文 / 行銷企劃部    新北市的中和區與永和區關係密切，兩區東半部交界處房舍緊密相連，難以明確區分，所以一般合稱為雙和地區。由於雙和地區路名錯綜複雜，常讓不熟悉的人迷路，故天下雜誌曾在2001年的「319鄉向前行」特刊中，稱中和為「迷宮城市」。    中和區早期以農、礦業為主，後來台灣經濟結構改變，農村人口逐漸向都市遷移，中和鄉距離台北市較近，人口快速增加，遂繼永和之後，變成台北市的衛星城市，現今總人口數多達41.6 萬人，為台灣直轄市中人口數第二多的市轄區。近期由於一些科技園區的陸續興建，再次轉型為發展高科技產業。   與前者東北交界的永和區，在1950 年代以前原隸屬中和鄉，由於早年曾發生漳泉械鬥，地方耆宿因而命名為「永和」，祈求各族群「永久和平」相處。本區早期也是以農業為主，1950 年代因大量軍公教人員遷入，人口急速增加，逐漸發展成為人口稠密擁擠的住宅區，現為台灣人口密度最高的直轄市市轄區。永和生活商圈—中正路為主幹道  商店、公園、學校及交通一應俱全    永和中正加盟店店長陳鵬化指出，永和區以中正路為主要幹道，各式商店林立，區域內有公園綠地、圖書館和學校，以及擁有全區公車站牌最多的交通利多加持。中正路往北可連接中山路一段，往南可到興南路二段，生活圈機能便利，附近有多個傳統市場，以及許多餐廳、小吃、大型美妝用品店。區內的仁愛公園佔地5.6公頃，是除了堤防外的「福和」與「中正」河濱運動公園外，面積最大的綠地，東南西北依次為永平路、仁愛路、保生路與保安路所包圍。    陳鵬化店長表示，四號公園周邊以中古大樓產品為主力，公寓則集中在安樂路一帶。四號公園區域較推薦的社區大樓：法國臻品、帝門、和康領袖廳等集合式住宅指名度最高，其關鍵來自公園景觀、社區管理、住戶水平和捷運加持。而永和國小及秀朗國小是區域型的明星學校，因校區發展時間早，周邊房產物件多為10-20年的中古大樓、華廈，公寓產品則多超過35 年以上，雖受到文林苑都更挫敗負面議題影響，但仍是有人逐步運作。    永安捷運加盟店店長林如容說明，中永和土地釋出量少，房價只漲不跌，相較於新店及板橋等熱區，雙和的房價攀升不算太快。四號公園是中永和最具代表性的公園，園內設有市立圖書館、籃球場、林蔭道、溜狗區、表演舞台等不同元素設施。公園生活圈發展的早，屋齡多較為老舊，路段涵蓋中安街、安平路、安樂路、永貞路等，為雙和地區房價相對較高的地段。    公園周邊近9 成的社區屋齡超過15 年，新成屋目前集中在巷弄之間，基地規模都不大。中安街是四號公園旁最長的一條街道，公寓每坪約45~55 萬/ 坪可得，中古電梯大樓每坪則在55~65 萬/ 坪成交區間( 價位含公園一、二排) 。安平路、安樂路、永貞路的房產物件屋齡比中安街老舊，大樓屋齡在13-23 年之間，房價在50-60萬/ 坪，公寓則都超過30 年，面公園有景觀的公寓房價來到45~50 萬/ 坪，若往第二排以後的售價則修正至每坪40~45 萬。四號公園近捷運永安市場站，生活機能又強，目前中古屋以總價900~1500 萬元的產品最搶手，近期周邊或外圍新的推案，部份開價也都上看7 字頭。由於區段釋出物件少，常有購屋人指名詢問並待買。南勢角生活圈—各項機能完整    中和南勢角加盟店店長曾尚藝表示，中和區地狹人稠，卻是量販賣場百家爭鳴之地。商圈發展帶動的經濟效應，不僅成為房屋銷售的重要訴求，也是購屋族的購屋指標因素。南勢角生活圈與景安生活圈相近，由景新街、興南路一、二段、華新街、忠孝街、捷運路、信義街、仁愛街等主要街廓組成。商圈內各項機能完整，無論食、衣、住、行、學校或樂活景點，都能滿足當地居民的需求，以和平街來說，便是區域內極受歡迎的黃昏市場。    