中時電子報|房地產|北台灣 林佩怡／台北報導       常見室內裝修糾紛，台北市建築管理處從今年四月起，加強稽查室內裝修及隔成小套房的建物，只要未申請裝修許可證，可罰六萬元以上；非法施工業者則可罰十二萬元以上，至今已開出廿六張罰單。 　內政部去年修正《建築室內裝修管理辦法》，要求凡六層樓以上建物及五層樓以下隔間小套房的建物，若執行室內裝修，依法得申請裝修許可證，但許多民眾未申請許可證，還有非法的施工業者，導致檢舉案逐年增加，決定今年四月加強稽查。 　台北市建管處股長李豪偉說，北市登記有案的合法裝修業共一九四七家，去年核發室內裝修許可證共二三六五件，平均每家業者承攬裝修工程一.二一件，明顯不合理，有龐大黑數存在。 　李豪偉說，北市房價居高不下，常有公寓大廈裝修成多間套房出租，導致用電過量、破壞構造、陽台違建等違規或侵權情形，增添建物的公安疑慮，還有侵害公寓所有權人共同利益之虞，衍生許多糾紛，確實有加強管理之必要。 　為遏止亂象，今年四月一日起，建管處加強稽查未依法申請室內裝修許可證的業者及使用人，已開罰廿六件。李豪偉說，遭罰的案件，大多是民眾委託無證照的裝修業者施工，或屋主自行設計找工人施工，依《建築法》規定，屋主可罰六萬以上，非法施工業者可罰十二萬以上罰鍰。    [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

 案 例：     庭楓與博之育有一子Lucas，婚後庭楓以其名義購買豪宅一棟。庭楓退休後，按月領退休金6萬元，此外沒有其他財產與收入。Lucas長大後，不顧博之的反對與Mary結婚，庭楓愛子心切，私自將僅有的豪宅送給Lucas作為結婚賀禮。不料，Lucas於蜜月旅行時竟發生意外死亡。博之因痛失愛子，憤而要求與庭楓離婚。兩人離婚後，博之才發現豪宅已經不是庭楓的財產了。博之與Mary都沒有財產，請問他們可以主張什麼權利？  解 析： 一、剩餘財產分配請求權 (一)依民法第1030條之1規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得之財產、慰撫金，不在此限。庭楓與博之是夫妻，Lucas與Mary也是夫妻，如果他們都是法定財產制，離婚或一方死亡的情形都可以主張剩餘財產分配請求權。 (二)庭楓於離婚前所領取的退休金，性質上屬於類似工資的延長給付，並非與夫妻共同努力、貢獻無關，應當作婚後財產可以作為剩餘財產分配之標的。至於庭楓婚後購買的豪宅，私自送給Lucas作為結婚賀禮，至否可以追加成為婚後財產，成為剩餘財產分配之標的？民法第1030條之3第1項規定：「夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配，而於法定財產制關係消滅前5年內處分其婚後財產者，應將該財產追加計算，視為現存之婚後財產。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。」本條的適用，必須有「故意侵害他方之剩餘財產分配請求權之目的」。庭楓將豪宅贈與Lucas作為結婚贈禮，並無本條適用。 (三)又依民法第1020條之1規定：「夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之無償行為，有害及法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，他方得聲請法院撤銷之。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。前條撤銷權，自夫或妻之一方知有撤銷原因時起，6個月間不行使，或自行為時起經過1年而消滅。」庭楓將豪宅無償贈與Lucas在客觀上損害了博之的剩餘財產分配請求權，博之可以在庭楓贈與後1年內撤銷贈與。撤銷後，該豪宅仍屬庭楓的婚後財產，博之可以請求分配。 二、贍養費 (一)民法第1057條規定：「夫妻無過失之一方，因判決離婚而陷於生活困難者，他方縱無過失，亦應給與相當之贍養費。」Lucas死亡並非贍養費發生的原因，Mary不得請求。博之離婚後並無任何財產，而庭楓有退休金，如果博之對於離婚的事由並無過失，可以向庭楓請求贍養費。 (二)然而，贍養費的性質是扶養失婚的配偶，在合理的期間當中，覓得工作機會及取得經濟獨立之前的生活維持，而非扶養終身的義務。其給予的數額，法院會斟酌當事人的身分、年齡、自營生計之能力與生活程度及義務人之財力等因素而定。 三、繼承權 (一)博之對Lucas的繼承權  依民法第1138條第2款的規定，父母為第二順位繼承人。案例中，Lucas並無第一順位繼承人（直系血親卑親屬），庭楓與博之為Lucas的父母，各繼承四分之一。 (二)Mary對Lucas的繼承權 Mary是Lucas的配偶，依民法第1144條規定，Mary有繼承權，與Lucas的父母共同繼承遺產，Mary的應繼分是二分之一。關於庭楓贈與Lucas的豪宅，如果博之未於贈與後1年內主張撤銷權，則應由庭楓、博之與Mary三人共同繼承，於遺產分割前，豪宅為三人公同共有。 計算遺產時，Mary對Lucas的剩餘財產分配請求權的數額，應先從遺產（豪宅）中扣除；扣除之後才是庭楓、博之與Mary三人共同繼承之遺產。例如該豪宅變賣後價值1億，則Mary可先請求剩餘財產分配一半，即5000萬元，再主張應繼分二分之一即2500萬元。剩下的2500萬元再由庭楓與博之均分，各得1250萬元。 <中信房屋報導2011年08月_法律信箱>crack car loan new online

 案 例：     老張即將退休，打算用退休金買一塊地，在上面蓋一棟自己設計的房屋，但始終挑選不到合適的土地。好不容易終於看上一塊地，可惜地主只租不賣。在商議租地的過程中，地主表示可以設定地上權，但對價較高。老張想知道的是，既然目的都是在取得土地的使用權，有必要另外設定地上權嗎？設定了地上權有甚麼法律效果？單純的租賃又有甚麼不同？  解 析： 一、 何謂地上權     地上權是指「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。地上權又可分為「普通地上權」與「區分地上權」，前者對於土地之上下有全面使用的權利，後者則限於「一定空間範圍內」，例如捷運公司為取得隧道通過他人土地下方的權利，可以只設定地下若干公尺範圍內之區分地上權。 二、 地租與期間     地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。因此，地上權之期間有二種，一是當事人之間有約定，二是由法院裁判。如果當事人未約定又沒有請求法院定期間，地上權仍屬有效，不會因為超過20年自動失效。 當事人之間也可約定支付地租或不約定地租，但各有不同的效果： （一） 有期限且有地租 地上權人得支付未到期之3年分地租後，拋棄其權利，也就是終止地上權之關係。 （二） 無期限但有地租 地上權人拋棄權利時，應於1年前通知土地所有人，或支付未到期之1年分地租。 （三） 無地租 無論有無期限，只要未約定地租，地上權人均得隨時拋棄其權利。 又因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，例如設定地上權的目的是要建築房屋，但設定後因為法令變更不能建屋，地上權人可以終止地上權，但需要支付未到期的地租。如果是有期限的地上權，應支付支付未到期之1.5年分地租；如果無期限，應支付支付未到期之半年分地租。其因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租。 三、 地上權之消滅     地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定1個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，地上權之期間亦酌量延長之。所謂延長期間，由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。延長之期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，沒有補償或延長請求權。 四、 租賃的效果     所謂租賃是指當事人約定一方以物交與他方使用收益，他方支付租金之契約。依土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣 (市) 地政機關為地上權之登記。」關於基地租賃，應注意以下4點： （一） 除有相反之約定外，出租人負有與承租人共同聲請登記地上權之義務。 （二） 若無登記，僅不具有地上權效力，基地租賃契約仍然成立。 （三） 土地法第103條規定，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，不得收回： 1. 契約年限屆滿時。 2. 承租人以基地供違反法令之使用時。 3. 承租人轉租基地於他人時。 4. 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。 5. 承租人違反租賃契約時。 （四） 土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 五、 結論      租賃與地上權並非互相衝突的兩件事，對於使用土地建築房屋而言，設定地上權較有保障，因為地上權屬於物權，有對抗任何第三人的效力；而租賃權僅具有債權效力，僅能對他方當事人（也就是地主）主張，一旦土地所有權移轉與他人時，除非有「買賣不破租賃」之例外情形，否則承租人不能以其租約對抗新所有權人。設定地上權後要終止地上權關係，應注意上述相關規定之限制。　　　　　　　　　　　 <中信房屋2011年7月_法律信箱> crack car loan new online

