某甲委託A仲介公司銷售其所有房屋及基地應有部分，並簽立「不動產委託銷售契約書」，委託總價新台幣800萬元，委託期間自10月1日至12月31日，仲介服務報酬為成交總價百分之四。A公司於11月15日尋得某乙有意願買受，然而乙僅出價780萬元。某甲考慮：倘以780萬元成交，須支付A公司百分之四的服務報酬，即新台幣31萬2千元，不如等委託期間終了，再與買主直接交易，可省下許多服務費。於是，甲要求A公司經紀人員安排與買方乙面談，並且於面談時伺機取得乙的電話號碼，然後拒絕乙之出價，致無法成交。委託期間過後，甲主動聯絡乙提議直接交易，雙方於隔年1月15日訂立買賣契約，成交總價為新台幣765萬元。甲是否對A仲介公司負違約責任？一、 何謂「直接交易條款」？「直接交易條款」指委託人與受託人間訂立之「專任委託契約」中，禁止委託人為規避服務報酬所為直接交易行為之條款。由於仲介經紀業為尋求訂約機會及達成媒介雙方訂約之目標，而付出時間、勞力、金錢，包解析括僱用人員四處察訪、奔波，製作廣告，蒐集交易資訊及營業處所消耗之成本，倘若任由委託人隨意終止委託，或以拒絕締約的方式規避仲介業者應得之報酬，實屬不公平之事。因此，無論學界或司法實務皆承認「直接交易條款」為有效約定。二、 法律規定民法第101 條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」仲介業者之服務報酬，依民法第568 條規定，當契約因其報告或媒介而成立時始可請求之。因此，似可類推適用民法第99 條規定，將買賣（或租賃）契約之成立，視為仲介服務報酬請求權發生之條件，條件成就時仲介業者始得請求報酬。案例中某甲因條件成就將支付服務報酬，而故意妨礙委託期間內之成交，依民法第101 條第1 項規定，仍視為條件已成就，應支付服務報酬。三、 誠信原則最高法院58 年度台上字第2929 號判例：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」所謂「誠實信用原則」，係指民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」權利人行使權利，原為法律所當然，但基於法律的目的不但在保障個人權利，也在維持社會的公共福利，「權利人得自由行使權利」的原則必須加以修正。「誠信原則」對於權利行使提供了一個適當界限之法律基礎。因此，委託人為避免仲介報酬拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，在誠信原則之限制下，仍應支付仲介報酬。本例中，甲、乙自行訂立的買賣契約，其成交價為新台幣765 萬元，而A 仲介公司當初媒介乙之出價為780 萬元，由實際獲利觀之，難謂非「同一內容之契約」，甲仍應支付服務報酬，方屬公平。四、 內政部範本內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」第11條違約之處罰：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」其中第3 款即為「直接交易條款」，其效果為「視為已完成仲介之義務」，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬。雖然內政部的範本第5 條為「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之 （最高不得超過中央主管機關之規定）。」但是假如當事人實際簽訂的委託銷售契約書，已明文將計算基礎約定為「委託銷售總價」，依契約自由原則，仍應按當事人約定為準。以本案例而言，甲應支付之服務報酬為新台幣800 萬元之百分之四，即32 萬元。五、 契約契約為雙方當事人意思表示一致所形成之法律關係，契約所定之權利義務只要不違反公序良俗或法律強制規定，均為有效，可拘束雙方當事人。除以上法律規定、司法判例、行政命令可以導出委託人直接交易之效果外，「直接交易條款」仍屬一種契約條款，其要件與效力應以契約之約定為準。例如約定委託銷售契約終了後，禁止直接交易之期間長短如何？如何認定限制交易之相對人？（以「曾經帶看物件者」為限？或以「曾經提出要約者」為限？或擴張至相對人一定親屬關係之人？）約定應付之服務報酬，究以「實際成交價」抑或以「委託銷售總價」為計算基礎？其百分比為何？是否加罰違約金？違約金之計算方式為何？凡此皆可以契約約定之。六、 結論消費者於簽立「專任委託銷售契約書」前，固須仔細詳閱契約條款，契約終了後，也不能忽略契約條款關於直接交易之限制。畢竟法律的最高原則仍是誠信，不但業者要受到拘束，消費者也應當誠實交易，否則偷雞不著蝕把米，不但占不到便宜反而吃了虧。【文/鍾運凱】

