【文 / 行銷企劃部】位於台北市西部的大同區，可以說是台北盆地平原的中心地帶，區內沒有高山或丘陵，只有兩個連在一起的小湖泊。本區包含了老台北人口中的大龍峒與大稻埕這兩個地區。大稻埕即曾因淡水河尚能通行船隻而形成商埠，早期繁華一時，有許多洋房，也是南北貨、漢藥材、紡織品及工業用品的集散地。老街見證歷史【貴德街】 大稻埕港埠設於此，也是台北最早的洋樓街。昔日以茶行、布行為主要特色，是著名的茶街，現在茶行沒落，布行仍甚活躍。【迪化街】長約800 公尺，是台北茶葉、南北貨、布匹和中藥材的集散地，自1996 年開始成為台北最古老的街道；老街特色除了高達70 棟以上的老式傳統建築可供欣賞，從單層樓的閩南式到二層洋樓、仿巴洛克式到現代主義式，是現成的歷史活教材，還有位於南街與中街間 的大稻埕霞海城隍廟也頗具盛名。每年農曆春節前夕更成為有許多民眾會來這兒採購的「年貨大街」。【哈密街】保安宮前有一座「四十四坎舊址」石碑，主為紀念當年大龍峒約44 家的店舖，是本地最早的商店街，雖然時代變遷，大部分傳統街屋已在道路拓寬行動中被拆除，但這條歷史街道與二級古蹟保安宮、三級古蹟孔廟及百年老校「大龍國小」的空間關係仍舊存在，讓人遙想當年風光。【草埔仔傳統市場】歷史悠久，現位於迪化街二段149巷聖公媽廟至民族西路口段，現仍以傳統市場型態經營，周邊擁有台北市歷史最悠久的傳統米食批發產業，目前米食業已轉趨沒落，但逢年過節，交易仍甚熱絡。京站--休閒娛樂新指標 地上權產品具地理優勢台北站前加盟店店長邱冠能表示，京站時尚廣場是一個休閒娛樂的新指標，座落在台北車站新北口﹝市民大道一段201 號∼ 211 號﹞，擁有五鐵( 台鐵、高鐵、捷運、機場捷運、國道客運) 共構的優勢地理，結合時尚、環保、科技的新型態百貨賣場，並結合了君品酒店、威秀影城與伊士邦健身俱樂部，在臺北車站周邊形成一個嶄新的生活圈。一到四樓為時尚廣場，五樓以上規劃套房、2 ∼ 3 房、辦公等產品，戶數約960 戶，每戶坪數在12 ∼ 40 坪之間，屬於地上權物件，使用年限至2054 年1 月，目前成交行情區間為45 ∼ 55 萬/ 坪，套房租金行情約2.2 萬∼ 2.8萬/ 月。站前生活圈 自由行開放促東西軸線翻轉台北站前加盟店店長邱冠能說明，站前生活圈由：重慶北路一段、承德路一段、長安西路、華陰街及太原路組成。商圈內以精品服飾、配件飾品的批發零售為主，為台北市最早的批發業商圈，在環境的改變及消費型態的轉型下，逐步朝商店街的經營模式發展。民國98 年啟用的台北轉運站，匯集了高鐵、臺鐵、國道客運及捷運，更是台北車站的重要地標，每日轉運人流達到4 ～ 6 萬人，加上政府開放自由行，走在四週，可看到來自世界各地不同國家的遊客，其中由以香港、澳門、日本及陸客為大宗；觀光的人潮也帶動了台北車站週圍的商業行為，間接活化了沒落的台北後火車站、老態的大同區，促使台北東西軸線翻轉。此區域為較晚開發之區域，故產品多以公寓及透天為主，辦公型產品主要聚集於忠孝西路、重慶北路一段以及承德路，新成屋主要以都市更新之方式辦理，最具知名度的大樓為京站社區及華固千代田。各俱特色的鄰近商圈台北站前加盟店店長邱冠能指出，台北圓環商圈是早期台北市發展中心，周邊延伸天水路、長安西路及延平北路一段等路段，曾是知名美食地標的圓環，儘管歷經轉型，但風華不再，周邊有寧夏夜市，在購屋方面，買方多為在地客或是有地緣關係族群。而周圍鄰近的更有不少各俱特色的商圈，如：中山北路二、三段為中心南至南京東路、北至大同大學，沿線兩側以婚紗攝影、觀光飯店、國際精品店家為主的『婚紗精品街商圈』；北為南京東路一段，西中山北路一段，南長安東路一段，東新生北路一段，俗稱為「九條通」，早期就以服務日本客人為主的『條通燒烤居酒商圈』，在這裡除了充滿濃濃東洋風的居酒屋、料理店、燒烤商家，也有道地的台式美食；有許多歷史悠久特產小吃的『晴光商圈』，南起民權東路二段北至民族東路，東起新生北路三段西至中山北路三段，為一完整的住宅生活圈，生活採買飲食皆方便；『四平陽光商圈』東起松江路口西至伊通街口，以四平街為主要繁榮區，店家多為女性服飾精品配件，商圈內有最早來台的四面佛可參拜。上述區域主要房產以店面及大樓套房∼ 2 房為主力。