【網路地產王/曾炳鈞/綜合】　　擁有山水美景的景觀宅，不僅令人心曠神怡，往往身價也高人一等，問題是，眼前的無價美景是否能永保不變，恐怕連建商也很難打包票。為了避免新建大樓遮蔽現有建築的景觀或採光，未來打算購買景觀宅的民眾，可在8月3日後，要求建商提出「不動產役權」的設定登記證明，才能保證購買的景觀宅沒有「賞味期」的限制。 ■　不動產役權8月施行 景觀宅有保障　　日前發生過一起不動產的買賣紛爭，建商在澄清湖畔興建一批景觀宅，號稱可以眺望澄清湖的湖光山色，吸引不少民眾下手購屋；沒料到，緊鄰景觀宅正對面的大塊空地，無預警地興建高樓，眼看澄清湖美景即將被遮蔽，景觀宅居民好焦急，卻不知如何是好，只能怪罪建商沒提早告知，涉嫌隱匿事實。　　針對新建大樓可能遮蔽原有建築的採光或景觀等問題，預計8月3日後將依法有據。隸屬於民法的「地役權」已經在今年二月初修正為「不動產役權」，光由字面解釋，可知範圍從土地擴大至建物，簡言之，未來民眾如果基於通行、汲水、採光、眺望等正當目的，可協商地主或屋主通融，並設定不動產役權登記。　　內政部地政司副司長王靚琇表示，為了配合「不動產役權」將在八月初生效施行，土地登記的部份規則條文也一併修正，藉由不動產登記的公信力，才能減少不動產糾紛。換言之，購買景觀宅不能片面聽信建商或代銷商說得天花亂墜，只要發現景觀宅的周邊仍有建地，大可要求業者提出「不動產役權」的設定登記，才能確保眼前美景千年不變。【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

【網路地產王／洪倩宜／綜合】　　房屋漏水了，到底是原屋主、房仲介業者或水電師父的責任呢？應該是許多不幸買到漏水屋的屋主心聲，亦是相當常見的民事糾紛。房仲專家表示，依據公寓大廈管理條例第十二條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」 ■ 公共管線漏水修繕均攤 自家管線自己負擔　　簡單地說，居家管線屬共同壁公共管線的部分，如因老舊或非人為因素所造成的漏水，應由該上下樓層相關的區分所有權人均攤修繕費用。若是出租時，原則上應由出租人負擔修繕費用，租賃契約另有約定者除外；如為自有管線漏水，原則上應由該漏水管線的區分所有權人負修繕責任。■ 遇上惡鄰不修漏 先調解、後訴訟　　但常見樓下漏水，即直覺認為是樓上住戶不當施工所致，但樓上住戶卻歸究於管線老舊等非人為原因而不願負責修繕，以致問題未能解決，導致損害繼續擴大。遇上此一情形，首要問題便是請來專業人員如建築師工會、土木技師工會或結構技師工會等負責鑑定工作，找出到底是誰的管線漏水，以追究相關責任歸屬。　　倘若確定是樓上住戶不當施工所致，依據民法第一百八十四條規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，須負損害賠償責任，若樓上屋主應賠償而不願負責時，只好藉由民法來解決爭議，如不願藉由法律訴訟，這類民事糾紛事件亦可尋求鄉鎮市區調解委員會，以免費時傷財，但前提是兩方都有意願解決。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

【網路地產王/綜合】　　日租套房愈來愈流行，不只成為國內旅遊住宿的熱點，就連來自國外的背包客，都常見有人遠來入住，因為價錢便宜，加上裝潢美輪美奐，相當受到歡迎，但最近經常傳出，有投資客進駐高級住宅大廈，住戶不滿房客影響安寧，甚至掛出不歡迎日租房客布條，未來一旦修法處理，投資客的如意算盤，恐怕會大受影響！ ■　日租套利容易 投資客趨之若鶩　　不用身分登記、租金便宜、裝潢設施不輸五星級飯店的日租套房，這幾年越來越流行，遍佈北中南各大景點，投資客斥資打造精美裝潢，內部陳設不輸五星級飯店，但價格卻相對輕薄短小，有業者削價競爭，甚至一晚只收不到一千元，就能入住。　　投資客會願意購買這類套房，其實，也是經過精打細算，以20坪套房為例，如果一個月能租出15天，平均房租收入就可以超過一萬五元左右，比起出租給固定的房客，頂多只能租一萬元，相較之下，收入豐厚不少，難怪越來越多投資客，瞄準這一塊商機，積極投入資本套利。■　政府擬修法管理 投資日租須三思　　其中，最引發爭議的，就是目前日租套房最密集的高雄東帝士85大樓、美術館特區附近或大樓，因為依《民宿管理辦法》，高雄市區無法經營民宿，業者改以「日租屋」變相經營，依法住宅區的日租屋，違反《都市計畫法》應取締，位於商業區的日租套房，則必須輔導合法，而去年元旦觀光局成立至今，因接獲檢舉而稽查共二十多件，部分是檢舉非法旅館、部分是消費糾紛。　　日租屋目前無法可管，無法開單裁罰，因難認定是旅館，也難適用《消費者保護法》，形成管理死角，高雄市政府憂心日租屋衍生的治安、住家環境及消費糾紛，有意制定相關法令管理，甚至希望將修法層級，提高到中央，因此，未來投資這類日租套房的投資客，很可能會面臨法令管理的問題，建議未來將購入投資的人，一定要把風險考慮進去，以免後悔莫及。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

