中時電子報|房地產|房地產新訊 記者馬婉珍／台北報導      年底結婚旺季到，父母贈房地產給子女，可達最佳節稅效益，以目前免稅贈與額及婚嫁贈與免稅額加總，夫妻可從雙方父母手中拿到1,280萬元；若贈與不動產，目前以土地公告現值加房屋評定現值計算，遠比市值來得低，因此省稅效益最大。　太平洋房屋副總經理李珠華提醒，由於國稅局原則上是以結婚的前後6個月內，認定婚嫁的贈與行為，因此相關書契與結婚證明文件，都必須要妥善保存，也就是要掌握婚期前後半年內的時效辦妥。 　李珠華指出，「免稅贈與額」在去年1月23日起，已從原本的111萬元大幅調高至220萬元，而「婚嫁贈與免稅額」則是100萬元，兩者結合，一對步入禮堂的新人，最高可以一次從父母手中拿到1,280萬元的免稅額大禮。 　依據《遺產及贈與稅法》的規定，父母在子女婚嫁時所贈與的財物，總金額在100萬元的限額內，免課贈與稅，而且雙親可分別計算免稅額，也就是父母可以個別贈與100萬元給子女。 　此外，《遺贈稅法》第22條也規定，每人每年贈與稅免稅額是220萬元，因此當子女結婚時，父母可各自贈與220萬元（免稅贈與額）及100萬元（婚嫁贈與免稅額），都不必課徵贈與稅。 　李珠華舉例，張家女兒在今年12月結婚，張家父母可在今年年底前，各自贈與220萬元及100萬元，也就是張家父母合計可贈與女兒共640萬元【（220萬元+100萬元）ｘ2=640萬元】的免稅贈與，所以新婚夫妻共可從父母手中獲得1,280萬元的結婚免稅額大禮。 　而同樣是贈與子女，專業代書指出，贈與不動產的方式，又比贈與現金更划算。 　因購屋贈與計算方式是以房屋評定現值加上土地公告現值的總額為準，目前遠比市價低得多。 　假設許氏夫妻各持一半持分，以現金1,500萬元購屋贈與兒子，若土地公告現值共是800萬元，扣掉法定夫妻的基本贈與稅額共440萬元，應納贈與稅額只要36萬元【（800萬元-440萬元）ｘ遺贈稅率10％=36萬元】。 　反觀許氏夫妻同樣以1,500萬元現金贈與，則應納贈與稅達106萬元較多【（1,500萬元-440萬元）ｘ遺贈稅率10％=106萬元】。 [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

中時電子報|房地產|台灣房產投資 記者黃惠聆／台北報導      最近帝寶法拍一戶賣2.8億元，又讓市場聚焦在有些人大賺房屋買賣價差，不但把房價炒高，但卻發生政府課不到稅的問題。房屋交易，不但增值稅稅負有限，連交易所得稅也有「節稅」方法。會計師表示，雖然房屋交易所得稅有兩種方法可用且稅負差很大，然而房價愈高，選擇報稅方法就要特別小心，否則節稅不成反而被罰就會虧很大。　近期房地產交易仍相當熱絡，除了投資客之外，也有一般人也加入「炒房」的行列，不少人在近一年因買了房子，再對房子作一點「小美容」，賣房地產就淨賺了數百萬、甚至千餘萬元。而此次帝寶法拍價一出，更讓人咋舌。 　房產交易，有關稅負除了有要繳土地增值稅之外，至於房產交易價差，得在次年申報個人綜合所得。資誠會計師事務所會計師許祺昌說，在明年申報綜合所得稅時，民眾可以扣除一些「必要費用」，另外，也可以扣除財產交易損失，剩下的餘額才列入「財產交易所得」。 　針對「必要費用」計算，許祺昌指出，只要賣房子者可取得合理收據如仲介費、維修費用等等就可以列入；萬一無法明確指出有那些成本，財政部國稅局也允計用「房屋評定現值」來課稅，但各地的課稅率並不相同。如台北市稅率是29％、高雄市是19％、準用直轄市（台北縣16％）。 　舉例來說，A先生賣出房屋在申報財產交易所得時可用兩種計算方法計算交易所得：若用「實際成本法」─假設A先生賣出台北市一棟2000萬元房屋扣除一些成本，初估淨賺360萬元。也可以採「評定現值法」─A先生無法明確估算成本即可以採取該計算標準。以上例，若該房屋評定現值是300萬元，台北市稅率是29％，所以，A先生在明年申報綜合所得稅時，也可列87萬元(300*0.29=87)列入「財產交易所得」。 　至於該選用何種方法申報房屋買賣所得？以上例就不難看出，兩種方法的稅額實在差很大，大部份人一定會選擇可以少繳稅的方法來算財產交易所得。 　