肺炎疫情影響低 年後看屋反增!?
2020-02-12
【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋觀察農曆年後各店受疫情影響的狀況,上週大部分門市營運幾乎未受疫情干擾而有來客明顯減少的現象、各店正常營業,反倒因為農曆春節期間店休的關係,部分門市甚至有來客增加的現象。 疫情未影響營運 年後來客反增 中信房屋總經理張世宗表示目前各門市均正常營運,未受武漢肺炎疫情而有明顯影響營運的現象,少數客戶雖要求延後改期帶看,中信房屋也積極聯繫並協調其他時間,不僅疫情未影響營業運作,在農曆春節開工後,門市反倒增加些許春節期間想看屋的客戶,甚至積極下了斡旋,顯示大部分客戶目前並未受到疫情的影響而對房市卻步,市場氛圍仍屬理性看待後市。 門市積極應戰疫情 降低衝擊 面對這次疫情,中信房屋也做好準備,除加強宣導各店人員因應疫情的注意事項,與客戶互動時,也加強洽談環境與個人的清潔消毒,帶看房屋時也會先開啟門窗讓空氣流通,以避免密閉空間傳染的可能性,並配戴口罩、勤洗手等積極作為以降低客戶的擔憂,不僅保護客戶,也保護個人及店內同仁的健康。 疫情發展影響未來房市? 張世宗指出,疫情短期內對股市及經濟成長的影響較大,但對房市尚無觀察到有明顯影響,況且國內有SARS的過往經驗,買賣雙方都有心理準備,觀瞻2003年SARS爆發當年,全國建物買賣移轉棟數反而較前一年增長9.2%,因此疫情如能在短時間內獲得舒緩,那麼房市交易也將能持續既有穩中有升的格局。

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夫妻財產制簡介?
2009-02-10
文◎謝震武律師事務所 案例:      郭董結婚時與妻子約定共同財產制,並且經過登記。婚後郭董出錢購買別墅一棟,登記在妻子的名下。多年後,郭董想出售該別墅,但郭太太認為別墅所在地風水好,不同意出售,郭董可否以此理由改用分別財產制?又如郭董在郭太太未同意的情形下,逕自將該別墅出售予邱先生,而邱先生明知郭太太並未同意本件買賣,試問,該房屋買賣契約及所有權移轉是否有效?解析:一、夫妻財產制的約定及登記      夫妻之間的財產關係,可依雙方的意思約定,但我國民法規定,僅能在「共同財產制」或「分別財產制」二者當中選擇其一,如果沒有約定,則一律適用「法定財產制」。      夫妻財產制的訂立、變更或廢止,必須以書面為之,且須經登記,如果沒有登記,則不能對抗第三人。然而,即使有登記,夫妻財產制的登記也不影響其他財產權登記的效力。例如,依民法第758條規定,所有權的移轉須經登記,如已完成所有權移轉登記,縱然與當事人的夫妻財產制有所牴觸,也不受影響。二、夫妻財產制的變更      夫妻財產制的變更,原則上須經夫妻雙方同意。例外情形可由一方單獨聲請法院,將原來的夫妻財產制改為「分別財產制」,但必須符合以下情形之一(民法第1010條):一、依法應給付家庭生活費用而不給付時。二、夫或妻之財產不足清償其債務時。三、依法應得他方同意所為之財產處分,他方無正當理由拒絕同意時。四、有管理權之一方對於共同財產之管理顯有不當,經他方請求改善而不改善時。五、因不當減少其婚後財產,而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時。六、有其他重大事由時。      前述的各種情形,原則上都只有一方得請求改用分別財產制,但如果夫妻之總財產不足清償總債務或夫妻難於維持共同生活,不同居已達六個月以上時,雙方均可以前述六種情形之一為理由,請求改用分別財產制。三、夫妻財產制的種類(一)法定財產制:      法定財產制將夫妻之財產分為「婚前財產」及「婚後財產」,婚前財產指結婚時屬於夫或妻之財產。但婚前財產於婚姻關係存續中所生之孳息,視為婚後財產。婚後財產指婚姻關係存續中所取得之財產。如果不能證明是婚前或婚後所取得之財產,則一律推定為婚後財產。又如果不能證明為夫或妻個人所有的財產,則推定為夫妻「共有」的財產。夫妻的債務由個人各自負責,如夫妻之一方以自己的財產替他方清償債務時,即使在婚姻中也可以隨時向他方要求償還。      法定財產制在離婚、一方死亡或改用其他財產制時,婚後財產扣除在婚姻關係存續中所負債務後,如有剩餘,雙方剩餘財產之差額,應平均分配。例外的情形有二:第一,夫或妻個人因為繼承或其他無償取得之財產及慰撫金,不列入計算,無須分配。第二,差額平均分配的結果,如果對另一方顯失公平者,可以由法院調整或免除其分配額。(二)共同財產制:      夫妻婚前、婚後的財產、以及雙方的收入所得,合併為共同財產,由夫妻公同共有。但是「特有財產」仍然由夫妻各自所有,不併入共同財產之中。所謂「特有財產」指(1)專供夫或妻個人使用之物、(2)夫或妻職業上所必需之物、(3)夫或妻所受之贈物且經贈與人以書面聲明為其特有財產者。此外,夫妻也可以約定「勞力所得共同財產制」,也就是只限勞力所得合併為共同財產,其他財產則一概適用分別財產制。所謂「勞力所得」是指夫或妻在婚姻中取得的薪水、工資、紅利、及其他與勞力所得有關的財產收入,例如因員工分紅入股所配發的股票、股息等。      夫妻任一方要處分共同財產,必須徵得另一方的同意。夫妻婚前婚後所負之債務,由共同財產及負債一方的特有財產負責清償。夫妻的一方死亡時,共同財產的一半歸生存的一方取得,另外一半為死者的遺產。夫妻離婚或改用其他財產制時,由夫妻各自取回當初訂約時所存在的財產;而訂約後才取得的共同財產,則由夫妻各得一半。(三)分別財產制:      夫妻的財產各自獨立,各自保有所有權,各自管理、使用、收益及處分,債務也是各自負責。四、結論      案例中郭董想賣房子,郭太太不同意,郭董可否以此理由將共同財產制改為分別財產制?依民法第1033條,夫妻之一方對於共同財產為處分時,應得他方之同意。而該別墅並非特有財產,而crack car loan new online