 案 例：     某甲透過房屋仲介公司之介紹，購買某乙的房屋一棟，總價1,200萬元。依雙方訂立的買賣契約約定，簽約與備證用印同時辦理，因此簽約當天某甲就支付了頭期款200萬元。不料，在申辦稅單時某乙的房屋竟遭到債權人某丙聲請法院查封，而且某丙的債權金額高達2,000萬元！仲介公司人員立刻通知某乙出面解決，才發現某乙已經出國躲債了，某甲只好循法律途徑追究某乙責任。然而，經查某乙的房屋除了被債權人某丙查封外，尚有銀行抵押債權800萬元未清償，即使拍賣房屋參與分配某甲也只能拿回一小部分，損失慘重。    解 析： 一、 何謂Escrow？     所謂「Escrow」指的是一種代管契約，由第三人保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。依美股財經辭典的解釋，Escrow的原意是指「由出讓人存入的基金或證券從受讓人的最終利益考慮分配給第三方（保管代理機構或個人）而訂立的書面協議或憑據。保管代理機構或個人在特定條件滿足後就不再保有這筆存款。出讓人只有在認為受讓人未遵守合同條款時才能收回存款，受讓人也只能在滿足特定條件後才能收到存款。」     國內有部分業者將Escrow稱為「履約保證」，但我國民法上所謂保證是指「保證之一方與他方約定，當特定人未能履行債務時，保證之一方將為該特定方代負履行責任」，換言之，民法上所稱之保證，以主債務人負有主債務存在為必要，在主債務人未依債務本旨完成給付時，保證人負有代為清償之義務。然而就一般網路上之Escrow交易方式而言，Escrow經營業者接受賣方與買方之委任，收取買方給付之價金後，即通知賣方發出商品；等買方收到商品後，在鑑賞期間內無退貨要求，網路Escrow經營業者再將價金轉交付給賣家。換言之，網路Escrow經營業者主要是從事「代收轉付」業務，倘商家未實際發出商品，網路Escrow經營業者會將買方交付之價金返還給買方，並不會「代賣方履行交付商品之義務」。另一方面，如果買方未如期交付價金時，Escrow業務經營業者將不通知賣方發出商品，因此也不會「代買方給付價金」。因此，Escrow之原意與「履約保證」一詞恐怕有相當落差，Escrow交易方式應屬於一種「委任契約」，與民法上之「保證」概念不同。   二、 不動產買賣之Escrow制度     由於我國不動產權利移轉採「登記主義」，而產權移轉牽涉到契稅、土地增值稅單之核備，費時較長。一般而言，若賣方以一般稅率申報，大約需7至10日左右；若以自用優惠稅率申報，則需3週至1個月。故產權移轉期間，因賣方之債權人向法院聲請假扣押裁定或強制執行，而使買賣標的物遭查封之案件不勝枚舉。如果賣方願意出面理清債務問題，則不影響買賣契約之履行，但如果賣方避不見面甚至逃逸無蹤，則買方雖可以依法訴請損害賠償或執行賣方的財產，但賣方既然無力或不願清償債務導致買賣標的物遭查封，往往也沒有其他財產可供執行，最後買方無法取回已付出之款項，因而蒙受重大損失。因此，部分房屋仲介公司在處理不動產買賣交易時，遂與特定銀行配合辦理交易價金之「履約保證」業務，以防範此種情形之發生。     所謂「價金履約保證」，一般是指原本買方依買賣契約條款之約定而應支付賣方之價款，暫由特定銀行代為保管，等到該房地產權順利移轉於買方名下或點交時，該特定銀行才將所保管之價金交付給賣方。如果該房地於產權移轉期間發生如案例所示之情形，或因其他可歸責於賣方之事由致無法讓買方順利取得產權者，則將買方已支付之款項退回買方，如此可將買方的損害降至最低。     然而部分房屋仲介公司所推出之「履約保證」制度，排除了物的瑕疪擔保責任、權利瑕疪擔保責任及違約損害賠償，並非對於「履約」的完全保障；且由銀行代為保管價金，於買賣交易完成時將價金給付賣方等運作方式，亦與民法「保證」不同，有名實不符之嫌。因此，名稱最好回歸Escrow的正確意義，以其運作方式而言可稱為「價金代管機制」，或就其目的而言可稱為「交易安全制度」。   三、 Escrow制度之優缺點     任何制度均有其優缺點，Escrow也不例外。對買方而言，其優點在於： 1. 支付價金給特定Escrow經營業者，而非陌生之賣方。 2. Escrow經營業者負責追?掌握整個交易流程。 3. 確保買方取得標的物的產權無誤後，Escrow業者始付款予賣方。 4. 如發生交易糾紛情形，價金亦暫時由第三方保管。 對賣方而言，優點在於： 1. 