區域發展大未來台北站前加盟店店長邱冠能補充，機場捷運線預計2016 年通車，屆時將串起台北與桃園的國際新視野，與台北車站中心的捷運網絡連線，旅客可於機場捷運A1 站掛行李直達桃園機場，相當便利。而在台北車站旁擱置停擺的雙子星開發案，柯市府團隊擬重新招開國際標，林欽榮副市長表示要把周邊交通系統一起整理，來吸引地方及國際投資，更希望納入台北車站特定專用區(E1、E2) ，考量『四子星』整體開發規劃，來創造更大的開發效益。隨著淡水河運輸功能消退、城市發展東移，讓大同區的發展停滯遲緩，在居住品質低落的情況下，不少居民期盼藉由都市更新，賦予老社區新生命，「大同再生計畫」於今年6 月民倫國小校地通過變更為建地，準備興建中繼住宅用來安置斯文里及蘭州國宅公辦都更案居民，為大同區的都更計畫展開序幕。台北霞海城隍廟位於台北市迪化街的霞海城隍廟是內政部核定的三級古蹟，與慈聖宮，法主公廟合稱大稻埕的三大廟宇。名聞全台的霞海城隍廟，卻一直守著46 坪的廟地未擴建，因為其地為雞母穴，有如母雞保護小雞般，百年來大稻埕的士農工商都承蒙霞海城隍爺的保佑，諸事平安順利，可說是廟愈小則愈發。至於後來比較受歡迎的月下老人，是民國60 年開始供奉，據說去年一年就有超過6000 對情侶帶著喜餅來還願，堪稱全台最強月老。台北當代藝術館早年原是一所日本人及少數台灣優秀子弟才能就讀的學校--「建成小學校」，民國90 年經活化再利用，正式命名為『台北當代藝術館』，結合藝術、古蹟、科技三者，以推動多元風貌的藝術創作與展覽、著眼於激發民眾的新觀點和新思維、提供當代城市發展源源不絕的創意與活力作為三個主要目標，是台灣第一座推廣當代藝術為宗旨的美術館，儼然成為台北人文地上的新地標，帶動大同區整體再發展的一個新契機。結語近年來雖然東西軸線翻轉人潮往東區及計畫區移動，但近期京站、西門町、中山晶華三越商圈人潮再度回籠，許多港客及日客以此區為旅遊及住宿為第一優先，消費力亦提升，古蹟與大小文創活動舉辦的人文薈萃，加上大同、中山區重大商圈發展一個個登場，都更題材發酵，雙捷運加持，生活機能強，單價及總價都是蛋黃區內最優惠的區域。

圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》一家五口居住的複層毛胚屋，從格局動線安排開始，就經縝密規劃，讓大人氣的空間風格及生活機能，更貼近居住者需求，達到量身訂製的舒適與實用。長期關注禾築國際設計作品的屋主，非常欣賞譚淑靜（Tam）設計師的設計，決定將這間為一家五口現階段生活需求而購置，位於新北市14、15樓的複層毛胚屋，全權交給譚淑靜規劃。譚淑靜勘查時發現，屋案前後有大露台，採光條件與空氣對流雖好，但空間格局安排有諸多不合理之處，尤其位於樓下玄關入口附近，樓梯下方的衛浴，不僅佔據空間，且破壞採光。廚房與主臥衛浴的配置也極需重新調整，才能讓動線變流暢，於是決定將空間格局重新規劃。從玄關進入客廳，首先用一道電視牆，結合不鏽鋼收邊，遮蔽開口已然轉向的客用衛浴，兩者之間形成的走道，恰好引進樓梯間光線，也為玄關引光，再以若隱若現的夾紗玻璃隔屏結合端景，界定玄關與客廳使用區域，且避開穿堂煞的風水禁忌。廚房原有廚具配置重新調整，設置拉門將熱炒區與增設的輕食吧檯區隔，且與餐廳動線串聯，形成多層次使用空間。開放式客、餐廳則以不做到頂的雙面櫃區隔，結合低檯度傢具配置，保留通風與採光優勢。樓上原本三間衛浴的格局，縮減為兩間，除三個孩子的臥房，並增設共用的視聽室，自成獨立生活空間，有朋友來訪時，可在此聚會，完全不會干擾父母的作息。以大片拉門與廊道區隔的視聽室門片打開時，也可為走道引進充足光線。大人氣風格營造與實用機能規劃由於屋主一家對空間風格的喜好相近，傾向低調沉穩，因此譚淑靜在選材與配色上特別用心。運用木皮、大理石、花磚等素材，佐以現代感的鐵件、不鏽鋼及夾紗玻璃，以大地色系的協調色彩，傳遞內斂而不張揚的空間風格。在生活機能規劃上，不僅將內廚房廚具配置重新調整，並增設吧台區，滿足輕食需求，且讓動線與餐廳連結，變得更流暢；主臥及兩個女兒房均設置容量充足的更衣間，每個房間皆配置書桌，滿足實用需求，甚至在樓梯間牆面開挖一個長開口，為陰暗的更衣室引光。此外，偌大的露台，放置舒適的戶外傢具，形成一個悠閒賞景的休憩空間。從格局、動線安排，發揮採光優勢，再利用低檯度傢具，讓開放的公共空間更開闊。