案例： 楊小姐向A建設公司購買「加州海灘」預售屋一戶，買賣契約書上約定總價1200萬元，面積分別為主建物30坪、附屬建物5坪、公設部分6坪。然而嗣後辦理建物所有權第一次登記時，主建物登記面積僅29坪，附屬建物僅4坪。試問楊小姐得主張何種權利？   解析：一、 預售屋買賣定型化契約的修正      預售屋買賣經常因「契約坪數」與「登記坪數」不符而發生糾紛，消費者權益也往往無法獲得應有的保障。因此，內政部於民國98年10月30日公告修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（內授中辦地字第0980725788號，自99年5月1日起正式施行），其中第六條「房屋面積誤差及其價款找補」規定：「（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。（二）主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。（三）主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，買方得解除契約。」消費者在購買預售屋時，應特別注意預售屋買賣契約書上的記載是否符合法令，如果建商提出的定型化契約書不符合法令，可以要求修改。二、 面積有誤差應全部找補及解約權      修正前的預售屋買賣契約有「誤差在百分之一內，不互為找補」及「主建物、附屬建物、共有部分未分別計價」等規定，主管機關認為有誤差卻不找補並不合理，而且就一般交易觀念而言，建物的各部份價值亦不會完全相同，因此修改了相關部分。此外，賦予買方在面積不足部分超過百分之三時有權解除契約，值得贊同。三、 政府機關之見解      此次修正雖然規定了建物的各部分應分別計價，卻未規定「各部分不得均價」，或「單價訂定應符合誠信原則」等明文，導致建商以「總價不變，主建物、附屬建物、共有部分均價」的因應措施，仍未達到此次修正的目的。對此，內政部認為，由於各種建築態樣、區段以及建材不同，行政部門不宜訂定參考標準，建議由業者針對建築成本計算後分別標價。公平交易委員會表示：「房價應交由市場機制決定，因此供需因素造成價格上漲或下跌，公平會並不會介入調查，惟將注意房價漲跌背後有無聯合壟斷的因素。」至於消基會則認為得依消保法第33條：「直轄市或縣 (市) 政府認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者，應即進行調查。於調查完成後，得公開其經過及結果。前項人員為調查時，應出示有關證件，其調查得依下列方式進行：一、向企業經營者或關係人查詢。二、通知企業經營者或關係人到場陳述意見。三、通知企業經營者提出資料證明該商品或服務對於消費者生命、身體、健康或財產無損害之虞。四、派員前往企業經營者之事務所、營業所或其他有關場所進行調查。五、必要時，得就地抽樣商品，加以檢驗。」、第36條：「直轄市或縣 (市) 政府對於企業經營者提供之商品或服務，經第33條之調查，認為確有損害消費者生命、身體、健康或財產，或確有損害之虞者，應命其限期改善、回收或銷燬，必要時並得命企業經營者立即停止該商品之設計、生產、製造、加工、輸入、經銷或服務之提供，或採取其他必要措施。」及第58條：「企業經營者違反主管機關依第36條或第38條規定所為之命令者，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得連續處罰。」等處理。四、 結論      本案例楊小姐購買房屋，買賣契約書未將主件物、附屬建物、共用部分分別標價，違反新修正的預售屋買賣契約書應記載事項，楊小姐可向主管機關檢舉，主管機關得命A建設公司限期改善，如不改善得課處罰鍰。其次，本案例契約總坪數為41坪，實際登記面積卻只有39坪，短少了2坪，即誤差為4%。依前述新修正的契約應記載事項規定，不足部分超過3%者買方得解除契約，因此，楊小姐有權選擇解除買賣契約或者不解除契約而要求A建設公司對於不足部分全部找補。      此外，本次修正係針對直接與建商簽定的預售屋買賣契約書，並不包括買方購買後再轉賣予第三人、交屋後轉賣或透過仲介公司出讓購買權利等情形。換言之，其他情形所簽訂的買賣契約仍不受前述的應記載事項所規範，併此指明。 crack car loan new online

