活用彈性隔間,劃分場域且整合機能
2025-04-30
室內設計裡,如果面臨坪數有限的情況,在空間裡不僅容納單一用途時,例如書房結合客房功能、多功能室,並同時希望保有空間開闊性,又能滿足區域機能的劃分,這時可結合折門、滑門、鏤空牆面等彈性隔間手法來實現,同時創造空間使用上的多元彈性。Project Data地點:台灣.桃園坪數:35坪格局:玄關、客廳、書房兼餐廳、廚房、主臥、次臥、衛浴×2建材:板磚、塗料、鐵件、木地板▲1. 書房兼餐廳區結合玻璃折門設計,將戶外自然採光導引至公領域。2. 室內空間不大,為了納入寬敞公領域、場域界定,及多元功能性空間的整體規劃。玄關利用半穿透柱體造型劃分場域,餐廳兼書房區則以玻璃折門,營造開放、穿透的視覺性。室內設計中,為了考慮隔間的可調性與住宅的長期使用需求,設計師需要在初期規劃時預測未來可能的變化,確保空間不僅符合當前的需求,也能適應未來生活情境的改變。CHI DESIGN 齊設計設計師吳奇衡表示:「配置格局圖時會先了解室內坪數、居住人數、空間的用途,以及未來換房或生活模式變化的可能性等。」他強調,對屋主的生活需求做出精確盤點是關鍵。除了基礎的功能需求外,還需考慮公領域的開放感與臥房數量的重要性,這些都直接影響到隔間設計的安排。本案考量室內坪數有限、必須兼具寬敞感公領域的情況,及擁有多元的空間規劃,因此利用彈性隔間的手法來實現。首先,由於大門與電視牆平行,如果沒有屏風功能的安排,對屋主來說無隱私性,但要同步考量空間的劃分,不會造成視線的阻絕,造成空間被壓縮。因此,大門旁利用兩根結構柱造型佇立的形式,取代實體牆或制式屏風設計,藉由柱體之間的縫隙形成半穿透隔間安排,巧妙劃分玄關與客廳場域;且將玄關處的自然光部分導引至客廳,創造玄關與公領域間光線與視覺的連結性,延展空間尺度。將空間裡最好的採光留給中島廚房與餐廳兼書房區。開放式廚房搭配多功能中島,既作為客廳與廚房的區域界定,又可作為吧檯、料理檯面、餐桌,甚至是閱讀或辦公的延伸空間。而隔壁空間則將餐廳與書房整併,並利用玻璃折門巧妙界定內外場域,讓戶外光線也能走進客廳裡。桌子兼具餐桌與書桌,讓空間的多重功能可以隨著需求調整,無論是用餐、工作或休閒,都能靈活變換。牆面結合展示及書櫃的收納機能,利用窗邊深度置入窗下櫃,成為咖啡機、烤土司機等小家電收納。靈活折門與材質選擇,實現功能劃分與視覺和諧保持空間靈活性的同時,設計師如何處理隔間帶來的視覺效果是一個重要的挑戰。吳奇衡提到,透過材質的選擇,可以在不犧牲空間功能的情況下,保持視覺上的統一與和諧。像是玄關的結構柱造型牆使用樂土,與客廳沙發背牆同樣材質,如此一來,不僅強化了兩個場域之間的連結性,還創造了視覺風格上的和諧性。在大門口正前方,設置的不鏽鋼鞋櫃並利用150公分的寬度設計,並搭配灰色無接縫地板,成功將玄關區域的落塵區概念拉出,這樣的手法使得玄關既具實用性,又保持整體空間的一體性,避免過多的視覺干擾。而餐廳兼書房的多功能空間裡,利用地板與公領域一致的鋪陳手法,杜絕視覺的切割感、營造整體空間為一體的方式;再搭配鐵件、玻璃材質的活動折門作為隔間,當屋主需要辦公、用餐時,即使將折門拉上,通透門片特性,視覺尺度仍持續延展;平常無需使用時,可將折門收到牆邊,仍能創造出與公領域為一體的放大視覺。折門結合優質五金串接門片,收折之間好使用,也不用擔心需頻繁整理、維護上的問題。▲1.活動式、非單一個用途空間若整體空間不算大,需規劃一處不僅僅單一用途、不需要高度隱密、隱私性,也不用高度隔絕噪音的空間,可結合活動式隔間牆的彈性方式來劃分場域,同時保有場域功能性,例如折門或滑門。當門片關起來就像是一道牆,通透的玻璃材質保有視覺的延伸性,可替坪數有限的空間帶來放大、延展的效果。▲2.折門及柱體造型劃分場域考量大門與電視牆平行,一進入空間將公領域看透,較無隱私性。因此在玄關區利用半穿透柱體造型的隔屏功能,搭配異於公領域木地板的清水模地坪,界定出玄關場域。