【文 / 鍾運凱】王先生將其名下土地一筆出售予周小姐，在12月1日上午10點，由地政事務所的承辦登記人員，在登記簿上記載所有權移轉登記，並加蓋印章，同日上午11點由校對人員校對完畢無訛後加蓋印章。然而該筆土地因王先生的債權人李先生聲請法院強制執行，已於同日上午10點30分實施查封完畢。李先生訴請塗銷王先生與周小姐之間的移轉登記是否有理由？又在李先生尚未獲得勝訴判決確定前，法院得否繼續拍賣該筆土地？一、 何謂查封？對於不動產實施強制執行程序，必須先予以查封，然後才能進行拍賣或強制管理等換價程序。不動產一旦被查封，即限制債務人對於該不動產的處分、設定負擔或其他妨礙執行效果的行為。二、 查封的方法查封不動產，由法院民事執行處的執行法官督同執達員行之。查封的方法有揭示、封閉及追繳契據。這三種查封方法，必要時可以併用。但追繳契據或封閉，通常必與揭示併用，這樣才能達到公告週知的效果。三、 查封登記強制執行法第76 條第3 項規定：「已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。」雖然依強制執行法第51 條第2 項規定，查封後即使還沒辦理查封登記，仍立刻發生查封的效果。然而，如果執行人員先到不動產所在地實施查封，再通知登記機關辦理查封登記，則債務人經常乘法院通知到達登記機關前，將不動產移轉登記到他人名下，導致強制執行程序受阻。因此，強制執行法規定對於已登記的不動產強制執行時，可以先登記，後查封，而且在通知「到達」登記機關的時候，立即發生查封的效力。但如果該通知到達登記機關前，查封已經實施完畢了，仍依強制執行法第51 條第2 項規定，於查封完成時立即發生效力。又土地法第75 條之1 規定：「前條之登記尚未完畢前，登記機關接獲法院查封、假扣押、假處分或破產登記之囑託時，應即改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記聲請人。」以配合強制執行程序。四、 查封筆錄查封的不動產的狀況如何，是債務人本人占有使用中？或是第三人占有使用？例如出租中等情形，都會影響拍賣的價格及拍賣後是否能點交給買受人。至於查封的方法則會影響查封的合法性；實施查封的時刻會影響查封效力發生的時間點，這些事情都有詳細記載於查封筆錄的必要。強制執行法第77 條規定：「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明左列事項：一、為查封原因之權利。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。三、債權人及債務人。四、查封方法及其實施之年、月、日、時。五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第48 條第2 項規定之人員到場者，亦應簽名。」五、 查封物的保管及使用為防止被查封的不動產發生損壞、價值降低，執行法院得將該不動產交由有關機關、自治團體、工商團體等加以保管或管理。被查封的不動產也可以交由債權人或債務人保管。由於不動產被查封，債務人只是喪失處分權而已，仍保有所有權，其管理、使用只要不違背查封目的仍然有權為之。但如果法院將該不動產交由第三人保管，債務人仍有管理使用的權利，實際上會產生衝突。在此情形下，債務人的管理或使用必須得到法院許可。六、 查封的效力查封完畢即發生效力，任何人都要受到拘束，不能主張土地法第43 條的適用。查封的目的在於禁止債務人的處分行為，繼承登記並非處分行為，因此查封後仍可以辦理遺產繼承的登記。如果在實施查封之前債務人已經將不動產移轉登記給第三人，縱然該產權移轉有「無效」或者「得撤銷」的原因，在債權人提起「塗銷登記之訴」獲得勝訴判決確定，並且塗銷登記之前，該移轉登記仍有效力。至於產權移轉事項登記於登記簿後，校對人員加蓋名章之前，該不動產實施查封完畢，債權人是否可以訴請塗銷查封登記？司法院的研究意見認為，依土地登記規則第6 條，土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，「加蓋登簿及校對人員名章」後，始為登記完畢。因此在尚未完成上列手續之前，不能謂已登記完畢，而土地法第43 條規定之效力亦無從發生。本案例李先生聲請的強制執行查封，既然在校對人員加蓋名章之前，也就是在所有權移轉登記完畢之前，則王先生與周小姐之間所有權移轉尚未完成，李先生訴請塗銷所有權移轉登記應認為有理由。雖然不動產被查封後，執行債務人對該不動產所為的處分行為對於執行債權人不生效力，但查封後辦妥的移轉登記並非當然絕對無效。因此在尚未塗銷登記之前，第三人依移轉登記所取得的所有權，尚不失其效力。本案例中的土地於查封後未辦理登記前，債務人王先生將所有權移轉登記予第三人周小姐名下，在尚未塗銷登記前，周小姐的所有權不失其效力，執行法院應於該筆土地塗銷登記，恢復為債務人王先生所有之後，才能繼續拍賣。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問國稅局，在2013年1月間出租房屋給甲公司，租期2年，租金收入已由該公司辦理所得稅扣繳，可是該公司在2013年11月突然他遷不明，且未在2014年辦理扣繳申報，她應如何辦理綜合所得稅申報？ 