由Escrow經營業者向買方收取價金，避免產生賣方收不到價金的風險。 2. 確保收到價金後，賣方始有義務移轉產權。 3. Escrow經營業者負責追?掌握產權移轉過程，避免產權遭到不測損失的風險。 Escrow制度的缺點在於： 1. Escrow經營業者所收取之手續費可能非常高昂。 2. 可能遭受不肖Escrow業者詐騙。 3. 賣方須等待交易完畢始取得價金，延長取得價金的時間。 四、 Escrow制度之改良     實務上有業者將Escrow的「價金代管機制」與對賣方的「收取價金之保證」合而為一，即真正具有部分「履約保證」之意義。例如在賣方將產權移轉給買方後，買方卻拒絕或無法全數支付價金，此時賣方依法得解除買賣契約取回其產權。然而，如果買方已經在該不動產上設定抵押給第三人（例如貸款銀行），賣方即使取回產權也增加了該抵押權之負擔，並無實益。因此有業者對於此種情形，即「保證」可「代買方履行支付價金之義務」，避免賣方遭受損失。此種制度對於Escrow單純代管價金而言，在功能上可說是一種「進化版」，讓消費者的保障更加穩固。 五、 結論     案例中甲乙雙方如果在訂約時採用Escrow或改良後的「履約保證」制度，則買賣標的物被查封時，價金上保管在第三人Escrow業者的手裡，某甲只要依法催告、解約，即可取回已支付之200萬元，不致遭受損失。惟使用Escrow制度仍須考慮承辦業者之良窳，透過信譽較佳的房屋仲介品牌，其配合之Escrow制度及合作銀行均為大型企業且長期辦理相關業務，不但安全性高，費用亦較為低廉，是保障交易安全的最佳選擇。 <中信房屋報導2011年6月號_法律信箱> crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　奢侈稅六月一日正式上路了！不少投資客為了避稅，都急著把手上的物件拋出，就怕課徵交易實價的十至十五％高額稅費，不少人開始想出各種因應對策避稅，除了鑽研「自用住宅」條件外，市場上甚至傳聞，有人為了滿足自用住宅條件，選擇離婚以對！ ■　過戶父母子女 贈與避稅最安全 　　「最安全的作法，是過戶給名下無財產的父母、成年子女！」因為透過贈與移轉、信託、以租代售，也是避稅方法，不過風險很高，需要謹慎以對，不過，若想避開奢侈稅，只要遷入戶口，都符合自用住宅的要求。業者指出，投資客手上若維持一次一戶，「原則上」一年有六次交易自用住宅的機會，若次數太過頻繁，就容易引起注意，恐遭稽核查稅。 　　根據財政部官員的說明，自用住宅不課奢侈稅，但限本人、配偶及未成年子女名下只有一戶，將第二戶以上房屋過戶給父母或成年子女，雖可符合自用住宅定義，但可能涉及贈與稅，且未來出售房屋的資金若回流，還可能被認定人頭戶炒房，將會被補稅及罰鍰。 ■　投資客離婚避稅？代價大查獲仍罰 　　此外，市場上也傳出，投資客夫妻檔因奢侈稅而離婚避稅，新北市、台中市都有類似個案。官員表示，這種「假離婚、真逃稅」的方式，代價實在太高了，很多人弄到最後真的離婚，而且一旦配偶過世，連繼承權都沒了；更何況，離婚後雙方若有資金往來，也可能涉及人頭戶炒房的問題，國稅局還是查得到。 　　至於常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭，或透過「移轉贈與」，只要繳交公告現值的十％稅費，相較奢侈稅費用仍低；而交付「信託」則因沒有移轉，尚未構成買賣交易，無法被課徵奢侈稅，會簽訂租約、買賣契約雙份合約，但雙方須負擔信託費用，且因時間較長，代書費用索價較高。不過，財政部官員提醒，這些避稅招數，不僅風險高且代價大，買方不太可能配合，且可能涉及人頭戶問題，只要追查資金流向就可以查到，經查獲除了補稅外，最高可處三倍的罰鍰。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

案例一：     黃先生名下原有2棟房子，均持有不到1年，又於民國100年7月20日得知A屋極具投資價值，因此急忙買進。同年10月1日黃先生想出售A屋，於是先將原有2棟房屋贈與其配偶黃太太，再與黃太太辦妥合意離婚手續，同時將自己戶籍遷入A屋。 案例二： 劉小姐未婚，原有1棟房屋且持有不到1年，民國100年7月10日劉小姐又購入B屋。101年1月10日劉小姐想將B屋出售，但名下有2棟房屋恐怕被課稅，於是她將原有房屋贈與母親，留下B屋，再將戶籍遷入B屋。 解 析： 一、 特種貨物及勞務稅條例之制定     近期部分地區房價不合理飆漲且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，以符合社會期待，因此政府特別制定「特種貨物及勞務稅條例」，以對不動產短期交易及高額消費之貨物勞務課稅（以下簡稱奢侈稅）。本條例已於民國100年4月15日經立法院三讀通過，施行日期將由行政院定之。 