周邊商家營運受到捷運開通後的人潮引流，以麥當勞在此區開立第二家店面的佈局，便可看出該商圈的未來性。和平街、捷運路、興南路一段、南山路等四條主要道路圍繞南勢角捷運站，附近規劃及興建中的大樓物件很多，消費者詢問度頗高。若以捷運站為中心向外500公尺推估，公寓價位約在30 萬/ 坪~43 萬/ 坪，大樓產品售價則在38 萬/ 坪~52 萬/ 坪區間。捷運環狀線的利多話題，再加上未來部份軍用地的整體開發規劃( 時間未定)，在台北市房價高漲當下，鄰近的新北市是許多購屋族的熱門選擇。聯外橋樑與捷運    雙和地區境內居住大量通勤人口，藉由幾座橋樑及捷運中和線，幫助民眾往返台北市與中、永和區兩地，而一橋之隔造就房價大不同，橋的兩端房價相差近2 成，小資購屋族想一圓築巢夢，可以從橋的另一端來考慮。軌道住宅於北部都會區一直是房市抗跌保值的參考依據，已開通的中和線計有頂溪站、永安市場站、景安站、南勢角站等四個站區，人流有效引入周邊商圈並拉抬房價。而興建中的環狀線( 中原站、橋和站、華中橋站、景安站、景平站、秀朗橋站) 及萬大樹林線( 華中橋站、錦和站、員山子站、四十張站各站)，雖仍要經過多年的施工黑暗期，但相對的，也是提早進場卡位的好先機。綠地淨化 雙和之肺    八二三紀念公園又名「四號公園」，在中和區安樂里、中安街與安平路間，面積11 公頃，周邊與永和區相鄰或接近，目前是雙和地區最大的公園，被稱為「雙和之肺」。四號公園內設有：國立台灣圖書館、遛狗區〈是雙和地區極少數可以在公園遛狗的地方〉、樂山區、樂水區、山谷區、林蔭休憩區，還有、溜冰區、兒童遊戲區、籃球場…等。四號公園使得狹小擁擠而極度缺乏綠地空間的雙和地區，因此有了一個稍微完整的喘息空間。百貨商圈    環球購物中心─館內有各式專櫃、美食商家、超市與國賓影城，為中和區大型的購物中心；環球購物中心進駐後，帶動周邊生活機能，並且鄰近板橋的新板特區，騎車5 分鐘就可以到，搭乘高鐵、台鐵都很便利。威力購物廣場─是新北市中和區另一個購物中心，緊鄰台北捷運興建中的華中橋站。本商圈聚集大潤發、家樂福、Costco、B&Q、燦坤、HOLA 等大型賣場，且鄰近廟口生活圈、安邦公園、中和國小，以及多家銀行；交通上距台北市僅華中橋之隔，再加上新北環快、台64線、二高交流道，未來又有環狀捷運通過，為生活機能成熟且便利的生活商圈。夜市人生    中和興南夜市─總長僅四百公尺的中和興南夜市，為觀光夜市形態的商圈，堪稱「小而美」的夜市代表，範圍以以信義街、景新街 410 巷為主。該商圈臨近捷運南勢角站，步行約5 分鐘可達。商家業種大多以零售業為主，多服飾業、小吃等。    永和樂華夜市─主要部分位於永平路，起點為永和路口，終點為中山路口，另外還包括保福路一段自永和路口至永平路口的路段。該區白天僅有一個小型菜市場，每到黃昏則有許多攤販及人潮湧入，為永和的重要商圈。樂華夜市的商家種類極多，其中永平路地段的業者較為多樣化，有皮件、服飾、美食商店及各式台灣小吃等；而保福路地段則幾乎完全是服飾店。景點    緬甸街─中和華新街又稱〝緬甸街〞，在這裡聚集了許多緬僑，大部份都是從雲南退駐到緬、泰的軍隊或居民後裔。思念家鄉菜的緬僑，自己開餐館讓同鄉的朋友能一解相思之愁，久而久之，華新街就成為了雲南及緬甸料理的集中地。本街道經過整建後，現命名為“南洋觀光美食街”，每年的潑水節都會在這裡舉辦潑水慶典。    烘爐地─海拔302 公尺，佔地約六公頃，為台灣小百岳之一。附近峰巒疊翠、風光明媚，獨步登高，視野寬闊，景色絕佳，更是大台北地區觀看夜景的著名旅遊勝地。山中有許多廟宇，其中以供奉福德正神的南山福德宮規模最大，是台灣北部最有名的土地廟之一。    