室內規劃上則希望營造寬敞公領域,因此整體性的視覺安排需要達到和諧、一致性很關鍵,餐廳間書房空間便透過玻璃折門的彈性隔間形式,來達到此需求。▲3.通透玻璃材質提升視覺延展為了在中島廚房旁創造餐廳功能的場域,同時兼具書房使用,因而創造出一個融合兩者功能的彈性場域。考量擁有寬敞公領域、避免壓縮室內空間,因此避開實體牆的隔間方式,而是結合玻璃折門作為空間劃分。通透的玻璃特性,打破視覺的阻斷,讓公領域與此場域形成一體空間感,有效放大視覺。▲4.兼具場域機能與空間劃分當室內空間有限的情況,必須容納不只一個功能作為使用時,除了規劃開放公領域來延展空間尺度,還可利用彈性隔間手法來滿足。玄關區雖功能需完整,但如果再做一道牆,會造成光線阻隔、空間的壓迫,因此延伸自然調性的特質,利用兩個結構柱造型營造出半穿透性視覺,同時也兼具玄關落塵區的獨立性。
農舍變免稅豪宅 監院盯上
2010-09-09
中時電子報|房地產|房地產新訊 記者崔慈悌/台北報導      農委會補助蓋集村式農舍,卻成為免稅的豪宅?監察院昨天公布調查,由政府以補助方式興建的集村農舍,均由建築業者採預售方式,以豪華的平價別墅社區為訴求規劃興建,以台南科學園區附近為例,科技業及企業主就占了7成,儼然成為科技人和業者的最愛。 農委會在89年修正公布「農業發展條例」,開放申請以集村方式興建農舍,希望農民能集中居住,為了鼓勵興建,每戶補助其公共設施及斜屋頂設計共25萬元,從93年到98年間共補助1億4,060萬元。  不過根據監察院的調查,這些農地上的農舍,因為居住環境良好且未限制居民職業,加上土地成本低,整體銷售價格比鄰近甲種建築用地開發案要便宜,所有權人又可享受農地減免地價稅、土增稅、贈與稅或遺產稅等稅負優惠,成為科技人及企業家最愛的免稅豪宅。  監委劉玉山、劉興善實際履勘發現,這些集村興建的農舍,幾乎都由建築業者以推動一般建案的手法推出,採預售方式,並以「豪華、有農場的平價別墅社區」為訴求,對外召集20戶為起造人,再由業者為其規劃設計及興建。  以台南科學園區附近推出的農村農舍為例,參與起造的科技業占5成、商業或企業主占2成、教職2成,農業只有約1成。因為這類豪宅農舍備受科技人喜愛,全台總計85件申請案,2千多戶的集村農舍中,有近半數位於高科技重鎮的新竹縣市,分別為40件及1,108戶。  由於這些人取得農舍的主要目的,並不在於獲得農委會的補助款,而是讓農地成為合法可興建豪宅的用地,因此實際申請政府補助比率只有34.6%,顯然補助已非誘因而是「錦上添花」。  監察院認為,農委會及內政部推動興建集村農舍過程未有配套措施,讓農舍成為豪宅,昨天通過糾正案,要求行政院督促改進。  2010/09/09crack car loan new online
土地增值稅之退稅問題
2010-09-09
文◎鍾運凱 案例:    阿嘉向茂伯借錢,由馬拉桑作保,但之後阿嘉卻無法償還債務。茂伯因此聲請法院執行馬拉桑的財產並拍賣馬拉桑名下一筆土地。經法院拍賣後因無人應買,最後由茂伯承受該筆土地,法院將土地所有權移轉登記予茂伯。其中有土地增值稅60萬元分配給稅捐稽徵處,由法院自承受價金中代為扣繳。        然而,馬拉桑後來發現阿嘉早在還沒執行前就把錢還清了,於是向法院提告主張茂伯不當得利。法院審理後判決馬拉桑勝訴,命茂伯應回復原狀,將該筆土地移轉登記回馬拉桑名下。但已經徵收的土地增值稅實際上是茂伯代繳的,因此茂伯在土地登記回馬拉桑名下後,向稅捐稽徵機關申請退還代繳的60萬元稅款,但稽徵機關拒絕退還。茂伯提起訴願及行政訴訟,行政法院最後判決其勝訴,稅捐機關應退還該稅款。 解析:一、行政法院之判決    行政法院認為因債權不存在原告應負回復之責,有民事判決可稽,是本件乃將土地回復未經聲請拍賣前之狀態,有無扣繳土地增值稅之必要,非無研究之餘地。