二、 不動產交易將被課徵奢侈稅     所有權人銷售持有期間在2年以內（含2年）坐落在中華民國境內之「房屋」及其「基地」或依法「得核發建築執照之都市土地」，除供自住等排除課稅者外皆應依法繳納奢侈稅。所有權人無論是個人或公司均有適用，但僅限於銷售「坐落在中華民國境內」之不動產，如果銷售的是國外不動產則不必課稅。 三、 持有期間的計算     從不動產「完成登記之日」起計算至出售時簽訂「買賣契約」之日止。例如某甲於98年6月10日訂約購買A房屋，98年6月20日辦竣過戶登記，100年6月10日訂約出售A房屋，100年6月20日辦竣過戶登記。則某甲對於A房屋的持有期間之計算，即從98年6月20日算到100年6月10日，不滿2年。     此外，只要出售時的「訂約日期」是在奢侈稅條例施行後即有本條例的適用。換言之，簽約日期在條例施行前，縱使房屋移轉登記是在施行後也不適用；反之簽約在施行後，施行前已持有的期間也將被算入。     例如某甲於100年5月20日與某乙訂約出售房屋，6月20日才將房屋過戶到某乙名下，假設奢侈稅條例的施行日期是6月1日，則本件房屋交易不必課徵奢侈稅。 四、 排除項目     除有本條例第5條規定排除課稅之情形外，只要持有期間在2年以內，無論房屋是住宅、工廠、商辦、店面或其他任何用途，出售時均須繳納奢侈稅。將不動產「贈與」他人並非「銷售」，不需繳納奢侈稅，但「受贈」取得之不動產，出售時仍有本條例之適用。     本條例第5條規定：「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。四、經核准不課徵土地增值稅者（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。六、銷售因繼承或受遺贈取得。七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者（購買預售屋已過戶到買受人名下，再出售時仍屬特種貨物）。八、依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。九、依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。十、所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。十一、銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後及其坐落基地。」 五、 其他重點 （一） 納稅義務人：賣方。 （二） 課徵時點：買賣契約簽訂後。 （三） 稅基：銷售價格，即實際成交價格。 （四） 稅率：持有期間在1年以內為15%；持有期間超過1年至2年以內為10%。 （五） 繳納程序：應於簽訂買賣契約書之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報銷售價格及應納稅額（營利事業或法人應向總機構或其他固定營業場所所在地國稅局申報）。 （六） 罰則： 1. 納稅義務人未依申報期限申報，應自繳納期限屆滿之次日起，每逾2日按滯納之金額加徵1%滯納金，逾30日仍未繳納者，移送強制執行。 2. 應申報而未申報，或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由，或利用他人名義出售，國稅局將依時價或查得資料核定應納稅額，發單補徵並按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。 六、 結論     案例一黃先生留下A屋，將其他2棟房屋「贈與」給太太時不必繳納奢侈稅，又依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，也不必繳贈與稅。之後黃先生與太太離婚，即為「無配偶」狀態，如果黃先生的未成年直系親屬名下並無不動產，且戶籍設在A屋無供營業使用及出租，即符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，出售A屋時免徵奢侈稅。     案例二劉小姐購入B屋後名下有2棟房屋，如欲出售不符合本條例第5條第1款免稅規定，因此她先將其中1棟房屋「贈與」給母親。雖然此時須繳納贈與稅，然而依遺產及贈與稅法第22條規定每年有220萬元免稅額；又同法第10條第3項規定稅基以土地公告現值及房屋評定價格為準，還可以扣除移轉時所繳納之契稅或土地增值稅，顯然較奢侈稅按「銷售價格」計算稅額來得低。之後在出售B屋時，已符合奢侈稅條例第5條第1款規定之免稅。 <中信房屋報導2011年5月_法律信箱>  crack car loan new online