圓通禪寺─該寺為1926 年由妙清禪師所興建，採純佛教式建築風格，為北台灣著名之尼寺。圓通寺一帶山區有多條登山步道，可通往外南勢角山（國旗嶺）、烘爐地等景點，頗受民眾歡迎。結語    儘管永和地區地狹人稠，但有3 座橋與台北市精華地段相連，以及環河快速道路、八里新店快速道路（64號快速道路）......等，加上捷運中和線，不管是開車族或通勤族都有便捷的交通系統可快速到達台北市，也是新北市唯一無工業污染的城市，居民結構以公教人員為主，在地利優勢與公共建設提升生活品質的加持下，相當吸引外來買方進入本區置產；此外在捷運分流後，也促使古亭地區的民眾沿著捷運到雙和地區看屋，中和的相對低價、同時區域內首購自住需求穩定，讓中和地區成為交易熱區。未來捷運環狀線及捷運萬大線穿過中和地區，不但是新北地區的交通利多亮點，更使本區房市如虎添翼。

北市六月北市豪宅王出爐，皇翔御琚單坪高達270萬，豪宅市場依舊維持高檔台北市的實價登錄今天出現豪宅新紀錄！根據地政局的6月實價登錄，「皇翔御琚」躍居成交單價最高的豪宅，每坪高達270萬元，其次則為「元大栢悅」的202.6萬元以及第3的「尚華仁愛」每坪為181.1萬元。實價登錄以來，北市房價反漲1成去年8月實價登錄正式實施以來，台北市房價已上漲9.29％，土地行情更將進入上看每坪「千萬元時代」。顯然實價登錄、與消費者原本期待房價因此下跌的預期，是兩碼子事。自去年8月起至今年截至5月份實價登錄並揭露完成的物件顯示，台北市住宅價格指數達109.29，比基期的101年8月份100，上漲9.29％；較4月則攀升1.99％，呈現連續3個月上漲的多頭格局。新北1.新莊工業用地可望變更！住宅用地「有譜」位於新莊區、三重區交界，範圍東起重新橋，西至思源路北起重新路、光復路一段，南至環河路，總面積約80公頃。市府規劃，變更計畫將以大漢溪水岸為重點；捷運新莊線橫貫計畫區，因此地區發展會以捷運車站為核心，強化開放空間與捷運站串連，此外，將納入淡水河曼哈頓計畫強化水岸發展，並透過公共設施及開放空間規劃留設，打造大漢溪水岸周邊住宅區。2.新北環快工程永和段預計在今年12月31日完工市府強調，台65線快速道路與新北環快完工通車後，即可完成新北市「三橫、三縱」高快速路網，包括現有的台64線快速道路，和中山高、北二高及台一線高架快速道路都能銜接在一起，減輕區域的交通負荷。指距離完工通車還有一個半月的時間。3.地上權開進樹林 三千坪國有地將建商場國產署挑中樹林區國有商業用地，規劃50年地上權招商興建購物商場。此開發基地面積約3093.5坪，位於樹新路、保順街口，鄰近樹林火車站，周邊有樹林工業區、產業科技園區及大同科技園區，預估民間投資總額6.4億元。桃竹苗桃園新亮點　經國重劃區素地要價百萬一坪，建案上看每坪50萬由桃園縣政府開發施工的經國市地重劃區，因鄰接桃園市精華地區，且交通方便，成了桃園縣的重要入口門戶。目前，經國重劃區已經完成配地，預估下個月發放權狀，但日前就已有土地以每坪125萬元，創下桃園都計土地甫推出就有每坪百萬元行情的首例。建商表示，因當地距離桃園藝文特區近、地理條件優良、總開發面積不大，屬於市場上搶手的標的。未來若有推案，預估每坪將從45萬元起跳，甚至有機會上看50萬元。竹北增溫 豪宅喊到5字頭台北建商今年加入戰局，以國泰建設打先鋒，率先在高鐵特區推出「TWINPARK」，這是國建在竹北的第1個建案。興富發則先由集團成員潤隆斥資17億元買下近2000坪土地，接著自己也出手以約7億元，買下1千多坪土地，另外遠雄日前也公告以6.46億元買下高鐵特區內1100坪土地，這也是遠雄首度插旗新竹高鐵站區。