加上符合居住者喜好的材質選擇，定調風格，結合實用生活機能，讓這間複層住宅，如同高級訂製服般舒適、宜居，且精確地貼近居住者需求。1 格局 讓餐廚區串連的設計廚房的廚具重新配置，利用拉門與增設的吧台區隔，讓熱炒區、輕食區與餐廳串聯在同一動線上，形成多層次生活空間。2 採光 格局微調，引進採光改變入門玄關旁的衛浴開口之後，與客廳電視牆之間形成一個走道，恰好可以引進樓梯間的採光，保留既有空間優勢，也為玄關引光。3 傢具 凸顯空間優勢的傢具配置露台區放置戶外傢具，形成舒適自然的休憩賞景區，客廳區配置低檯度沙發、茶几、單椅，凸顯採光通風良好的空間優勢。4 格局 二世代的獨立生活場域樓上除三個孩子的房間，另設一間視聽室，讓孩子們擁有獨立空間可接待朋友，不會影響樓下雙親的生活作息。5 機能 滿足實用機能的寢居設計女兒房配置更衣間、書桌，滿足實用機能，刻意在樓梯間開挖長方形開口，為陰暗的更衣室引進光線。6 材質 質感營造溫馨氛圍主臥房以深、淺不同的溫潤木紋鋪陳，營造層次豐富，溫馨舒適的寢居氛圍。

拋售潮想撿便宜  功課做了沒？    前一週的股市大地震，讓台股瞬間成為投資煉獄，一片綠油油的燈號，讓投資人不知道心涼了多少截，股市下滑嚴重到哀鴻遍野不說，連國安基金都要出來護盤，才能稍稍止血。在此同時，中國和美國股市也出現大跌，傷的也不輕，而台灣也受到這兩大世界經濟體影響，台股臉色自然「青筍筍」，股市表現往往牽一髮而動全身，房產市場首當其衝。原本就在為明年上路的房地合一稅而傷透腦筋，現在股市行情又幾乎全面看跌，房市景氣更是雪上加霜，不免有投資人就此住進套房，急缺現金週轉，要是股市爬不起來，在明年新制開始執行前，恐有拋售巨潮湧現。    市場拼命倒貨，但在有行無市的情況下，議價空間更廣更彈性，這時想購屋自住的民眾，應該有機會撿便宜，但必須注意下列五種情況，否則以為自己撿到了便宜，其實有可能後續仍要付出代價！一要注意：路段率高之地段    台北市政府已在2014年先行調高部分路段的路段率，之後再大幅調高房屋標準單價，超過8000萬元高級住宅路段率再加100%的豪宅稅、2.4%至3.6%的囤房稅，結合調高路段率、房屋標準單價、豪宅稅與囤房稅。二要注意：2014年7月1日後完工新屋    此日期後拿到使用執照的房屋，將適用新版標準單價和房屋評定現值。持有成本將大幅提升。三要注意：高價住宅    首先影響到，會是2014年7月以後取得使用執照的8000萬元以上高級住宅，以1戶17至22層樓高的鋼骨住宅，買方交屋的契稅也將由過去200萬元增加1.4倍至500萬元，隨後每年5月繳交的房屋稅也由過去40萬元提升至100萬元左右。由於台北市政府大幅調高2014年7月1日以後取得使用執照的房屋標準造價，已及路段率，再搭配已上路多時的豪宅囤房加乘稅率，使得新豪宅房屋稅額暴增至13倍至20倍不等。四要注意：違建    台北市市長柯文哲新官上任宣布大力整頓台北市違建，針對危及公共安全的226戶違建進行勸導或拆除。過去，老公寓因為頂樓加蓋使用面積大，可以增建為套房出租，是房地產市場熱門的投資型商品，但強制拆除的命令一下，剩餘的頂加買氣急凍，房價預將大幅下降，購屋民眾在下手前，宜先確認相關狀況，應以房屋實際的權狀面積作考量，因為不合法增建的部份是沒有法律權利保障的唷。五要注意：地上權住宅    第五種推薦度較低的房子，是去年很夯的地上權產品，地上權住宅房價僅市價7折，但有使用期限、未來轉手性低，且政府已大幅拉近公告地價與實價差距，可以想見之後的地租勢必水漲船高，相信未來就算價格及區位佳，恐怕也不易吸引買方出手。   現在是絕對的買方市場，呼籲想買房的人，趕快趁還有議價空間時，開始勤看房、做功課，並且找專家協助，讓自己早日達成家的理想！上網找好屋：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令紅綠燈圖片來源：http://plus.likempi.com/articles/23794.html

