防秋冬老毛病一直復發的麻煩。  

  圖 . 文 / 麥浩斯出版【漂亮家居】 為了給家人更好的生活環境，名主持人夫妻檔岑永康、張珮珊選擇將住了多年的房子重新做了翻修，並特別請到大雄設計Snuper Design 來做規劃，經過重新的梳理，體現了他們對風格的渴望，也讓人看到設計團隊如何透過線條比例與材料的運用，找到錯層格局應有的舒適尺度和新感受。大雄設計Snuper Design設計總監林政緯談到，「岑永康、張珮珊兩人，為了能賦予家人更好的生活空間，動起了再次裝修的念頭……由於這是間中古屋，裝修時，除了改善空間現有問題，另也重新以現代風做定調，滿足簡單、理性的喜好。」林政緯進一步表示，這間房子依山而建，樓層具高低落差之外，連帶使得室內有不少樑與柱的產生，如何重新找回格局應有的尺度與舒適度，亦是設計時的重要課題。 向來慣以建築思維構思設計的大雄設計Snuper Design，在面對這錯層格局時，首先，發現到原入口位置在配置上較不理想，便將其調整並移至緊鄰著落地窗的地方，如此一來，整體配到甚至動線變得流暢外，入室時伴隨的是過陽台處的綠意草地，心情上也能獲得轉換。接著則是構思公共空間，由於岑永康、張珮珊兩人相當好客，為了提供一處可以容納多人的環境，選擇將空間打開，並輔以開放式設計，不僅創造出錯層格局的優勢，也讓空間尺度更放大，而來訪的親友們，也能夠在最舒適、自在的情況下互動交流。 至於在私領域部分，最主要是有許多迴旋處，經過重新整理後，讓這些空間可以更有意義的存在；另外則是主臥室，由於張珮珊渴望有獨立的泡澡浴缸，完成她的夢想，設計師不僅將浴缸配置其中，也巧妙運用鏡面的反射，讓泡澡的同時也能看到室外景色，做到放大室內空間並呼應窗外景致。 材質結合細膩工法，展示空間的豐富表情雖然說空間以現代風格為主，但岑永康、張珮珊也希望能藉由不同的材質、色彩，豐富家的模樣。善於運用多種材質，展現自然肌理的大雄設計Snuper Design，在這個空間中，除了材質還加入了色彩，並以為俐落的線性切割手法，共同摹寫空間。 玄關入室後，便可見以普羅旺斯洞石鋪陳的電視牆，搭配托高手法，佐以間接光帶，創造出不同的層次；對應處沙發背牆則是以灰色牆勾勒，同樣借助光源的使用，引出不一樣的空間質地。再走向餐廳區，則又是不同的感受，此區多以木質元素為主，無論地板、長型桌還是吧台桌，均透過木料的溫潤創造不一樣的感官體會。 臥房、書房部分，可以看到設計者盡可能讓他們回歸單純，大多選以淺色系為主，並在其中加入重點色彩或主牆，再以其織品、傢具等變化質感，整體多了點閒適，少了刻意，讓人得以用輕鬆姿態感受空間的每一處。 01 材質 不同切割工法展示材質肌理客廳電視牆以普羅旺斯洞石來做鋪陳，設計者並沒有整面鋪設完，而是採取在上半段搭配托高手法，下半部利用工法製造出小平台，帶出不同的層次效果，也展露出石材的肌理特色。   02 格局 開放設計拉大空間尺度過去錯層之間考量安全性問題，有加入圍塑設計，而今，小孩已逐漸長大，在這規劃上便選擇將空間打開，輔以開放式設計，創造出錯層格局的優勢，也讓空間尺度更放大，甚至還在環境一隅擺了張單椅與邊几，作為岑永康的微醺小角落。 03 格局 重新整理讓空間更有意義的存在2樓原本有許多迴旋處，經過重新整理、整併後，讓這些空間能夠是更有意義的存在；另外，原本架高設計的書房，經卸除後呈現最乾淨的樣貌，擺張大書桌，一家人能在這相互伴讀、學習。 04 設計 微調線條比例減少視覺複雜性此區設計者微調整體的線條比例後，也在其中以2張長約200公分的原木桌板拼組成的長桌，一來讓空間的使用定義更明確，二來也成功消弭掉過多樑、柱存在感的問題。 05 機能 幅調整讓小環境做到不同的放大效果由於主臥裡的衛浴尺度須放大，故設計師選擇將更衣間往後移了一些，既不影響到臥鋪、更衣間的使用尺度，而衛浴間還能擺入1座浴缸，滿足泡澡享受的渴望。  