案  例 ：     蘇先生委託蘋果房屋仲介公司幫他賣房子，並且簽訂了「專任委託銷售契約書」。過了幾天，蘇先生的鄰居蔡小姐在路上看見蘋果房屋張貼的售屋廣告，知道蘇先生要賣房子，於是跑去找蘇先生商量。蘇先生無奈的表示：「可是我已經和蘋果房屋簽了專任委託契約，私下賣給妳是要負違約責任的。」蔡小姐說：「你可以先去跟他們解約阿！等你解約之後再賣給我，就沒有違約的問題啦！」蘇先生聽信了蔡小姐的話，因此找蘋果房屋解約。但蘋果房屋表示，依照委託銷售契約的約定，無正當理由片面終止契約要支付總價的百分之四的違約金，蘇先生只好請蔡小姐去找蘋果房屋。     蔡小姐透過蘋果房屋的居間媒介，前後出了三次價，可惜都沒有達到蘇先生期望的價格。幾個月後，蘇先生與蘋果房屋的委託契約期滿了，蔡小姐又找上門。這次蔡小姐提高了出價，蘇先生終於答應出售房屋。不料，成交後不久蔡小姐和蘇先生分別收到蘋果房屋寄來的存證信函，要求蘇先生支付成交總價百分之四、蔡小姐應支付百分之二的服務報酬，兩人感到十分錯愕，趕緊找出當初與蘋果房屋簽訂的契約書查看。原來蘇先生簽的「專任委託銷售契約書」與蔡小姐簽的「斡旋金委託書」上，都有條款約定在委託期滿三個月內，賣方與曾經媒介過的買方成交的話仍必須支付服務報酬。 蘇先生與蔡小姐想知道這樣的條款是否有效，可以拒絕支付嗎？ 解  析 ： 一、 違約金是否過高？     民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」除了上述條文所規定「預定損害賠償總額」的違約金之外，尚有在損害賠償之外另行加付「懲罰性違約金」的約定方式，二者差別在於，後者除了請求支付違約金外尚能按其實際損害要求賠償。案例中的「專任委託銷售契約書」約定，委託人無正當理由片面終止契約應支付委託總價百分之四的違約金，性質上應屬於「預定損害賠償總額」的違約金，亦即除違約金外不能再按實際損害求償。     又民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」金額是否過高，屬於法院之裁量權，其標準依最高法院79年台上字第1915號判例：「至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又依51年台上字第19號判例：「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」     案例中約定的違約金雖然達到委託總價的百分之四，然而一旦成交，房仲公司亦能請求相當之金額，由以上最高法院判例之標準：「債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。」似乎不算「過高」。 二、 居間報酬，於法有據     民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」居間雖然是一種勞務契約，但與一般僱傭、委任不同，即使付出了精神、勞力、時間也不一定有酬勞，必須因其報告或媒介使當事人之間成立契約，才能請求報酬。但也有例外情形。最高法院52年台上字第2675號判例亦稱：「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」簡言之，雖然當事人在居間時未能成立契約，但因其報告或媒介，嗣後相同的當事人之間再成立相同的契約，居間人仍得請求報酬。     本案蔡小姐經由蘋果房屋之媒介與蘇先生斡旋議價，雖然當時並未成交，但卻在委託期滿後成交，應屬於上述判例所稱「僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」。換言之，蘇先生與蔡小姐之所以能夠成交，是基於委託期間內蘋果房屋的「報告」居間行為，仍應支付服務報酬。 三、 契約是否顯失公平？     民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」案例中蘋果房屋使用的定型化契約書約定「賣方於委託期滿後三個月內與受託人所曾媒介之買方成交者」，賣方應支付成交總價百分之四、買方應支付百分之二之服務報酬，是否會構成民法第247條之1而無效？     首先，依前述最高法院52年台上字第2675號判例之意旨來看，既然是仲介公司曾經媒介過的買方，必然從事過「報告居間」的工作，而委託期滿「三個月內」，就目前房地產市場而言通常不會有太大的波動，應可認定是基於委託期間內的報告訂約機會而成交，當事人本應有支付服務報酬的義務，並未加重當事人的責任。其次，支付服務報酬並不等於當事人喪失訂立買賣契約的自由或權利，而房地產交易價格高昂，一般人交易頻率並不高，即使對當事人構成三個月的限制，亦難謂「重大不利益」。因此，本文認為該條款並不構成民法第247條之1所謂「顯失公平」。 四、 結  論     蘇先生和蔡小姐既然與蘋果房屋簽訂了有效的契約，自應遵守契約條款之約定。其實「使用者付費」是合理的，消費者既然享受了仲介服務，支付相當報酬也是對業者努力的肯定。而業者收取報酬，當然也應該盡力提供完善的房仲服務。目前房屋仲介的契約中大多有類似條款，消費者在簽約前最好詳細了解契約內容，才不至於事後產生疑惑或紛爭。 <中信房屋報導2011年4月_法律信箱>crack car loan new online