其與財政部(71)台財稅字第30316號函釋意旨之情形似無不同;又本件所扣繳之土地增值稅,係由原告所代繳,財政部(74)台財稅字第17451號函釋意旨是否得以適用於本件,亦待商榷,原告執此指謫原處分及訴願決定失當即非全無理由。爰將原處分及一再訴願決定均予撤銷,俾被告詳加研究,另為適法之處分以示公允。 二、課稅原因之消滅    土地增值稅發生後,如果土地所有權移轉行為被依法解除或有其他法律上的原因導致無效,土地仍須回復原所有權人的名下時,可以說土地所有權移轉的事實已經不存在,土地增值稅課徵的理由也因此不存在。稽徵機關如果已經受領了稅款也因為「無法律上原因」而變成「不當得利」,應將納稅義務人已繳之稅款返還。財政部(70)台財稅字第30238號函:「不動產移轉,在尚未辦竣產權移轉登記前,解除契約或撤銷移轉,應一律免課契稅,如有已納稅款,並准退還。」又財政部71年台財稅字第30316號函:「土地買賣已申報現值繳清土地增值稅,並向地政機關辦竣所有權移轉登記,經地方法院民事庭調解成立,已向地政機關辦理塗銷登記,恢復為原所有權人名義者,其原已繳納之稅款,應予退還。」均有相同之見解。 三、「移轉登記」與「塗銷登記」有何不同?    A將所有權移轉登記予B;B再移轉登記回A,是兩個移轉行為。如果A登記給B之後,經「塗銷」該登記後所有權又回到A名下,則只有一個移轉行為的發生與消滅。在法律上,二者原有不同意義。本案例的重點在於,法院判決的主文是「移轉登記」回馬拉桑的名下,而非「塗銷」原先移轉給茂伯的登記,因此稅捐機關認為與原移轉行為因撤銷而退稅的情形不同。換言之,既然原先的移轉行為並未「塗銷」,所以不構成退稅的條件。    然而,本件民事法院判決該土地移轉登記予馬拉桑,是回復原狀的方法,實際上就是要回復到土地未被拍賣前的狀態,被告茂伯因此有恢復原所有權登記名義的義務。在本案的情形下,「移轉登記」與「塗銷登記」並無任何不同,都是達成「返還土地所有權」的方法。法院認為在稅法上也應該做相同的處理,才符合公平原則。 四、代繳人可請求退還稅款    通常退稅請求權人就是「納稅義務人」,但由權利人代繳的情形如有應退稅款,應退給代繳人比較公平,以免代繳人與納稅義務人之間又產生爭執。財政部74年台財稅字第17451號函:「已納之土地增值稅,倘發生退還情事,原則上應以繳款通知書上所載納稅義務人為退還之對象;惟如該應退稅款,係由權利人向稽徵機關申請代繳有案,或權利人能提出證明該項應退稅款,確係由權利人代為繳納並經稽徵機關查明屬實者,應准由代繳人辦理切結手續後,退還代繳人。」 五、結論    本案例由於阿嘉已經清償債務,茂伯原本就沒有權利執行馬拉桑的財產,故其經拍賣承受的所有權移轉沒有法律上的原因,該土地應回復登記予馬拉桑名下,而行政法院也判決茂伯所代繳之土地增值稅應該退還給茂伯。        附帶一提,法院拍賣土地之價款已扣繳土地增值稅,嗣後如有就該拍賣土地申請適用減免、自用住宅用地稅率及不課徵土地增值稅,致有應退還之稅款時,該退稅款係屬拍賣所得價金之一部,應交由執行法院重行分配給債權人。又法院拍賣債務人所有土地時,會通知稅捐稽徵處核算土地增值稅,稅捐稽徵處會另以公文通知被拍賣人即土地所有權人,如符合土地稅法第9條及第34條有關自用住宅用地規定要件時,必須要在收到通知函30日內檢附相關證件申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,但以土地所有權人申請者為限,不能由債權人代為申請。 <中信房屋報導2010.09月號>crack car loan new online
重病期間所買不動產 回歸原價計算遺產
2010-08-06