案例：      某日，眾神仙齊聚天庭朝見玉皇大帝。太白金星上奏，說南天門年久失修破損嚴重，應派人進行維修。玉皇大帝聞言立即下令南天門的門神負責修繕事宜。然而門神並沒有建築修繕的專業，於是公開招標，最後由齊天大聖孫悟空得標。孫悟空得標後依舊成天玩耍，無心工作，到了點交前三天才匆匆忙忙施工，工程品質當然有許多瑕疵，怎能通過點交？然而孫悟空的強悍眾所周知，小小門神怎敢挑剔？因此順利點交了。      幾天後，二郎神回到天庭打算向玉帝報告各地民情，途經南天門時一塊瓦片落下，恰巧砸傷了二郎神的眼睛，原來是瓦片的固定措施不良而鬆脫。二郎神平白受傷心有不甘，堅持追究肇事責任，經查，南天門的所有權人就是玉皇大帝，於是二郎神向佛祖釋迦牟尼告狀，要求玉帝賠償醫療費用等損失。玉帝抗辯道，修繕工程已經發包給孫悟空了，施工品質當然是孫悟空要注意的，因為工程瑕疵造成損害也是孫悟空的責任，不是他的錯。      如果依照中華民國的法律，佛祖該如何判斷呢？ 分析：一、 工作物所有人的責任      民法第191條第1項規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」本條規定工作物或建築物所有人，即使本身沒有直接侵權行為，仍須負賠償責任。其要件分析如下：(一) 必須是土地上的建築物或其他工作物所謂「工作物」指的是在土地上以人工建造的設施，例如道路、橋梁、球場看台、電線杆、廣告招牌等等。「建築物」也屬於工作物的一種，包括建築物的部分，例如門窗、屋瓦、花台、管線等等，都屬於本條規定的範圍。(二) 設置或保管有欠缺工作物所有人責任的發生，必須工作物有瑕疵，也就是設置或保管上有欠缺。所謂設置的欠缺指開始建造時即存在瑕疵，例如設計不良、不符合建築規格等。所謂保管有欠缺是指建造後沒有妥善維護導致工作物產生瑕疵。(三) 侵害他人權利所謂「權利」包括「人格權」及「財產權」。人格權又包括生命、身體、健康、自由等，例如招牌墜落砸傷路人，即為侵害人格權；因房屋漏水導致樓下鄰居傢俱毀壞，即為侵害財產權。(四) 瑕疵與權利受侵害之間有因果關係具備以上四項要件時，工作的所有人就必須負賠償責任，除非證明自己「對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意」，才能免責。二、 定作人的責任      雖然工作物所有人須負民法第191條的責任，但如果工作物所有人與他人之間有「承攬」關係，而他人權利受侵害是因為承攬人的工作疏失，則工作物所有人（即定作人）不必負責。民法第490條：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。」所謂承攬人是指「為他方完成一定工作之人」；定作人是指交付工作的一方。又依第189條規定：「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。」因此，如果工作物所有人將工作交由承攬人執行，而因承攬人執行工作不法侵害他人權利，雖然此時定作人同時也是工作物所有人，仍不必負責，除非定作人「於定作或指示有過失」。所謂「定作人過失」，包含選定承攬人不當，以及對於承攬工作的指示不當。例如委託不具備合法營業執照的建築承包商。三、 雇用人的責任      民法第188條第1項規定：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」如果執行工作之人不是承攬人，而是工作物所有人所僱用之人，則該受僱人侵害他人權利時，「僱主」也必須連帶負賠償責任。這是由於承攬人通常都是獨立作業，有能力防止危險的發生；而受僱人必須完全受僱用人的指揮監督，因此法律賦予僱用人防止危險發生的義務。四、 結論      本題的工作物的所有人是玉皇大帝，因南天門的維修工程施作不當，導致瓦片墜落砸傷二郎神的眼睛，依民法第191條第1項規定，玉皇大帝似乎應該負責賠償二郎神的損害。然而本題的侵害實際上是因為孫悟空工程疏失所導致，孫悟空與南天門的門神之間訂有承攬契約，而門神又屬於玉皇大帝的「員工」，奉玉帝之命招標工程，依民法第189條定作人不必負賠償責任。      可是門神在「定作」上是有過失的。首先，孫悟空大鬧天庭，有相當不良的紀錄，門神還將本件工程交給他承攬，顯然在「選任」上有過失。其次，定作人在點交時必須嚴加把關，不能接受有瑕疵的工作物，然而門神懼怕孫悟空的威勢竟然「放水」，這是「指示」上的過失。依民法第189條但書規定，定作人有過失時仍須負責，而門神是奉玉帝之命執行本項工程，解釋上可以認定門神是「代理人」，亦即玉皇大帝本身才是「定作人」。依民法第188條第1項或第189條但書規定，玉帝都須負僱用人責任。crack car loan new online