文◎鍾運凱 案例： 阿牛從小在農村長大，後來在城裡經商多年，一直想回歸鄉里買塊農地種田，圓一圓他從小當農夫的夢想。阿牛的父親福伯也是位農夫，因為年老力衰，於是把他名下一塊土地送給阿牛。然而，三年後，阿牛受不了耕田的辛苦，又懷念城市生活的繁華，於是放棄耕作，打算在該土地上興建一座農舍讓父親安享晚年。試問，此舉有何法律效果？ 解析： 一、 何謂「農業用地」？     所謂「農業用地」，依農業發展條例第3條第1項第10款的規定，是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。又所謂「耕地」，是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。        農業用地之範圍，包括「耕地」與「非耕地」，而設有特別限制的都是「耕地」。例如私人取得面積最高額的限制、需符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得辦理所有權移轉登記、分割最小面積的限制以及私法人不得承受者等。 而土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠，不管為耕地或是其他的農業用地，只要是符合農業使用者皆有其適用，並無差別。 二、 農地要課徵那些稅捐？ （一） 得申請不課徵土地增值稅 農業用地因稅法上有優惠的規定，所以在辦理所有權移轉登記時，申請人可主張適用優惠的規定。不課徵土地增值稅的農地承受人擁有土地所有權的期間內，如果曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，則於再移轉時應課徵土地增值稅。前述農地承受人有未作農業使用的情事，於配偶相互贈與的情形應合併計算。 除了「農地農用」外，申請不課徵土地增值稅必須是移轉給「自然人」才有適用，如果是移轉給法人則是不得申請。 （二） 遺產稅與贈與稅的優惠 遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者；或將其贈與「民法第1138條所定繼承人」者，計算遺產或贈與稅時得扣除其土地及地上農作物價值的全數。承受人自取得之日起「5年內」，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限（遺產及贈與稅法第17條第6款及第20條第5款）。 三、 購買農地其他注意事項     土地法第30條「舊法」規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」但本條已於民國89年1月26日刪除了，因此無自耕能力者仍可購買農地。但購買農地仍應特別注意下列事項： （一） 購買取得的農地，如果是屬於「耕地」，該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，才能辦理所有權移轉登記。 （二） 農業用地未作農業使用，不得申請興建農舍。 （三） 如果是耕地而未作農業使用者，除因繼承而移轉、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉或依土地法第20條所定之標售而移轉者外，不得辦理所有權移轉登記。 （四） 農業用地如為都市土地，而未作農業使用者，應依都市計畫法及其管制規定，加強稽查是否違規使用，如有違規使用，應通知主管機關依都市計畫法處罰。 （五） 農業用地如為非都市土地，而未作農業使用者，應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則，加強稽查是否違規使用，如有違規使用，應通知主管機關依區域計畫法處罰。 四、 結論     阿牛受贈的土地如果是「農業用地」，由於受贈時是作農業使用而且阿牛對於福伯又屬於「民法第1138條所定繼承人」，因此該土地得不計入課徵贈與稅。然而阿牛受贈後3年（不滿5年）就未將該土地繼續作農業使用，將被追繳應納稅賦，而且該農地未作農業使用後，也不得申請興建農舍。如果違規使用，甚至會遭到主管機關處罰。  crack car loan new online