國稅局表示，營利事業承租房屋給付租金，經依法扣繳所得稅款後，在年度進行中倒閉，負責人行蹤不明，以致出租人無法取得扣繳憑單時，可由出租人代替承租人補行填報各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書及扣繳憑單，並由出租人在各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書扣繳單位簽章處及扣繳憑單扣繳單位欄位，簽名蓋章，並註明原因，聲明願負法律責任後，即可憑補報扣繳憑單的備查聯，辦理當年度綜合所得稅結算申報，至於此種補報的扣繳憑單則不會以逾期申報案件處理。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【文 / 鍾運凱】星爺向包租婆租了一棟房屋，約定每月租金1萬元，租期10年。簽訂租約時，星爺特地請來斧頭幫幫主作見證，雙方簽字無誤。沒想到才租了3年，包租婆就把房子賣給火雲邪神。火雲邪神為了自己另有用途，打算將房子收回。星爺抗議，表示自己每個月都準時交租，而且租期還沒到，新房東無權收回。試問，有理？一、 何謂公證？所謂「公證」，依公證法第2 條第1 項規定：「公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」也就是法院的公證人依公證法，作成有關私人間的法律關係或權利義務的證明書。由公權力作為證明，其證明力自然比一般證人更高，而且還有其他法律上的特殊效果。二、 租賃契約是否必須簽訂書面？民法第153 條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」租賃契約是契約的一種，只要出租人與承租人關於租賃標的物與租金的意思表示一致，租賃契約就成立了。一般房屋租賃都會簽訂書面契約，一方面是為了保全證據，另方面也有特殊的效力。例如民法第422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」也就是說，如果租賃物是土地或房屋，卻沒有訂立書面契約，則1 年後房東可以隨時終止租約。三、 租賃契約是否須經公證？如上所述，租賃契約只要雙方意思表示一致即為成立，不是必須經過公證才有效。民法第421 條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定以物租與他方使用、收益、他方支付租金之契約。」換言之，只需「當事人約定」即可。然而公證有許多好處，包括避免糾紛、保障權利、省時省力等。四、 公證對誰有利？有些人以為法院公證對房客較不利，其實不盡然如此。固然在房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，可以直接請求法院對房客強制執行。然而，經過公證的租約，房客可以主張「買賣不破租賃」的效力──依「債之相對性」原則，租賃只在契約當事人之間才有效力，但是法律為了保護經濟上弱者的承租人，乃規定於租賃期間出租人如將租賃物所有權讓與第三人，則受讓人承受出租人的租賃契約，與承租人發生租賃關係，此為「債權物權化」具體表現。但適用「買賣不破租賃」有以下幾個條件：( 一) 出租人必須是所有權人或受其委任或得其同意而為出租的人。( 二) 出租人需於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人( 包括強制執行拍賣的所有權移轉 )，且為繼受取得，始有適用。如受讓取得租賃物所有權係原始取得，則不適用，例如公用徵收。( 三) 承租人占有租賃物的狀況仍繼續中。( 四) 「買賣不破租賃」屬於法定債權移轉，只要出租人或受讓人將租賃物轉讓的事實通知承租人，立即發生效力。( 五) 受讓前已屆清償期的租金，已成為獨立的債權，並不隨同出租人地位移轉於受讓人。( 六) 租賃物移轉後，原出租人即脫退出租人地位，如租期屆滿後，向承租人訴請返還租賃物，則該起訴欠缺訴訟標的法律關係要件，將遭敗訴判決。由上述說明可知，「買賣不破租賃」原則，對租賃物的受讓人( 新房東) 不利，因此民法於88 年4 月修正時，增訂第425 條第2 項規定，明定未經公證的不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則的適用。五、 如何辦理租約公證？( 一) 可至鄰近民間公證人事務所或法院公證處購買公證請求書一份。( 二) 填明請求人即出租人（即房東）、承租人（即房客）雙方（承租人覓有保証人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份証統一號碼及地址、電話。( 三) 在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。( 四) 在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行之標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。( 五) 最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。( 六) 請求書寫好後，辦理收件登記。