案例 一、老王過世時，遺有子女阿信與阿妹二人，阿妹向法院提告，主張登記在阿信名下的一棟房屋，是當年父親為了避稅才「借名登記」在阿信名下，實際上仍屬父親老王所有，因此主張自己對於該房屋也有繼承權。然而阿信否認有「借名登記」關係的存在，主張該房屋是父親「贈與」的。法院將如何判斷？ 案例 二、劉備、關羽、張飛三人共同出資購買一塊土地，三人約定將該土地登記在劉備的名下。嗣後，政府依法徵收該土地，並以登記所有權人劉備的名義發給土地徵收補償費一億元。劉、關、張三人協議，按原土地出資比例分配取得土地徵收補償費，關、張二人各分得三千萬元。張飛得款後，於年度綜合所得稅結算申報時，認為取得該土地補償費係「土地交易所得」之性質可以免稅，列報所得0元。但國稅局卻認為沒有免納所得稅之適用，仍應依規定按其他所得報繳綜合所得稅。國稅局為何這樣認定？ 一、何謂「借名登記」？ 我國有關不動產所有權之規定，原則上採取「登記取得」制度，依民法第758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失即變更者，非經登記，不生效力。」但例外如因繼承、強制執行、徵收、法院之判決等其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，雖未經登記，仍於原因發生之時，取得該物所有權。因此不動產原則上以登記名義人為所有權人，但如果實際所有權人（即真正的不動產所有權人）與登記名義人（即只是把不動產登記在他名下，但明知該不動產是別人所有）不同人時，倘若兩人間有假借對方之名登記的合意，即所謂的「借名登記」。 二、借名登記之法律依據 所謂「借名登記」，法律上沒有明文定義，但最高法院判決對於「借名契約」的存在曾表示見解，認為「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又按稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定。惟主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任。」 三、借名登記與「贈與」效果不同 由上述最高法院見解可知，借名登記是當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而「仍由自己管理、使用、處分」，與當事人約定一方以自己之財產「無償給與他方」他方允受之贈與契約（民法第406 條）是不一樣的。如果是被繼承人之生前贈與，繼承人得依民法第417 條之規定：「受贈人因故意不法之行為，致贈與人死亡或妨礙其為贈與之撤銷者，贈與人之繼承人，得撤銷其贈與。但其撤銷權自知有撤銷原因之時起，六個月間不行使而消滅。」撤銷該贈與，然後依民法第419 條請求返還贈與物。除此之外，繼承人並無其他理由撤銷贈與。但如果是借名登記，除被繼承人之「應繼承人」有喪失繼承權或拋棄繼承權等情形外，該「借名登記契約」之權利義務仍應於被繼承人死亡時，由應繼承人所繼承，應繼承人得依契約及法律規定解除或終止借名登記關係，並請求返還所有物。實務上當事人之間究竟是借名登記關係還是贈與，則屬舉證責任的問題。一般而言，原告如主張借名登記契約存在，應就其存在之事實負舉證責任，如果原告無法舉證，很可能會敗訴。 四、因借名登記契約對徵收補償費取得分配款仍應申報其他所得 實務見解認為，個人與他人共同出資購買土地，卻將土地約定登記於他人名下，嗣後土地經徵收，取得徵收補償費給付請求權，並無所得稅法第4 條第1 項第16款規定免納所得稅之適用。因為「借名登記契約」所取得之「返還土地權利之移轉請求權」，已經因為該土地被徵收而無法實現，當事人所取得之代替利益（徵收補償費），性質上屬於「債權」之實現，非因土地被徵收所直接取得之補償，自無免納所得稅之適用，仍應依規定按其他所得報繳綜合所得稅。 換言之，個人出資購買土地，卻將土地登記於他人名下，就出資人言，對該土地登記之所有權人雖然有「債權之請求權」，但實質上並未取得該土地之所有權，不得主張屬土地交易免納所得稅。 五、結論 案例一，如果阿妹能舉證老王與阿信之間有「借名登記契約」的存在，則可以先終止該借名登記契約，主張房屋為老王的遺產，再按自己的應繼分請求登記為該房屋之共有人。但如果無法舉證，法院將判阿妹敗訴，該房屋仍屬阿信一人所有。案例二，徵收補償費得免納所得稅者，僅限於登記所有權人劉備，而關羽、張飛各自分配到的三千萬元，僅屬三人協議之分配請求權的實現，應依規定併入個人綜合所得稅申報，否則將受罰。