百無禁忌趁機撿便宜  鬼月看屋更能看出真面目    最近正值中元節前夕，路上隨處可見店家與大樓紛紛擺起供品來普渡好兄弟，祈求農曆鬼月期間大家都能出入平安。農曆七月一向被視為一年中最禁忌的時候，例如:盡量別去山間、溪邊、海邊或一些沒有人的廢棄之地，晚上也最好早點回家以免遇到有的沒的，結婚也是，應該沒有人拿到農曆七月的喜帖吧！看房、買房就更不用說了，在過去來說，鬼月買房根本是大忌，就怕買了房子，還附加新房客…，然而現下的年輕族群已漸漸不那麼迷信，反而跳脫傳統，在鬼月大肆看屋的大有人在，就是想看看能否在鬼月，房市冷清之際，找到買房的一線生機！膽大膽小也分南北？！    有房仲業統計從2011年以來，鬼月前後的六都買賣移轉棟數資料，其中數據顯示2013與2014年，台北市與桃園市在鬼月期間的買賣移轉不減反增，且漲幅分別超過12％及7％，代表這兩都的買屋者比較不怕「鬼」，膽子最大，最無買房禁忌！其他四都的民眾可能較有顧慮，不敢出手。中信房屋副總劉天仁分析，可能是近年來台北市和桃園航空城周邊持續有相當數量的投資客進場，因為投資客買房是理財並非自住，所以房價及時機對他們而言，更重要於鬼月。而新北市地區，除了板橋、新莊、三重及中永和等新北核心區外，其它較偏遠的地區的買賣多以自住客為主，難免會受到鬼月影響。其實不迷信鬼月禁忌，只要遇到喜愛的物件，照樣可以看房喊價。比市價便宜4成福地房 你敢買嗎？    鬼月買房不吉利，信者恆信，不信者照樣看房，連福地(墓地)周邊的物件，也可能是入手標的！新聞報導指出北市福地周邊成交均價，年跌幅竟達3~18%。以南港區究院路三段來說，就比行政區均價少了將近40%，3字頭房價也算是現在北市的房地奇蹟。且因近年政府有遷移墓地政策，如辛亥路四段一帶的公墓已開始陸續遷移，並規劃為公園綠地，待規劃落成，周邊的房價勢必不可同日而語。有些買房算盤打得精的民眾，已悄然前進詢價，希望能有機會趁早撿便宜，輕鬆入住台北市。但沒有禁忌的民眾，即使旁邊是福地也無所謂，反正抱持著井水不犯河水的心態，房價與屋況才是重點。且農曆七月剛好碰到颱風季節，三不五時颱風報到，挾帶大風大雨更讓真實屋況現形。    如果在鬼月期間遇到喜愛的物件，而自己是有忌諱的，兩種方式可以避開，一種是把過戶的時間拉長到鬼月過後；如果連在鬼月簽約都覺得不吉利，建議可與賣方談好價格後先下訂，並且等到鬼月過後再簽約，但購屋者記得做好「預告登記」以避免生變而吃虧。文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / 鍾運凱】一、 A建商看中土地欲購買，地主為甲、乙、丙3人共有，持份各1/3，其中甲、乙2人願意出售，但是建商擔心丙行使優先購買權，便在簽立買賣契約之同時，要求多數共有人設定地上權給B。丙果真於通知後10日內回函表示要購買，但此時地上權人B也同時行使優先承買權。二、 A建商看中土地欲購買，地主為甲、乙、丙、丁4人共有，持份各1/4，其中有甲、乙、丙3人願意出售，A建商擔心丁行使優先購買權，便由甲先贈與其持份的1/10（1/4×1/10＝1/40）給B，再由多數地主出售給B。由於是出售給共有人之一，丁沒有優先購買權。三、 乙向甲借錢購買A地，擔心屆時無力償還A地將遭甲拍賣，於是與丙商議，讓丙在A地設定高額的抵押權。四、 乙將其所有之A屋出售給甲，並簽立買賣契約，之後房價飆漲，乙反悔不想賣。於是乙在簽約後不久，將A屋所有權移轉登記給妻子丙，登記原因為買賣，但丙沒有支付價金。過戶後，丙擅自將該A屋出租給善意的丁，丁支付租金後立即遷入居住；之後丙又將A屋賣給善意之戊，並辦畢所有權登記。五、 甲年老，為了避免贈與稅或將來過世後被課徵遺產稅，於是與兒子乙簽立買賣契約，以極低的價格將土地出售給乙。一、 何謂通謀虛偽意思表示？所謂「通謀虛偽意思表示」，指表意人與相對人互相故意為非真實的表示。例如當事人表面上將財產出售他人，實際是為了「脫產」。如果只有表意人一方的動機是脫產，而交易的相對人卻是真心做買賣，則屬於「單獨虛偽意思表示」，除非相對人明知表意人的動機，否則，雖然表意人單獨虛偽意思表示，這個交易仍然是有效的，而通謀虛偽意思表示則是「無效」。二、 通謀虛偽設定地上權土地法第34 條之1 執行要點第10 點第7 款規定：「本法條之優先購買權與土地法第104 條、第107 條或民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104 條、第107 條或民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定。」