文 / 行銷企劃部左營區位於高雄市的西南部，市中心北方，目前人口達19萬7千多，是高雄第三大區；近20年來因東側龐大重劃區快速發展，目前本區已經成為北高雄之新興商業核心。25期重劃區 綠地、生活機能完善明誠加盟店蔡政穎店長表示，以40 米的博愛路( 捷運R14 巨蛋站) 及河堤路為主軸，加上東西向21 米裕誠路、28 米明誠路，南北端30 米大順路、40 米新莊仔路，構築出高雄市25 期重劃區開發版圖。河堤路為25 期的名宅區段，區域內擁有近2 萬坪的公園綠地、餐飲、購物( 漢神巨蛋、大樂購物中心) 等完善的生活機能；往西擴張為農十六副都心及美術館特區，往北則為29 期重劃區，往南為愛河流域“愛河之心“重要地標所在，該幅員為高雄住宅人口北移重鎮，區域內人口結構年輕消費力高，建商紛紛在此開疆闢土，知名品牌連鎖企業亦接連群聚而來。在捷運紅線、高鐵及未來台鐵地下捷運化的帶動下區域內土地價格屢創新高，推案量更如雨後春筍般不斷冒出，建築規劃也趨向豪宅系列發展，每坪單價動輒30 多萬起跳，但由於量能過於集中加上買氣反轉，造成擠壓效應形成觀望，建商讓利求售指日可待；為了因應景氣波動及首購族群需要，近來建商亦分別改變策略推出2 字頭低價輕豪宅搶占市場，讓區內物件選擇更多元化。區域內大型飯店、商旅、購物中心陸續完工，如即將開業的林皇宮酒店、京城H2O 商旅、義大購物中心、以及博愛路VS 大順路口舊龍華國中校區高雄市政府BOT 案，在在顯示著該區的後勢發展強勁，是個進場購屋的好選擇，除預期到來的讓利，更可享受生活機能、交通暢行的便利，及相關設施完成後所帶來的增值空間。高鐵左營站雙百貨加持 農十六生活圈北高最具發展潛力明誠加盟店蔡政穎店長說明，除了台北，高鐵左營站是高鐵沿線另一個位於市中心的都會站，商圈有新光三越、環球中心雙百貨加持，環境左擁半屏山，右抱蓮池潭，山明水秀，且鄰近國道十號，交通與商圈優勢匯集人潮，是房市交易穩定且看好的新興住宅區段。重信與華夏路商店密集，生活圈還有華夏西北扶輪公園與福山廣場，各項生活機能都不錯，近期大樓推案密集，主力為首購與換屋住家。 農十六特區生活圈，坐擁萬坪森林公園綠地的優質環境，對外交通便利，緊扼北高雄交通幹道的博愛路，高雄捷運紅線也在博愛路與至聖路、裕誠路口分別設置R13、R14 站區，從該生活圈到高鐵左營站區、中山高速公路鼎金系統交流道，僅約5分鐘車程，加上緊鄰漢神巨蛋百貨商圈，與裕誠、明誠商圈緊密結合，區域休閒與消費機能提昇，成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈，也是景觀豪宅大樓推案重鎮。百貨購物中心、三鐵共構、大型開發案 擴大區域腹地漢神巨蛋加盟店張清寶店長指出，目前80 % 人口多集中在巨蛋、高鐵及榮總商圈，區內以大樓建案為主，10 年內中古屋成交價穩站2 字頭並往3 字頭移動，部分豪宅成交價更高，產品多可滿足自住與投資需求的客戶。生活圈有漢神巨蛋、新光三越、彩虹市集、環球購物中心及特力屋等大型百貨及購物中心；交通上除高鐵左營總站、台鐵左營站及新左營站外，還有捷運凹子底站、漢神巨蛋站、生態園區站、高鐵左營站，尤其高鐵左營總站是全國少數集合高鐵、台鐵及捷運三鐵共構車站，公路有國道1 號及10 號，南北往來相當方便。