竹科景氣持穩向上，人口持續加速進駐，目前竹北共有60多個建案銷售中，炒作情況雖然比桃園青埔收斂很多，但過去一年，房價推升速度仍偏快，目前一般推案1坪多要30~43萬元，豪宅則已上喊到5字頭，而去年區域才剛站上4字頭。苗縣後龍高鐵特定區 第一所雙語學校明年完工苗栗縣府配合十二年國教推動「縣立新港國中小」旗艦計畫，將新港、富田、豐湖等3所國小整併，納入新的雙語學校，日前在後龍高鐵特定區舉行新校舍開工典禮，校區將在明年11月完工，國小部師生明年底即可進駐、國中部預計後年招生，縣府表示將打造優質的雙語環境，成為國際教育新亮點。台中移入人口增加近3萬2013年1至7月，全台建物買賣移轉量中，台中市占比14%，且從外縣市遷入台中的人口數達2萬8,359人，僅落後雙北市台中市已成為雙北客買房團看中的潛力區塊，有意購屋者，可多加留意台南南科特定區陽光電城3萬坪土地25億標售成交，建商樂觀看待房市前景臺南科學園區旁的南科特定區陽光電城3萬坪土地今年上半年標售成交，由臺南在地建商以超出25億元的總價拿下，創下近年來臺南市最高額的土地交易紀綠南科特區發展逐漸成熟，不少新建案陸續推出，由外資主導開發的美式社區氛圍及低密度空間，特別受到南科園區的白領階層喜愛，目前住宅區土地行情每坪約10萬元，近三年漲幅超過五成。這次當地建商以符合區域行情的價格買下土地儲備，主要是著眼於往後開發利益，同時看出國內房價雖然面臨QE3退場疑慮與奢侈稅修法的雙重壓力，建商仍樂觀看待房市前景。高雄高雄也吹小宅風，單價上看三字頭許多知名建商因大台北地區房價過高、素地難尋，而紛紛出走雙北，向南發展，到台南、高雄等地獵地推案，也因此炒熱高雄的房市。日前有建商在左營的巨蛋商圈推出「首購型」物件，每坪單價喊到31~35萬元，為高雄首購小宅首度站上3字頭的物件。基隆7大建商忙搶進基隆設點，預計今明2年推案量將達至少300億目前房市由自住客撐盤，建商推案也無法推出太高價的產品，而本來身為交易熱區的桃園、淡海新市鎮，都分別站上了5字頭和3字頭，建商只好往目前只有1字頭的基隆地區發展。包括遠雄、國揚、興富發旗下的潤隆建設、達麗建設、甲山林建設、麗寶機構和綠意建設等七組建商，均插旗基隆，使基隆地區今明2年推案量逾300億。宜蘭大羅東計畫明年啟動大羅東都市發展架構包含羅東擴大都市計畫、竹林細部計畫、鐵路以東細部計畫與羅東水網計畫，羅東竹林地區將打造第二行政中心，集合鎮內分散的各機關單位，更請到曾獲得「遠東建築設計獎」的建築師姚仁喜團隊設計，將成新地標，預計明年10月動工，民國106年底完工。第二行政中心南邊將與羅東林業文化園區連結，更南端的工商綜合專區，則期待藉由觀光人潮，為當地注入工商業契機，包括飯店等都可能進駐，一旁的鐵路也希望能如願配合高架化，讓交通更順暢。總體市場利多1實價登錄後，全台房價溫和成長，顯示交易價格透明，好案仍須加價才有機會成交。2 建商近期往郊區推案，在市區土地有限的情況下，房價將易漲難跌。3 奢侈稅若延長，屋主若口袋深的，恐將成本轉嫁買方，房價將往上疊，買方現階段可逐步進場看屋，有好案子應立即進場，未來奢侈稅若趨嚴，房屋供給將減少，大家搶貨下，房價會繼續漲。

今年以來房價上漲的理由：1.實價登錄後，交易價格件透明，好物件反而需要加價購買。2.精華區土地用盡，建商往郊區推案，平價區房價起漲，導致整體房價上揚。3.政府打房效果有限，都會區需求仍大於供給，房價溫和成長。4.經濟情勢不穩，股票投資風險高，買千元的宏達電長期投資沒幾年，一不注意股價變150元，所以不動產仍是現階段資金最佳的避風港。親愛的買方，若你有能力買房，現階段應該果斷進場，不要猶豫!