中時電子報|房地產|房產投資 陳懷瑜      北市國稅局副局長周賢洋5日表示,被繼承人於重病期間,委任他人購置不動產,該不動產雖於被繼承人死亡日前辦妥登記,仍應以被繼承人生前支付不動產買賣價金所提領的存款金額,併入遺產總額課稅,原希望有的節稅空間,事實上無法達到預期目的。     國稅局日前查獲遺產稅申報違規案件舉例指出,被繼承人A君的遺產總額申報中,有一筆以公告現值以及房屋評定價格的不動產,共計1,100萬元。  國稅局經過查核後發現,其中部分土地及房屋是A君在96年10月重病期間,委任繼承人向建設公司購置房屋,簽訂不動產買賣契約,並提領存款支付該不動產買賣價金5千餘萬元,並在同年11月辦妥過戶登記,A君於該不動產完成過戶登記次月即過世。  國稅局調出A君的病例發現,當時A君已87歲高齡且健康不佳,購屋當時已住院,並處於嗜睡及意識不佳情形,無法自行處理事務,繼承人雖出具被繼承人委任書,但因為被繼承人簽訂委任以及授權書日都處於重病期間,認定這並非出自A君的自由意志,將銀行存款5,500萬元,轉換為不動產1,100萬元,且將財產種類變更的結果,是讓繼承人減輕原應負擔的遺產稅,因此國稅局將不動產買賣價金調整為5,500萬元,併計入遺產總額之中。  周賢洋說,如果A君行動不便,但意識清楚的話,其所委託繼承人進行房地產購買行為,國稅局並不會不認可,該案經過國稅局調整之後,補稅2,200萬元,加上0.5倍罰鍰,補加罰3,300萬元。  2010/08/06http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=19929crack car loan new online
淺談本票
2010-07-13
 案 例:      甲向乙購買房屋一棟,總價1,000萬元。甲希望能先付頭期款200萬元,其餘價款待房屋過戶到甲名下後,再以該房屋向銀行貸款800萬元支付。乙答應,但要求甲開立面額800萬元的本票作為擔保。      當時甲手上恰好有一張丙開給他的本票,面額1,200萬元,於是甲便將該本票背書轉讓給乙。不料,甲因信用問題被銀行拒絕往來,導致他付不出800萬元的購屋款。乙因此對丙主張本票權利,要求給付票款1,200萬元。      丙抗辯,主張那張本票原先是用來向甲買房子,但因為房屋瑕疵問題已經解除買賣契約了,所以他不需要支付1,200萬價款或票款。試問,乙的請求是否合法?    解 析: 一、何謂本票?      本票者,乃發票人簽發一定之金額,於指定之到期日,由「自己」無條件支付與受款人或執票人之票據。因為是由發票人本人預約為一定金額之支付,執票人於未到期前,信賴發票人之信用而收受,故屬「信用證券」及「自付證券」。      本票之開立不限任何格式,只要依照票據法規定,在一般紙張上簽寫本票之絕對必要記載事項,即完成發票行為。所謂本票之「絕對必要記載事項」,是指依票據法第120條規定,表明「本票」二字,記載一定之金額、發票日與無條件擔任支付,並經發票人簽章即屬成立。另須特別注意者,因票據為文義證券,只要在票據上簽名,即應依票上所載文義負責,故只要有足以表明簽名者本人之文字記載為已足,至於所簽之名,不論為全名或僅簽姓或名,或簽筆名、藝名、別名、通稱等,依照實務上之見解,均無不可。   二、本票強制執行      執票人於行使票據追索權時,如循通常之民事訴訟程序,常有緩不濟急之困擾,票據法為加強本票之索償性,以便本票之流通,增進其信用,特於票據法第123條規定,執票人向本票發票人行使追索權時,得聲請法院裁定後強制執行。此種方法與一般民事訴訟比較,對執票人較有好處,執票人不須以起訴方式請求付款,而得以便捷之非訟程序,達到求償票款之目的,可謂節省了時間及人力。依票據法第123條規定,本票許可強制執行之裁定,限於對「發票人」為之,其他票據債務人(如背書人)即不包括在內。      聲請法院裁定對發票人強制執行,由本票付款地(如未記載付款地者,以發票地為付款地,倘又無記載發票地時,以發票人之住所、營業所為發票地)之法院管轄,因不需言詞辯論,故執票人需同時提出本票原本,以便查對。法院為裁定時,只就本票之形式加以調查,例如絕對必要記載事項有無欠缺;是否已為行使或保全票據上權利之行為;有無作成拒絕證書等事項,如果本票在形式上無欠缺,並得行使追索權時,法院就會作成許可強制執行的裁定,不必再斟酌實體上票據關係之存否。 執票人收到法院准許強制執行之裁定後,即可聲請民事執行處對發票人之財產為強制執行,此種方法,因能收迅速之效,所需繳納之聲請費用又較民事訴訟程序低廉,對執票人來說,可謂快速又便利,這也是目前商場習慣上使用本票之最大因素。   三、本票的消滅時效      自到期日起算,未填到期日的見票即付之本票,則自發票日起算,3年內不行使,因時效而消滅。換句話說,持有本票,應時時注意勿超過3年的期限。