禁治產人財產之處分
2008-11-26
文◎謝震武律師事務所 案例:      某甲因罹患重大疾病,需要一大筆醫療費用,但某甲是禁治產人,名下僅有房屋一棟。某甲的配偶欲出售該房屋以籌得醫療費用,試問法律有無特別規定? 解析:一、民法的修訂     現行民法監護制度,主要係規定於親屬編第四章「監護」,其中第一節係「未成年人之監護」,第二節為「禁治產人之監護」;至於禁治產宣告之要件及其撤銷,則規定於總則編第二章第一節。其中有關禁治產宣告及禁治產人之監護規定過於簡略,不僅無法周延保障成年禁治產人之權益,同時亦難以因應高齡化社會所衍生之成年監護問題。為此,立法院於民國97年5月2日修正通過總則編及親屬編有關「監護」之規定,並於5月23日總統公布。依法,新修正條文自公布後1年6個月施行,也就是民國98年11月24日零時起才開始施行。二、修訂重點     本次修正有關禁治產人之監護有以下重點:(一)現行民法規定之「禁治產」或「禁治產人」,新法施行後一律改稱為「監護」或「受監護宣告之人」。(二)創設「輔助宣告制度」,針對身心狀態尚未完全喪失判斷能力但是顯著降低,而容易受騙或者輕易作出決定之人,所設計的安全機制。受「輔助宣告」之人當在買賣或處分重要財產(例如土地、房屋)等行為時,應經輔助人同意,類似未成年人為法律行為時應得父母允許一樣。(三)照護機構不得兼任監護人,例如養老院、照護中心、醫院        等。避免照護機構發生虐待受監護人等不當情形發生時,因為同時是監護人而坐視不管。(四) 現行法選定監護人有一定順序,新法法院可以依職權就配      偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為監護人。(五)法院選定或改定監護人時,應以受監護人之最佳利益為審酌之最高指導原則;並明文列舉具體客觀事由,作為審酌之參考。(六)擴大監護人之消極資格範圍,排除本質上不宜擔任監護人者。(七)鑒於親屬會議在現代社會之功能已日漸式微,爰以法院取代之,將監護改由法院監督,並刪除原由親屬會議監督監護人處分受監護人財產之規定。新法增訂監護人管理受監護人之財產,原則上不得為投資行為,監護人對於受監護 人之財產,為影響受監護人權益之特定重大法律行為者,須經法院許可,始生效力,包括「代理受監護人購置或處分不動產,或就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃」。(八)法院就有關監護事件,應依職權囑託該管戶政機關登記,以提升效率。三、現行法有關禁治產人財產之規定      現行民法第1110條規定:「禁治產人應置監護人。」第1111條:「禁治產人之監護人,依左列順序定之:一、配偶。二、父母。三、與禁治產人同居之祖父母。四、家長。五、後死之父或母以遺囑指定之人。不能依前項規定其監護人時,由法院徵求親屬會議之意見選定之。」並準用第1096條:「未成年人及禁治產人,不得為監護人。」第1098條:「監護人為受監護人之法定代理人。」第1099條:「監護開始時,監護人對於受監護人之財產,應會同親屬會議所指定之人,開具財產清冊。」第1100條:「受監護人之財產,由監護人管理,其管理費用,由受監護人之財產負擔。監護人管理受監護人之財產,應與處理自己事務為同一之注意。」第1101條:「監護人對受監護人之財產,非為受監護人之利益,不得使用或處分。為不動產之處分時,並應得親屬會議之允許。」第1102條:「監護人不得受讓受監護人之財產。」第1103條:「監護人應將受監護人之財產狀況,向親屬會議每年至少詳細報告一次。」      由以上規定可知,現行法禁治產人之監護人,原則上非由法院指定,而是以法律規定之順序定之。監護人為受監護人之法定代理人,因此監護人代理禁治產人所為的法律行為(例如簽訂契約),無需禁治產人另行授權即可代理之。但如果代理的法律行為是處分不動產,例如出售土地房屋,需經親屬會議之允許,但如果監護人是父母或同居之祖父母,則不需要親屬會議允許。      另土地登記規則第39條規定:「法定代理人處分未成年人或禁治產人所有之土地,申請登記時,應於登記申請書適當欄記明確為其利益處分並簽名。前項法定代理人為監護人者,應檢附親屬會議允許之證明文件。但監護人為父母或與受監護人同居之祖父母時,不適用之。親屬會議允許之證明文件應記載全部會員之姓名並簽註其資格符合民法第113crack car loan new online
停車位可否單獨出售?