●北市：外環的內湖文山北投持續看漲，精華區中正、松山陷入盤整，M型化購屋，未來首購仍會往郊區低總價物件置產，而信義區(看漲)豪宅仍會續創新高。●新北：第一環的三重、雙和看漲，中古屋三字頭與北市僅一橋之隔、捷運線通過，房價溫漲。郊區有機場捷運通過的林口，推案火熱的淡水房價持續創新高，首購族可考慮。●桃園：八德中壢站穩18萬，挑戰20萬，蘆竹地區21.37萬創新高，如果雙北首購族持續外移到桃園低總價物件，未來三~五年桃園中古屋房價將站穩二字頭。●台中：東區、大雅站上16，北屯、西屯、西區、南屯站穩20萬，台中一字頭區逐漸絕跡，中長期可逢低布局。●台南：精華區東區、中西區、北區漲，郊區持平，地段仍是買盤首要考量，郊區低價區仍可逢低布局。●高雄：左營25.32萬創新高，楠梓、鼓山也創新高，未來通車的輕軌捷運沿線以及地段好、有景觀的好宅買方都可逢低布局。

奢侈稅實施成效座談各方建議及各界看法─(中信房屋整理)-------------------------------------------------------------------------------------------------------代銷全聯會理事長黃炯輝1否認代銷同意延長，主張廢止!2奢侈稅造成房市畸形，量縮價增（價格扭曲，供給不足）應廢止-------------------------------------------------------------------------------------------------------仲介全聯會代表蔣美龍奢侈稅應訂兩年落日，並建立新制接軌實價課稅。-------------------------------------------------------------------------------------------------------建商吳寶田奢侈稅是不健康稅制應廢除，若只修不廢，愈修愈糟，不如維持現狀；若實價課稅應有配套。-------------------------------------------------------------------------------------------------------台北商業技術學院教授黃耀輝奢侈稅確有成效，若無房價將再漲10%；應仿效新加坡、香港將持有年限延長至4年。-------------------------------------------------------------------------------------------------------玄奘大學花敬群奢侈稅應常態化，不應廢除，應接軌實價課稅。-------------------------------------------------------------------------------------------------------立委曾巨威買賣獲利應回歸資本利得稅，奢侈稅只是退燒藥，若不適時退場將傷及無辜。-------------------------------------------------------------------------------------------------------財政部公聽會意見分歧，月底擬定修法恐怕很困難，加上奢侈稅未列入立院下會期優先法案，要修法還得再等等。-------------------------------------------------------------------------------------------------------1透過奢侈稅的延長來抑制房價的策略，恐不樂觀。ü   因為2年變4年，物件流通量變少，當需求大於供給時，房價有可能繼續溫漲。ü   時間成本增加，屋主期望值反增高，本來只想賺一成，既然等四年，怎麼會只想賺一成便宜賣呢?當然要買更貴啊!獲利期望值恐變更高，屋主口袋深的不怕。2學者主張透過奢侈稅抑制房價，讓年輕人買得起房的論點，太天真!ü   應改善的是所得，而非限制交易自由。ü   若所得無法改善，應在郊區廣建合宜宅讓年輕人去住，有能力的可買精華區，交易自由化，皆大歡喜。財政部也不敢貿然做主，現在只是拋風向球觀察民意階段，目前有走向『實價課稅』的聲音，但如何做，沒有明確配套，各方仍在角力，若能『有賺再課』，將奢侈稅落日，而非賺賠都課稅，對仲介業者反而是個契機，一起支持奢侈稅落日，有獲利才課稅，而非以學者的意見為主流，應考量整體經濟發展。