但是會計師許祺昌表示，如果賣屋者應該可以清楚成本的話，即使納稅義務人採取「評定現值」法計算財產交易所得，稅捐單位也會要民眾補稅，尤其是才剛買房屋以及最近嚴查的高價屋買賣等等。 　萬一被稅官盯上，除了被要求納稅義務人除了補稅還要罰稅的話，那出售人就得不償失。  [中時房地產  house.chinatimes.com] crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產新訊 記者陳懷瑜／台北報導      房屋稅應該怎麼課？納稅人真的霧煞煞。民眾抱怨，20多年來沒有核課過的雨遮，突然收到補稅稅單，稅捐處甚至連花園的花架都要課36元的房屋稅，不少網民因此在網路上罵翻，強調政府搶錢搶過頭！　全國各地方政府稅捐處，積極進行房屋稅查核，並開出稅單要求補稅，桃園縣稅捐處網站民意論壇上，甚至貼出一個陳情案例，議員劉茂群指出，住在桃園八德市介壽路巷子裡的30多戶透天厝屋主，陸續接到縣府地方稅務局的繳稅通知指出，由於住宅搭設棚架，已增加使用價值，因此要多課36元到255元不等的房屋稅。 　除了遮雨棚之外，還有居民因為加裝鐵窗，5年需補稅100元，直指難道是政府缺錢到這個程度，連100元稅收都堅持要收。相關案情因為在各地方政府都有案例發生，網民們因此在網路上大罵政府搶錢。 　有位居住在基隆的市民，則質問稅捐處，深度未達2公尺的陽台，為何需要納入房屋稅收範圍，台北縣也出現案例，縣民在自家院子設置機車停車棚，只是為了避免愛車淋濕，這樣居然也要收房屋稅，過去從沒有這種現象，從沒課徵過的範圍，現在居然要課稅。 　桃園則出現一個更離譜的案例，鄭先生在家旁的植栽空間架設一個爬藤花架，只是為了要美化家園，最近也收到36元的補稅稅單，這些案例都讓網友大肆批評，認為課稅真的課過頭了！ 　但是賦稅署解釋，這些被補徵的房屋稅，主要是屋主自行增建的部份，按理也是房屋稅核課範圍，過去沒有納入稅基計算，是因稅捐處人力不足，現在稅務人員發現有增建，就要補稅。 　為了避免擾民，財政部今年訂定補徵稅收如果300元以下，則可以免開稅單，納稅人也可不需繳納，但是，如果屬於過去年度的稅捐，則不可享有該項規定，納稅人則期盼，該項福利應該擴大為今年所開出的稅單，而不該就應補稅年度進行規範，以免因此嚴重擾民，造成民怨難平。 [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

文◎鍾運凱   案例： 郭董與曾小姐結婚後，兩人過著幸福快樂的日子。然而長時間的居家生活讓曾小姐感到有些煩悶，她想搞點自己的事業。於是她開了一家舞蹈學校。雖然是夫妻，但曾小姐想證明自己的實力，不希望凡事都依賴郭董，因此創業的資金都來自自己的儲蓄和銀行貸款。 沒想到，金融危機爆發，國內經濟陷入嚴重不景氣也連帶影響到舞蹈學校的經營，曾小姐因此欠下千萬債務。A銀行打算追討曾小姐的貸款債務，可是一查之下，才發現曾小姐名下已經沒有任何財產了，A銀行雖然取得執行名義卻無法獲得清償。 曾小姐的丈夫郭董家財萬貫，卻不願替曾小姐清償債務，試問：A銀行可以執行郭董的財產嗎？   解析： 一、  何謂「夫妻財產制」？ 所謂「夫妻財產制」是指民法對於夫妻之間財產關係的一種規範。家庭生活往往不分彼此，然而一旦情勢有變，例如負債、離婚、破產，甚至一方死亡，有關夫妻財產的所有權應歸屬於哪一方？又夫妻個人或共同積欠的債務又應該由誰來負責清償？這些問題都有賴「夫妻財產制」來加以規範。 二、  夫妻財產制的種類 民法對於「夫妻財產制」規定了三種：法定財產制、共同財產制、分別財產制，夫妻雙方可以共同決定在這三種「夫妻財產制」之中選擇其中一種作為婚姻中的夫妻財產制。夫妻財產制的約定必須訂立書面契約，並且向住所地的法院辦理登記。夫妻財產制契約登記之後，如果日後夫妻的住所地有變更，必須在住所變更後三個月內向新的住所地法院重新登記，如果沒有在三個月內重新登記，原來的登記就會自動失效。 三、  夫妻財產制登記的效力 夫妻財產制契約如果沒有到法院辦理登記，這份契約的效力只能拘束夫妻雙方，並不能對抗夫妻以外的第三人，換言之，夫妻一方的債權人或其他利害關係人可以不承認這份契約的效力。即使完成登記，也不能拘束「登記前」之債權人，亦不影響依其他法律所為財產權登記之效力。例如夫妻財產制契約雖有約定，原來登記在夫名下的土地歸妻所有，但並未向地政事務所辦理土地移轉登記，則土地的產權並不會因夫妻財產制契約之<