可知地上權人之優購權優先於他共有人之優購權，故共有人應將土地出售給地上權人。但是以案例一而言，地主甲、乙與地上權人B 間並無設定地上權之真意（尤其是地上權人B 根本就沒有在該土地上興建建物之事實），而是單為實行優先購買權而通謀虛偽設定地上權，共有人丙可主張無效。三、 通謀虛偽移轉持分依最高法院72 年台抗字第94 號判例、最高法院83年度台上字第1713 號判決見解，在共有人之一為土地法第34 條之1 之承買人時，因為已能達成簡化共有關係之立法意旨，故他共有人應無依同條第4 項規定主張優先購買權之餘地，也就是說原地主可以依土地法第34 條之1 之規定將全部土地出售給新共有人。但是以案例二而言，地主甲與B 間並無贈與之真意，而是單為實行優先購買權而通謀虛偽贈與行為，共有人丁得主張通謀虛偽意思表示而認定贈與無效，進而主張丁之優購權仍然存在。另需注意者，依內政部101 年2月1 日內授中辦地字第1016650079 號函示，依土地法第34 條之1 第1 項處分共有土地全部時，其買受人不得為同意出售之共有人之一，否則將有民法106 條禁止自己代理或雙方代理之問題。四、 通謀虛偽設定抵押權案例三，乙、丙之間通謀虛偽設定抵押權，其登記應屬無效。由於該抵押權登記侵害債權人甲的權利，甲得依民法第184 條侵權行為之規定，訴請塗銷抵押權登記。最高法院73 年台抗字472 號判例：「債務人欲免其財產被強制執行，與第三人通謀而為虛偽意思表示，將其所有不動產為第三人設定抵押權者，債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記。二者之訴訟標的並不相同。」五、 通謀虛偽買賣案例四，乙、丙間的買賣屬於通謀虛偽意思表示，無效，甲得以其買賣契約訴請乙移轉登記A 屋所有權，並於勝訴判決後強制執行。然而，丙將A 屋賣給善意之戊，雖然丙實際上不是房屋所有權人（因為通謀虛偽買賣無效），其出售A 屋屬於無權處分，但戊善意信賴A屋之登記，可依土地法第43 條善意取得房屋所有權。又民法第87 條第1 項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」因此，甲對戊不得為任何主張，但甲得對丙主張民法第184 條故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之侵權行為損害賠償請求權。此外，丙擅自將A 屋出租給丁，惟租賃契約為債權契約，並無善意取得之問題，且債權契約不得對抗第三人。丙並非A 屋之所有權人，其出租A 屋給丁，租賃契約雖然有效，但不得對抗甲；甲取得A 屋所有權後得對丁主張民法第767 條之所有物返還請求權。六、 隱藏行為有效案例五是「假買賣、真贈與」。民法第87 條第2 項規定：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」雖然甲、乙之間買賣是通謀虛偽意思表示，但雙方仍成立有效的贈與契約，仍應繳納贈與稅。又遺產及贈與稅法第5 條規定：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。」

【文 / Acer.L】房地合一稅近期已經立法院三讀通過，內容為：1.課稅稅率：持有1 年以內：45%、持有2 年以內超過1 年：35%、持有2 ∼ 10 年：20%、持有超過10 年：15%。2.課稅稅基：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額因此，持有不動產兩年以內交易，未來勢必會被課徵35%~45%的交易所得稅，對於短期房地產投資者，想靠房地產買低賣高獲利的難度將大幅提高，以下筆者整理目前市場上提到的四個方案，供民眾參考：列舉費用 降低稅額若有親自報過個人綜合所得稅的就了解，每年若有許多額外的費用支出，如保險費、房貸利息、醫藥費等都可以作為費用扣除，並且提列到列舉扣除額中扣抵所得稅額；而房地合一稅也是如此，取得和出售不動產時所繳納的相關費用可以拿來折抵，取得房子的契稅，買賣時的印花稅、代書費、仲介費、搬家、清潔費用也可以納入費用扣抵。