中信房屋研展部    根據中信房屋的統計今年八月份第一波實價登錄所公布的數據顯示，以台北市老公寓各樓層的平均單價來看，『公寓二樓』的平均成交單價最高，每坪單價為53.6萬元，較北市全體公寓平均單價的48.93萬還溢價高出9.52%，而『公寓五樓』平均單價最低，每坪單價為45.41萬元，較北市全體公寓平均單價便宜了7.21%(如附表1所示)。    就中信房屋統計研究的數據指出，北市公寓一到五樓平均單價依序為一樓的50.35萬元，二樓53.6萬元，三樓48.02萬元，四樓48.3萬元以及五樓45.41萬元，其中一樓及二樓成交價皆較平均值高，溢價幅度分別為2.89%及9.52%，而三樓及四樓成交價約在48萬元附近，和平均價落差不大，差距在2%以內，而最高的五樓，平均單價為45.41萬最便宜，價差達7.21%。    中信房屋副總劉天仁表示，若以『投資需求』的角度來評定公寓產品各樓層的價格，樓層因素影響較少，反而是所在『地點』及權狀上的『土地持分』才是考量要點。舉例來說，若是在地點絕佳的精華區或捷運站附近，一般來說物件要釋出都很難，所以有好案要賣，只要價格合理，就會有買盤進駐，樓層的考量因素就變得次要。    劉天仁進一步補充，若還考量未來『都更價值』，一般在權利變換過程中是看該戶土地持分總價及建物殘值來評估，樓層影響的因素不大，除非是一樓有店面效益的住戶才會另行評估其價值，否則還是回歸到土地持分多寡來評估其未來的都更價值。    劉天仁接著說，若以『自住需求』為考量的話，則要評估家中是否有年老體衰成員，或是本身是否願意爬樓梯來考量，一般來說，四、五樓以上爬樓梯較為辛苦，低樓層反而較受到買方的青睞，所以在中信房屋統計的數據中可發現，公寓二樓比整體成交價還多出9.52%的溢價空間。    整體而言，『自住』應將樓層數納為考量，評估是否願意爬樓梯；『投資』的話，則可將樓層因素的條件放寬，評估是否有都更的機會，以地段好壞及權狀的土地持分為主要考量。    中信房屋研展室副理廖鴻箕進一步表示，老公寓各樓層的價格認知一直以來各有不同的派別看法及爭論，有人認為二樓是管線交會處，會有排水阻塞的問題，所以價格應低於其他樓層；而也有買方則認為四、五樓以上要爬樓梯太累，價格應比低樓層便宜，所以針對各樓層的房價一直存在不同看法，但實務上若回歸到市場供需來看，近期間在物件的委售上，由於公寓二樓物件的釋出量確實較少，地點好的物件若有屋主要賣的訊息，甚至會被快速秒殺，所以公寓二樓產品現階段在實價登錄上的成交均價也略高於其他樓層，完全是市場供需所造成的結果。不過買方仍應自身的需求去選擇合適的物件，不同樓層仍各有其優缺點，可依個人需求來評估選擇。    舉例來說，就公寓各樓層優點來評估，若選擇一樓的話，年長者進出方便，有的物件門口還可停車，而二樓的物件，樓梯少，好到達，三、四樓則是通風採光較佳，而五樓可能還有頂加的空間可使用，所以各樓層價格的高低是見仁見智。此外，不同的物件依『本身屋況』、『周遭環境』等因素的優劣，也會造成房價上的差異，各樓層的價值仍應看買方本身的需求及心理的所能接受的價格為主要考量。<<>附表1>實價登錄 北市住宅類公寓各樓層平均單價(2013.8.1公布6月上旬申報資料)註：實價登錄自7月1日起，雙週(1日及16日)揭露一次最新資料，本次統計數據為8月1日最新公布的資料，登記期間為2013.6.1~6.15。<<>附表2>一般對不同公寓樓層所認知的優缺點整理