甲、乙共有一塊土地，各有1/2應有部分。甲、乙於民國80年共同在該土地上建造公寓一棟，區分為4戶房屋，每戶區分所有建物的坪數均相同。建造完成後，該區分所有建物分別登記在甲、丙、丁、戊等4人名下。換言之，乙無房屋，丙、丁、戊無基地持分。民國100年，乙欲出售其基地應有部分1/2，試問誰有優先承買權？又如丙欲出售其房屋，誰有優先承買權？

 老王過世後留下一筆土地，由三個兒子王一、王二、王三繼承。王一打算出售自己繼承的三分之一，但買主不願購買應有部分，要在分割後有了具體的土地範圍才考慮是否購買。可是王二、王三不願意分割，甚至拒絕辦理繼承登記。王一該怎麼做？

某大學擁有一塊土地，數十年來從未使用，後來計畫在該土地上擴建校舍，才發現被某甲蓋了房子，而且某甲還向地政事務所申請地上權登記，試問：該土地所有權人某大學有權請求某甲拆屋還地嗎？

陳小姐將房屋一棟出租給林先生，約定每個月5日繳房租，租期自民國100年7月5日起至103年7月4日止。不料，林先生於101年1月5日未繳房租，到了2月5日也沒繳，陳小姐認為林先生已經積欠2個月租金，想要立刻終止租約。試問：陳小姐可以合法終止租約嗎？

老張即將退休，打算用退休金買一塊地，在上面蓋一棟自己設計的房屋，但始終挑選不到合適的土地。好不容易終於看上一塊地，可惜地主只租不賣。在商議租地的過程中，地主表示可以設定地上權，但對價較高。老張想知道的是，既然目的都是在取得土地的使用權，有必要另外設定地上權嗎？設定了地上權有甚麼法律效果？單純的租賃又有甚麼不同？