另外，裝潢費用上，若可以再持續使用2 年以上可折抵，如舖新地板、汰換老舊水電管線等，這些通常可以做折抵，但必須跟裝潢公司取得發票或是打契約有檢附付款記錄，以證明你確實有支付這些款項，才能申請減免。若無法列舉時，那就只能以「標準扣除額」方式來扣抵，當無法提出相關處分「費用」的憑據時，可以按成交價額的5% 設算費用，自利得中直接扣除。法人不受短期交易限制 一律課稅17%適短期交易者若以公司名義買進不動產，目前只課17%，有成立公司者，若想避開兩年內短期交易的高額稅率，可考慮以公司名義購買不動產。不過，此方法只針對短期交易者較有誘因，因為一般自然人持有超過兩年，稅率就從35%~45%，降到20%，所以持有兩年以上者稅率最高不過20%，與企業的17% 稅率，相距僅3 個百分點，轉以公司名義買賣房地產的誘因並沒那麼大。此外，若有人想借用公司名義買賣房地產避稅，須顧及利用公司操作所得之利益要先扣除17% 的營所稅，若要將錢落入個人口袋，還要再課徵綜合所得稅，因此利用公司方式買賣房產不見得有利。再者，營利事業售屋雖維持17％稅率，但若以法人（公司）名義持有房產，將課營業稅5%，盈餘若未分配，則要加徵10％未分配盈餘稅，法人可另外抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等，實質稅率達25.3％。假設在房市看漲、交易熱絡的時期，投資客短期即能脫手房產，「45％與25.3％的稅率差距，的確會吸引投資客成立一人公司避稅。」但若房市不景氣，成交時間拉長，成立公司就不一定划算，因為「持有兩年以上才賣出，稅率就降為20％，與法人持有17% 稅率差異不大，所以本方案對短期交易買賣者較有誘因，長期持有者則沒有太大的節稅機會。一屋一公司 以股權買賣代替實體過戶此方案即購買一筆不動產時，就成立一個新公司，以公司的名義買入持有這筆不動產，等於公司的帳上唯一資產就是這筆不動產，當不動產要處分時，不用透過實體買賣不動產登記過戶，只要將公司股權轉讓到新的買家身上即可，持有了這公司的股份就等於持有這筆不動產，以股權交易代替傳統的實體過戶。但此方式因股權交易所得最終仍會歸屬到綜合所得稅，如何控制所得額在一定的稅額內節省費用，端看投資人自己的本事。但地政士也提醒，民眾如果是為了炒房而「虛設行號」，遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責。自用六年 交易所得400萬以內免稅本方案即夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6 年且無供營業使用或出租。若所得在4百萬元以下免稅；超過4 百萬元部分，也僅按10% 稅率課徵，6 年內以1 次為限。只是對於短期投資需求者來說，在資產變現的等待時間成本太高，沒什麼誘因。結論綜合以上，以自用名義購屋稅率最優惠，但須持有自用六年；而短期交易獲利是否可以透過法人交易形式省稅，還須民眾仔細盤算。

導入工業風精神，活用粗獷、仿古建材為融合新舊元素主軸，保留部分古老元素，與週遭舊社區和諧共存，就像是高浩景設計師對於這幢50年老公寓的最終想望──期盼如同回到記憶中小時候的家那般自在舒適。【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】屋主趙先生是在三年前整修新家時與國境設計結緣，當時是透過「設計家網站」搜尋喜愛的案例，最後鎖定高浩景設計師規劃當時的住家。有了上次愉快的合作經驗，今年將出租的老公寓收回自住時、第一時間便想到高設計師，希望由他再次操刀，為老公寓的歷史面貌注入新的活力元素，讓夫妻倆能從這間50年老屋展開幸福新生活。融合新舊元素　延續老公寓的斑駁韻味「老屋因為年久失修、導致屋況非常糟糕，除了嚴重的漏水問題，原本的實木地板也呈現發霉腐朽的狀態；加上三房格局將空間切割零碎狹小、整體住家顯得相當陰暗。」高浩景說道，所以在裝修之前，設計團隊當務之急是先解決老舊管線與漏水問題，同時得重整格局，再一步步勾勒出住家新面貌。住家格局原本為三房設計，但現在只有趙先生夫妻居住，設計師便大膽地保留一房、其餘皆打開封閉實牆，用地坪、90 公分矮櫃作出隱形界定，令公共區域呈現開放式設計，共享空間感與兩側自然光源。