擔心美景消失? 先設定不動產役權
2010-07-12
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】  擁有山水美景的景觀宅,不僅令人心曠神怡,往往身價也高人一等,問題是,眼前的無價美景是否能永保不變,恐怕連建商也很難打包票。為了避免新建大樓遮蔽現有建築的景觀或採光,未來打算購買景觀宅的民眾,可在8月3日後,要求建商提出「不動產役權」的設定登記證明,才能保證購買的景觀宅沒有「賞味期」的限制。 ■ 不動產役權8月施行 景觀宅有保障  日前發生過一起不動產的買賣紛爭,建商在澄清湖畔興建一批景觀宅,號稱可以眺望澄清湖的湖光山色,吸引不少民眾下手購屋;沒料到,緊鄰景觀宅正對面的大塊空地,無預警地興建高樓,眼看澄清湖美景即將被遮蔽,景觀宅居民好焦急,卻不知如何是好,只能怪罪建商沒提早告知,涉嫌隱匿事實。  針對新建大樓可能遮蔽原有建築的採光或景觀等問題,預計8月3日後將依法有據。隸屬於民法的「地役權」已經在今年二月初修正為「不動產役權」,光由字面解釋,可知範圍從土地擴大至建物,簡言之,未來民眾如果基於通行、汲水、採光、眺望等正當目的,可協商地主或屋主通融,並設定不動產役權登記。  內政部地政司副司長王靚琇表示,為了配合「不動產役權」將在八月初生效施行,土地登記的部份規則條文也一併修正,藉由不動產登記的公信力,才能減少不動產糾紛。換言之,購買景觀宅不能片面聽信建商或代銷商說得天花亂墜,只要發現景觀宅的周邊仍有建地,大可要求業者提出「不動產役權」的設定登記,才能確保眼前美景千年不變。【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online
漏水吵翻天 糾出元兇釐清責任
2010-06-23
【網路地產王/洪倩宜/綜合】  房屋漏水了,到底是原屋主、房仲介業者或水電師父的責任呢?應該是許多不幸買到漏水屋的屋主心聲,亦是相當常見的民事糾紛。房仲專家表示,依據公寓大廈管理條例第十二條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」 ■ 公共管線漏水修繕均攤 自家管線自己負擔  簡單地說,居家管線屬共同壁公共管線的部分,如因老舊或非人為因素所造成的漏水,應由該上下樓層相關的區分所有權人均攤修繕費用。若是出租時,原則上應由出租人負擔修繕費用,租賃契約另有約定者除外;如為自有管線漏水,原則上應由該漏水管線的區分所有權人負修繕責任。■ 遇上惡鄰不修漏 先調解、後訴訟  但常見樓下漏水,即直覺認為是樓上住戶不當施工所致,但樓上住戶卻歸究於管線老舊等非人為原因而不願負責修繕,以致問題未能解決,導致損害繼續擴大。遇上此一情形,首要問題便是請來專業人員如建築師工會、土木技師工會或結構技師工會等負責鑑定工作,找出到底是誰的管線漏水,以追究相關責任歸屬。  倘若確定是樓上住戶不當施工所致,依據民法第一百八十四條規定,因故意或過失,不法侵害他人之權利者,須負損害賠償責任,若樓上屋主應賠償而不願負責時,只好藉由民法來解決爭議,如不願藉由法律訴訟,這類民事糾紛事件亦可尋求鄉鎮市區調解委員會,以免費時傷財,但前提是兩方都有意願解決。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online