( 七) 請求人均應攜帶國民身分証及印章，房東應提出租賃標的物之權利証明及價值証明，以供審核。一般而言，在不動產之租賃契約通常僅提出房屋稅單、契稅單、稅籍証明、土地登記謄本、地價稅單等即可。( 八) 請求人本人不能到場，可以委託他人代理，但要提出授權書及印鑑証明書。( 九) 實際審查租賃契約書之內容，公證日期即為簽約日期（或租期起算日）。( 十) 公證人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗。六、 結論星爺與包租婆所訂之租約雖然有書面，但租期長達10 年，依民法第425 條第2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」而所謂公證，必須是由法院公證人或公證法規定的民間公證人事務所，並不包括一般人在場見證。因此，本案的租約雖然有斧頭幫幫主作見證，仍不能取得「買賣不破租賃」的效果。

小明委託大雄仲介公司代為出售其名下房屋一棟，委託銷售總價為新台幣1500萬元。之後，老李欲買受該房屋，於是在7月1日與大雄公司簽署購屋要約書，出價1480萬元，經紀人員小蔡將其購屋要約書轉達予賣方小明，小明考慮後，於7月2日上午10點同意以1480萬元出售，並同時在購屋要約書上簽名確認。沒想到，老李簽署購屋要約書後，另一家房屋仲介公司的業務員告訴老李「買貴了」，於是老李在7月2日上午10點20分以電話連絡小蔡，表示「不買了」。試問：老李可否撤回要約？買賣雙方之間是否已成立契約？一、 要約的效力所謂「要約」，指當事人一方欲與他方發生某種特定契約關係的表示，例如買方向賣方表示願以如何條件購買其名下的不動產，此種表示即為要約。民法第153條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」一般而言，當事人雙解析方要成立契約關係，必有一方先為「要約」，他方再針對這個要約表示「承諾」( 同意) 的意思，契約才會成立。要約的意思表示可以口頭方式表示，也可以書面表示。對於口頭的要約，如果沒有立即承諾，要約就會失效( 民法第156 條)；以書面要約，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，該要約也會失效( 民法第157 條)。一般房地產買賣的要約，均以書面方式進行，並且約定要約的有效期間，如果賣方沒有在期間內承諾，要約就自動失效了( 民法第158 條)。要約的效力，依民法第154 條第1 項規定：「契約之要約人，因要約而受拘束。」換言之，要約人原則上不能任意撤回其要約。如果要撤回要約，其撤回必須在要約「到達」對方之前，例如要約是透過仲介公司傳達給賣方，在仲介人員還沒有向賣方傳達之前，先行向賣方表示撤回要約。如果撤回要約之通知，其到達在要約到達之後，除非有民法第162 條規定的例外情形，否則其撤回是無效的。以上所介紹的是民法相關規定，在當事人雙方沒有特別約定時須適用民法。但如果有特別約定，除非該約定牴觸法律強制規定，否則約定的效力是優先的。二、 契約何時成立依照內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」附件二之「要約書」，其中第三條「要約之拘束」第一項：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務。」也就是說，買方與仲介公司簽訂內政部版的要約書範本，如果賣方同意出售，必須簽章和記明時間，再由仲介人員將賣方簽過名的要約書送回給買方，此時契約才算成立。如果賣方只有口頭同意出售，或只是在要約書上簽名，還沒有將要約書送達回買方，都不能算是真正的「成交」。三、 可否撤回要約前述內政部頒訂的要約書範本，第四條要約撤回權規定：「一、買方於第七條之要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人( 仲介公司或商號) 送達買方者，不在此限。二、買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方，或送達至賣方所授權本要約書末頁所載公司( 或商號) 地址，即生撤回效力。」換句話說，買方簽署要約書後，直到仲介人員將賣方簽過名的要約書送回之前，隨時都可以撤回要約。但撤回要約有方式上的限制，須以存證信函或者親自送達「撤回書」，如果沒有遵守上述方式，就不會發生撤回的效力，賣方仍可針對這個有效的要約，表示同意出售並簽名。四、 結論本案小明於7 月2 日上午10 點同意出售其名下房屋，並於老李出具的購屋要約書上簽名確認，此時買賣契約關係尚未成立，必須由仲介人員小蔡將該要約書送達予老李時，契約才會成立，因此老李在還沒收到送達前，依照規定是可以隨時撤回要約的。但老李的撤回是以「電話」通知小蔡，並不符合約定的撤回方式，所以仍然沒有發生撤回的效力。換句話說，本案買賣雙方之間的契約關係尚未成立，老李的要約也尚未撤回。