此外，更貼心地為身為教授的夫婦二人，將停留時間最長的書房區規劃在擁有自然光與綠蔭窗景的一側，搭配觸手可及的雙面書櫃，讓這裡成為兩人享受生活的最愛角落。解決了硬體修繕問題，針對老宅的變身計畫，高設計師有著自己獨到的想法，「50 年老宅從屋內到週遭環境，擁有一種緩慢的步調與歷史沉澱的雍容韻味，所以我並不想將住家徹底更新，而是作出新舊連結！」設計師特別挑選了如紅磚、水泥粉光、鐵件、加拿大松木鋼刷等建材，巧妙運用材質本身的質樸特性，以新建材的仿古容貌、與工業風格的粗獷手法，讓屋主從外面走進住家時不會覺得突兀，而能有回到記憶中老家一般的舒適放鬆感受。除了建材本身要求嚴謹，設計師在仿古工序上也毫不馬虎！舉例來說，堆砌於書房後方的紅磚，以「清水磚」的齊整外露方式呈現，是施工期一開始就施作完畢的項目，師傅清除表面的水泥殘留後，便隨著施工期空置了兩個月，原意是令紅磚自然釋放鹽分而變白呈現自然的陳舊感，最後再塗上保護漆定色，才能有現在這種自然斑駁、風化樣貌。而看似簡單、散布於玄關、客廳、餐廳壁面的破損設計，也是設計師在現場圈畫出特定範圍，師傅再一點一點的拆除破壞而成。細節決定成敗，國境設計對建材特性的精準掌握，佐以專業豐富的施工經驗，成功融合新舊元素，賦予老公寓新生命，令工業風老宅更顯精彩。1 設計 插畫玻璃鐵件隔屏，仿舊工業風也能帶點童趣從玄關踏入住家，訂製鐵架隔屏便抓住了來訪者的第一眼目光，鐵件結合插畫印製的膠合彩繪玻璃，更添幾分活潑童趣；穿透特性令光源自由流動。鐵件材質同時也點出住家的工業風仿舊主題。2 格局 拆除舊有隔間，共享空間感與兩側天光設計師拆除舊有隔間，客廳、餐廚與書房等公共區域採開放式設計，徹底釋放空間感與兩側開窗的自然光源，建構明亮自在的住家動線。3 設計 整面電視收納櫃，滿足書與雜物收納需求不太看電視的屋主，客廳主要為招待賓客時所使用，簡潔的傢具擺設，搭配一整面的電視櫃體設計，以加拿大松木與黑色噴漆木作規劃而成，充足的收納空間，滿足屋主的書籍與雜物收納需求。4 設計 Ｌ型餐廚吧台桌，招待朋友小聚好方便。餐廚區規劃Ｌ型的吧檯餐桌，提供夫妻倆平日烹飪、享用輕食，或是招待朋友到家裡小聚吃吃喝喝時能輕鬆使用。公共區地坪以水泥粉光打底作出「刮水花」效果，最後再覆蓋epoxy，形成風格強烈的獨有設計。5 材質 風化紅磚搭配木質拼貼立面，主臥營造搶眼工業風主臥立面以風化紅磚為主景，搭配木質酒箱風格的衣櫃與人字拼床頭板，大膽而粗獷的風格，令睡寢空間立時暈染獨特工業風韻味。衛浴空間則以水泥粉光搭配鏡面，粗糙與光滑呈現強烈對比，整體灰階空間顯得簡潔時尚。

【文 / 行銷企劃部】竹北市位於新竹縣西北西方，從地圖上看形狀好似竹筍頭大尾尖，地勢狹長，是新竹縣縣治所在地，政治、教育、文化、交通、工商之重鎮。近年來傳統工業因為失去了競爭力而面臨困境，經過一段關廠、遷移、轉型求生的過程後，取而代之的是高科技電子、電機產業的興起。遠東百貨竹北建購物中心 再造話題竹北六家加盟店店長莊家財指出，目前新竹新商圈開始逐漸往高鐵站周圍一帶移動，遠東集團看好新竹消費市場發展潛力，近日與新竹縣政府合作，簽訂「新竹縣竹北市停八停車場」開發與經營權，將複製City 系列購物中心模式，預計2019 年營運；一旦遠百在竹北的商場開發完畢，將與現有新竹市區的遠東SOGO 百貨、巨城購物中心串聯成為北新竹的零售重鎮。「停八停車場」位於光明六路東二段及莊敬北路交叉口，周邊已無建地可釋出，目前以「東坡硯」「MoMa」兩個社區的指名度最高，每坪成交區間在27~30 萬，未來待購物中心完成時，應該會有2~3 萬/ 坪的補漲空間。六家國中生活圈竹北六家加盟店店長莊家財表示，六家國中為了因應12 年國教，現已改制為「新竹縣立六家高級中學」( 附設國中部)，推出雙語教學環境。該校在竹北市算是歷史悠久的學校，附近老舊透天店面多，屬早期發展的區域。生活圈內接近喜來登，自從飯店開幕後，成功帶動人潮，吸引商家紛紛進駐，除採買飲食便利，鄰近竹北體育場，附近多社區型公園，休閒綠地多成為另一優勢。國道1 號竹北交流道於周邊，區域內還有客運、免費接駁公車，通往新竹市區相當便捷，吸引不少自住客群。街道範圍包括嘉興路、光明六路、自強北路、福興東路、東興路，平常衣食採買集中在嘉興路、光明六路兩側的商店、餐廳，若有大型購物需求，可至縣治1 期重劃區的家樂福。