案例：    張三打算出售名下一棟房子，於是委託CT房屋仲介公司銷售，雙方簽訂了「專任委託銷售契約書」。CT房屋的仲介人員李四在接案後，立刻著手調查屋況與產權，並依其調查結果製作詳盡的「不動產說明書」。製作完畢後，李四請屋主張三確認該「不動產說明書」的內容是否正確，如果正確請在上面簽章。沒想到張三卻拒絕簽章。     原來，張三委託CT房屋不久後，偶然聽說有個遠房親戚王五想買房子，兩人見面一談，發現王五對張三的房子頗有興趣，出價也不錯，於是張三打算將房子賣給王五。可是依照張三與CT房屋簽訂的「專任委託銷售契約書」，張三不可以自行出售房屋；如果透過CT房屋仲介成交的話，則必須支付4%的服務報酬。張三心想，乾脆把委託銷售契約終止掉算了，既不用支付報酬，又沒有違約的問題。此時仲介人員李四正好將製作好的「不動產說明書」送請張三簽章，張三不但拒絕簽章還當場表示要終止委託契約。    試問：李四可以任意終止不動產委託銷售契約嗎？ 解析：一、「不動產委託銷售契約」的性質    委託房屋仲介業者銷售房屋所簽訂的「仲介契約」，在法律上屬於何種類型的契約呢？依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定：「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」又依民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」可見委託仲介業者代為尋覓買方，在法律上應成立「居間」契約關係。然而就房仲實務上常見的委託銷售契約內容觀之，除了代為尋覓買方，媒介買賣成交之外，尚有其他服務項目甚至附隨義務，因此也兼具了「委任契約」的性質。換言之，委託人與房仲業之間的法律關係，除「不動產經紀業管理條例」外，尚可依據民法的「居間」、「委任」之相關規定。二、委託銷售契約的權利與義務    依內政部規定的「不動產委託銷售契約書應記載事項」規定，受託人（即房仲業者）的義務除了銷售房屋外，還包括提供成交行情、製作之不動產說明書、應將買方簽立的「要約書」或「定金」轉交委託人、隨時報告銷售狀況、提供廣告文案資料等。相對的，受託人也有請求服務報酬、請求屋主配合銷售等權利。又依內政部規定，仲介業者收取的服務報酬不得超過成交總價的百分之六。    此外，業者所擬定的委託銷售定型化契約書，通常會有違約條款的記載，例如「專任委託契約」約定屋主不得自行或委託第三人銷售，一旦違反委託人須支付違約金。此項違約條款並未違反「強制規定」或「定型化契約不得記載事項」，因此是有效的，委託人須受到拘束。    例如不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」仲介業為了完成「經委託人簽章」，通常會在契約裡規定委託人對於「不動產說明書」有「確認、簽章」的義務，委託人拒絕時將被視為違約。三、委託銷售契約的終止    在受託人仲介公司違約的情形下，經委託人催告仍未履行其義務時，委託人有權終止契約。相對的，委託人違約時仲介公司也可請求違約金。問題是，如果仲介公司並無違約的情形下，委託人是否有權隨時終止契約？民法第549條規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」委託人似乎有權隨時終止「委任契約」。但在受託人（即仲介公司）開始銷售以後委託人行使終止權，也可認為是「於不利於他方之時期終止契約」，故委託人應負損害賠償責任。又依民法第250條第2項：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」如委託銷售契約有約定「委託人片面終止契約」的違約金，則仲介公司無須舉證其終止契約的損害，即可依約請求違約金。四、結論    本題張三委託CT房屋仲介公司銷售其名下房屋，依法CT房屋有義務調查屋況及產權並製作「不動產說明書」，CT房屋指派仲介經紀人員李四完成不動產說明書的製作，已履行仲介公司的義務，張三應於確認後簽章。