如果老李發出撤回要約的存證信函先到達賣方，小蔡之後才將小明簽名的要約書送達予老李，則老李的要約因為已經撤回而失效，買賣雙方確定不成立契約；相反的，如果小蔡先將要約書送達給老李，則買賣契約關係已經成立，老李就不能再撤回要約了。由此可知，契約效力的變化往往發生在瞬息之間，以本案而言，契約是否成立取決於兩個行為（將賣方簽認的要約書送達買方、買方的撤回信函送達賣方）的先後，甚至只差幾分鐘，結果就完全不同。因此，判斷契約成立與否是十分重要的，一旦誤判，往往錯失良機，甚至自己違約還以為是對方違約，成為法律上不利的一方。民眾購屋時如果對於房地產買賣交易的細節較不熟悉，容易誤判權利義務及法律關係，透過仲介業者居間傳達購屋意願進而成立交易，是比較有保障的選擇。此外，本文所述為簽訂內政部範本要約書之情形，如非內政部範本( 例如仲介業自行擬訂需支付斡旋金之定型化契約條款)，則須注意其中相關特別約定，約定不同，法律上判斷的結論也可能不同，必須依個別契約條款具體判斷其法律效果，不能一概而論。

【文 / 鍾運凱】我國就容積率之操作可區分為「容積移轉」及「容積獎勵」。前者是指在容積總量管制下，以一定方法自「送出基地」將容積轉入「送入基地」；後者則是政府基於某種政策目的下，建物突破原有容積率限制。一、 容積移轉之法源( 一) 都市計劃法：1.都市計畫法第83 條之1：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。2. 都市計畫容積移轉實施辦法：(1) 本辦法第2 條規定所謂「容積」即是指總樓板面積，而再規定送出基地，接受基地及基準容積之定義。(2) 能作為本辦法規定之送出基地，包括「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地」、「為改善都私有都市計畫公共設施保留地市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地」、「私有都市計畫公共設施保留地」等。(3) 接受基地所能接受之容積，不得超過接受基地容積30%，但特定條件得予調高，惟最高不可超過40%。(4) 接受基地亦得以繳代金方式，取得容積。此乃替代性方案，即接受基地所有權人無法取得送出基地所有權人同意，又需較多容積建築地上物，此時即得以此替代性方法為之。(5) 送出基地應「於許可其全部或部分容積移轉前，除第六條第一項第一款土地外，應視其類別及性質，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣 ( 市) 有或鄉 ( 鎮、市) 有」，若屬於第6 條第1 項第2 款土地者，應作為無建築之公園、廣場、綠地等使用。( 二) 都市更新條例第45 條：「更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。」( 三) 古蹟保存相關法令：1.文化資產保存法第35 條：古蹟除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措施。2. 古蹟土地容積移轉辦法：(1) 未經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為準；經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，以其劃定、編定或變更前之基準容積為準。但劃定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區前，尚未實施容積率管制或屬公共設施用地者，以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數，乘其土地面積所得之乘積為準。(2) 送出基地可移出之容積，以移轉至同一都市主要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之其他任何一宗可建築土地建築使用為限。(3) 接受基地之可移入容積，以不超過該土地基準容積之百分之四十為原則。但若係位於整體開發地區或都市更新地區，可增加至百分之五十。二、 容積獎勵之法源( 一) 都市更新條例第44 條：都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。二、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。四、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。五、前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。( 二) 都市更新建築容積獎勵辦法：1. 提供社區使用之公益設施及經政府指定額外提供之公益設施，上限為法定容積15%。2. 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，其產權登記為公有者，或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金以推展都市更新業務，上限為法定容積15%。