高鐵站前特區高鐵站前加盟店店長葉雲旭說明，隨著高鐵新竹站與台鐵六家站的啟用，帶動了竹北市重劃區發展，近年人口成長，加上周邊有台元科學園區及新竹科技園區，牽動了住宅剛性需求增加。龐大的人口運輸流量強勢帶動「高鐵站前特區」經濟發展，各項大型建設也即將陸續，使得周邊土地取得困難，連帶推升高鐵站前特區內的房價。新竹高鐵站區第一線以住辦混合大樓產品為主，目前一樓店面空置率尚高，租金行情較弱，相對投報率低，因住辦產品多以大坪數為主力，總價區間落在2000萬~3000 萬。第二線房產以住宅大樓產品為主，“富宇建設”是當地指名度較高的建商，主因除了建材、品質、口碑這些因素外，價位親民是吸引首購族進場另一關鍵。目前高鐵站前特區發展以5 個計畫最俱話題：1. 暐順經貿大樓-- 預計2017 年營運，同時提供購物、辦公、渡假、美食複合式服務。2. 橋下道路-- 跨越頭前溪，迅速抵達竹科、工研院。3. 國際世貿會展中心-- 舉辦國內外大型展銷會，提升新竹產業經濟能量。4. 生醫園區--招商率已達90%，台大醫院確定進駐，將是新竹地區規模最大的醫院。5. 中央公園-- 開闊的綠地、生態埤塘，適合家長們帶孩子假日前往玩樂。竹北縣治重劃區新竹高鐵加盟店店長呂怡薔表示，縣治一期重劃區以新竹縣政府為腹地中心，東邊隔縣政二路與縣治二期重劃區為鄰，西側以竹北車站的鐵道為界，北邊溪至光明一路，南側則是以福興路與台科大重劃區為界，40 米路寬的光明六路橫貫，成為縣治一期重劃區裡最重要的道路。光明六路以北是新竹縣重要的機關群聚處，包括新竹縣政府、縣議會、衛生局、警察局、新竹地方法院簡易庭、縣立美術館及圖書館等都設立在此區，為區域提升不少文化氣息。縣治二期重劃區範圍東邊以自強南北路與竹北高鐵特區為鄰，西側隔縣治二路與縣治一期重劃區為界，北邊以勝利八街與縣治三期重劃區為鄰，南側則是以成功八路與台科大重劃區為界。因為比一期擁有更大的規劃腹地，加上寬敞筆直的大馬路、多處的綠地、運動場所等﹝擁有縣境內最大的運動公園，裡面包括縣立運動場、體育館、大央公園、游泳池、籃球場、網球場等設施，佔地近20 公頃﹞規劃，使得縣治二期重劃區一下子就搶走所有竹北市重劃區的風采。縣治一、二期重劃區開發飽和，以及高鐵新竹特定區土地價格上揚，目前縣治三期重劃區成為建商搶進推案標的。三期重劃區面積約75 公頃，以國道1 號為界，分為東西兩側，東側以國道1 號以東至嘉興5 街、豆子埔溪以北至勝利15 街，西側範圍則為國道1 號以西至惟馨街、中山路以北至台元街。區內電線桿及下水道皆地下化，並採棋盤式道路，規劃16 座公園預定地，並整治豆子埔溪建造自行車道，區域綠覆率高。打通後的莊敬3街、6 街便橋，加速通往二期喜來登商圈的交通時間，加上國際綠能智慧園區招商及安興國小甫完工招生，皆使重劃區發展更加成熟。竹北濱海遊憩區遊憩區的海岸線雖然只有四公里，不過在河口潮間帶具有豐富的自然生態，設置有觀景台、人行步道以及停車場等設施，當地市公所致力將這裡發展成為新竹的重點觀光景點之一。在牛埔溪附近河口的紅樹林景觀區是積極復育下的成果，七十五公尺長的棧道讓民眾可以近距離一窺溼地生態美景。另一處的海岸原生林是目前全台灣僅存較為完整的海岸生態資源，市公所特地打造了一條環山步道系統，沿途建立了休憩亭、眺望台以及植物的標示、解說牌等，是寓教與休閒的好去處。自行車道竹北市區自行車道全長11.4 公里，坡道平直，成為許多學生與上班族通勤的重要道路。欲前往新瓦屋與新竹縣立體育館的民眾，也可以利用這條自行車道，騎過高速公路涵洞後，經新竹縣政中心、稅捐稽徵處、縣政府特區，是客家風味的竹北美食街，四周農家田園風光與流經此處的豆子埔溪相呼應，純樸自然、空氣清新，讓人心情大為開朗！結語竹北的商業發展，可以從大型賣場( 如：頂好、家樂福、特力屋、Home Box、中聯社、北聯社、全聯社、燦坤…等等) 如雨後春筍冒出可見一般，縣治區的餐廳更是三步一店五步一館的，密度高得驚人，很多還需要預約才能訂得到餐。熱絡的商情帶動資金的流動，一家一家的金融行庫紛紛搶入分食大餅；竹北的工業轉型成功，近來又有科技公司將進駐設立企業總部，商業熱鬧滾滾，還持繼增溫，這些都是竹北市房市未來能持續再拉抬的最重要資產。