根據中信房屋第二季宅指數調查發現，購屋M型化的現象仍持續加劇，口袋深的民眾在不景氣的環境下，買房置產的腳步從未停歇。其中家庭月收入8萬元以上的族群，購屋意願逆勢上揚；而家庭月收入8萬元以下，進場意願則呈現下跌，家庭月收入8萬元成買方進場意願消長的分水嶺(如附表1所示)。資料顯示，家庭月收入8 萬元以上買方中，以月收入16 萬元以上族群，在第二季中進場意願增幅最多，由第一季的10.7% 上升至第二季14.2%，增加了3.5%；而月收入8~12 萬族群，由32.2% 上升至32.8%，也較第一季成長了0.6%。而相對地，家庭月收入8 萬元以下買方，如月收入4-8 萬族群，進場意願由31.5% 下跌至29.3%；而月收入2-4 萬族群也由9.9% 下跌至8.3%，所以從宅指數的調查可發現，『家庭月收入8 萬元，已成為第二季買方是否有意願進場買房的基本門檻』。經濟感受指數下滑 投資不動產最抗跌比例創新高第二季宅指數調查的經濟感受指數表現方面，受主計處第一季公布的GDP 成長率下滑至1.67% 的影響，第二季宅指數的經濟感受指數也跟著下滑，由上季38.88 下滑至34.66( 如附圖1 所示)，顯示景氣數據表現不佳，投資不動產仍最抗跌，根據第二季宅指數調查，民眾認為最抗跌保值的標的物仍為『不動產』，比例高達44.2%，創宅指數調查18 季以來的新高( 如附圖2 所示)。從總體經濟情勢來看，近期美國聯準會主席柏南奇預告，QE 可能將在明年中退場；而國內方面，又有首季GDP 數據表現不如預期的影響，所以在宅指數調查中可發現，最抗跌保值的標的除『不動產』項目創史上新高外，現階段傾向『保留現金』的比例也大幅提升了，從上季的15% 上升至17.5%，排名第二。而長期高居榜上第二名的『黃金、貴金屬』項目，受國際金價大跌影響，從15.8% 腰斬至8.4%，排名下挫至第四名。所以在目前總體經濟相對不穩的情況下，投資最穩健的不動產或保留現金在手上，才是最佳投資策略。在央行關切下 桃園區購屋預算第二季下跌從第二季宅指數調查各縣市的『購屋價位』可發現，桃園地區的購屋價位由第一季的712 萬元下跌至第二季的687萬元，此結果是因為近期央行開始『關切』桃園房市是否過熱，進而導致桃園區的購屋預算微幅下跌，顯見央行打噴嚏，桃園房市也跟著著涼。另外，除桃園之外，台北市的購屋價位近期也受買盤外移新北郊區購屋影響，購屋預算從1136 萬元，小幅下跌至1121 萬元( 如附表3 所示)。相對地，台中、台南、高雄等中南部一字頭地區，受惠郊區低總價宅補漲效應，購屋預算全面上揚。而新北市購屋預算，受惠郊區補漲效應，加上投資桃園房市買盤也逐漸回籠新北購屋，所以新北市的購屋預算也從842 萬元小幅上漲至860 萬元。桃園投資買盤重回新北而若以『投資需求』的角度來看，根據中信房屋第二季的宅指數調查數據顯示( 如附表4 所示)，近期投資桃園的買盤已逐漸重回新北市購屋，新北市的投資需求比例由31.48% 上升至42.86%，排名竄升第一。而桃園地區的投資需求，在2012Q4時創下50%的史上新高後，開始連兩季下滑，來到29.17%，顯見在主管機關的關切下，桃園房市投資熱潮有稍微趨緩的態勢 。另外，屬於一字頭區的台中、台南、高雄，第二季投資買盤則相對穩定，投資需求皆維持在三成以上。低總價、低單價的雙低物件，今年仍是首購族購買的主流產品，所以一字頭區下半年的房市表現仍會持續火熱。此外，新北市及桃園地區單價二至三字頭的中古屋也可考慮進場布局，雖然受央行關切，桃園地區投資買盤短線稍作休息，但未來在桃園機場捷運通車後，沿線橫跨新北三重、新莊、泰山、林口以及桃園龜山、蘆竹、大園、中壢一帶的中古屋依舊看好補漲，中長線置產的買盤仍可進場布局。若繼續實施奢侈稅 仍願投資買房者達57.2% 不願進場24.2%奢侈稅於今年五月底屆滿兩年，財政部表示未來將檢討修正，不排除延長奢侈稅年限，根據中信房屋第二季宅指數的調查，『假設政府未來繼續實施奢侈稅，會影響買方的購屋意願嗎?』調查結果顯示，在『2 年內有購屋計畫的受訪者』中，多數受訪者受認為，因考量中長期置產的需求，不會影響其投資買房的意願，仍願進場的比例高達57.2%( 如附圖3 所示)。相對地，認為奢侈稅繼續實施，會影響其投資買房意願的比例為24.4%。從數據中可發現，不論奢侈稅未來是否繼續實施，民眾買房置產的意願仍相當強烈，下半年台灣房市仍相對穩定。超過七成民眾認為 奢侈稅抑制房價的政策失靈而在奢侈稅屆滿兩年後，民眾對周遭房價的感受如何? 調查發現，在全體受訪者中，排名第一的是，有41.5% 民眾認為，「奢侈稅後，投資客沒變少，口袋深的投資者只是將成本疊上去或放兩年後再賣，房價仍在上漲。」