如果雙方簽訂的委託銷售契約書約定委託人有簽章義務，則張三拒絕簽章已構成違約。    張三為逃避仲介成交服務報酬的支付，欲片面終止委託銷售契約，此時應視該契約書有無約定片面終止契約的違約金或罰則，如果有，則張三將負賠償責任。此外，民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」此即「誠信原則」。案例中張三終止委託銷售契約之目的在於逃避「禁止自行銷售」及「支付服務報酬」之義務，即使張三在法律上有終止委任契約的權利，其行使權利亦違反了「誠信原則」，應認為終止無效。 <中信房屋報導 2010年10月號>crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產新訊 記者崔慈悌／台北報導      農委會補助蓋集村式農舍，卻成為免稅的豪宅？監察院昨天公布調查，由政府以補助方式興建的集村農舍，均由建築業者採預售方式，以豪華的平價別墅社區為訴求規劃興建，以台南科學園區附近為例，科技業及企業主就占了7成，儼然成為科技人和業者的最愛。　農委會在89年修正公布「農業發展條例」，開放申請以集村方式興建農舍，希望農民能集中居住，為了鼓勵興建，每戶補助其公共設施及斜屋頂設計共25萬元，從93年到98年間共補助1億4,060萬元。 　不過根據監察院的調查，這些農地上的農舍，因為居住環境良好且未限制居民職業，加上土地成本低，整體銷售價格比鄰近甲種建築用地開發案要便宜，所有權人又可享受農地減免地價稅、土增稅、贈與稅或遺產稅等稅負優惠，成為科技人及企業家最愛的免稅豪宅。 　監委劉玉山、劉興善實際履勘發現，這些集村興建的農舍，幾乎都由建築業者以推動一般建案的手法推出，採預售方式，並以「豪華、有農場的平價別墅社區」為訴求，對外召集20戶為起造人，再由業者為其規劃設計及興建。 　以台南科學園區附近推出的農村農舍為例，參與起造的科技業占5成、商業或企業主占2成、教職2成，農業只有約1成。因為這類豪宅農舍備受科技人喜愛，全台總計85件申請案，2千多戶的集村農舍中，有近半數位於高科技重鎮的新竹縣市，分別為40件及1,108戶。 　由於這些人取得農舍的主要目的，並不在於獲得農委會的補助款，而是讓農地成為合法可興建豪宅的用地，因此實際申請政府補助比率只有34.6％，顯然補助已非誘因而是「錦上添花」。 　監察院認為，農委會及內政部推動興建集村農舍過程未有配套措施，讓農舍成為豪宅，昨天通過糾正案，要求行政院督促改進。  2010/09/09crack car loan new online

文◎鍾運凱 案例：    阿嘉向茂伯借錢，由馬拉桑作保，但之後阿嘉卻無法償還債務。茂伯因此聲請法院執行馬拉桑的財產並拍賣馬拉桑名下一筆土地。經法院拍賣後因無人應買，最後由茂伯承受該筆土地，法院將土地所有權移轉登記予茂伯。其中有土地增值稅60萬元分配給稅捐稽徵處，由法院自承受價金中代為扣繳。        然而，馬拉桑後來發現阿嘉早在還沒執行前就把錢還清了，於是向法院提告主張茂伯不當得利。法院審理後判決馬拉桑勝訴，命茂伯應回復原狀，將該筆土地移轉登記回馬拉桑名下。但已經徵收的土地增值稅實際上是茂伯代繳的，因此茂伯在土地登記回馬拉桑名下後，向稅捐稽徵機關申請退還代繳的60萬元稅款，但稽徵機關拒絕退還。茂伯提起訴願及行政訴訟，行政法院最後判決其勝訴，稅捐機關應退還該稅款。 解析：一、行政法院之判決    行政法院認為因債權不存在原告應負回復之責，有民事判決可稽，是本件乃將土地回復未經聲請拍賣前之狀態，有無扣繳土地增值稅之必要，非無研究之餘地。其與財政部（71）台財稅字第30316號函釋意旨之情形似無不同；又本件所扣繳之土地增值稅，係由原告所代繳，財政部（74）台財稅字第17451號函釋意旨是否得以適用於本件，亦待商榷，原告執此指謫原處分及訴願決定失當即非全無理由。爰將原處分及一再訴願決定均予撤銷，俾被告詳加研究，另為適法之處分以示公允。 二、課稅原因之消滅    土地增值稅發生後，如果土地所有權移轉行為被依法解除或有其他法律上的原因導致無效，土地仍須回復原所有權人的名下時，可以說土地所有權移轉的事實已經不存在，土地增值稅課徵的理由也因此不存在。稽徵機關如果已經受領了稅款也因為「無法律上原因」而變成「不當得利」，應將納稅義務人已繳之稅款返還。