●案例： 阿信打算將房子重新裝潢，但是經費不足需要向銀行申請貸款。經過銀行核准後，還必須向地政事務所辦理「抵押權設定登記」才能撥款。阿信聽說銀行貸款的抵押權設定登記不會很困難，因此想自己親自辦理。試問，阿信向地政事務所申請登記的程序為何？   ●解析： 一、土地登記主管機關 土地登記，由土地所在地的直轄市、縣（市）地政機關辦理。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之（土地法第39條、土地登記規則第4條），例如不動產位於台北市大安區，則其管轄登記機關為台北市大安地政事務所；如位於文山區，則係由台北市古亭地政事務所管轄。簡單來說，申請人如要知道不動產所屬的管轄登記機關，通常不動產的權利書狀（所有權狀、他項權利證明書)上都會有記載，申請人只要詳加參閱即可得知。   二、土地登記的一般程序 依據土地登記規則第47條的規定，辦理土地登記的程序大致可分為8項，即收件、計徵規費、審查、公告、登簿、繕發書狀、異動整理及歸檔。茲就各項程序說明如後。   （一）收件：申請人在檢具登記申請書向登記機關申請時，登記機關應即收件，並記載收件有關事項於收件簿與登記申請書。收件時應按接收申請的先後編列收件號數，登記機關並應給予申請人收據（土地登記規則第48條）。因此，只要申請人檢具登記申請書，不論文件齊備與否有無符合法令的規定，登記機關應該都要收件並且發給申請人收件單，並編列收件號作為受理申請的依據。   （二）計徵規費：申請土地登記應依土地法的規定繳納登記費。如需發給所有權狀或他項權利證明書者，另應繳納書狀費。   （三） 審查：在受理土地登記申請案後，登記機關應為實質上的審查。除了審查所檢具的文件是否齊備與真實、有無符合法令的規定外，對於申請人的資格亦為審查的範圍。經審查通過的申請案，如依法不需公告者即予以登記；需公告者，於公告期滿無人異議亦予以登記。未經審查通過的申請案，則登記機關應以書面述明理由或法令依據，通知申請人在接到補正通知書之日起15日內補正。如逾期未補正或未照補正事項完全補正者，登記機關亦會以書面述明理由及法令依據駁回登記之申請。   （四） 公告：為了彌補實質審查的不足，依法規定需經公告程序其他權利關係人得於公告期間內提出異議。目前依據土地登記規則第47條的規定於下列登記需經公告程序： 1. 土地總登記：公告15天。 2. 建物所有權第一次登記：公告15天。 3. 主張時效完成申請地上權及地役權登記：公告30天。 4. 所有權狀或他項權利證明書補給登記：公告30天。 5. 其他法令規定者。 土地權利關係人在公告期間內如有異議，應檢具證明文件向登記機關以「書面」提出。因異議而生土地權利爭執時，應由登記機關訂期以書面通知當事人舉行「調處」，如由當事人達成協議者，以其協議為調處結果；其未達成協議或當事人任何一方經2次通知不到場者，登記機關應依職權予以裁處，作為調處結果。 調處應作成書面紀錄，並經當場朗讀後，由當事人及調處人員簽名或蓋章。調處結果應以書面通知當事人。當事人如不服調處結果，應於接到通知後15日內訴請司法機關裁判，並應於訴請司法機關裁判之日起3日內將訴狀繕本送登記機關，逾期不起訴者，依調處結果辦理。 登記申請人不服調處結果，未能於前述規定期間內起訴者，登記機關應駁回其登記之申請，並以副本抄送異議人（土地登記規則第70條）。   （五） 登簿：土地登記申請案經審查通過及公告期滿無人異議時，登記機關應即將土地權利登記於登記簿，經校對完竣加蓋登簿及校對人員名章後，即為登記完畢；土地登記以電子處理者，經依作業規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。 （六） 繕發書狀：土地權利於登記完畢後，登記機關應即發給申請人土地所有權狀或他項權利證明書。但得就書狀加註者，於加註後發還之。土地權利如係共有者，應按共有人分別發給權利書狀，並於書狀內記明其權利範圍（土地登記規則第59條）。   （七） 異動整理：登記完畢之登記申請書件，除登記申請書、登記原因證明文件或其副本、影本及應予註銷之原權利書狀外，其餘文件應加蓋登記完畢之章，發還申請人。如係由權利人單獨申請登記者，登記機關於登記完畢後，應即書面通知登記義務人；義務人有2人以上時，應分別通知（土地登記規則第61、62條）。   （八） 歸檔：土地登記完畢後，登記機關應將登記申請書及其附件予以歸檔保存，並應自登記完畢之日起保存15年。   三、結論 阿信要向地政事務所申請登記，首先要知道向那一個地政事務所提出申請，在送件時要攜帶身份證正本及印章，檢具土地登記申請書及其相關附件。經收件人員核對身份無誤並給予收件單、繳納登記規費後，如有需補正的情形地政事務所會主動通知，阿信只要依補正的內容處理即可。經審查通過並登記完畢後再到地政事務所領件，整個登記程序就大功告成了。

王先生在大安森林公園附近買到一間位於十層大樓的頂層房屋，視野良好，擁有眺望森林公園的景觀，十分滿意。他覺得，為了買下這間房子花了比周遭行情更高的價錢也值得。沒想到，搬進去不久後，大樓正前方的一塊空地有建商打算建築四十層樓的大廈，一旦建築完成將完全遮蔽森林公園的景觀，甚至遮住大半陽光！試問：王先生可否要求該建商不得侵害其「日照權」或「景觀權」？