近一年來，各大金融機構看好鐵路地下化後的強大潛力，紛紛在左營設點，目前各大建商只要左營地區大型素地，都是購買目標。對一般消費者購屋建議，只要是大眾運輸車站500 公尺內的標的，都是非常適合的產品。北高雄凹子底地區的商圈發展長達20 餘年，漢神巨蛋百貨開幕營運後，加上高雄捷運紅線通車，更刺激房價水準上揚，結合原本繁榮的裕誠與明誠商圈，以及位於鼓山區大順一路、新順路、龍德新路與自由一路口，開發投資規模超過350~370 億元，現正由義联集團興建中的義享天地購物中心案，融合精品購物、國際酒店、快速時尚購物、數位娛樂、影城、企業商辦等，A 館預計2019 年第一季完工試營運，加上好市多量販店、文藻外語大學城商圈，帶動人潮與商機，整合朝向大商圈、擴大區域腹地的發展態勢。巨蛋百貨完美生活圈 利多競爭力強漢神巨蛋加盟店張清寶店長補充，漢神巨蛋百貨商圈內擁明華國中、龍華國小等優質學區，吸引購屋買氣。除了三民家商旁設有捷運紅線R14 站，更涵蓋北高雄多條主要交通要道：南北向的博愛路、華夏路、翠華路，與東西向的新莊一路、崇德路、至真路、曾子路等，距高速公路鼎金系統交流道僅約5 分鐘車程，三鐵共構的台鐵新左營站，亦形成新的軌道站區商圈發展型態。漢神巨蛋百貨商圈集休閒、消費、學區、綠地，串連高鐵、捷運與高速公路交通網等多種生活便利條件，完美生活圈讓購屋客戶持續進駐，高質感住宅大樓市場崛起，區域房市競爭力強大。

文 / 行銷企劃部大里中興加盟店張玉玲店長表示，台中市大里區緊鄰南區，人口數已突破20萬人，縣市合併後人口數位居全台中第3位。人口高度密集帶動房市需求，加上台中生活圈4號道路、軟體園區等建設利多，加快該區房市交易速度，房價更維持不墜，早期以透天800-1,000萬為主力，現因土地成本上漲，多改為大樓產品，新案每坪價格約在20~25萬元，中古屋仍可找到1字頭房價，與市區相比極具競爭性，近期更受惠台74線通車，聯外交通大邁進，目前區內以屋齡10年內別墅最熱銷。本區生活機能完善、成熟商圈多，包含德芳南路、中興路、國光路、大明路等，沿線大型賣場、連鎖餐飲店、超市、小吃林立，就連不少南區居民都愛來大里消費，且74號快速公路在大里區就設有2處匝道，交通便捷更是一大優勢。唯因發展較早，部分區域房屋老舊，興建於921地震前，購屋前可先確認結構。一期重劃區整齊寬敞 二期鄰康橋計劃景觀優美人文濃大里中興加盟店張玉玲店長說明，大里範圍遼闊，可概分為幾個生活圈，最新的是一、二期重劃區、區公所生活圈、塗城草湖生活圈，以及19 甲自辦重劃區；其中，一、二期房價最高，擁中興大學、興大附中、爽文國中等學區，文教氣息濃，生活機能也相當便利，是許多公教人員首選，最近還有新開幕的大里觀光夜市加持，主幹道商家更加活絡，店面逐漸搶手，區公所周邊機能最完整，但少有物件移轉；一期重劃區內有大買家商圈、中興大學校區，新重劃區道路整齊寬敞，屋齡也較新，透天和大樓都有；二期則鄰近康橋計畫，規劃多處河濱綠地，沿線環境大幅改善，休閒空間更充沛。塗城商圈鄰近工業區，尖峰時間易塞車，且大卡車車流量大，小環境較混雜。大里區學校多，9 年就學便利性為最大特色，吸引不少家長詢問，不過目前受到房價高漲影響，建議預算較不足的購屋族想降低購屋門檻可考慮外圍區段，如19 甲、仁化塗城等，以塗城來說，又以透天別墅指名度最高。