財政部（70）台財稅字第30238號函：「不動產移轉，在尚未辦竣產權移轉登記前，解除契約或撤銷移轉，應一律免課契稅，如有已納稅款，並准退還。」又財政部71年台財稅字第30316號函：「土地買賣已申報現值繳清土地增值稅，並向地政機關辦竣所有權移轉登記，經地方法院民事庭調解成立，已向地政機關辦理塗銷登記，恢復為原所有權人名義者，其原已繳納之稅款，應予退還。」均有相同之見解。 三、「移轉登記」與「塗銷登記」有何不同？    A將所有權移轉登記予B；B再移轉登記回A，是兩個移轉行為。如果A登記給B之後，經「塗銷」該登記後所有權又回到A名下，則只有一個移轉行為的發生與消滅。在法律上，二者原有不同意義。本案例的重點在於，法院判決的主文是「移轉登記」回馬拉桑的名下，而非「塗銷」原先移轉給茂伯的登記，因此稅捐機關認為與原移轉行為因撤銷而退稅的情形不同。換言之，既然原先的移轉行為並未「塗銷」，所以不構成退稅的條件。    然而，本件民事法院判決該土地移轉登記予馬拉桑，是回復原狀的方法，實際上就是要回復到土地未被拍賣前的狀態，被告茂伯因此有恢復原所有權登記名義的義務。在本案的情形下，「移轉登記」與「塗銷登記」並無任何不同，都是達成「返還土地所有權」的方法。法院認為在稅法上也應該做相同的處理，才符合公平原則。 四、代繳人可請求退還稅款    通常退稅請求權人就是「納稅義務人」，但由權利人代繳的情形如有應退稅款，應退給代繳人比較公平，以免代繳人與納稅義務人之間又產生爭執。財政部74年台財稅字第17451號函：「已納之土地增值稅，倘發生退還情事，原則上應以繳款通知書上所載納稅義務人為退還之對象；惟如該應退稅款，係由權利人向稽徵機關申請代繳有案，或權利人能提出證明該項應退稅款，確係由權利人代為繳納並經稽徵機關查明屬實者，應准由代繳人辦理切結手續後，退還代繳人。」 五、結論    本案例由於阿嘉已經清償債務，茂伯原本就沒有權利執行馬拉桑的財產，故其經拍賣承受的所有權移轉沒有法律上的原因，該土地應回復登記予馬拉桑名下，而行政法院也判決茂伯所代繳之土地增值稅應該退還給茂伯。        附帶一提，法院拍賣土地之價款已扣繳土地增值稅，嗣後如有就該拍賣土地申請適用減免、自用住宅用地稅率及不課徵土地增值稅，致有應退還之稅款時，該退稅款係屬拍賣所得價金之一部，應交由執行法院重行分配給債權人。又法院拍賣債務人所有土地時，會通知稅捐稽徵處核算土地增值稅，稅捐稽徵處會另以公文通知被拍賣人即土地所有權人，如符合土地稅法第9條及第34條有關自用住宅用地規定要件時，必須要在收到通知函30日內檢附相關證件申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，但以土地所有權人申請者為限，不能由債權人代為申請。 <中信房屋報導2010.09月號>crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產新訊 記者王信人／台北報導      彰化縣地方稅務局昨天表示，最近買賣土地的人，如果尚未過戶者，最好不要在今（31）日過戶，否則就要負責繳清99年一整年的地價稅，算起來有點吃虧。　地價稅在每年的11月開徵、繳納，納稅義務基準日在8月31日，地方稅務局會以8月31日當日地政機關的土地登記簿上的土地「所有權人」為課稅對象。 　地價稅的徵收期間為每年1月1日到12月31日，但只看納稅義務基準日當天土地登記簿所記載的所有權人或典權人為對象，課徵全年的地價稅，而非依照月分的比例，分單繳納。 　舉例說，張先生在99年7月15日過戶，登記為彰化市民生段某地號的土地所有權人，雖然他持有土地不到半年，但因為8月31日，張先生已登記為地主，所以張先生就要負責繳納99年全年度的地價稅。 　假如，最近才買房子的人，不想繳整年地價稅，最好延到明（1）日以後才過戶、登記，不要趕在今日過戶，以免在稅上吃虧；或者可以和原屋主協商，要求補貼今年前7個月的地價稅。 2010/08/31http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=20435 crack car loan new online