而排名第二的是，有30.0% 民眾認為，「奢侈稅確有抑制投資買盤，使投資客變少了，但『房價仍在上漲』」。排名第三的是，僅有6.4% 民眾認為，「奢侈稅有抑制投資買盤，房價有下修的跡象」。整體而言，有超過七成的民眾認為，奢侈稅抑制房價的政策失靈，房價仍在上漲。多數民眾認為奢侈稅政策無法有效抑制房價，因為口袋深的屋主，只是將『成本轉嫁』或是『延後釋出造成短期房屋供給減少』的情況，都是促使房價再上漲的原因，若要解決房價過高的問題，根本解決之道在於增加房屋供給量，例如廣設合宜住宅，讓年輕人住得起，而非透過奢侈稅來限制所有房屋交易，解決供需問題，才是健全房市最佳之道。QE若退場 多數民眾認為不影響房市下半年房價仍有一成漲幅空間近期美國聯邦準備理事會主席柏南奇暗示，QE 可能在明年中退場，此消息一出，震撼了國際股市，而國內房市方面，若QE 退場是否會衝擊國內的房價呢?根據中信房屋最新的市調結果指出( 調查期間6/21~6/23)，有32.3% 的民眾認為，「下半年台灣房價表現，不受QE 退場影響，房價仍舊會上漲0％ ~10％以上」，在調查中排名第一。再者，有25.2% 的民眾認為，「QE 若退場，房價將下修0~10%」，在調查中排名第2； 另外，有20.1% 的民眾認為，「下半年房價將維持平盤」，排名第三。從數據中可看出，若QE 退場，多數民眾認為下半年的房價表現將不會受影響，預計下半年房價還有至少一成左右成長空間。美國QE 若逐步退場，資金行情退燒後，首當其衝的股市及債市，但相對地，國內住宅市場則會持續穩定，因為台灣房地產自有比率超過八成，而且精華區土地供給稀少，在近期土地標售價格不段飆升的情況下，未來房價要大跌不易，反而會走向溫和成長的格局，尤其是在國際景氣相對不穩情況下，現階段投資房地產，反而成為資金最佳的避風港，若有置產意願的買方，下半年房市仍可以持續進場布局。

新北市-「林淡三新」 第二季交易量從斷頭區變熱區新北市今年3~4月建物買賣移轉棟數共1萬2994棟，較去年同期增14%，而奢侈稅後被稱為房市斷頭區的「林淡三新」，今年交易量明顯增溫，3、4月建物買賣移轉棟數分別為1090、1353、453與1451棟，各較去年同期增加137%、38%、36%與42%。A.新北市低單價大樓產品，新成屋每坪25~30萬，中古屋20~25萬，較受首購族青睞。B.新北外環郊區2至3字頭熱賣，若有單價1至2字頭物件，應立即出手，將來買不到。桃園縣-桃園平鎮成交量暴增89%根據桃園縣地政局資料顯示，今年上半年買賣移轉數最多的為桃園市(包含龜山)，共8098棟，較去年同期增長5.9%，第2名為中壢(包含觀音)為5801棟，成長9.5%。值得注意的是，平鎮市竟然較去年同期成長89.3%，從1708棟增長至3065棟，堪稱買氣成長最為驚人的區域。桃園縣上半年買賣移轉熱區桃園外環的平鎮、楊梅熱賣，顯見首購族正外移單價更低郊區，只要低總價就可布局。台中市-西屯、北屯穩坐冠亞軍，郊區太平成黑馬台南市-永康區、東區、安南區、安平區交易旺安南：隨著市區土地成本推高，原被低估的安南區逐漸抬頭，吸引建商推案，而且對購屋者來說，安南區的房價也較具親和力，因此中短期內仍對首購與首換族群有吸引力。永康：區內有永康工業區、亞太工業區以及科技園區，需要大量就業人口，衍生出食衣住行育樂之需求，也造就了此區的繁榮。區內砲兵學校有搬遷可能，屆時大面積土地釋出開發，將進一步挹注發展動能，更使此區房市充滿想像空間。東區：除了成大之外，還有文化中心，以及南紡夢時代開發案都正興建中，對東區的繁華有錦上添花之效果；此區離高鐵也很近，吸引不少外來的房地產投資客，後市展望的能見度高。高雄市-低總價鳳山區崛起上半年買賣移轉數第1名的鳳山區為3280棟，較去年同期的2260棟，大幅成長45.1%，超越三民、鼓山、左營區。去年的房市題材多圍繞在鼓山區的美術館特區，尤其的土地飆風再起，加上高雄房價補漲，不少民眾為尋求較便宜房價，而移入鳳山區（註1：左營2012.6月為1262棟，自治新村改建後單月大量交屋，使去年上半累積數據創新高）1.郊區：平價宅仍是今年主流，鳳山、左營仍會續熱。2.市區：選擇有捷運、公園綠地、百貨商圈的地段，仍是中長期抗跌保值的重要關鍵，有一字頭或更便宜的中古屋，皆可進場。