3. 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物，上限為法定容積15%。4. 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建築設計，其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定，上限為法定容積20%。5. 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。6. 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，自公告日起六年內，實施者申請實施都市更新事業者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。7. 更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積15%。8. 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵，上限為20%。( 三) 建築技術規則建築設計施工編第59 條之2：為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。

【文 / 鍾運凱】某甲花費畢生積蓄買法拍屋，但買到後才發現房子漏水嚴重，跟鄰居聊天才得知買到的竟然是凶宅，因此向方法院請求撤銷拍賣，法院卻依強制執行法規定不負瑕疵擔保責任駁回。法官告訴某甲，只要債權人同意撤銷即可。而債權人之一的縣政府地方稅務局已經同意配合撤銷，但另一個債權人銀行卻不同意，理由是沒有這樣的案例，仍堅持依法辦理。一、 何謂法拍屋？「法拍屋」一般是指因債務人無法清償其債務，債權人向法院聲請強制執行，拍賣債務人的不動產，以拍得之價金償還債務。最常見的情形是屋主不按時繳房貸而被銀行聲請法院拍賣。由於法院進行拍賣的目的是在實現債權人之債權，並非以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場價格低，因而對購屋者具有吸引力。二、 法拍屋之優缺點就優點而言，法拍屋得標價一定會比市價至少低一至二成，甚至更低。以投資者的角度來看，轉手賣出自然利潤較大；而以純自住的用途來說，也是節省購屋預算。但缺點是無法預先看屋，屋況可能有瑕疵，較無保障。強制執行法第69 條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」這是因為強制執行之拍賣與一般買賣不同，其目的在於以價金滿足債權人之債權，如果買受人仍有解約或減價權將有損債權之保障。三、 投標時應注意事項( 一) 投標人請先向法院訴訟輔導處或民事執行處服務檯免費索取投標書及保證金封存袋，並應攜帶身分證、印章到場。如委任代理人到場者，應提出委任狀，附於投標書之後。( 二) 投標人為二人以上時，投標書上應分別列明及所購買之應有部分。( 三) 應詳閱拍賣公告之規定並依投標書規定將各欄詳細填寫後，將投標書連同保證金裝入封存袋封妥並在封口處簽章後，投入標櫃內。保證金通常是拍賣底價二到三成左右，如果在新台幣一萬元以內者，得以一千元面額現金放進封存袋內；一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金，不必向法院出納室繳納。( 四) 投標一般是在法院的民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30 分鐘內，都可以投標。投標人或代理人，於投標後應在投標室靜候開標，開標時不得擅自離場，否則視同未到場而廢標。( 五) 開標後由執行法官當場將投標書及保證金封存袋開啟，得標者當場揭示，保證金抵充價金，並由書記官開立繳交尾款單給得標人；不得標者，由投標人當場領回。( 六) 應買之不動產為數宗分別標價合併拍賣者，應分別記明，如每筆記載之價額合計與填載之總價不符時，以總價為準並以總價達到拍賣最低價額以上之最高者為得標人。最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。得標人填載之總價與合併拍賣之各筆價額合計若有不符，投標人應自行按總價調整其各筆之價額，使合於總價，但每筆均不得低於公告之拍賣最低價額；如不願自行調整者，則由法院逕依比率調整之。( 七) 拍賣之不動產如有特別應買條件者，例如國宅、原住民保留地等，投標時應具備該條件或身分，否則投標無效。拍賣之不動產為耕地者，投標人應注意私人取得農地之面積，不得超過20 公頃。私人取得之農地面積合計超過20 公頃者，其超過部份之轉讓契約或取得行為無效，並不得轉移登記。( 八) 投標人雖已得標，如有優先購買權人表示願意買受時，仍應由優先購買權人買受，保證金無息退還。( 九) 投標人對於執行人員於投標、開標及未得標人領回保證金等過程所為之行為，如有異議，應當場提出。