近期市府推動的「大康橋計畫」，將原先由國光橋至積善橋一段的旱溪整治工程，向上、下游延伸，從國光橋至六順橋段，連結旱溪、大里溪水系，完成後將是台中市第一條可供輕艇運動的河道，也是台中市目前第一個親水、休憩的河岸公園，與中興大學、健康公園、忠明南路綠園道串聯，加上沿岸的鳥竹圍公園、國光公園、積善公園、及永隆六街的公園預定地等，景觀優美，原縣市交界地帶變成水岸花都的環境，吸引建設商爭相搶插旗，周遭房市行情水漲船高。 軟體園區帶動 人口成長推波助瀾房市張玉玲店長指出，台中軟體園區位在大里區主要幹道的中興路上，往北接國光路、英才路往台中市區，可迅速接軌中投快速公路、國道3號、國道6 號、國道1 號，前往台中火車站、高鐵台中站及清泉崗機場都方便。園區以辦公大樓為主，其他為開放給居民的活動空間，周邊原是早期開發的舊市區，中古房市向來以透天別墅買賣居多，主流建物為地上3 樓、面寬4.5 米住家，因園區帶動地區發展、澄清醫院啟用加上既有成熟機能，是大里近年議題最多的區域，在前幾年發酵過一波，還曾有北部客下來指名買房，今年不乏有低總價大樓案、高總價成屋別墅產品，搶搭房市利多順風車，以在地客買賣居多。除了帶來市中心人口移入，中投公路和6 號國道銜接至南投、草屯一帶，讓不少來大里工作的人，選擇直接在此定居，園區招商至今已有多家資訊、文創等大規模產業確定進駐，預估將創造5,000 個就業機會，對於房市來說，更起推波助瀾效應，隨著人口數持續成長，未來仍有強勁的購屋需求加上房價比起台中市南區、南屯區等鄰近區域，仍有相對便宜優勢，中長期房價具上漲潛力。張玉玲店長補充，據台中市人口統計資料，自去年10 月以來，大里區已連續5 個月遷入大於遷出，分析原因，除了市區房價較高之外，近年大里發展亮點不斷，結合藝術、文創、商場、展覽、科技等，為區域帶來觀光、提供大量的就業機會的軟體園區、大康橋計畫、1 月剛宣布過關的大里跨區市地重劃案等幾項重大建設的加持，以及今年元旦正式對外開放的Dali Art 藝術廣場，開幕時一系列活動吸引大批民眾共襄盛舉，成為年輕人打卡新熱點，都對區域產生加分作用，還有居功厥偉的環狀的74 號快速道路，讓北台中到南台中成為『半小時生活圈』，都是翻轉大里的重要指標。

民俗月過後，房市雖有稍微回溫現象，但依舊難以回到房地產往日榮光，戴德梁行董事總經理顏炳立對於2017房地產表現依舊維持「全年台灣房市仍將是微溫增量、低檔緩跌格局」的論調，只有「降價」才能挽救房市。若依照上述情勢發展，此時，便是自住買方的天下，有更多住宅物件、預售屋建案浮上市場，有更多空間可向賣方談判議價，消費者選擇變多了，但要選擇中古屋還是新建案？有什麼需要考量的，但消費者遲遲不出手，在要買、不買之間猶豫徘徊，到底擁有一間房子是否是人生之必要呢? 現在上流生活享樂 未來下流老人無依 2016年，日本學者藤田孝典出版的「下流老人」一書，指出日本至少有600萬貧窮的無依老人，年輕時沒有儲蓄、沒有買房，年老之後只能過著悽慘、生活品質低落的生活，淪為社會底層的下流老人。而這樣的現象除了會造成社會問題，也會拖累國家經濟發展，所以除了政府的社會福利措施配套要完整之外，最重要的是年輕人在追求小確幸之外，也必須思考二、三十年後的自己想要過什麼樣的生活，若不想成為被房東拒絕、居無定所的下流老人，或許從現在開始考量「買房」這件事。 可能一生只買一次房 新成屋陪你到老 根據中信房屋宅指數調查結果發現，目前房地產市場的購屋客層主要以自住客為主，該群客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢。民眾偏好購買新成屋的比重高達67.5％；購買屋齡不到15年的中古屋比重亦高達53.3％；但偏好購買預售屋的比重，只有29.3％。