2008-11-25
文◎謝震武律師事務所 案例:      小馬擁有大廈房屋一戶,以及地下室停車位一個。由於油價高漲,而且小馬平時通勤都使用大眾運輸,於是將小客車賣掉了。賣車後,停車位閒置,因此小馬想將地下室停車位也賣掉。試問,小馬可以在不出售房屋的情形下,單獨出售停車位? 解析:      停車位能否單獨出售,須視其種類而定。目前停車位分為三種,即「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。這三種停車位設置目的不同,產權登記的方式也有所不同。茲分述如下: 一、法定停車位:      依建築技術規則,建築物新建、改建、變更用途增建,按建築物的用途及總樓地板面積達到一定標準,最少應設置的停車位,即為法定停車位。法定停車位有產權,但沒有獨立權狀,亦不得與主建物分別買賣,而且買賣對象僅限定同棟大樓住戶。       由於法定停車位設置的目的,在於使區分所有建物的專有部分增加其效用,因此,專有部分與法定停車位之間具有「主從」關係。為加強管理法定停車空間,內政部於民國80年9月18日發佈台內營字第8071337號函解釋,規定「法定停車空間」必須以共用部分的方式辦理產權登記,並應為該區分所有建物全體所有權人共有(以大公方式登記),或合意由部分該區分所有建物所有權人共有(以小公方式登記)。由於法定停車位須以共用部分的方式辦理登記,依土地登記規則第80條規定,區分所有建物的共用部分不得分割,除法令另有規定外,應隨同各相關的專有部分而為移轉、設定或為限制登記。因此,法定停車位不能與專有部分分離而為移轉,並且不能單獨外賣予區分所有權人以外的第三人。      公寓大廈管理條例第45條規定:「公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」所謂「特定人」,依內政部85年7月2日台內營字第8572920號函釋,是指「未取得專有部份之人」,也就是說,法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人,亦不得約定由區分所有權人以外之特定人專用。 二、增設停車位:      指在法定停車位之外,建商或起造人以剩餘的樓地板面積或法定空地,自行設置的停車位。增設停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀的方式登記,並且出售之對象不限於該區分所有建築物之區所有權人。增設停車位如果與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉。 三、獎勵停車位:      政府為配合都市發展,並解決日趨嚴重的停車問題,獎勵建商或起造人於建造時依台灣省或二直轄市的「建築物增設停車空間鼓勵要點」的規定,以增加地面層以上樓地板面積所設置的停車位,政府則以放寬容積率的方式作為獎勵。但獎勵停車位應提供公眾使用,亦即提供不特定第三人停車使用,還必須負擔管理費用,以及在建築物明顯位置設置停車空間標示牌。 四、結論      本題小馬能否單獨出售其停車位,應先了解該停車位的產權登記方式為何。如果出售的對象是同一公寓大廈的其他區分所有權人,則無論是何種停車位,都是可以移轉的。但是如果出售予區分所有權人以外的第三人,則必須視該停車位的實際登記方式來判斷。如果該停車位是以專有部分的方式辦理登記(即領有建物所有權狀),則與一般專有部分的情形相同,是可以外賣的。但如果是以共用部分的方式辦理登記(沒有核發建物所有權狀),則必須與專有部分隨同移,亦即不可單獨將停車位外賣予該大樓住戶以外的第三人。一般民眾如不了解相關法令限制,最好尋求知名的房仲品牌,由專業的不動產經紀人員協助處理停車位的買賣事宜,較有保障。 《中信房屋報導2008.09月號》crack car loan new online
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