( 十) 得標人繳納價金之期限：無優先購買權人者，應按公告規定期限於七日內繳納。有優先購買權人者，應依通知之期限繳納。逾期不繳時，得將不動產再行拍賣；再行拍賣所得價金，如果低於原拍賣之價金及再行拍賣之費用時，原得標人應負賠償差額之責任。四、 繳納契稅不動產因為買賣、承典、交換、贈與、分割而取得所有權者，需依規定的契價課徵契稅，但土地部分有課徵土地增值稅，所以契稅只針對建物的評定價格課徵。得標人應於取得不動產移轉證書上日期起30 日內至房屋所在地之稅捐稽徵處契稅申報櫃檯索取契稅申報書，約7日可領取契稅稅單，然後至指定金融機構繳納契稅。持完稅稅單可至不動產所在地之地政事務所辦理產權移轉登記。五、 拍定後可以解約嗎？強制執行法第98 條規定：「拍賣不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」最高法院民國55 年民刑庭總會第4 次會議決議之法律問題，認為：「依強制執行法上之拍賣，應依通說解為買賣之一種，債務人為出賣人，執行法院係代表債務人立於出賣人之地位，拍定人苟與債務人同意解除買賣契約（即由執行法院代表債務人與拍定人訂立之買賣不動產之契約）即無不合。」另依強制執行法第58 條及辦理強制執行事件應行注意事項第32 項等相關規定可知，投標人在得標後，權利移轉證書收受前，債務人自可與得標人協議，由債務人向法院表示願清還債權人全部債務，並由得標人向法院表示，同意放棄購買權。若執行法院已核發不動產權利移轉證書，買受人即取得該不動產所有權，自無法解除其拍定結果（最高法院86 年台抗字第606 號裁判參照）。六、 結論案例中某甲既已拍得房屋，即應依法繳納價款且無瑕疵擔保請求權。除非債權人、債務人均同意，否則依法亦無法解除買賣契約，某甲只能自認倒楣。因此，購買法拍屋最好委請具有經驗者或合法業者代為辦理，較有保障。

【文 / 鍾運凱】1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？一、 乙可對1號土地主張民法第425條之1的租賃權由於土地與房屋為各別的不動產，得分別為單獨之交易，而房屋在性質上不能與坐落土地之使用權分離，換言之，使用房屋必須同時使用該房屋坐落的土地，因此民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」第449 條第1項規定租賃契約之期限，不得逾20 年，逾20 年者縮短為20 年，而依第425 條之1 規定成立之租賃關係，租期到房屋不堪使用為止，可以超過20 年。不過，民法第425 條之1 只是「推定」有租賃關係，也就是說，在當事人無法證明有無租賃關係時，應當被認定有租賃關係。但只要當事人能舉證，例如買賣契約書上註明：「買賣雙方不因本房屋買賣成立土地租賃關係。」或「買賣雙方對於本房屋座落之土地應另訂租賃契約，否則本房屋不點交。」如此即可證明雙方對於土地並無租賃關係，不適用民法第425 條之1。本題甲若無法證明雙方並無成立租賃關係，則1 號房屋買受人乙可對於1 號土地主張租賃權，即乙有占有並使用1 號土地之權利，甲不能基於土地所有權請求乙返還1 號土地。二、 丙可類推適用民法第425條之1對2號土地主張租賃權民法第911 條：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」典權人須支付典價予出典人，出典人亦可償還典價而贖回典物。由於典權是一種用益物權，範圍相當廣泛且無一定目的之限制，對於典物使用收益之權利幾乎與所有權人相同。如前所述，使用房屋必須使用土地，如不能使用土地，則房屋典權必然被架空，故應類推適用民法第425 條之1，使房屋典權人丙與土地所有人甲之間也推定有租賃關係，較為合理。三、 甲可對3號土地主張民法第425條之1的租賃權民法第876 條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」因此，甲若未拆屋改建，原可就3 號房屋主張有3 號土地之地上權。然而甲拆除3 號房屋改建4 號房屋， 3 號土地設定抵押權予銀行時，4 號房屋尚未存在，依最高法院57 年台上字第1303 號判例：「民法第876 條第1 項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物。」因此，甲不能對丁主張3 號土地之地上權。惟依最高法院49 年台抗字第83 號：「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。」因此，3號土地之買受人( 拍定人) 丁與4 號房屋所有人甲，仍得適用民法第425 條之1， 對於3 號土地推定有租賃關係。四、 結論乙、丙均非土地所有權人，卻都有使用土地之必要（使用建物必須使用基地），因此在買受、租賃建物或設定建物之用益物權時，無論雙方議定或基於法律規定，均應注意對於基地的使用權是否具備。甲對於3 號土地原可取得法定地上權，但因為拆屋重建致喪失地上權，只能推定有租賃關係，其效力大為減損。因此，建物拆除重建時應特別留意是否存在法定地上權。