中信房屋副總經理劉天仁說表示兩個主要原因，一是景氣差、二是預售屋價格硬。 若是首購自住，手上頭期款不那麼充沛的年輕人，倒是可以考慮中古公寓或5年內的新古屋，較有議價空間。但若是家中有長輩，需要換屋，就要考慮上下移動比較方便的電梯大樓。台灣現今面臨高齡化社會，住宅設計要符合銀髮族居住需求，從聯徵中心每季申請房貸的資料可發現，申請電梯大樓從2011年第二季的46.6％增加到2017年第二季的50.5％，公寓則是逐年下滑，顯見電梯大樓仍是一般民眾較為青睞的產品，且會逐步取代公寓。但隨著首購年齡越來越高，若想買房一次到位，就得入手新成屋，將未來退休老年生活一併考慮進來。 擺脫被房東拒絕、居無定所，中信CP值找屋大數據：針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比，計算出CP值精算給分，完全透明不保留～http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

三大看房門道，讓你比投資客道行更高~~ 買房子無論跟誰買，只要買的經濟實惠、合乎理想的，就是好屋！因受到近兩~三年的經濟不景氣及政府打房的相關措施，以往投資客大舉購屋的「盛況」逐漸退熱，反倒是自住客紛紛出籠看房進場，此一現象慢慢讓房市調回較好的體質，買賣市場較為健康。也因房價緩跌，雖未到落底崩盤，但已有投資客快扛不住，抱著此時出場能小賺或不賠就要慶幸的心情，向市場倒貨，所以想買來自住的消費者，不管是看一般屋主出售的，還是投資客脫手的，只要符合自身預算與需求，有合意就可考慮入手，只是有些消費者對於投資客的物件仍存著一點點介意與留心，怕是這房子的價格與品質皆令人擔憂。 不過，在房市一片低迷的情況下，或許投資客的物件更有降價讓利的空間，下列三大看房門道，簡單教你從哪些特徵分辨可能是投資客的物件，讓你看房看個火眼金睛，真相在我們心！ 1. 看家具裝潢，不是一般住家style     投資客在選購家具或裝潢室內空間時，最大原則就是「降低成本 拉抬房價」，若是在看房時發現全室的家具是系統家具或貼木家具；或看起來質感不佳的壁紙、噴漆，八九不離十可能是為了投資而購置的房子。 因系統家具施作安裝簡單快速，也有一定的美觀度，使用貼木家具，成本低廉，再加上一些奇怪的家飾品，如畫作、陶瓷品、假花假草…等，這種擺飾裝潢過多，不太像一般住家風格的，不能排除是投資客刻意營造的「家的感覺」，過度精美或過度粗糙，或許就是投資客的物件了。 2. 看大門，長的都一樣小心看房看到羅生門    大咖的投資客物件繁多，打鑰匙也不方便，所以較偏好使用不需鑰匙的密碼鎖，也便於房仲帶看。還有的投資客會直接跟工廠大量訂製同款式的大門，來降低成本, 若在較有屋齡的建物中看到很多大門長得一模一樣的，有可能投資客同時買了好幾戶。 3. 看權狀，登記持有時間會說話    依照上述2點觀察過房子一遍之後，最重要的就是看該物件的權狀謄本，即可判斷該物件的持有時間，多數投資客的持有時間都不會超過3年，甚至只有1到2年。原因在於房貸通常有2~3年只還利不用還本的寬限期，所以投資客會盡量在這段時間內把物件轉賣脫手，若登記持有時間過短的，通常都是投資客的房子。當知道持有時間後，就可以推算入手價格，便於議價，至於建物的權狀謄本，現在已可以線上查詢，直接申請電子謄本，非常便利。 買房是一件大事，當然首要還是以房子本身的條件適不適合自己為最大考量，至於屋主原來是自住或投資用途，就當做交易前知己知彼的參考！ #看房有道，中信房屋讓你知道 : http://www.cthouse.com.tw/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / 鍾運凱】 案例：買賣雙方透過仲介公司成交，總價3000 萬元。簽約時，仲介人員曾詢問買方是否要做海砂屋檢測，買方說不用，但未拋棄瑕疵擔保請求權。買賣順利交屋結案，總佣收150 萬元亦已收訖。交屋後買方自行委託檢測，氯離子含量0.32kg/m3，經協調買賣雙方合意解除契約，但雙方均要求仲介公司應返還仲介費。試問，這個要求「在法律上」有理嗎？ 解析：一、 民法第568 條第1 項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」因此仲介公司請求服務費的前提，是雙方成立買賣（或租賃）契約，如果買賣不成立，無論仲介公司付出多少人力、時間、資源，都不能請求居間報酬（服務費）。二、 問題是，如果買賣契約已經成立，事後又被解除的情形，是否符合上述「買賣契約成立」呢？依民法第114 條第1 項：「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」所謂自始無效，就是視同買賣契約「從來沒有」成立生效過。因此買賣經撤銷或解除，似乎不符合「買賣契約成立」的要件，不能請求服務費；已經收到的服務費也應該退還。三、 然而，最高法院49 年台上字第1646 號判例認為：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」最高法院似乎認為，只要買賣契約成立，仲介公司就可以收服務費，雖然之後買賣解約也不需退還。 四、 這個問題最新的實務見解，是司法院（83） 廳民一字第22562 號研究意見：「民法第568 條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務。」簡言之，司法院意見認為，如果解約的原因是買賣成立時已經存在的，解約後應該返還居間報酬；如果是買賣成立後才發生的原因，就不需要返還。 五、 本案例的情況是氯離子偏高，有可能構成買方的「瑕疵擔保解約權」， 如果買方因此合法解除買賣契約，依上述實務見解，仲介公司應返還服務費。但本案卻是雙方合意解除契約，買方並未行使其「解約權」；換言之，契約解除的「原因」，並非買賣成立時即存在的瑕疵（氯離子偏高），而是買賣成立後，基於雙方之合意解約，氯離子偏高只是雙方合意解約之「動機」。依照上述實務見解，仲介公司自無返還服務費的義務。 六、 此外，本案服務費150 萬元，是否過高？法院有無「酌減」的裁量權？對此，民法第572條規定：「約定之報酬， 較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」本案仲介公司既已收訖服務費，則無需返還，法院亦不得裁量酌減之。又最高法院86 年度台上字第2522 號判例見解：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者，法院得因委託人之請求酌減之，民法第572 條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額，而係按照價目表所定或習慣給付報酬者，並無適用之餘地。」因此，如果仲介公司是依公開的「收費標準」收取服務費，依前述判例見解，也不能請求法院酌減之。